Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MOSSORÓ Processo 0801497-55.2024.8.20.5106 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Polo ativo: FRANCISCO GERVASIO LEMOS DE SOUSA Polo passivo: ASAFE HOLDING E PARTICIPACOES LTDA: 45037277000127, ASAFE HOLDING E PARTICIPACOES LTDA: SENTENÇA I - RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE ajuizada por FRANCISCO GERVÁSIO LEMOS DE SOUSA em face de ASAFE HOLDING E PARTICIPAÇÕES LTDA., todos qualificados. A parte autora alegou que as partes firmaram instrumento particular de promessa de compra e venda de um apartamento localizado em Canoa Quebrada/CE pelo montante de R$ 550.000,00. Sustentou que a forma de pagamento consistia em 19 parcelas representadas por cheques, sendo a primeira de R$ 370.000,00 e as demais de R$ 10.000,00 cada. Narrou que o adimplemento da primeira prestação não ocorreu na data aprazada, tampouco no prazo de tolerância avençado. Aduziu que a demandada agiu de má-fé ao sustar a compensação de todas as cártulas entregues como garantia. Com base nisso, postulou, no mérito, a declaração de rescisão do contrato por culpa da ré, a confirmação da posse definitiva e a condenação da requerida ao pagamento de taxa de ocupação mensal em R$ 4.260,17 (quatro mil duzentos e sessenta reais e dezessete centavos), desde a imissão até a efetiva devolução, além dos ônus sucumbenciais. Foi deferida a tutela de urgência para determinar a reintegração de posse em favor do autor (ID 113978500), fundamentada na probabilidade do direito e no perigo de dano evidenciado pela falta de pagamento e débitos condominiais. A parte demandada apresentou petição (ID 114110532), ocasião em que alegou que a posse exercida é "velha", pois reside no local com sua família há mais de um ano, o que impediria a liminar. Advogou que o contrato possui cláusula de irretratabilidade e que o pagamento estava condicionado ao levantamento de valores em processo judicial em trâmite em São Paulo, o qual sofreu atrasos por recursos de terceiros. Afirmou que o autor invadiu o imóvel e retirou pertences de forma arbitrária antes do ajuizamento da ação, levando a registrar boletins de ocorrência. Decretada revelia na decisão de ID 121723328. Designou-se audiência de instrução e julgamento, oportunidade em que se colheu o depoimento pessoal da parte autora e procedeu-se à oitiva virtual da testemunha arrolada pela ré (ID 151184080). Encerrada a instrução, a parte autora apresentou alegações finais por memoriais no ID 153521507. É o que havia a relatar. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Com o intuito de evitar futuros embargos declaratórios, esclareço que o julgador não se encontra obrigado a rebater, um a um, os argumentos alegados pelas partes, uma vez que atende os requisitos do § 1º, IV, do artigo 489 do Código de Processo Civil se adotar fundamentação suficiente para decidir integralmente a controvérsia, utilizando-se das provas, legislação, doutrina e jurisprudência que entender pertinentes à espécie. A controvérsia central consiste em verificar se o inadimplemento da ré justifica a resolução contratual e a retomada do imóvel. A legislação civil estabelece que a parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a resolução do contrato, cabendo indenização por perdas e danos (art. 475, CC). No caso, a cláusula segunda do contrato vinculou a compensação dos cheques ao levantamento de valores em São Paulo, mas a cláusula terceira estipulou um prazo de tolerância final até agosto de 2023. Ultrapassado este marco sem o pagamento, a mora configurou-se de pleno direito, tornando a posse injusta. O princípio da boa-fé objetiva (art. 422, CC) exige comportamento ético e cooperativo. A conduta da requerida em sustar todos os cheques e permanecer no imóvel sem efetuar qualquer depósito, mesmo após o prazo de tolerância, viola a função social do contrato e o equilíbrio econômico da transação. Permitir que o devedor utilize um bem sem pagar a devida compensação prejudica injustamente o credor e incentiva o descumprimento proposital das obrigações. O Judiciário deve impedir que o inadimplemento se torne vantajoso, garantindo que os contratos sejam respeitados. No caso em exame, a parte autora demonstrou que a ré não honrou sequer a primeira parcela e agiu de modo a impedir a compensação dos títulos. Por outro lado, a parte demandada justificou o atraso em fatos de terceiros, os quais não podem ser opostos ao vendedor após o prazo final de tolerância livremente pactuado. Entendo que o pleito resolutório deve prosperar. A manutenção do vínculo contratual após anos de inadimplência geraria um enriquecimento sem causa da ré. Decretada a rescisão, as partes devem retornar ao estado anterior. No que tange à indenização pela utilização do bem, a chamada taxa de fruição, esta possui natureza indenizatória. Ela serve para compensar o proprietário pelo tempo em que o comprador ocupou o imóvel sem a devida contraprestação. Como a ré usufruiu do imóvel por longo período sem pagar, é devida a taxa de fruição. Nesse mesmo sentido: CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUÍZO DE CONFORMIDADE DE TESE REPETITIVA NA ORIGEM. INVIÁVEL APRECIAÇÃO NESTA CORTE SUPERIOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. UTILIZAÇÃO DO BEM. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. REVISÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. A jurisprudência desta corte afirma que o Tribunal de origem, ao exercer o juízo de conformidade com a aplicação de tese repetitiva ao caso concreto, o faz em caráter exclusivo e definitivo, de modo que se torna inviável a reapreciação dessas matérias nesta Corte Superior, sob pena de ineficácia do instituto implantado pela Lei 11.672/2008, considerando, inclusive, que houve ratificação da decisão de admissibilidade com a apreciação do agravo interno interposto na origem. 2. A jurisprudência desta corte superior é pacífica no sentido de que a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência. 3. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático- probatório dos autos, o que é vedado ao STJ, em recurso especial, por esbarrar no óbice das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2187602 SP 2022/0251619-1, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 02/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2023) Desse modo, para o período de ocupação compreendido até o marco de 20/03/2023, deve prevalecer o disposto na Cláusula Segunda, Parágrafo Quinto do contrato, que prefixou a indenização pelo uso do imóvel no montante de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais). Por se tratar de valor livremente pactuado entre as partes para o período de eventual desistência, tal quantia deve ser mantida em respeito à autonomia da vontade. Contudo, para o intervalo de tempo em que a compradora permaneceu na posse do imóvel após o referido prazo, a manutenção de um valor fixo seria insuficiente para compensar a privação do bem, gerando um prejuízo injusto ao vendedor. Assim, a partir de 21/03/2023 até a efetiva desocupação, a taxa de fruição passa a ser regida pelo parâmetro da razoabilidade, sendo fixada em 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, ao julgar caso semelhante, fixou que o patamar justo e proporcional para essa taxa é de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, conforme se observa no precedente abaixo: "É razoável e proporcional a fixação da taxa de fruição em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, conforme jurisprudência dominante e diretrizes da Lei nº 13.786/2018." (TJRN, Apelação Cível nº 0846395-56.2019.8.20.5001, Rel. Des. Roberto Francisco Guedes Lima, julgado em 30/09/2025). Dessa forma, a fim de garantir o equilíbrio entre as partes e evitar punições desproporcionais, a fixação de 0,5% ao mês é medida que se impõe, reprimindo o inadimplemento sem permitir o lucro injusto de qualquer um dos lados. III - DISPOSITIVO
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para: 1. DECLARAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva da ré. 2. CONFIRMAR a tutela de urgência deferida e consolidar a reintegração definitiva do autor na posse do imóvel, com os demais direitos decorrentes de sua propriedade. 3. CONDENAR a ré ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel, observando-se a seguinte transição: a) O valor fixo de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), referente à utilização do bem até a data de 20/03/2023, conforme estabelecido na Cláusula Segunda, Parágrafo Quinto do contrato; b) Taxa mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato (R$ 550.000,00), devida a partir de 21/03/2023 até a data da efetiva desocupação e reintegração de posse. Sobre os valores devidos, incidirá atualização monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a contar do vencimento de cada obrigação (para a parcela fixa, considera-se 20/03/2023; para as parcelas mensais, o último dia de cada mês de ocupação). Os juros de mora, incidentes desde a citação (ou do vencimento, para as parcelas que vencerem no curso do processo), serão calculados pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), deduzindo-se o índice de atualização monetária (IPCA) acumulado no período, conforme dispõe o art. 406, § 1º, do Código Civil (com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024). Condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no art. 85, §2º, do CPC. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos em definitivo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Mossoró/RN, data da assinatura eletrônica. (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06) UEFLA FERNANDA DUARTE FERNANDES Juíza de Direito