Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0822919-57.2017.8.20.5001 Polo ativo RUNE OLAFSEN Advogado(s): ARICIA DE FREITAS CASTELLO BRANCO PALUDO Polo passivo BLUE MARLIN GROUP LTDA Advogado(s): Ementa: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REQUISITOS NÃO ATENDIDOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposto em face de sentença que julgou improcedente pedido de adjudicação compulsória, por ausência de comprovação da quitação do preço pactuado no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se há comprovação suficiente de quitação do preço como requisito essencial para a adjudicação compulsória. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A análise dos autos revela que não há comprovação de quitação do preço pactuado no contrato, uma vez que o recibo bancário apresentado tem data de quase um ano antes da assinatura do contrato, que previa pagamento integral em até 14 (quatorze) dias após sua formalização, indicando descumprimento do requisito essencial. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A adjudicação compulsória exige comprovação inequívoca da quitação integral do preço pactuado. 2. A ausência de prova da quitação do preço impede a procedência do pedido de adjudicação compulsória”. Dispositivos relevantes citados: DL nº 58/37, arts. 15 e 16; CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, art. 373, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 385; AC 0815366-65.2023.8.20.5124; AC 2016.009726-0. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores da Segunda Turma da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, à unanimidade de votos, em conhecer e julgar desprovido o recurso, nos termos do voto do Relator. RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível interposta por RUNE OLAFSEN em face de sentença proferida pelo Juízo da 20ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN, que, em autos dos Ação de Adjudicação Compulsória interposta em desfavor de BLUE MARLIN GROUP LTDA, julgou improcedente o pleito autoral. No mesmo dispositivo, condenou a parte autora nas custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Em suas razões recursais (Id 27197382), o autor, ora apelante, alega que foi comprovada a quitação do preço pactuado no contrato, conforme as provas constantes dos autos. Esclarece que, em 26 de fevereiro de 2003, antes da formalização do contrato em janeiro de 2004, foi realizada a transferência antecipada do valor. Diz que a discrepância temporal entre o pagamento e a formalização contratual não retira a validade do ato, uma vez que ambas as partes reconhecem a quitação do preço. Aduz que o contrato de promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento e com o preço quitado, configura-se como título hábil para a adjudicação compulsória, conforme previsto no art. 1.418 do Código Civil. Alega que a petição de Id 112905708 não foi apreciada. Ressalta que o imóvel já foi objeto de embargos judiciais na 6ª Vara Federal de Natal, tendo o processo de nº 0801085-41.2014.4.05.840 confirmado a regularidade da compra e desbloqueado o imóvel em favor do autor. Menciona que a sentença foi omissa quanto à análise da matéria fática e das provas produzidas na demanda pelo Apelante. Por fim, requer o provimento do apelo para reformar a sentença no sentido de julgar procedente o pedido autoral. Nas contrarrazões de Id 27197386, a Defensoria Pública, no exercício da curadoria especial da empresa apelada Blue Marlin Group Ltda, refutou as alegações do apelante por negativa geral dos fatos. Por fim, requer o desprovimento do apelo. Instado a se manifestar, o Ministério Público, em exercício nesta instância recursal, assegurando inexistir interesse público a justificar sua intervenção, deixou de opinar no feito (Id 27264875). É o que importa relatar. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, voto pelo conhecimento do apelo. Cinge-se o mérito recursal em perquirir acerca do acerto do decisum de primeiro grau, que julgou improcedente o pedido autoral. Sobre a Adjudicação Compulsória o Decreto-lei nº 58/37, em seus artigos 15 e 16, dispõem, in verbis: Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tornará o rito sumaríssimo. Ainda, sobre a matéria, os artigos 1.417 e 1.418, do Código Civil dispõe que: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Dos dispositivos legais citados, conclui-se que para a adjudicação compulsória faz-se necessária a existência de um compromisso de compra e venda irrevogável, com prova da quitação do preço pactuado entre as partes e a existência de recusa de transferência do imóvel. O julgador a quo fundamentou a sentença, nos seguintes termos: Compulsados os autos, verifico que o Requerente não comprovou a quitação do preço, porquanto juntou recibo de transferência bancária datada de 26 de fevereiro de 2003, porém o contrato formalizado entre as partes indica que sua assinatura foi em 31 de janeiro de 2004 (ID. 10765940), contabilizando quase um ano de diferença, além disso, no próprio contrato juntado pelo autor, há a indicação de que o pagamento seria realizado até 14 (quatorze) dias após a assinatura do contrato. O recibo de transferência bancária realizada quase um ano antes da assinatura do contrato e sem a indicação deste pagamento no contrato que, por sua vez, indica adimplemento futuro do valor pactuado pela unidade não é prova suficientemente capaz de comprovar a quitação do preço acordado pelo imóvel objeto desta adjudicação compulsória. Ora, a parte autora não demonstrou a quitação do preço acordado pelo imóvel, em dissonância com a dicção do art. 373, I, do CPC. (Id 27197380 - Pág. 2/3). De fato, analisando detidamente os autos, mais precisamente a transferência bancária de Id 27197370, não há nenhuma comprovação de que a transação foi realizada para efetuar a quitação do objeto do contrato ora discutido, considerando que tal transferência foi efetivada em 26/02/2003, e o contrato de compra e venda foi pactuado, posteriormente, em 31/01/2004 (Id 27196983). Vale ressaltar, ainda, que no referido contrato de compra e venda restou estipulado expressamente o adimplemento futuro, uma vez que consta na cláusula segunda onde dispõe sobre o preço e a forma de pagamento, a previsão de que o valor ajustado “deverá ser pago integralmente dentro do prazo de 14 (quatorze) dias após a assinatura deste contrato”. Desta feita, levando em consideração que um dos requisitos imprescindíveis para o deferimento do pleito da ação de adjudicação compulsória é o pagamento integral do preço pactuado com a prova da quitação e, inexistindo nos autos a comprovação da plena quitação do preço contratual, não há como deferir o pleito inicial, ante a ausência do preenchimento dos requisitos que autorizam a adjudicação compulsória. Nesse sentido, é a jurisprudência desta Corte de Justiça, vejamos: EMENTA: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO, REQUISITO ESSENCIAL. DÉBITO PRESCRITO. RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0815366-65.2023.8.20.5124, Dr. Eduardo Pinheiro substituindo Des. Amaury Moura Sobrinho, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 22/10/2024, PUBLICADO em 22/10/2024 – destaques acrescidos) EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO AUTORAL. PRELIMINAR DE NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA, SUSCITADA PELA APELANTE. REJEIÇÃO. SENTENÇA QUE NÃO SE BASEOU EM FATO ALEGADO PELA DEMANDADA CONSIDERADA REVEL. MÉRITO. PLEITO REFORMA. IMPOSSIBILIDADE. DEMANDA QUE POSSUI COMO REQUISITO O PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO PARA PROCEDER COM A TRANSFERÊNCIA DEFINITIVA DO IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 15 E 16 DO DECRETO-LEI Nº 58/37. COMPRADORA QUE NÃO APRESENTOU EXPRESSAMENTE PROVA DA QUITAÇÃO PARA QUE HAJA O EFETIVO CUMPRIMENTO DAS FORMALIDADES LEGAIS À OUTORGA DO BEM. PRESCRIÇÃO DAS PROMISSÓRIAS QUE NÃO AFASTA A DÍVIDA E A INADIMPLÊNCIA. CONHECIMENTO E IMPROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES. (AC 2016.009726-0, Relatora: Desembargadora Maria Zeneide Bezerra, 2ª Câmara Cível, Data de Julgamento: 14/05/2019 - destaquei) EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPROCEDÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO POR PROCURADOR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PROCURAÇÃO VÁLIDA PARA PRÁTICA DOS ATOS ESPECÍFICOS PERTINENTES AO NEGÓCIO. QUITAÇÃO NÃO DEMONSTRADA. REQUISITOS NÃO ATENDIDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AC 2015.009866-1, Relator: Desembargador Dilermando Mota, 2ª Câmara Cível, Julgado em 13/12/2018 - destaquei) No que se refere a alegação do recorrente quanto a ausência de apreciação da petição de Id 112905708, não há como prosperar, tendo em vista que se observa do relatório da sentença a menção a tal peça. Quanto a alegação do apelante de que a regularidade do contrato de de compra e venda em tela já foi reconhecida no processo de nº 0801085-41.2014.4.05.840 que tramitou da Justiça Federal, com o desbloqueio do imóvel em favor do autor, não se mostra suficiente a afastar as conclusões da sentença apelada, considerando que das decisões da 6ª Vara Federal, trazidas aos autos pela parte autora, não há como se concluir que de fato se trata do mesmo imóvel e contrato ora discutido, não havendo como se concluir pela quitação total da avença tratada nos autos. Desta feita, pelas razões expostas, verifica-se que o autor não se desincumbiu de seu ônus probatório quanto ao fato constitutivo de seu direito relativo à quitação do preço, requisito indispensável à adjudicação compulsória, nos termos do art. 373, I, do CPC, devendo a sentença ser mantida. Por fim, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento), conforme previsão do §11, do artigo 85, do CPC.
Ante o exposto, voto pelo conhecimento e desprovimento do apelo. É como voto. Natal/RN, 21 de Janeiro de 2025.