Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Apelante: Capuche Empreendimentos Imobiliários Ltda Advogado: Victor Barros Braga dos Anjos
Apelante: Polo Capital Securitizadora S/A Advogado: Maria Luiza de Araújo Lima Leite e outro Apelada: Francimar Maria Cunha Tavares Advogado: Helainy Cristina Pereira Araújo Dantas Relator: Desembargador Dilermando Mota Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO. JUROS DE MORA. I. Caso em Exame: - Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, determinando a devolução de 80% dos valores pagos pelo comprador. II. Questão em Discussão: - As questões em discussão consistem em saber: (i) se as empresas rés possuem legitimidade passiva; (ii) se é devida a rescisão contratual por desistência do comprador; (iii) qual o percentual de retenção adequado dos valores pagos; e (iv) se é devida taxa de fruição. III. Razões de Decidir: - As empresas rés, como partes da cadeia de fornecimento do imóvel, são consideradas fornecedoras para fins de aplicação do CDC, possuindo legitimidade passiva. - É cabível a rescisão contratual por desistência do comprador, não se aplicando o Tema 1095 do STJ, que trata de inadimplemento. - O percentual de retenção de 20% dos valores pagos é adequado, em conformidade com a jurisprudência do STJ e desta Corte. - A taxa de ocupação deve corresponder a 1% sobre o valor do imóvel durante o período de mora, nos termos do art. 37-A da Lei 9.514/97. - Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1002 do STJ. IV. Dispositivo: - Provimento parcial dos recursos. ____________ Dispositivos relevantes citados: Lei 9.514/97, art. 37-A; CC, art. 286; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp 2.257.915/CE, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 14.8.2023; STJ, AgInt no REsp 2.123.204/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24.6.2024; STJ, Tema 1002. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer e dar parcial provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste. RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0801980-45.2014.8.20.0124 Polo ativo POLO CAPITAL SECURITIZADORA S.A. e outros Advogado(s): MARIA LUIZA DE ARAUJO LIMA LEITE, DANIEL RODRIGUES RIVAS DE MELO registrado(a) civilmente como DANIEL RODRIGUES RIVAS DE MELO, ELLEN CAROLINE ARAUJO DANTAS CRUZ, VICTOR BARROS BRAGA DOS ANJOS, JOSE MAURICIO DE ARAUJO MEDEIROS, MURILO SIMAS FERREIRA, LUCAS RAFAEL PESSOA DANTAS CARDOSO, ANGELO HENRIQUE FARIAS DE MEDEIROS Polo passivo FRANCIMAR MARIA CUNHA TAVARES Advogado(s): HELAINY CRISTINA PEREIRA ARAUJO DANTAS Apelações Cíveis nº 0801980-45.2014.8.20.0124
Trata-se de Apelação Cíveis interpostas pela Capuche Empreendimentos Imobiliários Ltda e pela Polo Capital Securitizadora S/A em face de sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim que, nos autos do processo nº 0801980-45.2014.8.20.0124, ajuizado por Francimar Maria Cunha Tavares, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, determinando a rescisão do contrato de compra e venda, reintegrando a Polo Capital Securitizadora na posse do imóvel, condenando as empresas rés a devolverem 80% dos valores pagos pela parte autora (ora apelada), bem como impôs à autora, caso ficasse demonstrada a sua posse sobre o imóvel, a responsabilidade pelo pagamento de IPTU, taxa condominial e taxa de ocupação, pelo período em que esteve na posse do bem. No seu recurso (ID 8170034), a CAPUCHE EMPRENDIMENTOS narra que firmou com o autor um "instrumento particular de contrato de compra e venda, de financiamento imobiliário, de alienação fiduciária em garantia, emissão de cédula de crédito imobiliário e outros pactos" referente ao imóvel 704-A do empreendimento Sun Happy, e que, utilizando-se da prerrogativa prevista na cláusula 5 do referido contrato, cedeu o crédito decorrente do mencionado instrumento à POLO CAPITAL. Afirma que, conforme documento de pag. 98/99 dos autos, o crédito em questão já havia sido cedido desde o ano de 2013, tendo sido a apelada notificada por meio de AR em 12/11/2013, tratando-se de fato incontroverso, uma vez que o referido documento sequer foi alvo de impugnação em sede de réplica. Argumenta que a possibilidade da cessão de crédito estava expressamente prevista no instrumento firmado pela apelada, sendo desnecessária nova intimação nos termos dos arts. 35 e 28, da Lei n. 9.514/97, aduzindo que é de comum conhecimento o fato de ser plenamente possível, no âmbito dos contratos relativos à aquisição de unidades imobiliárias, a cessão do crédito financiado. Assevera que, sendo incontroversa a cessão do crédito à PÓLO CAPITAL, é indubitável que todos os direitos e obrigações decorrentes do imóvel e do contrato objeto da lide são de titularidade da CESSIONÁRIA, não remanescendo direito ou interesse jurídico da contestante na presente demanda, defendendo, portanto, sua ilegitimidade passiva, haja vista que os resultados, positivos ou negativos, advindos da presente demanda não poderão ser por si suportados sob qualquer aspecto, mas tão somente pelo autor e pela atual CESSIONÁRIA dos direitos decorrentes do contrato. Menciona que a sentença se mostra contraditória ao reconhecer que a detentora do crédito é a corré Pólo Capital e lhe conferir a restituição da posse do imóvel, contudo, condena a empresa apelante na restituição dos valores contratuais de forma solidária, alegando que tal entendimento foge dos parâmetros de razoabilidade, fere a segurança jurídica e evidencia imensa onerosidade à empresa Capuche, posto que lhe é imposta uma obrigação que fora outrora cedida por meio de instrumento formal a terceiro. Impugna a decisão que acolheu o pleito autoral de rescisão de um contrato de alienação fiduciária em garantia, devidamente registrado, argumentando que tal assertiva afasta-se do campo da validade, uma vez que o Princípio da Especialidade determina que a lei específica afasta a aplicação da norma genérica, defendendo que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de Alienação Fiduciária em Garantia cujo registro tenha sido realizado de modo a restringir ao contrato a aplicação das disposições constantes à Lei nº 9.514/97. Aduz que o art. 22 da Lei de Alienação Fiduciária disciplina que a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel, afirmando que, quando se trata de alienação fiduciária, não há que se falar em compromisso ou promessa, mas, sim, de um contrato de compra e venda perfeito com efetivo acréscimo patrimonial para o contratante. Alega que o contrato de alienação fiduciária não pode ser desfeito por mero ato unilateral e que a Lei estabelece apenas três formas de extinção do contrato: por quitação da dívida (Art. 25 da Lei 9.514/97), por dação em pagamento (caso o devedor não consiga quitar o saldo devedor e haja concordância do credor), ou por consolidação da propriedade fiduciária com a retomada do imóvel pelo credor em caso de inadimplemento contratual (Art. 26). Questiona a aplicação dos juros moratórios, argumentando que não há mora, uma vez que a obrigação de restituição originou-se apenas a partir da sentença, citando entendimento fixado pelo STJ no julgamento dos recursos repetitivos (REsp 1.740.911), que concluiu que o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente-vendedor de imóvel em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente-comprador, deve ser a partir do trânsito em julgado da sentença. Ao final, requer o provimento do recurso para (1) que sejam acolhidos os argumentos da recorrente, reformando a sentença recorrida em todos os seus termos, extinguindo as condenações atualmente impostas à apelante, sendo procedida a inversão da sucumbência, por ser medida de Justiça, bem como que (2) seja concedido ao presente recurso o efeito prequestionatório no que diz respeito à impossibilidade de rescisão do contrato de alienação fiduciária em garantia cujo registro encontra-se devidamente comprovado nos autos, devendo o acórdão motivar, expressamente, o eventual entendimento divergente. No seu recurso (ID 8170041), a POLO CAPITAL narra que a ação carece de interesse, sob o argumento de que a cessão de crédito, referente à transação realizada originalmente pela autora e a Capuche, ocorreu antes do ajuizamento, e que a consumidora teria ciência expressa da transferência, destacando que, por se tratar de contrato com cláusula de garantia de alienação fiduciária, e havendo a consolidação da propriedade em favor da apelante, o pedido de rescisão se mostra “juridicamente impossível no presente caso”. Questiona a decretação da rescisão do contrato, explicando que, havendo inadimplemento contratual – o que, em sua ótica, deu-se por culpa exclusiva da autora – deve-se observar o procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, com a realização de execução extrajudicial perante o órgão registral competente. No que diz respeito à devolução dos valores pagos, entende que deve ser realizada na forma do art. 27, §§ 4º e 5º, da Lei 9.514/97, e não na forma definida pelo juízo sentenciante. Em relação à taxa de ocupação, assevera que deve corresponder a um por cento do valor do imóvel, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel, tomando como base o art. 37-A da Lei nº. 9.514/97. Ao final, pede o provimento do recurso para que seja acolhida a prejudicial de mérito, carência da ação por falta de interesse, extinguindo o feito sem resolução do mérito. Subsidiariamente, requer revogação da rescisão contratual, bem como que a devolução dos valores ocorra na forma do art. 27, §§ 4º e 5º, da Lei 9.514/97. Subsidiariamente, pugna pela alteração da forma de cálculo da taxa de ocupação, aplicando-se o art. 34-A da Lei nº.9.514/1997. Contrarrazões apresentadas (ID’s 8170048, 8170051, 8170055). O Ministério Público se manifestou pelo não interesse no feito (ID 8393913). É o relatório. VOTO De início, rejeito a preliminar de não conhecimento parcial do apelo interposto pela Capuche, formulada nas contrarrazões da Polo Capital, na medida em que a questão relativa à legitimidade processual é matéria de ordem pública, a qual pode ser conhecida em qualquer grau de jurisdição, até mesmo de ofício. Cito precedente do STJ: “Das questões relativas à legitimidade de parte, por se tratar de uma das condições da ação e, consequentemente, matéria de ordem pública, pode-se conhecer a qualquer tempo e grau de jurisdição” (AgInt no AREsp n. 2.283.015/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024). Logo, preenchidos os pressupostos, conheço dos recursos. Inicialmente, entendo que as teses de ilegitimidade arguidas pelos apelantes não merecem prosperar. É importante salientar, inicialmente, que a Capuche, na qualidade de vendedora do imóvel e parte integrante do contrato de compra e venda com financiamento, possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Tal legitimidade decorre do fato de que a empresa assumiu obrigações contratuais perante a apelada, e, portanto, deve responder por eventuais inadimplementos ou danos decorrentes dessas obrigações. No que tange à Polo Capital, a situação é um pouco mais complexa, mas a legitimidade também pode ser estabelecida. A Polo Capital adquiriu o crédito oriundo do contrato de compra e venda com financiamento firmado entre a Capuche e a apelada, significando que assumiu a posição de credora no contrato, substituindo a Capuche nessa qualidade. O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 286, permite expressamente a cessão de crédito, salvo se o contrário resultar das leis, da natureza da obrigação ou da convenção com o devedor. No caso em tela, não há indicação de que a lei, a natureza da obrigação ou uma convenção com o devedor proíba a cessão do crédito. Portanto, a Polo Capital, como cessionária do crédito, tem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Ademais, no caso de obrigação decorrente de fato do produto ou do serviço, a responsabilidade será solidária entre todos os fornecedores envolvidos na cadeia de fornecimento. Cito precedente desta Corte em situação semelhante: EMENTA: CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PREJUDICIAL DE MÉRITO: LEGITIMIDADE PASSIVA DAS EMPRESAS RÉS (CAPUCHE E POLO MULTISETORIAL). CESSÃO DE CRÉDITO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO CEDENTE QUANTO AOS ATOS PRATICADOS DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO. PERTINÊNCIA SUBJETIVA DA CESSIONÁRIA, A QUAL PASSOU A SER A NOVA CREDORA DO CONTRATO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO. NULIDADE SUSCITADA DE OFÍCIO: SENTENÇA EXTRA PETITA. PLEITO DE NULIDADE DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS QUE NÃO FOI OBJETO DA AÇÃO. (...). DESPROVIDO O RECURSO DA CAPUCHE E PROVIDO PARCIALMENTE O RECURSO DA POLO MULTISETORIAL (APELAÇÃO CÍVEL, 0113054-21.2014.8.20.0001, Des. Dilermando Mota, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 31/07/2024, PUBLICADO em 09/08/2024) Desse modo, tanto a Capuche quanto a Polo Capital, como partes da cadeia de fornecimento do imóvel, podem ser consideradas fornecedoras para fins de aplicação do Código de Defesa do Consumidor e, consequentemente, têm legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Isso posto, cinge-se o mérito recursal em perquirir se a apelada faz jus ao recebimento de 80% dos valores pagos em razão da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária. Preambularmente, necessário destacar a inaplicabilidade do Tema 1095 do STJ, uma vez que o presente caso trata de rescisão unilateral por desistência do comprador, e não inadimplemento. Cito precedente de minha relatoria sobre o tema: EMENTA: CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095. DISTINGUISH. RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS (TEMA 577 DO STJ). APELANTE, PROMITENTE VENDEDOR, QUE DEVE RESTITUIR 75% DOS VALORES PAGOS PELO APELADO, ORA PROMITENTE COMPRADOR. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. ÍNDICE DA CORREÇÃO MONETÁRIA. PREVISÃO NO CONTRATO QUANTO AO IGPM MAIS 1% AO MÊS. DEVER DE OBSERVÂNCIA. JUROS DE MORA QUE INCIDEM A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1002 DO STJ). PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO (APELAÇÃO CÍVEL, 0802308-48.2016.8.20.5121, Des. Dilermando Mota, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 11/10/2023, PUBLICADO em 16/10/2023) No que pertine a fixação do percentual determinado, em casos como o dos autos, o Superior Tribunal de Justiça tem definido como razoável para o ressarcimento das despesas administrativas usuais, um percentual de retenção em favor da promitente vendedora de até 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas pelo promitente comprador, senão vejamos: “A orientação da Segunda Seção desta Corte é pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%” (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.257.915/CE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 17/8/2023) Logo, a fim de evitar enriquecimento ilícito por qualquer dos contratantes, tenho como adequada ao presente caso, a retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago pelo promitente comprador, entendimento este que se coaduna com a jurisprudência desta Corte: EMENTA: CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. JUSTIÇA GRATUITA. DEFERIMENTO TÁCITO. AUSÊNCIA DE PRONUNCIAMENTO JUDICIAL QUANTO AO PEDIDO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS (TEMA 577/STJ). RETENÇÃO DE 20%. IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR DO IMÓVEL. COMPRADOR QUE SE IMITIU NA POSSE. AUTOR QUE SUCUMBIU MINIMAMENTE. INCIDÊNCIA DO ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, CPC. SENTENÇA PARCIAL MODIFICADA. RECURSOS CONHECIDOS, PROVIDO O DO AUTOR E PARCIALMENTE PROVIDO O DO RÉU (APELAÇÃO CÍVEL, 0100484-52.2015.8.20.0135, Des. Dilermando Mota, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 20/10/2023, PUBLICADO em 23/10/2023) No que diz respeito aos juros moratórios, o STJ definiu, no julgamento do Tema 1002, que “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. Dessa forma, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, devendo haver modificação da sentença nesse ponto. Noutro pórtico, e considerando que a rescisão ocorreu por iniciativa do comprador, é legal a previsão de taxa de ocupação de 1% sobre o valor do imóvel durante o período de mora, nos termos do art. 37-A da Lei 9.514/97. No entanto, registre-se que a taxa de fruição é devida pelo período em que o devedor inadimplente ocupar o bem. Portanto, será apurado na liquidação de sentença o momento em que a apelada ocupou o bem estando inadimplente, sendo este o norte do marco inicial e final. Logo, a taxa de fruição deve corresponder a 1% sobre o valor do imóvel durante o período de mora. Cito julgado do STJ: “(...) é legal a previsão de taxa de ocupação de 1% sobre o valor do imóvel durante o período de mora, nos termos do art. 37-A da Lei 9.514/97 (...)” (AgInt no REsp n. 2.123.204/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 27/6/2024). Forte nessas razões, entendo que a sentença merece parcial reforma.
Ante o exposto, dou parcial provimento aos recursos para determinar que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, bem como determinar que a taxa de ocupação corresponda a 1% sobre o valor do imóvel durante o período de mora. Deixo de aplicar o art. 85, § 11, CPC, uma vez que a majoração dos honorários sucumbenciais pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente, não sendo cabível nos casos de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação (Tema 1059 do STJ). É como voto. Desembargador Dilermando Mota Relator L Natal/RN, 8 de Abril de 2025.