Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0800959-28.2020.8.20.5102 Polo ativo MARIA DO CARMO BRAZ Advogado(s): FERNANDA FENTANES MOURA DE MELO Polo passivo FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL e outros Advogado(s): WILSON SALES BELCHIOR Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA REPRESENTANTE DO FUNDO. EXTINÇÃO DO PROCESSO POR ILEGITIMIDADE PASSIVA. PREMATURIDADE. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROCESSUAL. SENTENÇA CASSADA. RECURSO PROVIDO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada em face do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, representado pelo Banco do Brasil S/A, acolheu preliminar de ilegitimidade passiva da instituição financeira e extinguiu o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC. A autora sustenta que adquiriu imóvel no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – Faixa 1 e que a unidade apresenta vícios construtivos, defendendo que o banco, na qualidade de representante do FAR e agente executor do programa habitacional, possui legitimidade para responder pela demanda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A questão em discussão consiste em definir se o Banco do Brasil S/A possui legitimidade passiva para responder, como representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, por pretensões decorrentes de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que instituições financeiras não respondem por vícios construtivos quando atuam exclusivamente como agentes financiadores, limitando-se à concessão de crédito ao adquirente. 4. A situação jurídica se modifica quando a instituição financeira desempenha funções que ultrapassam o mero financiamento, participando da gestão, execução ou fiscalização de programas habitacionais, hipótese em que pode integrar a cadeia de fornecimento do produto habitacional. 5. No âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, especialmente nas operações vinculadas ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, a legislação e os atos normativos atribuem às instituições financeiras oficiais diversas atribuições operacionais, como análise técnica e jurídica dos empreendimentos, formalização contratual, acompanhamento da execução das obras e representação judicial e extrajudicial do fundo. 6. Nessas circunstâncias, não é juridicamente adequado reconhecer de forma automática a ilegitimidade passiva da instituição financeira sem a análise das particularidades do empreendimento e da relação jurídica estabelecida com o adquirente. 7. A extinção prematura do processo impede a adequada verificação da efetiva participação da instituição financeira na estrutura do empreendimento e na relação jurídica discutida, o que demanda regular instrução processual. 8. A jurisprudência pátria admite a legitimidade passiva do agente financeiro que atua como operador ou representante do FAR em demandas que discutem vícios construtivos em imóveis vinculados ao programa habitacional. IV. DISPOSITIVO E TESE: 9. Recurso provido. 10. Tese de julgamento: 1. A instituição financeira que atua como representante ou agente operador do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida pode possuir legitimidade passiva para responder por pretensões relacionadas a vícios construtivos em imóvel adquirido no programa. 2. É prematura a extinção do processo por ilegitimidade passiva da instituição financeira quando a verificação de sua atuação no empreendimento habitacional demanda análise das circunstâncias fáticas e documentais da relação jurídica. ACÓRDÃO ACORDAM os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso e dar-lhe provimento, para cassar a sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, reconhecer a legitimidade passiva da parte demandada e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para regular prosseguimento do feito, nos termos do voto da Relatora, que integra este acórdão. RELATÓRIO Apelação Cível interposta por MARIA DO CARMO BRAZ em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Ceará-Mirim/RN, nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada em desfavor do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR, representado pelo BANCO DO BRASIL S/A. Na origem, a autora alegou ter adquirido imóvel inserido em empreendimento habitacional vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida, sustentando que a unidade residencial apresentaria vícios construtivos que comprometeriam sua adequada utilização e segurança. Em razão disso, requereu a condenação da parte demandada à realização dos reparos necessários no imóvel, bem como ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, além da exibição de documentos contratuais relacionados ao empreendimento. Regularmente processado o feito, sobreveio sentença na qual o magistrado singular acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva do Banco do Brasil S/A, ao fundamento de que a instituição financeira teria atuado apenas como agente financiador do empreendimento, não possuindo responsabilidade direta pela execução da obra ou por eventuais vícios construtivos do imóvel. Em consequência, extinguiu o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, mantendo, contudo, o benefício da gratuidade judiciária concedido à autora. Irresignada, MARIA DO CARMO BRAZ interpôs recurso de apelação, no qual sustenta, em síntese, que o Banco do Brasil S/A não atua, na espécie, como mero agente financiador, mas como representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e agente executor do Programa Minha Casa, Minha Vida, possuindo atribuições relacionadas à gestão, contratação e fiscalização dos empreendimentos habitacionais vinculados ao programa. Defende, assim, a existência de legitimidade passiva da instituição financeira, à luz da legislação que disciplina o programa habitacional e dos atos normativos administrativos que regulamentam sua execução. Com base nesses fundamentos, requer a reforma da sentença, a fim de que seja afastada a extinção do processo e determinado o regular prosseguimento da demanda para análise do mérito. Apresentadas contrarrazões, a parte recorrida pugna pela manutenção integral da sentença, reiterando a tese de que a instituição financeira não possui responsabilidade por eventuais vícios construtivos do imóvel, porquanto sua atuação se limitaria à concessão do financiamento habitacional. É o relatório. VOTO Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação interposta. Conforme relatado,
trata-se de Apelação Cível interposta por MARIA DO CARMO BRAZ contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Ceará-Mirim/RN, nos autos do processo nº 0800959-28.2020.8.20.5102, que, em ação ajuizada em face do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR, representado pelo BANCO DO BRASIL S/A, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela instituição financeira e extinguiu o feito sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Sustenta a apelante, em síntese, que a sentença deve ser reformada sob o argumento de que a demanda não foi proposta contra o Banco do Brasil S/A na condição de simples mutuante. Afirma que a instituição financeira figura no polo passivo na qualidade de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, no âmbito de contrato vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida – Faixa 1, cuja disciplina normativa atribui à instituição financeira oficial federal papel relevante na operacionalização e execução do programa habitacional. Defende, assim, que a atuação do banco ultrapassa a de mero agente financiador, alcançando atribuições relacionadas à gestão e execução do empreendimento, circunstância que justificaria o reconhecimento de sua legitimidade passiva para responder pela demanda. Pois bem. A controvérsia devolvida a esta instância recursal restringe-se a definir se o BANCO DO BRASIL S/A detém legitimidade passiva para responder, na condição de representante do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR, por pretensões indenizatórias decorrentes de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. A análise da questão demanda a correta compreensão da posição jurídica ocupada pela instituição financeira no contexto dos empreendimentos habitacionais vinculados ao referido programa federal. Com efeito, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que as instituições financeiras não respondem, em regra, por vícios construtivos de imóveis quando atuam exclusivamente como agentes financiadores, limitando-se à concessão de crédito ao adquirente. Nessa hipótese, a responsabilidade pela qualidade da obra e pela solidez da construção recai sobre a construtora ou incorporadora responsável pela edificação do empreendimento. Todavia, a situação se altera quando a instituição financeira atua além da mera concessão do financiamento, assumindo funções relacionadas à gestão, execução ou fiscalização de programas habitacionais, circunstância que a insere na cadeia de fornecimento do produto habitacional e pode ensejar sua responsabilização perante o adquirente. No âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, especialmente nas operações vinculadas ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, a atuação das instituições financeiras oficiais não se restringe, necessariamente, ao papel de simples mutuante. Ao contrário, o modelo institucional estabelecido pela legislação que disciplina o programa habitacional atribui a tais entidades diversas atribuições operacionais, que podem incluir a análise técnica e jurídica dos empreendimentos, a formalização de contratos, o acompanhamento da execução das obras e a representação judicial e extrajudicial do fundo. Nesse contexto, não se mostra juridicamente adequado reconhecer, de forma automática e abstrata, a ilegitimidade passiva da instituição financeira antes da adequada análise das circunstâncias concretas do caso e da natureza da relação jurídica estabelecida no empreendimento habitacional. No caso dos autos, a autora sustenta que o imóvel foi adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – Faixa 1, vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial, sendo o Banco do Brasil S/A responsável pela representação do fundo e pela operacionalização do empreendimento. À luz dessas alegações, a extinção prematura do processo por ilegitimidade passiva impede o exame aprofundado da efetiva participação da instituição financeira na estrutura do empreendimento e na relação jurídica estabelecida com a adquirente. Nessas circunstâncias, afigura-se precipitada a conclusão adotada na sentença recorrida. A aferição da legitimidade passiva deve considerar as particularidades da atuação da instituição financeira no empreendimento habitacional específico, o que, em regra, demanda a regular instrução do processo e a análise dos documentos contratuais e administrativos que regem a operação. A jurisprudência pátria, inclusive no âmbito dos tribunais estaduais, tem reconhecido que, nas demandas envolvendo imóveis vinculados ao Fundo de Arrendamento Residencial, a instituição financeira que atua como agente operador ou representante do fundo pode figurar legitimamente no polo passivo das ações que discutem vícios construtivos, justamente em razão da natureza da sua atuação no programa habitacional. Sobre o tema: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO DO BRASIL S.A. QUANDO ATUA COMO REPRESENTANTE DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. DANO MATERIAL E DANO MORAL CONFIGURADOS. CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO DO DEMANDANTE. DESPROVIMENTO DO RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA.I. CASO EM EXAME1. Apelações cíveis interpostas contra sentença em ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. O autor pleiteia o reconhecimento da legitimidade passiva do Banco do Brasil S.A. e sua responsabilização solidária com a construtora pelos danos causados. O Banco do Brasil, por sua vez, sustenta sua ilegitimidade passiva e a inexistência de responsabilidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há duas questões em discussão: a) definir se o Banco do Brasil S.A. possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos em imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida; b) verificar a configuração dos requisitos da responsabilidade civil por defeitos na construção do imóvel e a adequação do valor da indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR3. O Banco do Brasil S.A. não atuou como mero agente financeiro, mas como representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), assumindo, nessa condição, a função de agente executor de políticas públicas habitacionais para famílias de baixa renda, nos termos do art. 6º-A, III, da Lei nº 11.977/2009, o que lhe confere legitimidade passiva ad causam.4. A jurisprudência do STJ estabelece que a instituição financeira responde solidariamente por vícios construtivos quando extrapola a atuação meramente financeira e participa da execução das políticas públicas habitacionais, como na gestão do FAR (AgInt no REsp 1.646.130/PE).5. O laudo pericial judicial identificou falhas estruturais relevantes no imóvel, decorrentes de erro de projeto, execução e uso de materiais inadequados, que comprometem a habitabilidade e segurança da residência, configurando vício oculto e risco à integridade dos moradores.6. A responsabilidade civil objetiva decorre da má prestação do serviço, nos termos dos arts. 14 e 18 do Código de Defesa do Consumidor, sendo irrelevante a demonstração de culpa do fornecedor.7. O dano moral está configurado diante da frustração legítima do comprador, que adquiriu imóvel novo e foi surpreendido com defeitos graves, comprometendo a finalidade essencial da moradia digna, superando os limites do mero aborrecimento.8. A fixação da indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00 observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, conforme orientação do STJ no julgamento do REsp 1.374.284/MG.IV. DISPOSITIVO9. Recurso conhecido e provido do demandante e conhecido e desprovido do Banco do Brasil S.A.-----------------Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC, arts. 156, 373, II e 85, §11; CDC, arts. 6º, VI, 14 e 18; Lei nº 11.977/2009, art. 6º-A, III.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 30.08.2018; STJ, AgRg no REsp 1.522.725/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 16.02.2016; STJ, REsp 590.385/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 05.10.2004; STJ, AgInt no REsp 1.356.723/RO, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 16.06.2016; STJ, REsp 1.374.284/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 27.08.2014. [...]. (TJRN, APELAÇÃO CÍVEL, 0817653-94.2019.8.20.5106, Des. JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 21/08/2025, PUBLICADO em 21/08/2025) Dessa forma, a solução processual adotada na origem — consistente na extinção do processo sem resolução do mérito por ilegitimidade passiva — revela-se inadequada para a adequada solução da controvérsia, uma vez que impede a apreciação do mérito da demanda e a verificação das circunstâncias fáticas que envolvem a execução do empreendimento. Assim, a sentença deve ser desconstituída, a fim de que o feito tenha regular prosseguimento perante o juízo de origem, possibilitando-se a análise completa da relação jurídica estabelecida entre as partes e a eventual responsabilização pelos vícios construtivos alegados. Diante desse cenário, impõe-se o reconhecimento da legitimidade passiva do BANCO DO BRASIL S/A, na qualidade de representante do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL, para fins de prosseguimento da demanda.
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer da apelação e dar-lhe provimento, para cassar a sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, reconhecendo a legitimidade passiva da parte demandada e determinando o retorno dos autos ao juízo de origem para regular prosseguimento do feito, com apreciação do mérito da demanda. É como voto. Desembargadora Maria de Lourdes Azevêdo Relatora Natal/RN, 30 de Março de 2026.