Procedimento Comum Cível 0812627-76.2018.8.20.5001 - TJRN

Procedimento Comum Cível 0812627-76.2018.8.20.5001 - TJRN | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 5ª Vara Cível da Comarca de Natal PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL - 0812627-76.2018.8.20.5001 Partes: SANDRO GONCALVES DA SILVA x MOURA DUBEUX ENGENHARIA S/A Grupo de Apoio às Metas do CNJ SENTENÇA I - RELATÓRIO Sandro Goncalves da Silva e Severina Floriano dos Santos Silva ajuizaram a presente ação de rescisão contratual com restituição de valores e danos morais em desfavor da MD RN Jeronimo Costa Construções SPE LTDA e Moura Dubeux Engenharia S/A, alegando, em síntese, que: a) firmaram contrato de compra e venda de imóvel residencial com a empresa ré, quitando o preço do sinal pactuado, restando o saldo devedor a ser objeto de financiamento bancário; b) o referido financiamento não foi aprovado nas instituições financeiras procuradas em razão do estado de saúde do autor, motivo pelo qual tentou rescindir o contrato, porém sem sucesso, já que o pacto não prevê possibilidade de rescisão, conforme informado pela construtora. 1 Assim, requer liminarmente que seja declarada a rescisão do contrato e seja a Ré compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome dos Autores, bem como que impossibilite a Requerida de efetuar quaisquer restrições em nome dos Requerentes junto aos órgãos de proteção ao crédito. No mérito requer que seja reconhecida e declarada a ocorrência da rescisão contratual, que seja a Requerida compelida a restituir aos Requerentes os valores pagos no importe de R$ 58.750,00 (cinquenta e oito mil, setecentos e cinquenta reais), ou, caso o Douto Magistrado não entenda que a culpa foi decorrente da má-fé apresentada pelo vendedor-réu, que seja realizado o Distrato com retenção de 10% a 20% do valor total pago pelos autores ao compromitente-vendedor, buscando-se restabelecer o equilíbrio contratual, bem como a indenização pelos danos morais. Foi deferida em parte a antecipação de tutela para determinar a rescisão do contrato litigado, bem como que a construtora ré se abstenha de promover qualquer cobrança extrajudicial negativações referente aos encargos contratuais, como também que passe a se responsabilizar pelo pagamento das taxas condominiais a partir da intimação, devendo promover a devida comunicação ao condomínio (Id. 24613292). Termo de audiência de conciliação (Id. 33799092). Devidamente citado, o réu Moura Dubeux Engenharia S/A apresentou sua defesa em Id. 34628387. Em tal peça, arguiu preliminarmente a impugnação a justiça gratuita e a ilegitimidade passiva. No mérito aduz em suma que o caso se trata de rescisão contratual por inadimplemento da parte autora, uma vez que ao celebrar contrato de compra e venda com a demandada, a demandante tomou ciência das condições de pagamento provenientes da obrigação prevista em contrato. Ademais, defende que a não há que se imputar à demandada a culpa pela não obtenção do financiamento imobiliário, 2 uma vez que a negativa se deu pelos agentes financeiros em razão de questão pessoal do autor. Ao final, requereu a improcedência da demanda. Foi ofertada a réplica (Id. 35225995). Promoveu-se o saneamento do feito, oportunidade na qual a preliminar de ilegitimidade passiva restou afastada, bem como foi rejeitada a impugnação a justiça gratuita o pedido de inserção da empresa MD RN Jerônimo Costa Construções SPE Ltda no polo passivo (Id. 41646430). Posteriormente este juízo chamou o feito a ordem e deferiu a inclusão da MD RN Jerônimo Costa Construções SPE Ltda ao polo passivo da lide (Id. 61754814). Devidamente citado o réu MD RN Jerônimo Costa Construções SPE Ltda apresentou defesa no ID. 68003690, aduzindo em suma que no contrato firmado pela demandante existe cláusula contratual a qual faculta ao adquirente do imóvel a possibilidade de realizar o pagamento da última parcela mediante financiamento bancário, não sendo o financiamento forma obrigatória para efetuar a quitação do imóvel. Foi ofertada a réplica (Id. 68538277). Em seguida, realizaram-se audiências de instrução e julgamento (Ids. 107748016, 112019970, 117053525 e 120860379), após o que as partes apresentaram alegações finais, por memoriais (Id. 121443463 e Id. 122995513). Não houve maior dilação probatória. 3 Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Não havendo preliminares pendentes de apreciação, estando presentes pressupostos processuais de existência, requisitos de validade do processo, bem como as condições da ação, passo a análise do mérito. Salvo melhor juízo, os pedidos contidos à inicial merecem parcial acolhimento. Explico. De início, tem-se que o caso dos autos diz respeito ao estabelecimento do valor do percentual de retenção, por parte da demandada, em face da rescisão contratual, ocasionada pela impossibilidade dos autores de conseguir crédito de financiamento para quitar o contrato. Nesse sentido, é inquestionável o caráter consumerista da relação jurídica em apreço, por envolver um contrato de compra e venda entre uma empresa e dois particulares, neste caso, apresentando-se como o destinatário final do produto, de modo que os conceitos demonstrados no caso em tela coadunam-se com os dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC). 4 Nos termos da redação da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem-se o seguinte entendimento: Súmula 543, STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Assim, necessário verificar a culpa no caso em tela, para que seja possível definir se o valor deverá ser devolvido integralmente ou de forma parcial. Os autores alegaram que receberam a informação de que a simulação de crédito teria ocorrido de forma positiva. Contudo, ao final, os bancos financiadores não aprovaram o financiamento dos autores, em razão do estado de saúde do Sr. Sandro Goncalves da Silva. Assim, compulsando os autos, verifica-se que os próprios autores juntaram documentos os quais atestam que a simulação do financiamento imobiliário é meramente referencial e baseada nas datas e informações nela informada (ID 24265651 - Pág. 2-4). Além disso, em sede de audiência de instrução (Id. 120860379), a testemunha Diogo Bastos, funcionário da ré à época dos fatos, informou que a simulação do crédito era positiva, porém, os bancos negaram o financiamento do autor em razão do seu estado de saúde. 5 Desta feita, tem-se que restou devidamente informado aos autores que a responsabilidade acerca da aprovação de crédito recairia sobre eles. Nesse sentido, a Lei 13.786 de 27 de dezembro de 2018 estipula a retenção dos valores em caso de desfazimento do contrato do caso em tela: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. §1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. Tem-se, da redação do referido artigo, que a retenção dos valores não poderá exceder 25% da quantia paga, sendo evidente que o valor deverá ser inferior a este patamar. No caso em tela, verifica-se que o contrato sequer se perfectibilizou, em razão da negativa do empréstimo que o viabilizaria. Destaque-se que a rescisão contratual não se deu por vontade dos contratantes, tendo ocorrido por motivo alheio e entendido como justa causa para a rescisão. Nesse sentido, entendo que o valor da retenção deverá ser estabelecido em patamar consideravelmente menor, haja vista que não houve sequer a utilização do bem em comento. 6 Nesse sentido, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo julgou, em caso semelhante: PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE COM RELAÇÃO À MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A E IMPROCEDENTE EM FACE DE MENDES ORTEGA ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA. – PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM CONFIGURADA -RESCISÃO CONTRATUAL PELA COMPRADORA –FINANCIAMENTO NÃO APROVADO PELO AGENTE FINANCEIRO - POSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS – RETENÇÃO EM 10% - NÃO CABIMENTO DA APLICAÇÃO DE MULTA DIANTE DA AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – DANO MORAL NÃO RECONHECIDO – RECIPROCIDADE DA SUCUMBÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - AC:10125075720168260602 SP 1012507-57.2016.8.26.0602, Relator: Luiz Eurico, Data de Julgamento: 12/01/2021, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/01/2021). Da mesma forma, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais entendeu: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO -AUSÊNCIA DE CULPA DO COMPRADOR E DO VENDEDOR - CLÁUSULA PENAL INDEVIDA -RESTITUIÇÃO 7 INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO ADQURENTE - RETORNO AO STATUS QUO ANTE -RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS DETERMINADA EM PRIMEIRO GRAU - AUSÊNCIA DE RECURSO DA PARTE AUTORA - IMPOSSIBILIDADE DE REFORMA "IN PEJUS" DA SENTENÇA – CONDENAÇÃO MANTIDA -HONORÁRIOS DO CORRETOR – ATUAÇÃO COMO AGENTE CREDENCIADO DO BANCO – PLENA CIÊNCIA DAS DIFICULDADES NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO - DEVOLUÇÃO PROPORCIONAL DE VALORES. I - O art. 408 do Código Civil dispõe que a cláusula penal só será aplicada em desfavor do devedor desde que a obrigação não seja cumprida por sua culpa. II – A negativa de financiamento configura justa causa para a rescisão do contrato, por decorrer de fato alheio à vontade das partes, não imputável ao comprador. III - Diante da retenção de 10% dos valores pagos determinada pela sentença e da ausência de recurso interposto pela parte autora, deve ser mantida tal determinação, pois vedada a reforma "in pejus" do julgado. IV - Considerando que a imobiliária atuou, no caso, como agente financeiro da Caixa Econômica Federal na tentativa de obtenção de financiamento e tinha plena ciência das dificuldades na obtenção do crédito e da consequente possibilidade de desfazimento do negócio, imperiosa sua condenação à restituição proporcional dos valores recebidos a título de comissão de corretagem, que compunham o sinal pago pelo adquirente. (TJ-MG - AC: 10000200800753001MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 22/06/2021,Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação:23/06/2021). Sob esse raciocínio, no que diz respeito ao valor despendido para a compra do imóvel, este merece ser restituído, com a devida retenção de 25% (vinte e cinco) dos valores pagos, fixado neste valor em razão de os contratantes não terem sequer usufruído do bem imóvel, além do fato de que a rescisão contratual se deu por culpa do autor, ao não lograr êxito em financiar o saldo devedor. 8 Outrossim, os autores requereram a condenação das demandadas a título de danos morais. Nesse sentido, dispõe o Código Civil: Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Assim, para que se configure o dever de indenizar, é necessário que estejam presentes todos os requisitos ensejadores da responsabilização civil, quais sejam: o ato ilícito, praticado por ação ou omissão, o efetivo dano sofrido pela vítima e o nexo de causalidade entre a ação e o dano. Nesse sentido, não se vislumbra, no caso em tela, a prática de ato ilícito por parte das empresas requeridas, uma vez que manteve a retenção dos valores nas formas preestabelecidas em contrato. Assim, inexistindo comprovação dos requisitos legais, não há o que se falar em responsabilização civil, ante a imprescindibilidade da concomitância dos requisitos legais. III - D I S P O S I T I V O S E N T E N C I A L 9 Por tudo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral, para confirmar a tutela de urgência outrora deferida e complementa-la, condenando as demandadas ao pagamento imediato dos valores pagos pelos autores a título de compra do imóvel, devendo a taxa de retenção ser aplicada no montante de 25% (vinte e cinco por cento), procedendo-se com a apuração do valor devidamente atualizado em fase de liquidação, acrescido de juros de mora de acordo com a taxa legal (art. 406 do CC, com redação conferida pela Lei nº 14.905, de 28/06/2024), a contar do trânsito em julgado da presente, bem como correção monetária pelo IPCA, a contar da data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ). Diante da vedação expressa à compensação em caso de sucumbência recíproca, condeno cada uma das partes, ou seja, o autor e os réus, ao pagamento de 50% sobre as custas processuais e honorários sucumbenciais, devidos aos procuradores da parte contrária, os quais fixo em 10% do proveito econômico obtido (art. 85, §§ 2º e 14º, NCPC). Considerando que o autor/postulante é beneficiário da justiça gratuita, suspendo a sua exigibilidade pelo prazo de 5(cinco) anos, nos moldes do Artigo 98, § 3º do CPC. P.R.I. Natal/RN, 10 de janeiro de 2025. MARCO ANTÔNIO MENDES RIBEIRO Juiz de Direito Documento Assinado Digitalmente na forma da Lei n°11.419/06 10 11

13/01/2025, 00:00

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Partes do Processo(7)

Advogados / Representantes(6)

Publicado Intimação em 12/05/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/05/2026

Expedição de Outros documentos.

Juntada de ato ordinatório

Decorrido prazo de BRUNO TAVARES PADILHA BEZERRA em 04/05/2026 23:59.

Juntada de Petição de contrarrazões

Publicado Intimação em 08/04/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 07/04/2026

Expedição de Outros documentos.

Ato ordinatório praticado

Decorrido prazo de BRUNO TAVARES PADILHA BEZERRA em 20/03/2026 23:59.

Decorrido prazo de RONALD CASTRO DE ANDRADE em 20/03/2026 23:59.

Juntada de Petição de comunicações

Juntada de Petição de apelação

Publicado Intimação em 27/02/2026.

Todas as movimentações(167)

Todos os documentos(19)