Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SEGUNDA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0821043-96.2024.8.20.5106 Polo ativo SUELY KELLYAN DANTAS ALVES Advogado(s): SAMUEL BARBOSA LIMA Polo passivo A2 MAIS IMOVEIS EMPREENDIMENTOS & SERVICOS LTDA e outros Advogado(s): JAVANTHIELLY YURIANNE SILVA LIMA EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS. ENTREGA DAS CHAVES CONDICIONADA À QUITAÇÃO DA ENTRADA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais, ajuizada com o objetivo de obter imissão na posse de imóvel antes da quitação integral da entrada contratada, além de reparação extrapatrimonial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia consiste em determinar: (i) a validade da cláusula que condiciona a entrega das chaves à quitação total da entrada; (ii) a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial à hipótese; (iii) a existência de dano indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Restou demonstrado que a cláusula que condiciona a entrega das chaves à quitação integral da entrada foi livremente pactuada, sendo entendimento consolidado deste Tribunal a legitimidade da previsão contratual que vincula a posse ao adimplemento financeiro ajustado. 4. Não se configura adimplemento substancial, pois o valor pendente supera R$ 32.000,00, que não pode ser considerado ínfimo, somando-se a isso a existência de elementos qualitativos que descaracterizam o descumprimento relevante da obrigação. 5. A teoria do adimplemento substancial não pode ser utilizada para impor à parte adversa obrigação diversa daquela contratualmente estipulada, prestando-se apenas para evitar a resolução do contrato, o que não se verifica no caso concreto. 6. Ausente ato ilícito da ré, não há falar em indenização. 7. Preliminar de ausência de dialeticiade recursal rejeitada, eis terem sidos apresentados argumentos confrontantes com os fundamentos da sentença, não se exigindo alteração das teses inaugurais pare recebimento do recurso. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, § 11; CC, art. 413; CC/2002, arts. 200, 935, 1.418, 2.035; DL 2.044/1908, arts. 52 e 56. Jurisprudência relevante citada: TJRN, AC nº 0800280-57.2014.8.20.6001, Rel. Juiz Convocado Roberto Francisco Guedes Lima, Segunda Câmara Cível, j. 17.06.2025; TJRN, AC nº 0827056-82.2017.8.20.5001, Rel. Des. Virgílio Macedo Jr., Segunda Câmara Cível, j. 22.11.2022; STJ, AREsp nº 2.642.072/PR, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 22.09.2025; STJ, AREsp nº 2.312.597/PE, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 13.10.2025. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte em Turma, à unanimidade de votos, conhecer e desprover o recurso, nos termos do voto da Relatora. RELATÓRIO SUELY KELLYAN DANTAS ALVES PINHEIRO interpôs apelação contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Mossoró, nos autos da Ação de Imissão de Posse c/c Perdas e Danos nº 0821043-96.2024.8.20.5106, na qual contende contra MAIS IMÓVEIS E LOCAÇÃO LTDA e L M CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS EIRELI. A autora ajuizou a demanda alegando, em síntese, ter firmado contrato particular de pré-reserva de compra e venda de um duplex localizado no Residencial Green Ville Residence, pelo valor total de R$ 325.000,00, sustentando ter havido pagamento de 90% do preço mediante financiamento imobiliário, enquanto o valor remanescente de R$ 35.500,00 teria sido inicialmente informado como passível de parcelamento. Afirmou ser impedida de receber as chaves do imóvel porque não quitou integralmente a quantia denominada “entrada”, circunstância que reputou abusiva e violadora do Código de Defesa do Consumidor. Asseverou que suporta despesas significativas, inclusive relativas ao financiamento, ao condomínio e ao IPTU, e que não teria condições de arcar integralmente, à vista, com o valor residual. Pediu, ao final, a imissão na posse, a declaração de nulidade da cláusula que condiciona a entrega das chaves ao pagamento integral da entrada e a condenação das rés ao pagamento de danos morais (Id 130607482). O Juízo de origem julgou improcedentes os pedidos, reconhecendo a validade da cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves à quitação integral do preço, concluindo pela inexistência de direito à imissão na posse e pela ausência de ato ilícito indenizável. Rejeitou as preliminares da ré, indeferiu o pedido de gratuidade formulado pela empresa e manteve os benefícios concedidos à autora. Determinou, ainda, a impossibilidade de reconhecer esbulho no curso do processo por insuficiência probatória, deixando para a via própria eventual reivindicação possessória (Id 161346340). Em suas razões (Id 164630105), SUELY KELLYAN DANTAS ALVES PINHEIRO alegou que houve adimplemento substancial do contrato, pois quitou 90% do valor do imóvel, devendo ser anulada a cláusula que condiciona a entrega das chaves ao pagamento integral da entrada. Sustentou que o juízo a quo não aplicou adequadamente o Código de Defesa do Consumidor, nem enfrentou precedentes que tratariam da abusividade de cláusulas semelhantes. Argumentou que a cobrança integral da entrada antes da imissão na posse geraria desequilíbrio contratual, e que o financiamento, o IPTU, o condomínio e demais encargos já se encontram em seu nome, demonstrando ser legítima possuidora. Requereu a reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos contidos na petição inicial. A empresa L M CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS EIRELI apresentou contrarrazões (Id 168013042), arguindo, preliminarmente, violação ao princípio da dialeticidade, por entender que a apelação não teria impugnado de modo específico os fundamentos da sentença. No mérito, defendeu a validade da cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves à quitação do preço, sustentando tratar-se de obrigação essencial e respaldada pelo art. 476 do Código Civil e pelo art. 52 da Lei nº 4.591/64. Alegou que a teoria do adimplemento substancial é inaplicável ao caso, pois o valor remanescente não seria ínfimo e corresponderia integralmente à entrada. Reforçou que o financiamento bancário não exonera o comprador das obrigações pactuadas com a vendedora, e que o pagamento de encargos como IPTU e condomínio não implica transmissão automática da posse. Por fim, requereu o não conhecimento do recurso ou, subsidiariamente, seu desprovimento. Ausente hipótese de intervenção ministerial. É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do apelo. Preliminarmente, rejeito a alegada ausência de dialeticidade, dado que os fundamentos sentenciais foram frontalmente combatidos no inconformismo, não se exigindo alteração da tese jurídica inicial para atender a dialética necessária ao conhecimento do apelo. A controvérsia recursal cinge-se ao exame da validade da cláusula contratual que condicionou a entrega das chaves do imóvel à quitação integral da entrada ajustada, bem como à verificação de eventual direito da apelante à imissão na posse com fundamento no alegado adimplemento substancial, além da pretensão de reforma da sentença quanto aos danos extrapatrimoniais. Esta Corte já analisou, em diversas oportunidades, a legitimidade de cláusulas contratuais que condicionam a entrega das chaves de imóveis negociados à quitação integral do saldo devedor. Está consolidado o entendimento de que, ainda sob a égide do microssistema consumerista, deve prevalecer o ajuste firmado. A título ilustrativo, menciono os seguintes precedentes: “EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA CONTRATUAL DE TOLERÂNCIA. ENTREGA DAS CHAVES CONDICIONADA À QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. POSSE RETARDADA POR CONDUTA DA COMPRADORA. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO OU DANO CONFIGURADO. REFORMA DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS ORIGINAIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.I. CASO EM EXAME1.Apelação cível interposta por empresa incorporadora contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com pedido compensatório por alegado atraso na entrega de imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos da parte apelada, condenando a apelante à restituição em dobro de valores pagos a título de encargos condominiais antes da entrega das chaves e ao pagamento de compensação por danos morais. A sentença reconheceu a validade da cláusula de tolerância de 180 dias, mas entendeu que houve mora na entrega das chaves. A apelante sustenta que a posse somente foi retardada em razão da ausência de quitação do saldo devedor pela compradora, conforme previsto contratualmente.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.Há três questões em discussão: (i) definir se há ilegalidade na cláusula de tolerância contratual de 180 dias; (ii) estabelecer se houve inadimplemento contratual por parte da incorporadora na entrega das chaves do imóvel; (iii) determinar se é devida compensação por danos morais e restituição de valores pagos a título de taxas condominiais.III. RAZÕES DE DECIDIR3.A cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel, expressamente pactuada, é válida e reconhecida como legítima pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.4.A expedição do “habite-se” dentro do prazo contratual, inclusive o de tolerância, demonstra o cumprimento da obrigação principal pela incorporadora.5.A entrega das chaves foi postergada em razão da ausência de quitação do saldo devedor pela apelada, o que descaracteriza inadimplemento contratual por parte da apelante.6.O contrato previa expressamente a condição de quitação integral das obrigações financeiras para a entrega das chaves, cláusula que deve ser respeitada nos termos do pacta sunt servanda.7.A cobrança de encargos condominiais antes da entrega das chaves é legítima, desde que a posse não tenha sido recusada injustamente, como se deu no caso, sendo incabível a restituição dos valores pagos, ainda que de forma simples.8.Não há prova de conduta abusiva ou ilícita por parte da apelante que justifique a compensação por danos morais, cuja configuração exige demonstração de dano efetivo, o que não ocorreu.IV. DISPOSITIVO E TESE9.Recurso conhecido e provido.Tese de julgamento:1.É válida a cláusula contratual que estabelece tolerância de até 180 dias para entrega de imóvel.2.A entrega das chaves condicionada à quitação do saldo devedor não configura inadimplemento da incorporadora.3.A cobrança de encargos condominiais é legítima quando a recusa à posse decorre exclusivamente da conduta do adquirente.4.A compensação por danos morais exige comprovação de conduta ilícita e dano efetivo, o que não se verifica no caso. Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 373, I; Lei nº 9.514/97.” (APELAÇÃO CÍVEL, 0800280-57.2014.8.20.6001, Mag. ROBERTO FRANCISCO GUEDES LIMA, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 17/06/2025, PUBLICADO em 18/06/2025) “EMENTA: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO PELOS LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UMA UNIDADE NO EDIFÍCIL MEDITERRÂNEO DO EMPREENDIMENTO L’ACQUA CONDOMINIUM CLUB. ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DE 03 (TRÊS) MESES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO CÍVEL. AUSÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EMPREENDIMENTO ENTREGUE DENTRO DO PRAZO ESTABELECIDO. APELANTE QUE ESTAVA EM MORA COM A CONSTRUTORA. DEMORA NA REALIZAÇÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO E A CONSEQUENTE LIBERAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO. DANOS MATERIAIS NÃO CONFIGURADOS. REFORMA DA SENTENÇA. CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO.1. Para receber as chaves de sua unidade, a parte apelada, em contrapartida, deveria providenciar a quitação do saldo devedor, fosse com recursos próprios ou por meio de financiamento bancário, tendo optado por este último e somente assinou o contrato com a Caixa Econômica Federal - CEF em 28/03/2012, com registro no cartório de imóveis em 04/07/2012. Daí, as chaves do apartamento foram entregues em 10/08/2012, após a assinatura do contrato junto ao agente financeira, na forma prevista nas Condições Gerais.2. Logo, sendo lícito exigir da parte autora (promitente-compradora) o pagamento do saldo devedor (valor do parcelamento do saldo remanescente), não há ilegalidade a ser declarada em relação à falta de entrega do bem, o que deverá perdurar até quitação das parcelas contratuais, nos exatos termos fixados pelas partes (pacta sunt servanda), conforme trechos da avença acima analisados.3. Precedentes do TJRN (AC nº 0805258-36.2015.8.20.5001, Rel. Juiz Convocado João Afonso Pordeus Terceira Câmara Cível, j. 15/05/2019; AC nº 0829824-49.2015.8.20.5001, Rel. Desembargador Virgílio Macedo Jr. Segunda Câmara Cível, j. 15/03/2019; AC nº 0817746-86.2016.8.20.5001, Rel. Juiz Convocado João Afonso Pordeus Terceira Câmara Cível, j. 10/07/2019).4. Apelação conhecida e provida.” (APELAÇÃO CÍVEL, 0827056-82.2017.8.20.5001, Des. VIRGILIO FERNANDES DE MACEDO JUNIOR, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 22/11/2022, PUBLICADO em 22/11/2022) Essa premissa não dispensa o exame de eventual abusividade no caso concreto, inclusive quanto à possível aplicação da teoria do adimplemento substancial. Tal construção, entretanto, não se fundamenta exclusivamente em percentuais pagos, demandando avaliação mais abrangente, que considere não apenas a expressão econômica da obrigação, mas também elementos qualitativos, como o comportamento das partes durante a relação, o grau de satisfação do interesse do credor e a preservação do equilíbrio contratual. Trata-se, portanto, de análise integrada, que supera a mera aritmética e busca aferir se houve, de fato, cumprimento relevante das obrigações assumidas. Na mesma direção, o acórdão do STJ cuja ementa transcrevo a seguir: “I. RECURSO ESPECIAL DE ADRIANO AUGUSTO PREHS E PATRICIA CONTER LARA PREHS (VENDEDORES). AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PERDA INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. MANIFESTA EXCESSIVIDADE. REVISÃO JUDICIAL. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. NORMA DE ORDEM PÚBLICA. PODER-DEVER DO MAGISTRADO. IRRELEVÂNCIA DA CONDIÇÃO PROFISSIONAL DO DEVEDOR (ADVOGADO E REDATOR DA CLÁUSULA). MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. 1. O art. 413 do Código Civil atribui ao magistrado o dever - e não mera faculdade - de reduzir equitativamente a cláusula penal quando verificada a sua excessividade ou o cumprimento parcial da obrigação, por se tratar de norma de ordem pública destinada a coibir abusos e restabelecer o equilíbrio contratual. I. 2. A estipulação de cláusula penal compensatória com previsão de perda integral das parcelas pagas em contrato de promessa de compra e venda de imóvel revela-se manifestamente excessiva quando, com a resolução, o promitente vendedor retoma a posse do bem e pode livremente renegociá-lo no mercado, acarretando enriquecimento sem causa. I. 3. A condição profissional do promitente comprador inadimplente, ainda que advogado e redator do contrato, não tem o condão de legitimar cláusula abusiva, sendo a aferição da excessividade objetiva e vinculada à natureza e finalidade do negócio. I. 4. O Tribunal de origem, ao limitar a retenção em 25% dos valores pagos, decidiu em conformidade com a jurisprudência pacífica do STJ, que admite a flutuação entre 10% e 25% como parâmetro razoável para indenizar o promitente vendedor em casos de rescisão por culpa do comprador. I. 5. A revisão do percentual fixado demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência inviável em recurso especial (Súmula 7/STJ). Ademais, o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a orientação consolidada nesta Corte, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ. I. 6. Não configurado o dissídio jurisprudencial, por ausência de cotejo analítico e similitude fática entre os julgados paradigmas e o caso em exame (arts. 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ), incidindo, ademais, a Súmula 284/STF. I. 7. Recurso especial não conhecido. II. RECURSO ESPECIAL DE WILLIAN BIGASKI STOLLE E ELIZA MARIA GRIEBELER LEICHTWEIS (COMPRADORES). AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO APLICAÇÃO. ANÁLISE DE CRITÉRIOS QUANTITATIVOS E QUALITATIVOS. SALDO DEVEDOR EXPRESSIVO (25% DO VALOR TOTAL). CONDUTA DO DEVEDOR CONTRÁRIA À BOA-FÉ OBJETIVA (CRIAÇÃO DE EMBARAÇOS À REINTEGRAÇÃO DE POSSE). PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PREJUÍZOS E TRANSTORNOS EXTRAORDINÁRIOS AO VENDEDOR. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. II. 1. A teoria do adimplemento substancial, fundada na boa-fé objetiva, na função social do contrato e na conservação dos negócios jurídicos, não se resume a critério meramente matemático, devendo a aferição da "substancialidade" considerar fatores quantitativos e qualitativos (conduta das partes, grau de satisfação do interesse do credor, equilíbrio sinalagmático, entre outros). II. 2. Na espécie, embora quitados 75% do preço, o saldo devedor remanescente - R$ 102.698,78 - revela expressão econômica incompatível com a pecha de valor ínfimo, de modo que a preservação do contrato imporia ônus desproporcional ao credor. II. 3. O aspecto qualitativo também obsta a aplicação da teoria, porque os compradores, mesmo notificados, permaneceram inadimplentes e transferiram a posse do imóvel a terceiros, criando obstáculos concretos à recomposição do status quo ante e evidenciando quebra do dever de lealdade contratual. II. 4. A jurisprudência do STJ prestigia a análise casuística e afasta o adimplemento substancial quando ausentes a boa-fé e o cumprimento expressivo do contrato, sendo indevida, na via especial, a revisão das premissas fático-probatórias fixadas pelo Tribunal de origem. II. 5. Inviável o conhecimento do especial pela alínea "c" quando os acórdãos paradigmas não guardam similitude fático-jurídica com o caso concreto, notadamente quanto ao comportamento das partes e às consequências do inadimplemento (Súmula 284/STF). II. 6. Mantida a resolução contratual por culpa do promitente comprador, é lícita a retenção, a título de cláusula penal compensatória, de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, nos termos do art. 413 do CC e da jurisprudência desta Corte. No caso, as peculiaridades - inclusive os transtornos extraordinários decorrentes da ocupação por terceiros - legitimam a fixação no patamar de 25%. II.7 Pretensão de reduzir a retenção para 10% que demandaria reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial (Súmula 7/STJ), além de o acórdão recorrido estar em consonância com a orientação do STJ (Súmula 83/STJ). II. 8. Recurso especial não conhecido.” (AREsp n. 2.642.072/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025.) Na hipótese em exame, a própria autora anuiu de forma clara com a obrigação que condicionava a entrega das chaves à quitação total. A parcela devida se refere justamente ao valor da “entrada” da compra, cujo montante pendente supera R$ 32.000,00, representando 10% do valor do imóvel (R$ 325.000,00), o que não caracteriza, no contexto, quantia ínfima para consideração do adimplemento substancial. Registro, por fim, que a teoria em estudo não se presta a demandar da parte adversa o atendimento de obrigação diversa da pactuada, mas, tendo em mente o fim social e o princípio da preservação dos contratos, evitar a extinção do negócio. É o raciocínio despendido pela Corte Superior no seguinte recente precedente: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INADIMPLEMENTO PARCIAL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. PRESSUPOSTO ESSENCIAL (ART. 1.418 DO CC). PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA. IRRELEVÂNCIA PARA FINS DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ART. 200 DO CC/2002. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO RETROATIVA. REGRA DE TRANSIÇÃO DO ART. 2.028 CC/2002. INDEPENDÊNCIA ENTRE AS ESFERAS CÍVEL E PENAL (ART. 935 DO CC/2002). TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE PARA FINS DE OUTORGA DE ESCRITURA. ART. DO 2.035 CC/2002 E DL 2.044/1908. IRRELEVÂNCIA NO CASO CONCRETO. ACÓRDÃO ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. A adjudicação compulsória exige a comprovação da quitação integral do preço ajustado, nos termos do art. 1.418 do Código Civil. 2. A prescrição da pretensão de cobrança não equivale a quitação da dívida, razão pela qual não autoriza a transferência do imóvel sem o efetivo pagamento. 3. O art. 200 do CC/2002, que prevê a suspensão da prescrição em razão de processo criminal, não retroage a fatos pretéritos à sua vigência, além de ser aplicável apenas a ações civis ex delicto. 4. O art. 2.028 do CC/2002 regula a transição dos prazos prescricionais. Não transcorrida mais da metade do prazo do CC/1916, aplica-se o novo prazo. 5. O art. 935 do CC/2002 consagra a independência entre as instâncias cível e penal. A extinção da punibilidade criminal não comprova o pagamento da obrigação na esfera cível. 6. A teoria do adimplemento substancial não confere ao devedor inadimplente o direito de obter a escritura definitiva sem a quitação integral, servindo apenas para impedir a resolução do contrato. 7. Os arts. 2.035 do CC/2002 e 52 e 56 do DL 2.044/1908, embora invocados, não alteram a conclusão, pois não afastam a exigência de quitação integral do preço como condição para adjudicação compulsória. 8. Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta Corte. Incidência da Súmula 83/STJ. 9. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.” (AREsp n. 2.312.597/PE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.) Portanto, em suma, diante da clareza do ajuste contratual, da relevância econômica do saldo pendente, da inaplicabilidade do adimplemento substancial para demandar o cumprimento integral do ajuste pela parte adversa, não há legalidade a ser afastada, tampouco dever de indenizar, devendo ser mantida a sentença de improcedência. Enfim, com esses fundamentos, conheço e nego provimento ao apelo. Majoro em 2% a verba honorária sucumbencial por força do art. 85, § 11, do CPC. É como voto. Desembargadora Berenice Capuxú Relatora Natal/RN, 18 de Dezembro de 2025.