Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Apelado: José Adécio Costa Advogado: Lucas Duarte de Medeiros Relator: Desembargador Dilermando Mota EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO E RESTITUIÇÃO DO BEM. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. ALEGAÇÃO DE INÉPCIA DA INICIAL. REJEIÇÃO. AUSÊNCIA DE PEDIDO INCOMPATÍVEL. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DA INICIAL. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO AUTORAL. REJEIÇÃO. PRAZO DECENAL (ARTIGO 205 DO CC), CUJO TERMO INICIAL É O VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA DA AVENÇA (JURISPRUDÊNCIA DO STJ). ATRASO INJUSTIFICADO DE 17 MESES NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA CONSTRUTORA JÁ RECONHECIDA EM DEMANDA ANTERIOR. TRÂNSITO EM JULGADO DA MATÉRIA. RESCISÃO CONTRATUAL DECRETADA. APLICAÇÃO DO DISPOSTO NA SÚMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO DE CRÉDITO PELA PROMITENTE VENDEDORA QUE SE MOSTRA INDEVIDA. TAXA DE OCUPAÇÃO/FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MORA DO COMPRADOR AFASTADA, ANTE A EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SENTENÇA REFORMADA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO DO RÉU (COMPRADOR) E DESPROVIMENTO DO RECURSO DA AUTORA (CONSTRUTORA). ACÓRDÃO A Primeira Câmara Cível, nos termos do Art. 942 do CPC, por maioria de votos, conheceu de ambos os recursos para, no mérito, negar provimento ao Apelo intentado pela parte autora e dar parcial provimento ao apelo da parte ré, nos termos do voto do Relator. Vencidos os Desembargadores Cornélio Alves e Ibanez Monteiro. Foi lido o acórdão e aprovado. RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0823268-89.2019.8.20.5001 Polo ativo DELPHI ENGENHARIA S/A e outros Advogado(s): IGOR DE FRANCA DANTAS, LUCAS DUARTE DE MEDEIROS, MARCUS VINICIUS DE ALBUQUERQUE BARRETO Polo passivo JOSE ADECIO COSTA e outros Advogado(s): LUCAS DUARTE DE MEDEIROS, IGOR DE FRANCA DANTAS, MARCUS VINICIUS DE ALBUQUERQUE BARRETO Apelações Cíveis nº 0823268-89.2019.8.20.5001 Apelante/Apelada: Delphi Engenharia S/A Advogado: Igor de Franca Dantas e outro Apelante/
Trata-se de Apelações Cíveis interpostas em face de sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos do processo nº 0823268-89.2019.8.20.5001, ajuizado pela DELPHI ENGENHARIA S/A em desfavor de JOSÉ ADÉCIO COSTA, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos seguintes termos: “Ante o exposto, com arrimo nos preceptivos citados, indefiro a gratuidade da justiça ao requerido, declaro extinto, sem resolução do mérito o pedido de quitação do contrato e, por consequência, rejeito a preliminar de inépcia da inicial, como também a prejudicial de mérito da prescrição e, julgando parcialmente procedente o pedido autoral, decreto a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, determinando a restituição do imóvel à autora. Determino a restituição ao requerido de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, no montante de R$ 456.120,40 (quatrocentos e cinquenta e seis mil, cento e vinte reais e quarenta centavos), corrigido monetariamente pelo IPCA desde cada pagamento e com incidência de juros de mora simples de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado (Resp 1.211.323/MS), autorizada a compensação dos valores relativos ao IPTU e a taxas condominiais em atraso desde a efetiva posse do bem pelo requerido até a devolução do imóvel. Condeno ainda o réu no pagamento da taxa de fruição equivalente ao valor mensal de aluguel do imóvel durante o período de ocupação, a objeto de liquidação de sentença por arbitramento, com aplicação de juros moratórios a partir da citação”. Foram acolhidos parcialmente os embargos opostos pelas partes (ID 16485427): “Ante o exposto, com base na legislação citada, acolho parcialmente os embargos de declaração opostos pelo réu, para esclarecer a sentença atacada, integrando a fundamentação da presente decisão àquela. Acolho parcialmente os embargos declaratórios opostos pela parte autora, para determinar a incidência de atualização pelo IPCA desde o ajuizamento da ação, incidindo juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, sobre a indenização por fruição do imóvel, bem como a correção monetária pelo IPCA e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos desde os respectivos vencimentos do IPTU e das taxas condominiais em atraso, e autorizar a compensação da indenização por fruição do imóvel na quantia a ser restituída pela autora ao réu, mantendo a sentença nos seus demais termos. Indefiro a condenação de ambas as partes no pagamento de multa por oposição de embargos protelatórios” No seu recurso (ID 16485434), José Adécio Costa alega, preliminarmente, a inépcia da inicial, sustentando que o pedido de rescisão é incompatível com o pedido de pagamento de valores em aberto, conforme o artigo 329 do CPC e jurisprudência aplicável. Argumenta, ainda, a prescrição do direito à resolução do contrato, com base no prazo de cinco anos para prescrição de cobranças ou, alternativamente, no prazo de dez anos para inexecução contratual, considerando que o inadimplemento teve início em 2008. Sustenta que a sentença incorreu em equívoco ao não reconhecer o adimplemento substancial, alegando que pagou 72% do valor total do contrato, configurando cumprimento substancial. Invoca a teoria do adimplemento substancial para evitar a rescisão contratual e a exceção de contrato não cumprido, pois a construtora descumpriu suas obrigações antes do alegado inadimplemento do apelante. Requer, assim, a manutenção do contrato com base na teoria do adimplemento substancial e na função social do contrato. Contesta a condenação ao pagamento da taxa de fruição, alegando que a sentença desconsiderou a previsão contratual e a necessidade de notificação formal para a restituição do bem. Alega que a cláusula contratual que prevê a taxa de fruição só se aplica após notificação formal, que não foi realizada, e critica a cobrança da taxa por ausência de provas sobre a utilização do imóvel e pelo valor excessivo estipulado, que excede o valor do imóvel. Solicita, portanto, a reforma da sentença para que a taxa não seja aplicada ou, alternativamente, que seja limitada aos últimos 36 meses antes do ajuizamento da ação. Questiona a decisão quanto à cumulatividade da taxa de fruição com a cláusula penal, alegando que essa combinação é abusiva e contrária ao Código de Defesa do Consumidor, que proíbe cláusulas desproporcionais e o bis in idem. Aduz que a taxa de fruição, de natureza indenizatória, não deve ser acumulada com a cláusula penal, em respeito ao princípio da restitutio in integrum e ao direito à modificação de cláusulas desproporcionais previsto no CDC. Critica também a retenção de 20% fixada pela sentença, pleiteando a revisão para assegurar a devolução de 90% do montante pago, conforme a cláusula contratual. Ao final, requer a reforma da sentença, pleiteando a anulação da decisão por impossibilidade de alteração da causa de pedir e do pedido após a contestação, bem como a extinção do processo sem resolução de mérito. Subsidiariamente, pede o reconhecimento da prescrição dos pedidos ou, alternativamente, a improcedência do pedido de resolução contratual. Requer, também, o afastamento ou a limitação da taxa de fruição, além da redução do percentual de retenção. Ademais, pleiteia a aplicação dos índices de correção monetária e juros conforme estipulado contratualmente e, em relação aos honorários sucumbenciais, a inversão do ônus sucumbencial ou, na impossibilidade, a reforma da distribuição dos honorários. No seu recurso (ID 16485440), a Delphi narra que a demanda se originou da inadimplência de parcelas contratuais pelo réu, José Adécio Costa, que levou à rescisão contratual. Sustenta que a cláusula contratual estipula a dedução de 30% do valor atualizado do imóvel em caso de rescisão e que a taxa de fruição deve ser de 2% sobre o valor atualizado do bem, conforme o item 18.7 do contrato, com acréscimo de correção monetária pelo IGPM e juros de mora de 1% ao mês. Alega, ainda, que a sentença desconsiderou a jurisprudência pacificada do STJ, que permite a retenção de até 25% do valor atualizado do imóvel, e que a sucumbência recíproca é indevida, uma vez que a recorrente obteve a maioria dos pedidos. Fundamenta seu pedido no princípio do "pacta sunt servanda", que estabelece a obrigatoriedade de cumprimento das cláusulas contratuais. Assevera que a jurisprudência do STJ corrobora a possibilidade de dedução contratual superior a 20%, e a taxa de fruição deve respeitar o percentual previamente acordado, com a aplicação de correção monetária e juros conforme estipulado contratualmente. Pleiteia a exclusão da sucumbência recíproca, considerando que o réu foi majoritariamente sucumbente, e requer a condenação do mesmo ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios, conforme o artigo 86, parágrafo único, do CPC. Solicita que o recurso seja conhecido e integralmente provido, com a reforma da sentença conforme os argumentos apresentados, estabelecendo a fruição e dedução contratual de acordo com o contrato e a jurisprudência aplicável, e excluindo a sucumbência recíproca em favor da apelante. Contrarrazões apresentadas (ID’s 16485448, 16485450). O Ministério Público deixou de opinar no feito (ID 17380229). É o relatório. VOTO Preenchidos os pressupostos, conheço dos recursos. Consoante relatado, se voltam os apelantes contra sentença que em sede de Ação de Resolução de Contrato Imobiliário, julgou parcialmente a pretensão autoral, determinando a restituição, pela Construtora requerente, de 80% (oitenta por cento) da importância paga pelo promitente comprador/requerido, autorizando a compensação de valores relativos a IPTU, Condomínio e Taxa de Fruição do bem. De início, tendo sido suscitada a inépcia da inicial pelo réu/recorrente, fundada na suposta incompatibilidade entre o pedido de rescisão contratual e o pleito de pagamento de valores em aberto, cumpre, desde logo, rejeitar a argumentação ventilada. É que, analisando detidamente a peça de ingresso, verifico que o pleito de pagamento endereçado pela Construtora, não se refere aos valores originalmente pactuados, em contraprestação pelo imóvel adquirido, mas sim àqueles decorrentes da própria rescisão, cuja responsabilidade é alegadamente atribuída ao promitente comprador. Dessa forma, ao revés do que quer fazer crer o demandado/recorrente, o objeto da ação não contempla a cobrança dos valores negociados pela compra e venda do imóvel, mas sim os advindos da rescisão supostamente motivada por culpa do promitente comprador, não havendo, pois, que se cogitar de “incompatibilidade entre os pedidos formulados”. Noutras palavras, os valores postulados dizem respeito ao percentual de retenção da importância já adimplida pelo promitente comprador, cuja cobrança encontra respaldo nas cláusulas do próprio instrumento contratual, que preveem consequências financeiras em caso de rescisão. Destarte, a interpretação lógico-sistemática da petição inicial demonstra a coerência e compatibilidade entre os pedidos formulados, visando à resolução integral do litígio decorrente da rescisão contratual. Corroborando o entendimento, o precedente da Corte: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE CONVERSÃO DE TEMPO DE SERVIÇO PRESTADO EM CONDIÇÕES INSALUBRES EM TEMPO COMUM. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. AVERBAÇÃO DO TEMPO COM A CONTAGEM ESPECIAL. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL SUSCITADA PELO ENTE APELANTE. AUSÊNCIA DE PEDIDOS INCOMPATÍVEIS. NÃO ACOLHIMENTO. MÉRITO: SERVIDORA PÚBLICA. POSSIBILIDADE DE CONTAGEM DIFERENCIADA. CONDIÇÕES DE INSALUBRIDADE DEMONSTRADAS. FICHAS FINANCEIRAS DEMONSTRANDO O RECEBIMENTO DO ADICIONAL DE INSALUBRIDADE. PRECEDENTES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA VINCULANTE 33 E DO ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPREMO TRIBUNAL QUANDO DO JULGAMENTO DO TEMA 942, SOB O REGIME DA REPERCUSSÃO GERAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DA APELAÇÃO (APELAÇÃO CÍVEL, 0803154-70.2014.8.20.0001, Desª. Lourdes de Azevedo, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 11/04/2024, PUBLICADO em 11/04/2024) Acerca da aventada prescrição da pretensão autoral, penso que melhor sorte não assiste ao réu/recorrente, haja vista a inequívoca aplicabilidade do prazo prescricional decenal ao caso em tela. Com efeito, a jurisprudência sedimentada do Superior Tribunal de Justiça preconiza, de modo uníssono, que nas hipóteses de responsabilidade civil decorrente de inadimplemento contratual, notadamente em contratos de compra e venda, incide a prescrição decenal, consoante disposição do art. 205 do Código Civil. Tal entendimento encontra respaldo no recente julgado proferido pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, nos autos do AgInt nos EDcl no REsp n. 2.109.469/SP, de relatoria do Ministro Marco Buzzi, julgado em 8 de abril de 2024, que reafirmou a aplicação do prazo prescricional de dez anos em casos análogos ao presente. Impende salientar que a abrangência do prazo decenal se estende a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, abarcando inclusive a reparação de perdas e danos, conforme assentado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do EREsp 1280825/RJ, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, em 27 de junho de 2018. No que concerne ao termo inicial para a contagem do prazo prescricional, imperioso observar que o vencimento antecipado da dívida não possui o condão de alterar o início da fluência do prazo, prevalecendo, para tal fim, o termo ordinariamente indicado no contrato. In casu, deve-se considerar o dia do vencimento da última parcela, consoante orientação firmada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do AgInt no AREsp n. 1.260.865/SP, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, em 1º de outubro de 2018. Aplicando-se tais premissas ao caso sub examine, tem-se que a última parcela do contrato em litígio tinha como data de vencimento 30 de julho de 2011, ao passo que a demanda foi ajuizada em 5 de junho de 2019. Desse modo, forçoso concluir que não houve o transcurso integral do prazo prescricional decenal entre o vencimento da última parcela e o ajuizamento da ação. Logo, impõe-se a rejeição da alegação de prescrição arguida pelo recorrente, uma vez que o prazo prescricional aplicável à espécie é de 10 (dez) anos, contados a partir do vencimento de cada parcela, não tendo este se exaurido até a data da propositura da demanda. Noutro pórtico, no que compete à rescisão da avença, necessário registrar que por ocasião do ajuizamento de demanda anterior (proc. nº 0104114-04.2013.8.20.0001), então proposta pelo promitente comprador em face da Construtora, restou expressamente reconhecido o atraso injustificado de 17 (dezessete) meses na conclusão e entrega da obra em litígio, tornando incontroverso o inadimplemento contratual por culpa da promitente vendedora/Construtora DELPHI ENGENHARIA S/A. Sendo assim, em observância à coisa julgada, impõe-se reconhecer a incidência do instituto da “exceção do contrato não cumprido”, previsto no art. 476 do Código Civil, segundo o qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode exigir o cumprimento da obrigação do outro sem antes cumprir a sua própria. De fato, no caso em tela, ao atrasar significativa e injustificadamente a entrega do imóvel, perdeu a Construtora apelante o direito de exigir do promitente comprador o cumprimento pontual de suas obrigações. De igual modo, o precedente da Corte: EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. CULPA DA INCORPORADORA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO INVOCADO. ALARGAMENTO DESARRAZOADO DO TEMPO PARA A CONCLUSÃO DA OBRA QUE NÃO DECORREU DO INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. (...) RESPONSABILIZAÇÃO DA RECORRENTE PELO PAGAMENTO DE JUROS DE OBRA APÓS PRAZO AJUSTADO PARA ENTREGA. DANOS MORAIS. CIRCUNSTÂNCIAS QUE EXTRAPOLAM O MERO ABORRECIMENTO. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. PRECEDENTES. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO (APELAÇÃO CÍVEL, 0113067-54.2013.8.20.0001, Des. Amaury Moura Sobrinho, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 28/06/2023, PUBLICADO em 01/07/2023) Ademais, o atraso na entrega do imóvel gera diversos prejuízos ao comprador, como a impossibilidade de usufruir do bem, eventuais despesas com aluguel, e a frustração do planejamento familiar e financeiro. Estes danos reforçam a responsabilidade da construtora pela rescisão contratual. Portanto, considerando o inadimplemento contratual da construtora já reconhecido judicialmente, o atraso injustificado na entrega do imóvel, a aplicação da exceção do contrato não cumprido e a jurisprudência desta Corte sobre o tema, conclui-se que a culpa pela rescisão do contrato deve ser atribuída exclusivamente à construtora DELPHI ENGENHARIA S/A. Diante disso, resulta improcedente o pleito de retenção formulado pela construtora, visto que, conforme a Súmula 543 do STJ, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)”. De mais a mais, o pleito de cobrança de taxa de ocupação/fruição do imóvel também não merece guarida, porquanto devida na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo o imóvel, isto é, a penalidade será devida enquanto o devedor inadimplente ocupar o bem. Cito precedente do STJ: “A jurisprudência desta corte superior é pacífica no sentido de que a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência” (AgInt no AREsp n. 2.187.602/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 4/10/2023). No mesmo sentido já decidiu esta Corte: EMENTA: CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA BSPAR: REJEIÇÃO. EMPRESA DO MESMO GRUPO ECONÔMICO DA DELPHI. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PERTINÊNCIA SUBJETIVA VERIFICADA. MÉRITO: RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO TANTO DO COMPRADOR, PELA FALTA DE PAGAMENTO APÓS A ENTREGA DA OBRA, COMO DO VENDEDOR, O QUAL RETARDOU A ENTREGA DA OBRA. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. PREVISÃO NO ART. 67-A, III, DA LEI 4.591/1964. PENALIDADE IMPOSTA EM CASA DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. INCIDÊNCIA DURANTE O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CONSTRUTORA QUE PRETENDE A RETENÇÃO DE 15% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. NÃO ACOLHIMENTO. POSSIBILIDADE DE RETER ATÉ 25% DOS VALORES PAGOS. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. TAXA CONDOMINIAL E IPTU DEVIDAS PELO USO EFETIVO DO BEM. PROVIDO PARCIALMENTE O RECURSO DA CONSTRUTORA, E PROVIDO O RECURSO DOS CONSUMIDORES (APELAÇÃO CÍVEL, 0873182-59.2018.8.20.5001, Des. Dilermando Mota, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 09/12/2023, PUBLICADO em 11/12/2023) No caso, inexiste mora atribuída ao promitente comprador (réu), tendo em vista o inadimplemento anterior da construtora, motivo pelo qual se mostra indevida a cobrança da taxa de ocupação/fruição, uma vez que “o reconhecimento da exceção de contrato não cumprido ensejou a inexigibilidade dos valores devidos pelo agravado e, como decorrência lógica, o afastamento da mora e de seus encargos” (AgInt no AREsp n. 2.107.381/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024). Por tais razões, a sentença merece reforma.
Ante o exposto, conheço e de ambos os recursos para, no mérito, negar provimento ao recurso da parte apelante/autora, e dar parcial provimento ao recurso ofertado pela parte apelante/ré, para julgar improcedentes os pedidos de retenção e taxa de ocupação/fruição. Considerando que o réu restou vencido em parte mínima dos pedidos, cabe à apelante/autora o pagamento integral das custas processuais e dos honorários de sucumbência (art. 86, parágrafo único, CPC), estes no percentual de 15% sobre o valor da causa, já incluída a majoração prevista no art. 85, §11, do CPC. É como voto. Desembargador Dilermando Mota Relator L Natal/RN, 13 de Fevereiro de 2025.