Procedimento Comum Cível 0802969-61.2020.8.20.5129 - TJRN

Procedimento Comum Cível 0802969-61.2020.8.20.5129 - TJRN | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação - [email protected] (84) 98726-7448 1 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 LAUDO TÉCNICO PERICIAL PROCESSO 0802969-61.2020.8.20.5129 CLASSE - ASSUNTO ROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) - Vícios de Construção (10588) Indenização por Dano Moral (7779) AUTOR MANOEL ELINEUDO DOS ANJOS FELISBERTO - VANESSA DEBORA DANTAS RÉU Caixa Seguradora S/A - ARGO SEGUROS BRASIL S.A. - PLANO PLANEJAMENTO LOTEAMENTO LTDA Setembro/2025 NATAL - RN [email protected] (84) 98726-7448 2 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 Índice 1. INTRODUÇÃO.................................................................................................................................... 4 2. VISTORIA TECNICA.......................................................................................................................... 5 3. METODOLIGIA EMPREGADA.......................................................................................................... 5 4. IDENTIFICAÇÃO DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL............................................................. 6 5. CONCEITOS BÁSICOS DAS NORMAS DE INSPEÇÃO PREDIAL (IBAPE) E PERÍCIAS DE ENGENHARIA (NBR 13752)..................................................................................................................... 9 6. DESCRIÇÃO E APRESENTAÇÃO DOS DADOS COLETADOS DURANTE A INSPEÇÃO.......... 10 7. CONCLUSÃO......................................................................................... Erro! Indicador não definido. 8. REFERÊNCIAS.................................................................................................................................. 26 [email protected] (84) 98726-7448 3 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 Índice de Figuras Figura 1 - Microlocalização do imóvel objeto da lide...................................................................... 6 Figura 2 - Macrolocalização do imóvel objeto da lide..................................................................... 7 Figura 3 – Planta baixa do imóvel........................................................................................................ 8 Figura 4 - Mofo e Eflorescência.......................................................................................................... 11 Figura 6 - Mofo e Eflorescência.......................................................................................................... 12 Figura 7- Mofo e Eflorescência............................................................................................................ 12 Figura 8- Infiltração em peitoril......................................................................................................... 13 Figura 9 - Fissuras próximo a janela................................................................................................. 13 Figura 10 - Fissuras próximo a Janela.............................................................................................. 14 Figura 11 - Trinca em alvenaria do muro de Divisa........................................................................ 14 Figura 12- Estrutura do telhado apoiada em alvenaria................................................................. 15 [email protected] (84) 98726-7448 4 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 1. INTRODUÇÃO 1.1. RESUMO DA LIDE A parte autora composta por MANOEL ELINEUDO DOS ANJOS FELISBERTO e VANESSA DEBORA DANTAS ajuizaram ação que pleiteia Indenização por danos morais e materiais em face dos réus, Caixa Seguradora S/A - ARGO SEGUROS BRASIL S.A. - PLANO PLANEJAMENTO LOTEAMENTO LTDA. Alegaram que o imóvel apresenta vícios construtivos, a saber: i. Mofo e infiltrações ii. Rachaduras e buracos nas paredes e muros iii. Calçada e portas quebradas iv. Problemas em tomadas e interruptores v. Telhado sustentado por tijolos soltos vi. Tamanho da caixa d'água divergente do prometido vii. Danos na pintura e reboco. 1.2. SOLICITANTE Portanto, esse trabalho tem como solicitante o Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de São Gonçalo do Amarante, Estado de Rio Grande do Norte, conforme nomeação dos autos do supramencionado processo. 1.3. OBJETIVO O presente trabalho tem por finalidade avaliar a estabilidade estrutural da construção, constatar existência de patologias construtivas e apontar as possíveis causas desses defeitos construtivos de forma a instruir o processo. [email protected] (84) 98726-7448 5 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 2. VISTORIA TECNICA A vistoria técnica no imóvel periciando foi iniciada no dia 17 de abril de 2025 às 9h, estando presente um representante da parte autora, abaixo citados. Quadro 1 – Registro da vistoria técnica Fonte: CUNHA, 2025. 3. METODOLIGIA EMPREGADA Para desenvolvimento deste trabalho foram adotados os seguintes procedimentos: a) Vistoria no imóvel objeto da lide, verificando visualmente inconformidades relacionadas à sua estabilidade estrutural b) Escolha e justificativa dos métodos e critérios da perícia; c) Coleta de informações complementares; d) Análise e diagnóstico das ocorrências e elementos periciais; e) Conclusões, parecer técnico e recomendações. 3.1. Documentos periciados Os seguintes documentos técnicos referente ao imóvel foram entregues e analisados: a) Certidão de Registro do Imóvel; b) Solicitação de Serviço de Assistência Técnica; c) Manuel do Proprietário; d) Carta de Habite-se do imóvel; e) Contrato Caixa Seguradora; f) Projeto Arquitetônico; Fachada Norte VISTORIA TECNICA Data: 17/04/2025 Horário: 15h Endereço: Rua Embraer, Nº 61, QD- 18, LT -416, Bairro Santo Antônio do Potengi, São Gonçalo do Amarante/RN. Coordenadas WGS -84: 5°47'00"S 35°18'38"W Comparecimento: Iris Mirelle Torres Horácio; Representante da parte autora Marcela Silva Farias (Engenheira Civil) Representante da construtora PLANO [email protected] (84) 98726-7448 6 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 A v. C id ad e d as R o sas 3.2. Normas adotadas a) NBR 13752 - Perícias de engenharia na construção civil (1996); b) NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL NACIONAL (2012). 4. IDENTIFICAÇÃO DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL 4.1. Endereço O imóvel está localizado na Rua Embraer, Nº 61, QD- 18, LT -416, Bairro Santo Antônio do Potengi, São Gonçalo do Amarante/RN, conforme imagem abaixo (figura 01). Fonte: Google Earth, 2025. 4.2. Caracterização da Região e uso predominante A edificação está localizada na região metropolitana da cidade do São Gonçalo do Amarante, próximo ao Ginásio Poliesportivo Sen. Luiz de Barros. Caracteriza-se, também, por ser uma região residencial em crescimento com vias de acesso pavimentadas. Figura 1 - Microlocalização do imóvel objeto da lide. [email protected] (84) 98726-7448 7 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 Fonte: Google Earth, 2025. 4.3. Infraestrutura e característica física A região possui infraestrutura que atende à demanda do momento, tais como: rede de água potável, energia elétrica, iluminação pública, telefonia, rede de transmissão de dados e cabeamento de TV, drenagem superficial e profunda (galerias), transporte coletivo, entre outros. 4.4. Caracterização e situação do terreno A residência unifamiliar está inserida em terreno de formato retangular, medindo 10 metros de frente por 20 de fundo, totalizando 200 m2, com topografia parcialmente plana, situação de meio de quadra, ao nível do logradouro, com frente ao Sul para Rua Embraer, sobre matrícula n° 50.237 com foro no 1º Oficio de Notas - Cartório de Registro de Imóveis da cidade São Gonçalo do Amarante- RN. 4.5. Uso, ocupação e conservação A edificação tem Certidão de Habite-se emitido pela prefeitura de São Gonçalo do Amarante em 7 de março de 2019. O empreendimento com tipo de uso residencial unifamiliar (agora com aproximadamente 6 anos de idade), conta com área do terreno de 200 m2 e área construída de 58,12 m2, apenas um pavimento. O imóvel foi adquirida pelos autores da lide em 17 de setembro de 2019. Atualmente, a unidade imobiliária encontra-se ocupada, tendo seu uso regular compatível com parâmetros previstos em projeto. O estado Figura 2 - Macrolocalização do imóvel objeto da lide. [email protected] (84) 98726-7448 8 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 de conservação que diz respeito às manutenções corretivas e preventivas encontra-se necessitando de reparos simples1. 4.6. Padrão de acabamento e detalhes construtivos Fonte: CUNHA, 2025. A edificação conta com Garagem não coberta, 1 Terraço, 1 Sala de Estar/Jantar, 1 Cozinha, 1 Área de Serviço não coberta, 2 Dormitórios, e 1 Banheiro social, conforme Figura 3. O imóvel está classificado pela sua tipologia construtiva como casa padrão simples2. Trazemos resumidamente na Tabela 1, um resumo dos detalhes construtivos observados in loco. 1 Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico. 2 Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas, inclusive de ambos os lados, satisfazendo a projeto arquitetônico simples, geralmente compostas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha, podendo dispor de dependências externas para serviços e cobertura simples para um veículo. Estrutura simples de concreto e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, revestidas interna e externamente. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de cimento amianto ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. Áreas externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou Figura 3 – Planta baixa do imóvel. [email protected] (84) 98726-7448 9 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 Tabela 1 - Detalhes construtivos da área privativa AMBIENTE PISO PAREDES INETERNAS PAREDES EXTERNAS TETO ESQUADRIAS Garagem. Cimentado ---- ---- ---- ---- Sala, circulação, Dormitórios. Cerâmica Pintura lisa Textura Pintura lisa Madeira e Vidro Cozinha e Banheiro. Cerâmica Pintura Lisa + Cerâmica Textura Pintura lisa Madeira e Vidro Área de Serviço/Terraço Cerâmica ---- Textura +Cerâmica Cobertura sem forro ---- Fonte: CUNHA, 2024. 5. CONCEITOS BÁSICOS DAS NORMAS DE INSPEÇÃO PREDIAL (IBAPE) E PERÍCIAS DE ENGENHARIA (NBR 13752) Com o objetivo de esclarecer as definições utilizadas no presente estudo, em razão deles estarem inseridos em normas técnicas que regem as inspeções e perícias de engenharia na construção civil, apresentamos a seguir alguns conceitos e terminologias utilizados no presente relatório. 5.1. Grau de risco – Critério de classificação das anomalias e falhas constatadas considerando o impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial; 5.2. Impacto quanto ao seu estado, determinando o grau de risco conforme abaixo descrito: • Crítico – Impacto irrecuperável – Pode provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e/ou meio ambiente, perda excessiva de desempenho causando possíveis paralisações, aumento de custo, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização acentuada; • Médio (Regular) – Impacto parcialmente recuperável – Pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuízo à operação direta de sistemas, perda pontual de desempenho (possibilidade de recuperação), deterioração precoce e pequena desvalorização; • Mínimo – Impacto recuperável – Pode causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário. 5.3. Classificação das anomalias encontradas, quanto à sua origem: cerâmica comum. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes, na principal. (IBAPE-SP, 2019, p. 28, item 2.4). [email protected] (84) 98726-7448 10 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 • Endógena - Originária da própria edificação (projeto, materiais e execução). • Exógena – Originária de fatores externos a edificação, provocados por terceiros. • Natural – Originária de fenômenos da natureza (previsíveis, imprevisíveis). • Funcional – Originária do uso. 5.4. Classificação das falhas encontradas, quanto à sua responsabilidade: • Planejamento – decorrentes de falhas de procedimentos e especificações inadequadas do plano de manutenção, sem aderência a questões técnicas, de uso, de operação, de exposição ambiental e, principalmente, de confiabilidade e disponibilidade das instalações, consoante a estratégia de manutenção. • Execução – Associada à manutenção, provenientes de falhas causadas pela execução inadequada de procedimentos e atividades do plano de manutenção, incluindo o uso inadequado dos materiais. • Operacionais – Relativos aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades pertinentes. • Gerenciais – Decorrentes da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção, bem como da falha de execução de obras pós entrega. 5.5. Definições da NBR 13.752 – Perícias de engenharia na construção civil: • Decrepitude – Depreciação de um bem pela idade, no decorrer de sua vida útil, em consequência de sua utilização, desgaste e manutenção normais. • Deterioração – Depreciação de um bem devida ao desgaste de seus componentes ou falhas de funcionamento de sistemas, em razão de uso ou manutenção inadequados. • Mutilação – Depreciação de um bem devido à retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes. • Obsolescência – Depreciação de um bem devido à superação da tecnologia do equipamento ou sistema. 6. DESCRIÇÃO E APRESENTAÇÃO DOS DADOS COLETADOS DURANTE A INSPEÇÃO 6.1. Ressalvas Os dados técnicos e imagens presentes neste estudo foram extraídos em vistoria realizada no dia 17 de abril de 2025, e retratam exclusivamente o que foi identificado naquela oportunidade. Pelas características observadas a inspeção foi definida com NÍVEL 02: “Inspeção Predial realizada em edificações com baixa complexidade técnica, de manutenção e de operação de seus elementos e sistemas construtivos. Normalmente empregada em edificações com planos de manutenção muito simples ou inexistentes.”. (IBAPE:2011). [email protected] (84) 98726-7448 11 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 6.2. Análise geral da inspeção realizada Apresentamos a seguir análises de inconformidades consideradas relevantes. As tabelas são autoexplicativas, com considerações técnicas e classificações com relação à origem, responsabilidades e criticidades referente à imagem em particular, e não à uma situação geral, o que será exposto no final deste Laudo Técnico. 6.2.1. Vedações e revestimentos FONTE: CUNHA, 2025. IMAGEM: 001 NÃO CONFORMIADE: SISTEMA VEDAÇÕES RESIDÊNCIA TÉRREA MOFO E EFLORESCÊNCIA EM PAREDE INTERNA CONSIDERAÇÕES TECNICAS Verifica-se a presença de mofo e desagregação do revestimento (massa e pintura), ocasionada pelo depósito de sais cristalizados (eflorescência) provenientes da ação de umidade ascendente por percolação na alvenaria. A causa provável é a ausência ou a má execução da impermeabilização da edificação. A solução adequada consiste na execução de barreira de impermeabilização nas fundações e rodapés, aliada à recuperação dos revestimentos comprometidos e ao tratamento das áreas afetadas, de modo a eliminar a fonte de umidade e garantir a durabilidade do reparo. C L A S S IF IC A Ç Ã O C R IT IC ID A D EANOMALIA Exógena FALHA Endógena Natural Funcional Planejamento Execução Operacional Gerencial CRÍTICO MÉDIO MÍNIMO Figura 4 - Mofo e Eflorescência [email protected] (84) 98726-7448 12 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 FONTE: CUNHA, 2025. FONTE: CUNHA, 2025. IMAGEM: 003 NÃO CONFORMIADE: SISTEMA VEDAÇÕES RESIDÊNCIA TÉRREA MOFO E EFLORESCÊNCIA EM PAREDE INTERNA CONSIDERAÇÕES TECNICAS Desagregação de revestimento (massa e tinta) pelo depósito de eflorescência proveniente da ação de umidade ascendente por percolação na alvenaria. A causa provável é a ausência ou má execução da impermeabilização da edificação. A solução passa pela execução adequada de barreira de impermeabilização nas fundações e rodapés, aliada à recuperação dos revestimentos comprometidos e ao tratamento das áreas afetadas, garantindo a eliminação da fonte de umidade e a durabilidade do reparo. C L A S S IF IC A Ç Ã O C R IT IC ID A D EANOMALIA Exógena FALHA Endógena Natural Funcional Planejamento Execução Operacional Gerencial CRÍTICO MÉDIO MÍNIMO IMAGEM: 002 NÃO CONFORMIADE: SISTEMA VEDAÇÕES RESIDÊNCIA TÉRREA MOFO E EFLORESCÊNCIA EM PAREDE INTERNA CONSIDERAÇÕES TECNICAS Presença de Mofo e desagregação de revestimento (massa e tinta) pelo depósito de eflorescência proveniente da ação de umidade ascendente por percolação na alvenaria. A causa provável é a ausência ou má execução da impermeabilização da edificação. A solução passa pela execução adequada de barreira de impermeabilização nas fundações e rodapés, aliada à recuperação dos revestimentos comprometidos e ao tratamento das áreas afetadas, garantindo a eliminação da fonte de umidade e a durabilidade do reparo. C L A S S IF IC A Ç Ã O C R IT IC ID A D EANOMALIA Exógena FALHA Endógena Natural Funcional Planejamento Execução Operacional Gerencial CRÍTICO MÉDIO MÍNIMO Figura 5 - Mofo e Eflorescência Figura 6- Mofo e Eflorescência [email protected] (84) 98726-7448 13 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 6.2.2. Esquadria FONTE: CUNHA, 2025. 1.1.1. Estrutural FONTE: CUNHA, 2025. IMAGEM: 005 NÃO CONFORMIADE: SISTEMA ESTRUTURAL RESIDÊNCIA TERREA FISSURAS NA REGIÃO PROXIMA A JANELAS CONSIDERAÇÕES TECNICAS A presença de trincas na parede do quarto, na região próxima à verga da janela, pode estar relacionada a diversos fatores, como mau dimensionamento ou execução do elemento, dilatações térmicas, movimentação da estrutura por recalque de fundação ou sobrecarga na alvenaria. A solução passa pela correta pela execução de reparo compatível, como reforço ou substituição da verga ou simples recomposição do revestimento, de modo a restabelecer a estabilidade e o desempenho da alvenaria. C L A S S IF IC A Ç Ã O C R IT IC ID A D EANOMALIA Exógena FALHA Endógena Natural Funcional Planejamento Execução Operacional Gerencial CRÍTICO MÉDIO MÍNIMO IMAGEM: 004 NÃO CONFORMIADE: SISTEMA ESQUADRIAS RESIDÊNCIA TÉRREA INFILTRAÇÃO EM PEITORIL DE JANELA CONSIDERAÇÕES TECNICAS Constatou-se a presença de manchas e umidade na parede do peitoril da janela do quarto, ocasionadas por infiltração de águas pluviais na região da esquadria. A causa provável da patologia está relacionada ao comprometimento da vedação dos caixilhos da janela, permitindo a percolação da água para o interior da alvenaria. A solução técnica indicada consiste no refazimento da vedação com a utilização de materiais e procedimentos adequados, de modo a restabelecer a estanqueidade e prevenir a recorrência da infiltração C L A S S IF IC A Ç Ã O C R IT IC ID A D EANOMALIA Exógena FALHA Endógena Natural Funcional Planejamento Execução Operacional Gerencial CRÍTICO MÉDIO MÍNIMO Figura 7- Infiltração em peitoril Figura 8 - Fissuras próximo a janela [email protected] (84) 98726-7448 14 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 FONTE: CUNHA, 2025. FONTE: CUNHA, 2025 IMAGEM: 06 NÃO CONFORMIADE: SISTEMA ESTRUTURAL A presença de trincas na parede do quarto, na região próxima à contraverga da janela, pode estar relacionada a diversos fatores, como mau dimensionamento ou execução do elemento, dilatações térmicas, movimentação da estrutura por recalque de fundação ou sobrecarga na alvenaria. A solução passa pela correta pode demandar reforço ou substituição da verga, recuperação da fundação ou simples recomposição do revestimento, de modo a restabelecer a estabilidade e o desempenho da alvenaria. C L A S S IF IC A Ç Ã O CONSIDERAÇÕES TECNICAS C R IT IC ID A D E RESIDÊNCIA TERREA FISSURAS NA REGIÃO PROXIMA A JANELAS ANOMALIA Exógena FALHA Endógena Natural Funcional Planejamento Execução Operacional Gerencial CRÍTICO MÉDIO MÍNIMO IMAGEM: 007 NÃO CONFORMIADE: SISTEMA ESTRUTURAL RESIDÊNCIA TERREA TRINCAS EM ALVENARIA DO MURO DE DIVISA CONSIDERAÇÕES TECNICAS C L A S S IF IC A Ç Ã O C R IT IC ID A D E A presença de trinca vertical na interface entre a alvenaria do terraço e o muro de fechamento pode estar relacionada à sobrecarga proveniente da cobertura do terraço. As causas prováveis incluem recalque da fundação ou execução inadequada da amarração entre as duas alvenarias. A solução pode demandar reforço ou reexecução do amarração das alvenarias e posterior tratamento da trinca com recomposição dos revestimentos afetados ANOMALIA Exógena FALHA Endógena Natural Funcional Planejamento Execução Operacional Gerencial CRÍTICO MÉDIO MÍNIMO Figura 9 - Fissuras próximo a Janela Figura 10 - Trinca em alvenaria do muro de Divisa [email protected] (84) 98726-7448 15 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 Figura 11- Estrutura do telhado apoiada em alvenaria FONTE: CUNHA, 2025 Tabela 2 - Resumo das patologias Fonte: CUNHA, 2025. IMAGEM: 008 NÃO CONFORMIADE: SISTEMA ESTRUTURAL RESIDÊNCIA TERREA ESTRUTURA DE TELHADO DE APOIADA EM ALVENARIA DE PLATIBANDA CONSIDERAÇÕES TECNICAS Verificou-se que a estrutura do telhado está apoiada diretamente sobre a alvenaria, sem a presença de pilares ou vigas de suporte. Essa condição caracteriza falha de concepção e execução construtiva, pois a alvenaria não é dimensionada para suportar cargas concentradas da cobertura. Tal situação compromete a estabilidade e a durabilidade da edificação. A solução adequada consiste na execução de elementos estruturais apropriados, como pilares e vigas de coroamento e posterior recomposição da alvenaria e acabamentos afetados. C L A S S IF IC A Ç Ã O C R IT IC ID A D EANOMALIA Exógena FALHA Endógena Natural Funcional Planejamento Execução Operacional Gerencial CRÍTICO MÉDIO MÍNIMO SUBSISTEMA MÍNIMO MÉDIO CRÍTICO TOTAL VEDAÇÕES E REVESTIMENTOS 3 - - 3 ESQUADRIAS 1 - - 1 ESTRUTURAL 3 1 - 4 TOTAL 7 1 - 8 [email protected] (84) 98726-7448 16 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 7. CONSIDERAÇÕES FINAIS 7.1. DIAGNÓSTICO Após vistoria técnica realizada no imóvel objeto da lide, constatou-se: a) A edificação foi projetada e executada por profissionais com habilitação técnica, conforme demonstram os documentos apresentados, como projeto arquitetônico e certidão de habite-se. b) Foram identificadas oito inconformidades construtivas (mofo/eflorescência em paredes internas, infiltração em peitoril, fissuras próximas a janelas, trincas em muro de divisa e apoio inadequado de telhado sobre alvenaria), sendo sete anomalias endógenas de grau mínimo de criticidade e uma anomalia endógena de grau médio. c) As anomalias verificadas são de origem construtiva e executiva, relacionadas a materiais, acabamentos e execução de serviços, não sendo atribuíveis ao uso dos ocupantes. d) A ocorrência de grau médio refere-se a inconformidade que pode provocar perda de funcionalidade pontual e deterioração precoce, porém passível de recuperação mediante reparos corretivos. e) Não foram constatadas anomalias de grau crítico, ou seja, não existem vícios que comprometam a estabilidade estrutural da edificação ou representem risco iminente à segurança dos usuários. f) Ressalta-se que, durante o período de ocupação, o proprietário realizou algumas intervenções e manutenções no imóvel, tais como: aplicação de piso em área externa, pintura, troca de portas, reforma dos muros externos, construção de edícula e adição de uma caixa d’água de 500 litros. Tais alterações, entretanto, não descaracterizam as anomalias construtivas originais identificadas. 7.2. RECOMENDAÇÕES a) Realização de reparos corretivos simples e localizados, de forma a restabelecer as condições originais de desempenho do imóvel. b) Implementação de um plano de manutenção preventiva básica, conforme orientações de normas técnicas e manuais de uso e conservação, a fim de evitar evolução de patologias. c) Considerar que as inconformidades constatadas, apesar de não comprometerem a segurança da edificação, caracterizam vícios construtivos de origem endógena, que podem ensejar reparos de responsabilidade da construtora/incorporadora. [email protected] (84) 98726-7448 17 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 7.3. CONCLUSÃO Diante do exposto, conclui-se que o imóvel apresenta oito anomalias de origem endógena, em sua maioria de grau mínimo e uma de grau médio, todas relacionadas a vícios construtivos decorrentes de materiais e execução, sem, contudo, comprometer a estabilidade estrutural da edificação ou representar risco à segurança dos ocupantes. Ressalte-se que o proprietário, no período de ocupação, realizou intervenções e manutenções como aplicação de piso em área externa, pintura, troca de portas, reforma de muros, construção de edícula e adição de caixa d’água de 500 litros, sem que tais modificações afastem a responsabilidade pelos vícios construtivos identificados. O custo estimado para a execução dos reparos corretivos necessários perfaz o montante de aproximadamente R$ R$ 11.462,4 (onze mil e quatrocentos e sessenta e dois reais e quarenta centavos), conforme demonstrado no Apêndice I deste laudo. A respostas aos quesitos apresentados pelas partes constam no Apêndice II deste laudo, para melhor organização e clareza do documento. Termos em que, junta-se para os devidos fins. Natal - RN, 11 de setembro de 2025. ________________________________ JATNIEL SANTOS DA CUNHA Engenheiro Civil Perito Judicial (Assinatura Eletrônica) [email protected] (84) 98726-7448 18 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 APÊNDICE I – ESTIMATIVA DE CUSTOS DE REPAROS Com base nas anomalias constatadas durante a vistoria, elaborou-se uma estimativa de custos de reparo utilizando valores médios de mercado, conforme referências do SINAPI – Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (Caixa/IBGE, 2025) e cotações locais. Ressalta-se que os valores apresentados têm caráter meramente estimativo e técnico, não substituindo orçamento executivo a ser elaborado por empresa especializada. Tabela 3 - Estimativa de Custos Item Descrição do serviço Unidade Quantidade estimada Valor unitário (R$) Valor total (R$) 1 Recuperação de fissuras e trincas em paredes/muros (inclui preparo, selagem e pintura) m² 30 55,00 1.650,00 2 Reparos em pintura interna e externa m² 80 40,00 3.200,00 4 Revisão e regularização de esquadrias (ajuste/vedação) un 4 200,00 800,00 5 Revisão do telhado com reforço de apoio em alvenaria m² 20 120,00 2.400,00 8 Revisão e reparo de reboco com repintura m² 25 60,00 1.500,00 — Subtotal estimado 9.552,00 — BDI (20% – encargos, mobilização e administração) 1.910,40 — Valor estimado total R$ 11.462,4 [email protected] (84) 98726-7448 19 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 APÊNDICE II - RESPOSTAS AOS QUESITOS 7.3.1. REQUERENTE Às fls. 445/446, o Requerente apresentou seus quesitos técnicos e não indicou assistente. QUESITO 1: Indicar com exatidão quais são os atuais problemas estruturais do imóvel RESPOSTA: Não foram identificados problemas estruturais que comprometam a estabilidade da edificação. As inconformidades constatadas são predominantemente de natureza construtiva e de acabamento, com grau mínimo ou médio de criticidade, sem risco à segurança dos ocupantes. QUESITO 2: Verificar as atuais condições do muro do imóvel como também se suas medidas estão de acordo com a planta original RESPOSTA: O muro externo apresenta trincas e pontos de deterioração de revestimento. Constatou-se que o proprietário realizou reformas parciais nos muros, alterando a condição original. As dimensões observadas estão compatíveis com o projeto apresentado. QUESITO 3: Verificar qual a atual condição das rachaduras do imóvel RESPOSTA: As rachaduras observadas nas vedações são superficiais (fissuras e trincas) e classificadas como anomalias de grau mínimo, não comprometendo a segurança da edificação. QUESITO 4: Indicar se a caixa d’agua tem a mesma espessura do padrão original da planta RESPOSTA: O projeto arquitetônico aprovado previa a instalação de um reservatório com capacidade de 750 litros. No entanto, o imóvel foi entregue com uma caixa d'água de apenas 500 litros. Atualmente, o proprietário instalou uma segunda caixa de 500 litros para compensar a capacidade divergente, totalizando 1000 litros. QUESITO 5: Informar as condições atuais do telhado do imóvel RESPOSTA: O telhado apresenta apoio sobre alvenaria com necessidade de reforço local, conforme Figura 12 deste laudo. Não há sinais de risco imediato de colapso, sendo necessária intervenção corretiva. QUESITO 6: Informar as atuais condições dos registros da água RESPOSTA: Os registros estão em funcionamento e não apresentaram vazamentos aparentes durante a inspeção. No entanto, é recomendada a manutenção preventiva típica da fase de uso. QUESITO 7: Informar a atual situação do piso do imóvel [email protected] (84) 98726-7448 20 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 RESPOSTA: O piso interno do imóvel apresenta estado de conservação regular. Na área externa, o proprietário realizou a colocação de piso cerâmico, não havendo danos significativos. QUESITO 8: Informar a atual situação do sistema elétrico do imóvel RESPOSTA: Não Foram constatadas falhas em tomadas e interruptores. O sistema elétrico, de forma geral, atende ao uso residencial, mas carece de pequenos reparos corretivos. 7.3.2. REQUERIDO Às fls. 447/449, o Requerido PLANA E URBANISMO apresentou seus quesitos técnicos, não tendo apresentado como assistente técnico MARCELA SILVA DE FARIAS, CREA/RN Nº. 2120452474. QUESITO 1: O imóvel encontra-se com suas características originais? RESPOSTA: Não, o imóvel não se encontra com suas características originais. O proprietário realizou diversas alterações e benfeitorias, como a construção de uma edícula, a reforma dos muros externos e a instalação de uma caixa d'água adicional de 500 litros. QUESITO 2: Em relação às imagens e fatos narrados pela AUTOR na petição inicial, algum serviço de obra foi realizado no imóvel periciado? RESPOSTA: Sim. O proprietário realizou intervenções e manutenções, tais como: aplicação de piso em área externa, pintura, troca de portas, construção de edícula e reforma dos muros externos, além da adição de uma segunda caixa d’água de 500 litros. QUESITO 3 Eventuais serviços realizados nos imóveis vizinhos interferem ou interferiram no terreno periciado? Houve algum dano causado no terreno objeto da perícia? RESPOSTA: Não foram identificados danos no imóvel periciado que possam ser atribuídos a intervenções realizadas em imóveis vizinhos. QUESITO 4: Foram abertas e formalizadas solicitações de assistência técnica para todos os serviços apontados como vícios construtivos? RESPOSTA: O perito não teve acesso a documentos que comprovem formalizações de solicitações de assistência técnica. QUESITO 5 O perito teve acesso ao projeto e memória de cálculo das instalações hidráulicas sobre o dimensionamento do reservatório? RESPOSTA: O perito teve acesso ao projeto arquitetônico, que indica uma capacidade de reservatório de 750 litros. Contudo, a edificação foi entregue com um reservatório de 500 litros. Atualmente, a capacidade total do reservatório é de 1000 litros, devido à instalação de uma segunda unidade de 500 litros pelo proprietário. [email protected] (84) 98726-7448 21 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 QUESITO 6 O perito teve acesso ao projeto ou documento com a área do terreno e/ou do imóvel? RESPOSTA: Sim. Foram analisados o projeto arquitetônico e a certidão de registro do imóvel, que confirmam a área do terreno de 200 m² e a área construída de 58,12 m². QUESITO 7 Foram formalizados os registros das manutenções preventivas de responsabilidade do cliente no imóvel? RESPOSTA: O perito não teve acesso a documentos que comprovem formalizações de registros de manutenções preventivas. QUESITO 8 Foram levados em consideração os prazos de garantias dos materiais e serviços previstos no Manual do Proprietário, no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor? RESPOSTA: A presente perícia foi realizada com base em normas técnicas aplicáveis e nas anomalias constatadas. A análise de prazos de garantia é matéria jurídica e, portanto, alheia à esfera técnica da perícia. QUESITO 9 É possível detectar deterioração no imóvel decorrente da falta de manutenção deste? RESPOSTA: Sim. Há sinais de deterioração decorrente da falta de manutenções corretivas e preventivas, como em rebocos e pinturas. No entanto, essas ocorrências não se confundem com as anomalias de origem endógena (vícios construtivos). QUESITO 10 O imóvel possui, na presente data, algum vício construtivo que impeça a sua utilização regular para fins de moradia? Quais? RESPOSTA: Não. Os vícios construtivos identificados, apesar de existirem, não impedem a utilização regular do imóvel para fins de moradia. QUESITO 11 Existe algum dano estrutural irreparável apto a impedir a sua utilização para fins de residência? Justificar a resposta. RESPOSTA: Não. Conforme item 7.1 deste laudo, não foram encontrados danos estruturais, anomalias de grau crítico ou qualquer dano irreparável que comprometa a segurança e a utilização do imóvel. QUESITO 12 Caso necessário, quais os serviços que precisam ser realizados para que o imóvel seja utilizado como moradia? RESPOSTA: Não há necessidade de serviços emergenciais para que o imóvel seja utilizado como moradia. Os serviços necessários são de reparo e manutenção para restabelecer o desempenho original, conforme detalhado no Apêndice A – Estimativa de Custos de Reparos. Às fls. 436/440, o Requerido ARGO SEGUROS BRASIL S.A. apresentou seus quesitos técnicos, não tendo apresentado como assistente técnico. [email protected] (84) 98726-7448 22 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 QUESITO 1: É possível afirmar que os danos encontrados no imóvel são classificados como danos estruturais caracterizados pelo desmoronamento de sua infraestrutura ou superestrutura, defeitos de impermeabilização e infiltração? RESPOSTA: Não. Conforme diagnóstico pericial, não há danos estruturais, desmoronamento ou ameaça de colapso. No entanto, foram identificados vícios construtivos que resultam em problemas de infiltração e eflorescência. QUESITO 2: Qual foi a causa matriz para o aparecimento dos danos encontrados? RESPOSTA: A causa raiz dos danos está majoritariamente relacionada a vícios construtivos de origem endógena, ou seja, falhas na execução e nos materiais utilizados. QUESITO 3 A construção obedece aos ditames da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT NBR 15.575? RESPOSTA: A edificação foi construída em 2019, quando a NBR 15.575 já estava em vigor. A presente perícia constatou anomalias que indicam a inobservância de alguns requisitos de desempenho, como a falta de estanqueidade em vedações, resultando em infiltrações e mofo. QUESITO 4: O imóvel apresenta ART? RESPOSTA: O perito não teve acesso a ARTs de execução do projeto. O que foi apresentado foi a Certidão de Habite-se, que pressupõe a responsabilidade técnica pela obra. QUESITO 5 O imóvel foi construído de acordo com o projeto aprovado pela Prefeitura? RESPOSTA: Sim, a edificação foi construída em conformidade com o projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura de São Gonçalo do Amarante. A área construída (58,12 m²) e a distribuição interna dos cômodos correspondem ao projeto analisado. QUESITO 6 É possível afirmar que os danos encontrados decorrem exclusivamente da atividade profissional do requerido? RESPOSTA: É possível afirmar que os danos encontrados decorrem, de forma predominante, de anomalias de origem endógena, ou seja, de vícios construtivos relacionados à concepção do projeto, à qualidade dos materiais e/ou à execução da obra. Conforme detalhado neste laudo, as patologias identificadas são características de falhas inerentes à construção. QUESITO 7 É possível que a eventual ocorrência de imprudência, negligência ou imperícia do requerido tenha causado os danos no imóvel? RESPOSTA: A existência de anomalias de origem endógena e vícios construtivos no imóvel, conforme descritos neste laudo, indica a ocorrência de falhas na execução dos serviços e/ou na escolha e aplicação dos materiais. Essas [email protected] (84) 98726-7448 23 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 características técnicas são consistentes com a ausência de boas práticas de engenharia na fase construtiva da edificação. QUESITO 8 O imóvel aparenta condições de estabilidade e solidez? RESPOSTA: Sim. A edificação não apresenta anomalias que comprometam sua estabilidade ou solidez. QUESITO 9 O imóvel apresenta condições de segurança? RESPOSTA: Sim. A edificação não apresenta anomalias que comprometam sua estabilidade ou solidez. QUESITO 10 O imóvel apresenta condições de habitabilidade? RESPOSTA: Sim. O imóvel é habitável, e os vícios construtivos existentes não o tornam inabitável, mas apenas reduzem seu desempenho e valor. QUESITO 11 Há sinais de reforma ou obras? RESPOSTA: Sim, conforme item 7.1, alínea f, foram constatadas reformas e benfeitorias realizadas pelo proprietário. QUESITO 12 É possível afirmar que os danos encontrados decorrem do mau uso, ou má conservação do imóvel? RESPOSTA: Os danos encontrados são de duas naturezas: a) Vícios construtivos (anomalias endógenas): Não decorrem de mau uso ou má conservação, mas de falhas na concepção ou execução. b) Deterioração: Parte das patologias (ex.: pintura deteriorada, reboco solto) pode ser atribuída à falta de manutenções preventivas, que são de responsabilidade do proprietário. QUESITO 13 Pode o Sr. Perito informar o valor necessário para reparos? RESPOSTA: Sim. O valor estimado para os reparos necessários é de 11.462,4 (onze mil e quatrocentos e sessenta e dois reais e quarenta centavos), conforme detalhado no Apêndice I – Estimativa de Custos de Reparos. QUESITO 14 Pede-se ao Sr. Perito mencionar outros pontos que entender relevantes para o correto deslinde da causa. RESPOSTA: O perito ressalta que as anomalias de origem endógena, apesar de não comprometerem a estabilidade estrutural, caracterizam vícios construtivos que impactam o desempenho, a habitabilidade e o valor do imóvel. A ausência de um plano de manutenção preventiva adequado, por parte do proprietário, também contribui para a evolução de algumas patologias, sem, contudo, afastar a responsabilidade pelos vícios de origem. Às fls. 441/444, o Requerido CAIXA SEGURADORA S/A apresentou seus quesitos técnicos, tendo apresentado como assistente técnico, ROMANA ENGENHARIA CIVIL LTDA, inscrito no CREA/RN sob o nº 045635-8. [email protected] (84) 98726-7448 24 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 QUESITO 1: O imóvel vistoriado apresenta danos? Em caso positivo, favor descrever os danos existentes. RESPOSTA: Sim, o imóvel apresenta danos. Os principais danos identificados são: mofo e infiltrações nas paredes internas; rachaduras e fissuras em paredes e muros; telhado apoiado em alvenaria com necessidade de reforço. QUESITO 2: Caso o perito tenha constatado a presença dos danos, favor assinalar em qual dos casos abaixo tais danos podem ser classificados: Incêndio? Explosão? Ameaça de Desmoronamento (Destruição ou Desabamentos de Paredes, Viga ou elemento estrutural)? Desmoronamento Parcial? Desmoronamento Total? Destelhamento? Inundação ou Alagamento? Outros? Descrever. RESPOSTA: Os danos se classificam como "Outros". Tratam-se de anomalias endógenas (vícios construtivos), manifestadas por infiltrações, mofo, fissuras e falhas de acabamento e execução. QUESITO 3 Em caso de ocorrência de alagamento ou inundação, existem características de repetitividade? RESPOSTA: Não foram identificadas ocorrências de alagamento ou inundação no imóvel. As infiltrações constatadas são decorrentes de falhas de estanqueidade da própria construção. QUESITO 4: Em qual das hipóteses abaixo, pode-se afirmar como a causa dos Danos existentes no imóvel vistoriado? Evento de Causa Externa? Vício de Construção? Uso ou Desgaste? Falta de Conservação? Outros? Descrever. RESPOSTA: Os danos são decorrentes de "Vício de Construção" (anomalias endógenas), que são as causas primárias dos problemas. Algumas manifestações, como a deterioração de reboco e pintura, também são agravadas por "Falta de Conservação" e uso normal. QUESITO 5 Os danos descritos estão localizados em área acrescida ou alterada? Caso afirmativo, descrever: RESPOSTA: Os danos e vícios construtivos descritos no laudo não estão localizados nas áreas acrescidas (edícula, piso externo e muros reformados) ou alteradas pelo proprietário, mas no corpo preexistente da edificação. [email protected] (84) 98726-7448 25 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 QUESITO 6 Os danos descritos decorrem da construção do acréscimo ou de alteração realizada no imóvel? Caso afirmativo, descrever: RESPOSTA: Não. Os danos de origem construtiva, como as infiltrações e fissuras, são preexistentes e não decorrem das benfeitorias realizadas pelo proprietário. QUESITO 7 Há necessidade de desocupar o imóvel? Caso afirmativo, Existem medidas de emergência que possam evitar a desocupação imediata do imóvel? RESPOSTA: Não. Não há necessidade de desocupar o imóvel, pois as anomalias constatadas não representam risco iminente de colapso estrutural ou de segurança para os ocupantes. QUESITO 8 A segurança de terceiros está ameaçada pela situação atual do imóvel? RESPOSTA: Não. A segurança de terceiros não está ameaçada pela situação atual do imóvel, uma vez que não foram identificados problemas estruturais de grau crítico. QUESITO 9 Existe possibilidade de agravamento de danos? RESPOSTA: Sim. A falta de reparos adequados nos vícios construtivos identificados, somada à ausência de um plano de manutenção preventiva, pode levar ao agravamento progressivo das patologias ao longo do tempo. QUESITO 10 Foi tomada pelo Segurado (Morador) alguma medida de proteção do imóvel? RESPOSTA: Sim. Conforme verificado na vistoria, o proprietário realizou intervenções como pintura e reparos pontuais, que podem ser considerados medidas de proteção e manutenção corretiva. QUESITO 11 Qual o custo para reparar os danos do Imóvel? RESPOSTA: O custo estimado para reparação dos danos é de R$ 11.462,4 (onze mil e quatrocentos e sessenta e dois reais e quarenta centavos), conforme detalhado no Apêndice I – Estimativa de Custos de Reparos deste laudo. QUESITO 12 É possível afirmar que os danos encontrados decorrem do mau uso, ou má conservação do imóvel? RESPOSTA: Não. As anomalias de origem endógena (vícios construtivos) não decorrem de mau uso ou má conservação. No entanto, a evolução de algumas patologias, como deterioração de pintura e revestimento, é agravada pela falta de um plano de manutenção preventiva de responsabilidade do proprietário. QUESITO 13 Na hipótese da existência de danos, os mesmos são recentes ou antigos? O perito saberia informar, desde quando os danos existem? RESPOSTA: Com base no histórico da edificação (cerca de 6 anos de idade) e na natureza dos danos (vícios construtivos), é possível afirmar que as anomalias são antigas. No entanto, sem um acompanhamento técnico contínuo, não é possível precisar a data exata de seu aparecimento. [email protected] (84) 98726-7448 26 Engenheiro Civil JATNIEL CUNHA CREA RN 211963878-0 8. REFERÊNCIAS ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro. 2012. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13752. Perícias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro. 1996. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 15575-1: Edificações habitacionais – Desempenho Parte 1: Requisitos gerais. Rio de Janeiro. 2013. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Norma de Inspeção Predial Nacional. São Paulo. 2012. Disponível em https://ibape- nacional.com.br/biblioteca/wp- content/uploads/2012/09/norma_de_inspecao_predial.pdf. Acesso em: 09 de setembro 2025. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Valores De Edificações de Imóveis Urbanos. São Paulo. 2012. http://www.ibape-sp.org.br/adm/upload/uploads/1622144809-1571834643- VEIU_0410__baixa.pdf. Acesso em: 09 de setembro 2025.

15/09/2025, 00:00

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