Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Apelante: MICARLA DA ROCHA OLIVEIRA DUARTE e OUTRO Advogado(s): MATTHAUS HENRIQUE DE GÓIS FERREIRA
Apelado: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MIRANTES DA LAGOA Advogado(s): RAÍSSA ANDRADE LIMA DE GÓIS FONSECA Relatora: MARIA NEÍZE DE ANDRADE FERNANDES (JUÍZA CONVOCADA) EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PONTOS COMERCIAIS EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. OBRIGAÇÃO DE PAGAR TAXA CONDOMINIAL. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. IMPROCEDÊNCIA DO APELO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por locatários de pontos comerciais situados na área externa de um condomínio residencial, que alegaram inexistência de previsão legal, regimental ou assemblear para a cobrança de taxa condominial, sustentando não usufruírem das áreas comuns do condomínio e que os valores cobrados não refletem contraprestação por serviços específicos. O pedido inicial buscava a declaração de improcedência da cobrança, tendo sido julgado improcedente em primeira instância. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se os locatários de pontos comerciais, situados na área externa de condomínio residencial, estão obrigados ao pagamento de taxa condominial prevista em contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os contratos de locação firmados entre as partes contêm cláusula expressa que atribui aos locatários a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, conforme o disposto no art. 23, I e XII, da Lei n° 8.245/91, que prevê a obrigatoriedade do locatário em arcar com os encargos da locação e despesas ordinárias de condomínio. 4. Os pontos comerciais integram o condomínio, conforme a relação locatícia estabelecida, sendo irrelevantes os argumentos de que não usufruem das áreas comuns, visto que a obrigação decorre do contrato livremente pactuado. 5. Ausência de questionamento sobre a validade ou abusividade das cláusulas contratuais, reforçando a obrigatoriedade de observância do pactuado. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O locatário de ponto comercial situado em área externa de condomínio está obrigado ao pagamento de taxa condominial quando previsto em contrato, independentemente do usufruto das áreas comuns. 2. A cláusula contratual que estabelece a responsabilidade do locatário pelo pagamento de taxas condominiais deve ser respeitada, desde que ausente impugnação válida quanto à sua legalidade ou abusividade. Dispositivos relevantes citados: Lei n° 8.245/91, art. 23, I e XII; CPC/2015, art. 98, § 3º. ACÓRDÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0802265-48.2020.8.20.5129 Polo ativo MICARLA DA ROCHA OLIVEIRA DUARTE 08325990422 e outros Advogado(s): MATTHAUS HENRIQUE DE GOIS FERREIRA Polo passivo CONDOMINIO RESIDENCIAL MIRANTES DA LAGOA Advogado(s): RAISSA ANDRADE LIMA DE GOIS FONSECA PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete do Desembargador Vivaldo Pinheiro - 3ª Câmara Cível APELAÇÃO 0802265-48.2020.8.20.5129. Vistos, relatados e distribuídos estes autos em que são partes as acima identificadas: Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, em conhecer e negar provimento ao presente recurso de Apelação Cível, nos termos do voto da Relatora, parte integrante deste. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por MICARLA DA ROCHA OLIVEIRA DUARTE e ROMARIO GEOVANNY DA ROCHA, em face da sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara da Comarca de São Gonçalo do Amarante/RN, que, nos autos da Ação de Ordinária, julgou nos seguintes termos: “Diante do exposto, julgo improcedentes os pedidos descritos na petição inicial, confirmando a liminar. Condeno a parte autora nas custas, na forma regulamentar, e em honorários advocatícios que fixo em 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 20, §4º do CPC, ficando essas obrigações suspensas nos próximos 5 (cinco) anos (art. 98, § 3º), em caso de beneficiário(a) da justiça gratuita.” Em suas razões recursais MICARLA DA ROCHA OLIVEIRA DUARTE (MR MODAS), ROMÁRIO GEOVANNY DA ROCHA (LINDEBELLA), alegam, basicamente, que cada um firmou contrato de locação de ponto comercial, localizado na área externa do condomínio, com destinação específica previamente aprovada em assembleia. Acrescentaram que como condição para a locação, foram exigidos a constituição de pessoa jurídica, regularidade nas taxas condominiais das unidades residenciais de propriedade dos locatários (todos residentes no condomínio) e especificação de finalidade comercial. Relatam, que foi imposta taxa condominial mensal de R$ 141,05, sem previsão legal, regimental ou deliberação em assembleia sobre o valor e que a taxa é idêntica àquela cobrada das unidades residenciais, que usufruem benefícios indisponíveis aos pontos comerciais, como piscinas, salões de festa, portaria e segurança interna. Advertem que tentaram resolver a questão por meio de notificação extrajudicial e reunião, sem êxito e que a resposta do condomínio alegou indevidamente que as empresas locatárias teriam acesso às dependências do condomínio. Pedem ao final a Reforma da sentença de primeira instância, para que seja declarada a improcedência da cobrança da taxa condominial aos pontos comerciais. Contrarrazões não foram apresentadas. Ministério Público alegou falta de interesse no feito. É o relatório. VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. No caso em comento, os apelantes, pessoas jurídicas constituídas como comerciantes, ajuizaram ação ordinária contra o Condomínio Residencial Mirantes da Lagoa, onde alegam terem locado pontos comerciais situados na área externa do condomínio e foram notificados para o pagamento de taxa condominial no valor de R$ 141,05, equivalente àquela cobrada dos condôminos das unidades habitacionais. Argumentam basicamente que não há previsão legal, regimental ou assemblear para essa cobrança, que não usufruem das áreas comuns do condomínio, como piscinas, salões de festa e segurança interna e que já pagam aluguel, taxas de manutenção da área externa e suas taxas condominiais como proprietários residenciais, além de que a taxa cobrada não corresponde a uma contraprestação efetiva por serviços prestados aos pontos comerciais. Ocorre que, em análise dos autos, percebe-se claramente que nos contratos de locação firmado entre as partes (Ids. 20179387 e 20179392), consta a cláusula terceira, parágrafo segundo, estabelecendo a obrigatoriedade pelo pagamento da taxa condominial pelos locatários, ou seja, como esclarecido na sentença, cada locatário, assinou seu respectivo contrato de locação, com a previsão expressa deste pagamento que ficaria sob suas responsabilidades. Ressalte-se que, sequer há nos autos qualquer questionamento em relação aos contratos locatícios firmados, ou mesmo as referidas cláusulas, de maneira que devem ser respeitados os termos contratuais livremente pactuados entre as partes, nos termos do que dispõe, inclusive o artigo 23, I, da lei 8.245/91, que estabelece: “Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.” (grifei) Ademais, não resta dúvida que tais pontos comerciais, embora estejam na área externa do empreendimento, integram o condomínio, tanto que o ente condominial é quem consta como locador na relação locatícia, sendo que, conforme o mesmo artigo 23, da referida lei n° 8245/91, em seu inciso XII, também estabelece a obrigação do locatário em pagar as despesas ordinárias de condomínio. Portanto, resta irrelevante, os postos arguidos pelos apelantes, sobre a não obrigatoriedade de pagar a taxa condominial, em razão do que está expresso nas cláusulas contratuais da relação locatícia, bem como dos dispositivos legais mencionados. Isto posto, nego provimento a presente apelação, mantendo-se inalterados todos os termos da sentença recorrida. Condeno os apelantes em custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 20% sobre o valor da causa, os quais deixo de majorá-los em razão de já terem sido fixados em seu percentual máximo pelo juízo a quo, restando suspensa a execução nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. É como voto. Natal, data registrada pelo sistema. Maria Neíze de Andrade Fernandes (Juíza convocada) Relatora 10 VOTO VENCIDO VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. No caso em comento, os apelantes, pessoas jurídicas constituídas como comerciantes, ajuizaram ação ordinária contra o Condomínio Residencial Mirantes da Lagoa, onde alegam terem locado pontos comerciais situados na área externa do condomínio e foram notificados para o pagamento de taxa condominial no valor de R$ 141,05, equivalente àquela cobrada dos condôminos das unidades habitacionais. Argumentam basicamente que não há previsão legal, regimental ou assemblear para essa cobrança, que não usufruem das áreas comuns do condomínio, como piscinas, salões de festa e segurança interna e que já pagam aluguel, taxas de manutenção da área externa e suas taxas condominiais como proprietários residenciais, além de que a taxa cobrada não corresponde a uma contraprestação efetiva por serviços prestados aos pontos comerciais. Ocorre que, em análise dos autos, percebe-se claramente que nos contratos de locação firmado entre as partes (Ids. 20179387 e 20179392), consta a cláusula terceira, parágrafo segundo, estabelecendo a obrigatoriedade pelo pagamento da taxa condominial pelos locatários, ou seja, como esclarecido na sentença, cada locatário, assinou seu respectivo contrato de locação, com a previsão expressa deste pagamento que ficaria sob suas responsabilidades. Ressalte-se que, sequer há nos autos qualquer questionamento em relação aos contratos locatícios firmados, ou mesmo as referidas cláusulas, de maneira que devem ser respeitados os termos contratuais livremente pactuados entre as partes, nos termos do que dispõe, inclusive o artigo 23, I, da lei 8.245/91, que estabelece: “Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.” (grifei) Ademais, não resta dúvida que tais pontos comerciais, embora estejam na área externa do empreendimento, integram o condomínio, tanto que o ente condominial é quem consta como locador na relação locatícia, sendo que, conforme o mesmo artigo 23, da referida lei n° 8245/91, em seu inciso XII, também estabelece a obrigação do locatário em pagar as despesas ordinárias de condomínio. Portanto, resta irrelevante, os postos arguidos pelos apelantes, sobre a não obrigatoriedade de pagar a taxa condominial, em razão do que está expresso nas cláusulas contratuais da relação locatícia, bem como dos dispositivos legais mencionados. Isto posto, nego provimento a presente apelação, mantendo-se inalterados todos os termos da sentença recorrida. Condeno os apelantes em custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 20% sobre o valor da causa, os quais deixo de majorá-los em razão de já terem sido fixados em seu percentual máximo pelo juízo a quo, restando suspensa a execução nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. É como voto. Natal, data registrada pelo sistema. Maria Neíze de Andrade Fernandes (Juíza convocada) Relatora 10 Natal/RN, 16 de Dezembro de 2024.