Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0801292-65.2020.8.20.5106 Polo ativo THIAGO HADADY DA SILVA CASTRO Advogado(s): EDUARDO JERONIMO DE SOUZA Polo passivo SR EMPREENDIMENTOS LTDA. - ME Advogado(s): THESIO SANTOS JERONIMO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL NA AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. 1 - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR INOVAÇÃO RECURSAL, SUSCITADA NAS CONTRARRAZÕES. VÍCIO DE SIMULAÇÃO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA ARGUIDO NA RÉPLICA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. RESCISÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E OUTRAS AVENÇAS COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. VÍCIO DE SIMULAÇÃO. DESVIRTUAMENTO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MATÉRIA APRESENTADA E ANALISADA NA ORIGEM. APRECIAÇÃO NA FORMA DO ART. 1.013, §1º, DO CPC. VÍCIO DE NULIDADE DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO IDENTIFICADO. HARMONIA ENTRE A VONTADE INTERNA E A DECLARADA NO CONTRATO. AUSÊNCIA DE INTENÇÃO DE ENGANAR E ACORDO SIMULATÓRIO. CONCORDÂNCIA COM OS TERMOS DO NEGÓCIO. SISTEMÁTICA DA LEI 9.514/97 QUE TEM POR FINALIDADE ASSEGURAR O ADIMPLEMENTO DO NEGÓCIO, BEM COMO EVITAR A RESCISÃO PREMATURA DO NEGÓCIO E A DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, RESOLVENDO-SE O INADIMPLEMENTO POR INTERMÉDIO DE UM PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO EXTRAJUDICIAL, CUJO BEM É LEVADO A LEILÃO E O RESULTADO DA VENDA, APÓS O ABATIMENTO DA PENDÊNCIA, SERÁ RESTITUÍDO AO COMPRADOR. NULIDADE AUSENTE. LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA QUE SE SOBREPÕE AO CDC PELO PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE E A RESOLUÇÃO DO CONTRATO SE SUBMETE AO PROCEDIMENTO DA LEI 9.514/97. TEMA REPETITIVO 1.095 DO STJ. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NA FORMA DO ART. 23 DA NORMA DE REGÊNCIA QUE NÃO RETIRA A FORMA PROBANTE DO INSTRUMENTO ENTRE AS PARTES E NÃO CONCEDE AO DEVEDOR O DIREITO DE PROMOVER A RESCISÃO DA AVENÇA POR MEIO DIVERSO DAQUELE CONTRATUALMENTE PREVISTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível, deste egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade, sem opinamento do Ministério Público, em rejeitar a preliminar de não conhecimento do recurso. No mérito, pela mesma votação, também sem opinamento do Ministério Público, em conhecer e desprover o recurso, nos termos do voto da relatora. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível promovida por THIAGO HADADY DA SILVA CASTRO contra sentença do Juiz da Primeira Vara Cível da Comarca de Mossoró que, nos autos da ação ordinária, proposta em desfavor da SR EMPREENDIMENTOS LTDA. - ME, após rejeitar os embargos de declaração, julgou improcedentes os pedidos da inicial, revogando a medida liminar anteriormente deferida, condenando-o ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, observando a gratuidade da justiça. Nas razões do recurso, alega, em suma, que: 1 – possui direito ao arrependimento, inclusive, a cláusula que prevê a irretratabilidade é nula, pois, “muito embora exista a referida cláusula contratual, a venda e compra realizada entre o apelante e apelada, em verdade, não se trata de alienação fiduciária, isto porque, a apelada não emprestou capital ao apelante, tampouco ofereceu qualquer outra contrapartida para a realização do negócio, tendo apenas parcelado os pagamentos para aquisição do bem.”; 2 – visa a empreendedora, em caso de distrato, obstar a restituição de valores antes do leilão extrajudicial do bem; 3 - “buscou a rescisão contratual através da via administrativa, todavia, a requerida se negou a devolver parte dos valores pagos, alegando que o contrato firmado autoriza o direito de retenção. Este, porém, mostrou-se verdadeiramente desproporcional e abusivo, porquanto sugere a de devolução de apenas R$ 15.142,28, a ser pago em 46 parcelas de R$ 329,18 (trezentos e vinte nove reais e dezoito centavos), enquanto o requerente pagou um total de R$ 22.346,29 (vinte e dois mil trezentos e quarenta e seis reais e vinte e nove centavos)”. Nesses termos, requer o conhecimento e o provimento do recurso para, reformando a sentença, julgar procedentes os pedidos da inicial. Nas contrarrazões, a SR EMPREENDIMENTOS LTDA. suscita o não conhecimento do recurso por inovação recursal da tese de simulação da cláusula de alienação fiduciária. No mérito, requer o desprovimento do apelo dada a submissão do contrato a Lei de Alienação Fiduciária. Sem opinamento do Ministério Público. É o relatório. VOTO Presentes os requisitos, conheço do recurso. 1 - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR INOVAÇÃO RECURSAL, SUSCITADA NAS CONTRARRAZÕES. A preliminar não deve ser acolhida, pois, a discussão sobre a nulidade da cláusula de alienação fiduciária por vício de simulação foi apresentada na réplica (págs. 113/120 e na sua emenda às págs. 122/123) com o título desvirtuamento da alienação fiduciária. É como voto. 2 - MÉRITO O mérito do recurso se restringe a análise de nulidade do contrato de alienação fiduciária, por vício de simulação, bem como o direito de rescisão do negócio jurídico pelas regras do CDC e a restituição de 90% do valor das parcelas pagas. Sem razão o apelante. THIAGO HADADY DA SILVA CASTRO, alegando arrependimento, requereu a rescisão do “INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E OUTRAS AVENÇAS COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA”. Relatou que o lote custou-lhe R$ 56.070,00 (cinquenta e seis mil e setenta reais) e, já tendo pago a quantia de R$ 22.346,29 (vinte e dois mil trezentos e quarenta e seis reais e vinte e nove centavos) tentou rescindir o contrato administrativamente, mas a promitente vendedora sugeriu a devolução de apenas R$ 15.142,28 em 46 parcelas de R$ 329,18 (trezentos e vinte nove reais e dezoito centavos). Arguiu desvirtuamento da alienação fiduciária ao fundamento de que as cláusulas 7, 8 e 9 do instrumento contratual, tratam-se de “ficção jurídica para que, em caso de distrato, o compromissário comprador não possa reaver parte do que pagou antes de leilão extrajudicial do bem.” Acrescentou que a ré “não emprestou capital ao demandante, tampouco ofereceu qualquer outra contrapartida para a realização do negócio, tendo apenas parcelado os pagamentos para aquisição do bem.” Pontua que o contrato não foi registrado na forma do art. 23 da Lei n. 9.514/97. Pois bem, o desvirtuamento do contrato de alienação fiduciária caracterizado pela vontade deliberada da empreendera enganar o contratante para obstar a rescisão do negócio e a restituição das parcelas pagas, malgrado apresentado na origem, não foi analisado, razão pela qual passo a apreciar a matéria, com fundamento no art. 1.013, §1º, do CPC, cujo teor apregoa que: “Art. 1.013. A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada. § 1º Serão, porém, objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado.” Pois bem, entende o apelante que a conduta da empreendedora frente às cláusulas do contrato, caracteriza simulação, fenômeno jurídico que causa a nulidade do negócio jurídico, possuindo, como elementos, a ausência de harmonia entre a vontade interna e a declarada, a intenção de enganar e o acordo simulatório, conforme se depreende da redação do art. 167, § 1º, incisos I a III, do CPC, nos termos que seguem: “Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma. § 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando: I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem; II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira; III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.” A seu turno, “A simulação é causa de nulidade absoluta do negócio jurídico simulado, podendo ser alegada por uma das partes contra a outra e até reconhecida de ofício pelo Juiz, inclusive de forma incidental.(...)”(REsp n. 2.044.569/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/6/2023, DJe de 4/7/2023.) Outrossim, a simulação não se baseia em conjecturas, exigindo provas de sua existência e, no caso, o apelante requereu o julgamento antecipado da lide, não havendo provas do ilícito civil alegado. Mas os argumentos do apelante partem de premissa equivocada, pois, a sistemática da Lei 9.514/97 - Lei de Alienação Fiduciária tem por finalidade assegurar o adimplemento do negócio, em que a unidade imobiliária, objeto do contrato de compra e venda é oferecida em garantia à dívida. Busca a norma evitar sim a rescisão prematura do negócio e a devolução das parcelas pagas, sendo que, em caso de não pagamento da dívida, nessa espécie de negócio, ou de desistência, resolve-se por intermédio de um procedimento administrativo extrajudicial, no qual é facultada a purgação da mora que, se não exercida, o bem é levado a leilão e o resultado da venda, após o abatimento da pendência, será restituído ao comprador. O apelante anuiu com as cláusulas do contrato de compra e venda, aceitando se submeter ao procedimento extrajudicial se optasse não continuar com o negócio, faltando razoabilidade ao seu argumento de nulidade de cláusula contratual que está em harmonia com a Lei 9.514/97. Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça, por intermédio do Tema Repetitivo 1.095 pacificou sua jurisprudência no sentido de que a legislação específica da alienação fiduciária se sobrepõe ao CDC pelo princípio da especialidade, submetendo-se a resolução do contrato com alienação fiduciária em garantia ao procedimento da Lei 9.514/97. Vejamos: “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial provido.”(STJ - REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.) Quanto ao registro do contrato de alienação fiduciária, está previsto no art. 23 da Lei de Alienação Fiduciária que “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.” Pelo contrato, essa providência cabia ao promitente comprador e, em paralelo, à vendedora, mas não foi providenciada. Nesse particular, decidiu a Segunda Seção do STJ, no julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP, em 27/09/2023, DJe de 9/10/2023, que “a ausência de registro de contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto”. Destaco: “(...) A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja Imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. 3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 5. Embargos de divergência não providos. (STJ - EREsp n. 1866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/09/2023, DJe de 9/10/2023). “1. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento. 2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento.”(STJ - AgInt no REsp n. 2.078.975/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.) “ A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 3. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 4. Agravo interno não provido.”(STJ - AgInt no REsp n. 2.077.633/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.) No mesmo sentido, destaco aresto deste Tribunal: “EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. REJULGAMENTO POR DETERMINAÇÃO DO STJ. ALEGADA OMISSÃO NO V. ACÓRDÃO. CONFIGURAÇÃO. AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO SOBRE A INEXISTÊNCIA DE NORMA JURÍDICA QUE DETERMINE UM MOMENTO ESPECÍFICO EM QUE O REGISTRO DEVE SER REALIZADO, NÃO TEM O CONDÃO DE INVALIDAR O PACTO FIRMADO SEM VÍCIOS ENTRE AS PARTES. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLÊNCIA DO DEVEDOR. JULGAMENTO DO EREsp Nº 1.866.844/SP ONDE O STJ FIRMOU ENTENDIMENTO DE QUE A AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO QUE SERVE DE TÍTULO À PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS NÃO CONFERE AO DEVEDOR FIDUCIANTE O DIREITO DE PROMOVER A RESCISÃO DA AVENÇA POR MEIO DIVERSO DAQUELE CONTRATUALMENTE PREVISTO. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 543 DO STJ. NEGÓCIO JURÍDICO QUE DEVE SER REGIDO PELA LEI Nº 9.514/97. ACLARATÓRIOS CONHECIDOS E ACOLHIDOS.(TJ/RN - APELAÇÃO CÍVEL, 0813928-77.2018.8.20.5124, Desª. Berenice Capuxú, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 05/04/2024, PUBLICADO em 08/04/2024) [Destaquei] Nesse panorama, malgrado o “INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E OUTRAS AVENÇAS COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA” não esteja registrado na forma do art. 23 da Lei 9.547/97, este fato não retira sua força probante entre as partes e não concede ao devedor o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto. Por esses fundamentos deve a sentença ser mantida no sentido de que a resolução do INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E OUTRAS AVENÇAS COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA se submete ao procedimento da Lei 9.547/97.
Ante o exposto, sem opinamento do Ministério Público, conheço e nego provimento ao recurso, mantendo a sentença inalterada, majorado o percentual dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor atualizado da causa (art. 85,§11, do CPC) observando a gratuidade da justiça. É como voto Juíza convocada Martha Danyelle Relatora Natal/RN, 24 de Junho de 2024.