Cumprimento de sentença 0858295-41.2016.8.20.5001 - TJRN

Cumprimento de sentença 0858295-41.2016.8.20.5001 - TJRN | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO AUTOR: CLAUDIO HENRIQUE FERNANDES RIBEIRO DANTAS, LILIAN DE MELO SOARES DE ALMEIDA REU: AGRA PRADESH INCORPORADORA LTDA, PARTEX INCORPORAÇÕES LTDA, BANCO BRADESCO S/A. DECISÃO A parte autora peticionou no feito requerendo a certificação do trânsito em julgado, sob o fundamento de que não houve a ratificação da apelação após o julgamento dos embargos (ID nº 140381824). No caso, sentenciado o feito e opostos embargos de declaração pela parte autora, a parte ré apresentou apelação requerendo o julgamento improcedente dos pedidos da exordial (ID nº 135832664). Após, foi proferida sentença acolhendo os embargos de declaração opostos por Agra Pradesh Incorporadora Ltda. e Partex Incorporações Ltda., para suprir a omissão apontada e integrar a sentença com o seguinte esclarecimento: "a responsabilidade pelo pagamento das custas e emolumentos necessários à lavratura da escritura pública definitiva do imóvel recairá sobre os autores, na qualidade de adquirentes e beneficiários diretos da formalização da propriedade", mantendo-se inalteradas as demais disposições da sentença, não sendo identificadas contradições, obscuridades ou outras omissões a serem sanadas (ID nº 135898671). Na sentença dos embargos, foi determinada a intimação da parte ré apelante sobre o resultado dos embargos de declaração, para que tenha ciência da decisão e, se desejar, possa complementar sua apelação (ou readequá-la, se for o caso), no prazo de 15 (quinze) dias, bem como intimar as partes contrárias a apresentarem contrarrazões aos recursos no prazo de 15 (quinze) dias para após encaminhar os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do apelo. Não houve manifestação das partes (ID nº 138397786). Não obstante a ausência de manifestação, a sentença que julgou os embargos não alterou o mérito da sentença, apenas acolheu os embargos para esclarecer a responsabilidade pelo pagamento das custas e emolumentos necessários à lavratura da escritura pública definitiva do imóvel, mantendo-se as razões da parte para a apelação outrora apresentada. A sentença de julgamento dos embargos é integrativa e complementar à sentença outrora proferida, mantendo-se inalteradas as demais disposições do decisum. Desta forma, a falta de ratificação não torna o recurso inadmissível. Importa destacar que o Superior Tribunal de Justiça entende que "Não é necessária a ratificação do recurso interposto na pendência de julgamento de embargos de declaração quando, pelo julgamento dos aclaratórios, não houver modificação do julgado embargado (STJ. Corte Especial. REsp 1.129.215-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 16/9/2015 (Info 572). Tal entendimento é ratificado pelo art. 1.024, §5º do CPC, o qual dispõe que "Se os embargos de declaração forem rejeitados ou não alterarem a conclusão do julgamento anterior, o recurso interposto pela outra parte antes da publicação do julgamento dos embargos de declaração será processado e julgado independentemente de ratificação." Portanto, tendo em vista que não houve alteração do julgado em seu mérito, não se faz necessária a ratificação da apelação, não havendo, portanto, trânsito em julgado, motivo pelo qual Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 17ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Processo nº 0858295-41.2016.8.20.5001 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) indefiro o pedido de expedição de certidão de trânsito. Encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s). Intimem-se as partes via Pje. Natal/RN, 14 de fevereiro de 2025. DIVONE MARIA PINHEIRO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n° 11.419/06)

18/02/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: CLAUDIO HENRIQUE FERNANDES RIBEIRO DANTAS, LILIAN DE MELO SOARES DE ALMEIDA REU: AGRA PRADESH INCORPORADORA LTDA, PARTEX INCORPORAÇÕES LTDA, BANCO BRADESCO S/A. SENTENÇA I – RELATÓRIO Agra Pradesh Incorporadora Ltda. e Partex Incorporações Ltda. opuseram embargos de declaração em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Cláudio Henrique Fernandes Ribeiro Dantas e Lilian de Melo Soares de Almeida Ribeiro Dantas, condenando as rés à outorga da escritura pública definitiva do imóvel objeto da lide, bem como ao pagamento da cláusula penal compensatória e moratória em razão do atraso na entrega do imóvel. Os embargantes alegam que a sentença é omissa, pois não esclarece expressamente a quem compete arcar com as custas e emolumentos necessários para a lavratura da escritura pública. Requerem, assim, a correção da omissão apontada. Intimados a apresentarem contrarrazões, Cláudio Henrique e Lilian de Melo, argumentaram que os embargos de declaração opostos pelas construtoras não deveriam ser acolhidos, pois a matéria arguida não foi apresentada em sede de contestação (ID n° 133126911). Em seguida, Banco Bradesco S/A interpôs recurso de apelação (ID n° 135832664). É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Os embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, são cabíveis para sanar omissões, contradições, obscuridades ou corrigir erros materiais. No caso em análise, os embargantes alegam que a sentença incorreu em omissão ao não especificar quem deve arcar com as despesas de lavratura da escritura pública. No presente caso, os embargantes sustentam a existência de omissão na sentença, pois esta não teria especificado de quem é a obrigação de arcar com as custas e emolumentos relativos à outorga da escritura pública. A questão central é se a sentença já incluiu implicitamente tais despesas na obrigação imposta às rés de outorgar a escritura pública ou se, de fato, é necessária uma definição expressa. O dispositivo da sentença condena as rés a "fornecer a outorga de escritura pública definitiva de compra e venda" do imóvel em favor dos autores. Embora o dispositivo determine a obrigação das rés de realizar a outorga da escritura, ele não especifica claramente a responsabilidade pelas despesas cartorárias associadas a esse ato. Diante da ausência de menção expressa na sentença, é possível interpretar que houve uma omissão quanto a quem deve arcar com os custos e emolumentos da formalização. Essa ausência pode gerar dúvidas na fase de execução, comprometendo o cumprimento integral da sentença O pedido de outorga de escritura foi julgado procedente para que os réus, ora embargante, promovam todas as diligências necessárias para a lavratura da escritura pública de compra e venda referente ao imóvel em questão, ou seja, para viabilizar a regularização da situação do imóvel junto ao Cartório imobiliário competente. A Cláusula 10.2 do contrato estabelece que a escritura definitiva do imóvel deverá ser outorgada no prazo de seis meses contados da data do registro da especificação do condomínio. Esta cláusula implica uma obrigação de entrega da escritura pública por parte das incorporadoras, impondo a elas a responsabilidade de disponibilizar aos autores a formalização da propriedade dentro do prazo contratado. No entanto, não há disposição expressa nesta cláusula ou no restante do contrato que detalhe de quem seria a responsabilidade de arcar com as custas e emolumentos cartorários para a realização dessa outorga. Em contratos imobiliários, a ausência de cláusula específica sobre despesas tende a remeter à interpretação de que o adquirente é o responsável por esses custos, especialmente considerando o princípio da causalidade, que atribui tais encargos à parte que obtém o benefício direto do ato, neste caso, os compradores. De acordo com o art. 490 do Código Civil, salvo disposição em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador. In casu, a autora/embargada deve arcar com os custos da adjudicação compulsória, promovendo o pagamento de eventuais impostos e taxas devidas, assim como o dos emolumentos cartorários, a fim de viabilizar a efetiva transferência do imóvel para si. Esse entendimento é o aplicado pelo TJRN em casos análogos. Cita-se a ementa: EMENTA: PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO. QUITAÇÃO TOTAL DO VALOR AVENÇADO. DEMORA INJUSTIFICADA DA OUTORGA DEFINITIVA DA ESCRITURA PÚBLICA DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. ALEGADA OMISSÃO. EXISTÊNCIA DO VÍCIO APONTADO. CONHECIMENTO E ACOLHIMENTO DOS ACLARATÓRIOS, SEM EFEITOS INFRINGENTES.1. De acordo com o art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos declaratórios são cabíveis nas hipóteses de haver omissão, contradição ou obscuridade nas decisões proferidas pelo juiz ou tribunal.2. In casu, a autora/embargada deve arcar com os custos da adjudicação compulsória, promovendo o pagamento de eventuais impostos e taxas devidas, assim como o dos emolumentos cartorários, a fim de viabilizar a efetiva transferência do imóvel para si.3. Embargos declaratórios conhecidos e acolhidos, sem efeitos modificativos. (APELAÇÃO CÍVEL, 0818304-97.2017.8.20.5106, Des. Virgílio Macêdo, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 23/06/2023, PUBLICADO em 26/06/2023) III – DISPOSITIVO Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 17ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Processo nº 0858295-41.2016.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Ante o exposto, acolho os embargos de declaração opostos por Agra Pradesh Incorporadora Ltda. e Partex Incorporações Ltda., para suprir a omissão apontada e integrar a sentença com o seguinte esclarecimento: Esclarece-se que a responsabilidade pelo pagamento das custas e emolumentos necessários à lavratura da escritura pública definitiva do imóvel recairá sobre os autores, na qualidade de adquirentes e beneficiários diretos da formalização da propriedade. Mantêm-se inalteradas as demais disposições da sentença, não sendo identificadas contradições, obscuridades ou outras omissões a serem sanadas. Intimem-se todas as partes a tomarem conhecimento desta sentença. Intime-se o Banco Bradesco S/A sobre o resultado dos embargos de declaração, para que tenha ciência da decisão e, se desejar, possa complementar sua apelação (ou readequá-la, se for o caso), no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido este prazo, intimem-se as partes contrárias a apresentarem contrarrazões aos recursos no prazo de 15 (quinze) dias. Em seguida, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s). Intimem-se as partes através do sistema PJe. Cumpra-se. Natal, 11 de novembro de 2024. DIVONE MARIA PINHEIRO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

13/11/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: CLAUDIO HENRIQUE FERNANDES RIBEIRO DANTAS, LILIAN DE MELO SOARES DE ALMEIDA REU: AGRA PRADESH INCORPORADORA LTDA, PARTEX INCORPORAÇÕES LTDA, BANCO BRADESCO S/A. SENTENÇA I – RELATÓRIO Agra Pradesh Incorporadora Ltda. e Partex Incorporações Ltda. opuseram embargos de declaração em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Cláudio Henrique Fernandes Ribeiro Dantas e Lilian de Melo Soares de Almeida Ribeiro Dantas, condenando as rés à outorga da escritura pública definitiva do imóvel objeto da lide, bem como ao pagamento da cláusula penal compensatória e moratória em razão do atraso na entrega do imóvel. Os embargantes alegam que a sentença é omissa, pois não esclarece expressamente a quem compete arcar com as custas e emolumentos necessários para a lavratura da escritura pública. Requerem, assim, a correção da omissão apontada. Intimados a apresentarem contrarrazões, Cláudio Henrique e Lilian de Melo, argumentaram que os embargos de declaração opostos pelas construtoras não deveriam ser acolhidos, pois a matéria arguida não foi apresentada em sede de contestação (ID n° 133126911). Em seguida, Banco Bradesco S/A interpôs recurso de apelação (ID n° 135832664). É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Os embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, são cabíveis para sanar omissões, contradições, obscuridades ou corrigir erros materiais. No caso em análise, os embargantes alegam que a sentença incorreu em omissão ao não especificar quem deve arcar com as despesas de lavratura da escritura pública. No presente caso, os embargantes sustentam a existência de omissão na sentença, pois esta não teria especificado de quem é a obrigação de arcar com as custas e emolumentos relativos à outorga da escritura pública. A questão central é se a sentença já incluiu implicitamente tais despesas na obrigação imposta às rés de outorgar a escritura pública ou se, de fato, é necessária uma definição expressa. O dispositivo da sentença condena as rés a "fornecer a outorga de escritura pública definitiva de compra e venda" do imóvel em favor dos autores. Embora o dispositivo determine a obrigação das rés de realizar a outorga da escritura, ele não especifica claramente a responsabilidade pelas despesas cartorárias associadas a esse ato. Diante da ausência de menção expressa na sentença, é possível interpretar que houve uma omissão quanto a quem deve arcar com os custos e emolumentos da formalização. Essa ausência pode gerar dúvidas na fase de execução, comprometendo o cumprimento integral da sentença O pedido de outorga de escritura foi julgado procedente para que os réus, ora embargante, promovam todas as diligências necessárias para a lavratura da escritura pública de compra e venda referente ao imóvel em questão, ou seja, para viabilizar a regularização da situação do imóvel junto ao Cartório imobiliário competente. A Cláusula 10.2 do contrato estabelece que a escritura definitiva do imóvel deverá ser outorgada no prazo de seis meses contados da data do registro da especificação do condomínio. Esta cláusula implica uma obrigação de entrega da escritura pública por parte das incorporadoras, impondo a elas a responsabilidade de disponibilizar aos autores a formalização da propriedade dentro do prazo contratado. No entanto, não há disposição expressa nesta cláusula ou no restante do contrato que detalhe de quem seria a responsabilidade de arcar com as custas e emolumentos cartorários para a realização dessa outorga. Em contratos imobiliários, a ausência de cláusula específica sobre despesas tende a remeter à interpretação de que o adquirente é o responsável por esses custos, especialmente considerando o princípio da causalidade, que atribui tais encargos à parte que obtém o benefício direto do ato, neste caso, os compradores. De acordo com o art. 490 do Código Civil, salvo disposição em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador. In casu, a autora/embargada deve arcar com os custos da adjudicação compulsória, promovendo o pagamento de eventuais impostos e taxas devidas, assim como o dos emolumentos cartorários, a fim de viabilizar a efetiva transferência do imóvel para si. Esse entendimento é o aplicado pelo TJRN em casos análogos. Cita-se a ementa: EMENTA: PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO. QUITAÇÃO TOTAL DO VALOR AVENÇADO. DEMORA INJUSTIFICADA DA OUTORGA DEFINITIVA DA ESCRITURA PÚBLICA DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. ALEGADA OMISSÃO. EXISTÊNCIA DO VÍCIO APONTADO. CONHECIMENTO E ACOLHIMENTO DOS ACLARATÓRIOS, SEM EFEITOS INFRINGENTES.1. De acordo com o art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos declaratórios são cabíveis nas hipóteses de haver omissão, contradição ou obscuridade nas decisões proferidas pelo juiz ou tribunal.2. In casu, a autora/embargada deve arcar com os custos da adjudicação compulsória, promovendo o pagamento de eventuais impostos e taxas devidas, assim como o dos emolumentos cartorários, a fim de viabilizar a efetiva transferência do imóvel para si.3. Embargos declaratórios conhecidos e acolhidos, sem efeitos modificativos. (APELAÇÃO CÍVEL, 0818304-97.2017.8.20.5106, Des. Virgílio Macêdo, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 23/06/2023, PUBLICADO em 26/06/2023) III – DISPOSITIVO Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 17ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Processo nº 0858295-41.2016.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Ante o exposto, acolho os embargos de declaração opostos por Agra Pradesh Incorporadora Ltda. e Partex Incorporações Ltda., para suprir a omissão apontada e integrar a sentença com o seguinte esclarecimento: Esclarece-se que a responsabilidade pelo pagamento das custas e emolumentos necessários à lavratura da escritura pública definitiva do imóvel recairá sobre os autores, na qualidade de adquirentes e beneficiários diretos da formalização da propriedade. Mantêm-se inalteradas as demais disposições da sentença, não sendo identificadas contradições, obscuridades ou outras omissões a serem sanadas. Intimem-se todas as partes a tomarem conhecimento desta sentença. Intime-se o Banco Bradesco S/A sobre o resultado dos embargos de declaração, para que tenha ciência da decisão e, se desejar, possa complementar sua apelação (ou readequá-la, se for o caso), no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido este prazo, intimem-se as partes contrárias a apresentarem contrarrazões aos recursos no prazo de 15 (quinze) dias. Em seguida, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s). Intimem-se as partes através do sistema PJe. Cumpra-se. Natal, 11 de novembro de 2024. DIVONE MARIA PINHEIRO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

13/11/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: CLAUDIO HENRIQUE FERNANDES RIBEIRO DANTAS, LILIAN DE MELO SOARES DE ALMEIDA REU: AGRA PRADESH INCORPORADORA LTDA, PARTEX INCORPORAÇÕES LTDA, BANCO BRADESCO S/A. SENTENÇA I – RELATÓRIO Agra Pradesh Incorporadora Ltda. e Partex Incorporações Ltda. opuseram embargos de declaração em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Cláudio Henrique Fernandes Ribeiro Dantas e Lilian de Melo Soares de Almeida Ribeiro Dantas, condenando as rés à outorga da escritura pública definitiva do imóvel objeto da lide, bem como ao pagamento da cláusula penal compensatória e moratória em razão do atraso na entrega do imóvel. Os embargantes alegam que a sentença é omissa, pois não esclarece expressamente a quem compete arcar com as custas e emolumentos necessários para a lavratura da escritura pública. Requerem, assim, a correção da omissão apontada. Intimados a apresentarem contrarrazões, Cláudio Henrique e Lilian de Melo, argumentaram que os embargos de declaração opostos pelas construtoras não deveriam ser acolhidos, pois a matéria arguida não foi apresentada em sede de contestação (ID n° 133126911). Em seguida, Banco Bradesco S/A interpôs recurso de apelação (ID n° 135832664). É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Os embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, são cabíveis para sanar omissões, contradições, obscuridades ou corrigir erros materiais. No caso em análise, os embargantes alegam que a sentença incorreu em omissão ao não especificar quem deve arcar com as despesas de lavratura da escritura pública. No presente caso, os embargantes sustentam a existência de omissão na sentença, pois esta não teria especificado de quem é a obrigação de arcar com as custas e emolumentos relativos à outorga da escritura pública. A questão central é se a sentença já incluiu implicitamente tais despesas na obrigação imposta às rés de outorgar a escritura pública ou se, de fato, é necessária uma definição expressa. O dispositivo da sentença condena as rés a "fornecer a outorga de escritura pública definitiva de compra e venda" do imóvel em favor dos autores. Embora o dispositivo determine a obrigação das rés de realizar a outorga da escritura, ele não especifica claramente a responsabilidade pelas despesas cartorárias associadas a esse ato. Diante da ausência de menção expressa na sentença, é possível interpretar que houve uma omissão quanto a quem deve arcar com os custos e emolumentos da formalização. Essa ausência pode gerar dúvidas na fase de execução, comprometendo o cumprimento integral da sentença O pedido de outorga de escritura foi julgado procedente para que os réus, ora embargante, promovam todas as diligências necessárias para a lavratura da escritura pública de compra e venda referente ao imóvel em questão, ou seja, para viabilizar a regularização da situação do imóvel junto ao Cartório imobiliário competente. A Cláusula 10.2 do contrato estabelece que a escritura definitiva do imóvel deverá ser outorgada no prazo de seis meses contados da data do registro da especificação do condomínio. Esta cláusula implica uma obrigação de entrega da escritura pública por parte das incorporadoras, impondo a elas a responsabilidade de disponibilizar aos autores a formalização da propriedade dentro do prazo contratado. No entanto, não há disposição expressa nesta cláusula ou no restante do contrato que detalhe de quem seria a responsabilidade de arcar com as custas e emolumentos cartorários para a realização dessa outorga. Em contratos imobiliários, a ausência de cláusula específica sobre despesas tende a remeter à interpretação de que o adquirente é o responsável por esses custos, especialmente considerando o princípio da causalidade, que atribui tais encargos à parte que obtém o benefício direto do ato, neste caso, os compradores. De acordo com o art. 490 do Código Civil, salvo disposição em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador. In casu, a autora/embargada deve arcar com os custos da adjudicação compulsória, promovendo o pagamento de eventuais impostos e taxas devidas, assim como o dos emolumentos cartorários, a fim de viabilizar a efetiva transferência do imóvel para si. Esse entendimento é o aplicado pelo TJRN em casos análogos. Cita-se a ementa: EMENTA: PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO. QUITAÇÃO TOTAL DO VALOR AVENÇADO. DEMORA INJUSTIFICADA DA OUTORGA DEFINITIVA DA ESCRITURA PÚBLICA DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. ALEGADA OMISSÃO. EXISTÊNCIA DO VÍCIO APONTADO. CONHECIMENTO E ACOLHIMENTO DOS ACLARATÓRIOS, SEM EFEITOS INFRINGENTES.1. De acordo com o art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos declaratórios são cabíveis nas hipóteses de haver omissão, contradição ou obscuridade nas decisões proferidas pelo juiz ou tribunal.2. In casu, a autora/embargada deve arcar com os custos da adjudicação compulsória, promovendo o pagamento de eventuais impostos e taxas devidas, assim como o dos emolumentos cartorários, a fim de viabilizar a efetiva transferência do imóvel para si.3. Embargos declaratórios conhecidos e acolhidos, sem efeitos modificativos. (APELAÇÃO CÍVEL, 0818304-97.2017.8.20.5106, Des. Virgílio Macêdo, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 23/06/2023, PUBLICADO em 26/06/2023) III – DISPOSITIVO Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 17ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Processo nº 0858295-41.2016.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Ante o exposto, acolho os embargos de declaração opostos por Agra Pradesh Incorporadora Ltda. e Partex Incorporações Ltda., para suprir a omissão apontada e integrar a sentença com o seguinte esclarecimento: Esclarece-se que a responsabilidade pelo pagamento das custas e emolumentos necessários à lavratura da escritura pública definitiva do imóvel recairá sobre os autores, na qualidade de adquirentes e beneficiários diretos da formalização da propriedade. Mantêm-se inalteradas as demais disposições da sentença, não sendo identificadas contradições, obscuridades ou outras omissões a serem sanadas. Intimem-se todas as partes a tomarem conhecimento desta sentença. Intime-se o Banco Bradesco S/A sobre o resultado dos embargos de declaração, para que tenha ciência da decisão e, se desejar, possa complementar sua apelação (ou readequá-la, se for o caso), no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido este prazo, intimem-se as partes contrárias a apresentarem contrarrazões aos recursos no prazo de 15 (quinze) dias. Em seguida, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s). Intimem-se as partes através do sistema PJe. Cumpra-se. Natal, 11 de novembro de 2024. DIVONE MARIA PINHEIRO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

13/11/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: CLAUDIO HENRIQUE FERNANDES RIBEIRO DANTAS, LILIAN DE MELO SOARES DE ALMEIDA REU: AGRA PRADESH INCORPORADORA LTDA, PARTEX INCORPORAÇÕES LTDA, BANCO BRADESCO S/A. SENTENÇA I – RELATÓRIO Agra Pradesh Incorporadora Ltda. e Partex Incorporações Ltda. opuseram embargos de declaração em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Cláudio Henrique Fernandes Ribeiro Dantas e Lilian de Melo Soares de Almeida Ribeiro Dantas, condenando as rés à outorga da escritura pública definitiva do imóvel objeto da lide, bem como ao pagamento da cláusula penal compensatória e moratória em razão do atraso na entrega do imóvel. Os embargantes alegam que a sentença é omissa, pois não esclarece expressamente a quem compete arcar com as custas e emolumentos necessários para a lavratura da escritura pública. Requerem, assim, a correção da omissão apontada. Intimados a apresentarem contrarrazões, Cláudio Henrique e Lilian de Melo, argumentaram que os embargos de declaração opostos pelas construtoras não deveriam ser acolhidos, pois a matéria arguida não foi apresentada em sede de contestação (ID n° 133126911). Em seguida, Banco Bradesco S/A interpôs recurso de apelação (ID n° 135832664). É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Os embargos de declaração, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, são cabíveis para sanar omissões, contradições, obscuridades ou corrigir erros materiais. No caso em análise, os embargantes alegam que a sentença incorreu em omissão ao não especificar quem deve arcar com as despesas de lavratura da escritura pública. No presente caso, os embargantes sustentam a existência de omissão na sentença, pois esta não teria especificado de quem é a obrigação de arcar com as custas e emolumentos relativos à outorga da escritura pública. A questão central é se a sentença já incluiu implicitamente tais despesas na obrigação imposta às rés de outorgar a escritura pública ou se, de fato, é necessária uma definição expressa. O dispositivo da sentença condena as rés a "fornecer a outorga de escritura pública definitiva de compra e venda" do imóvel em favor dos autores. Embora o dispositivo determine a obrigação das rés de realizar a outorga da escritura, ele não especifica claramente a responsabilidade pelas despesas cartorárias associadas a esse ato. Diante da ausência de menção expressa na sentença, é possível interpretar que houve uma omissão quanto a quem deve arcar com os custos e emolumentos da formalização. Essa ausência pode gerar dúvidas na fase de execução, comprometendo o cumprimento integral da sentença O pedido de outorga de escritura foi julgado procedente para que os réus, ora embargante, promovam todas as diligências necessárias para a lavratura da escritura pública de compra e venda referente ao imóvel em questão, ou seja, para viabilizar a regularização da situação do imóvel junto ao Cartório imobiliário competente. A Cláusula 10.2 do contrato estabelece que a escritura definitiva do imóvel deverá ser outorgada no prazo de seis meses contados da data do registro da especificação do condomínio. Esta cláusula implica uma obrigação de entrega da escritura pública por parte das incorporadoras, impondo a elas a responsabilidade de disponibilizar aos autores a formalização da propriedade dentro do prazo contratado. No entanto, não há disposição expressa nesta cláusula ou no restante do contrato que detalhe de quem seria a responsabilidade de arcar com as custas e emolumentos cartorários para a realização dessa outorga. Em contratos imobiliários, a ausência de cláusula específica sobre despesas tende a remeter à interpretação de que o adquirente é o responsável por esses custos, especialmente considerando o princípio da causalidade, que atribui tais encargos à parte que obtém o benefício direto do ato, neste caso, os compradores. De acordo com o art. 490 do Código Civil, salvo disposição em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador. In casu, a autora/embargada deve arcar com os custos da adjudicação compulsória, promovendo o pagamento de eventuais impostos e taxas devidas, assim como o dos emolumentos cartorários, a fim de viabilizar a efetiva transferência do imóvel para si. Esse entendimento é o aplicado pelo TJRN em casos análogos. Cita-se a ementa: EMENTA: PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO. QUITAÇÃO TOTAL DO VALOR AVENÇADO. DEMORA INJUSTIFICADA DA OUTORGA DEFINITIVA DA ESCRITURA PÚBLICA DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. ALEGADA OMISSÃO. EXISTÊNCIA DO VÍCIO APONTADO. CONHECIMENTO E ACOLHIMENTO DOS ACLARATÓRIOS, SEM EFEITOS INFRINGENTES.1. De acordo com o art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos declaratórios são cabíveis nas hipóteses de haver omissão, contradição ou obscuridade nas decisões proferidas pelo juiz ou tribunal.2. In casu, a autora/embargada deve arcar com os custos da adjudicação compulsória, promovendo o pagamento de eventuais impostos e taxas devidas, assim como o dos emolumentos cartorários, a fim de viabilizar a efetiva transferência do imóvel para si.3. Embargos declaratórios conhecidos e acolhidos, sem efeitos modificativos. (APELAÇÃO CÍVEL, 0818304-97.2017.8.20.5106, Des. Virgílio Macêdo, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 23/06/2023, PUBLICADO em 26/06/2023) III – DISPOSITIVO Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 17ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Processo nº 0858295-41.2016.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Ante o exposto, acolho os embargos de declaração opostos por Agra Pradesh Incorporadora Ltda. e Partex Incorporações Ltda., para suprir a omissão apontada e integrar a sentença com o seguinte esclarecimento: Esclarece-se que a responsabilidade pelo pagamento das custas e emolumentos necessários à lavratura da escritura pública definitiva do imóvel recairá sobre os autores, na qualidade de adquirentes e beneficiários diretos da formalização da propriedade. Mantêm-se inalteradas as demais disposições da sentença, não sendo identificadas contradições, obscuridades ou outras omissões a serem sanadas. Intimem-se todas as partes a tomarem conhecimento desta sentença. Intime-se o Banco Bradesco S/A sobre o resultado dos embargos de declaração, para que tenha ciência da decisão e, se desejar, possa complementar sua apelação (ou readequá-la, se for o caso), no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido este prazo, intimem-se as partes contrárias a apresentarem contrarrazões aos recursos no prazo de 15 (quinze) dias. Em seguida, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s). Intimem-se as partes através do sistema PJe. Cumpra-se. Natal, 11 de novembro de 2024. DIVONE MARIA PINHEIRO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

13/11/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: CLAUDIO HENRIQUE FERNANDES RIBEIRO DANTAS, LILIAN DE MELO SOARES DE ALMEIDA REU: AGRA PRADESH INCORPORADORA LTDA, PARTEX INCORPORAÇÕES LTDA, BANCO BRADESCO S/A. SENTENÇA I - RELATÓRIO Cláudio Henrique Fernandes Ribeiro Dantas e Lilian de Melo Soares de Almeida Ribeiro Dantas propuseram Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais cumulada com Obrigação de Fazer, cobrança de multas contratuais e indenização por danos materiais e morais em desfavor de Agra Pradesh Incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda. A parte autora narrou que em 21 de agosto de 2014 firmou contrato particular de promessa de compra e venda com a parte ré, visando a compra do apartamento 101, localizado na Rua Desportista Jeremias Pinheiro da Câmara Filho, n° 428, Residencial Villa Park, Bloco B (Pérsia), Ponta Negra, Natal/RN, pelo preço de R$ 221.914,05 (duzentos e vinte e um mil novecentos e catorze reais e cinco centavos). Alegou que o preço foi quitado antecipadamente em outubro de 2015. Nesse contexto, sustentou que as chaves deveriam ter sido entregues em fevereiro de 2015, tendo, contudo, sido disponibilizadas em outubro de 2015, com um atraso de oito meses. Além disso, indicou que as rés não disponibilizaram a outorga de escritura definitiva, o que impossibilita a escrituração da propriedade dos autores sobre o imóvel. Impugnou a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) e alegou que deve ser invertida a cláusula de multa por atraso. Aduziu que tiveram que arcar com aluguéis, fato que gerou prejuízo de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). Diane desses fatos, requereu tutela de urgência para que seja determinada a imediata outorga de escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel objeto da lide (01 (um) apartamento 101, localizado na Rua Desportista Jeremias Pinheiro da Câmara Filho, nº 428, Residencial Villa Park, Bloco B (Pérsia), Apartamento 101, Ponta Negra, Natal/RN) e a consequente transferência das suas titularidades. No mérito, pediu o seguinte: (I) confirmação da tutela; (II) declaração de nulidade da alínea L, L.2., do Quadro Resumo e do item 7.3. da Cláusula Sétima; (III) pagamento de R$ 5.889,98 (cinco mil oitocentos e oitenta e nove reais e noventa e oito centavos), referente à multa compensatória de 2% (dois por cento) sobre o valor pago, corrigido pelo INCC, e à multa moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago, calculados sobre o valor da parcela ajustada, corrigido pelo INCC; (IV) indenização por danos materiais no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e (V) indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Este juízo deferiu o pedido de tutela de urgência (ID n° 10973915). Devidamente citadas, Agra Pradesh incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda ofertaram contestação (ID n° 38898600). Em sua defesa, suscitou que está em recuperação judicial, motivo pelo qual a presente ação deveria ser extinta. Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, pois a responsabilidade de baixar a hipoteca é da instituição financeira. No mérito, argumentou a ocorrência de força maior, em razão da escassez de funcionários, legalidade da clausula de tolerância de 180 dias, impossibilidade de inversão da cláusula penal. Outrossim, alegou que não houve a ocorrência de danos morais. A parte autora não apresentou réplica tempestivamente (ID n° 41651552), a despeito de ter sido intimada especificamente para isso (ID n° 39769674). A despeito disso, consta nos autos a réplica no ID n° 43116681. A parte autora requereu o cumprimento provisório da decisão que concedeu a antecipação da tutela (ID n° 43118744). Este juízo revogou a decisão que concedeu a tutela (ID nº 10973915) e determinou a citação do Banco Bradesco S/A, em razão de o banco ser o credor hipotecário das construtoras (ID n° 48452323). Devidamente citado, o Banco Bradesco S/A ofertou contestação (ID n° 50543025). Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, pois não firmou qualquer negócio jurídico com os autores. No mérito, argumentou que agiu sobre o estrito exercício regular do direito, não havendo qualquer ilicitude na hipoteca. Além disso, defendeu que não possui qualquer dever de indenizar os autores. A parte autora não apresentou réplica tempestivamente, conforme certidão de ID n° 53060783. Este juízo suspendeu o feito, em razão do julgamento de demandas repetitivas pelo TJRN (ID n° 55438498). O recurso especial foi julgado prejudicado, na forma do despacho encartado no ID nº 55438498. Em razão disso, este juízo intimou ambas as partes a se manifestarem sobre provas que pretendem produzir (ID n° 122241144). A parte autora requereu o julgamento antecipado da lide, as construtoras não se manifestaram e o Banco Bradesco juntou a certidão de inteiro teor do imóvel discutido na lide. É o relatório. Fundamento e decido. II – FUNDAMENTAÇÃO II.1 PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS INCORPORADORAS De acordo com a Teoria da Asserção, as condições da ação devem ser analisadas de acordo com as alegações prestadas pelo autor na petição inicial, dispensando atividade probatória nesse sentido. Isso significa que eventual perquirição processual sobre as condições da ação implica no próprio reconhecimento do mérito, não havendo, pois, condicionamento do direito processual à existência do direito material. No caso dos autos, as incorporadoras são responsáveis pela execução do empreendimento objeto da lide e figuram como “vendedoras” no contrato firmado com os autores (ID n° 8828841). Ademais, o autor imputou aos réus a culpa pelo descumprimento contratual e pelos danos gerados. Desse modo, entendo que a Agra Pradesh e Partex são legitimas a responderem à pretensão do autor. Eventual discussão sobre o dever de indenizar e a culpa pelo descumprimento contratual é matéria de mérito da presente ação. II.2 PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DO BANCO BRADESCO Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida em sede contestatória, pois o pedido de transferência de propriedade do imóvel impacta o direito hipotecário do banco réu, demonstrando, pois, interesse e legitimidade dessa instituição financeira para figurar no polo passivo da lide. II.3 PRELIMINAR DE EXTINÇÃO DA AÇÃO POR RECEBIMENTO DA AÇÃO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL Analisados os autos, Agra Pradesh e Partex requereram a extinção do feito, tendo em vista que foi deferido o seu pedido de recuperação judicial perante a Primeira Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Comarca São Paulo. Quanto ao tema, a lei 11.101 de 2005 regula a recuperação judicial e falência do empresário e da sociedade empresária e dispõe, em seu art. 6o, que a decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário. Em complemento à disposição geral, o parágrafo primeiro estabelece exceção ao regramento, ao dispor que terá prosseguimento, no juízo no qual estiver se processando a ação e não no juízo da recuperação judicial, aquela ação que demandar quantia ilíquida. In verbis: Art. 6o A decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário. § 1o Terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que demandar quantia ilíquida. Desse modo, em ações de conhecimento que tem como pedidos o reconhecimento ou não de dívida protestada c/c pedido de indenização por danos morais e ressarcimento de valores ilíquidos, não se submetem ao regramento geral, uma vez que estão abarcadas pela exceção do parágrafo primeiro. Em consonância com o entendimento exposto, veja-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE COBRANÇA. PROCESSO DE CONHECIMENTO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. AÇÃO QUE DEMANDA QUANTIA ILÍQUIDA. SUSPENSÃO. DESCABIMENTO. O deferimento do processamento da recuperação judicial não obsta o prosseguimento da ação que demandar quantia ilíquida, caso da ação de cobrança em fase de conhecimento, antes da formação de título executivo judicial. Aplicação do § 1º do art. 6º da Lei nº 11.101/05. Precedentes do TJRGS. Agravo de instrumento a que se nega seguimento. (Agravo de Instrumento Nº 70067307066, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Eduardo Zietlow Duro, Julgado em 13/11/2015). RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - DECISÃO SINGULAR QUE DETERMINOU A SUSPENSÃO DA TRAMITAÇÃO DO FEITO - AÇÃO QUE DEMANDA QUANTIA ILÍQUIDA - EXCEÇÃO PREVISTA NO § 1º, DO ART. 6º, DA LEI Nº 11.101/05 - APLICABILIDADE - DECISUM REFORMADO - RECURSO PROVIDO. O processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções propostas em face do devedor. No entanto, se a demanda originária tratar de ação declaratória c/c indenização, cuja quantia que se pleiteia é incerta e ilíquida, não há falar em suspensão da tramitação do feito, conforme inteligência do § 1º, art. 6º, da Lei de Falencias. (AI 103933/2010, DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 26/01/2011, Publicado no DJE 17/02/2011) Sobre o tema, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça em Recurso Especial Repetitivo, temas 9 e 976: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPETÊNCIA PARA JULGAMENTO DE DEMANDAS CÍVEIS ILÍQUIDAS CONTRA MASSA FALIDA EM LITISCONSÓRCIO COM PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PÚBLICO. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO DESTE STJ QUANTO AO PRIMEIRO ASPECTO DA DISCUSSÃO. INCIDÊNCIA DO ART. 6º, § 1º, DA LEI N. 11.101/2005. COMPETÊNCIA DO JUÍZO CÍVEL COMPETENTE PARA O EXAME DA AÇÃO DE CONHECIMENTO. EXCEÇÃO AO JUÍZO UNIVERSAL DA FALÊNCIA. CONSTANDO DO POLO PASSIVO DE DEMANDA ILÍQUIDA, ALÉM DA MASSA FALIDA, PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PÚBLICO, DEVE SER FIXADA A COMPETÊNCIA EM FAVOR DO JUÍZO DA FAZENDA PÚBLICA, SEGUNDO AS NORMAS LOCAIS DE ORGANIZAÇÃO JUDICIÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO JULGADO SOB A SISTEMÁTICA DO ART. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015, C/C O ART. 256-N E SEGUINTES DO REGIMENTO INTERNO DO STJ. 1. O fundamento essencial desta demanda diz respeito à competência para julgar demandas cíveis ilíquidas contra a massa falida, quando no polo passivo se encontram, como litisconsortes passivos, pessoas de direito público, no caso, o Estado de São Paulo e o Município de São José dos Campos. Assim, este feito que, em tese, estaria na jurisdição da Segunda Seção deste STJ, caso o litígio fosse estabelecido apenas entre a massa falida e uma pessoa de direito privado, foi deslocado para esta Primeira Seção, em vista da presença no polo passivo daquelas nominadas pessoas jurídicas de direito público. 2. A jurisprudência da Segunda Seção desta STJ é assente no que concerne à aplicação do art. 6º, § 1º, da Lei n. 11.101/2005 às ações cíveis ilíquidas - como no caso em exame -, fixando a competência em tais casos em favor do juízo cível competente, excluído o juízo universal falimentar. Precedentes: CC 122.869/GO, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/10/2014, DJe 2/12/2014; CC 119.949/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 12/9/2012, DJe 17/10/2012. 3. A Quarta Turma desta Corte Superior, por ocasião do julgamento do AgRg no REsp 1.471.615/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, julgado em 16/9/2014, DJe 24/9/2014, assentou que se fixa a competência do juízo cível competente, por exclusão do juízo universal falimentar, tenha sido, ou não, a demanda ilíquida interposta antes da decretação da quebra ou da recuperação judicial: "A decretação da falência, a despeito de instaurar o juízo universal falimentar, não acarreta a suspensão nem a atração das ações que demandam quantia ilíquida: se elas já tinham sido ajuizadas antes, continuam tramitando no juízo onde foram propostas; se forem ajuizadas depois, serão distribuídas normalmente segundo as regras gerais de competência. Em ambos os casos, as ações tramitarão no juízo respectivo até a eventual definição de crédito líquido". 4. Aplicada a jurisprudência da Segunda Seção desta Corte Superior, no que concerne à relação jurídica prévia - competência para resolver sobre demandas cíveis ilíquidas propostas contra massa falida -, a resolução da segunda parte da questão de direito se revela simples. É que, tratando-se de ação cível ilíquida na qual, além da massa falida, são requeridos o Estado de São Paulo e o Município de São José dos Campos, pessoas jurídicas de direito público, será competente para processar e julgar o feito o juízo cível competente para as ações contra a Fazenda Pública, segundo as normas locais de organização judiciária. 5. Tese jurídica firmada: A competência para processar e julgar demandas cíveis com pedidos ilíquidos contra massa falida, quando em litisconsórcio passivo com pessoa jurídica de direito público, é do juízo cível no qual for proposta a ação de conhecimento, competente para julgar ações contra a Fazenda Pública, de acordo as respectivas normas de organização judiciária. 6. Recurso especial conhecido e provido. 7. Recurso julgado sob a sistemática do art. 1.036 e seguintes do CPC/2015 e art. 256-N e seguintes do Regimento Interno deste STJ. (REsp 1643856/SP, Rel. Ministro OG FERNANDES, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 13/12/2017, DJe 19/12/2017) Por conseguinte, tendo em vista que até a presente data não existe certeza do crédito que se busca constituir na presente ação, é necessário o julgamento da ação de conhecimento para que só então haja a habilitação deste crédito nos autos da recuperação judicial. Deste modo, improcedente o pedido da Ré quanto à extinção e, subsidiariamente, quanto à suspensão do feito. II.4 MÉRITO Passo ao julgamento antecipado do mérito nos termos do art. 355, inc. I, do CPC/15, tendo em vista que a matéria controvertida nos autos é unicamente de direito, dispensando produção de provas em fase instrutória. Cinge a controvérsia da ação sobre o inadimplemento contratual das construtoras em relação ao prazo para entrega do imóvel e transferência de propriedade, com escrituração público, além dos danos sofridos em razão desse inadimplemento. A solução da lide comporta, desse modo, a aplicação das premissas da teoria das obrigações, devendo ser confrontados os direitos e deveres contratuais estipulados pelas partes e os fatos ocorridos no decorrer da relação obrigacional. Como pano de fundo, deve-se ter em mente os preceitos básicos do direito obrigacional, especialmente aqueles referentes à responsabilidade civil contratual. Feitas essas considerações, volvo-me ao exame do caso em concreto, iniciando pela verificação do descumprimento do prazo de entrega da obra. De início, vale ressaltar que a parte ré não negou o descumprimento do prazo de entrega previsto no contrato. Apenas sustentou que não deu causa a esse evento. Logo, o atraso em si é matéria não controvertida. Com efeito, o contrato entabulado entre as partes estipulou como prazo para conclusão das obras o último dia útil do mês de fevereiro de 2015 (ID nº 8828841, item L.1). Além disso, foi convencionada cláusula de tolerância de 180 dias (cláusula L.2 - ID nº 8828841, p. 6). No contexto de compra e venda de unidades mobiliárias em fase de construção, o prazo de tolerância geralmente é fixado em até 180 (cento e oitenta) dias, não havendo o que se falar em ilegalidade ou abusividade contratual quando assim pactuado. A complexidade do objeto contratado (construção civil) se mostra compatível com a cláusula de atraso convencionada, tendo em vista que, por mais precisa que seja a previsão do término de obras de engenharia, sempre poderão ocorrer intempéries durante as construções. Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 17ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Processo nº 0858295-41.2016.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se, pois, de regra de experiência do setor que não viola a lei consumerista, resguardando os construtores de eventuais atrasos. Sem contar que a cláusula de tolerância também representa segurança ao consumidor, vez que permitirá ao construtor a boa e adequada execução dos serviços. Nesse sentido vem se pronunciando os Tribunais de Justiça pátrios, senão vejamos: Tese 6 da Edição nº 163 do Informativo Jurisprudência em Teses do STJ: Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias, desde que observado o direito de informação ao consumidor. CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO INJUSTIFICADO. TRÊS DAS EMPRESAS DEMANDADAS INTEGRANTES DO MESMO GRUPO ECONÔMICO OU PARCEIRAS NA REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DO VALOR DE CERTIDÃO CARTORÁRIA QUE INSTRUIU A INICIAL. DESPESA NÃO ALCANÇADA PELO ART. 20, CAPUT, DO CPC DE 1973, APLICÁVEL À ESPÉCIE. CLÁUSULA DE PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. PRECEDENTES. (...) III – Não é abusiva a cláusula que prevê prazo único e fixo, de 180 (cento e oitenta dias), para além do contratualmente previsto para o término das obras e entrega do bem (TJRN - AC nº 2015.000796-9, 1ª Câmara Cível, Rel. Des. Cornélio Alves, julgamento em 01/12/16). Súmula nº 164 do TJ/SP: É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível. Tanto é que o próprio legislador fixou prazo para a cláusula de tolerância (art. 43-A da Lei nº 4.591/64). Embora se trate de disposição legal não aplicável ao contrato em questão, sem dúvidas serve de norte interpretativo como consolidação do entendimento jurisprudencial desenhado acima. Portanto, não resta dúvidas acerca da validade dessa cláusula. A despeito da validade da cláusula de tolerância, a parte ré não entregou ao autor o imóvel pronto na data estipulada contratualmente. Além dessa entrega extemporânea não ter sido combatida pela parte ré (matéria incontroversa), as chaves apenas foram disponibilizadas aos autores no dia 22 de outubro de 2015, ou seja, cerca de dois meses do fim do prazo de tolerância, conforme documento de ID n° 8828866. Em que pese a incontroversa acerca do atraso de obra, a parte ré aduziu que o atraso se deu em face de caso fortuito ou força maior, o que excluiria qualquer ilicitude ou efeitos de responsabilização civil, em razão do atraso. O caso fortuito e a força maior constituem causas de exclusão de responsabilidade civil e encontram amparo no ordenamento jurídico vigente, senão vejamos: Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizados. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. Entretanto, além dos fatos alegados pela parte ré para fundamentar sua tese de exclusão de responsabilidade não terem sido provados no momento propício (art. 373, inc. II, e art. 434 do CPC/15), suas ocorrências constituem o denominado "fortuito interno", o qual não exclui a responsabilidade objetiva no âmbito das relações de consumo, hipótese dos autos, uma vez que se liga aos riscos do empreendimento (chuvas, escassez de mão de obra etc), revelando-se inidôneos para o rompimento do nexo de causalidade. Portanto, diante do atraso na entrega do imóvel, restou devidamente demonstrado que o atraso na conclusão e entrega da obra foi injustificado, e ocasionado em face da culpa exclusiva da parte demandada, devendo essa responder pelos consectários de sua mora. Confirmado o atraso na entrega do imóvel e da escrituração do imóvel, resta averiguar as consequências civis advindas dessa ação e o pedido de escrituração do imóvel em favor do autor. II.4.1 GARANTIA HIPOTECÁRIA E TRANSFERÊNCIA As incorporadoras aduziram que não seria possível a escrituração do imóvel em favor dos autores, em razão da existência de hipoteca do imóvel em favor do Banco Bradesco. De modo semelhante, o banco arguiu em sua contestação que as incorporadoras ainda possuem débitos em aberto com a instituição financeira, motivo pelo qual a hipoteca não poderia ser baixada e, por conseguinte, improcederia o pedido do autor. Compulsando os autos, observa-se que a autora juntou o contrato de compra e venda do imóvel (ID nº 8828841), o extrato financeiro, demonstrando o pagamento de todas as parcelas (ID n° 8828863), termo de entrega das chaves (ID n° 8828866) e a certidão de inteiro teor do referido bem, comprovando o registro hipotecário (ID nº 124576281). Os documentos anexados, demonstram que o autor quitou com todas as suas obrigações contratuais, tendo, inclusive, já recebido as chaves do seu imóvel, restando apenas a transferência cartorária para confirmar a sua propriedade. Sobre a obrigação de outorga de escritura, consta a seguinte cláusula no contrato de promessa de compra e venda: 10.2 - Na hipótese de o COMPRADOR quitar o preço do imóvel, até a entrega das chaves, a escritura definitiva será outorgada, no prazo máximo de 06 (seis) meses contados da data de Registro da Especificação de Condomínio, e desde que o COMPRADOR esteja em dia com todas as demais obrigações assumidas por força do presente. Para fins de outorga de escritura o COMPRADOR ficará obrigado a apresentar à VENDEDORA e/ou ao Cartório de Notas por ela indicada, nos termos do item 10.4 abaixo, a correspondente certidão de quitação de tributos imobiliários referentes ao imóvel em questão, bem como a declaração de inexistência de débitos condominiais atualizada e com firma reconhecida, acompanhada da cópia da Ata de Assembleia Geral que o elegeu. Constatado débito em aberto, caberá ao COMPRADOR a quitação integral do respectivo valor, ficando a outorga da respectiva escritura suspensa até o cumprimento dessa obrigação. O Colendo Superior Tribunal de Justiça já sumulou entendimento no sentido de que a hipoteca incidente sobre o imóvel, quando pactuada entre o agente financeiro e a construtora, não constitui óbice à transferência do bem ao adquirente, independentemente de ter sido firmada antes ou depois do contrato de compra e venda, senão vejamos: Súmula nº 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. O promissário comprador de determinada unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do empreendimento, posto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado. Portanto, a pendência de débitos da construtora perante o agente financiador (banco réu) não pode ser oposta à parte autora, não havendo nenhum argumento de defesa apto a afastar a pretensão autoral de cancelamento da hipoteca registrada na matrícula do imóvel adquirido. Nesse sentido é a jurisprudência do STJ, cita-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO. DIRETO COM A CONSTRUTORA, SEM INTERVENIÊNCIA DA CEF. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STF. 1. O entendimento desta Corte é no sentido de não admitir que o financiamento bancário com garantia de hipoteca, sob qualquer forma de contratação, impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso à escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à baixa da hipoteca. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/12/2021, DJe de 22/4/2022.) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE HIPOTECA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. FALTA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO E DA DECISÃO AGRAVADA. SÚMULAS N. 283 DO STF E 182 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. GRAVAME HIPOTECÁRIO. COMPRADORES. EFICÁCIA. SÚMULA N. 308/STJ. ARESTO IMPUGNADO CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. ASTREINTES. REVISÃO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 2. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182/STJ). 3. "Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a análise da legitimidade deve ser feita conforme a pretensão deduzida em juízo (in status assertionis)" (AgInt no AREsp n. 1.890.261/RJ, relatora MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 6/5/2022), entendimento aplicado pelo Tribunal de origem. 4. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 5. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 6. "O entendimento desta Corte é no sentido de não admitir que o financiamento bancário com garantia de hipoteca, sob qualquer forma de contratação, impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso à escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à baixa da hipoteca" (AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 22/4/2022), o que foi observado pela Corte local. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ. 7. Apenas em hipóteses excepcionais, quando irrisório ou exorbitante o valor das astreintes, a jurisprudência desta Corte permite o afastamento da Súmula n. 7/STJ, para possibilitar a revisão. No caso, à mingua de detalhamento sobre os fatos da causa no aresto impugnado, não há como aferir a razoabilidade e a proporcionalidade da referida multa somente com base nos cálculos e nas alegações trazidas no agravo interno, sem incorrer no mencionado óbice. 8. De acordo com a jurisprudência do STJ, "no tocante especificamente ao balizamento de seus valores, são dois os principais vetores de ponderação: a) efetividade da tutela prestada, para cuja realização as astreintes devem ser suficientemente persuasivas; e b) vedação ao enriquecimento sem causa do beneficiário, porquanto a multa não é, em si, um bem jurídico perseguido em juízo. 3. O arbitramento da multa coercitiva e a definição de sua exigibilidade, bem como eventuais alterações do seu valor e/ou periodicidade, exige do magistrado, sempre dependendo das circunstâncias do caso concreto, ter como norte alguns parâmetros: i) valor da obrigação e importância do bem jurídico tutelado; ii) tempo para cumprimento (prazo razoável e periodicidade); iii) capacidade econômica e de resistência do devedor; iv) possibilidade de adoção de outros meios pelo magistrado e dever do credor de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate de loss)" (REsp n. 1.819.069/SC, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/5/2020, DJe 29/5/2020). 9. No caso, a Corte local, inadmitindo o pedido de revisão das astreintes com base apenas na comparação do valor do encargo com a importância da obrigação principal, não destoou da jurisprudência do STJ. Aplicável, portanto, a Súmula n. 83/STJ. 10. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.914.269/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022.) Portanto, a garantia real em favor da instituição financeira não pode servir de embaraço ao direito do autor de ter a escrituração do seu imóvel, quando já quitado o preço da compra e recebidas as chaves. II.4.2. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL O autor formulou pretensão de inversão da cláusula penal no valor de R$ 5.889,98 (cinco mil oitocentos e oitenta e nova reais e noventa e oito centavos), referente à multa compensatória de 2% (dois por cento) sobre o valor pago, corrigido pelo INCC e multa moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago, conforme o pedido “e.3”. Além disso, cumulou pedido de indenização por danos materiais no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). De início, cumpre destacar a impossibilidade de cumulação de cláusula penal compensatória com indenização por danos materiais. A cláusula penal compensatória, prevista nos artigos 408 e seguintes do Código Civil, tem a finalidade de fixar antecipadamente os valores devidos em caso de inadimplemento ou descumprimento contratual. Seu objetivo é evitar a necessidade de discussão judicial sobre o montante da reparação, assegurando maior segurança jurídica entre as partes. O artigo 416, caput, do Código Civil, estabelece que a cláusula penal compensatória substitui a indenização por perdas e danos decorrentes do inadimplemento total da obrigação, salvo se as partes acordarem de forma expressa a possibilidade de cumulação. Isso significa que, uma vez aplicada a cláusula penal, ela engloba todos os danos causados pelo inadimplemento, inclusive os materiais, presumindo-se que o valor fixado antecipadamente já é suficiente para cobrir tais prejuízos. Além disso, o § 1º do artigo 416 prevê que, se o devedor houver cumprido parte da obrigação, o juiz pode reduzir proporcionalmente o valor da cláusula penal, assegurando que ela não funcione como uma sanção excessiva. Tal previsão reforça o caráter de suficiência da cláusula penal compensatória como forma de reparação. Portanto, cumular a cláusula penal com uma indenização adicional por danos materiais resultaria em uma duplicidade de sanções para o mesmo fato, o que violaria o princípio da razoabilidade e a vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no artigo 884 do Código Civil. Em última análise, o credor não pode se beneficiar duplamente pelo inadimplemento do devedor, exceto quando expressamente acordado pelas partes ou quando a própria cláusula penal for insuficiente para reparar o dano total causado, o que deve ser provado em juízo. Essa orientação é corroborada pela jurisprudência, que, de forma majoritária, entende que a cláusula penal compensatória exclui o direito a outras indenizações, salvo em situações excepcionais onde os danos extrapatrimoniais, como morais, não estejam diretamente incluídos no cálculo da cláusula penal. Cita-se a jurisprudência do TJRN sobre a temática: EMENTA: CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO COMINATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EXISTÊNCIA DE SENTENÇA PARCIAL DE MÉRITO. RECONHECIDA A VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA). CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA POR DANOS MORAIS. DECISÃO TRANSITADA EM JULGADO. COISA JULGADA MATERIAL FORMADA. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DAS MATÉRIAS, NOS TERMOS DO ART. 356, § 3º, DO CPC/2015. PRESENTE RECURSO QUE FICA LIMITADO AOS TEMAS PROFERIDOS PELA SEGUNDA SENTENÇA. CLÁUSULA PENAL DECORRENTE DO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. ENTENDIMENTO DO STJ. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA QUE DEVE SER EXCLUÍDA. MESMO FATO GERADOR. INSTITUTO DO BIS IN IDEM QUE É VEDADO PELO ORDENAMENTO JURÍDICO. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0119906-61.2014.8.20.0001, Des. Vivaldo Pinheiro, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 06/10/2022, PUBLICADO em 06/10/2022) No caso em comento, deve-se conferir prevalência para a cláusula penal, em razão do equilíbrio contratual e pela preservação do que foi pactuado. Ademais, como regra geral, a cláusula penal compensatória deve prevalecer, conforme o artigo 416 do Código Civil, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Consta na cláusula oitava do contrato de ID n° 8828852, página 3, a seguinte cláusula de multa em favor do comprador, na hipótese de atraso nas obrigações das incorporadoras, cita-se a cláusula 7.4.2: 7.4.2 - Ressalvado o disposto no Item 7.4, caso o Prazo de Tolerância seja extrapolado, a VENDEDORA pagará ao COMPRADOR: (i) multa compensatória de 2% (dois por cento), incidente sobre o valor pago pelo COMPRADOR até a data que a INCORPORADORA colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do COMPRADOR, corrigido pelo índice previsto na Alinea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias), e (ii) multa moratória de 0,5% (meio por cento) ao mês (ou fração, calculados dia a dia), que incidirão sobre o valor pago pelo COMPRADOR até a data que a INCORPORADORA colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do COMPRADOR, corrigido pelo índice previsto na Alínea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias) ("Multas por Atraso")." Frisa-se que não se trata da aplicação do Tema 971 do STJ, o qual versa sobre a possibilidade de inversão da cláusula penal estabelecida para o comprador em caso de mora (atraso no pagamento), pois no caso dos autos já existe cláusula estipulada em favor do autor. No caso dos autos, já existe cláusula penal compensatória e moratória, devendo a parte ré apenas cumprir o que foi acordado. Na hipótese de atraso na entrega da obra, a cláusula penal se aplica justamente para compensar os danos sofridos pelo comprador, como o pagamento de aluguéis, custos adicionais ou a frustração de expectativas. A cláusula penal é um instrumento legítimo que as partes utilizam para evitar futuras discussões sobre o montante exato dos prejuízos e, assim, trazer maior previsibilidade e segurança ao contrato. Além disso, o contrato deve ser analisado à luz dos princípios da pacta sunt servanda função social do contrato e da boa-fé objetiva, previstos nos artigos 421 e 422 do Código Civil. A função social do contrato impõe que as disposições contratuais sejam cumpridas de maneira que promovam o equilíbrio entre as partes e a proteção dos interesses de ambos. Já a boa-fé objetiva exige que as partes ajam com lealdade e respeito às legítimas expectativas da outra. O atraso na entrega do imóvel, portanto, representa uma violação direta desses princípios, visto que o comprador, em boa-fé, espera que a obra seja concluída dentro do prazo estipulado, e a incorporadora, ao falhar nesse cumprimento, gera danos que devem ser compensados. Por fim, a manutenção da cláusula penal pactuada é medida necessária para garantir o equilíbrio contratual e o respeito às obrigações assumidas. A incorporadora, ao não entregar o imóvel no prazo acordado, incorre em mora e, portanto, está obrigada a arcar com as consequências contratuais desse inadimplemento, conforme estipulado no contrato. Não há justificativa legal para afastar ou reduzir a penalidade, tampouco foi aduzido em contestação qualquer irregularidade nessa pactuação. Desse modo, procede o direito do autor em cobrar das incorporadoras a cláusula 7.4.2, porém sem cumulação com indenização por danos materiais. II.4.3 – DANOS MORAIS Por fim, cabe analisar o pedido de indenização por danos morais. A doutrina e a jurisprudência nacionais fixaram o entendimento de que o mero descumprimento contratual não é suficiente para ensejar compensação por danos morais, cabendo ao lesado comprovar a ocorrência do evento danoso além das obrigações inadimplidas. Dissertando sobre o tema, Sérgio Cavalieri Filho sustenta que o “mero inadimplemento contratual, mora ou prejuízo econômico não configuram, por si sós, dano moral, porque não agridem a dignidade humana. Os aborrecimentos deles decorrentes ficam subsumidos pelo dano material”. No processo em epígrafe, o autor fundamentou a pretensão indenizatória na simples inadimplência contratual, não tendo trazido nenhum elemento externo que caracterizasse abalo moral. Conclui-se, portanto, que os encargos contratuais moratórios já são suficientes para responder pela inadimplência dos réus, não havendo indenização por dano moral a ser reconhecida. Sobre a temática, observe-se caso paradigma julgado pelo Superior Tribunal de Justiça afastando a ocorrência de danos morais por mero inadimplemento contratual: RECURSOS ESPECIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROPRIETÁRIO PERMUTANTE. LEGITIMIDADE. CLÁUSULA PENAL. RECIPROCIDADE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PROVA. ÔNUS. RÉU. EXCESSO DE CHUVAS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. (...) 9. O simples inadimplemento contratual não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, o que não se constatou no caso concreto. 10. Recursos especiais parcialmente conhecidos e não providos (STJ - REsp 1536354/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2016, DJe 20/06/2016). Portanto, também deve ser rejeita a pretensão indenizatória extrapatrimonial. III - DISPOSITIVO Pelo exposto, com fulcro no art. 487, inc. I, do CPC/15, julgo parcialmente procedentes os pedidos exordiais para: (I) Condenar a parte ré, Agra Pradesh Incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda, forneça a outorga de escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel objeto da lide (01 (um) apartamento 101, localizado na Rua Desportista Jeremias Pinheiro da Câmara Filho, nº 428, Residencial Villa Park, Bloco B (Pérsia), Ponta Negra, Natal/RN, em favor dos autores. O Banco Bradesco deverá baixar a hipoteca sobre este imóvel, a fim de se efetivar esta obrigação. (II) condenar a parte ré, Agra Pradesh Incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda, a parte ré a pagar ao autor a cláusula penal compensatória e moratória, contida no item 7.4.2 do contrato de promessa de compra e venda em favor dos autores, em razão do atraso de aproximadamente dois meses. Julgo improcedente os demais pedidos. Levando em conta tanto a sucumbência da parte ré quanto a causalidade (a parte ré deu causa ao ajuizamento da ação), condeno a parte ré ao ressarcimento das custas processuais pagas pelo autor e ao pagamento dos honorários sucumbenciais, os quais arbitro no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor final da condenação, haja vista a complexidade jurídica da causa, o tempo de trabalho exigido nos autos e o local habitual de prestação dos serviços jurídicos, a teor do art. 85, § 2º, do CPC/15. Incidirão juros de mora equivalente à taxa Selic menos IPCA ao mês sobre os honorários, a partir do trânsito em julgado da sentença (art. 85, § 16, do CPC/15). Interposta(s) apelação(ões), intime(m)-se a(s) parte(s) contrária(s) para apresentar(em) contrarrazões ao(s) recurso(s), no prazo de 15 (quinze) dias. Em seguida, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s). Transitada em julgado a sentença, intime-se a parte autora a requerer o cumprimento de sentença no prazo de 30 dias, sob pena de arquivamento do feito. Intimem-se as partes através do sistema PJe. Cumpra-se. Natal, 18 de setembro de 2024. DIVONE MARIA PINHEIRO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

20/09/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: CLAUDIO HENRIQUE FERNANDES RIBEIRO DANTAS, LILIAN DE MELO SOARES DE ALMEIDA REU: AGRA PRADESH INCORPORADORA LTDA, PARTEX INCORPORAÇÕES LTDA, BANCO BRADESCO S/A. SENTENÇA I - RELATÓRIO Cláudio Henrique Fernandes Ribeiro Dantas e Lilian de Melo Soares de Almeida Ribeiro Dantas propuseram Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais cumulada com Obrigação de Fazer, cobrança de multas contratuais e indenização por danos materiais e morais em desfavor de Agra Pradesh Incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda. A parte autora narrou que em 21 de agosto de 2014 firmou contrato particular de promessa de compra e venda com a parte ré, visando a compra do apartamento 101, localizado na Rua Desportista Jeremias Pinheiro da Câmara Filho, n° 428, Residencial Villa Park, Bloco B (Pérsia), Ponta Negra, Natal/RN, pelo preço de R$ 221.914,05 (duzentos e vinte e um mil novecentos e catorze reais e cinco centavos). Alegou que o preço foi quitado antecipadamente em outubro de 2015. Nesse contexto, sustentou que as chaves deveriam ter sido entregues em fevereiro de 2015, tendo, contudo, sido disponibilizadas em outubro de 2015, com um atraso de oito meses. Além disso, indicou que as rés não disponibilizaram a outorga de escritura definitiva, o que impossibilita a escrituração da propriedade dos autores sobre o imóvel. Impugnou a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) e alegou que deve ser invertida a cláusula de multa por atraso. Aduziu que tiveram que arcar com aluguéis, fato que gerou prejuízo de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). Diane desses fatos, requereu tutela de urgência para que seja determinada a imediata outorga de escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel objeto da lide (01 (um) apartamento 101, localizado na Rua Desportista Jeremias Pinheiro da Câmara Filho, nº 428, Residencial Villa Park, Bloco B (Pérsia), Apartamento 101, Ponta Negra, Natal/RN) e a consequente transferência das suas titularidades. No mérito, pediu o seguinte: (I) confirmação da tutela; (II) declaração de nulidade da alínea L, L.2., do Quadro Resumo e do item 7.3. da Cláusula Sétima; (III) pagamento de R$ 5.889,98 (cinco mil oitocentos e oitenta e nove reais e noventa e oito centavos), referente à multa compensatória de 2% (dois por cento) sobre o valor pago, corrigido pelo INCC, e à multa moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago, calculados sobre o valor da parcela ajustada, corrigido pelo INCC; (IV) indenização por danos materiais no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e (V) indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Este juízo deferiu o pedido de tutela de urgência (ID n° 10973915). Devidamente citadas, Agra Pradesh incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda ofertaram contestação (ID n° 38898600). Em sua defesa, suscitou que está em recuperação judicial, motivo pelo qual a presente ação deveria ser extinta. Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, pois a responsabilidade de baixar a hipoteca é da instituição financeira. No mérito, argumentou a ocorrência de força maior, em razão da escassez de funcionários, legalidade da clausula de tolerância de 180 dias, impossibilidade de inversão da cláusula penal. Outrossim, alegou que não houve a ocorrência de danos morais. A parte autora não apresentou réplica tempestivamente (ID n° 41651552), a despeito de ter sido intimada especificamente para isso (ID n° 39769674). A despeito disso, consta nos autos a réplica no ID n° 43116681. A parte autora requereu o cumprimento provisório da decisão que concedeu a antecipação da tutela (ID n° 43118744). Este juízo revogou a decisão que concedeu a tutela (ID nº 10973915) e determinou a citação do Banco Bradesco S/A, em razão de o banco ser o credor hipotecário das construtoras (ID n° 48452323). Devidamente citado, o Banco Bradesco S/A ofertou contestação (ID n° 50543025). Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, pois não firmou qualquer negócio jurídico com os autores. No mérito, argumentou que agiu sobre o estrito exercício regular do direito, não havendo qualquer ilicitude na hipoteca. Além disso, defendeu que não possui qualquer dever de indenizar os autores. A parte autora não apresentou réplica tempestivamente, conforme certidão de ID n° 53060783. Este juízo suspendeu o feito, em razão do julgamento de demandas repetitivas pelo TJRN (ID n° 55438498). O recurso especial foi julgado prejudicado, na forma do despacho encartado no ID nº 55438498. Em razão disso, este juízo intimou ambas as partes a se manifestarem sobre provas que pretendem produzir (ID n° 122241144). A parte autora requereu o julgamento antecipado da lide, as construtoras não se manifestaram e o Banco Bradesco juntou a certidão de inteiro teor do imóvel discutido na lide. É o relatório. Fundamento e decido. II – FUNDAMENTAÇÃO II.1 PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS INCORPORADORAS De acordo com a Teoria da Asserção, as condições da ação devem ser analisadas de acordo com as alegações prestadas pelo autor na petição inicial, dispensando atividade probatória nesse sentido. Isso significa que eventual perquirição processual sobre as condições da ação implica no próprio reconhecimento do mérito, não havendo, pois, condicionamento do direito processual à existência do direito material. No caso dos autos, as incorporadoras são responsáveis pela execução do empreendimento objeto da lide e figuram como “vendedoras” no contrato firmado com os autores (ID n° 8828841). Ademais, o autor imputou aos réus a culpa pelo descumprimento contratual e pelos danos gerados. Desse modo, entendo que a Agra Pradesh e Partex são legitimas a responderem à pretensão do autor. Eventual discussão sobre o dever de indenizar e a culpa pelo descumprimento contratual é matéria de mérito da presente ação. II.2 PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DO BANCO BRADESCO Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida em sede contestatória, pois o pedido de transferência de propriedade do imóvel impacta o direito hipotecário do banco réu, demonstrando, pois, interesse e legitimidade dessa instituição financeira para figurar no polo passivo da lide. II.3 PRELIMINAR DE EXTINÇÃO DA AÇÃO POR RECEBIMENTO DA AÇÃO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL Analisados os autos, Agra Pradesh e Partex requereram a extinção do feito, tendo em vista que foi deferido o seu pedido de recuperação judicial perante a Primeira Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Comarca São Paulo. Quanto ao tema, a lei 11.101 de 2005 regula a recuperação judicial e falência do empresário e da sociedade empresária e dispõe, em seu art. 6o, que a decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário. Em complemento à disposição geral, o parágrafo primeiro estabelece exceção ao regramento, ao dispor que terá prosseguimento, no juízo no qual estiver se processando a ação e não no juízo da recuperação judicial, aquela ação que demandar quantia ilíquida. In verbis: Art. 6o A decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário. § 1o Terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que demandar quantia ilíquida. Desse modo, em ações de conhecimento que tem como pedidos o reconhecimento ou não de dívida protestada c/c pedido de indenização por danos morais e ressarcimento de valores ilíquidos, não se submetem ao regramento geral, uma vez que estão abarcadas pela exceção do parágrafo primeiro. Em consonância com o entendimento exposto, veja-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE COBRANÇA. PROCESSO DE CONHECIMENTO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. AÇÃO QUE DEMANDA QUANTIA ILÍQUIDA. SUSPENSÃO. DESCABIMENTO. O deferimento do processamento da recuperação judicial não obsta o prosseguimento da ação que demandar quantia ilíquida, caso da ação de cobrança em fase de conhecimento, antes da formação de título executivo judicial. Aplicação do § 1º do art. 6º da Lei nº 11.101/05. Precedentes do TJRGS. Agravo de instrumento a que se nega seguimento. (Agravo de Instrumento Nº 70067307066, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Eduardo Zietlow Duro, Julgado em 13/11/2015). RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - DECISÃO SINGULAR QUE DETERMINOU A SUSPENSÃO DA TRAMITAÇÃO DO FEITO - AÇÃO QUE DEMANDA QUANTIA ILÍQUIDA - EXCEÇÃO PREVISTA NO § 1º, DO ART. 6º, DA LEI Nº 11.101/05 - APLICABILIDADE - DECISUM REFORMADO - RECURSO PROVIDO. O processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções propostas em face do devedor. No entanto, se a demanda originária tratar de ação declaratória c/c indenização, cuja quantia que se pleiteia é incerta e ilíquida, não há falar em suspensão da tramitação do feito, conforme inteligência do § 1º, art. 6º, da Lei de Falencias. (AI 103933/2010, DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 26/01/2011, Publicado no DJE 17/02/2011) Sobre o tema, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça em Recurso Especial Repetitivo, temas 9 e 976: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPETÊNCIA PARA JULGAMENTO DE DEMANDAS CÍVEIS ILÍQUIDAS CONTRA MASSA FALIDA EM LITISCONSÓRCIO COM PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PÚBLICO. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO DESTE STJ QUANTO AO PRIMEIRO ASPECTO DA DISCUSSÃO. INCIDÊNCIA DO ART. 6º, § 1º, DA LEI N. 11.101/2005. COMPETÊNCIA DO JUÍZO CÍVEL COMPETENTE PARA O EXAME DA AÇÃO DE CONHECIMENTO. EXCEÇÃO AO JUÍZO UNIVERSAL DA FALÊNCIA. CONSTANDO DO POLO PASSIVO DE DEMANDA ILÍQUIDA, ALÉM DA MASSA FALIDA, PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PÚBLICO, DEVE SER FIXADA A COMPETÊNCIA EM FAVOR DO JUÍZO DA FAZENDA PÚBLICA, SEGUNDO AS NORMAS LOCAIS DE ORGANIZAÇÃO JUDICIÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO JULGADO SOB A SISTEMÁTICA DO ART. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015, C/C O ART. 256-N E SEGUINTES DO REGIMENTO INTERNO DO STJ. 1. O fundamento essencial desta demanda diz respeito à competência para julgar demandas cíveis ilíquidas contra a massa falida, quando no polo passivo se encontram, como litisconsortes passivos, pessoas de direito público, no caso, o Estado de São Paulo e o Município de São José dos Campos. Assim, este feito que, em tese, estaria na jurisdição da Segunda Seção deste STJ, caso o litígio fosse estabelecido apenas entre a massa falida e uma pessoa de direito privado, foi deslocado para esta Primeira Seção, em vista da presença no polo passivo daquelas nominadas pessoas jurídicas de direito público. 2. A jurisprudência da Segunda Seção desta STJ é assente no que concerne à aplicação do art. 6º, § 1º, da Lei n. 11.101/2005 às ações cíveis ilíquidas - como no caso em exame -, fixando a competência em tais casos em favor do juízo cível competente, excluído o juízo universal falimentar. Precedentes: CC 122.869/GO, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/10/2014, DJe 2/12/2014; CC 119.949/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 12/9/2012, DJe 17/10/2012. 3. A Quarta Turma desta Corte Superior, por ocasião do julgamento do AgRg no REsp 1.471.615/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, julgado em 16/9/2014, DJe 24/9/2014, assentou que se fixa a competência do juízo cível competente, por exclusão do juízo universal falimentar, tenha sido, ou não, a demanda ilíquida interposta antes da decretação da quebra ou da recuperação judicial: "A decretação da falência, a despeito de instaurar o juízo universal falimentar, não acarreta a suspensão nem a atração das ações que demandam quantia ilíquida: se elas já tinham sido ajuizadas antes, continuam tramitando no juízo onde foram propostas; se forem ajuizadas depois, serão distribuídas normalmente segundo as regras gerais de competência. Em ambos os casos, as ações tramitarão no juízo respectivo até a eventual definição de crédito líquido". 4. Aplicada a jurisprudência da Segunda Seção desta Corte Superior, no que concerne à relação jurídica prévia - competência para resolver sobre demandas cíveis ilíquidas propostas contra massa falida -, a resolução da segunda parte da questão de direito se revela simples. É que, tratando-se de ação cível ilíquida na qual, além da massa falida, são requeridos o Estado de São Paulo e o Município de São José dos Campos, pessoas jurídicas de direito público, será competente para processar e julgar o feito o juízo cível competente para as ações contra a Fazenda Pública, segundo as normas locais de organização judiciária. 5. Tese jurídica firmada: A competência para processar e julgar demandas cíveis com pedidos ilíquidos contra massa falida, quando em litisconsórcio passivo com pessoa jurídica de direito público, é do juízo cível no qual for proposta a ação de conhecimento, competente para julgar ações contra a Fazenda Pública, de acordo as respectivas normas de organização judiciária. 6. Recurso especial conhecido e provido. 7. Recurso julgado sob a sistemática do art. 1.036 e seguintes do CPC/2015 e art. 256-N e seguintes do Regimento Interno deste STJ. (REsp 1643856/SP, Rel. Ministro OG FERNANDES, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 13/12/2017, DJe 19/12/2017) Por conseguinte, tendo em vista que até a presente data não existe certeza do crédito que se busca constituir na presente ação, é necessário o julgamento da ação de conhecimento para que só então haja a habilitação deste crédito nos autos da recuperação judicial. Deste modo, improcedente o pedido da Ré quanto à extinção e, subsidiariamente, quanto à suspensão do feito. II.4 MÉRITO Passo ao julgamento antecipado do mérito nos termos do art. 355, inc. I, do CPC/15, tendo em vista que a matéria controvertida nos autos é unicamente de direito, dispensando produção de provas em fase instrutória. Cinge a controvérsia da ação sobre o inadimplemento contratual das construtoras em relação ao prazo para entrega do imóvel e transferência de propriedade, com escrituração público, além dos danos sofridos em razão desse inadimplemento. A solução da lide comporta, desse modo, a aplicação das premissas da teoria das obrigações, devendo ser confrontados os direitos e deveres contratuais estipulados pelas partes e os fatos ocorridos no decorrer da relação obrigacional. Como pano de fundo, deve-se ter em mente os preceitos básicos do direito obrigacional, especialmente aqueles referentes à responsabilidade civil contratual. Feitas essas considerações, volvo-me ao exame do caso em concreto, iniciando pela verificação do descumprimento do prazo de entrega da obra. De início, vale ressaltar que a parte ré não negou o descumprimento do prazo de entrega previsto no contrato. Apenas sustentou que não deu causa a esse evento. Logo, o atraso em si é matéria não controvertida. Com efeito, o contrato entabulado entre as partes estipulou como prazo para conclusão das obras o último dia útil do mês de fevereiro de 2015 (ID nº 8828841, item L.1). Além disso, foi convencionada cláusula de tolerância de 180 dias (cláusula L.2 - ID nº 8828841, p. 6). No contexto de compra e venda de unidades mobiliárias em fase de construção, o prazo de tolerância geralmente é fixado em até 180 (cento e oitenta) dias, não havendo o que se falar em ilegalidade ou abusividade contratual quando assim pactuado. A complexidade do objeto contratado (construção civil) se mostra compatível com a cláusula de atraso convencionada, tendo em vista que, por mais precisa que seja a previsão do término de obras de engenharia, sempre poderão ocorrer intempéries durante as construções. Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 17ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Processo nº 0858295-41.2016.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se, pois, de regra de experiência do setor que não viola a lei consumerista, resguardando os construtores de eventuais atrasos. Sem contar que a cláusula de tolerância também representa segurança ao consumidor, vez que permitirá ao construtor a boa e adequada execução dos serviços. Nesse sentido vem se pronunciando os Tribunais de Justiça pátrios, senão vejamos: Tese 6 da Edição nº 163 do Informativo Jurisprudência em Teses do STJ: Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias, desde que observado o direito de informação ao consumidor. CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO INJUSTIFICADO. TRÊS DAS EMPRESAS DEMANDADAS INTEGRANTES DO MESMO GRUPO ECONÔMICO OU PARCEIRAS NA REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DO VALOR DE CERTIDÃO CARTORÁRIA QUE INSTRUIU A INICIAL. DESPESA NÃO ALCANÇADA PELO ART. 20, CAPUT, DO CPC DE 1973, APLICÁVEL À ESPÉCIE. CLÁUSULA DE PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. PRECEDENTES. (...) III – Não é abusiva a cláusula que prevê prazo único e fixo, de 180 (cento e oitenta dias), para além do contratualmente previsto para o término das obras e entrega do bem (TJRN - AC nº 2015.000796-9, 1ª Câmara Cível, Rel. Des. Cornélio Alves, julgamento em 01/12/16). Súmula nº 164 do TJ/SP: É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível. Tanto é que o próprio legislador fixou prazo para a cláusula de tolerância (art. 43-A da Lei nº 4.591/64). Embora se trate de disposição legal não aplicável ao contrato em questão, sem dúvidas serve de norte interpretativo como consolidação do entendimento jurisprudencial desenhado acima. Portanto, não resta dúvidas acerca da validade dessa cláusula. A despeito da validade da cláusula de tolerância, a parte ré não entregou ao autor o imóvel pronto na data estipulada contratualmente. Além dessa entrega extemporânea não ter sido combatida pela parte ré (matéria incontroversa), as chaves apenas foram disponibilizadas aos autores no dia 22 de outubro de 2015, ou seja, cerca de dois meses do fim do prazo de tolerância, conforme documento de ID n° 8828866. Em que pese a incontroversa acerca do atraso de obra, a parte ré aduziu que o atraso se deu em face de caso fortuito ou força maior, o que excluiria qualquer ilicitude ou efeitos de responsabilização civil, em razão do atraso. O caso fortuito e a força maior constituem causas de exclusão de responsabilidade civil e encontram amparo no ordenamento jurídico vigente, senão vejamos: Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizados. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. Entretanto, além dos fatos alegados pela parte ré para fundamentar sua tese de exclusão de responsabilidade não terem sido provados no momento propício (art. 373, inc. II, e art. 434 do CPC/15), suas ocorrências constituem o denominado "fortuito interno", o qual não exclui a responsabilidade objetiva no âmbito das relações de consumo, hipótese dos autos, uma vez que se liga aos riscos do empreendimento (chuvas, escassez de mão de obra etc), revelando-se inidôneos para o rompimento do nexo de causalidade. Portanto, diante do atraso na entrega do imóvel, restou devidamente demonstrado que o atraso na conclusão e entrega da obra foi injustificado, e ocasionado em face da culpa exclusiva da parte demandada, devendo essa responder pelos consectários de sua mora. Confirmado o atraso na entrega do imóvel e da escrituração do imóvel, resta averiguar as consequências civis advindas dessa ação e o pedido de escrituração do imóvel em favor do autor. II.4.1 GARANTIA HIPOTECÁRIA E TRANSFERÊNCIA As incorporadoras aduziram que não seria possível a escrituração do imóvel em favor dos autores, em razão da existência de hipoteca do imóvel em favor do Banco Bradesco. De modo semelhante, o banco arguiu em sua contestação que as incorporadoras ainda possuem débitos em aberto com a instituição financeira, motivo pelo qual a hipoteca não poderia ser baixada e, por conseguinte, improcederia o pedido do autor. Compulsando os autos, observa-se que a autora juntou o contrato de compra e venda do imóvel (ID nº 8828841), o extrato financeiro, demonstrando o pagamento de todas as parcelas (ID n° 8828863), termo de entrega das chaves (ID n° 8828866) e a certidão de inteiro teor do referido bem, comprovando o registro hipotecário (ID nº 124576281). Os documentos anexados, demonstram que o autor quitou com todas as suas obrigações contratuais, tendo, inclusive, já recebido as chaves do seu imóvel, restando apenas a transferência cartorária para confirmar a sua propriedade. Sobre a obrigação de outorga de escritura, consta a seguinte cláusula no contrato de promessa de compra e venda: 10.2 - Na hipótese de o COMPRADOR quitar o preço do imóvel, até a entrega das chaves, a escritura definitiva será outorgada, no prazo máximo de 06 (seis) meses contados da data de Registro da Especificação de Condomínio, e desde que o COMPRADOR esteja em dia com todas as demais obrigações assumidas por força do presente. Para fins de outorga de escritura o COMPRADOR ficará obrigado a apresentar à VENDEDORA e/ou ao Cartório de Notas por ela indicada, nos termos do item 10.4 abaixo, a correspondente certidão de quitação de tributos imobiliários referentes ao imóvel em questão, bem como a declaração de inexistência de débitos condominiais atualizada e com firma reconhecida, acompanhada da cópia da Ata de Assembleia Geral que o elegeu. Constatado débito em aberto, caberá ao COMPRADOR a quitação integral do respectivo valor, ficando a outorga da respectiva escritura suspensa até o cumprimento dessa obrigação. O Colendo Superior Tribunal de Justiça já sumulou entendimento no sentido de que a hipoteca incidente sobre o imóvel, quando pactuada entre o agente financeiro e a construtora, não constitui óbice à transferência do bem ao adquirente, independentemente de ter sido firmada antes ou depois do contrato de compra e venda, senão vejamos: Súmula nº 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. O promissário comprador de determinada unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do empreendimento, posto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado. Portanto, a pendência de débitos da construtora perante o agente financiador (banco réu) não pode ser oposta à parte autora, não havendo nenhum argumento de defesa apto a afastar a pretensão autoral de cancelamento da hipoteca registrada na matrícula do imóvel adquirido. Nesse sentido é a jurisprudência do STJ, cita-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO. DIRETO COM A CONSTRUTORA, SEM INTERVENIÊNCIA DA CEF. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STF. 1. O entendimento desta Corte é no sentido de não admitir que o financiamento bancário com garantia de hipoteca, sob qualquer forma de contratação, impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso à escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à baixa da hipoteca. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/12/2021, DJe de 22/4/2022.) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE HIPOTECA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. FALTA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO E DA DECISÃO AGRAVADA. SÚMULAS N. 283 DO STF E 182 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. GRAVAME HIPOTECÁRIO. COMPRADORES. EFICÁCIA. SÚMULA N. 308/STJ. ARESTO IMPUGNADO CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. ASTREINTES. REVISÃO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 2. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182/STJ). 3. "Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a análise da legitimidade deve ser feita conforme a pretensão deduzida em juízo (in status assertionis)" (AgInt no AREsp n. 1.890.261/RJ, relatora MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 6/5/2022), entendimento aplicado pelo Tribunal de origem. 4. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 5. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 6. "O entendimento desta Corte é no sentido de não admitir que o financiamento bancário com garantia de hipoteca, sob qualquer forma de contratação, impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso à escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à baixa da hipoteca" (AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 22/4/2022), o que foi observado pela Corte local. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ. 7. Apenas em hipóteses excepcionais, quando irrisório ou exorbitante o valor das astreintes, a jurisprudência desta Corte permite o afastamento da Súmula n. 7/STJ, para possibilitar a revisão. No caso, à mingua de detalhamento sobre os fatos da causa no aresto impugnado, não há como aferir a razoabilidade e a proporcionalidade da referida multa somente com base nos cálculos e nas alegações trazidas no agravo interno, sem incorrer no mencionado óbice. 8. De acordo com a jurisprudência do STJ, "no tocante especificamente ao balizamento de seus valores, são dois os principais vetores de ponderação: a) efetividade da tutela prestada, para cuja realização as astreintes devem ser suficientemente persuasivas; e b) vedação ao enriquecimento sem causa do beneficiário, porquanto a multa não é, em si, um bem jurídico perseguido em juízo. 3. O arbitramento da multa coercitiva e a definição de sua exigibilidade, bem como eventuais alterações do seu valor e/ou periodicidade, exige do magistrado, sempre dependendo das circunstâncias do caso concreto, ter como norte alguns parâmetros: i) valor da obrigação e importância do bem jurídico tutelado; ii) tempo para cumprimento (prazo razoável e periodicidade); iii) capacidade econômica e de resistência do devedor; iv) possibilidade de adoção de outros meios pelo magistrado e dever do credor de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate de loss)" (REsp n. 1.819.069/SC, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/5/2020, DJe 29/5/2020). 9. No caso, a Corte local, inadmitindo o pedido de revisão das astreintes com base apenas na comparação do valor do encargo com a importância da obrigação principal, não destoou da jurisprudência do STJ. Aplicável, portanto, a Súmula n. 83/STJ. 10. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.914.269/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022.) Portanto, a garantia real em favor da instituição financeira não pode servir de embaraço ao direito do autor de ter a escrituração do seu imóvel, quando já quitado o preço da compra e recebidas as chaves. II.4.2. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL O autor formulou pretensão de inversão da cláusula penal no valor de R$ 5.889,98 (cinco mil oitocentos e oitenta e nova reais e noventa e oito centavos), referente à multa compensatória de 2% (dois por cento) sobre o valor pago, corrigido pelo INCC e multa moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago, conforme o pedido “e.3”. Além disso, cumulou pedido de indenização por danos materiais no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). De início, cumpre destacar a impossibilidade de cumulação de cláusula penal compensatória com indenização por danos materiais. A cláusula penal compensatória, prevista nos artigos 408 e seguintes do Código Civil, tem a finalidade de fixar antecipadamente os valores devidos em caso de inadimplemento ou descumprimento contratual. Seu objetivo é evitar a necessidade de discussão judicial sobre o montante da reparação, assegurando maior segurança jurídica entre as partes. O artigo 416, caput, do Código Civil, estabelece que a cláusula penal compensatória substitui a indenização por perdas e danos decorrentes do inadimplemento total da obrigação, salvo se as partes acordarem de forma expressa a possibilidade de cumulação. Isso significa que, uma vez aplicada a cláusula penal, ela engloba todos os danos causados pelo inadimplemento, inclusive os materiais, presumindo-se que o valor fixado antecipadamente já é suficiente para cobrir tais prejuízos. Além disso, o § 1º do artigo 416 prevê que, se o devedor houver cumprido parte da obrigação, o juiz pode reduzir proporcionalmente o valor da cláusula penal, assegurando que ela não funcione como uma sanção excessiva. Tal previsão reforça o caráter de suficiência da cláusula penal compensatória como forma de reparação. Portanto, cumular a cláusula penal com uma indenização adicional por danos materiais resultaria em uma duplicidade de sanções para o mesmo fato, o que violaria o princípio da razoabilidade e a vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no artigo 884 do Código Civil. Em última análise, o credor não pode se beneficiar duplamente pelo inadimplemento do devedor, exceto quando expressamente acordado pelas partes ou quando a própria cláusula penal for insuficiente para reparar o dano total causado, o que deve ser provado em juízo. Essa orientação é corroborada pela jurisprudência, que, de forma majoritária, entende que a cláusula penal compensatória exclui o direito a outras indenizações, salvo em situações excepcionais onde os danos extrapatrimoniais, como morais, não estejam diretamente incluídos no cálculo da cláusula penal. Cita-se a jurisprudência do TJRN sobre a temática: EMENTA: CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO COMINATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EXISTÊNCIA DE SENTENÇA PARCIAL DE MÉRITO. RECONHECIDA A VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA). CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA POR DANOS MORAIS. DECISÃO TRANSITADA EM JULGADO. COISA JULGADA MATERIAL FORMADA. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DAS MATÉRIAS, NOS TERMOS DO ART. 356, § 3º, DO CPC/2015. PRESENTE RECURSO QUE FICA LIMITADO AOS TEMAS PROFERIDOS PELA SEGUNDA SENTENÇA. CLÁUSULA PENAL DECORRENTE DO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. ENTENDIMENTO DO STJ. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA QUE DEVE SER EXCLUÍDA. MESMO FATO GERADOR. INSTITUTO DO BIS IN IDEM QUE É VEDADO PELO ORDENAMENTO JURÍDICO. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0119906-61.2014.8.20.0001, Des. Vivaldo Pinheiro, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 06/10/2022, PUBLICADO em 06/10/2022) No caso em comento, deve-se conferir prevalência para a cláusula penal, em razão do equilíbrio contratual e pela preservação do que foi pactuado. Ademais, como regra geral, a cláusula penal compensatória deve prevalecer, conforme o artigo 416 do Código Civil, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Consta na cláusula oitava do contrato de ID n° 8828852, página 3, a seguinte cláusula de multa em favor do comprador, na hipótese de atraso nas obrigações das incorporadoras, cita-se a cláusula 7.4.2: 7.4.2 - Ressalvado o disposto no Item 7.4, caso o Prazo de Tolerância seja extrapolado, a VENDEDORA pagará ao COMPRADOR: (i) multa compensatória de 2% (dois por cento), incidente sobre o valor pago pelo COMPRADOR até a data que a INCORPORADORA colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do COMPRADOR, corrigido pelo índice previsto na Alinea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias), e (ii) multa moratória de 0,5% (meio por cento) ao mês (ou fração, calculados dia a dia), que incidirão sobre o valor pago pelo COMPRADOR até a data que a INCORPORADORA colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do COMPRADOR, corrigido pelo índice previsto na Alínea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias) ("Multas por Atraso")." Frisa-se que não se trata da aplicação do Tema 971 do STJ, o qual versa sobre a possibilidade de inversão da cláusula penal estabelecida para o comprador em caso de mora (atraso no pagamento), pois no caso dos autos já existe cláusula estipulada em favor do autor. No caso dos autos, já existe cláusula penal compensatória e moratória, devendo a parte ré apenas cumprir o que foi acordado. Na hipótese de atraso na entrega da obra, a cláusula penal se aplica justamente para compensar os danos sofridos pelo comprador, como o pagamento de aluguéis, custos adicionais ou a frustração de expectativas. A cláusula penal é um instrumento legítimo que as partes utilizam para evitar futuras discussões sobre o montante exato dos prejuízos e, assim, trazer maior previsibilidade e segurança ao contrato. Além disso, o contrato deve ser analisado à luz dos princípios da pacta sunt servanda função social do contrato e da boa-fé objetiva, previstos nos artigos 421 e 422 do Código Civil. A função social do contrato impõe que as disposições contratuais sejam cumpridas de maneira que promovam o equilíbrio entre as partes e a proteção dos interesses de ambos. Já a boa-fé objetiva exige que as partes ajam com lealdade e respeito às legítimas expectativas da outra. O atraso na entrega do imóvel, portanto, representa uma violação direta desses princípios, visto que o comprador, em boa-fé, espera que a obra seja concluída dentro do prazo estipulado, e a incorporadora, ao falhar nesse cumprimento, gera danos que devem ser compensados. Por fim, a manutenção da cláusula penal pactuada é medida necessária para garantir o equilíbrio contratual e o respeito às obrigações assumidas. A incorporadora, ao não entregar o imóvel no prazo acordado, incorre em mora e, portanto, está obrigada a arcar com as consequências contratuais desse inadimplemento, conforme estipulado no contrato. Não há justificativa legal para afastar ou reduzir a penalidade, tampouco foi aduzido em contestação qualquer irregularidade nessa pactuação. Desse modo, procede o direito do autor em cobrar das incorporadoras a cláusula 7.4.2, porém sem cumulação com indenização por danos materiais. II.4.3 – DANOS MORAIS Por fim, cabe analisar o pedido de indenização por danos morais. A doutrina e a jurisprudência nacionais fixaram o entendimento de que o mero descumprimento contratual não é suficiente para ensejar compensação por danos morais, cabendo ao lesado comprovar a ocorrência do evento danoso além das obrigações inadimplidas. Dissertando sobre o tema, Sérgio Cavalieri Filho sustenta que o “mero inadimplemento contratual, mora ou prejuízo econômico não configuram, por si sós, dano moral, porque não agridem a dignidade humana. Os aborrecimentos deles decorrentes ficam subsumidos pelo dano material”. No processo em epígrafe, o autor fundamentou a pretensão indenizatória na simples inadimplência contratual, não tendo trazido nenhum elemento externo que caracterizasse abalo moral. Conclui-se, portanto, que os encargos contratuais moratórios já são suficientes para responder pela inadimplência dos réus, não havendo indenização por dano moral a ser reconhecida. Sobre a temática, observe-se caso paradigma julgado pelo Superior Tribunal de Justiça afastando a ocorrência de danos morais por mero inadimplemento contratual: RECURSOS ESPECIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROPRIETÁRIO PERMUTANTE. LEGITIMIDADE. CLÁUSULA PENAL. RECIPROCIDADE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PROVA. ÔNUS. RÉU. EXCESSO DE CHUVAS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. (...) 9. O simples inadimplemento contratual não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, o que não se constatou no caso concreto. 10. Recursos especiais parcialmente conhecidos e não providos (STJ - REsp 1536354/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2016, DJe 20/06/2016). Portanto, também deve ser rejeita a pretensão indenizatória extrapatrimonial. III - DISPOSITIVO Pelo exposto, com fulcro no art. 487, inc. I, do CPC/15, julgo parcialmente procedentes os pedidos exordiais para: (I) Condenar a parte ré, Agra Pradesh Incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda, forneça a outorga de escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel objeto da lide (01 (um) apartamento 101, localizado na Rua Desportista Jeremias Pinheiro da Câmara Filho, nº 428, Residencial Villa Park, Bloco B (Pérsia), Ponta Negra, Natal/RN, em favor dos autores. O Banco Bradesco deverá baixar a hipoteca sobre este imóvel, a fim de se efetivar esta obrigação. (II) condenar a parte ré, Agra Pradesh Incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda, a parte ré a pagar ao autor a cláusula penal compensatória e moratória, contida no item 7.4.2 do contrato de promessa de compra e venda em favor dos autores, em razão do atraso de aproximadamente dois meses. Julgo improcedente os demais pedidos. Levando em conta tanto a sucumbência da parte ré quanto a causalidade (a parte ré deu causa ao ajuizamento da ação), condeno a parte ré ao ressarcimento das custas processuais pagas pelo autor e ao pagamento dos honorários sucumbenciais, os quais arbitro no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor final da condenação, haja vista a complexidade jurídica da causa, o tempo de trabalho exigido nos autos e o local habitual de prestação dos serviços jurídicos, a teor do art. 85, § 2º, do CPC/15. Incidirão juros de mora equivalente à taxa Selic menos IPCA ao mês sobre os honorários, a partir do trânsito em julgado da sentença (art. 85, § 16, do CPC/15). Interposta(s) apelação(ões), intime(m)-se a(s) parte(s) contrária(s) para apresentar(em) contrarrazões ao(s) recurso(s), no prazo de 15 (quinze) dias. Em seguida, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s). Transitada em julgado a sentença, intime-se a parte autora a requerer o cumprimento de sentença no prazo de 30 dias, sob pena de arquivamento do feito. Intimem-se as partes através do sistema PJe. Cumpra-se. Natal, 18 de setembro de 2024. DIVONE MARIA PINHEIRO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

20/09/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: CLAUDIO HENRIQUE FERNANDES RIBEIRO DANTAS, LILIAN DE MELO SOARES DE ALMEIDA REU: AGRA PRADESH INCORPORADORA LTDA, PARTEX INCORPORAÇÕES LTDA, BANCO BRADESCO S/A. SENTENÇA I - RELATÓRIO Cláudio Henrique Fernandes Ribeiro Dantas e Lilian de Melo Soares de Almeida Ribeiro Dantas propuseram Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais cumulada com Obrigação de Fazer, cobrança de multas contratuais e indenização por danos materiais e morais em desfavor de Agra Pradesh Incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda. A parte autora narrou que em 21 de agosto de 2014 firmou contrato particular de promessa de compra e venda com a parte ré, visando a compra do apartamento 101, localizado na Rua Desportista Jeremias Pinheiro da Câmara Filho, n° 428, Residencial Villa Park, Bloco B (Pérsia), Ponta Negra, Natal/RN, pelo preço de R$ 221.914,05 (duzentos e vinte e um mil novecentos e catorze reais e cinco centavos). Alegou que o preço foi quitado antecipadamente em outubro de 2015. Nesse contexto, sustentou que as chaves deveriam ter sido entregues em fevereiro de 2015, tendo, contudo, sido disponibilizadas em outubro de 2015, com um atraso de oito meses. Além disso, indicou que as rés não disponibilizaram a outorga de escritura definitiva, o que impossibilita a escrituração da propriedade dos autores sobre o imóvel. Impugnou a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) e alegou que deve ser invertida a cláusula de multa por atraso. Aduziu que tiveram que arcar com aluguéis, fato que gerou prejuízo de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). Diane desses fatos, requereu tutela de urgência para que seja determinada a imediata outorga de escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel objeto da lide (01 (um) apartamento 101, localizado na Rua Desportista Jeremias Pinheiro da Câmara Filho, nº 428, Residencial Villa Park, Bloco B (Pérsia), Apartamento 101, Ponta Negra, Natal/RN) e a consequente transferência das suas titularidades. No mérito, pediu o seguinte: (I) confirmação da tutela; (II) declaração de nulidade da alínea L, L.2., do Quadro Resumo e do item 7.3. da Cláusula Sétima; (III) pagamento de R$ 5.889,98 (cinco mil oitocentos e oitenta e nove reais e noventa e oito centavos), referente à multa compensatória de 2% (dois por cento) sobre o valor pago, corrigido pelo INCC, e à multa moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago, calculados sobre o valor da parcela ajustada, corrigido pelo INCC; (IV) indenização por danos materiais no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e (V) indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Este juízo deferiu o pedido de tutela de urgência (ID n° 10973915). Devidamente citadas, Agra Pradesh incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda ofertaram contestação (ID n° 38898600). Em sua defesa, suscitou que está em recuperação judicial, motivo pelo qual a presente ação deveria ser extinta. Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, pois a responsabilidade de baixar a hipoteca é da instituição financeira. No mérito, argumentou a ocorrência de força maior, em razão da escassez de funcionários, legalidade da clausula de tolerância de 180 dias, impossibilidade de inversão da cláusula penal. Outrossim, alegou que não houve a ocorrência de danos morais. A parte autora não apresentou réplica tempestivamente (ID n° 41651552), a despeito de ter sido intimada especificamente para isso (ID n° 39769674). A despeito disso, consta nos autos a réplica no ID n° 43116681. A parte autora requereu o cumprimento provisório da decisão que concedeu a antecipação da tutela (ID n° 43118744). Este juízo revogou a decisão que concedeu a tutela (ID nº 10973915) e determinou a citação do Banco Bradesco S/A, em razão de o banco ser o credor hipotecário das construtoras (ID n° 48452323). Devidamente citado, o Banco Bradesco S/A ofertou contestação (ID n° 50543025). Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, pois não firmou qualquer negócio jurídico com os autores. No mérito, argumentou que agiu sobre o estrito exercício regular do direito, não havendo qualquer ilicitude na hipoteca. Além disso, defendeu que não possui qualquer dever de indenizar os autores. A parte autora não apresentou réplica tempestivamente, conforme certidão de ID n° 53060783. Este juízo suspendeu o feito, em razão do julgamento de demandas repetitivas pelo TJRN (ID n° 55438498). O recurso especial foi julgado prejudicado, na forma do despacho encartado no ID nº 55438498. Em razão disso, este juízo intimou ambas as partes a se manifestarem sobre provas que pretendem produzir (ID n° 122241144). A parte autora requereu o julgamento antecipado da lide, as construtoras não se manifestaram e o Banco Bradesco juntou a certidão de inteiro teor do imóvel discutido na lide. É o relatório. Fundamento e decido. II – FUNDAMENTAÇÃO II.1 PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS INCORPORADORAS De acordo com a Teoria da Asserção, as condições da ação devem ser analisadas de acordo com as alegações prestadas pelo autor na petição inicial, dispensando atividade probatória nesse sentido. Isso significa que eventual perquirição processual sobre as condições da ação implica no próprio reconhecimento do mérito, não havendo, pois, condicionamento do direito processual à existência do direito material. No caso dos autos, as incorporadoras são responsáveis pela execução do empreendimento objeto da lide e figuram como “vendedoras” no contrato firmado com os autores (ID n° 8828841). Ademais, o autor imputou aos réus a culpa pelo descumprimento contratual e pelos danos gerados. Desse modo, entendo que a Agra Pradesh e Partex são legitimas a responderem à pretensão do autor. Eventual discussão sobre o dever de indenizar e a culpa pelo descumprimento contratual é matéria de mérito da presente ação. II.2 PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DO BANCO BRADESCO Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida em sede contestatória, pois o pedido de transferência de propriedade do imóvel impacta o direito hipotecário do banco réu, demonstrando, pois, interesse e legitimidade dessa instituição financeira para figurar no polo passivo da lide. II.3 PRELIMINAR DE EXTINÇÃO DA AÇÃO POR RECEBIMENTO DA AÇÃO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL Analisados os autos, Agra Pradesh e Partex requereram a extinção do feito, tendo em vista que foi deferido o seu pedido de recuperação judicial perante a Primeira Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Comarca São Paulo. Quanto ao tema, a lei 11.101 de 2005 regula a recuperação judicial e falência do empresário e da sociedade empresária e dispõe, em seu art. 6o, que a decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário. Em complemento à disposição geral, o parágrafo primeiro estabelece exceção ao regramento, ao dispor que terá prosseguimento, no juízo no qual estiver se processando a ação e não no juízo da recuperação judicial, aquela ação que demandar quantia ilíquida. In verbis: Art. 6o A decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário. § 1o Terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que demandar quantia ilíquida. Desse modo, em ações de conhecimento que tem como pedidos o reconhecimento ou não de dívida protestada c/c pedido de indenização por danos morais e ressarcimento de valores ilíquidos, não se submetem ao regramento geral, uma vez que estão abarcadas pela exceção do parágrafo primeiro. Em consonância com o entendimento exposto, veja-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE COBRANÇA. PROCESSO DE CONHECIMENTO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. AÇÃO QUE DEMANDA QUANTIA ILÍQUIDA. SUSPENSÃO. DESCABIMENTO. O deferimento do processamento da recuperação judicial não obsta o prosseguimento da ação que demandar quantia ilíquida, caso da ação de cobrança em fase de conhecimento, antes da formação de título executivo judicial. Aplicação do § 1º do art. 6º da Lei nº 11.101/05. Precedentes do TJRGS. Agravo de instrumento a que se nega seguimento. (Agravo de Instrumento Nº 70067307066, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Eduardo Zietlow Duro, Julgado em 13/11/2015). RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - DECISÃO SINGULAR QUE DETERMINOU A SUSPENSÃO DA TRAMITAÇÃO DO FEITO - AÇÃO QUE DEMANDA QUANTIA ILÍQUIDA - EXCEÇÃO PREVISTA NO § 1º, DO ART. 6º, DA LEI Nº 11.101/05 - APLICABILIDADE - DECISUM REFORMADO - RECURSO PROVIDO. O processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções propostas em face do devedor. No entanto, se a demanda originária tratar de ação declaratória c/c indenização, cuja quantia que se pleiteia é incerta e ilíquida, não há falar em suspensão da tramitação do feito, conforme inteligência do § 1º, art. 6º, da Lei de Falencias. (AI 103933/2010, DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 26/01/2011, Publicado no DJE 17/02/2011) Sobre o tema, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça em Recurso Especial Repetitivo, temas 9 e 976: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPETÊNCIA PARA JULGAMENTO DE DEMANDAS CÍVEIS ILÍQUIDAS CONTRA MASSA FALIDA EM LITISCONSÓRCIO COM PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PÚBLICO. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO DESTE STJ QUANTO AO PRIMEIRO ASPECTO DA DISCUSSÃO. INCIDÊNCIA DO ART. 6º, § 1º, DA LEI N. 11.101/2005. COMPETÊNCIA DO JUÍZO CÍVEL COMPETENTE PARA O EXAME DA AÇÃO DE CONHECIMENTO. EXCEÇÃO AO JUÍZO UNIVERSAL DA FALÊNCIA. CONSTANDO DO POLO PASSIVO DE DEMANDA ILÍQUIDA, ALÉM DA MASSA FALIDA, PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PÚBLICO, DEVE SER FIXADA A COMPETÊNCIA EM FAVOR DO JUÍZO DA FAZENDA PÚBLICA, SEGUNDO AS NORMAS LOCAIS DE ORGANIZAÇÃO JUDICIÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO JULGADO SOB A SISTEMÁTICA DO ART. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015, C/C O ART. 256-N E SEGUINTES DO REGIMENTO INTERNO DO STJ. 1. O fundamento essencial desta demanda diz respeito à competência para julgar demandas cíveis ilíquidas contra a massa falida, quando no polo passivo se encontram, como litisconsortes passivos, pessoas de direito público, no caso, o Estado de São Paulo e o Município de São José dos Campos. Assim, este feito que, em tese, estaria na jurisdição da Segunda Seção deste STJ, caso o litígio fosse estabelecido apenas entre a massa falida e uma pessoa de direito privado, foi deslocado para esta Primeira Seção, em vista da presença no polo passivo daquelas nominadas pessoas jurídicas de direito público. 2. A jurisprudência da Segunda Seção desta STJ é assente no que concerne à aplicação do art. 6º, § 1º, da Lei n. 11.101/2005 às ações cíveis ilíquidas - como no caso em exame -, fixando a competência em tais casos em favor do juízo cível competente, excluído o juízo universal falimentar. Precedentes: CC 122.869/GO, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/10/2014, DJe 2/12/2014; CC 119.949/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 12/9/2012, DJe 17/10/2012. 3. A Quarta Turma desta Corte Superior, por ocasião do julgamento do AgRg no REsp 1.471.615/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, julgado em 16/9/2014, DJe 24/9/2014, assentou que se fixa a competência do juízo cível competente, por exclusão do juízo universal falimentar, tenha sido, ou não, a demanda ilíquida interposta antes da decretação da quebra ou da recuperação judicial: "A decretação da falência, a despeito de instaurar o juízo universal falimentar, não acarreta a suspensão nem a atração das ações que demandam quantia ilíquida: se elas já tinham sido ajuizadas antes, continuam tramitando no juízo onde foram propostas; se forem ajuizadas depois, serão distribuídas normalmente segundo as regras gerais de competência. Em ambos os casos, as ações tramitarão no juízo respectivo até a eventual definição de crédito líquido". 4. Aplicada a jurisprudência da Segunda Seção desta Corte Superior, no que concerne à relação jurídica prévia - competência para resolver sobre demandas cíveis ilíquidas propostas contra massa falida -, a resolução da segunda parte da questão de direito se revela simples. É que, tratando-se de ação cível ilíquida na qual, além da massa falida, são requeridos o Estado de São Paulo e o Município de São José dos Campos, pessoas jurídicas de direito público, será competente para processar e julgar o feito o juízo cível competente para as ações contra a Fazenda Pública, segundo as normas locais de organização judiciária. 5. Tese jurídica firmada: A competência para processar e julgar demandas cíveis com pedidos ilíquidos contra massa falida, quando em litisconsórcio passivo com pessoa jurídica de direito público, é do juízo cível no qual for proposta a ação de conhecimento, competente para julgar ações contra a Fazenda Pública, de acordo as respectivas normas de organização judiciária. 6. Recurso especial conhecido e provido. 7. Recurso julgado sob a sistemática do art. 1.036 e seguintes do CPC/2015 e art. 256-N e seguintes do Regimento Interno deste STJ. (REsp 1643856/SP, Rel. Ministro OG FERNANDES, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 13/12/2017, DJe 19/12/2017) Por conseguinte, tendo em vista que até a presente data não existe certeza do crédito que se busca constituir na presente ação, é necessário o julgamento da ação de conhecimento para que só então haja a habilitação deste crédito nos autos da recuperação judicial. Deste modo, improcedente o pedido da Ré quanto à extinção e, subsidiariamente, quanto à suspensão do feito. II.4 MÉRITO Passo ao julgamento antecipado do mérito nos termos do art. 355, inc. I, do CPC/15, tendo em vista que a matéria controvertida nos autos é unicamente de direito, dispensando produção de provas em fase instrutória. Cinge a controvérsia da ação sobre o inadimplemento contratual das construtoras em relação ao prazo para entrega do imóvel e transferência de propriedade, com escrituração público, além dos danos sofridos em razão desse inadimplemento. A solução da lide comporta, desse modo, a aplicação das premissas da teoria das obrigações, devendo ser confrontados os direitos e deveres contratuais estipulados pelas partes e os fatos ocorridos no decorrer da relação obrigacional. Como pano de fundo, deve-se ter em mente os preceitos básicos do direito obrigacional, especialmente aqueles referentes à responsabilidade civil contratual. Feitas essas considerações, volvo-me ao exame do caso em concreto, iniciando pela verificação do descumprimento do prazo de entrega da obra. De início, vale ressaltar que a parte ré não negou o descumprimento do prazo de entrega previsto no contrato. Apenas sustentou que não deu causa a esse evento. Logo, o atraso em si é matéria não controvertida. Com efeito, o contrato entabulado entre as partes estipulou como prazo para conclusão das obras o último dia útil do mês de fevereiro de 2015 (ID nº 8828841, item L.1). Além disso, foi convencionada cláusula de tolerância de 180 dias (cláusula L.2 - ID nº 8828841, p. 6). No contexto de compra e venda de unidades mobiliárias em fase de construção, o prazo de tolerância geralmente é fixado em até 180 (cento e oitenta) dias, não havendo o que se falar em ilegalidade ou abusividade contratual quando assim pactuado. A complexidade do objeto contratado (construção civil) se mostra compatível com a cláusula de atraso convencionada, tendo em vista que, por mais precisa que seja a previsão do término de obras de engenharia, sempre poderão ocorrer intempéries durante as construções. Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 17ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Processo nº 0858295-41.2016.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se, pois, de regra de experiência do setor que não viola a lei consumerista, resguardando os construtores de eventuais atrasos. Sem contar que a cláusula de tolerância também representa segurança ao consumidor, vez que permitirá ao construtor a boa e adequada execução dos serviços. Nesse sentido vem se pronunciando os Tribunais de Justiça pátrios, senão vejamos: Tese 6 da Edição nº 163 do Informativo Jurisprudência em Teses do STJ: Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias, desde que observado o direito de informação ao consumidor. CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO INJUSTIFICADO. TRÊS DAS EMPRESAS DEMANDADAS INTEGRANTES DO MESMO GRUPO ECONÔMICO OU PARCEIRAS NA REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DO VALOR DE CERTIDÃO CARTORÁRIA QUE INSTRUIU A INICIAL. DESPESA NÃO ALCANÇADA PELO ART. 20, CAPUT, DO CPC DE 1973, APLICÁVEL À ESPÉCIE. CLÁUSULA DE PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. PRECEDENTES. (...) III – Não é abusiva a cláusula que prevê prazo único e fixo, de 180 (cento e oitenta dias), para além do contratualmente previsto para o término das obras e entrega do bem (TJRN - AC nº 2015.000796-9, 1ª Câmara Cível, Rel. Des. Cornélio Alves, julgamento em 01/12/16). Súmula nº 164 do TJ/SP: É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível. Tanto é que o próprio legislador fixou prazo para a cláusula de tolerância (art. 43-A da Lei nº 4.591/64). Embora se trate de disposição legal não aplicável ao contrato em questão, sem dúvidas serve de norte interpretativo como consolidação do entendimento jurisprudencial desenhado acima. Portanto, não resta dúvidas acerca da validade dessa cláusula. A despeito da validade da cláusula de tolerância, a parte ré não entregou ao autor o imóvel pronto na data estipulada contratualmente. Além dessa entrega extemporânea não ter sido combatida pela parte ré (matéria incontroversa), as chaves apenas foram disponibilizadas aos autores no dia 22 de outubro de 2015, ou seja, cerca de dois meses do fim do prazo de tolerância, conforme documento de ID n° 8828866. Em que pese a incontroversa acerca do atraso de obra, a parte ré aduziu que o atraso se deu em face de caso fortuito ou força maior, o que excluiria qualquer ilicitude ou efeitos de responsabilização civil, em razão do atraso. O caso fortuito e a força maior constituem causas de exclusão de responsabilidade civil e encontram amparo no ordenamento jurídico vigente, senão vejamos: Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizados. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. Entretanto, além dos fatos alegados pela parte ré para fundamentar sua tese de exclusão de responsabilidade não terem sido provados no momento propício (art. 373, inc. II, e art. 434 do CPC/15), suas ocorrências constituem o denominado "fortuito interno", o qual não exclui a responsabilidade objetiva no âmbito das relações de consumo, hipótese dos autos, uma vez que se liga aos riscos do empreendimento (chuvas, escassez de mão de obra etc), revelando-se inidôneos para o rompimento do nexo de causalidade. Portanto, diante do atraso na entrega do imóvel, restou devidamente demonstrado que o atraso na conclusão e entrega da obra foi injustificado, e ocasionado em face da culpa exclusiva da parte demandada, devendo essa responder pelos consectários de sua mora. Confirmado o atraso na entrega do imóvel e da escrituração do imóvel, resta averiguar as consequências civis advindas dessa ação e o pedido de escrituração do imóvel em favor do autor. II.4.1 GARANTIA HIPOTECÁRIA E TRANSFERÊNCIA As incorporadoras aduziram que não seria possível a escrituração do imóvel em favor dos autores, em razão da existência de hipoteca do imóvel em favor do Banco Bradesco. De modo semelhante, o banco arguiu em sua contestação que as incorporadoras ainda possuem débitos em aberto com a instituição financeira, motivo pelo qual a hipoteca não poderia ser baixada e, por conseguinte, improcederia o pedido do autor. Compulsando os autos, observa-se que a autora juntou o contrato de compra e venda do imóvel (ID nº 8828841), o extrato financeiro, demonstrando o pagamento de todas as parcelas (ID n° 8828863), termo de entrega das chaves (ID n° 8828866) e a certidão de inteiro teor do referido bem, comprovando o registro hipotecário (ID nº 124576281). Os documentos anexados, demonstram que o autor quitou com todas as suas obrigações contratuais, tendo, inclusive, já recebido as chaves do seu imóvel, restando apenas a transferência cartorária para confirmar a sua propriedade. Sobre a obrigação de outorga de escritura, consta a seguinte cláusula no contrato de promessa de compra e venda: 10.2 - Na hipótese de o COMPRADOR quitar o preço do imóvel, até a entrega das chaves, a escritura definitiva será outorgada, no prazo máximo de 06 (seis) meses contados da data de Registro da Especificação de Condomínio, e desde que o COMPRADOR esteja em dia com todas as demais obrigações assumidas por força do presente. Para fins de outorga de escritura o COMPRADOR ficará obrigado a apresentar à VENDEDORA e/ou ao Cartório de Notas por ela indicada, nos termos do item 10.4 abaixo, a correspondente certidão de quitação de tributos imobiliários referentes ao imóvel em questão, bem como a declaração de inexistência de débitos condominiais atualizada e com firma reconhecida, acompanhada da cópia da Ata de Assembleia Geral que o elegeu. Constatado débito em aberto, caberá ao COMPRADOR a quitação integral do respectivo valor, ficando a outorga da respectiva escritura suspensa até o cumprimento dessa obrigação. O Colendo Superior Tribunal de Justiça já sumulou entendimento no sentido de que a hipoteca incidente sobre o imóvel, quando pactuada entre o agente financeiro e a construtora, não constitui óbice à transferência do bem ao adquirente, independentemente de ter sido firmada antes ou depois do contrato de compra e venda, senão vejamos: Súmula nº 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. O promissário comprador de determinada unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do empreendimento, posto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado. Portanto, a pendência de débitos da construtora perante o agente financiador (banco réu) não pode ser oposta à parte autora, não havendo nenhum argumento de defesa apto a afastar a pretensão autoral de cancelamento da hipoteca registrada na matrícula do imóvel adquirido. Nesse sentido é a jurisprudência do STJ, cita-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO. DIRETO COM A CONSTRUTORA, SEM INTERVENIÊNCIA DA CEF. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STF. 1. O entendimento desta Corte é no sentido de não admitir que o financiamento bancário com garantia de hipoteca, sob qualquer forma de contratação, impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso à escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à baixa da hipoteca. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/12/2021, DJe de 22/4/2022.) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE HIPOTECA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. FALTA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO E DA DECISÃO AGRAVADA. SÚMULAS N. 283 DO STF E 182 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. GRAVAME HIPOTECÁRIO. COMPRADORES. EFICÁCIA. SÚMULA N. 308/STJ. ARESTO IMPUGNADO CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. ASTREINTES. REVISÃO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 2. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182/STJ). 3. "Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a análise da legitimidade deve ser feita conforme a pretensão deduzida em juízo (in status assertionis)" (AgInt no AREsp n. 1.890.261/RJ, relatora MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 6/5/2022), entendimento aplicado pelo Tribunal de origem. 4. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 5. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 6. "O entendimento desta Corte é no sentido de não admitir que o financiamento bancário com garantia de hipoteca, sob qualquer forma de contratação, impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso à escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à baixa da hipoteca" (AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 22/4/2022), o que foi observado pela Corte local. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ. 7. Apenas em hipóteses excepcionais, quando irrisório ou exorbitante o valor das astreintes, a jurisprudência desta Corte permite o afastamento da Súmula n. 7/STJ, para possibilitar a revisão. No caso, à mingua de detalhamento sobre os fatos da causa no aresto impugnado, não há como aferir a razoabilidade e a proporcionalidade da referida multa somente com base nos cálculos e nas alegações trazidas no agravo interno, sem incorrer no mencionado óbice. 8. De acordo com a jurisprudência do STJ, "no tocante especificamente ao balizamento de seus valores, são dois os principais vetores de ponderação: a) efetividade da tutela prestada, para cuja realização as astreintes devem ser suficientemente persuasivas; e b) vedação ao enriquecimento sem causa do beneficiário, porquanto a multa não é, em si, um bem jurídico perseguido em juízo. 3. O arbitramento da multa coercitiva e a definição de sua exigibilidade, bem como eventuais alterações do seu valor e/ou periodicidade, exige do magistrado, sempre dependendo das circunstâncias do caso concreto, ter como norte alguns parâmetros: i) valor da obrigação e importância do bem jurídico tutelado; ii) tempo para cumprimento (prazo razoável e periodicidade); iii) capacidade econômica e de resistência do devedor; iv) possibilidade de adoção de outros meios pelo magistrado e dever do credor de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate de loss)" (REsp n. 1.819.069/SC, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/5/2020, DJe 29/5/2020). 9. No caso, a Corte local, inadmitindo o pedido de revisão das astreintes com base apenas na comparação do valor do encargo com a importância da obrigação principal, não destoou da jurisprudência do STJ. Aplicável, portanto, a Súmula n. 83/STJ. 10. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.914.269/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022.) Portanto, a garantia real em favor da instituição financeira não pode servir de embaraço ao direito do autor de ter a escrituração do seu imóvel, quando já quitado o preço da compra e recebidas as chaves. II.4.2. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL O autor formulou pretensão de inversão da cláusula penal no valor de R$ 5.889,98 (cinco mil oitocentos e oitenta e nova reais e noventa e oito centavos), referente à multa compensatória de 2% (dois por cento) sobre o valor pago, corrigido pelo INCC e multa moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago, conforme o pedido “e.3”. Além disso, cumulou pedido de indenização por danos materiais no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). De início, cumpre destacar a impossibilidade de cumulação de cláusula penal compensatória com indenização por danos materiais. A cláusula penal compensatória, prevista nos artigos 408 e seguintes do Código Civil, tem a finalidade de fixar antecipadamente os valores devidos em caso de inadimplemento ou descumprimento contratual. Seu objetivo é evitar a necessidade de discussão judicial sobre o montante da reparação, assegurando maior segurança jurídica entre as partes. O artigo 416, caput, do Código Civil, estabelece que a cláusula penal compensatória substitui a indenização por perdas e danos decorrentes do inadimplemento total da obrigação, salvo se as partes acordarem de forma expressa a possibilidade de cumulação. Isso significa que, uma vez aplicada a cláusula penal, ela engloba todos os danos causados pelo inadimplemento, inclusive os materiais, presumindo-se que o valor fixado antecipadamente já é suficiente para cobrir tais prejuízos. Além disso, o § 1º do artigo 416 prevê que, se o devedor houver cumprido parte da obrigação, o juiz pode reduzir proporcionalmente o valor da cláusula penal, assegurando que ela não funcione como uma sanção excessiva. Tal previsão reforça o caráter de suficiência da cláusula penal compensatória como forma de reparação. Portanto, cumular a cláusula penal com uma indenização adicional por danos materiais resultaria em uma duplicidade de sanções para o mesmo fato, o que violaria o princípio da razoabilidade e a vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no artigo 884 do Código Civil. Em última análise, o credor não pode se beneficiar duplamente pelo inadimplemento do devedor, exceto quando expressamente acordado pelas partes ou quando a própria cláusula penal for insuficiente para reparar o dano total causado, o que deve ser provado em juízo. Essa orientação é corroborada pela jurisprudência, que, de forma majoritária, entende que a cláusula penal compensatória exclui o direito a outras indenizações, salvo em situações excepcionais onde os danos extrapatrimoniais, como morais, não estejam diretamente incluídos no cálculo da cláusula penal. Cita-se a jurisprudência do TJRN sobre a temática: EMENTA: CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO COMINATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EXISTÊNCIA DE SENTENÇA PARCIAL DE MÉRITO. RECONHECIDA A VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA). CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA POR DANOS MORAIS. DECISÃO TRANSITADA EM JULGADO. COISA JULGADA MATERIAL FORMADA. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DAS MATÉRIAS, NOS TERMOS DO ART. 356, § 3º, DO CPC/2015. PRESENTE RECURSO QUE FICA LIMITADO AOS TEMAS PROFERIDOS PELA SEGUNDA SENTENÇA. CLÁUSULA PENAL DECORRENTE DO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. ENTENDIMENTO DO STJ. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA QUE DEVE SER EXCLUÍDA. MESMO FATO GERADOR. INSTITUTO DO BIS IN IDEM QUE É VEDADO PELO ORDENAMENTO JURÍDICO. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0119906-61.2014.8.20.0001, Des. Vivaldo Pinheiro, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 06/10/2022, PUBLICADO em 06/10/2022) No caso em comento, deve-se conferir prevalência para a cláusula penal, em razão do equilíbrio contratual e pela preservação do que foi pactuado. Ademais, como regra geral, a cláusula penal compensatória deve prevalecer, conforme o artigo 416 do Código Civil, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Consta na cláusula oitava do contrato de ID n° 8828852, página 3, a seguinte cláusula de multa em favor do comprador, na hipótese de atraso nas obrigações das incorporadoras, cita-se a cláusula 7.4.2: 7.4.2 - Ressalvado o disposto no Item 7.4, caso o Prazo de Tolerância seja extrapolado, a VENDEDORA pagará ao COMPRADOR: (i) multa compensatória de 2% (dois por cento), incidente sobre o valor pago pelo COMPRADOR até a data que a INCORPORADORA colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do COMPRADOR, corrigido pelo índice previsto na Alinea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias), e (ii) multa moratória de 0,5% (meio por cento) ao mês (ou fração, calculados dia a dia), que incidirão sobre o valor pago pelo COMPRADOR até a data que a INCORPORADORA colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do COMPRADOR, corrigido pelo índice previsto na Alínea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias) ("Multas por Atraso")." Frisa-se que não se trata da aplicação do Tema 971 do STJ, o qual versa sobre a possibilidade de inversão da cláusula penal estabelecida para o comprador em caso de mora (atraso no pagamento), pois no caso dos autos já existe cláusula estipulada em favor do autor. No caso dos autos, já existe cláusula penal compensatória e moratória, devendo a parte ré apenas cumprir o que foi acordado. Na hipótese de atraso na entrega da obra, a cláusula penal se aplica justamente para compensar os danos sofridos pelo comprador, como o pagamento de aluguéis, custos adicionais ou a frustração de expectativas. A cláusula penal é um instrumento legítimo que as partes utilizam para evitar futuras discussões sobre o montante exato dos prejuízos e, assim, trazer maior previsibilidade e segurança ao contrato. Além disso, o contrato deve ser analisado à luz dos princípios da pacta sunt servanda função social do contrato e da boa-fé objetiva, previstos nos artigos 421 e 422 do Código Civil. A função social do contrato impõe que as disposições contratuais sejam cumpridas de maneira que promovam o equilíbrio entre as partes e a proteção dos interesses de ambos. Já a boa-fé objetiva exige que as partes ajam com lealdade e respeito às legítimas expectativas da outra. O atraso na entrega do imóvel, portanto, representa uma violação direta desses princípios, visto que o comprador, em boa-fé, espera que a obra seja concluída dentro do prazo estipulado, e a incorporadora, ao falhar nesse cumprimento, gera danos que devem ser compensados. Por fim, a manutenção da cláusula penal pactuada é medida necessária para garantir o equilíbrio contratual e o respeito às obrigações assumidas. A incorporadora, ao não entregar o imóvel no prazo acordado, incorre em mora e, portanto, está obrigada a arcar com as consequências contratuais desse inadimplemento, conforme estipulado no contrato. Não há justificativa legal para afastar ou reduzir a penalidade, tampouco foi aduzido em contestação qualquer irregularidade nessa pactuação. Desse modo, procede o direito do autor em cobrar das incorporadoras a cláusula 7.4.2, porém sem cumulação com indenização por danos materiais. II.4.3 – DANOS MORAIS Por fim, cabe analisar o pedido de indenização por danos morais. A doutrina e a jurisprudência nacionais fixaram o entendimento de que o mero descumprimento contratual não é suficiente para ensejar compensação por danos morais, cabendo ao lesado comprovar a ocorrência do evento danoso além das obrigações inadimplidas. Dissertando sobre o tema, Sérgio Cavalieri Filho sustenta que o “mero inadimplemento contratual, mora ou prejuízo econômico não configuram, por si sós, dano moral, porque não agridem a dignidade humana. Os aborrecimentos deles decorrentes ficam subsumidos pelo dano material”. No processo em epígrafe, o autor fundamentou a pretensão indenizatória na simples inadimplência contratual, não tendo trazido nenhum elemento externo que caracterizasse abalo moral. Conclui-se, portanto, que os encargos contratuais moratórios já são suficientes para responder pela inadimplência dos réus, não havendo indenização por dano moral a ser reconhecida. Sobre a temática, observe-se caso paradigma julgado pelo Superior Tribunal de Justiça afastando a ocorrência de danos morais por mero inadimplemento contratual: RECURSOS ESPECIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROPRIETÁRIO PERMUTANTE. LEGITIMIDADE. CLÁUSULA PENAL. RECIPROCIDADE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PROVA. ÔNUS. RÉU. EXCESSO DE CHUVAS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. (...) 9. O simples inadimplemento contratual não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, o que não se constatou no caso concreto. 10. Recursos especiais parcialmente conhecidos e não providos (STJ - REsp 1536354/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2016, DJe 20/06/2016). Portanto, também deve ser rejeita a pretensão indenizatória extrapatrimonial. III - DISPOSITIVO Pelo exposto, com fulcro no art. 487, inc. I, do CPC/15, julgo parcialmente procedentes os pedidos exordiais para: (I) Condenar a parte ré, Agra Pradesh Incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda, forneça a outorga de escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel objeto da lide (01 (um) apartamento 101, localizado na Rua Desportista Jeremias Pinheiro da Câmara Filho, nº 428, Residencial Villa Park, Bloco B (Pérsia), Ponta Negra, Natal/RN, em favor dos autores. O Banco Bradesco deverá baixar a hipoteca sobre este imóvel, a fim de se efetivar esta obrigação. (II) condenar a parte ré, Agra Pradesh Incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda, a parte ré a pagar ao autor a cláusula penal compensatória e moratória, contida no item 7.4.2 do contrato de promessa de compra e venda em favor dos autores, em razão do atraso de aproximadamente dois meses. Julgo improcedente os demais pedidos. Levando em conta tanto a sucumbência da parte ré quanto a causalidade (a parte ré deu causa ao ajuizamento da ação), condeno a parte ré ao ressarcimento das custas processuais pagas pelo autor e ao pagamento dos honorários sucumbenciais, os quais arbitro no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor final da condenação, haja vista a complexidade jurídica da causa, o tempo de trabalho exigido nos autos e o local habitual de prestação dos serviços jurídicos, a teor do art. 85, § 2º, do CPC/15. Incidirão juros de mora equivalente à taxa Selic menos IPCA ao mês sobre os honorários, a partir do trânsito em julgado da sentença (art. 85, § 16, do CPC/15). Interposta(s) apelação(ões), intime(m)-se a(s) parte(s) contrária(s) para apresentar(em) contrarrazões ao(s) recurso(s), no prazo de 15 (quinze) dias. Em seguida, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s). Transitada em julgado a sentença, intime-se a parte autora a requerer o cumprimento de sentença no prazo de 30 dias, sob pena de arquivamento do feito. Intimem-se as partes através do sistema PJe. Cumpra-se. Natal, 18 de setembro de 2024. DIVONE MARIA PINHEIRO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

20/09/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: CLAUDIO HENRIQUE FERNANDES RIBEIRO DANTAS, LILIAN DE MELO SOARES DE ALMEIDA REU: AGRA PRADESH INCORPORADORA LTDA, PARTEX INCORPORAÇÕES LTDA, BANCO BRADESCO S/A. SENTENÇA I - RELATÓRIO Cláudio Henrique Fernandes Ribeiro Dantas e Lilian de Melo Soares de Almeida Ribeiro Dantas propuseram Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais cumulada com Obrigação de Fazer, cobrança de multas contratuais e indenização por danos materiais e morais em desfavor de Agra Pradesh Incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda. A parte autora narrou que em 21 de agosto de 2014 firmou contrato particular de promessa de compra e venda com a parte ré, visando a compra do apartamento 101, localizado na Rua Desportista Jeremias Pinheiro da Câmara Filho, n° 428, Residencial Villa Park, Bloco B (Pérsia), Ponta Negra, Natal/RN, pelo preço de R$ 221.914,05 (duzentos e vinte e um mil novecentos e catorze reais e cinco centavos). Alegou que o preço foi quitado antecipadamente em outubro de 2015. Nesse contexto, sustentou que as chaves deveriam ter sido entregues em fevereiro de 2015, tendo, contudo, sido disponibilizadas em outubro de 2015, com um atraso de oito meses. Além disso, indicou que as rés não disponibilizaram a outorga de escritura definitiva, o que impossibilita a escrituração da propriedade dos autores sobre o imóvel. Impugnou a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) e alegou que deve ser invertida a cláusula de multa por atraso. Aduziu que tiveram que arcar com aluguéis, fato que gerou prejuízo de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). Diane desses fatos, requereu tutela de urgência para que seja determinada a imediata outorga de escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel objeto da lide (01 (um) apartamento 101, localizado na Rua Desportista Jeremias Pinheiro da Câmara Filho, nº 428, Residencial Villa Park, Bloco B (Pérsia), Apartamento 101, Ponta Negra, Natal/RN) e a consequente transferência das suas titularidades. No mérito, pediu o seguinte: (I) confirmação da tutela; (II) declaração de nulidade da alínea L, L.2., do Quadro Resumo e do item 7.3. da Cláusula Sétima; (III) pagamento de R$ 5.889,98 (cinco mil oitocentos e oitenta e nove reais e noventa e oito centavos), referente à multa compensatória de 2% (dois por cento) sobre o valor pago, corrigido pelo INCC, e à multa moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago, calculados sobre o valor da parcela ajustada, corrigido pelo INCC; (IV) indenização por danos materiais no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e (V) indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Este juízo deferiu o pedido de tutela de urgência (ID n° 10973915). Devidamente citadas, Agra Pradesh incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda ofertaram contestação (ID n° 38898600). Em sua defesa, suscitou que está em recuperação judicial, motivo pelo qual a presente ação deveria ser extinta. Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, pois a responsabilidade de baixar a hipoteca é da instituição financeira. No mérito, argumentou a ocorrência de força maior, em razão da escassez de funcionários, legalidade da clausula de tolerância de 180 dias, impossibilidade de inversão da cláusula penal. Outrossim, alegou que não houve a ocorrência de danos morais. A parte autora não apresentou réplica tempestivamente (ID n° 41651552), a despeito de ter sido intimada especificamente para isso (ID n° 39769674). A despeito disso, consta nos autos a réplica no ID n° 43116681. A parte autora requereu o cumprimento provisório da decisão que concedeu a antecipação da tutela (ID n° 43118744). Este juízo revogou a decisão que concedeu a tutela (ID nº 10973915) e determinou a citação do Banco Bradesco S/A, em razão de o banco ser o credor hipotecário das construtoras (ID n° 48452323). Devidamente citado, o Banco Bradesco S/A ofertou contestação (ID n° 50543025). Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, pois não firmou qualquer negócio jurídico com os autores. No mérito, argumentou que agiu sobre o estrito exercício regular do direito, não havendo qualquer ilicitude na hipoteca. Além disso, defendeu que não possui qualquer dever de indenizar os autores. A parte autora não apresentou réplica tempestivamente, conforme certidão de ID n° 53060783. Este juízo suspendeu o feito, em razão do julgamento de demandas repetitivas pelo TJRN (ID n° 55438498). O recurso especial foi julgado prejudicado, na forma do despacho encartado no ID nº 55438498. Em razão disso, este juízo intimou ambas as partes a se manifestarem sobre provas que pretendem produzir (ID n° 122241144). A parte autora requereu o julgamento antecipado da lide, as construtoras não se manifestaram e o Banco Bradesco juntou a certidão de inteiro teor do imóvel discutido na lide. É o relatório. Fundamento e decido. II – FUNDAMENTAÇÃO II.1 PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS INCORPORADORAS De acordo com a Teoria da Asserção, as condições da ação devem ser analisadas de acordo com as alegações prestadas pelo autor na petição inicial, dispensando atividade probatória nesse sentido. Isso significa que eventual perquirição processual sobre as condições da ação implica no próprio reconhecimento do mérito, não havendo, pois, condicionamento do direito processual à existência do direito material. No caso dos autos, as incorporadoras são responsáveis pela execução do empreendimento objeto da lide e figuram como “vendedoras” no contrato firmado com os autores (ID n° 8828841). Ademais, o autor imputou aos réus a culpa pelo descumprimento contratual e pelos danos gerados. Desse modo, entendo que a Agra Pradesh e Partex são legitimas a responderem à pretensão do autor. Eventual discussão sobre o dever de indenizar e a culpa pelo descumprimento contratual é matéria de mérito da presente ação. II.2 PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DO BANCO BRADESCO Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida em sede contestatória, pois o pedido de transferência de propriedade do imóvel impacta o direito hipotecário do banco réu, demonstrando, pois, interesse e legitimidade dessa instituição financeira para figurar no polo passivo da lide. II.3 PRELIMINAR DE EXTINÇÃO DA AÇÃO POR RECEBIMENTO DA AÇÃO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL Analisados os autos, Agra Pradesh e Partex requereram a extinção do feito, tendo em vista que foi deferido o seu pedido de recuperação judicial perante a Primeira Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Comarca São Paulo. Quanto ao tema, a lei 11.101 de 2005 regula a recuperação judicial e falência do empresário e da sociedade empresária e dispõe, em seu art. 6o, que a decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário. Em complemento à disposição geral, o parágrafo primeiro estabelece exceção ao regramento, ao dispor que terá prosseguimento, no juízo no qual estiver se processando a ação e não no juízo da recuperação judicial, aquela ação que demandar quantia ilíquida. In verbis: Art. 6o A decretação da falência ou o deferimento do processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções em face do devedor, inclusive aquelas dos credores particulares do sócio solidário. § 1o Terá prosseguimento no juízo no qual estiver se processando a ação que demandar quantia ilíquida. Desse modo, em ações de conhecimento que tem como pedidos o reconhecimento ou não de dívida protestada c/c pedido de indenização por danos morais e ressarcimento de valores ilíquidos, não se submetem ao regramento geral, uma vez que estão abarcadas pela exceção do parágrafo primeiro. Em consonância com o entendimento exposto, veja-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE COBRANÇA. PROCESSO DE CONHECIMENTO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. AÇÃO QUE DEMANDA QUANTIA ILÍQUIDA. SUSPENSÃO. DESCABIMENTO. O deferimento do processamento da recuperação judicial não obsta o prosseguimento da ação que demandar quantia ilíquida, caso da ação de cobrança em fase de conhecimento, antes da formação de título executivo judicial. Aplicação do § 1º do art. 6º da Lei nº 11.101/05. Precedentes do TJRGS. Agravo de instrumento a que se nega seguimento. (Agravo de Instrumento Nº 70067307066, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Eduardo Zietlow Duro, Julgado em 13/11/2015). RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - DECISÃO SINGULAR QUE DETERMINOU A SUSPENSÃO DA TRAMITAÇÃO DO FEITO - AÇÃO QUE DEMANDA QUANTIA ILÍQUIDA - EXCEÇÃO PREVISTA NO § 1º, DO ART. 6º, DA LEI Nº 11.101/05 - APLICABILIDADE - DECISUM REFORMADO - RECURSO PROVIDO. O processamento da recuperação judicial suspende o curso da prescrição e de todas as ações e execuções propostas em face do devedor. No entanto, se a demanda originária tratar de ação declaratória c/c indenização, cuja quantia que se pleiteia é incerta e ilíquida, não há falar em suspensão da tramitação do feito, conforme inteligência do § 1º, art. 6º, da Lei de Falencias. (AI 103933/2010, DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 26/01/2011, Publicado no DJE 17/02/2011) Sobre o tema, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça em Recurso Especial Repetitivo, temas 9 e 976: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPETÊNCIA PARA JULGAMENTO DE DEMANDAS CÍVEIS ILÍQUIDAS CONTRA MASSA FALIDA EM LITISCONSÓRCIO COM PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PÚBLICO. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO DESTE STJ QUANTO AO PRIMEIRO ASPECTO DA DISCUSSÃO. INCIDÊNCIA DO ART. 6º, § 1º, DA LEI N. 11.101/2005. COMPETÊNCIA DO JUÍZO CÍVEL COMPETENTE PARA O EXAME DA AÇÃO DE CONHECIMENTO. EXCEÇÃO AO JUÍZO UNIVERSAL DA FALÊNCIA. CONSTANDO DO POLO PASSIVO DE DEMANDA ILÍQUIDA, ALÉM DA MASSA FALIDA, PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PÚBLICO, DEVE SER FIXADA A COMPETÊNCIA EM FAVOR DO JUÍZO DA FAZENDA PÚBLICA, SEGUNDO AS NORMAS LOCAIS DE ORGANIZAÇÃO JUDICIÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO JULGADO SOB A SISTEMÁTICA DO ART. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015, C/C O ART. 256-N E SEGUINTES DO REGIMENTO INTERNO DO STJ. 1. O fundamento essencial desta demanda diz respeito à competência para julgar demandas cíveis ilíquidas contra a massa falida, quando no polo passivo se encontram, como litisconsortes passivos, pessoas de direito público, no caso, o Estado de São Paulo e o Município de São José dos Campos. Assim, este feito que, em tese, estaria na jurisdição da Segunda Seção deste STJ, caso o litígio fosse estabelecido apenas entre a massa falida e uma pessoa de direito privado, foi deslocado para esta Primeira Seção, em vista da presença no polo passivo daquelas nominadas pessoas jurídicas de direito público. 2. A jurisprudência da Segunda Seção desta STJ é assente no que concerne à aplicação do art. 6º, § 1º, da Lei n. 11.101/2005 às ações cíveis ilíquidas - como no caso em exame -, fixando a competência em tais casos em favor do juízo cível competente, excluído o juízo universal falimentar. Precedentes: CC 122.869/GO, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/10/2014, DJe 2/12/2014; CC 119.949/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 12/9/2012, DJe 17/10/2012. 3. A Quarta Turma desta Corte Superior, por ocasião do julgamento do AgRg no REsp 1.471.615/SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, julgado em 16/9/2014, DJe 24/9/2014, assentou que se fixa a competência do juízo cível competente, por exclusão do juízo universal falimentar, tenha sido, ou não, a demanda ilíquida interposta antes da decretação da quebra ou da recuperação judicial: "A decretação da falência, a despeito de instaurar o juízo universal falimentar, não acarreta a suspensão nem a atração das ações que demandam quantia ilíquida: se elas já tinham sido ajuizadas antes, continuam tramitando no juízo onde foram propostas; se forem ajuizadas depois, serão distribuídas normalmente segundo as regras gerais de competência. Em ambos os casos, as ações tramitarão no juízo respectivo até a eventual definição de crédito líquido". 4. Aplicada a jurisprudência da Segunda Seção desta Corte Superior, no que concerne à relação jurídica prévia - competência para resolver sobre demandas cíveis ilíquidas propostas contra massa falida -, a resolução da segunda parte da questão de direito se revela simples. É que, tratando-se de ação cível ilíquida na qual, além da massa falida, são requeridos o Estado de São Paulo e o Município de São José dos Campos, pessoas jurídicas de direito público, será competente para processar e julgar o feito o juízo cível competente para as ações contra a Fazenda Pública, segundo as normas locais de organização judiciária. 5. Tese jurídica firmada: A competência para processar e julgar demandas cíveis com pedidos ilíquidos contra massa falida, quando em litisconsórcio passivo com pessoa jurídica de direito público, é do juízo cível no qual for proposta a ação de conhecimento, competente para julgar ações contra a Fazenda Pública, de acordo as respectivas normas de organização judiciária. 6. Recurso especial conhecido e provido. 7. Recurso julgado sob a sistemática do art. 1.036 e seguintes do CPC/2015 e art. 256-N e seguintes do Regimento Interno deste STJ. (REsp 1643856/SP, Rel. Ministro OG FERNANDES, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 13/12/2017, DJe 19/12/2017) Por conseguinte, tendo em vista que até a presente data não existe certeza do crédito que se busca constituir na presente ação, é necessário o julgamento da ação de conhecimento para que só então haja a habilitação deste crédito nos autos da recuperação judicial. Deste modo, improcedente o pedido da Ré quanto à extinção e, subsidiariamente, quanto à suspensão do feito. II.4 MÉRITO Passo ao julgamento antecipado do mérito nos termos do art. 355, inc. I, do CPC/15, tendo em vista que a matéria controvertida nos autos é unicamente de direito, dispensando produção de provas em fase instrutória. Cinge a controvérsia da ação sobre o inadimplemento contratual das construtoras em relação ao prazo para entrega do imóvel e transferência de propriedade, com escrituração público, além dos danos sofridos em razão desse inadimplemento. A solução da lide comporta, desse modo, a aplicação das premissas da teoria das obrigações, devendo ser confrontados os direitos e deveres contratuais estipulados pelas partes e os fatos ocorridos no decorrer da relação obrigacional. Como pano de fundo, deve-se ter em mente os preceitos básicos do direito obrigacional, especialmente aqueles referentes à responsabilidade civil contratual. Feitas essas considerações, volvo-me ao exame do caso em concreto, iniciando pela verificação do descumprimento do prazo de entrega da obra. De início, vale ressaltar que a parte ré não negou o descumprimento do prazo de entrega previsto no contrato. Apenas sustentou que não deu causa a esse evento. Logo, o atraso em si é matéria não controvertida. Com efeito, o contrato entabulado entre as partes estipulou como prazo para conclusão das obras o último dia útil do mês de fevereiro de 2015 (ID nº 8828841, item L.1). Além disso, foi convencionada cláusula de tolerância de 180 dias (cláusula L.2 - ID nº 8828841, p. 6). No contexto de compra e venda de unidades mobiliárias em fase de construção, o prazo de tolerância geralmente é fixado em até 180 (cento e oitenta) dias, não havendo o que se falar em ilegalidade ou abusividade contratual quando assim pactuado. A complexidade do objeto contratado (construção civil) se mostra compatível com a cláusula de atraso convencionada, tendo em vista que, por mais precisa que seja a previsão do término de obras de engenharia, sempre poderão ocorrer intempéries durante as construções. Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 17ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Processo nº 0858295-41.2016.8.20.5001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se, pois, de regra de experiência do setor que não viola a lei consumerista, resguardando os construtores de eventuais atrasos. Sem contar que a cláusula de tolerância também representa segurança ao consumidor, vez que permitirá ao construtor a boa e adequada execução dos serviços. Nesse sentido vem se pronunciando os Tribunais de Justiça pátrios, senão vejamos: Tese 6 da Edição nº 163 do Informativo Jurisprudência em Teses do STJ: Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias, desde que observado o direito de informação ao consumidor. CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO INJUSTIFICADO. TRÊS DAS EMPRESAS DEMANDADAS INTEGRANTES DO MESMO GRUPO ECONÔMICO OU PARCEIRAS NA REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DO VALOR DE CERTIDÃO CARTORÁRIA QUE INSTRUIU A INICIAL. DESPESA NÃO ALCANÇADA PELO ART. 20, CAPUT, DO CPC DE 1973, APLICÁVEL À ESPÉCIE. CLÁUSULA DE PRAZO DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. PRECEDENTES. (...) III – Não é abusiva a cláusula que prevê prazo único e fixo, de 180 (cento e oitenta dias), para além do contratualmente previsto para o término das obras e entrega do bem (TJRN - AC nº 2015.000796-9, 1ª Câmara Cível, Rel. Des. Cornélio Alves, julgamento em 01/12/16). Súmula nº 164 do TJ/SP: É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível. Tanto é que o próprio legislador fixou prazo para a cláusula de tolerância (art. 43-A da Lei nº 4.591/64). Embora se trate de disposição legal não aplicável ao contrato em questão, sem dúvidas serve de norte interpretativo como consolidação do entendimento jurisprudencial desenhado acima. Portanto, não resta dúvidas acerca da validade dessa cláusula. A despeito da validade da cláusula de tolerância, a parte ré não entregou ao autor o imóvel pronto na data estipulada contratualmente. Além dessa entrega extemporânea não ter sido combatida pela parte ré (matéria incontroversa), as chaves apenas foram disponibilizadas aos autores no dia 22 de outubro de 2015, ou seja, cerca de dois meses do fim do prazo de tolerância, conforme documento de ID n° 8828866. Em que pese a incontroversa acerca do atraso de obra, a parte ré aduziu que o atraso se deu em face de caso fortuito ou força maior, o que excluiria qualquer ilicitude ou efeitos de responsabilização civil, em razão do atraso. O caso fortuito e a força maior constituem causas de exclusão de responsabilidade civil e encontram amparo no ordenamento jurídico vigente, senão vejamos: Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizados. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. Entretanto, além dos fatos alegados pela parte ré para fundamentar sua tese de exclusão de responsabilidade não terem sido provados no momento propício (art. 373, inc. II, e art. 434 do CPC/15), suas ocorrências constituem o denominado "fortuito interno", o qual não exclui a responsabilidade objetiva no âmbito das relações de consumo, hipótese dos autos, uma vez que se liga aos riscos do empreendimento (chuvas, escassez de mão de obra etc), revelando-se inidôneos para o rompimento do nexo de causalidade. Portanto, diante do atraso na entrega do imóvel, restou devidamente demonstrado que o atraso na conclusão e entrega da obra foi injustificado, e ocasionado em face da culpa exclusiva da parte demandada, devendo essa responder pelos consectários de sua mora. Confirmado o atraso na entrega do imóvel e da escrituração do imóvel, resta averiguar as consequências civis advindas dessa ação e o pedido de escrituração do imóvel em favor do autor. II.4.1 GARANTIA HIPOTECÁRIA E TRANSFERÊNCIA As incorporadoras aduziram que não seria possível a escrituração do imóvel em favor dos autores, em razão da existência de hipoteca do imóvel em favor do Banco Bradesco. De modo semelhante, o banco arguiu em sua contestação que as incorporadoras ainda possuem débitos em aberto com a instituição financeira, motivo pelo qual a hipoteca não poderia ser baixada e, por conseguinte, improcederia o pedido do autor. Compulsando os autos, observa-se que a autora juntou o contrato de compra e venda do imóvel (ID nº 8828841), o extrato financeiro, demonstrando o pagamento de todas as parcelas (ID n° 8828863), termo de entrega das chaves (ID n° 8828866) e a certidão de inteiro teor do referido bem, comprovando o registro hipotecário (ID nº 124576281). Os documentos anexados, demonstram que o autor quitou com todas as suas obrigações contratuais, tendo, inclusive, já recebido as chaves do seu imóvel, restando apenas a transferência cartorária para confirmar a sua propriedade. Sobre a obrigação de outorga de escritura, consta a seguinte cláusula no contrato de promessa de compra e venda: 10.2 - Na hipótese de o COMPRADOR quitar o preço do imóvel, até a entrega das chaves, a escritura definitiva será outorgada, no prazo máximo de 06 (seis) meses contados da data de Registro da Especificação de Condomínio, e desde que o COMPRADOR esteja em dia com todas as demais obrigações assumidas por força do presente. Para fins de outorga de escritura o COMPRADOR ficará obrigado a apresentar à VENDEDORA e/ou ao Cartório de Notas por ela indicada, nos termos do item 10.4 abaixo, a correspondente certidão de quitação de tributos imobiliários referentes ao imóvel em questão, bem como a declaração de inexistência de débitos condominiais atualizada e com firma reconhecida, acompanhada da cópia da Ata de Assembleia Geral que o elegeu. Constatado débito em aberto, caberá ao COMPRADOR a quitação integral do respectivo valor, ficando a outorga da respectiva escritura suspensa até o cumprimento dessa obrigação. O Colendo Superior Tribunal de Justiça já sumulou entendimento no sentido de que a hipoteca incidente sobre o imóvel, quando pactuada entre o agente financeiro e a construtora, não constitui óbice à transferência do bem ao adquirente, independentemente de ter sido firmada antes ou depois do contrato de compra e venda, senão vejamos: Súmula nº 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. O promissário comprador de determinada unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do empreendimento, posto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado. Portanto, a pendência de débitos da construtora perante o agente financiador (banco réu) não pode ser oposta à parte autora, não havendo nenhum argumento de defesa apto a afastar a pretensão autoral de cancelamento da hipoteca registrada na matrícula do imóvel adquirido. Nesse sentido é a jurisprudência do STJ, cita-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO. DIRETO COM A CONSTRUTORA, SEM INTERVENIÊNCIA DA CEF. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STF. 1. O entendimento desta Corte é no sentido de não admitir que o financiamento bancário com garantia de hipoteca, sob qualquer forma de contratação, impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso à escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à baixa da hipoteca. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/12/2021, DJe de 22/4/2022.) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE HIPOTECA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. FALTA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO E DA DECISÃO AGRAVADA. SÚMULAS N. 283 DO STF E 182 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. GRAVAME HIPOTECÁRIO. COMPRADORES. EFICÁCIA. SÚMULA N. 308/STJ. ARESTO IMPUGNADO CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. ASTREINTES. REVISÃO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 2. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182/STJ). 3. "Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a análise da legitimidade deve ser feita conforme a pretensão deduzida em juízo (in status assertionis)" (AgInt no AREsp n. 1.890.261/RJ, relatora MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 6/5/2022), entendimento aplicado pelo Tribunal de origem. 4. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 5. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 6. "O entendimento desta Corte é no sentido de não admitir que o financiamento bancário com garantia de hipoteca, sob qualquer forma de contratação, impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso à escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à baixa da hipoteca" (AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 22/4/2022), o que foi observado pela Corte local. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ. 7. Apenas em hipóteses excepcionais, quando irrisório ou exorbitante o valor das astreintes, a jurisprudência desta Corte permite o afastamento da Súmula n. 7/STJ, para possibilitar a revisão. No caso, à mingua de detalhamento sobre os fatos da causa no aresto impugnado, não há como aferir a razoabilidade e a proporcionalidade da referida multa somente com base nos cálculos e nas alegações trazidas no agravo interno, sem incorrer no mencionado óbice. 8. De acordo com a jurisprudência do STJ, "no tocante especificamente ao balizamento de seus valores, são dois os principais vetores de ponderação: a) efetividade da tutela prestada, para cuja realização as astreintes devem ser suficientemente persuasivas; e b) vedação ao enriquecimento sem causa do beneficiário, porquanto a multa não é, em si, um bem jurídico perseguido em juízo. 3. O arbitramento da multa coercitiva e a definição de sua exigibilidade, bem como eventuais alterações do seu valor e/ou periodicidade, exige do magistrado, sempre dependendo das circunstâncias do caso concreto, ter como norte alguns parâmetros: i) valor da obrigação e importância do bem jurídico tutelado; ii) tempo para cumprimento (prazo razoável e periodicidade); iii) capacidade econômica e de resistência do devedor; iv) possibilidade de adoção de outros meios pelo magistrado e dever do credor de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate de loss)" (REsp n. 1.819.069/SC, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/5/2020, DJe 29/5/2020). 9. No caso, a Corte local, inadmitindo o pedido de revisão das astreintes com base apenas na comparação do valor do encargo com a importância da obrigação principal, não destoou da jurisprudência do STJ. Aplicável, portanto, a Súmula n. 83/STJ. 10. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.914.269/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022.) Portanto, a garantia real em favor da instituição financeira não pode servir de embaraço ao direito do autor de ter a escrituração do seu imóvel, quando já quitado o preço da compra e recebidas as chaves. II.4.2. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL O autor formulou pretensão de inversão da cláusula penal no valor de R$ 5.889,98 (cinco mil oitocentos e oitenta e nova reais e noventa e oito centavos), referente à multa compensatória de 2% (dois por cento) sobre o valor pago, corrigido pelo INCC e multa moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago, conforme o pedido “e.3”. Além disso, cumulou pedido de indenização por danos materiais no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). De início, cumpre destacar a impossibilidade de cumulação de cláusula penal compensatória com indenização por danos materiais. A cláusula penal compensatória, prevista nos artigos 408 e seguintes do Código Civil, tem a finalidade de fixar antecipadamente os valores devidos em caso de inadimplemento ou descumprimento contratual. Seu objetivo é evitar a necessidade de discussão judicial sobre o montante da reparação, assegurando maior segurança jurídica entre as partes. O artigo 416, caput, do Código Civil, estabelece que a cláusula penal compensatória substitui a indenização por perdas e danos decorrentes do inadimplemento total da obrigação, salvo se as partes acordarem de forma expressa a possibilidade de cumulação. Isso significa que, uma vez aplicada a cláusula penal, ela engloba todos os danos causados pelo inadimplemento, inclusive os materiais, presumindo-se que o valor fixado antecipadamente já é suficiente para cobrir tais prejuízos. Além disso, o § 1º do artigo 416 prevê que, se o devedor houver cumprido parte da obrigação, o juiz pode reduzir proporcionalmente o valor da cláusula penal, assegurando que ela não funcione como uma sanção excessiva. Tal previsão reforça o caráter de suficiência da cláusula penal compensatória como forma de reparação. Portanto, cumular a cláusula penal com uma indenização adicional por danos materiais resultaria em uma duplicidade de sanções para o mesmo fato, o que violaria o princípio da razoabilidade e a vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no artigo 884 do Código Civil. Em última análise, o credor não pode se beneficiar duplamente pelo inadimplemento do devedor, exceto quando expressamente acordado pelas partes ou quando a própria cláusula penal for insuficiente para reparar o dano total causado, o que deve ser provado em juízo. Essa orientação é corroborada pela jurisprudência, que, de forma majoritária, entende que a cláusula penal compensatória exclui o direito a outras indenizações, salvo em situações excepcionais onde os danos extrapatrimoniais, como morais, não estejam diretamente incluídos no cálculo da cláusula penal. Cita-se a jurisprudência do TJRN sobre a temática: EMENTA: CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO COMINATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EXISTÊNCIA DE SENTENÇA PARCIAL DE MÉRITO. RECONHECIDA A VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA). CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA POR DANOS MORAIS. DECISÃO TRANSITADA EM JULGADO. COISA JULGADA MATERIAL FORMADA. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DAS MATÉRIAS, NOS TERMOS DO ART. 356, § 3º, DO CPC/2015. PRESENTE RECURSO QUE FICA LIMITADO AOS TEMAS PROFERIDOS PELA SEGUNDA SENTENÇA. CLÁUSULA PENAL DECORRENTE DO ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. ENTENDIMENTO DO STJ. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA QUE DEVE SER EXCLUÍDA. MESMO FATO GERADOR. INSTITUTO DO BIS IN IDEM QUE É VEDADO PELO ORDENAMENTO JURÍDICO. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0119906-61.2014.8.20.0001, Des. Vivaldo Pinheiro, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 06/10/2022, PUBLICADO em 06/10/2022) No caso em comento, deve-se conferir prevalência para a cláusula penal, em razão do equilíbrio contratual e pela preservação do que foi pactuado. Ademais, como regra geral, a cláusula penal compensatória deve prevalecer, conforme o artigo 416 do Código Civil, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Consta na cláusula oitava do contrato de ID n° 8828852, página 3, a seguinte cláusula de multa em favor do comprador, na hipótese de atraso nas obrigações das incorporadoras, cita-se a cláusula 7.4.2: 7.4.2 - Ressalvado o disposto no Item 7.4, caso o Prazo de Tolerância seja extrapolado, a VENDEDORA pagará ao COMPRADOR: (i) multa compensatória de 2% (dois por cento), incidente sobre o valor pago pelo COMPRADOR até a data que a INCORPORADORA colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do COMPRADOR, corrigido pelo índice previsto na Alinea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias), e (ii) multa moratória de 0,5% (meio por cento) ao mês (ou fração, calculados dia a dia), que incidirão sobre o valor pago pelo COMPRADOR até a data que a INCORPORADORA colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do COMPRADOR, corrigido pelo índice previsto na Alínea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias) ("Multas por Atraso")." Frisa-se que não se trata da aplicação do Tema 971 do STJ, o qual versa sobre a possibilidade de inversão da cláusula penal estabelecida para o comprador em caso de mora (atraso no pagamento), pois no caso dos autos já existe cláusula estipulada em favor do autor. No caso dos autos, já existe cláusula penal compensatória e moratória, devendo a parte ré apenas cumprir o que foi acordado. Na hipótese de atraso na entrega da obra, a cláusula penal se aplica justamente para compensar os danos sofridos pelo comprador, como o pagamento de aluguéis, custos adicionais ou a frustração de expectativas. A cláusula penal é um instrumento legítimo que as partes utilizam para evitar futuras discussões sobre o montante exato dos prejuízos e, assim, trazer maior previsibilidade e segurança ao contrato. Além disso, o contrato deve ser analisado à luz dos princípios da pacta sunt servanda função social do contrato e da boa-fé objetiva, previstos nos artigos 421 e 422 do Código Civil. A função social do contrato impõe que as disposições contratuais sejam cumpridas de maneira que promovam o equilíbrio entre as partes e a proteção dos interesses de ambos. Já a boa-fé objetiva exige que as partes ajam com lealdade e respeito às legítimas expectativas da outra. O atraso na entrega do imóvel, portanto, representa uma violação direta desses princípios, visto que o comprador, em boa-fé, espera que a obra seja concluída dentro do prazo estipulado, e a incorporadora, ao falhar nesse cumprimento, gera danos que devem ser compensados. Por fim, a manutenção da cláusula penal pactuada é medida necessária para garantir o equilíbrio contratual e o respeito às obrigações assumidas. A incorporadora, ao não entregar o imóvel no prazo acordado, incorre em mora e, portanto, está obrigada a arcar com as consequências contratuais desse inadimplemento, conforme estipulado no contrato. Não há justificativa legal para afastar ou reduzir a penalidade, tampouco foi aduzido em contestação qualquer irregularidade nessa pactuação. Desse modo, procede o direito do autor em cobrar das incorporadoras a cláusula 7.4.2, porém sem cumulação com indenização por danos materiais. II.4.3 – DANOS MORAIS Por fim, cabe analisar o pedido de indenização por danos morais. A doutrina e a jurisprudência nacionais fixaram o entendimento de que o mero descumprimento contratual não é suficiente para ensejar compensação por danos morais, cabendo ao lesado comprovar a ocorrência do evento danoso além das obrigações inadimplidas. Dissertando sobre o tema, Sérgio Cavalieri Filho sustenta que o “mero inadimplemento contratual, mora ou prejuízo econômico não configuram, por si sós, dano moral, porque não agridem a dignidade humana. Os aborrecimentos deles decorrentes ficam subsumidos pelo dano material”. No processo em epígrafe, o autor fundamentou a pretensão indenizatória na simples inadimplência contratual, não tendo trazido nenhum elemento externo que caracterizasse abalo moral. Conclui-se, portanto, que os encargos contratuais moratórios já são suficientes para responder pela inadimplência dos réus, não havendo indenização por dano moral a ser reconhecida. Sobre a temática, observe-se caso paradigma julgado pelo Superior Tribunal de Justiça afastando a ocorrência de danos morais por mero inadimplemento contratual: RECURSOS ESPECIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROPRIETÁRIO PERMUTANTE. LEGITIMIDADE. CLÁUSULA PENAL. RECIPROCIDADE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PROVA. ÔNUS. RÉU. EXCESSO DE CHUVAS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. (...) 9. O simples inadimplemento contratual não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima, o que não se constatou no caso concreto. 10. Recursos especiais parcialmente conhecidos e não providos (STJ - REsp 1536354/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2016, DJe 20/06/2016). Portanto, também deve ser rejeita a pretensão indenizatória extrapatrimonial. III - DISPOSITIVO Pelo exposto, com fulcro no art. 487, inc. I, do CPC/15, julgo parcialmente procedentes os pedidos exordiais para: (I) Condenar a parte ré, Agra Pradesh Incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda, forneça a outorga de escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel objeto da lide (01 (um) apartamento 101, localizado na Rua Desportista Jeremias Pinheiro da Câmara Filho, nº 428, Residencial Villa Park, Bloco B (Pérsia), Ponta Negra, Natal/RN, em favor dos autores. O Banco Bradesco deverá baixar a hipoteca sobre este imóvel, a fim de se efetivar esta obrigação. (II) condenar a parte ré, Agra Pradesh Incorporadora Ltda e Partex Incorporações Ltda, a parte ré a pagar ao autor a cláusula penal compensatória e moratória, contida no item 7.4.2 do contrato de promessa de compra e venda em favor dos autores, em razão do atraso de aproximadamente dois meses. Julgo improcedente os demais pedidos. Levando em conta tanto a sucumbência da parte ré quanto a causalidade (a parte ré deu causa ao ajuizamento da ação), condeno a parte ré ao ressarcimento das custas processuais pagas pelo autor e ao pagamento dos honorários sucumbenciais, os quais arbitro no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor final da condenação, haja vista a complexidade jurídica da causa, o tempo de trabalho exigido nos autos e o local habitual de prestação dos serviços jurídicos, a teor do art. 85, § 2º, do CPC/15. Incidirão juros de mora equivalente à taxa Selic menos IPCA ao mês sobre os honorários, a partir do trânsito em julgado da sentença (art. 85, § 16, do CPC/15). Interposta(s) apelação(ões), intime(m)-se a(s) parte(s) contrária(s) para apresentar(em) contrarrazões ao(s) recurso(s), no prazo de 15 (quinze) dias. Em seguida, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s). Transitada em julgado a sentença, intime-se a parte autora a requerer o cumprimento de sentença no prazo de 30 dias, sob pena de arquivamento do feito. Intimem-se as partes através do sistema PJe. Cumpra-se. Natal, 18 de setembro de 2024. DIVONE MARIA PINHEIRO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)

20/09/2024, 00:00

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Conclusos para despacho

Juntada de Petição de contrarrazões

Publicado Intimação em 27/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 26/03/2026

Expedição de Outros documentos.

Juntada de ato ordinatório

Decorrido prazo de Banco Bradesco em 20/03/2026.

Cancelada a movimentação processual Decorrido prazo de Partex Incorporações e Banco Bradesco em 20/03/2026.

Desentranhado o documento

Cancelada a movimentação processual Juntada de ato ordinatório

Desentranhado o documento

Juntada de Petição de impugnação ao cumprimento de sentença

Juntada de certidão - ausência de pagamento de custas judiciais

Juntada de certidão - ausência de pagamento de custas judiciais

Juntada de Petição de petição

Todas as movimentações(226)

Todos os documentos(25)