Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0859923-55.2022.8.20.5001 Polo ativo ROY AABERG e outros Advogado(s): ABNER LOPES FURTADO Polo passivo KLEITON TAVARES DANTAS Advogado(s): EMANUELL CAVALCANTI DO NASCIMENTO BARBOSA, CAIO FREDERICK DE FRANCA BARROS CAMPOS EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA DO ADQUIRENTE. COBRANÇA DE ALUGUÉIS PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. FIXAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ordinária para rescindir contrato de compra e venda de imóvel por culpa do réu, condenando-o ao pagamento de multa contratual e ressarcimento de encargos, com compensação de valores e distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia consiste em determinar se é devida a condenação ao pagamento de aluguéis pelo período em que o réu permaneceu na posse do imóvel sem adimplir as parcelas contratuais, bem como a forma de fixação do respectivo valor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A permanência do adquirente no imóvel após o inadimplemento contratual, sem a devida contraprestação, configura ocupação indevida, sendo vedado o enriquecimento sem causa. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cobrança de aluguéis pelo período de ocupação do imóvel, ainda que rescindido o contrato, independentemente de quem deu causa ao desfazimento do negócio. 5. A fixação do valor dos aluguéis deve ocorrer em fase de liquidação de sentença, considerando os parâmetros de mercado e o período efetivo de ocupação, com posterior compensação de valores. 6. Inexiste bis in idem na cumulação de cláusula penal com a cobrança de aluguéis, por possuírem naturezas jurídicas distintas. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para reconhecer o direito à percepção de aluguéis pelo período de ocupação do imóvel sem contraprestação, a serem apurados em liquidação de sentença, mantidos os demais termos da sentença. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884 e 927. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.613.613/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, julgado em 12/06/2018; STJ, EDcl nos EDcl no AgRg nos EDcl no REsp nº 790.903/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, julgado em 07/10/2014; STJ, AgRg no AREsp nº 394.466/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, julgado em 03/12/2013; TJRN APELAÇÃO CÍVEL, 0829395-72.2021.8.20.5001, Des. JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 03/04/2026, PUBLICADO em 05/04/2026 ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade de votos, conhecer e prover parcialmente o recurso, nos termos do voto da Relatora. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível (Id. 34853767) interposta por Roy Aaberg, Thor Birger Aaberg e Trond Morten Hoff Aavik contra sentença (Id. 34853753) proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Natal, nos autos do processo nº 0859923-55.2022.8.20.5001, em ação ordinária ajuizada em desfavor de Kleiton Tavares Dantas. A decisão recorrida julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão contratual por culpa do réu, condenando-o ao pagamento da multa contratual estipulada em 20% sobre o valor total da transação, bem como ao ressarcimento de danos materiais relativos a débitos de IPTU e despesas condominiais, além de determinar a compensação de valores pagos pelo réu e fixar honorários advocatícios e custas processuais em proporção de 70% para os autores e 30% para o réu. Nas razões recursais (Id. 34853767), sustentam, em suma, que a sentença merece reforma quanto a possibilidade de pagamento de alugueis no período em que o apelado esteve no imóvel, isto é: “determinar a condenação do apelado ao pagamento dos danos materiais causados no imóvel, o que será apurado na fase de liquidação da sentença, como também o pagamento do aluguel pelo uso do imóvel durante os 33 (trinta e três) meses, no valor de R$ 82.500,00 (oitenta e dois mil e quinhentos reais).”. Finalmente, requer o provimento do apelo. Preparo pago (Id. 34853768 e 34853769). Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (Id. 34853772). Redistribuição do feito por prevenção (Id. 35088701). Oportunizado as partes transacionarem, declinaram (Id. 36260705). É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. Cinge-se o mérito recursal em aferir a possibilidade de condenação do réu, ora apelado, quanto ao não pagamento de aluguel enquanto residente no imóvel objeto de rescisão do contrato de compra e venda. Pois bem. Diante da resolução do contrato por culpa do adquirente, não se pode dar margem ao enriquecimento ilícito, eis que permaneceu no imóvel nos períodos em que deixou de adimplir com as parcelas, usufruindo de todos os seus benefícios. Penso que tem parcial razão os recorrentes. Ora, se trata de ocupação indevida do imóvel sem que haja a devida contraprestação aos então vendedores. Ademais, segundo o STJ e esta Corte de Justiça, mesmo em casos de rescisão contratual, os alugueres são devidos por aquele que ocupar o imóvel durante o período de vigência do contrato de promessa de compra e venda: “RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.
Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos valores pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram. 3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional. 4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. 5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. 6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta. 7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional. 8. Recurso especial não provido.” (STJ - REsp n.º 1.613.613/RJ - Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva - 3ª Turma – j. em 12/6/2018 - destaquei). “PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRADIÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INEXISTÊNCIA. REQUALIFICAÇÃO JURÍDICA DOS FATOS. SUCUMBÊNCIA. DISTRIBUIÇÃO. USO DO IMÓVEL ANTES DA RESCISÃO CONTRATUAL. VALOR LOCATÍCIO.1. A contradição que dá ensejo aos embargos de declaração é a interna, ou seja, aquela que se verifica entre as premissas ou entre estas e a conclusão do julgado embargado. 2. A atribuição de efeitos jurídicos distintos aos fatos assentados pelas instâncias ordinárias não é incompatível com o recurso especial. 3. Tendo sido determinada a devolução integral do valor pago pelo imóvel, o valor locatício durante o período em que foi utilizado por força do contrato de compra e venda rescindido deve ser calculado, em fase de liquidação de sentença, para o efeito de abatimento do valor da indenização devida à autora, a fim de evitar enriquecimento ilícito. 4. Embargos de declaração da Ford Motor rejeitados. Embargos de declaração do Banco Ford acolhidos em parte".(STJ - EDcl nos EDcl no AgRg nos EDcl no REsp 790.903/RJ - Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti – Quarta Turma – j. em 07/10/2014 – destaquei). AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS EM RAZÃO DO USO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE BIS IN IDEM COM CLÁUSULA PENAL. 1. Não há se falar em bis in idem na condenação ao pagamento dos aluguéis cumulada com cláusula penal. O pagamento de aluguéis é devido não porque se enquadram estes na categoria de perdas e danos decorrentes do ilícito, mas por imperativo legal segundo o qual a ninguém é dado enriquecer-se sem causa à custa de outrem. 2. Agravo regimental não provido”. (STJ - AgRg no AREsp 394.466/PR - Relator Ministro Luís Felipe Salomão – 4ª Turma – j. em 03/12/2013 – destaquei). Apelação Cível n.° 0829395-72.2021.8.20.5001.Apte/apda: G5 Planejamentos e Execuções Ltda.Advogado: Dr. Fernando Lucena Junior.Apte/apdo: Sílvio Spilere Matias.Advogado: Dr. Rogério Airton Viana de Lima.Relator: Desembargador João Rebouças Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 25%. ALUGUERES NO PERÍODO DE OCUPAÇÃO. APURAÇÃO EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RESPONSABILIDADE POR IPTU E TAXAS APÓS A POSSE. DANOS MORAIS E MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DOS RECURSOS.I. CASO EM EXAME1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, reconheceu o desfazimento de contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, discutindo-se a responsabilidade pelo rompimento contratual, a restituição das parcelas pagas, eventual indenização por danos morais e materiais, a cobrança de aluguéis pelo período de ocupação do imóvel, bem como a distribuição das custas e honorários.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há quatro questões em discussão: a) definir se houve inadimplemento da construtora capaz de justificar indenização por danos materiais e morais; b) estabelecer a quem se imputa a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda; c) determinar a forma e o percentual de restituição das parcelas pagas pelo comprador; e d) verificar a possibilidade de cobrança de aluguéis e retenção de tributos e taxas referentes ao período de posse do imóvel.III. RAZÕES DE DECIDIR3. Afasta-se a alegação de inadimplemento da construtora, pois o comprador não produziu prova da suposta ausência de infraestrutura prometida, enquanto a empresa apresentou elementos que demonstram a entrega das áreas comuns do empreendimento.4. Conclui-se que a rescisão contratual decorre do inadimplemento do adquirente, que permaneceu por longo período sem adimplir as parcelas pactuadas, circunstância incompatível com a alegação de culpa da construtora.5. Aplica-se a orientação firmada pelo STJ no julgamento do REsp 1.300.418/SC e consolidada na Súmula 543, segundo a qual, na resolução do contrato por culpa do comprador, admite-se a restituição imediata e parcial das parcelas pagas, com retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso.6. Considera-se razoável a retenção de 25% dos valores pagos, a fim de ressarcir despesas administrativas e operacionais da construtora e evitar enriquecimento sem causa do adquirente.7. Reconhece-se que a utilização do imóvel pelo comprador sem o pagamento das parcelas gera obrigação de pagamento de aluguéis pelo período de ocupação, por força da vedação ao enriquecimento sem causa.8. Determina-se que o valor dos alugueres seja apurado em fase de cumprimento de sentença, considerando o valor locatício de mercado para imóvel de natureza equivalente e o período de efetiva posse.9. Estabelece-se que o adquirente responde pelo pagamento de IPTU, taxas condominiais e demais encargos incidentes após a imissão na posse do imóvel, admitindo-se a compensação desses valores com o montante a ser restituído.10. Mantém-se a sucumbência recíproca, pois ambas as partes foram vencedoras e vencidas nos seus pedidos principais.IV. DISPOSITIVO11. Recursos conhecidos e parcialmente providos.________Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, VIII, 18, 42, parágrafo único, e 53; CC, arts. 205 e 475; CPC, arts. 86 e 373, I.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.300.418/SC (Tema repetitivo), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 13.11.2013; STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.613.613/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 12.06.2018; STJ, AgRg no AREsp 394.466/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 03.12.2013; STJ, EDcl nos EDcl no AgRg nos EDcl no REsp 790.903/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 07.10.2014; STJ, REsp 590.385/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 05.10.2004; STJ, Tema 1002. ACÓRDÃOVistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas.Acordam os Desembargadores da Segunda Turma da Terceira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento parcial aos recursos, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste. (APELAÇÃO CÍVEL, 0829395-72.2021.8.20.5001, Des. JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 03/04/2026, PUBLICADO em 05/04/2026) No presente caso, ao contrário do que entendem os recorrentes, não há como se estabelecer um valor fixo para os alugueres, os quais devem ser conhecidos na fase de cumprimento de sentença, inclusive quanto ao período em que o adquirente/apelado ocupou o imóvel sem a devida contraprestação pecuniária. Face ao exposto, conheço e dou provimento parcial ao recurso quanto aos alugueres pelo período em que o adquirente deteve a posse do imóvel sem a devida contraprestação pecuniária (pagamento das parcelas), estes devem ser conhecidos por ocasião do cumprimento sentença, bem como o seu valor, que deve refletir o mercado imobiliário para imóveis dessa natureza, devidamente atualizado, compensando-se estes com o montante a ser devolvido. Mantém-se a sentença atacada nos seus demais termos. É como voto. Desembargadora Berenice Capuxú Relatora Natal/RN, 4 de Maio de 2026.