Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0808802-27.2023.8.20.5106 Polo ativo FRANCISCO XAVIER NUNES DA ROCHA FILHO Advogado(s): SAMARA MARIA MORAIS DO COUTO Polo passivo CONSTRUTORA E IMOBILIARIA TROPICAL LTDA Advogado(s): GEORGE HENRIQUE MEDINA PRADO, LEANDRA FERREIRA LUSTOSA MEDINA PRADO, JOAQUIM BARRETO NETO EMENTA: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual ajuizada pela parte autora, visando à devolução dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com retenção limitada a 10% por despesas administrativas, além de indenização por danos morais e devolução em dobro da comissão de corretagem. 2. Resilição unilateral do contrato por desistência da parte autora, sem culpa do promitente vendedor. Restituição parcial das parcelas pagas, com retenção de 25% a título de ressarcimento por custos operacionais, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 3. Comissão de corretagem devida, nos termos do art. 725 do Código Civil, em razão da celebração válida do contrato de compra e venda, sem falha na prestação do serviço de mediação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 1. A questão em discussão consiste em definir: (i) se é devida a restituição das parcelas pagas pela parte autora, com retenção limitada a 10%; (ii) se há plausibilidade na devolução em dobro da comissão de corretagem; (iii) se é cabível indenização por danos morais em razão da resilição contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A jurisprudência do STJ admite retenção de percentual entre 10% e 25% das parcelas pagas, considerando os custos operacionais da contratação, como despesas administrativas, tributos e taxas incidentes sobre o imóvel. No caso, a retenção de 25% foi considerada razoável e proporcional. 2. A comissão de corretagem é devida ao corretor que alcança o resultado útil da mediação, qual seja, a celebração do contrato, ainda que haja desistência posterior por parte do comprador, conforme art. 725 do Código Civil e precedentes do STJ. 3. Não há elementos que justifiquem indenização por danos morais, pois a resilição decorreu de desistência unilateral da parte autora, sem conduta ilícita ou abusiva por parte da construtora ou do corretor. IV. DISPOSITIVO 4. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 725; CPC, arts. 98, § 3º, e 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Resp 1.224.921/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 26/04/2011, DJe 11/05/2011; AgInt nos EDcl no AREsp 1.928.461/CE, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 21/02/2022, DJe 24/02/2022; AgInt nos EDcl no AREsp 2.286.129/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 04/09/2023, DJe 08/09/2023. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma e à unanimidade, em desprover o apelo, nos termos do voto da relatora. Apelação Cível interposta por FRANCISCO XAVIER NUNES DA ROCHA FILHO, em face da sentença proferida pelo Juízo de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Mossoró, nos autos nº 0808802-27.2023.8.20.5106, em ação proposta pelo apelante contra CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA TROPICAL LTDA. A sentença julgou improcedente o pedido autoral, rejeitando a preliminar de impossibilidade jurídica do pedido e condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa. Nas razões recursais (Id. 30995537), o apelante sustentou: (a) a necessidade de reforma da sentença para que seja reconhecido o direito à devolução integral das quantias pagas, no valor nominal mais a correção das parcelas, totalizando R$ 124.383,17; (b) a impossibilidade de retenção do valor referente à comissão de corretagem, sob o argumento de que tal rubrica foi arcada diretamente pelo autor e não deduzida do valor da negociação; (c) a existência de danos morais decorrentes da conduta da requerida, que teria causado prejuízo ao apelante. Ao final, requereu a reforma da sentença para que sejam acolhidos os pedidos formulados na inicial. Contrarrazões não apresentadas, conforme certidão de Id. 30995541. É o relatório. A parte autora adquiriu junto à parte demandada, em 27/11/2018, apartamento Tipo B, nº 914, no Condomínio North Mix, situado na Rua Sotero Vaz da Silveira, s/ nº, Bairro Primavera, com 55,15 m2 de área de construção, sob o valor de R$ 270.897,79. De acordo com o contrato, o valor total seria pago da seguinte forma: a) 01 parcela de R$ 8.126,94 a ser paga em 1 parcela no valor original de R$ 2.708,98 com pagamento no ato da assinatura do contrato e 2 parcelas mensais a partir do valor original de R$ 2.708,98, com vencimento e 20/12/2018, 20/01/2019; b) 38 parcelas de R$ 2.281,24; c) 1 parcela de chaves a partir do valor de R$ 13.544,89; e d) 80 parcelas de R$ 2.031,73. A parte autora perdeu o interesse no bem e requereu a devolução dos valores pagos, porém, manifestou sua irresignação porque a construtora promoveu pagamento de parcela única no valor de R$ 66.272,86. Por isso, ajuizou a presente demanda com a pretensão de efetuar o distrato para a) receber 124.383,17; b) devolução dos valores pagos com correção monetária da cada desembolso, com retenção de 10% por eventuais despesas; c) condenação da ré a pagar em dobro a taxa de corretagem descontada, no valor de R$ 16.253,86 e a pagar R$ 20.000,00 de indenização por danos morais. De início, cabe realçar que a rescisão não decorre de culpa do promitente vendedor. Sendo caso de resilição unilateral do contrato, a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador é devida. Todavia, não em sua totalidade, haja vista ser lícito ao credor reter parte das parcelas pagas a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação. A construtora demandada promoveu o pagamento de R$ 66.272,86 em favor da parte autora, então apelante, cujo valor corresponde a 25% do valor pago e descontado, somado ao valor de R$ 8.126,93 referente ao pagamento da comissão do corretor. Quanto ao percentual de retenção, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável o percentual de parte das prestações pagas arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliados os prejuízos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador". (Resp 1.224.921/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011). O instrumento particular de distrato foi anexado aos autos (id nº 30995429), de acordo com o qual: (...) Aqui denominados de VENDEDOR (A) e COMPRADORES resolvem dissolver o contrato de COMPRA E VENDA datado em 27/11/2018 do apartamento TIPO B Nº 914 do Condomínio North Mix, no valor de R$ 270.897,79 (Duzentos e Setenta Mil e Oitocentos e Noventa e Sete Reais e Setenta e Nove Centavos), dos quais pagou até a presente data a importância de R$ 99.199,71 (Noventa e Nove Mil e Cento e Noventa e Nove Reais e Setenta e Um Centavos). Para tanto as partes concordam que do valor pago acima descriminado, ficará retido para suportar a multa e as despesas do referido contrato, o equivalente a R$ 24.799,92 (Vinte e Quatro Mil e Setecentos e Noventa e Nove Reais e Noventa e Dois Centavos) valor referente a 25% (Vinte e cinco) por cento do valor pago e R$ 8.126,93 (Oito Mil e Cento e Vinte e Seis Reais e Noventa e Três Centavos) referente ao pagamento de comissão ao corretor sendo restituído ao comprador a quantia de R$ 66.272,86 (Sessenta e Seis Mil e Duzentos e Setenta e Dois Reais e Oitenta e Seis Centavos) a restituição será efetivada após a venda do imóvel a terceiros, caso contrário, no prazo máximo de 30 (Trinta) dias após a assinatura do presente instrumento, ao tempo em que as partes darão recíproca e geral quitação do mesmo, não havendo nada mais a reclamar e nenhum motivo para exigirem quaisquer vantagens com alusão ao contrato ora rescindido, o promitente comprador, declara que está de acordo com a forma de restituição bem como o deposito em parcela única fixa na AG: 8636-3 CONTA CORRENTE: 37885-2 BANCO DO BRASIL S/A. Em nome de FRANCISCO XAVIER NUNES DA ROCHA FILHO (grifo nosso). O documento está de acordo com o entabulado no contrato de compra e venda do imóvel (id nº 110255463). Com relação à comissão de corretagem, o entendimento pacífico é o de que, em havendo desistência, sem que a culpa seja do corretor de imóveis, não há empecilho ao recebimento de sua comissão. Àquele que desistir será o responsável pelo adimplemento da comissão de corretagem, conforme aduz o art. 725 do Código Civil: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. Diante desse conjunto probatório, conclui-se que o(a) corretor(a) logrou atingir o resultado útil da mediação, qual seja, a aproximação das partes, a celebração do contrato com manifestação de vontade válida, sem qualquer ingerência sua com vistas à resilição do contrato firmado entre as partes. O entendimento aqui adotado encontra amparo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece que a obrigação de resultado do corretor se consuma com a celebração da promessa de compra e venda, sendo exigível a comissão a partir desse momento, salvo cláusula contratual expressa em sentido contrário. Aplica-se, portanto, o art. 725 do Código Civil, acima transcrito. No mesmo sentido, colaciono os seguintes julgados do STJ: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de cobrança de comissão de corretagem. 2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 5. É devida a comissão de corretagem se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento imotivado das partes. Precedentes. 6. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 1.928.461/CE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 24/2/2022). AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESTA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. As questões postas em discussão foram dirimidas pelo Tribunal de origem de forma suficiente, fundamentada e sem omissões, devendo ser afastada a alegada violação aos artigos 489 § 1º IV, e 1.022 II, do CPC/15. 2. Nos termos do art. 725 do CC, a comissão de corretagem será devida quando o resultado útil do negócio é alcançado por atuação do corretor, que aproxima as partes, ainda que haja arrependimento posterior das partes. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Derruir a conclusão do acórdão recorrido, no sentido de se reconhecer que o recorrente foi o responsável pela aproximação entre as partes que redundasse na compra e venda, a incidir o pagamento da comissão de corretagem, demandaria o reexame das provas dos autos, providência vedada em sede de recurso especial, ante o óbice estabelecido pela Súmula 7/STJ. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.286.129/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023). Inexiste indicativos de que houve falha na prestação do serviço de corretagem. Logo, não há plausibilidade em acolher a argumentação da parte recorrente no tocante à comissão de corretagem. Ademais, não cabe concordar com as demais pretensões formuladas pela parte apelante, de modo que, pelas razões apresentadas, deve-se manter a sentença.
Ante o exposto, voto por desprover o recurso e por majorar os honorários sucumbenciais de 10% para 12%, nos termos do art. 85, §11 do CPC (AgInt nos EREsp 1539725/DF). Consideram-se prequestionados todos os dispositivos apontados pelas partes em suas respectivas razões. Será manifestamente protelatória eventual oposição de embargos de declaração com notória intenção de rediscutir a decisão (art. 1.026, § 2º do CPC). Data de registro eletrônico. Juíza Convocada Érika de Paiva Duarte Relatora Natal/RN, 21 de Julho de 2025.