Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0856644-71.2016.8.20.5001 Polo ativo FGR URBANISMO NATAL SPE LTDA Advogado(s): JACO CARLOS SILVA COELHO Polo passivo CLAUDIO DE QUEIROZ MONTEIRO Advogado(s): RICARD ALEXSANDRO COSTA DE ARAUJO CAMARA EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO DA QUANTIA PAGA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. DETERMINAÇÃO DE REEXAME DO MÉRITO DA APELAÇÃO DELINEADO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL nº 2372532/RN, PARA AFASTAR A O CDC E APLICAR A LEI 9.514/97. INADIMPLÊNCIA. QUITAÇÃO DA DÍVIDA QUE SE SUBMETE AO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL PREVISTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA POSSE E DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL NAS MÃOS DA CREDORA FIDUCIÁRIA ANTES DE ANGULARIZADA A RELAÇÃO PROCESSUAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, em turma, à unanimidade de votos, no exercício do reexame determinado pelo STJ, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que integra o julgado. RELATÓRIO Apelação Cível interposta por FGR URBANISMO NATAL SPE LTDA em face de sentença exarada pelo Juízo de Direito da 11ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN que, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato Cumulada com Pedido de Indenização da quantia paga de nº 0856644-71.2016.8.20.5001 movida por Cláudio de Queiroz Monteiro, julgou parcialmente procedente o pedido inserto na inicial, nos seguintes termos (ID 7954928): “Ante o exposto: a) REJEITO a nulidade da audiência inaugural de conciliação arguida pela demandada; b) RECONHEÇO a intempestividade da contestação apresentada sob o ID nº 9920615; c) DECRETO A REVELIA da parte ré, a teor do art. 344 do CPC; d) NÃO CONHEÇO do pedido incidental de suspensão das taxas condominiais formulado pelo autor (ID nº 20797566); e) REJEITO as preliminares de ordem pública suscitadas na manifestação do revel; e, f) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral e, em decorrência: f.1) declaro rescindido o Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Financiamento Imobiliário e Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária firmado entre as partes; e f.2) condeno a parte ré restituir 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pelo autor, no importe nominal de R$ 70.527,28 (setenta mil quinhentos e vinte e sete reais e vinte e oito centavos), a ser corrigido monetariamente pelo INCC, a contar da data do desembolso de cada parcela (STJ, AgRg no AREsp 39.428/RJ), e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão (REsp 1.740.911/DF; tema repetitivo 1.002).Declaro extinto o processo com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC. De consequência, confirmo a tutela de urgência anteriormente deferida (ID nº 8753867).Diante da sucumbência recíproca e não equivalente, distribuo proporcionalmente entre as partes a responsabilidade pelo pagamento das custas processuais, no percentual de 25% para o autor e 75% para a ré. Condeno ambas as partes ao pagamento de honorários sucumbenciais em favor do advogado da parte adversa, que ora fixo nos percentuais de 10% do valor da condenação para o patrono do autor e 10%do proveito econômico obtido para o advogado do réu (arts. 85, §2º, e 86 do CPC)." Em suas razões recursais (ID 7954931), afirma a empresa apelante, em síntese: a) preliminares de incompetência territorial pela eleição do foro; a ausência de autorização do cônjuge e a decretação da revelia; b) no mérito, deve-se afastar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, para incidir a Lei 9.514/97, a fim de julgar improcedente o pedido de rescisão contratual com a aplicação do CDC. Requereu, por fim, o conhecimento e provimento do recurso, para reformar a sentença, julgando-se improcedente a demanda. A parte autora apresentou contrarrazões, (ID 7954942). Instado a se pronunciar, o 17º Procurador de Justiça emitiu parecer de mérito opinando pelo conhecimento e desprovimento do recurso (ID 8631783). Conforme o Acórdão de ID 9889402, foi conhecido e desprovido o apelo manejado, mantendo-se intacta a sentença recorrida. Interposto Recurso Especial com pedido de feito suspensivo pela apelante (ID 14155012), o Ministro Ricardo Villas Boas Cueva do STJ, em sede do Agravo em Recurso Especial nº 2372532/RN (ID 26377895), determinou o retorno dos autos ao Tribunal de origem a fim de que proceda a novo julgamento da causa, com a aplicação da legislação específica (art. 26 e 27 da Lei 9.514/1997) É o relatório. VOTO Conforme já relatado, procede-se ao reexame do mérito do apelo, em obediência a Decisão do STJ (ID 26377895), que deu provimento ao “recurso especial e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem a fim de que proceda a novo julgamento da causa, com a aplicação da legislação específica (arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997)”. Não é possível, portanto, a rescisão do contrato nos moldes pleiteados pelo demandante, não se aplicando ao caso o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e nem o previsto na Súmula 543 do STJ que ordena a devolução de parcela dos valores pagos, devendo a quitação do contrato de alienação fiduciária se submeter ao procedimento administrativo dos arts 23 a 27 da Lei nº 9.514/97, conforme jurisprudência do STJ, a seguir transcrita: “ (...) O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que, na hipótese de inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve se dar na forma dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, afastando-se as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor(...)”(STJ - AgInt no REsp 1844226/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 12/02/2021) “(...) O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento(...)”(STJ - AgInt no AREsp 1689082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020) “(...) Ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusulas contratuais e restituição das parcelas pagas em razão de dificuldade financeira do comprador de imóvel objeto de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. 2.Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC. Precedentes. 3. Agravo interno no recurso especial não provido. (STJ - AgInt no REsp 1863255/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 14/08/2020) Sobre a matéria examinada, destaco: CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR PARTE DO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS PARA ADIMPLIR COM A OBRIGAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO. EXIGÊNCIA DO ART. 23 DA LEI No 9.514/97. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 543 DO STJ. LEGISLAÇÃO ESPECIFICA QUE REGE A MATÉRIA. CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES.” (TJ/RN - AC, 0813093-60.2016.8.20.5124, Gab. Des. João Rebouças na Câmara Cível, ASSINADO em 29/04/2021) APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO ORDINÁRIA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA PROVIDENCIADO ANTES DA PROPOSITURA DA AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA SUBSIDIÁRIA DAS NORMAS DO CDC NO QUE NÃO CONTRARIAR A LEI ESPECIAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC E SÚMULA 543 DO STJ. TENTATIVAS FRUSTRADAS DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES FIDUCIANTES PATA QUITAÇÃO DA DÍVIDA ANTES DA AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. CONSOLIDAÇÃO DA POSSE E DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL NAS MÃOS DA CREDORA FIDUCIÁRIA ANTES DE ANGULARIZADA A RELAÇÃO PROCESSUAL. QUITAÇÃO DA DÍVIDA QUE DEVE SE SUBMETER AO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL PREVISTO NO ART. 27 DA LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.”(TJ/RN - AC 0836258-83.2017.8.20.5001, Gab. Des. Amilcar Maia na Câmara Cível, ASSINADO em 04/11/2020) APELAÇÕES CÍVEIS EM AÇÃO ORDINÁRIA. 1 - PREJUDICIAL DE NULIDADE PROCESSUAL POR ILEGITIMIDADE PASSIVA SUSCITADA PELA INCORPORADORA. PERTINÊNCIA SUBJETIVA PASSIVA DA CEDENTE DOS CRÉDITOS DO CONTRATO PARA RESPONDER PELOS EFEITOS DA SENTENÇA. OBJEÇÃO REJEITADA. 2 – ANÁLISE DO MÉRITO PROPRIAMENTE DITO DOS RECURSOS. RESCISÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA PROVIDENCIADO ANTES DA PROPOSITURA DA AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA SUBSIDIÁRIA DAS NORMAS DO CDC NO QUE NÃO CONTRARIAR A LEI ESPECIAL. INADIMPLÊNCIA. QUITAÇÃO DA DÍVIDA QUE SE SUBMETE AO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL PREVISTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA POSSE E DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL NAS MÃOS DA CREDORA FIDUCIÁRIA ANTES DE ANGULARIZADA A RELAÇÃO PROCESSUAL. PRECEDENTES. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC E SÚMULA 543 DO STJ. SENTENÇA REFORMADA. RECURSOS CONHECIDOS. PROVIMENTO TOTAL DO RECURSO DA COMPANHIA HIPOTECÁRIA. PROVIMENTO PARCIAL DO APELO DA INCORPORADORA. (APELAÇÃO CÍVEL, 0857555-49.2017.8.20.5001, Dra. Martha Danyelle Barbosa substituindo Des. Amilcar Maia, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 16/09/2021, PUBLICADO em 21/09/2021) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PREVALÊNCIA DA LEI Nº 9.514/1997 ANTE O CDC. CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE. AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO AGRAVO. PRECEDENTES DO STJ.1. Controvérsia acerca do direito do comprador de imóvel (lote), adquirido mediante compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, pedir a resolução do contrato com devolução dos valores pagos, não por fato imputável à vendedora, mas, em face da insuportabilidade das prestações a que se obrigou. 2. O inadimplemento, referido pelas disposições dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, não pode ser interpretado restritivamente à mera não realização do pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), devendo ser entendido, também, como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário. 3. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. 4. A Lei nº 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor – CDC e por isso deve prevalecer sobre este.5. Conhecimento e provimento do recurso. (AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0806477-42.2021.8.20.0000, Des. João Rebouças, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 18/08/2021, PUBLICADO em 19/08/2021) Portanto, a circunstância de não ter havido inadimplemento não impede a aplicação da Lei 9.514/1997, pois nesse caso o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/1997. Tratando da rescisão de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, O Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, em seu voto esclareceu que, in verbis: “De início, cumpre ressaltar que os Tribunais de Justiça, em situações semelhantes, ora têm concluído pela aplicação das normas consumeristas, ora pela incidência das regras específicas dos arts. 25 e 26 da Lei nº 9.514/1997. O ponto de divergência está no tratamento dado à hipótese de inadimplemento do contrato por falta de pagamento e da desistência do negócio jurídico. Conforme a Lei nº 9.514/1997, "(...) a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (art. 22, caput). Como consequência, ocorre o "desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel" (art. 23, parágrafo único). Resolve-se o negócio com o pagamento integral da dívida garantida. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora por meio de prévia intimação pessoal, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação (art. 26, caput e § 3º, da Lei nº 9.514/1997). Havendo o pagamento do débito, ficam convalescidos os efeitos do contrato em todos os seus termos (art. 26, § 5º). Todavia, mantida a inadimplência, o credor fiduciário terá o prazo de 30 (trinta) dias, contado do registro de averbação da consolidação da propriedade na matrícula do respectivo imóvel, para promover o leilão público com o objetivo de alienar o referido bem (arts. 27, caput, e 26, § 7º).” In casu, a rescisão antecipada do contrato é plenamente possível, desde que observadas às disposições emanadas da Lei nº 9.514/1997. Face ao exposto, conheço e dou provimento ao apelo, no exercício do reexame determinado pelo STJ (Agravo em Recurso Especial nº 2372532/RN), para reformar a sentença atacada, determinando a rescisão do referido contrato na forma prevista pela Lei nº 9.514/1997, nos arts. 26 e 27, invertendo o ônus de sucumbência para condenar o apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. É como voto. Natal, data da sessão de julgamento. É como voto Desembargador Cornélio Alves Relator Natal/RN, 2 de Dezembro de 2024.