Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Apelante: Desafio Jovem Ebenezer do Estado do Rio de Janeiro. Advogado: Jorge Pinheiro de Lima.
Apelados: Maria Adele Pennachi e Antônio Henrique Sarmento Pereira. Advogado: Bruno Matarazzo Pennachi. Relator: Desembargador Vivaldo Pinheiro. EMENTA: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO. ALEGADO DESACERTO DA DECISÃO: VALIDADE DO AJUSTE EXPIRADO E EQUÍVOCO NA FALTA DE RECONHECIMENTO DA POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO ENTRE OS VALORES COBRADOS E AS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. NÃO ACOLHIMENTO. PRORROGAÇÃO DOS TERMOS DO CONTRATO PELA PERMANÊNCIA NO IMÓVEL POR PRAZO SUPERIOR A TRINTA DIAS. INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 56 DA LEI N. 8.245/1991. PRAZO INDETERMINADO. COBRANÇA LEGÍTIMA. INVIABILIDADE DA COMPENSAÇÃO ENTRE OS ALUGUÉIS OBJETOS DA EXECUÇÃO E SUPOSTAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL. REFORMAS NÃO COMPROVADAS NOS AUTOS. FOTOGRAFIAS ACOSTADAS INSUFICIENTES PARA VINCULAR EVENTUAIS BENFEITORIAS AOS DOCUMENTOS REPRESENTANTES DOS GASTOS. ENDEREÇO DIVERGENTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0827185-77.2023.8.20.5001 Polo ativo DESAFIO JOVEM EBENEZER DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO Advogado(s): MARCELO FERNANDES SILVERIO FILHO, JORGE PINHEIRO DE LIMA Polo passivo MARIA ADELE PENNACCHI e outros Advogado(s): GUILHERME JOSE DA COSTA CARVALHO, BRUNO MATARAZZO PENNACCHI SARMENTO PEREIRA PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete do Desembargador Vivaldo Pinheiro - Terceira Câmara Cível Apelação Cível em Embargos à Execução n. 0827185-77.2023.8.20.5001. Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima identificadas. Acordam os Desembargadores que compõem a Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, por unanimidade, em conhecer do recurso para a ele negar provimento, nos termos do voto do Relator, que desse passa a fazer parte integrante. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por DESAFIO JOVEM EBENEZER DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 24ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos dos Embargos à Execução n. 08277185-77.2023.8.20.5001, movidos em desfavor de Maria Adele Pennachi e Antônio Henrique Sarmento Pereira, julgou improcedente o pleito inaugural. Em suas razões, id 26807426, o recorrente aponta o desacerto da decisão, arguindo que: i) o contrato já havia perdido a sua validade e não consta do seu teor a previsão de renovação automática, de modo que negociações posteriores não podem se confundir com o título executivo que embasou a execução, carecendo esse de certeza, liquidez e exigibilidade; ii) muito embora tenha relacionado os gastos com a construção de um poço artesiano, no valor de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais) a débitos anteriores ao mencionado na execução, a sentença contém equívoco em não reconhecer a compensação entre os valores cobrados e aqueles gastos com benfeitorias necessárias no prédio locado, entendendo que não restou comprovado que ocorreram, mesmo após a juntada de fotos anteriores e posteriores à reforma acostadas ao feito. Requer,
diante do exposto, o provimento do recurso, com o julgamento procedente dos embargos opostos, anulando-se a execução por estar embasada em título inválido, vencido em 2022, ou a compensação entre os débitos executados e os gastos com as reformas realizadas no imóvel objeto da demanda. Em contrarrazões, id 26807428, a parte recorrida defendeu a manutenção de todos os termos da sentença proferida. Desnecessária a atuação do Ministério Público, em razão da natureza do direito discutido nos autos. É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. Como relatado, a pretensão recursal busca a reforma da sentença proferida, para que sejam julgados procedentes os embargos à execução - com a anulação da execução proposta, alegadamente fundada em contrato vencido – ou a compensação entre os valores cobrados na execução e as benfeitorias empregadas no imóvel locado. Na origem, a parte recorrente busca o adimplemento de valores relativos a aluguéis e tributo municipal. Pois bem. Do contextualizado dos autos, razão não assiste ao recorrente. De pronto, é de se rejeitar a tese de que o contrato de locação vencido não pode ser objeto de execução forçada. Isso porque a literalidade da norma assentada no parágrafo único do art. 56 da Lei n. 8.245/1991 expressamente prevê que “findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado”. In casu, para além de ser incontroverso que o apelante permaneceu no imóvel após o término do prazo estipulado no contrato, tratativas posteriores via mensagens corroboram a prorrogação do ajuste como desejo de ambas as partes. A sentença, com base nas provas acostadas, reconheceu que, após o término do prazo prevista no contrato locatício, “as partes permaneceram normalmente, com negociações de pagamento dos aluguéis e sem qualquer intenção de distrato do acordo por ambas as partes.” Por isso, prorrogado o prazo e por tempo indeterminado em razão da permanência do locatário no imóvel, ainda que sem previsão expressa a respeito, não há falar em inexequibilidade do título relativamente aos aluguéis vencidos após o termo final previsto no ajuste, conservando-se a sua eficácia executiva. Nesse sentido: "APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA. LOCAÇÃO. IMÓVEL COMERCIAL. FIANÇA. PRELIMINARES. INDEFERIMENTO DA JUSTIÇA GRATUITA. PEDIDO PREJUDICADO. QUESTÃO DECIDIDA NA ADMISSIBILIDADE RECURSAL. AFRONTA À DIALETICIDADE. INOCORRÊNCIA. REJEIÇÃO. EFEITO SUSPENSIVO. REQUISITOS. NÃO ATENDIMENTO. NÃO CONHECIMENTO. DÍVIDA ALUGUEL. DEMONSTRAÇÃO. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO. TÍTULO EXECUTIVO. HIGIDEZ. RECONHECIMENTO. 1. Julga-se prejudicado o pedido preliminar de indeferimento da justiça gratuita suscitado em contrarrazões quando a questão é decidida na fase e admissibilidade do recurso. 2. A repetição dos argumentos contidos na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade, desde que no apelo haja fundamentos de fato e de direito aptos a evidenciar o desejo de reforma da sentença impugnada. 3. O relator poderá conceder efeito suspensivo à apelação ou antecipar a pretensão recursal, total ou parcial, no período compreendido entre a interposição do recurso e sua distribuição, quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade de provimento do recurso (CPC, art. 1.012, § 4º). 4. Nos termos do CPC, art. 1.012, § 3º, I e II, o pedido de atribuição de efeito suspensivo ou de concessão de tutela recursal deve ser formulado em petição autônoma, dirigida ao tribunal, ou, se o recurso já tiver sido distribuído, ao relator, por petição própria, e não como preliminar do recurso. 5. O ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, cabe ao executado ao opor embargos à execução (CPC, art. 333, inciso II). 6. Nos termos do art. 56 da Lei nº 8.245/1991, vencido o prazo inicial estipulado no contrato, se o locatário não devolver o imóvel e nele permanecer, sem oposição do locador, por mais de 30 dias, presume-se que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, com consequente manutenção das obrigações contratuais assumidas no instrumento escrito, mesmo que esse não contenha previsão expressa a respeito. 7. Prorrogado o ajuste por tempo indeterminado, caberia aos fiadores manifestarem-se sobre a exoneração da fiança, conforme Lei nº 8.245/1991, art. 40, X e CC, art. 835, o que não ocorreu. 8. A Súmula 656 do STJ determina que é válida a cláusula de prorrogação automática da fiança na renovação do contrato principal. 9. O contrato firmado pelas partes estabeleceu expressamente que a responsabilidade dos fiadores permaneceria até a efetiva e comprovada entrega do imóvel, cujo abandono somente foi verificado dois meses após o período cobrado na ação de execução. 10. Demonstradas a relação jurídica entre as partes, a inadimplência do locatário, bem como a prorrogação automática do contrato e da fiança, devem ser reconhecidas as obrigações assumidas pelo embargante, com consequente reconhecimento da higidez do título executado. 11. Pedido preliminar feito em contrarrazões de indeferimento da justiça gratuita prejudicado. Preliminar de afronta ao princípio da dialeticidade rejeitada. Preliminar de não conhecimento do pedido de efeito suspensivo acolhida. No mérito, recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, não provido. (Acórdão 1738367, 0704427-40.2022.8.07.0007, Relator(a): DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 01/08/2023, publicado no DJe: 14/08/2023.)" No mais, quanto à pretensa compensação do montante executado com as reformas alegadamente realizadas no prédio alugado, não há retoques a serem feitos na sentença, pois as fotografias não comprovam que as obras nelas exibidas representam a totalidade da despesa constante dos comprovantes acostados. E aí equivoca-se sobremaneira o apelante quando aduz que o fato de constar outro endereço é irrelevante para a compensação, haja vista que o locador não deve suportar o ônus de uma benfeitoria não empregada no imóvel de sua propriedade. Posto isso, voto pelo conhecimento do recurso para a ele negar provimento. Conforme art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em desfavor do apelante para 12% (doze por cento). Natal, data da assinatura eletrônica. Desembargador VIVALDO PINHEIRO Relator 13 Natal/RN, 25 de Novembro de 2024.