Cumprimento de sentença 0821099-37.2016.8.20.5001 - TJRN

Cumprimento de sentença 0821099-37.2016.8.20.5001 - TJRN | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0821099-37.2016.8.20.5001 Polo ativo C & F NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado(s): LUCIANE OTTO, GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA, THIAGO JOSE DE ARAUJO PROCOPIO, IVIS GIORGIO TAVARES BARROS DIAS, RODRIGO FONSECA ALVES DE ANDRADE Polo passivo ANA PAULA AMORIM DOS SANTOS Advogado(s): KLICIA FERNANDES NOBRE EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. IMOBILIÁRIA. MERA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO JURÍDICO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Natal, que afastou a preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária C & F Negócios Imobiliários Ltda. e a responsabilizou solidariamente pelo contrato de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento "Condomínio Residencial West Village". II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a imobiliária C & F Negócios Imobiliários Ltda. possui legitimidade passiva para responder às obrigações decorrentes do contrato firmado entre a parte autora e as demais empresas demandadas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A imobiliária atuou apenas como intermediadora do negócio jurídico, limitando-se a aproximar as partes contratantes e prestar informações sobre o imóvel, mediante pagamento de comissão de corretagem, sem participar da execução do contrato de compra e venda ou do financiamento bancário. 4. A responsabilidade solidária de fornecedores no Código de Defesa do Consumidor exige participação direta e essencial na relação de consumo, o que não se verifica no caso concreto. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e de diversos Tribunais estaduais firmou entendimento de que a imobiliária intermediadora não responde pelo inadimplemento contratual da incorporadora ou pela frustração do financiamento, salvo comprovação de conduta culposa ou dolosa, inexistente nos autos. 6. A Súmula 543 do STJ estabelece que, na resolução do contrato de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas ocorre integralmente apenas quando há culpa exclusiva do promitente vendedor, sem atribuir responsabilidade à imobiliária. 7. O art. 13 do Código de Defesa do Consumidor prevê a responsabilidade do comerciante apenas em hipóteses específicas, que não se aplicam ao caso. 8. A manutenção da imobiliária no polo passivo impõe-lhe um ônus indevido, sem amparo normativo, justificando a extinção do processo em relação a ela, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A imobiliária que atua apenas como intermediadora da compra e venda de imóvel não possui legitimidade passiva para responder pelas obrigações do contrato, salvo comprovação de conduta culposa ou dolosa. 2. A responsabilidade solidária de fornecedores no Código de Defesa do Consumidor exige participação direta e essencial na relação jurídica de consumo. 3. A ilegitimidade passiva da imobiliária justifica a extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, VI; CDC, art. 13. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJRN, AgInt n. 0805944-83.2021.8.20.0000; TJ-GO, AC n. 54128473020228090051; TJ-RJ, APL n. 00570577920168190205; TJ-PR, AC n. 0033665-27.2016.8.16.0001. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, por unanimidade de votos, conhecer do recurso de apelação e dar-lhe provimento, nos termos do voto do relator, parte integrante deste acórdão. RELATÓRIO Trata-se de apelação cível interposta por C & F NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra a sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial da ação ajuizada por ANA PAULA AMORIM DOS SANTOS em desfavor da apelante e das empresas PAIVA GOMES PROMONATAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e PAIVA GOMES & COMPANHIA S/A, determinando a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a restituição do valor de R$ 48.095,62 (quarenta e oito mil noventa e cinco reais e sessenta e dois centavos), acrescido de correção monetária e juros, condenando-as ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de compensação por danos morais. Registre-se que as empresas demandas foram igualmente condenadas ao pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais fixados em 10% sobre o valor da condenação. Registre-se que foi reconhecida a ocorrência da prescrição em relação à parcela inerente à comissão de corretagem. Na sentença (ID 6286321), o Juízo a quo registrou que a apelante (C & F NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.) falhou na intermediação junto à instituição financeira, impedindo a consumação do financiamento pela parte autora, o que ensejou a rescisão do contrato e a necessidade de restituição dos valores pagos. Fundamentou sua decisão na aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, destacando que a relação jurídica estabelecida entre as partes configura relação de consumo, sendo aplicáveis os princípios da vulnerabilidade e da boa-fé objetiva. O Juízo afastou a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela imobiliária C & F NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., sob o argumento de que esta participou ativamente da negociação e da formalização do contrato, sendo responsável pela intermediação do negócio entre as partes. Também rejeitou a alegação de prescrição do direito de ação relativo à rescisão contratual e à restituição de valores pagos, sob o fundamento de que a violação contratual permaneceu vigente até a propositura da ação. No mérito, entendeu que a rescisão do contrato era devida por culpa das empresas demandadas, uma vez que elas não forneceram a documentação necessária para viabilizar o financiamento bancário da autora junto à Caixa Econômica Federal. Destacou que a responsabilidade pela viabilização do financiamento cabia à vendedora e à intermediadora, sendo estas responsáveis por garantir as condições necessárias para a conclusão do negócio. O Juízo a quo fundamentou também sua decisão na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a qual estabelece que, em casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio. Além disso, entendeu que a frustração do negócio imobiliário causou à parte autora sofrimento emocional e abalo psicológico, justificando a condenação ao pagamento de compensação por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), quantia que considerou razoável e proporcional ao prejuízo experimentado. Por fim, condenou as empresas demandadas em custas processuais e em honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Em suas razões (ID 6286323), a empresa apelante (C & F NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.) sustentou que não possuía responsabilidade pelo insucesso do financiamento bancário, uma vez que atuou apenas como intermediadora do negócio. Alegou, ainda, que a imobiliária não poderia ser responsabilizada pela restituição das quantias pagas, pois tais valores não foram incorporados ao seu patrimônio. Aduziu, também, que a sentença contrariou entendimentos jurisprudenciais que afastam a responsabilidade solidária de imobiliárias nesse tipo de situação. Em suas contrarrazões (ID 6286324), a apelada afirmou que os apelantes contribuíram para a frustração do negócio, uma vez que não providenciaram a documentação necessária para a concretização do financiamento, requerendo, ao final, o desprovimento do recurso interposto. Registre-se que estes autos não foram remetidos à Procuradoria de Justiça uma vez que o presente feito versa, exclusivamente, sobre direito individual disponível. É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço da apelação. Com efeito, evidencia-se o cabimento do recurso, a legitimação para recorrer, o interesse recursal, a inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer, bem como a tempestividade, a regularidade formal, havendo sido recolhido o preparo recursal (ID 6286325). Em que pesem os fundamentos expostos nas razões do presente recurso de apelação, há de ser parcialmente reformada a sentença proferida pelo Juízo da 15ª Vara Cível da Comarca de Natal, para extinguir o processo, sem resolução de mérito, em relação tão somente à apelante C & F NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em face de sua ilegitimidade passiva ad causam, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Por oportuno, há de se registrar que não foi conhecida a apelação interposta pelas empresas PAIVA GOMES & COMPANHIA S/A e KOSMOS INCORPORAÇÕES LTDA. (Id 6286327), nos termos dos arts. 1.007 c/c art. 932, III, ambos do Código de Processo Civil, havendo sido operacionalizado o respectivo trânsito em julgado (Id 24410842). No presente caso, a controvérsia recursal cinge-se à análise da responsabilidade da imobiliária C & F NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. no contrato firmado entre a parte autora e as demais empresas demandadas, Paiva Gomes Promonatal Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Paiva Gomes e Cia Ltda., para aquisição de unidade imobiliária no empreendimento "Condomínio Residencial West Village". A sentença recorrida afastou a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida pela apelante, sob o fundamento de que a imobiliária teria participado do processo de intermediação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, devendo, portanto, responder solidariamente pelas obrigações do contrato. Entretanto, tal entendimento não há de ser mantido. A imobiliária atuou unicamente como intermediadora do negócio jurídico, limitando-se à aproximação entre as partes contratantes e à prestação de informações sobre o imóvel e as condições de aquisição, mediante pagamento de comissão de corretagem. Não há nos autos elementos que demonstrem a participação da apelante na execução do contrato de compra e venda ou qualquer obrigação assumida em relação ao financiamento bancário, não havendo se beneficiado acerca dos pagamentos das parcelas inerentes à quitação do empreendimento. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade solidária de fornecedores decorre da participação direta e essencial na relação jurídica de consumo, o que não se verifica no caso concreto. O Superior Tribunal de Justiça, em diversos julgados, tem consolidado o entendimento de que a imobiliária intermediadora não pode ser responsabilizada pelo inadimplemento contratual da incorporadora ou pela frustração do financiamento imobiliário, salvo quando comprovada conduta culposa ou dolosa, o que não se verifica nos autos. Ademais, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer integralmente quando há culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Em nenhuma hipótese se reconhece a responsabilidade solidária da imobiliária, cuja função se restringe à corretagem. O próprio Código de Defesa do Consumidor estabelece, em seu art. 13, que o comerciante somente responde solidariamente nos casos em que o fabricante, o construtor, o produtor ou o importador não puderem ser identificados, o que não se aplica ao presente caso, visto que as empresas responsáveis pelo empreendimento são perfeitamente identificáveis. Art. 13. O comerciante é igualmente responsável, nos termos do artigo anterior, quando: I – O fabricante, o construtor, o produtor ou o importador não puderem ser identificados; II – O produto for fornecido sem identificação clara do seu fabricante, produtor, construtor ou importador; III – Não conservar adequadamente os produtos perecíveis. No caso dos autos, inexiste qualquer fundamento jurídico que justifique a permanência da apelante no polo passivo da demanda. Dessa forma, a manutenção da imobiliária no processo impõe-lhe um ônus indevido, sem respaldo normativo, razão pela qual deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva ad causam, com a consequente extinção do feito em relação a ela, sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Sobre a matéria, é da jurisprudência: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DECISÃO QUE DEFERIU O PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA PARA DETERMINAR QUE A PARTE RÉ PROCEDA À DEVOLUÇÃO DE 75% DOS VALORES JÁ PAGOS PELA PARTE AUTORA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. IMOBILIÁRIA. EMPRESA QUE NÃO FIGURA NA RELAÇÃO PROCESSUAL. INTERMEDIADORA DA NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES. OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO AFASTADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. 1. No presente caso, numa análise perfunctória, própria deste momento processual, compreendo assistir razão à recorrente, eis que, observando o pacto em discussão nos autos (105947405 dos autos originários), constato que a empresa imobiliária não figura na relação negocial, e que a responsabilização pela restituição de valores em decorrência de rescisão contratual unilateral, por desistência, é do promitente vendedor constante no instrumento contratual.2. Desse modo, figurando na qualidade de intermediadora da negociação entre as partes, a agravante não pode figurar em demanda que busca a rescisão do ajuste por desistência, pois, como ressaltado anteriormente, não fez parte do contrato.3. Precedentes (TJRN, AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 0805944-83.2021.8.20.0000, Rel. Desª. Maria Zeneide, Segunda Câmara Cível, j. 17/09/2021; TJRN, APELAÇÃO CÍVEL n. 0837274-09.2016.8.20.5001, Gab. Des. Amaury Moura Sobrinho, Terceira Câmara Cível - Juiz convocado Dr. João Afonso Pordeus, j. 20/10/2020)4. Agravo de instrumento conhecido e provido. (AGRAVO DE INSTRUMENTO, 0815316-85.2023.8.20.0000, Desª. Sandra Elali, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 10/05/2024, PUBLICADO em 13/05/2024) EMENTA: Apelação Cível. Ação de rescisão contratual e devolução de quantias pagas c/c obrigação de fazer/não fazer. Ilegitimidade passiva da imobiliária. O processo é instrumento de afirmação do direito material, razão pela qual não se admite que qualquer pessoa postule a solução de uma crise jurídica que lhe é estranha, na medida que não afeta em nenhum grau a sua esfera de interesses. Neste contexto, se a empresa requerida/apelada atuou como mera administradora e intermediária da compra e venda e não integrou propriamente o contrato, evidente sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda originária. Apelação conhecida e desprovida. (TJ-GO - AC: 54128473020228090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). ANA CRISTINA RIBEIRO PETERNELLA FRANÇA, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. UNIDADE IMOBILIÁRIA COMERCIAL. ALEGAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA NO QUE DIZ À DATA APRAZADA PARA ENTREGA DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA DEMANDADA (CORRETORA DE IMÓVEIS). MERA INTERMEDIADORA DA RELAÇÃO JURÍDICA PACTUADA, QUE SEQUER FIGURA NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELAS OBRIGAÇÕES DECORRENTES DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. ART. 485, VI DO CPC/2015. SENTENÇA REFORMADA. 1. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Discussão acerca de negócio jurídico de compra e venda de sala comercial, não se enquadrando os autores no conceito final de consumidor, na medida em que a aquisição do imóvel se daria com vistas ao implemento de atividade econômica empresária ou obtenção de aluguel. Precedente; 2. Na hipótese, pretendem os autores a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e devolução dos valores pagos, bem como indenização por dano moral, com fundamento na inadimplência da promitente vendedora quanto à data aprazada para entrega da unidade imobiliária; 3. Evidente a ilegitimidade passiva da recorrente (corretora), que exerceu nítida e exclusiva atividade intermediadora do negócio, aproximando a parte autora e a promitente vendedora para a efetiva celebração do contrato, tanto que recebeu valores exclusivamente a título de comissão de corretagem. Provas coligidas aos autos que demonstram que o contrato de promessa compra e venda foi entabulado exclusivamente com terceiro, não tendo a corretora ingerência no negócio jurídico referente à incorporação e seu inadimplemento; 4. Promitente vendedora que sequer consta do polo passivo da demanda, haja vista a desistência da parte autora que resultou na extinção do feito sem julgamento do mérito em relação a ela. Sentença que não pode prejudicar terceiros que não participaram do processo. Art. 506 do CPC/2015; 5. Reconhecida a ilegitimidade passiva da ré, deve ser extinto o feito sem resolução do mérito na forma do art. 485, VI do CPC/2015; 6. Recurso provido. (TJ-RJ - APL: 00570577920168190205, Relator: Des(a). LUIZ FERNANDO DE ANDRADE PINTO, Data de Julgamento: 30/09/2020, VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/10/2020) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO DE CONTRATO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA A SER CONSTRUÍDA. ATRASO NA ENTREGA. EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE 120 DIAS (PRAZO DE TOLERÂNCIA) PREVISTO NO CONTRATO. AUSÊNCIA DE PROVA DE EVENTUAL EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. ATUAÇÃO LIMITADA À INTERMEDIAÇÃO DO CONTRATO. RESCISÃO DEVIDA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS (SÚMULA 543 DO STJ). IMÓVEL ADQUIRIDO ANTES DA FINALIZAÇÃO DA OBRA. CORREÇÃO MONETÁRIA CALCULADA PELO INCC. RETENÇÃO DE 25% (VINTE POR CINCO) DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE DEU POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. COMPRA E VENDA QUE NÃO SE CONCRETIZOU. DANOS MORAIS INDEVIDOS. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO DA APELANTE THÁ PRONTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS S.A PROVIDO E DA APELANTE CHANTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-PR 0033665-27.2016.8.16.0001 Curitiba, Relator: Carlos Mansur Arida, Data de Julgamento: 09/12/2019, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/12/2019) Diante do exposto, conheço do apelo e dou-lhe provimento, para declarar a ilegitimidade passiva ad causam em relação à empresa apelante - C & F NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, extinguindo o processo, sem resolução de mérito tão somente em relação à referida imobiliária, mantendo as condenações em relação às demais empresas demandadas. É como voto. Natal/RN, data de registro no sistema. JUIZ CONVOCADO ROBERTO GUEDES RELATOR 18 Natal/RN, 17 de Fevereiro de 2025.

20/03/2025, 00:00

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Partes do Processo(14)

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de petição

Publicado Intimação em 28/04/2026.

Publicado Intimação em 28/04/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/04/2026

Expedição de Outros documentos.

Indeferido o pedido de ANA PAULA AMORIM DOS SANTOS

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de petição

Publicado Intimação em 06/02/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/02/2026

Expedição de Outros documentos.

Ato ordinatório praticado

Expedição de Outros documentos.

Publicado Intimação em 21/01/2026.

Todas as movimentações(193)

Todos os documentos(40)