Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0813097-29.2018.8.20.5124 Polo ativo FERNANDO HELIO BERNARDO DE ASSIS Advogado(s): MARIA ALINE FREIRE VIEIRA DE FREITAS Polo passivo CONDOMINIO GREEN CLUB RESIDENCIAL III Advogado(s): ADRIANA ABRAAO LARIU EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA APELAÇÃO CÍVEL. PROJETO DE CONSTRUÇÃO NÃO APROVADO PELO CONDOMÍNIO POR NÃO OBSERVAR O REGIMENTO INTERNO E EXTRATO DE NORMAS CONSTRUTIVAS. IMÓVEL COM ACESSO A DUAS VIAS DE CIRCULAÇÃO. VEDAÇÃO DE CONSTRUÇÃO DE MURO. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO RECUO DE 3,0 METROS. AUSÊNCIA DE ILICITUDE NA NEGATIVA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, por unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora. RELATÓRIO FERNANDO HELIO BERNARDO DE ASSIS interpôs apelação cível (ID 27376955) contra sentença da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim/RN (ID 24840879) que, na ação ordinária com pedido de tutela de urgência (processo nº 0813097-29.2018.8.20.5124), movida pelo mesmo contra o CONDOMÍNIO GREEN CLUB RESIDENCIAL III, julgou improcedente a pretensão autoral e condenou o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Em suas razões recursais alega ter adquirido o lote nº 173 no Condomínio acreditando que poderia construir muros até o limite do terreno, conforme o padrão das demais construções na área. No entanto, o projeto apresentado foi rejeitado pelo condomínio por não prever o recuo frontal de 3 metros, exigido também na parte dos fundos, considerada como frente, o que reduziria a área construída em 16,50 m². Argumenta que o Regimento Interno foi interpretado de forma desigual, pois outras construções no condomínio não seguiram tais exigências, e que a negativa do condomínio atrasou sua obra. O apelante também sustenta que o regimento não era claro quanto aos recuos, gerando prejuízos financeiros e morais, além de impactos no conforto de sua família, como a redução da garagem e da área de lazer. Ao final, requer a reforma da sentença para que sejam julgados procedentes os pedidos iniciais. Preparo recolhido (ID 24840882). Sem contrarrazões. É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. No caso em estudo, FERNANDO HÉLIO BERNARDO DE ASSIS, ingressou com “AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA” em desfavor do CONDOMÍNIO GREEN CLUB RESIDENCIAL III, aduzindo, em resumo, que: i) adquiriu unidade imobiliária (lote 173) com o fito de construir sua residência de acordo com projeto elaborado por arquiteta de sua confiança; ii) seu projeto de construção não foi aprovado “sob o argumento de constar um recuo FRONTAL de 3 metros, e não satisfeitos, ainda informaram que o recuo de FUNDO do imóvel, lote 173, é também considerado como frente, ou seja, o autor perde mais 16,50 m² do imóvel do qual não poderá usufruir para fins de área construída” iii) “o Regimento Interno não apresenta clareza do quem vem a ser os fundos do imóvel, pois NÃO DIZ EM LUGAR ALGUM que sendo um terreno que tenha acesso para duas ruas, será considerado com dois recuos FRONTAIS”; iv) a prefalada negativa, além de estar causando-lhe prejuízos, é por demais desarrazoada, haja vista que, apesar de existente no condomínio demandado outros imóveis construídos na mesma configuração do projeto da parte autora, não lhe foi permitido construir de igual modo; v) a conduta do condomínio demandado tem causado empecilhos ao início da construção, impedindo a formalização da assinatura do contrato do crédito a ser obtido pela parte autora junto à Caixa Econômica Federal; vi) as restrições impostas reduzem drasticamente a possibilidade de utilização do bem adquirido, visto que não se pode considerar ter um imóvel com duas frentes, perdendo a parte autora metragem para a construção do seu imóvel, ficando até mesmo impossibilitada de colocar seu carro na garagem; e, vii) a conduta da parte ré causou-lhe danos de cunho moral. Escorada nos fatos narrados, requereu a parte autora, em sede de antecipação dos efeitos da tutela, fosse o condomínio demandado compelido a permitir a construção no lote nº 173 nos moldes do projeto por si apresentado, sem a necessidade de haver recuo de 3 metros de fundo no imóvel, com a edificação de muro em torno deste, sob pena de suportar multa diária a ser arbitrada por este Juízo. A tutela de urgência restou indeferida (ID 24840567) sob o fundamento de que o terreno do autor possui acesso para duas vias de circulação, não sendo desarrazoada a negativa do condomínio demandado em aprovar o projeto de construção da parte autora, porquanto está em conformidade com as normas condominiais sobre as quais, previamente, teve o demandante ciência e às quais todo condômino deve submeter-se. Realizada audiência em 15/02/2019 (ID 24840784), não houve acordo entre os litigantes. Em sede de contestação (ID 24840789), o demandado destaca que a Convenção de um condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma”, alcançando não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do empreendimento, nos termos do artigo 1.333 do Código Civil. Esclarece que na Convenção do Condomínio requerido, no capítulo VI, cláusula 15, letra a e cláusula 16, as edificações na área de propriedade comum são executadas com a finalidade indissociável de moradia e devem seguir ao padrão e limites estabelecidos no memorial descritivo, constando nas Normas Construtivas o seguinte: “DOS LIMITES DE CONSTRUÇÃO A unidade habitacional obrigatoriamente deve observar os seguintes limites, recuos e proporções, descrito a seguir. Em qualquer hipótese, e até mesmo no caso de união de duas ou mais unidades autônomas contiguas as normas serão observadas. RECUOS OBRIGATÓRIOS: FRONTAL – 3,00 metros; Considera-se como frontal á parte do terreno voltada para vias de circulação. No recuo frontal poderá ser edificada piscina, desde que os abrigos dos equipamentos estejam inseridos nos limites edificantes do terreno.” Anexa, entre outros, os seguintes documentos: 1) Convenção e Regimento Interno do Condomínio “GREEN CLUB RESIDENCIAL III” (ID´s 24840791/94); 2) Fotos (ID´s 24840795/800) 3) Parecer Técnico de Projeto Arquitetônico sobre o lote nº 173 (ID 24840801), sendo destacado os seguintes pontos: - “Não é permitido a construção de muro nas faces do lote que fazem confrontação com qualquer via de circulação do condomínio. Será permitido apenas a cerca-viva com altura máxima de 80cm (oitenta centímetros). Rever na planta baixa, planta de cobertura, cortes C-C e D-D, fachadas lat-esquerda e direita o muro voltado para rua interna 06”; - “Não é permitido a construção de quaisquer edificações ou de partes componentes das mesmas a uma distância inferior a 1,5m dos limites laterais limítrofes com outro lote...”. Rever casa de gás que está dentro do recuo lateral direito na planta baixa, cortes A-A e B-B, fachada lat-direita e fachada posterior.”; - “Também não será permitida a construção de quaisquer edificações ou de partes componentes das mesmas a uma distância inferior a 3,0m (três metros) do limite frontal do lote. Considera-se limite frontal a parte do terreno voltada para as vias de circulação. Rever os ambientes Terraço, Garagem, Depósito e Oficina que estão todos com o recuo frontal inferior ao permitido, na planta-baixa, planta de cobertura, fachadas e cortes”. O autor peticionou (ID 24840803) postulando a realização de audiência de instrução, bem como a realização de inspeção judicial do terreno, tendo requerido (ID 24840808) pretender ouvir testemunhas em audiência com a finalidade de provar a perda injusta do direito de construir, bem como quanto à possibilidade de construção do muro da residência com a existência de outros imóveis no condomínio na mesma situação e com recuo avançados. Em momento posterior, o demandante novamente peticiona (ID 24840820) alegando que não houve descumprimento de ordem judicial, uma vez que o seu projeto seguiu todas as determinações constantes do regimento interno do condomínio, sendo necessária uma verificação in loco (inspeção judicial) conforme já requerido, tendo juntado fotos de várias construções que estariam “em desacordo” com as normas condominiais (ID´s 24840821). A Juíza a quo determinou a realização de perícia, determinando que fosse oficiado o Núcleo de Perícias deste Egrégio Tribunal a fim de nomear perito da área de engenharia apto a realizar o exame técnico no sentido de averiguar se a construção ocorreu nos moldes do Regimento Interno do Condomínio, fixando os honorários em R$ 370,00 nos termos da Resolução nº 05/2018 a serem custeados pela parte demandante, visto que requereu a realização de perícia. O expert nomeado postulou o aumento dos honorários para a realização de Laudo Técnico para o valor de R$ 3.000,00 (ID 24840844), tendo o autor peticionado (ID 24840847) afirmando ter requerido a inspeção in loco, no entanto foi determinada a perícia técnica tendo pago a quantia de R$ 370,00, não havendo necessidade de um exame muito bem elaborado como sustentado pelo perito, não sendo razoável o valor cobrado pelo mesmo (R$ 3.000,00), sendo, inclusive, dispensável este exame, bastando, para tanto, a simples ida da Magistrada ao Condomínio para verificar as características do local e esclarecer todos os pontos dos autos. Em decisão de ID 24840848, a Magistrada de primeiro grau diz que não realiza a inspeção nos moldes postulados, seja pela própria falta de qualidade técnica para aferir, seja porque as fotografias já constam nos autos, não havendo que se falar em cerceamento de defesa ante a negativa da produção da referida prova. No tocante ao pedido de majoração do perito, restou o mesmo indeferido por não se vislumbrar complexidade da matéria que justifiquem o aumento dos honorários periciais. A Juíza a quo determinou a intimação de novo perito, restando fixado o montante de R$ 459,59, contudo, o autor peticiona (ID 24840850) dizendo não ter interesse na realização de perícia, mas apenas na inspeção judicial, requerendo o levantamento do valor pago (R$ 370,00). Enfim, examinado o caderno digital, compartilho do entendimento da Juíza sentenciante, devendo ser mantido o decisum combatido com base nos seguintes pontos: 1) o autor, na exordial, afirma que o pavimento que passa atrás de sua residência é utilizado para acesso aos veículos utilizados para a coleta de lixo do condomínio, além de poucos moradores da quadra, evidenciando, assim ser uma área de circulação; 2) o recuo frontal não quer dizer que se refira à frente da residência, mas apenas que fique numa via de circulação, sendo esta uma área que permita o acesso de veículos e pessoas, de modo que pelo Regimento Interno do Condomínio “Green Club Residencial III” (ID 34658489), associado ao Extrato das Normas Construtivas, não se permite construir qualquer edificação a uma distância inferior de 3,0 metros do limite frontal, considerando-se como tal a parte do terreno voltada para a via de circulação. Destaco: Projetos residenciais [...] 11) Também não será permitida a construção de quaisquer edificações ou de partes componentes das mesmas a um distância inferior a 3,0 m do limite frontal, do lote. [...] 13) Considera-se como limite frontal, aquele de menor dimensão, voltado para a via de circulação. DOS LIMITES DE CONSTRUÇÃO […] Recuos obrigatórios: Frontal – 3,0 metros; Considera-se como frontal a parte do terreno voltada para as vias de circulação. 3) verificando os registros fotográficos, observa-se que o lote nº 173 tem acesso para duas vias de circulação, de modo que não se vislumbra ilicitude na negativa do condomínio ao projeto do autor que não respeita os limites aos quais todo o condômino devem submeter-se; 4) o demandante teve a oportunidade de comprovar os seus argumentos mediante exame pericial, tendo, inclusive, sido deferida esta prova, porém abdicou da mesma, não cumprindo com o seu ônus probatório previsto no artigo 373, inciso I, do CPC.
Ante o exposto, conheço e nego provimento ao recurso, mantendo-se a íntegra a sentença combatida e, em consequência, majoro os honorários advocatícios em 2% nos termos do art. 85, §11, do CPC. Por fim, dou por prequestionados todos os dispositivos indicados pelas partes nas razões recursais, considerando manifestamente procrastinatória a interposição de embargos aclaratórios com intuito nítido de rediscutir o decisum (art. 1.026, § 2º do CPC). É como voto. Desembargadora BERENICE CAPUXÚ Relatora Natal/RN, 4 de Novembro de 2024.