Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0802787-96.2019.8.20.5004.
AUTOR: JOSELIA VIRGINIA DA SILVA
REU: BIB INCORPORACOES E INVESTIMENTOS LTDA Processo: 0805044-06.2019.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
AUTOR: JOSELIA VIRGINIA DA SILVA
REU: BIB INCORPORACOES E INVESTIMENTOS LTDA SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 16ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Vistos etc. JOSELIA VIRGINIA DA SILVA ajuizou Ação de Indenização Por Danos Materiais c/c Danos Morais em face de BIB INCORPORACOES E INVESTIMENTOS LTDA, autuada sob o nº 0802787-96.2019.8.20.5004. Disse a parte autora que firmou contrato de compra e venda para aquisição de imóvel, no valor de R$ 76.500,00 (setenta e seis mil e quinhentos reais), com prazo de entrega para abril de 2014, o que não aconteceu até o ajuizamento da ação. Relatou que, devido ao atraso, foi obrigada a prorrogar contrato de aluguel residencial, suportando danos materiais, bem como danos morais passíveis de indenização. Requereu a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais e materiais. Juntou documentos. Deferida a justiça gratuita. A parte ré foi citada por edital e não se manifestou. A DPE/RN foi nomeada curadora especial da parte ré e apresentou contestação. Alegou a ausência de prova do direito autoral, pela falta de demonstração do cumprimento de sua parte no contrato, cumprindo o afastamento dos danos morais, por existir prejuízo exclusivamente patrimonial. Ressaltou que o mero dissabor não justifica indenização de natureza moral. Suscitou negativa geral para afastamento dos efeitos da revelia. Requereu a improcedência dos pedidos autorais. A parte autora apresentou réplica à contestação, refutando os termos da defesa e reiterando os da inicial. Vieram-me conclusos. JOSELIA VIRGINIA DA SILVA ajuizou também Ação de Cobrança de Multa por Atraso c/c Perdas e Danos c/c Danos Morais em face de BIB INCORPORACOES E INVESTIMENTOS LTDA, autuada sob o nº 0805044-06.2019.8.20.5001. Disse a parte autora que firmou contrato de compra e venda para aquisição de imóvel, no valor de R$ 76.500,00 (setenta e seis mil e quinhentos reais), com prazo de entrega para abril de 2014, o que não aconteceu até o ajuizamento da ação. Sustentou que o contrato não conta com cláusula sobre as penalidades a serem imposta à parte ré pelo atraso. Alegou a abusividade do prazo de tolerância de 180 dias a entrega do imóvel. Suscitou a aplicação do CDC ao caso, bem como a caracterização de danos morais e materiais indenizáveis. Requereu a declaração de nulidade da cláusula que estabelece prazo de tolerância, bem como a aplicação do valor da multa pelo atraso na entrega, no importe de R$ 101.575,26 (cento e um mil, quinhentos e setenta e cinco reais e vinte e seis centavos). Pediu também a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais. Pugnou pela inversão do ônus da prova. Juntou documentos. Deferida a justiça gratuita. A parte ré foi citada por edital e não se manifestou. A DPE/RN foi nomeada curadora especial da parte ré e apresentou contestação. Suscitou negativa geral para afastamento dos efeitos da revelia. Alegou a ausência de comprovação do cumprimento das obrigações pela parte autora, bem como a validade da prorrogação do prazo de entrega e inaplicabilidade da cláusula penal. Destacou a não configuração de danos morais. Requereu a improcedência dos pedidos autorais. A parte autora apresentou réplica à contestação, refutando os termos da defesa e reiterando os da inicial. Foi realizada audiência em 25/07/2023, com determinação para juntada de comprovante do valor pago de sinal, contrato de financiamento e termo de recebimento do imóvel. Juntados os documentos. Vieram-me conclusos. Tratam-se dos processos associados nºs 0802787-96.2019.8.20.5004. e 0805044-06.2019.8.20.5001. Clarividente a relação entre os aludidos processos, a ensejar esta sentença conjunta, uma vez que ambos versam, objetivamente, sobre o suposto atraso na entrega do apartamento 6, bloco P, Residencial Intercities, localizado na BR 406 - Km 0,5, Loteamento Campo Belo, São Gonçalo do Amarante/RN. Ocorre que, analisando detidamente os fatos e fundamentos expostos pela parte autora, entendo que somente assiste parcial razão aos pedidos formulados nos processos. Ora, a priori, a autora indica suposto atraso na entrega da unidade habitacional, contudo, equivocadamente usa do suposto atraso para pedir a restituição integral e corrigida do valor do contrato, sem nenhum pedido de rescisão do negócio jurídico firmado com a parte ré. Nesse sentido, tendo o pleito versado, na verdade, sobre a devolução da importância paga, fica inviabilizado tal pedido autoral. Não ocorreu pedido de rescisão, até mesmo porque a parte autora entrou no exercício da posse e propriedade do bem no curso dos trâmites processuais, o que foi demonstrado após a realização de audiência. Assim, não seria possível cumular o bem com a devolução do valor, o que não se confunde com eventual discussão sobre alguma multa ou encargo, matéria que sequer foi ventilada na demanda. Assim é incompatível a mantença do liame contratual entre as partes e a restituição de valores, ficando prejudicadas a pretensão autoral nesse ponto. Por outro lado, é incontroverso o atraso na entrega, a ensejar a indenização pelos danos, após o decurso do prazo de tolerância de 180 dias, que não é ilegal. É de se considerar que o Superior Tribunal de Justiça firmou tese, no REsp 1.582.318-RJ, no sentido de não ser abusiva a tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que a prorrogação do prazo inicial para entrega seja pelo lapso máximo de cento e oitenta dias. RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (STJ – REsp: 1582318, Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Data de Julgamento: 12/09/2017, 3ª Turma) No mesmo sentido, a Lei nº 4.591/64 fixou expressamente o cabimento da tolerância de 180 dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, nos seguintes termos: Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) Assim, deve-se excluir o período de 180 dias do cômputo do atraso, sendo devida tal tolerância. Contudo, entendo configurada a mora da parte ré, que não entregou o imóvel na data fixada no contrato, tampouco após do decurso do prazo de tolerância, cumprindo o ressarcimento da autora atinente ao período em que já deveriam dispor do imóvel. No tocante à pretensão autoral relativa ao pagamento de alugueis pelo adimplemento tardio da obrigação de entrega, filio-me ao entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos, segundo o qual a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador do imóvel deve servir de parâmetro para indenização por parte das vendedoras, afastando-se a cumulação com lucros cessantes e, assim, o enriquecimento sem causa da parte autora. Senão vejamos a redação dos Temas 970 e 971: Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Desta feita, considerando a cláusula penal moratória previamente convencionada, não se pode olvidar tal prefixação dos danos decorrentes do cumprimento imperfeito da obrigação, fazendo-se mister sua aplicação, com o consequente afastamento dos lucros cessantes/alugueis. Quanto aos danos morais, é evidente que a autora adquiriu a unidade imobiliária e cumpriu com a obrigação de pagar os valores ajustados através de financiamento, esperando dispor do bem imóvel, o que só aconteceu muitos anos depois do previsto. Assim, foi prejudicada pela entrega atrasada. Tratando-se de subsunção casuística aos preceitos consumeristas, a responsabilidade aqui prescinde de culpa, de modo que, restando incontroversos (i) o atraso da ré, (ii) os danos impostos à autora e (iii) o nexo de causalidade entre os dois requisitos anteriores, configurado está o dever de reparar. Os tribunais de justiça caminham em consonância com o Superior Tribunal de Justiça quanto à indenização dos danos morais, buscando a uniformização jurisprudencial, calcada na integridade e coerência dos julgados. Senão vejamos: RESPONSABILIDADE CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS E TUTELA ANTECIPADA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DESPESAS COM ALUGUÉIS DA PARTE AUTORA DURANTE O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. DANOS MATERIAIS CONFIGURADOS. ABALO PSÍQUICO SUPORTADO PELA DEMANDANTE. EXPECTATIVA PELO RECEBIMENTO DO IMÓVEL FRUSTRADA. DEVER DE INDENIZAR QUE SE IMPÕE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. QUANTUM REPARATÓRIO FIXADO EM SINTONIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RN – AC: 20160152762, Relator: Des. Cláudio Santos, Data de Julgamento: 18/07/2017, 1ª Câmara Cível) CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.DESCUMPRIMENTO DO PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL.INVIABILIDADE NA MANUTENÇÃO DO PACTO. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. RESTITUIÇÃO AO AUTOR DA TOTALIDADE DAS PARCELAS PAGAS. INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA SOBRE OS VALORES A RESTITUIR. TERMO INICIAL A PARTIR DA CITAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. ADEQUAÇÃO DO VALOR AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.MANUTENÇÃO DO VALOR DA CONDENAÇÃO EM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA APENAS PARA REDUZIR O MONTANTE A TÍTULO DE DANOS MORAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. PRECEDENTES. (...) (TJ-RN - AC 20120036435 RN, Relator: Des. João Rebouças, Data de Julgamento: 28/08/2012, 2ª Câmara Cível) APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL CUJA OBRA SEQUER FOI INICIADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS. POSSIBILIDADE. QUANTUM INDENIZATÓRIO ADEQUADAMENTE FIXADO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INEXISTÊNCIA. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO. RECUSO ADESIVO. PARCIALMENTE PROCEDENTE. (TJ-BA – AC: 05280989520158050001, Relator: Des. Augusto de Lima Bispo, Data de Julgamento: 07/02/2017, 1ª Câmara Cível) Para quantificação da indenização, é necessário levar em conta a razoabilidade e proporcionalidade, de modo que não se fixe quantum exorbitante, favorecendo o enriquecimento sem causa da vítima, tampouco quantum irrisório, incapaz de indenizar as perdas e danos. Considerando a responsabilidade civil objetiva da ré pelos danos suportados pelo autor; Considerando a situação trazida à baila, qual seja o inadimplemento quanto à entrega da unidade imobiliária, a ensejar a rescisão contratual; Considerando o valor discutido nos autos; Fixo o valor da indenização dos danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser devidamente corrigido e acrescido dos juros moratórios.
Ante o exposto, assim julgo: a) No tocante ao processo nº 0802787-96.2019.8.20.5004, julgo procedente a pretensão deduzida e resolvo o mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno à ré ao pagamento da multa moratória de 2% sobre o valor do imóvel, a título de indenização pelo adimplemento tardio da obrigação. Ainda, condeno a ré ao pagamento da indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC a partir da prolação desta sentença, e acrescido de juros de mora simples de 1% (hum por cento) a.m. a partir da citação. Por fim, condeno a ré no ônus da sucumbência, atinente às despesas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor da condenação. b) No tocante ao processo nº 0805044-06.2019.8.20.5001 julgo improcedente a pretensão deduzida e extingo o feito com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora no ônus da sucumbência, atinente às despesas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa e determino a suspensão da exigibilidade, em razão da gratuidade da justiça. Interposta(s) apelação(ões) ou recurso adesivo, independente de nova conclusão, pois não é necessário juízo de admissibilidade em primeiro grau, intime(m)-se a(s) parte(s) contrária(s) para apresentar(em) contrarrazões ao(s) recurso(s), no prazo de 15 (quinze) dias. Em seguida, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s). Não havendo interposição de recurso, com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, sem prejuízo de eventual reativação do processo, com requerimento expresso de cumprimento de sentença, nos moldes do art. 523 do Código de Processo Civil. P.R.I. NATAL/RN, 17 de maio de 2024. ANDRE LUIS DE MEDEIROS PEREIRA Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)