Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0802814-68.2023.8.20.5124.
Autora: 1º Ofício de Notas Parnamirim RN Parte Ré: CONDOMINIO GREEN CLUB RESIDENCIAL III SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Comarca de Parnamirim/RN 2ª Vara Cível Número do Parte
Trata-se de Suscitação de Dúvida encaminhada a este Juízo pelo Oficial de Registro do 1º Ofício de Notas de Parnamirim/RN, a pedido do CONDOMÍNIO GREEN CLUB RESIDENCIAL III, referente à Alteração da Convenção Condominial, protocolada sob o nº 243.237, em 05/12/2022, no Livro “2” de Registro Geral do Registro de Imóveis, a qual foi objeto de Nota Devolutiva em 07.02.2022. De acordo com a Nota Devolutiva, foram solicitadas as seguintes providências: I - 02 vias originais da Alteração da Convenção; II - Lista de Presença/Relação de Votos, assinado ao final por pelo menos 2/3 dos proprietários de fato e de direito e rubricado em todas as folhas; III - Procuração ou Contrato de Compra e Venda, de determinadas unidades; IV - 02 vias originais da Relação de Votos, rubricado e assinado com o carimbo do Sr. Victor de Brito Leite, constando os nomes dos proprietários de fato e de direito; V - Conforme a lei 4.591/1964, Art. 9º, § 3º, além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Alteração de Convenção deverá conter: a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva (unidades/frações), e as de condomínio (partes comuns), com especificações das diferentes áreas; b) o destino das diferentes partes. Destas medidas, foram atendidos itens I, II e IV, tendo havido impugnação apenas quanto ao item III. Notificada, a parte interessada apresentou réplica, alegando que “não existe no ordenamento jurídico que cabe a serventia extrajudicial, ora Requerida, fazer exigências de documentação como apresentação de procuração ou contrato de compra e venda dos condôminos votantes em uma assembleia, para conferir se são realmente proprietários, promitentes compradores ou cessionários de direitos relativos às unidades autônomas, para registrar uma alteração de convenção”. Requereu, assim, que fosse considerada “improcedente a exigência da serventia extrajudicial, 1º Ofício de Notas da Comarca de Parnamirim/RN, no item III da nota devolutiva, ID 95878210, pág. 94, e registre a ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO do condomínio requerente, tendo em vista que tal exigência não se encontra prevista na Lei 4.591/64 e em nenhuma legislação pertinente “ (Id 108518712). Com vista dos autos, o Ministério Público declinou da sua intervenção no feito. É o que importa relatar. Decido. O condomínio interessado busca averbar alteração da sua Convenção aprovada em Assembleia. Para tanto, entende descabida a exigência do Oficial de Registro no sentido de comprovar que os votantes são proprietários de unidades no condomínio ou possuem procurações a eles outorgadas por aqueles. O Oficial de Registro constatou que em diversas unidades habitacionais a pessoa identificada como “votante” não corresponde ao real proprietário do imóvel perante o Registro de Imóveis. Várias unidades constam como propriedade da Especial Empreendimentos Imobiliários, empresa responsável pela incorporação do empreendimento e outras estão em nome de terceiros, pessoas diferentes das indicadas pelo Condomínio. Pois bem. Dispõe o art. 1.333 do Código Civil que: “Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”. (Grifos acrescidos). Como bem se observa da redação do referido dispositivo, a convenção condominial para ser oponível contra terceiros deve ser, necessariamente, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o que não se confunde com o seu registro no Cartório de Títulos e Documentos, cujo único fim é a conservação do documento propriamente dito (art. 124-A, VII, da Lei n. 6.015/1973). Ademais, de acordo com a dicção do art. 167, I, 17 e do art. 178, III, da Lei n. 6.015/1973 as convenções de condomínio e, logicamente, qualquer alteração a elas, devem ser registradas e averbadas no Registro de Imóveis, em particular no Livro n. 3 – Registro Auxiliar. Nada obstante, para que a convenção seja válida é indispensável que tenha sido subscrita exclusivamente pelos titulares de frações ideais do condomínio, após o que se torna obrigatória para os titulares de direito sobre suas unidades ou para quem quer que tenha posse ou detenção delas. Ressalva-se, apenas, que se equiparam a proprietários, para suprir tal exigência legal, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas (art. 1.334 do CC). A mesma exigência legal para o registro da convenção deve ser atendida para a averbação de suas alterações, pois o acessório segue necessariamente o principal. Com efeito, inexiste qualquer dispensa na lei para que alterações da convenção sejam aprovadas por terceiros não titulares de frações ideais ou unidades no condomínio. A única possibilidade é que estes titulares outorguem poderes a terceiros para que os represente na Assembleia com poder de voto. Além disso, cabe ao Oficial de Registro a verificação da validade, legitimidade e legalidade dos atos que lhe são submetidos para fins de registro, uma vez que os registros públicos são norteados pelos princípios da veracidade e da legalidade estrita. Deste modo, correta a nota devolutiva do Oficial de Registro quanto à exigência de tais comprovações de titularidade, com fulcro nos arts. 1.333 e 1.334. À vista do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a suscitação de dúvida para manter a recusa do Oficial de Registro de Imóveis do 2º Ofício de Notas de Parnamirim/ RN, na forma dos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil. Sem custas ou honorários advocatícios. Publique-se. Dê-se ciência às partes. Após, arquivem-se. Parnamirim/RN, data do sistema. (Assinado digitalmente conforme previsão da Lei 11.419/2006) GISELLE PRISCILA CORTEZ GUEDES DRAEGER Juíza de Direito