Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Santa Cruz EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - 0101263-68.2014.8.20.0126 Partes: JOICE PEIXOTO DE SOUZA x PROHABITAR IMOVEIS LTDA - ME Grupo de Apoio às Metas do CNJ SENTENÇA RELATÓRIO
Vistos, etc.,
Trata-se de uma ação de execução de contrato cumulada perdas e danos ajuizada por Joice Peixoto de Souza em desfavor de Prohabitar Imóveis Ltda - ME e outros, decorrente de suposto descumprimento de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, tendo como objeto o imóvel residencial situado à Rua João Fernandes Bezerra, n° 262 situada no bairro Maracujá e, edificada em uma área total de 225,0m², tendo 7,50m de frente, e 30m de lateral. A autora alega que, em 20 de janeiro de 2014, às partes celebraram contrato de promessa de compra e venda do referido imóvel, contando com a intermediação da empresa Prohabitar Imóveis Ltda. – ME. O valor total ajustado foi de R$ 100.497,09, o qual deveria ser pago mediante: sinal no valor de R$ 5.000,00, quitadas em duas parcelas (recibos juntados em Id. 72875140 - pág. 18-19); 23 parcelas mensais de R$ 330,00, pagas diretamente à vendedora; e financiamento junto à Caixa Econômica Federal no montante de R$ 87.907,09. Pelo contrato, a vendedora comprometeu-se a transferir o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus. Contudo, mesmo com o cumprimento regular das obrigações pela autora, esta constatou que o imóvel foi vendido a terceiro, configurando clara violação contratual. Sustenta que a vendedora, em conluio com a intermediadora imobiliária, agiu de má-fé ao negociar o mesmo bem com mais de uma pessoa, fato posteriormente confirmado pelas próprias requeridas. Assim, requer a condenação das rés ao pagamento de indenização por perdas e danos no valor de R$30.960,40, bem como a devolução em dobro do sinal pago, no montante de R$5.000,00, acrescido de juros e correção monetária. Acostou documentos. Regularmente citada, Maria Dalvanice de Lima apresentou contestação, reconhecendo os fatos, mas afastando sua responsabilidade, ao argumento de que a formalização do contrato firmado em 20/01/2014 dependia do pagamento do sinal, do reconhecimento de firmas e da assinatura do financiamento junto à Caixa Econômica Federal; alegou que, diante da inércia da autora, foi informada pela imobiliária de que o negócio não prosseguiria, razão pela qual alienou o imóvel a terceiro, afirmando, ainda, não ter recebido valores da autora, por inexistirem poderes da intermediadora para tanto, requerendo a improcedência dos pedidos (Id. 72875143). O corréu Miguel Pinto de Carvalho Filho também apresentou contestação, arguindo, em preliminar, sua ilegitimidade passiva, ao fundamento de que não integra o quadro societário da empresa Prohabitar, tendo atuado apenas como funcionário à época dos fatos, razão pela qual requereu a improcedência da ação em relação à sua pessoa (Id. 72875143). A parte autora apresentou réplica às contestações (Id. 72875143). Em decisão saneadora, o Juízo constatou que a empresa Prohabitar Imóveis Ltda – ME estava representada por pessoa estranha ao seu quadro societário, determinando a retificação do polo passivo e a regularização de sua representação processual (Id. 141526579). Em cumprimento, a autora informou a qualificação completa dos sócios da executada para inclusão no polo passivo (Id. 150294142). Regularmente citada, a ré Prohabitar Imóveis Ltda – ME apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a prescrição quinquenal ou, subsidiariamente, a prescrição intercorrente, bem como sua ilegitimidade passiva, por atuar apenas como intermediadora do negócio. No mérito, imputou à autora a responsabilidade pela frustração do contrato, em razão do inadimplemento das parcelas e da não formalização do financiamento imobiliário, sustentando, ainda, a ausência de liquidez do título. Ao final, requereu a improcedência da ação (Id. 158887385). A autora apresentou réplica (Id. 162104800). Intimadas para especificação de provas, a autora informou não haver outras provas a produzir e requereu o julgamento antecipado da lide, enquanto as rés permaneceram inertes (Ids. 170124514 e 171045590). Vieram-me os autos conclusos. É o que importa relatar. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Verifica-se comportar a demanda o julgamento antecipado, devido à prescindibilidade de produção probatória em audiência, uma vez que as provas documentais já anexada aos autos mostram-se suficientes para o deslinde da matéria, conforme autoriza o art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Inicialmente, esclareço que a presente lide trata de uma relação consumerista, devendo incidir sobre o processo, portanto, as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor. Passo à análise das preliminares suscitadas pela parte ré em sua contestação. A requerida Prohabitar Imóveis Ltda – ME suscita, em preliminar, a ocorrência de prescrição quinquenal, sustentando que o contrato foi firmado em 2014, com vencimento das obrigações em 2016, bem como, alternativamente, o reconhecimento da prescrição intercorrente em razão da paralisação do feito. Sem razão. Conforme se extrai dos autos, o contrato objeto da lide foi celebrado no ano de 2014, e a presente ação foi ajuizada ainda naquele mesmo ano, circunstância que, por si só, é suficiente para interromper o prazo prescricional, nos termos do art. 240, §1º, do Código de Processo Civil, segundo o qual: “A interrupção da prescrição, operada pelo despacho que ordena a citação, ainda que proferido por juízo incompetente, retroagirá à data de propositura da ação.” No que tange à alegada prescrição intercorrente, não se verifica qualquer inércia imputável à parte autora. A paralisação processual que ocorreu decorreu exclusivamente da dinâmica interna do Poder Judiciário, que somente retomou o regular andamento do feito no ano de 2021, por impulso oficial. É firme o entendimento jurisprudencial no sentido de que a ausência de movimentação processual por falha do aparato judicial não autoriza o reconhecimento da prescrição intercorrente, sobretudo quando inexistente intimação da parte para impulsionar o feito: RECURSO ESPECIAL. AGRAVO REGIMENTAL. PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE. INOCORRÊNCIA. PARALISAÇÃO DO PROCESSO POR CULPA DO PODER JUDICIÁRIO. - Não se reconhece a prescrição intercorrente na hipótese em que a paralização do feito se deu, principalmente, por falhas do Poder Judiciário e não por culpa do exequente. Agravo Regimental improvido. (STJ - AgRg no REsp: 772615 MG 2005/0131868-8, Relator.: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 24/11/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: --> DJe 30/11/2009) (Destaquei) Assim, rejeito a preliminar de prescrição, em todas as suas modalidades. A requerida também suscitou ilegitimidade passiva, alegando que atuou apenas como intermediadora do negócio imobiliário, não tendo assumido obrigações contratuais perante a autora. A preliminar igualmente não merece acolhimento. Conforme se observa dos documentos acostados aos autos, a Prohabitar Imóveis Ltda – ME não figurou como mera espectadora da negociação, mas atuou de forma ativa na intermediação do negócio, tendo, inclusive, recebido valores pagos pela autora, conforme demonstram os recibos juntados à inicial. A relação jurídica em análise é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, que estabelece a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de fornecimento pelos danos causados ao consumidor. A imobiliária, ao participar da negociação, integra essa cadeia, nos termos do art. 7º, parágrafo único, e art. 25, §1º, do CDC. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é clara ao reconhecer a legitimidade passiva da corretora. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS FORNECEDERES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. PRECEDENTES. 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de quantias pagas. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeira de consumo. Precedentes. 3. Ademais, a jurisprudência do STJ entende que resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1768177 SP 2020/0255157-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/05/2021) (Destaquei) Portanto, a imobiliária responde solidariamente por eventuais falhas na prestação do serviço. Por essa razão, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. Superadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito. A controvérsia reside em verificar se houve descumprimento contratual imputável às requeridas, apto a justificar a condenação ao pagamento de perdas e danos e à devolução em dobro do sinal, ou se o desfazimento do contrato decorreu de inadimplência da própria autora. A autora pleiteia indenização por perdas e danos e a devolução do sinal pago, imputando às rés a culpa pela quebra contratual, sob a alegação de que o imóvel foi vendido a terceiro. As rés, por sua vez, atribuem o insucesso do negócio à inadimplência da própria autora. Analisando o conjunto probatório, verifica-se que a pretensão autoral não merece acolhida. Conforme estipulado no contrato, o pagamento do preço seria realizado mediante um sinal de R$ 5.000,00, 23 parcelas mensais e um financiamento de R$ 87.907,09. No entanto, a autora comprovou nos autos apenas o pagamento do sinal, não apresentando qualquer evidência da quitação das parcelas subsequentes ou da obtenção do financiamento junto à Caixa Econômica Federal. A autora sustenta, como justificativa, que deixou de adimplir as parcelas e de providenciar o financiamento porque o imóvel teria sido vendido a terceiro. Todavia, não trouxe aos autos qualquer elemento probatório capaz de comprovar tal alegação, limitando-se a afirmações unilaterais, insuficientes para embasar o acolhimento da pretensão indenizatória. Na hipótese, compete à parte autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito, ônus do qual não se desincumbiu (art. 373, I, do CPC). Diante da ausência de pagamento das demais parcelas, resta configurada a inadimplência da compradora. O desfazimento do negócio jurídico, portanto, decorreu de sua própria culpa. Nesse cenário, a retenção do valor pago a título de sinal (arras) pela vendedora encontra respaldo contratual e legal. A Cláusula Quarta do instrumento firmado entre as partes é expressa ao prever que, em caso de arrependimento por parte da compradora, esta perderá qualquer quantia já paga, vejamos: O presente contrato, pactuado, aceito, outorgado e assinado, em caráter irrevogável e irretratável, não podendo haver arrependimento, com ressalva do disposto na cláusula primeira alíneas "A, B e C", e o da cláusula terceira retro, obrigando não só os contratantes, como também seus herdeiros ou sucessores a bem fielmente cumpri-lo. Havendo arrependimento por parte da COMPRADORA, a mesma perderá qualquer quantia já paga por conta do preço, caso o arrependimento venha por parte da VENDEDORA, esta pagará em dobro a compradora o valor já recebido. Tal disposição está em consonância com o art. 418 do Código Civil e com o entendimento jurisprudencial consolidado, que reconhece o direito de retenção das arras pela parte que não deu causa à inexecução do contrato. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DO SINAL ARRAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. ARRAS. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA QUE NÃO MERECE SER ACOLHIDA. In casu, constata-se que restou provado que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva do promitente comprador, ora apelante. Desse modo, considerando que ocorreu a inexecução do contrato pela desistência do comprador, este deverá responder pela perda das arras penitenciais previstas expressamente no contrato, fazendo incidir, a regra do art. 418, 1ª parte, do Código Civil. Nessa esteira, é forçoso concluir que não há como imputar aos réus a prática de qualquer ato ilícito, uma vez que este agiu no exercício regular do seu direito, efetuando a retenção das arras de acordo com o que foi livremente pactuado entre os contratantes, de modo que não há falar em irregularidade ou abusividade quanto à retenção do valor referido no caso concreto. Dano moral não configurado. Manutenção da sentença. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00098861220198190209 2021001102054, Relator: Des(a). FABIO UCHOA PINTO DE MIRANDA MONTENEGRO, Data de Julgamento: 08/02/2022, DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 10/02/2022) (Destaquei) APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - ARRAS - VALOR DADO PELO COMPRADOR COMO ENTRADA - RETENÇÃO PELO VENDEDOR QUE NÃO DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO - POSSIBILIDADE - MULTA PENAL PELA RESCISÃO - CONTRATO ANTERIOR ANULADO PELO POSTERIOR - AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO NOVO PACTO - DANOS MATERIAIS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA. No contexto de contratos de compra e venda, "arras" (ou "sinal") se referem a um valor dado como garantia de cumprimento do contrato. Assim, caso o comprador se torne inadimplente, o vendedor pode reter esse valor. Para que um contrato seja válido, é essencial que as partes sejam capazes, o objeto seja lícito e possível, e a forma respeite as prescrições legais. Qualquer desvio desses requisitos pode levar à nulidade ou anulabilidade do contrato, comprometendo sua validade e eficácia jurídica. Quanto ao pedido de reparação pelos supostos danos materiais causados, importa destacar que a parte que alega danos materiais tem a responsabilidade de provar suas alegações. (TJ-MG - Apelação Cível: 00423835920168130045, Relator: Des.(a) Antônio Bispo, Data de Julgamento: 12/09/2024, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/09/2024)(Destaquei) Assim, diante da ausência de prova do cumprimento das obrigações contratuais pela autora, especialmente quanto ao pagamento das parcelas subsequentes e à formalização do financiamento, verifica-se que a resolução do contrato decorreu de sua própria inadimplência, sendo legítima a retenção do sinal pelas rés, por estar expressamente previsto em contrato, inexistindo, assim, fundamento para devolução de valores ou condenação em perdas e danos. A improcedência dos pedidos é, pois, à medida que se impõe. D I S P O S I T I V O S E N T E N C I A L
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão autoral. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Considerando ser a parte beneficiária da justiça gratuita, suspendo a sua exigibilidade pelo prazo de 5 (cinco) anos, nos moldes do art. 98, §3º, do CPC. P.R.I. Santa Cruz/RN, data registrada no sistema. MARCO ANTÔNIO MENDES RIBEIRO Juiz de Direito Documento Assinado Digitalmente na forma da Lei n°11.419/06