Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Apelantes: Rafael Freire Fernandes e Ana Luiza de Lima Fernandes. Advogado: Dr. Christiann Renato de Queiroz Torres. Apeladas: Agra Pradesh Incorporações Ltda. e outras. Advogado: Dr. Fábio Rivelli. Relator: Desembargador João Rebouças. EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVIABILIDADE. EXPRESSA PREVISÃO DESTE ENCARGO E DE DESTAQUE DO RESPECTIVO VALOR. TESE SUBMETIDA AO RITUAL DOS RECURSOS REPETITIVOS. TEMA 938. RESP 1599511/SP. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ABALO EXTRAPATRIMONIAL QUE ULTRAPASSA O LIMITE DO TOLERÁVEL. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RESPONSABILIDADE CIVIL EXTRACONTRATUAL. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. PRECEDENTES. - É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938 – STJ). - O dano extrapatrimonial restou evidente na espécie, tendo em vista que a conduta omissiva em não entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato, constituindo ato ilícito, fulminou as expectativas dos adquirentes e de sua família, impingindo-lhes sentimentos de decepção, frustração, impotência, raiva e incerteza acerca do futuro, mormente em se tratando da aquisição de um imóvel, o que exige planejamento e significativo investimento. ACÓRDÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0807849-97.2017.8.20.5001 Polo ativo RAFAEL FREIRE FERNANDES e outros Advogado(s): CHRISTIANN RENATO DE QUEIROZ TORRES, GEORGE ARTHUR FERNANDES SILVEIRA, THIAGO MACEDO DE ARAUJO Polo passivo PDG VENDAS CORRETORA IMOBILIARIA LTDA e outros Advogado(s): CINTHYA LORENA DANTAS PEREIRA, FABIO RIVELLI, IAGUI ANTONIO BERNARDES BASTOS Apelação Cível n° 0807849-97.2017.8.20.5001. Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas. Acordam os Desembargadores da Segunda Turma da Terceira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento parcial ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por Rafael Freire Fernandes e Ana Luiza de Lima Fernandes em face da sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Indenização por Perdas e Danos ajuizada Agra Pradesh Incorporações Ltda. e outras, julgou parcialmente procedente o pleito autoral, nos seguintes termos: “Diante do exposto, julgo parcialmente procedente, a pretensão inicial, confirmando a liminar anteriormente deferida, para declarar a rescisão contratual e condenar os demandados ao pagamento de R$ 27.664,77 (vinte e sete mil, seiscentos e sessenta e quatro reais e setenta e sete centavos), a título de devolução dos valores pagos, em única parcela, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde o desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) desde a citação.” (Id 5827081). Nas razões do recurso, alegaram que, diante da rescisão contratual, tem direito à devolução integral da taxa de “Comissão de Intermediação do Imóvel”, vez que “não se pode considerar este pagamento como gastos (publicidade, propaganda, marketing, contratação de funcionários para realizarem vendas de unidades, etc.), pois, apesar de ter havido o negócio jurídico, este foi desfeito a partir do momento que a unidade em tela não foi entregue nos padrões divulgados pelas Apeladas!” (Id 5827091 - Pág. 4). Defende a existência de danos morais, haja vista os atos ilícitos cometidos pela parte demandada. Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso, para reformar parcialmente a sentença, nos termos da fundamentação supra. Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (Id 5827097). O feito não foi remetido ao Ministério Público por não se enquadrar nas hipóteses dos arts. 127 e 129 da Constituição Federal e arts. 176 a 178 do Código de Processo Civil. É o relatório. VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. O exame do presente recurso consiste em analisar os seguintes argumentos: a) devolução da taxa de corretagem; b) a existência de danos morais. Inicialmente, faz-se necessário ressaltar que a relação contratual celebrada entre as partes é eminentemente de consumo, visto que, de um lado, a construtora de imóveis se configura como fornecedora de serviços e, de outro, o comprador é enquadrado como consumidor, nos moldes estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor. Pois bem. As partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, conforme demonstra o contrato colacionado aos autos, reconhecendo a sentença o atraso na entrega da obra e, consequentemente, a obrigatoriedade de devolução dos valores pagos integralmente, nos termos da Súmula 543 do STJ. Pois bem. No que diz respeito a comissão de corretagem, o STJ, em sede de recursos repetitivos, Tema 938, no julgamento do REsp 1599511 / SP, fixou como tese a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem: "EMENTA: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO." (STJ - REsp 1599511/SP - Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino - j. em 24/08/2016 - destaquei). Nesses termos, da leitura dos autos, em especial do recibo colacionado (Id 5825967 - Pág. 2), verifica-se que a comissão de corretagem foi devidamente pactuada e existe destaque deste valor capaz de refletir que o consumidor tinha conhecimento da cobrança deste encargo. Assim, tenho que a proposta aceita e analisada pelo consumidor é clara a mencionar que o valor desembolsado não fazia parte do valor do imóvel, de forma que este não foi induzido a erro, motivo pelo qual deve ser julgada improcedente. Nesse sentido, o precedente abaixo desta Egrégia Corte, de minha Relatoria, a saber: “EMENTA: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HABITE-SE EXPEDIDO ENQUANTO AINDA VÁLIDO O PRAZO PARA ENTREGA. INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR QUE IMPOSSIBILITOU A ENTREGA DO IMÓVEL. PRESENÇA DE CONTEÚDO COMPROBATÓRIO NESSE SENTIDO (ART. 373, I DO CPC). COMPRADORES QUE PERMANECERAM INERTES, MESMO APÓS A COBRANÇA PARA QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. IMÓVEL VOLTADO PARA O NASCENTE, CONFORME CONTRATADO. RESCISÃO PROVOCADA POR CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR, QUE NÃO ATENDEU AOS REQUISITOS PARA A PERFECTIBILIZAÇÃO DO CONTRATO. RETENÇÃO DE CERCA DE 20% (VINTE POR CENTO). RAZOABILIDADE. ENTENDIMENTO DO STJ. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVIABILIDADE. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL DESTE ENCARGO E DE DESTAQUE DO RESPECTIVO VALOR. TESE SUBMETIDA AO RITUAL DOS RECURSOS REPETITIVOS. TEMA 938. RESP 1599511/SP. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA E CUSTAS PROCESSUAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PARTES QUE SÃO AO MESMO TEMPO VENCEDOR E VENCIDO. INTELIGÊNCIA DO ART. 86 CAPUT DO CPC. PROPORCIONALIDADE QUE DEVE SER DISTRIBUÍDA LEVANDO-SE EM CONSIDERAÇÃO A IMPORTÂNCIA DE CADA PEDIDO E A SUA QUOTA-PARTE NA PRETENSÃO JURISDICIONAL. SENTENÇA MANTIDA. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES. - Se a culpa pela rescisão contratual for do consumidor, haverá ressarcimento imediato, mas parcial, do valor pago em favor do consumidor, autorizando-se a retenção de percentual entre 10% a até 25% do valor contratual pago, conforme as circunstâncias de cada caso, relativamente aos contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/18. - É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem (REsp 1599511/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, j. em 24.08.2016)”. (TJRN – AC nº 0806166-30.2014.8.20.5001 – De Minha Relatoria - 3ª Câmara Cível - j. em 01/06/2022 – destaquei). "EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AÇÃO INTENTADA TAMBÉM CONTRA A IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA, VEZ QUE FIGURA COMO MERA DIVULGADORA DO EMPREENDIMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL NO QUE CONCERNE À IMOBILIÁRIA. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA QUE ESTIPULA QUE O PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL SOMENTE COMEÇA A CORRER APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO OU DATA PREVISTA PELO AGENTE FINANCEIRO. AMBIGUIDADE OU CONTRADIÇÃO. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. PLEITO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RECEBIMENTO DAS QUANTIAS PAGAS. DIREITO DO CONSUMIDOR DE RESCINDIR O CONTRATO. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA CONFIGURADO. DIREITO À DEVOLUÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DAS PARCELAS (PRESTAÇÕES) PAGAS EM FAVOR DO COMPRADOR. PRESERVAÇÃO DO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVIABILIDADE. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL DESTE ENCARGO E DE DESTAQUE DO RESPECTIVO VALOR. FIXAÇÃO DE DANOS MORAIS EM DECORRÊNCIA DO ATRASO. VALOR ARBITRADO EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. - Agindo a imobiliária como simples intermediadora do negócio jurídico objeto da lide, e não havendo prova de sua má-fé com relação ao atraso na entrega do imóvel, não há falar em sua responsabilização pelos danos narrados. - Segundo o entendimento firmado na jurisprudência de vários tribunais do país (TJSP, TJRJ, TJMG, TJDFT, TJPR, TJCE, TJGO, TJMT, TJMS e TJTO, por exemplo) é abusiva a cláusula contratual que condiciona o início da contagem do prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento bancário. - Também nessa toada, o TJRN já vinha entendendo que “comprovado que o atraso na entrega do imóvel decorreu de culpa exclusiva da construtora, impõe-se o retorno ao estado anterior, fazendo jus o comprador à rescisão contratual com a devolução das parcelas pagas, não sendo devido a retenção de nenhum valor" (AC 2012.003643-5, Relator Desembargador João Rebouças, julgado em 28.08.2012; AC 2012.009075-2, Relator Juiz Convocado Fábio Filgueira, julgado em 30.10.2012). Além da devolução da quantia paga (de forma integral e imediata), deve ser suspensa a exigibilidade das parcelas a se vencerem relativas ao contrato aqui discutido, tal como determinado pelo Juízo de Primeiro Grau. - É validada a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem; - Diante da estipulação de cláusula abusiva, é de se condenar por danos morais a construtora recorrida, visto que restou configurado o atraso na entrega do imóvel e a sua culpa na rescisão do contrato em questão." (TJRN - AC nº 2018.000459-1 – De Minha Relatoria – 3ª Câmara Cível - j. em 03/07/2018 - destaquei). No que pertine ao ato ilícito praticado pelas empresas hábil a ensejar o pagamento de indenização pelos danos morais suportados, penso existir razão aos demandantes. É que o dano extrapatrimonial restou evidente na espécie, tendo em vista que a conduta omissiva em não entregar o imóvel no prazo estipulado no contrato, constituindo ato ilícito, fulminou as expectativas dos apelantes e de sua família, impingindo-lhes sentimentos de decepção, frustração, impotência, raiva e incerteza acerca do futuro, mormente em se tratando da aquisição de um imóvel, o que exige planejamento e significativo investimento. Portanto, não se está diante de um reles dissabor ou mesmo de um aborrecimento corriqueiro, eis que não é cotidianamente que se aguarda pela entrega de um imóvel, de sorte que, diante do ferimento aos princípios da boa-fé e da obrigatoriedade dos contratos, tenho por configurado, na espécie, o dano moral indenizável, ainda que se conheça bem a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o simples inadimplemento contratual não enseja danos morais. Recorro-me, mais uma vez, à jurisprudência desta Egrégia Corte que, em casos semelhantes, reconheceu a configuração da responsabilidade indenizatória da construtora pelo atraso injustificado na entrega de imóvel: “EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO HABITACIONAL PROMOVIDO POR SOCIEDADE COOPERATIVA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ENUNCIADO DA SÚMULA 602 DO STJ. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA PROMITENTE VENDEDORA. MORA CARACTERIZADA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. CULPA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. DANOS MATERIAIS (LUCROS CESSANTES) PRESUMIDOS. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO NA ENTREGA DO BEM. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. VALOR FIXADO DE ACORDO COM O CASO CONCRETO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE. APELOS CONHECIDOS. PROVIDO O DA AUTORA E DESPROVIDO O DA RÉ.” (TJRN – AC nº 0100398-27.2018.8.20.0119 – Relatora Desembargadora Maria Zeneide Bezerra - 2ª Câmara Cível – j. em 01/05/2020 – destaquei). “EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA PROMITENTE VENDEDORA. MORA CARACTERIZADA. DANOS MATERIAIS (LUCROS CESSANTES) PRESUMIDOS. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO NA ENTREGA DO BEM. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. VALOR FIXADO DE ACORDO COM O CASO CONCRETO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NOS TERMOS DO §11 DO ART. 85 DO CPC/2015.” (TJRN – AC nº 0150635-07.2013.8.20.0001 - Relator Juiz convocado João Afonso Pordeus – 3ª Câmara Cível – j. em 05/11/2019 – destaquei). Quanto ao quantum indenizatório, é sabido que, tratando-se de danos morais, a fixação deve considerar o caráter repressivo-pedagógico da reparação, a fim de propiciar à vítima uma satisfação sem caracterizar enriquecimento ilícito. No caso sub judice, restou evidente a quebra de expectativa, a frustração, a angústia e a decepção sofridos pelos demandantes em razão da omissão da demandada em entregar o imóvel no prazo assinalado contratualmente. Mister frisar, ademais, que o valor da indenização deve ser arbitrado em observância à posição social da parte ofendida e à capacidade econômica do causador do dano, devendo representar quantia que desestimule a reincidência da prática dolosa. Nessa perspectiva, sopesando todos esses aspectos, bem como observados os parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade, o valor do bem adquirido, a condição socioeconômica das apeladas, verifica-se plausível e justo o arbitramento do valor da condenação a título de danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais), haja vista condizente com o dano experimentado pelas vítimas. Por fim, de acordo com a jurisprudência do STJ, Súmula 362, conclui-se que nestes casos, de responsabilidade civil extracontratual, a correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento definitivo, isto é, a partir do acórdão que considerou adequada a redução do valor da referida indenização (STJ - AgRg no REsp 1125388/RS - Relator Ministro Raul Araújo - j. em 03/05/2016). Por sua vez, devem incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, na forma simples, conforme determinado pelo art. 405 do CC, por se tratar de responsabilidade contratual (STJ - AgInt no REsp 1783833/SP - Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino – 3ª Turma – j. em 19/10/2020). Face ao exposto, conheço e dou provimento parcial ao recurso para determinar o pagamento de indenização pelos danos morais suportados no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC desde a data deste Acórdão, nos termos da Súmula 362 do STJ, e juros de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, na forma simples, conforme determinado pelo art. 405 do CC. Quanto aos honorários advocatícios, diante da sucumbência recíproca, determino a sua divisão proporcional em 30% (trinta por cento) para a parte demandante, os quais restam suspensos, nos termos do art. 98, §3º do CPC, e 70% (setenta por cento) para a parte demandada, considerando 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. É como voto. Natal, data da sessão de julgamento. Desembargador João Rebouças Relator Natal/RN, 5 de Fevereiro de 2024.