Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: PHOENIX EMPREENDIMENTOS LTDA ADVOGADO: PRISCILA CRISTINA CUNHA DO O
APELADO: ANTÔNIO SERAFIM DE SOUZA ADVOGADO: WALESKA MARIA DANTAS RODRIGUES Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. ABUSIVIDADE. NULIDADE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 20%. IPTU E ENCARGOS. RESPONSABILIDADE A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por empresa vendedora de imóvel em face de sentença que declarou nula a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade inserida em contrato de promessa de compra e venda, determinando a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador, com retenção de 20%, bem como afastando a responsabilidade do consumidor pelo pagamento de IPTU e encargos antes da entrega das chaves. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir a validade da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes; e (ii) estabelecer a forma de restituição dos valores pagos pelo comprador, bem como a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e encargos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica entre as partes configura uma relação de consumo, sujeita ao Código de Defesa do Consumidor (CDC), conforme os artigos 2º e 3º do referido diploma legal. 4. O CDC se sobrepõe à legislação específica do parcelamento do solo urbano (Lei nº 6.766/79) quando há relação consumerista, sendo aplicáveis suas normas protetivas, especialmente contra cláusulas abusivas. 5. O artigo 51, IV, do CDC considera nulas as cláusulas que estabelecem obrigações iníquas ou abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, como a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), consolidada na Súmula 543, estabelece que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer imediatamente, integralmente em caso de culpa do vendedor e parcialmente em caso de culpa do comprador. 7. A retenção de 20% dos valores pagos pelo comprador está em conformidade com a jurisprudência pacífica do STJ e com precedentes desta Corte, respeitando a razoabilidade e a equidade. 8. A Lei nº 13.786/2018, que prevê a devolução parcelada dos valores, não pode ser aplicada retroativamente, em observância ao princípio da irretroatividade das leis. 9. O consumidor somente pode ser responsabilizado pelo pagamento de IPTU e encargos do imóvel a partir da efetiva entrega das chaves, conforme entendimento consolidado do STJ e desta Corte. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. O Código de Defesa do Consumidor se aplica à relação jurídica estabelecida entre comprador e empresa vendedora de imóvel, prevalecendo sobre a legislação específica do parcelamento do solo urbano. 2. Cláusulas contratuais que estabelecem a irrevogabilidade e irretratabilidade da promessa de compra e venda de imóvel são abusivas e podem ser anuladas. 3. Na resolução do contrato por culpa do comprador, a restituição dos valores pagos deve ocorrer imediatamente, com retenção de 20% para cobrir despesas administrativas. 4. O comprador somente pode ser responsabilizado pelo pagamento de IPTU e encargos do imóvel a partir da efetiva entrega das chaves. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, 51, IV, e 54; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 6.766/79, art. 25; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 300721/SP, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 29.10.2001; STJ, AREsp 1321400, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 08.08.2018; STJ, REsp 1211323/MS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 20.10.2015; TJRN, AC 0811147-92.2020.8.20.5001, Rel. Des. João Rebouças, j. 21.04.2021; TJRN, AI 0806867-41.2023.8.20.0000, Rel. Des.ª Berenice Capuxú, j. 25.03.2024; TJRN, AC 0877163-28.2020.8.20.5001, Rel. Des.ª Sandra Elali, j. 27.09.2024; TJRN, AC 0841763-26.2015.8.20.5001, Rel. Des. João Rebouças, j. 25.06.2024. ACÓRDÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0801089-65.2019.8.20.5130 Polo ativo PHOENIX EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s): PRISCILA CRISTINA CUNHA DO O Polo passivo ANTONIO SERAFIM DE SOUZA Advogado(s): WALESKA MARIA DANTAS RODRIGUES APELAÇÃO CÍVEL Nº 0801089-65.2019.8.20.5130 Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima nominadas, ACORDAM os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, por unanimidade de votos, conhecer da apelação cível e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator, parte integrante deste acórdão. RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível interposta por PHOENIX EMPREENDIMENTOS LTDA. contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de São José de Mipibu (Id 28682828), que, nos autos da ação de rescisão de contrato c/c danos morais e pedido de tutela antecipada (proc. nº 0801089-65.2019.8.20.5130), julgou parcialmente procedente o pedido para: declarar rescindido os contratos de compra e venda firmados entre as partes referentes aos lotes de n° 0915, da quadra 39 e de n° 2272, da quadra 96, ambos situados no Loteamento Bosque das Colinas III; declarar nula a cláusula 13ª dos contratos rescindidos de compra e venda firmado entre as partes; condenar a parte requerida a restituir a quantia equivalente ao percentual de 80% dos valores pagos pela parte autora, em parcela única; julgar improcedente o pedido de dano moral; e condenar as partes ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da restituição, reciprocamente, na proporção de 70% para a ré e 30% para a parte autora. O apelante alegou, em suas razões (Id 28682831): a prevalência da Lei nº 6.766/79 sobre o CDC; a ausência de abusividade na cláusula de irretratabilidade prevista nos contratos firmados pelo apelado; a inaplicabilidade da Súmula nº 543 do STJ ao caso concreto; a necessidade de manutenção do contrato e a inexistência de onerosidade excessiva. Ao final, requereu a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido de rescisão contratual com restituição de valores formulado apelado. Subsidiariamente, afastar a aplicação da Súmula n.º 543 do STJ e determinar a restituição em tantas parcelas quantas parcelas foram pagas pelo adquirente ou, pelo menos, em 12 (doze) parcelas fixas e mensais; determinar a devolução das parcelas devidamente corrigidas pelo mesmo índice de remuneração estabelecido no contrato, a saber, o IGP-M e autorizar que a loteadora realize o desconto do saldo devedor de IPTU, TLP e demais encargos fiscais incidentes sobre o lote. Em contrarrazões (Id 28682836), o apelado refutou os argumentos do apelante e requereu a manutenção da sentença. Os autos não foram encaminhados ao Ministério Público porque em ações semelhantes já consignou que não há interesse público primário que justifique a sua participação no processo. É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade do recurso, dele conheço, ressaltando que se evidenciam o cabimento do recurso, a legitimação para recorrer, o interesse recursal, a inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer, bem como a tempestividade e a regularidade formal, havendo sido recolhido o preparo recursal (Id 28682832). A controvérsia principal cinge-se à validade da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade inserida no contrato de adesão de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, a forma de restituição dos valores pagos, bem como a possibilidade de retenção de valores devidos e IPTU e outros encargos, diante da desistência, pelo apelado, do contrato descrito na inicial. Destaca-se que o contrato firmado entre as partes configura-se como uma relação de consumo, uma vez que os apelados são destinatários finais do bem adquirido, conforme disposto no art. 2º do CDC, havendo de prevalecer o referido diploma legal em detrimento de qualquer outro. Importante salientar que a proteção do consumidor tem respaldo na Constituição Federal, em seu art. 5º, XXXII, sendo a lei 8078/90 a materialização do comando constitucional. O fato de existir lei regendo o parcelamento do solo urbano não afasta a incidência da legislação consumerista, haja vista que, no que diz respeito à proteção do consumidor, o CDC é a norma específica a prevalecer. Sendo assim, as disposições protetivas do CDC aplicam-se plenamente ao caso em apreço, notadamente as normas relativas à proteção contra cláusulas abusivas. Nesse sentido, o art. 51, IV, do CDC estabelece: “Art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.” Desse modo, apesar da previsão contida no art. 25 da Lei n° 6.766/79, a lide foi instaurada a partir de uma relação de consumo, estabelecida entre a apelante, empresa jurídica enquadrável no conceito de fornecedora, com o nítido propósito de comercializar produtos, ou seja, lotes de terras, e o recorrido, pessoa física e destinatário finail desse bem, submetendo-se a questão dos autos à disciplina do Código de Defesa do Consumidor. A propósito, destaca-se entendimento do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte nesse sentido: PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PARCELAMENTO DO SOLO. RESOLUÇÃO. RESTITUIÇÃO. CDC. RECONVENÇÃO. - O CDC se aplica à relação de consumo estabelecida entre a empresa que comercializa imóveis loteados urbanos e o promissário comprador, operação que é regulada, no que tem de específico, pela legislação própria (Lei 6766/79). (...) (STJ, REsp 300721/SP, Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 29.10.01). Destaques acrescentados. EMENTA: CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. ALEGAÇÃO DE VALIDADE DA CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE PREVISTA NO ART. 32, § 2°, DA LEI N° 4.591/64 E NO ART. 25 DA LEI 6.766/79 (LEI DO LOTEAMENTO). RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO DOS CONCEITOS DE FORNECEDOR E DE CONSUMIDOR PREVISTOS NOS ARTS. 2º E 3º DO CDC. INCIDÊNCIA DAS NORMAS PROTETIVAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DESISTÊNCIA QUE SE CONSUBSTANCIA EM RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. ENTENDIMENTO SUFRAGADO NO ÂMBITO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DIREITO À DEVOLUÇÃO IMEDIATA E PARCIAL DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM FAVOR DO VENDEDOR. SENTENÇA QUE RECONHECEU O DIREITO DA EMPRESA À RETENÇÃO DE 15% (QUINZE POR CENTO) DA TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL QUE DEVE SER FIXADO EM PATAMAR RAZOÁVEL. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO (STJ - RESP 1211323/MS). CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. PRECEDENTES. - Em que pese a construção jurídica desenvolvida no recurso, na hipótese dos autos, a relação de consumo está nitidamente configurada, pois a autora, ora apelada, é pessoa física que, por meio de um contrato de compra e venda, adquiriu um imóvel junto à empresa apelante. Dessa forma, não resta dúvida de que a relação jurídica estabelecida entre as partes está sujeita às regras do Código de Defesa do Consumidor, em razão do comprador e a empresa se encaixarem nos conceitos de consumidor e fornecedor dispostos nos arts. 2º e 3º da legislação consumerista. - Conforme entendimento adotado pelo Colendo STJ "(…) a circunstância de o compromisso de compra e venda conter cláusula de irretratabilidade não impede o compromissário comprador de obter a resilição do contrato e a devolução parcial dos valores pagos, se ele, compromissário comprador, não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas". (STJ - AREsp 1321400 - Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA - Data da Publicação: 08/08/2018). - “Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão”. (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015). (APELAÇÃO CÍVEL, 0811147-92.2020.8.20.5001, Des. João Rebouças, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 21/04/2021, PUBLICADO em 23/04/2021). EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONCESSÃO DE TUTELA ANTECIPADA. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DE 85% DO VALOR PAGO COM CORREÇÃO MONETÁRIA E APLICAÇÃO DE MULTA DIÁRIA. DESCONSTITUIÇÃO DA DECISÃO. INCIDÊNCIA DO CDC AO INVÉS DA LEI DO LOTEAMENTO (nº 13.786/2018). RELAÇÃO CONSUMERISTA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. SÚMULA Nº 543 DO STJ. DEVOLUÇÃO QUE DEVE SER REDUZIDA PARA 75% DO MONTANTE DESEMBOLSADO. NECESSIDADE DE SE APURAR DESPESAS DO REQUERIDO COM PUBLICIDADE E COM O PRÓPRIO CONTRATO. ALTERAÇÃO PARA RETENÇÃO MÁXIMA – 25%. MULTA DIÁRIA QUE NÃO SE ADEQUA AO CASO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CORREÇÃO MONETÁRIA QUE DEVE SEGUIR O ÍNDICE PACTUADO (IGPM). PRECEDENTES DESTA CORTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. (TJRN, AGRAVO DE INSTRUMENTO 0806867-41.2023.8.20.0000, Des. ª Berenice Capuxú, Segunda Câmara Cível, julgado em 25/03/204, publicado em 26/03/2024). Pelo exposto, tem-se que, à vista do CDC, art. 51, e da súmula 543 do STJ, deve ser mantida a sentença no ponto em que declara a nulidade da cláusula de irretratabilidade, por abusividade, notadamente por se tratar de contrato de adesão no qual o consumidor não tem a posibilidade de discutir as cláusulas contratuais (art. 54 do CDC). Nesse ponto, cabe mencionar que a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 20% (vinte por cento), conforme determinado na sentença, encontra respaldo na jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça (STJ), consolidada na Súmula 543, que dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Ainda, destaca-se que a aplicação retroativa da Lei nº 13.786/2018, para permitir a devolução dos valores de forma parcelada, como pretendido pela apelante, não é possível, em razão do princípio da irretroatividade das leis, aliada à previsão de restituição imediata da súmula 543/STJ. Por esse motivo, não deve prevalecer o argumento acerca da devolução parcelada dos valores. Sobre a matéria, é da jurisprudência deste Tribunal de Justiça: EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO CÍVEL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RETENÇÃO DE VALORES NA PROPORÇÃO ENTRE 10% (dez por cento) E 25% (vinte e cinco por cento). PRETENSÃO DE REFORMA NO TOCANTE AO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. RECURSO DO CONSUMIDOR CONHECIDO E DESPROVIDO. CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO INTERPOSTO PELA CONSTRUTORA IMOBILIÁRIA.- Em se tratando de resolução unilateral do contrato principal de compra e venda de imóvel residencial pela compradora, por desistência voluntária, deve-se aplicar o Código de Defesa do Consumidor. - É possível a rescisão do contrato pelo promitente comprador por vontade própria, como também a restituição parcial dos valores pagos, devendo ser autorizada à construtora a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) a título de compensação pelas despesas administrativas, publicitárias, de corretagem, para elaboração do contrato e para efetuar nova venda do imóvel, não merecendo reforma a sentença que estabeleceu a restituição do equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) do valor total adimplido.- Em relação ao início dos juros de mora, nos casos em que o promitente comprador causa a rescisão do contrato, a mora da promitente vendedora só ocorrerá após o trânsito em julgado da sentença, momento em que haverá a inadimplência na restituição dos valores devidos.- Conhecimento dos recursos interpostos, desprovimento do consumidor e provimento da construtora imobiliária. (APELAÇÃO CÍVEL, 0877163-28.2020.8.20.5001, Desª. Sandra Elali, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 27/09/2024, PUBLICADO em 30/09/2024). Quanto ao pedido de retenção dos valores pagos de IPTU, TLP e outros encargos, irretocável a sentença no ponto em que destaca que a cobrança de encargos relativos ao imóvel somente poderá ser imputada ao adquirente a partir do momento em que estiver munido das chaves da unidade habitacional. Nesse sentido: EMENTA: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PLEITO DE REFORMA DO JULGADO NO QUE PERTINE À CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA AO PAGAMENTO DE ENCARGOS ACESSÓRIOS (TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU) RELATIVOS À UNIDADE IMOBILIÁRIA NA FORMA DOBRADA. DESCABIMENTO. CONDUTA INDEVIDA DA ENTIDADE DEMANDADA. DESPESAS QUE SOMENTE PODEM SER ASSUMIDAS PELO ADQUIRENTE APÓS A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. COBRANÇA IRREGULAR. INCIDÊNCIA DO ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC. JURISPRUDÊNCIA DO STJ QUE SOFREU ALTERAÇÃO AFASTANDO A NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA MÁ-FÉ PARA ENSEJAR REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. TEMA 929/STJ. CONDUTA CONTRÁRIA A BOA-FÉ CONFIGURADA NOS AUTOS. REPETIÇÃO DOBRADA CABÍVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJRN, AC 0841763-26.2015.8.20.5001, Des. João Rebolças, Segunda Câmara Cível, julgado em 25/06/2024, publicado em 27/06/2024). A correção pelo IGPM já fora estabelecida na sentença.
Diante do exposto, conheço da apelação e nego-lhe provimento, confirmando a sentença por seus próprios fundamentos. Majoro os honorários advocatícios em 2% (dois por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Por fim, dou por prequestionados todos os dispositivos indicados pelo recorrente nas razões recursais, registrando que se considera manifestamente procrastinatória a interposição de embargos declaratórios com intuito nítido de rediscutir a decisão, nos termos do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. É como voto. Natal/RN, data de registro no sistema. Juiz Convocado Roberto Guedes Relator 15 Natal/RN, 17 de Março de 2025.