Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0804102-42.2017.8.20.5001.
REQUERENTE: ALOHA BEACH CLUB BAR E RESTAURANTE LTDA - ME
REQUERIDO: P & K LOCACOES LTDA - ME Grupo de Apoio às Metas do CNJ SENTENÇA Julgamento simultâneo dos processos n.º 0804102-42.2017.8.20.5001 e n.º 0800199-62.2018.8.20.5001. O primeiro refere-se à ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória e pedido de tutela de urgência, ajuizada por Aloha Beach Club Bar e Restaurante Ltda - ME em desfavor de P & K Locações Ltda - ME, enquanto o segundo diz respeito à ação de despejo cumulada com rescisão contratual e indenizatória, ajuizada por P & K Locações Ltda - ME em desfavor de Aloha Beach Club Bar e Restaurante Ltda - ME. · RELATÓRIO DA AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZATÓRIA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 18ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória e pedido de tutela de urgência, ajuizada por Aloha Beach Club Bar e Restaurante Ltda - ME em desfavor de P & K Locações Ltda - ME, alegando, em síntese, que: a) pactuaram, em 01 de agosto de 2015, com prazo de 120 meses (10 anos), um contrato de aluguel de imóvel parcial (pavimento térreo da Pousada Mirante), de terreno na Avenida Erivan França, 184, Praia de Ponta Negra, em Natal/RN, com a finalidade exclusiva para os serviços de bar e restaurante; b) a disposição do imóvel, que é coletiva, este é composto por diversos empreendimentos em conjunto c) durante todo o primeiro ano a água foi fornecida como integrante do contrato, o qual - como se disse - não previu qualquer outra taxa, senão o já expressivo aluguel mensal (10 salários); d) a água advém do poço artesiano no local e é extraída sem custos; e) ocorre que, um ano após o início do contrato (observando-se o sucesso e a ascensão do empreendimento), adveio a unilateral novação, passando a ré a promover uma verdadeira “campanha de extorsão” da empresa autora, objetivando aproveitar-se e levar vantagem, tanto do pacto contratual quanto de sua má elaboração (a locadora elaborou unilateralmente o contrato de locação); f) a ré impôs ao locatário o pagamento de inexplicável “taxa de água”, e forçando seu ilegal pagamento, sob pena de corte de fornecimento, alegando uma estória de que a CAERN teria instalado registros “extras” no imóvel, o que geraria uma cobrança acessória de água para o autor, em que pese nada disso tenha comprovado; g) o autor, desejoso em manter a estabilidade do contrato e por entender parecer inicialmente justa a cobrança (supostamente) da CAERN, anuiu e passou a pagar a taxa mensal de água (de boa-fé); h) entretanto, percebeu que a suposta (e não prevista) “taxa de água” era uma ilegal “inovação unilateral contratual” e que o locador tenciona apenas cobrar novos valores abusivamente, sob ameaças de inviabilizar a operação do locatário, isso sem olvidar o fato de que tal taxa passou a ser móvel e crescente, alcançando patamares muito altos, inexplicavelmente; i) realizou cerca de três reuniões com a parte demandada para tentar pacificar o conflito, mas não obteve sucesso; j) o locador agora condiciona o fornecimento de água à assinatura de um aditivo (unilateralmente confeccionado) no qual o locatário (vítima) passaria a forçosamente a “anuir” em aditar o contrato, majorando-o em 03 salários mínimos mensais, passando a dizer que tal expressivo valor serviria a “Uso e Manutenção de Estação Elevatória e Esgotos”; k) desde o início de janeiro de 2017, o locador vem, de forma ilegal e arbitrária, cortando o fornecimento de água para o locatário, reiteradamente condicionando a religação ao imediato pagamento da extorsiva “taxa de água”, sem qualquer previsão contratual; l) a parte demandada chegou a interromper o acesso ao banheiro do estabelecimento, alegando que este banheiro “não tinha seu uso previsto em contrato”; m) o locatário não tem conseguido regularizar sua operação junto a SEMURB, em virtude de negar-se o Locador a lhe fornecer os documentos necessários à regularização. Em razão disso, restou formulado pleito de concessão de tutela de urgência para: i) determinar que a demandada cesse a indevida cobrança da "taxa de água", ou "taxa de manutenção" não prevista em contrato, enquanto dure a lide e até ulterior decisão do Juízo; ii) determinar que a demandada se abstenha de suspender ou, de qualquer outra forma, limitar ou embaraçar o fornecimento de água para o imóvel locado, enquanto pagos mensal e regularmente os alugueis convencionados; iii) autorizar o depósito em Juízo do valor do aluguel mensal, eis que limitado o uso e fruição do imóvel; iv) colocar sub judice a cobrança da ilegal "taxa de água" ou "taxa de manutenção. Quanto ao mérito, requereu: a) a anulação da cobrança de “taxa de água” ou “taxa de manutenção”; b) a obrigação da ré em não suspender ou limitar o fornecimento de água para o imóvel locado; c) a condenação da ré à devolução dos valores ilegalmente cobrados, dos valores pagos em duplicidade, lucros cessantes e danos morais. A tutela de urgência restou parcialmente deferida para: “i) determinar que a parte demandada se abstenha de suspender ou, de qualquer outra forma, limitar ou embaraçar o fornecimento de água para o imóvel locado; ii) determinar que a parte autora realize, até o último dia de cada mês a contar de fevereiro de 2017, o depósito mensal do valor de R$ 1.142,71 (um mil cento e quarenta e dois reais e setenta e um centavos), em conta judicial vinculada ao processo, comprovando trimestralmente em juízo o cumprimento da referida determinação, importando a sua ausência na caducidade da medida concedida no item i. A falta de atendimento pela parte demandada do determinado no item “i” importará em multa no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) por dia de recalcitrância, até o montante que inicialmente arbitro em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).” Malograda a tentativa de acordo em audiência (Id. 9836729). Devidamente citada, a requerida apresentou contestação (Id. 10186521), aduzindo, em síntese: a) o demandante se utilizou da água dos locadores desde o início do contrato e por mais de um ano, sem autorização dos mesmos, pois o próprio contrato de locação obriga o demandante a requerer a sua ligação de água na CAERN, bem como a ligação de energia elétrica junto a COSERN e demais serviços junto às empresas competentes; b) diante da situação, o demandante propôs pagar 60% das contas de água vindouras e ressarcir todos os meses anteriormente utilizados, visto que é o maior consumidor entre os inquilinos e a pousada não estava em funcionamento; c) após a reunião o mesmo nunca quis formalizar o acordo, como mostra o conteúdo das atas de reuniões, situação essa que se estendeu até janeiro de 2017, quando o demandante resolveu não pagar mais nada por se tratar uma situação informal, não previsto no contrato de locação ora pactuado; d) não recebeu nenhum pagamento em duplicidade por parte da parte autora; e) os custos cobrados não se tratam apenas de uso da água, visto que dentro da taxa de manutenção seriam incorporados o uso da estação elevatória de águas e esgotos, além dos débitos referentes ao uso do apartamento 20, fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), visto que, segundo Renato, o sócio oculto dele, o Sr. Mardônio, não queria pagar o devido aluguel do apartamento mencionado; f) tentou-se de todas as formas formalizar tal acordo, ocorre que foram realizadas três reuniões sucessivas e infrutíferas no escritório do causídico da demandada; g) é totalmente inverídica a afirmação de que o demandado fornecia água de um poço, e a água era adquirida gratuitamente; h) as alegações de corte de água também são inverídicas, não se prestando a tal comprovação as meras fotos sem qualquer comprovação da data do ocorrido e “prints” de conversas de whatsapp sem qualquer comprovação também da data do ocorrido; i) na tentativa desesperada de convencer este juízo das suas alegações, a demandante junta diversos comprovantes de pagamentos de supostas compras de água mineral e outros materiais, sem qualquer valor fiscal; j) a parte autora não sofreu nenhum prejuízo de ordem material ou moral; k) conforme previsão contratual, o locador necessita da garantia que o locatário cumpra sua obrigação contratual e faça como ele mesmo menciona um “simples” contrato/apólice de seguro; l) a parte autora nos meses de agosto, setembro e outubro de 2015, e junho, julho e setembro de 2016, atrasou a locação sem qualquer autorização de postergação do vencimento; m) apesar de devidamente notificado, o autor não vem pagando o IPTU do imóvel como também atrasando os pagamentos n) o demandante invadiu uma área que não faz parte do seu contrato de locação; o) ao longo do contrato de locação, o demandante vem descumprindo o ora pactuado, causando incômodos aos outros vizinhos, com som em horários inapropriados, inclusive sendo autuado pelas autoridades competentes. Ao final, requereu a improcedência da lide. Em razão dos mesmos fatos e na mesma oportunidade, a demandada também apresentou reconvenção, requerendo a condenação da autora/reconvinda ao pagamento: a) do desconto pactuado, gozados indevidamente, devido deixar de adimplir com o IPTU e algumas parcelas em dia, no valor de R$ 78.105,00 (setenta e oito mil cento e cinco reais) até maio de 2017; b) de todos os IPTU em aberto do período da locação, totalizados até abril de 2017 no valor de R$ 4.869,31 (quatro mil oitocentos e sessenta e nove reais e trinta e um centavos); c) da multa contratual prevista no parágrafo primeiro da cláusula IX do contrato de locação, referente ao período de 01/09/2015 a 22/04/2017, ou seja, 600 dias, no valor de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais); d) da multa contratual disposta na cláusula VIII, no valor de R$ 112.440,00 (cento e doze mil quatrocentos e quarenta reais); e) ao valor proveniente a locação do apartamento 20, do período acordado, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). A parte autora apresentou réplica e contestação à reconvenção, reiterando os termos da exordial (Id. 19987289). Em audiência, a advogada da parte ré informou “em juízo que, em meados de maio de 2019, a parte ré recebeu as chaves do imóvel da parte autora, estando este em estado de total abandono e deterioração, restando-se prejudicados, portanto, os pleitos iniciais desta ação, requerendo o prosseguimento somente em face dos demais pedidos e da reconvenção” (Id. 49466238). Promoveu-se o saneamento do feito (Id. 54882678). Na sequência, realizou-se audiência de instrução e julgamento (Id. 86360874), após o que apenas a parte ré/reconvinte apresentou alegações finais, por memoriais (Id. 87413821). Vieram-me os autos conclusos. É o que importa relatar. · RELATÓRIO DA AÇÃO DE DESPEJO, RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA
Trata-se de ação de despejo cumulada com rescisão contratual e indenizatória, ajuizada por P & K Locações Ltda - ME em desfavor de Aloha Beach Club Bar e Restaurante Ltda - ME, alegando, em síntese, que: a) firmaram o aludido contrato de locação comercial outrora descrito na ação conexa, mas que o demandado praticou condutas que configuram infrações contratuais e (ou) legais, dando enseja a presente ação judicial; b) não pagou nenhuma parcela do Imposto Predial e Territorial Urbano (infração ao item IV.3 do Contrato de Locação Comercial e ao inciso III do art. 9 da Lei n.º 8.245/91); c) construiu e instalou, de forma clandestina e ao arrepio da lei, um sistema de gás (infrações aos itens VI.3, VI.4 e VI.7 do Contrato de Locação Comercial e aos arts. 85 e 24 c/c 84, todos da Lei Municipal Complementar 055/04, em anexo, dando origem ao Auto de Infração n.º 8318, em anexo); d) não contratou seguro contra fogo; (infração ao item IX.1 do Contrato de Locação Comercial); e) não entregou ao Locador o memorial descritivo das reformas e benfeitorias realizadas no imóvel locado (infração ao item IX.1 do Contrato de Locação Comercial); f) não cuidou da conservação das instalações do banheiro (infração ao item VI.4 do Contrato de Locação Comercial e ao inciso V do art.23 da Lei n.º 8.245/81), tendo o autor/locatário que promover o reparo às suas expensas; g) não promoveu a transferência da conta de força e luz para o seu nome (infração ao item VI. 5 do Contrato de Locação Comercial); h) não pagou as despesas relativas ao seu próprio consumo de água, nem promoveu a ligação de água do estabelecimento comercial para fins de aferição individualizada do consumo de água (item IX. 3 do contrato e inciso I do art.23 da Lei n.º 8.245/81); i) ocupou e se instalou, por diversas vezes, em espaço que transborda os limites da área locada, consoante demonstram as fotos anexas, mesmo sem qualquer tipo de autorização ou tolerância por parte do locador, utilizando-se da referenciada área para fins comerciais e operacionais (infração ao item II.1 do Contrato de Locação Comercial); j) confecção e utilização de um chuveiro improvisado na escada de acesso à praia, impedindo a livre circulação dos banhistas, além de permitir o uso de produtos químicos, como shampoos, condicionadores, sabonetes e outros produtos de higiene pessoal que, mesmo sem haverem passado por nenhum tipo de tratamento prévio, escorrem diretamente para a praia, gerando dano ambiental (infração ao art. 10 da Lei 7.661/88, do art. 225, caput, da CF e da legislação ambiental); k) recusa de pagamento de qualquer valor referente aos custos operacionais e de manutenção da Estação Elevatória de Esgotos-EEE, assim como recusa de pagamento de qualquer valor referente aos custos de energia elétrica e água das áreas de uso comum, em especial do banheiro; l) perfuração do piso e fixação de cordas na linha divisória da área locada sem autorização prévia do locador, em prejuízo da livre circulação dos clientes da Pousada Mirante; m) causar poluição visual ao depositar lixo, entulho, botijão de gás, resto de coco, cadeiras, mesas e guarda-sol empilhados e amontoados, em área que extrapola os limites da área locada. n) em data de 20 de outubro de 2017, a parte ré foi notificada de todas as suas infrações contratuais e legais através da Notificação Extrajudicial (em anexo), pelo que foi constituída em mora, mas não cumpriu nenhuma das obrigações apontadas. Amparada nesses fatos, requereu: a) seja declarado rescindido o Contrato de Locação Comercial; b) seja concedida tutela de evidência para imediato despejo da parte ré, e que, ao final, seja mantida a ordem para despejo da parte ré, sob pena de multa; c) A condenação da ré ao pagamento de todas as parcelas de IPTU vencidas e vincendas, de junho de 2017 em diante, de acordo com a fração ideal da planta baixa do imóvel correspondente a área locada; d) A condenação da ré ao pagamento da multa contratual vencida e vincenda, prevista no parágrafo primeiro da cláusula IX.1 do Contrato de Locação Comercial, referente ao período de 23 de abril de 2017 em diante. A tutela de urgência restou indeferida (Id. 45217290). Em petição de Id. 55915331, a parte autora informou “que o referido bem foi desocupado em 05/06/2019, data em que foi realizada a devolução das chaves por parte da Ré para a Parte Autora, nos termos da “Notificação Extrajudicial Eletrônica” (Id. 55915331), oportunidade na qual requereu a conversão do pedido de despejo nas perdas e danos materiais referentes ao estado que se encontrava o imóvel quando foi realizada a entrega das chaves, além da retirada de bens que por contrato pertenciam à autora. Apesar de devidamente citada (Id. 67117014), a parte demandada permaneceu inerte (Id. 69925480). Não houve maior dilação probatória. Vieram-me os autos conclusos. É o que importa relatar. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, convém destacar que em razão da desocupação voluntária da parte locatária em 05/06/2019 (Id. 55915331 da ação n.º 0800199-62.2018.8.20.5001), consoante restou noticiado pela própria parte locadora, afigura-se imperioso reconhecer a perda superveniente do objeto relativamente ao pedido formulado pela locatária para condenação da parte adversa na obrigação de não suspender ou limitar o fornecimento de água para o imóvel em questão, bem como aos requerimentos tecidos pela locadora quanto à declaração de rescisão contratual e de determinação de despejo da empresa locatária. Dito isso, prossegue-se ao julgamento do feito para definição da legalidade, ou não, da cobrança de questionada “taxa de água” ou “taxa de manutenção” e dos correlatos pleitos indenizatórios formulados por ambas as partes. Não havendo preliminares/prejudiciais/impugnações pendentes de apreciação, estando presentes pressupostos processuais de existência, requisitos de validade do processo, bem como as condições da ação, passo a análise do mérito. Como é cediço, as partes contratantes devem abster-se de condutas que possam frustrar as expectativas de uma delas, em obediência ao Princípio da Boa-Fé, que se encontra presente em todas as relações de consumo. Não fosse o bastante, prevê o art. 422 do Código Civil serem os contratantes obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Salvo melhor juízo, não merece acolhida a pretensão da ação principal, ao passo que se deve acolher em parte a pretensão dos pleitos reconvencionais e da ação acessória. Explico. É que compulsando detidamente os elementos coligidos aos autos, especialmente do contrato de locação celebrado entre as partes, verifico inexistir nesse instrumento que a água para o estabelecimento estava incluído no valor fixado pela locação, verifico que pela sua cláusula VI.7, é de exclusiva responsabilidade do locatário a regularização de sua atividade junto aos órgãos públicos, dentre eles a CAERN (Id. 9183557 – Pág. 3). Assim, entendo não estar contemplado no contrato o fornecimento de água de forma gratuita à empresa locatária. O só fato de durante pouco mais de um ano usufruir da água do locador sem lhe ser cobrado qualquer valor não possui o condão de tornar obrigatória tal cessão durante o longo prazo de locação (10 anos), posto que inexistente cláusula contratual nesse sentido. Logo, não tendo a parte autora (locatária) comprovado a individualização do serviço de água e esgoto junto à CAERN, afigura-se justo e razoável que lhe fosse cobrada uma taxa pela utilização de tais serviços por parte da locadora, tanto que a própria autora, na inicial, confirmou ter inicialmente concordado com tal cobrança adicional, embora discordasse dos seus valores. Todavia, consoante acima referenciado, caso de fato tivesse insatisfeito dessa cobrança tida por excessiva, deveria a parte autora ter providenciado sua ligação individualizada junto à CAERN para evitar tais problemas. Não o fazendo, submete-se ao compartilhamento dos custos com a locadora e demais locatários. Portanto, improcede o pleito de reconhecer a nulidade de tais cobranças e da consequente devolução de tais valores. De idêntica forma, não comprovada a realização de pagamento em duplicidade por parte da locatária, indefere-se o pleito ressarcitório. Outrossim, não obstante alegue a existência de gastos extras e de ter ficado sem funcionar em decorrência da suspensão indevida de água ou de interdição do banheiro por parte da locadora, o estabelecimento comercial autor não logrou êxito em comprovar tais fatos, inclusive esclarecendo o nexo causal entre tal possível fato e a conduta da parte adversa, isso sem olvidar que, conforma assinalado alhures, a parte locatária não cumpriu a disposição contratual para individualizar o fornecimento de água, razão pela qual indefiro o pleito de indenização por danos materiais. Ademais, entendo que não obstante ao inconteste desentendimento entre as partes quanto às escorreitas disposições contratuais, não exergo nos autos nenhuma conduta a ensejar ofensa ao direito da personalidade da parte adversa. A doutrina e a jurisprudência nacionais fixaram o entendimento de que o mero descumprimento contratual não é suficiente para ensejar compensação por danos morais, cabendo ao lesado comprovar a ocorrência do evento danoso além das obrigações inadimplidas. Dissertando sobre o tema, Sérgio Cavalieri Filho sustenta que o “mero inadimplemento contratual, mora ou prejuízo econômico não configuram, por si sós, dano moral, porque não agridem a dignidade humana. Os aborrecimentos deles decorrentes ficam subsumidos pelo dano material”. No processo em epígrafe, o autor fundamentou a pretensão indenizatória na simples inadimplência contratual, no entanto, não carreou nenhum elemento externo que caracterizasse o abalo moral. Registre-se, ainda, na demanda conexa, relativa à ação de despejo e cobrança de multas contratuais, a parte locatária sequer apresentou defesa. Assim sendo, o pedido de indenização por danos morais deve ser indeferido, uma vez que tal reconhecimento implica mais do que a simples decorrência de um contrato frustrado. Portanto, revogo, nesses termos, a tutela de urgência outrora deferida e julgo improcedente a pretensão da exordial na ação n.º 0804102-42.2017.8.20.5001. Passo à análise dos pleitos reconvencionais nessa aludida demanda, os quais, sem sombra de dúvida, confundem-se com os pleitos ainda pendentes de apreciação da demanda n.º 0800199-62.2018.8.20.5001. Pois bem. Salvo melhor juízo, tais pretensões merecem parcial acolhida. Explico. É que compulsando detidamente os elementos coligidos aos autos, verifico ter de fato a parte locatária descumprido algumas disposições contratuais, as quais serão minudentemente apreciadas a seguir. Inicialmente, considerando que consoante disposição da cláusula IV.3 do contrato de locação incumbia à parte locatária o pagamento das parcelas do IPTU de acordo com a fração ideal da planta baixa do imóvel (Id. 9183557 – Pág. 2 da ação n.º 0804102-42.2017.8.20.5001), não tendo a locatária comprovado o seu adimplemento, a despeito de ter sido pessoalmente notificada (Id. 16960676 – Págs. 36-38 da demanda n.º 0800199-62.2018.8.20.5001), entendo fazer jus a locadora à condenação da parte contrária ao pagamento de tal imposto durante o período no qual efetivamente ocupou o imóvel, a saber, entre 01/08/2015 (data de início do contrato) e 05/06/2019 (data da desocupação), cujo montante será apurado em fase de liquidação de sentença. De idêntica forma, não tendo a parte locatária comprovado o adimplemento pontual dos aluguéis (até o dia 7 do mês subsequente ao vencimento), na forma definida na cláusula IV.3 do contrato locatício, operou-se a perda do desconto por pontualidade concedido pela cláusula IV.1, incisos 1.1 e 1.2, consoante previsão no seu respectivo parágrafo primeiro (Id. 9183557 – Pág. 2 da ação n.º 0804102-42.2017.8.20.5001). Assim, não tendo a locatária apresentado elementos a desconstituir a planilha confeccionada pela locadora a comprovar o pagamento em atraso de parte dos aluguéis (Id. 10186521 – Págs. 7-8 da ação n.º 0804102-42.2017.8.20.5001), deve ser condenada ao pagamento da diferença do valor pago e dos descontos revogados em razão do atraso no pagamento, a ser apurada em fase de liquidação de sentença. Na sequência, pleiteia a parte reconvinte a condenação da reconvinda ao pagamento relativo a duas multas contratuais por descumprimento de suas cláusulas, uma por quebra de contrato (cláusula VIII) e outra por ausência de contratação de seguro contrafogo por parte da locatária (cláusula IX). Todavia, entendo que a não comprovação pela locatária da contratação de seguro contra fogo no imóvel locado é apenas mais uma forma de descumprimento do contrato por parte da locatária, assim como a inadimplência dos aluguéis, impostos e taxas, construção irregular de sistema de gás, dentre outras listadas na ação conexa, razão pela qual entendo aplicável à espécie tão somente a multa por quebra de contrato, prevista na cláusula VIII (Id. 10186634 – Pág. 2 da ação n.º 0804102-42.2017.8.20.5001). Sancionar a locatária com duas multas fundadas na mesma premissa, qual seja, descumprimento contratual, caracterizaria um verdadeiro bis in idem, o que é vedado pelo nosso ordenamento jurídico. Portanto, merece guarida a condenação da locatária ao pagamento à locadora de multa no valor de 12 (doze) vezes o valor da locação mensal, a ser calculada em fase de liquidação de sentença. Outrossim, considerando que a presente demanda estipulará, ao final, o quantum devido a título de honorários advocatícios, não se mostra escorreita a inclusão, no cálculo da multa, dos honorários advocatícios, sob pena de configurar bis in idem. Em seguida, indefiro o pleito de condenação da locatária ao valor proveniente da locação do apartamento 20, do período acordado, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), posto que tal cobrança não se encontra respaldada em qualquer contrato, ônus que lhe incumbia, a teor do disposto no art. 373, inciso I, do CPC. Nesse ponto, por oportuno, convém asseverar que a mera ata de reunião realizada entre as partes constando em um dos tópicos “apartamento 20” (Id. 10186682 – Pág. 2), desprovida de qualquer contrato definindo valores e período de ocupação, não corrobora a cobrança efetivada pela reconvinte. Por fim, indefiro o pleito de conversão da ação de despejo em perdas e danos materiais referentes ao estado que se encontrava o imóvel quando foi realizada a entrega das chaves, além da retirada de bens que por contrato pertenciam à autora, posto que em momento algum a locadora colacionou aos autos o memorial descritivo do bem no momento do início da locação, impedindo o seu comparativo com a situação da unidade quando do término da relação contratual, isso sem olvidar a ausência de comprovação detalhada dos bens que lhes teriam sido retirados e os respectivos valores. D I S P O S I T I V O S E N T E N C IA L
Ante o exposto, revogo, nesses termos, a tutela de urgência outrora deferida e JULGO IMPROCEDENTE a pretensão da exordial na ação n.º 0804102-42.2017.8.20.5001. Condeno a parte Aloha Beach Club Bar e Restaurante Ltda - ME, ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §§ 2º e 14º, e art. 86, parágrafo único, ambos do CPC). Outrossim, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a pretensão reconvencional da ação n.º 0804102-42.2017.8.20.5001 e a ação de n.º 0800199-62.2018.8.20.5001, para condenar a Aloha Beach Club Bar e Restaurante Ltda – ME a pagar à P & K Locações Ltda – ME: a) as parcelas do IPTU de acordo com a fração ideal da planta baixa do imóvel, durante o período no qual efetivamente ocupou o imóvel, a saber, entre 01/08/2015 (data de início do contrato) e 05/06/2019 (data da desocupação), cujo montante será apurado em fase de liquidação de sentença; b) a diferença do valor pago e dos descontos revogados em razão do atraso no pagamento dos aluguéis, a ser apurada em fase de liquidação de sentença; c) a multa contratual no valor de 12 (doze) vezes o valor da locação mensal, a ser calculada em fase de liquidação de sentença. Em relação a tais valores quais incidirão juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo IGPM, ambos contados do inadimplemento. Condeno a parte Aloha Beach Club Bar e Restaurante Ltda - ME, sucumbente na maioria dos pedidos, ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais, que fixo em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §§ 2º e 14º, e art. 86, parágrafo único, ambos do CPC). P.R.I. Natal/RN, 11 de janeiro de 2024. MARCO ANTÔNIO MENDES RIBEIRO Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0804102-42.2017.8.20.5001.
REQUERENTE: ALOHA BEACH CLUB BAR E RESTAURANTE LTDA - ME
REQUERIDO: P & K LOCACOES LTDA - ME Grupo de Apoio às Metas do CNJ SENTENÇA Julgamento simultâneo dos processos n.º 0804102-42.2017.8.20.5001 e n.º 0800199-62.2018.8.20.5001. O primeiro refere-se à ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória e pedido de tutela de urgência, ajuizada por Aloha Beach Club Bar e Restaurante Ltda - ME em desfavor de P & K Locações Ltda - ME, enquanto o segundo diz respeito à ação de despejo cumulada com rescisão contratual e indenizatória, ajuizada por P & K Locações Ltda - ME em desfavor de Aloha Beach Club Bar e Restaurante Ltda - ME. · RELATÓRIO DA AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZATÓRIA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 18ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250
Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória e pedido de tutela de urgência, ajuizada por Aloha Beach Club Bar e Restaurante Ltda - ME em desfavor de P & K Locações Ltda - ME, alegando, em síntese, que: a) pactuaram, em 01 de agosto de 2015, com prazo de 120 meses (10 anos), um contrato de aluguel de imóvel parcial (pavimento térreo da Pousada Mirante), de terreno na Avenida Erivan França, 184, Praia de Ponta Negra, em Natal/RN, com a finalidade exclusiva para os serviços de bar e restaurante; b) a disposição do imóvel, que é coletiva, este é composto por diversos empreendimentos em conjunto c) durante todo o primeiro ano a água foi fornecida como integrante do contrato, o qual - como se disse - não previu qualquer outra taxa, senão o já expressivo aluguel mensal (10 salários); d) a água advém do poço artesiano no local e é extraída sem custos; e) ocorre que, um ano após o início do contrato (observando-se o sucesso e a ascensão do empreendimento), adveio a unilateral novação, passando a ré a promover uma verdadeira “campanha de extorsão” da empresa autora, objetivando aproveitar-se e levar vantagem, tanto do pacto contratual quanto de sua má elaboração (a locadora elaborou unilateralmente o contrato de locação); f) a ré impôs ao locatário o pagamento de inexplicável “taxa de água”, e forçando seu ilegal pagamento, sob pena de corte de fornecimento, alegando uma estória de que a CAERN teria instalado registros “extras” no imóvel, o que geraria uma cobrança acessória de água para o autor, em que pese nada disso tenha comprovado; g) o autor, desejoso em manter a estabilidade do contrato e por entender parecer inicialmente justa a cobrança (supostamente) da CAERN, anuiu e passou a pagar a taxa mensal de água (de boa-fé); h) entretanto, percebeu que a suposta (e não prevista) “taxa de água” era uma ilegal “inovação unilateral contratual” e que o locador tenciona apenas cobrar novos valores abusivamente, sob ameaças de inviabilizar a operação do locatário, isso sem olvidar o fato de que tal taxa passou a ser móvel e crescente, alcançando patamares muito altos, inexplicavelmente; i) realizou cerca de três reuniões com a parte demandada para tentar pacificar o conflito, mas não obteve sucesso; j) o locador agora condiciona o fornecimento de água à assinatura de um aditivo (unilateralmente confeccionado) no qual o locatário (vítima) passaria a forçosamente a “anuir” em aditar o contrato, majorando-o em 03 salários mínimos mensais, passando a dizer que tal expressivo valor serviria a “Uso e Manutenção de Estação Elevatória e Esgotos”; k) desde o início de janeiro de 2017, o locador vem, de forma ilegal e arbitrária, cortando o fornecimento de água para o locatário, reiteradamente condicionando a religação ao imediato pagamento da extorsiva “taxa de água”, sem qualquer previsão contratual; l) a parte demandada chegou a interromper o acesso ao banheiro do estabelecimento, alegando que este banheiro “não tinha seu uso previsto em contrato”; m) o locatário não tem conseguido regularizar sua operação junto a SEMURB, em virtude de negar-se o Locador a lhe fornecer os documentos necessários à regularização. Em razão disso, restou formulado pleito de concessão de tutela de urgência para: i) determinar que a demandada cesse a indevida cobrança da "taxa de água", ou "taxa de manutenção" não prevista em contrato, enquanto dure a lide e até ulterior decisão do Juízo; ii) determinar que a demandada se abstenha de suspender ou, de qualquer outra forma, limitar ou embaraçar o fornecimento de água para o imóvel locado, enquanto pagos mensal e regularmente os alugueis convencionados; iii) autorizar o depósito em Juízo do valor do aluguel mensal, eis que limitado o uso e fruição do imóvel; iv) colocar sub judice a cobrança da ilegal "taxa de água" ou "taxa de manutenção. Quanto ao mérito, requereu: a) a anulação da cobrança de “taxa de água” ou “taxa de manutenção”; b) a obrigação da ré em não suspender ou limitar o fornecimento de água para o imóvel locado; c) a condenação da ré à devolução dos valores ilegalmente cobrados, dos valores pagos em duplicidade, lucros cessantes e danos morais. A tutela de urgência restou parcialmente deferida para: “i) determinar que a parte demandada se abstenha de suspender ou, de qualquer outra forma, limitar ou embaraçar o fornecimento de água para o imóvel locado; ii) determinar que a parte autora realize, até o último dia de cada mês a contar de fevereiro de 2017, o depósito mensal do valor de R$ 1.142,71 (um mil cento e quarenta e dois reais e setenta e um centavos), em conta judicial vinculada ao processo, comprovando trimestralmente em juízo o cumprimento da referida determinação, importando a sua ausência na caducidade da medida concedida no item i. A falta de atendimento pela parte demandada do determinado no item “i” importará em multa no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) por dia de recalcitrância, até o montante que inicialmente arbitro em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).” Malograda a tentativa de acordo em audiência (Id. 9836729). Devidamente citada, a requerida apresentou contestação (Id. 10186521), aduzindo, em síntese: a) o demandante se utilizou da água dos locadores desde o início do contrato e por mais de um ano, sem autorização dos mesmos, pois o próprio contrato de locação obriga o demandante a requerer a sua ligação de água na CAERN, bem como a ligação de energia elétrica junto a COSERN e demais serviços junto às empresas competentes; b) diante da situação, o demandante propôs pagar 60% das contas de água vindouras e ressarcir todos os meses anteriormente utilizados, visto que é o maior consumidor entre os inquilinos e a pousada não estava em funcionamento; c) após a reunião o mesmo nunca quis formalizar o acordo, como mostra o conteúdo das atas de reuniões, situação essa que se estendeu até janeiro de 2017, quando o demandante resolveu não pagar mais nada por se tratar uma situação informal, não previsto no contrato de locação ora pactuado; d) não recebeu nenhum pagamento em duplicidade por parte da parte autora; e) os custos cobrados não se tratam apenas de uso da água, visto que dentro da taxa de manutenção seriam incorporados o uso da estação elevatória de águas e esgotos, além dos débitos referentes ao uso do apartamento 20, fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais), visto que, segundo Renato, o sócio oculto dele, o Sr. Mardônio, não queria pagar o devido aluguel do apartamento mencionado; f) tentou-se de todas as formas formalizar tal acordo, ocorre que foram realizadas três reuniões sucessivas e infrutíferas no escritório do causídico da demandada; g) é totalmente inverídica a afirmação de que o demandado fornecia água de um poço, e a água era adquirida gratuitamente; h) as alegações de corte de água também são inverídicas, não se prestando a tal comprovação as meras fotos sem qualquer comprovação da data do ocorrido e “prints” de conversas de whatsapp sem qualquer comprovação também da data do ocorrido; i) na tentativa desesperada de convencer este juízo das suas alegações, a demandante junta diversos comprovantes de pagamentos de supostas compras de água mineral e outros materiais, sem qualquer valor fiscal; j) a parte autora não sofreu nenhum prejuízo de ordem material ou moral; k) conforme previsão contratual, o locador necessita da garantia que o locatário cumpra sua obrigação contratual e faça como ele mesmo menciona um “simples” contrato/apólice de seguro; l) a parte autora nos meses de agosto, setembro e outubro de 2015, e junho, julho e setembro de 2016, atrasou a locação sem qualquer autorização de postergação do vencimento; m) apesar de devidamente notificado, o autor não vem pagando o IPTU do imóvel como também atrasando os pagamentos n) o demandante invadiu uma área que não faz parte do seu contrato de locação; o) ao longo do contrato de locação, o demandante vem descumprindo o ora pactuado, causando incômodos aos outros vizinhos, com som em horários inapropriados, inclusive sendo autuado pelas autoridades competentes. Ao final, requereu a improcedência da lide. Em razão dos mesmos fatos e na mesma oportunidade, a demandada também apresentou reconvenção, requerendo a condenação da autora/reconvinda ao pagamento: a) do desconto pactuado, gozados indevidamente, devido deixar de adimplir com o IPTU e algumas parcelas em dia, no valor de R$ 78.105,00 (setenta e oito mil cento e cinco reais) até maio de 2017; b) de todos os IPTU em aberto do período da locação, totalizados até abril de 2017 no valor de R$ 4.869,31 (quatro mil oitocentos e sessenta e nove reais e trinta e um centavos); c) da multa contratual prevista no parágrafo primeiro da cláusula IX do contrato de locação, referente ao período de 01/09/2015 a 22/04/2017, ou seja, 600 dias, no valor de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais); d) da multa contratual disposta na cláusula VIII, no valor de R$ 112.440,00 (cento e doze mil quatrocentos e quarenta reais); e) ao valor proveniente a locação do apartamento 20, do período acordado, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). A parte autora apresentou réplica e contestação à reconvenção, reiterando os termos da exordial (Id. 19987289). Em audiência, a advogada da parte ré informou “em juízo que, em meados de maio de 2019, a parte ré recebeu as chaves do imóvel da parte autora, estando este em estado de total abandono e deterioração, restando-se prejudicados, portanto, os pleitos iniciais desta ação, requerendo o prosseguimento somente em face dos demais pedidos e da reconvenção” (Id. 49466238). Promoveu-se o saneamento do feito (Id. 54882678). Na sequência, realizou-se audiência de instrução e julgamento (Id. 86360874), após o que apenas a parte ré/reconvinte apresentou alegações finais, por memoriais (Id. 87413821). Vieram-me os autos conclusos. É o que importa relatar. · RELATÓRIO DA AÇÃO DE DESPEJO, RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA
Trata-se de ação de despejo cumulada com rescisão contratual e indenizatória, ajuizada por P & K Locações Ltda - ME em desfavor de Aloha Beach Club Bar e Restaurante Ltda - ME, alegando, em síntese, que: a) firmaram o aludido contrato de locação comercial outrora descrito na ação conexa, mas que o demandado praticou condutas que configuram infrações contratuais e (ou) legais, dando enseja a presente ação judicial; b) não pagou nenhuma parcela do Imposto Predial e Territorial Urbano (infração ao item IV.3 do Contrato de Locação Comercial e ao inciso III do art. 9 da Lei n.º 8.245/91); c) construiu e instalou, de forma clandestina e ao arrepio da lei, um sistema de gás (infrações aos itens VI.3, VI.4 e VI.7 do Contrato de Locação Comercial e aos arts. 85 e 24 c/c 84, todos da Lei Municipal Complementar 055/04, em anexo, dando origem ao Auto de Infração n.º 8318, em anexo); d) não contratou seguro contra fogo; (infração ao item IX.1 do Contrato de Locação Comercial); e) não entregou ao Locador o memorial descritivo das reformas e benfeitorias realizadas no imóvel locado (infração ao item IX.1 do Contrato de Locação Comercial); f) não cuidou da conservação das instalações do banheiro (infração ao item VI.4 do Contrato de Locação Comercial e ao inciso V do art.23 da Lei n.º 8.245/81), tendo o autor/locatário que promover o reparo às suas expensas; g) não promoveu a transferência da conta de força e luz para o seu nome (infração ao item VI. 5 do Contrato de Locação Comercial); h) não pagou as despesas relativas ao seu próprio consumo de água, nem promoveu a ligação de água do estabelecimento comercial para fins de aferição individualizada do consumo de água (item IX. 3 do contrato e inciso I do art.23 da Lei n.º 8.245/81); i) ocupou e se instalou, por diversas vezes, em espaço que transborda os limites da área locada, consoante demonstram as fotos anexas, mesmo sem qualquer tipo de autorização ou tolerância por parte do locador, utilizando-se da referenciada área para fins comerciais e operacionais (infração ao item II.1 do Contrato de Locação Comercial); j) confecção e utilização de um chuveiro improvisado na escada de acesso à praia, impedindo a livre circulação dos banhistas, além de permitir o uso de produtos químicos, como shampoos, condicionadores, sabonetes e outros produtos de higiene pessoal que, mesmo sem haverem passado por nenhum tipo de tratamento prévio, escorrem diretamente para a praia, gerando dano ambiental (infração ao art. 10 da Lei 7.661/88, do art. 225, caput, da CF e da legislação ambiental); k) recusa de pagamento de qualquer valor referente aos custos operacionais e de manutenção da Estação Elevatória de Esgotos-EEE, assim como recusa de pagamento de qualquer valor referente aos custos de energia elétrica e água das áreas de uso comum, em especial do banheiro; l) perfuração do piso e fixação de cordas na linha divisória da área locada sem autorização prévia do locador, em prejuízo da livre circulação dos clientes da Pousada Mirante; m) causar poluição visual ao depositar lixo, entulho, botijão de gás, resto de coco, cadeiras, mesas e guarda-sol empilhados e amontoados, em área que extrapola os limites da área locada. n) em data de 20 de outubro de 2017, a parte ré foi notificada de todas as suas infrações contratuais e legais através da Notificação Extrajudicial (em anexo), pelo que foi constituída em mora, mas não cumpriu nenhuma das obrigações apontadas. Amparada nesses fatos, requereu: a) seja declarado rescindido o Contrato de Locação Comercial; b) seja concedida tutela de evidência para imediato despejo da parte ré, e que, ao final, seja mantida a ordem para despejo da parte ré, sob pena de multa; c) A condenação da ré ao pagamento de todas as parcelas de IPTU vencidas e vincendas, de junho de 2017 em diante, de acordo com a fração ideal da planta baixa do imóvel correspondente a área locada; d) A condenação da ré ao pagamento da multa contratual vencida e vincenda, prevista no parágrafo primeiro da cláusula IX.1 do Contrato de Locação Comercial, referente ao período de 23 de abril de 2017 em diante. A tutela de urgência restou indeferida (Id. 45217290). Em petição de Id. 55915331, a parte autora informou “que o referido bem foi desocupado em 05/06/2019, data em que foi realizada a devolução das chaves por parte da Ré para a Parte Autora, nos termos da “Notificação Extrajudicial Eletrônica” (Id. 55915331), oportunidade na qual requereu a conversão do pedido de despejo nas perdas e danos materiais referentes ao estado que se encontrava o imóvel quando foi realizada a entrega das chaves, além da retirada de bens que por contrato pertenciam à autora. Apesar de devidamente citada (Id. 67117014), a parte demandada permaneceu inerte (Id. 69925480). Não houve maior dilação probatória. Vieram-me os autos conclusos. É o que importa relatar. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, convém destacar que em razão da desocupação voluntária da parte locatária em 05/06/2019 (Id. 55915331 da ação n.º 0800199-62.2018.8.20.5001), consoante restou noticiado pela própria parte locadora, afigura-se imperioso reconhecer a perda superveniente do objeto relativamente ao pedido formulado pela locatária para condenação da parte adversa na obrigação de não suspender ou limitar o fornecimento de água para o imóvel em questão, bem como aos requerimentos tecidos pela locadora quanto à declaração de rescisão contratual e de determinação de despejo da empresa locatária. Dito isso, prossegue-se ao julgamento do feito para definição da legalidade, ou não, da cobrança de questionada “taxa de água” ou “taxa de manutenção” e dos correlatos pleitos indenizatórios formulados por ambas as partes. Não havendo preliminares/prejudiciais/impugnações pendentes de apreciação, estando presentes pressupostos processuais de existência, requisitos de validade do processo, bem como as condições da ação, passo a análise do mérito. Como é cediço, as partes contratantes devem abster-se de condutas que possam frustrar as expectativas de uma delas, em obediência ao Princípio da Boa-Fé, que se encontra presente em todas as relações de consumo. Não fosse o bastante, prevê o art. 422 do Código Civil serem os contratantes obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. Salvo melhor juízo, não merece acolhida a pretensão da ação principal, ao passo que se deve acolher em parte a pretensão dos pleitos reconvencionais e da ação acessória. Explico. É que compulsando detidamente os elementos coligidos aos autos, especialmente do contrato de locação celebrado entre as partes, verifico inexistir nesse instrumento que a água para o estabelecimento estava incluído no valor fixado pela locação, verifico que pela sua cláusula VI.7, é de exclusiva responsabilidade do locatário a regularização de sua atividade junto aos órgãos públicos, dentre eles a CAERN (Id. 9183557 – Pág. 3). Assim, entendo não estar contemplado no contrato o fornecimento de água de forma gratuita à empresa locatária. O só fato de durante pouco mais de um ano usufruir da água do locador sem lhe ser cobrado qualquer valor não possui o condão de tornar obrigatória tal cessão durante o longo prazo de locação (10 anos), posto que inexistente cláusula contratual nesse sentido. Logo, não tendo a parte autora (locatária) comprovado a individualização do serviço de água e esgoto junto à CAERN, afigura-se justo e razoável que lhe fosse cobrada uma taxa pela utilização de tais serviços por parte da locadora, tanto que a própria autora, na inicial, confirmou ter inicialmente concordado com tal cobrança adicional, embora discordasse dos seus valores. Todavia, consoante acima referenciado, caso de fato tivesse insatisfeito dessa cobrança tida por excessiva, deveria a parte autora ter providenciado sua ligação individualizada junto à CAERN para evitar tais problemas. Não o fazendo, submete-se ao compartilhamento dos custos com a locadora e demais locatários. Portanto, improcede o pleito de reconhecer a nulidade de tais cobranças e da consequente devolução de tais valores. De idêntica forma, não comprovada a realização de pagamento em duplicidade por parte da locatária, indefere-se o pleito ressarcitório. Outrossim, não obstante alegue a existência de gastos extras e de ter ficado sem funcionar em decorrência da suspensão indevida de água ou de interdição do banheiro por parte da locadora, o estabelecimento comercial autor não logrou êxito em comprovar tais fatos, inclusive esclarecendo o nexo causal entre tal possível fato e a conduta da parte adversa, isso sem olvidar que, conforma assinalado alhures, a parte locatária não cumpriu a disposição contratual para individualizar o fornecimento de água, razão pela qual indefiro o pleito de indenização por danos materiais. Ademais, entendo que não obstante ao inconteste desentendimento entre as partes quanto às escorreitas disposições contratuais, não exergo nos autos nenhuma conduta a ensejar ofensa ao direito da personalidade da parte adversa. A doutrina e a jurisprudência nacionais fixaram o entendimento de que o mero descumprimento contratual não é suficiente para ensejar compensação por danos morais, cabendo ao lesado comprovar a ocorrência do evento danoso além das obrigações inadimplidas. Dissertando sobre o tema, Sérgio Cavalieri Filho sustenta que o “mero inadimplemento contratual, mora ou prejuízo econômico não configuram, por si sós, dano moral, porque não agridem a dignidade humana. Os aborrecimentos deles decorrentes ficam subsumidos pelo dano material”. No processo em epígrafe, o autor fundamentou a pretensão indenizatória na simples inadimplência contratual, no entanto, não carreou nenhum elemento externo que caracterizasse o abalo moral. Registre-se, ainda, na demanda conexa, relativa à ação de despejo e cobrança de multas contratuais, a parte locatária sequer apresentou defesa. Assim sendo, o pedido de indenização por danos morais deve ser indeferido, uma vez que tal reconhecimento implica mais do que a simples decorrência de um contrato frustrado. Portanto, revogo, nesses termos, a tutela de urgência outrora deferida e julgo improcedente a pretensão da exordial na ação n.º 0804102-42.2017.8.20.5001. Passo à análise dos pleitos reconvencionais nessa aludida demanda, os quais, sem sombra de dúvida, confundem-se com os pleitos ainda pendentes de apreciação da demanda n.º 0800199-62.2018.8.20.5001. Pois bem. Salvo melhor juízo, tais pretensões merecem parcial acolhida. Explico. É que compulsando detidamente os elementos coligidos aos autos, verifico ter de fato a parte locatária descumprido algumas disposições contratuais, as quais serão minudentemente apreciadas a seguir. Inicialmente, considerando que consoante disposição da cláusula IV.3 do contrato de locação incumbia à parte locatária o pagamento das parcelas do IPTU de acordo com a fração ideal da planta baixa do imóvel (Id. 9183557 – Pág. 2 da ação n.º 0804102-42.2017.8.20.5001), não tendo a locatária comprovado o seu adimplemento, a despeito de ter sido pessoalmente notificada (Id. 16960676 – Págs. 36-38 da demanda n.º 0800199-62.2018.8.20.5001), entendo fazer jus a locadora à condenação da parte contrária ao pagamento de tal imposto durante o período no qual efetivamente ocupou o imóvel, a saber, entre 01/08/2015 (data de início do contrato) e 05/06/2019 (data da desocupação), cujo montante será apurado em fase de liquidação de sentença. De idêntica forma, não tendo a parte locatária comprovado o adimplemento pontual dos aluguéis (até o dia 7 do mês subsequente ao vencimento), na forma definida na cláusula IV.3 do contrato locatício, operou-se a perda do desconto por pontualidade concedido pela cláusula IV.1, incisos 1.1 e 1.2, consoante previsão no seu respectivo parágrafo primeiro (Id. 9183557 – Pág. 2 da ação n.º 0804102-42.2017.8.20.5001). Assim, não tendo a locatária apresentado elementos a desconstituir a planilha confeccionada pela locadora a comprovar o pagamento em atraso de parte dos aluguéis (Id. 10186521 – Págs. 7-8 da ação n.º 0804102-42.2017.8.20.5001), deve ser condenada ao pagamento da diferença do valor pago e dos descontos revogados em razão do atraso no pagamento, a ser apurada em fase de liquidação de sentença. Na sequência, pleiteia a parte reconvinte a condenação da reconvinda ao pagamento relativo a duas multas contratuais por descumprimento de suas cláusulas, uma por quebra de contrato (cláusula VIII) e outra por ausência de contratação de seguro contrafogo por parte da locatária (cláusula IX). Todavia, entendo que a não comprovação pela locatária da contratação de seguro contra fogo no imóvel locado é apenas mais uma forma de descumprimento do contrato por parte da locatária, assim como a inadimplência dos aluguéis, impostos e taxas, construção irregular de sistema de gás, dentre outras listadas na ação conexa, razão pela qual entendo aplicável à espécie tão somente a multa por quebra de contrato, prevista na cláusula VIII (Id. 10186634 – Pág. 2 da ação n.º 0804102-42.2017.8.20.5001). Sancionar a locatária com duas multas fundadas na mesma premissa, qual seja, descumprimento contratual, caracterizaria um verdadeiro bis in idem, o que é vedado pelo nosso ordenamento jurídico. Portanto, merece guarida a condenação da locatária ao pagamento à locadora de multa no valor de 12 (doze) vezes o valor da locação mensal, a ser calculada em fase de liquidação de sentença. Outrossim, considerando que a presente demanda estipulará, ao final, o quantum devido a título de honorários advocatícios, não se mostra escorreita a inclusão, no cálculo da multa, dos honorários advocatícios, sob pena de configurar bis in idem. Em seguida, indefiro o pleito de condenação da locatária ao valor proveniente da locação do apartamento 20, do período acordado, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), posto que tal cobrança não se encontra respaldada em qualquer contrato, ônus que lhe incumbia, a teor do disposto no art. 373, inciso I, do CPC. Nesse ponto, por oportuno, convém asseverar que a mera ata de reunião realizada entre as partes constando em um dos tópicos “apartamento 20” (Id. 10186682 – Pág. 2), desprovida de qualquer contrato definindo valores e período de ocupação, não corrobora a cobrança efetivada pela reconvinte. Por fim, indefiro o pleito de conversão da ação de despejo em perdas e danos materiais referentes ao estado que se encontrava o imóvel quando foi realizada a entrega das chaves, além da retirada de bens que por contrato pertenciam à autora, posto que em momento algum a locadora colacionou aos autos o memorial descritivo do bem no momento do início da locação, impedindo o seu comparativo com a situação da unidade quando do término da relação contratual, isso sem olvidar a ausência de comprovação detalhada dos bens que lhes teriam sido retirados e os respectivos valores. D I S P O S I T I V O S E N T E N C IA L
Ante o exposto, revogo, nesses termos, a tutela de urgência outrora deferida e JULGO IMPROCEDENTE a pretensão da exordial na ação n.º 0804102-42.2017.8.20.5001. Condeno a parte Aloha Beach Club Bar e Restaurante Ltda - ME, ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §§ 2º e 14º, e art. 86, parágrafo único, ambos do CPC). Outrossim, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a pretensão reconvencional da ação n.º 0804102-42.2017.8.20.5001 e a ação de n.º 0800199-62.2018.8.20.5001, para condenar a Aloha Beach Club Bar e Restaurante Ltda – ME a pagar à P & K Locações Ltda – ME: a) as parcelas do IPTU de acordo com a fração ideal da planta baixa do imóvel, durante o período no qual efetivamente ocupou o imóvel, a saber, entre 01/08/2015 (data de início do contrato) e 05/06/2019 (data da desocupação), cujo montante será apurado em fase de liquidação de sentença; b) a diferença do valor pago e dos descontos revogados em razão do atraso no pagamento dos aluguéis, a ser apurada em fase de liquidação de sentença; c) a multa contratual no valor de 12 (doze) vezes o valor da locação mensal, a ser calculada em fase de liquidação de sentença. Em relação a tais valores quais incidirão juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo IGPM, ambos contados do inadimplemento. Condeno a parte Aloha Beach Club Bar e Restaurante Ltda - ME, sucumbente na maioria dos pedidos, ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais, que fixo em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §§ 2º e 14º, e art. 86, parágrafo único, ambos do CPC). P.R.I. Natal/RN, 11 de janeiro de 2024. MARCO ANTÔNIO MENDES RIBEIRO Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)