Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
RECORRENTE: MONTE ALEGRE EMPREENDIMENTOS LTDA ADVOGADA: CAMILA GOMES BARBALHO
RECORRIDO: MARCUS AURELIUS ANDRADE BRASIL ADVOGADOS: FABIO JOSE DE VASCONCELOS UCHOA, MARCUS VALERIUS ANDRADE BRASIL DECISÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Gabinete da Vice-Presidência RECURSO ESPECIAL EM APELAÇÃO CÍVEL Nº 0809733-98.2016.8.20.5001
Cuida-se de recurso especial (Id. 25475321) com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal (CF). O acórdão impugnado (Id. 24849347) restou assim ementado: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO RESOLUTÓRIA DE CONTRATO DE PROMESSA CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEIS C/C PERDAS E DANOS. PAGAMENTO DAS ARRAS QUE NÃO FOI INTEGRALMENTE CUMPRIDO PELA PROMISSÁRIA CESSIONÁRIA. ARGUIÇÃO DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO QUE NÃO PREVALECE. NEGÓCIO JURÍDICO QUE NÃO SE CONCRETIZOU POR CULPA DA PROMITENTE CESSIONÁRIA. PERDAS DAS ARRAS REFERENTES APENAS AO VALOR EFETIVAMENTE PAGO NO NEGÓCIO. TAXA DE CORRETAGEM QUE SE IMPÕE PARA A PROMISSÁRIA CESSIONÁRIA, QUE DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, ATRAINDO PARA SI A RESPONSABILIDADE PELAS PERDAS E DANOS OCASIONADAS, CONFORME O ARTIGO 389 DO CÓDIGO CIVIL. MULTA DE 10% PREVISTA CONTRATUALMENTE QUE SE IMPÕE EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO COM A OBRIGAÇÃO ASSUMIDA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Em suas razões recursais, a parte recorrente ventila violação aos arts. 476 e 724, do Código Civil (CC); e dissídio jurisprudencial acerca da matéria. Preparo recolhido (Ids. 25475322 e 25475323). Contrarrazões não apresentadas, conforme certidão de decurso de prazo (Id. 26100538). É o relatório. Sem delongas, é sabido e ressabido que para que o recurso especial seja admitido é imperioso o atendimento dos pressupostos genéricos[1] - intrínsecos e extrínsecos -, comuns a todos os recursos, bem como daqueloutros, os específicos, cumulativos e alternativos, previstos no art. 105, III, da CF. Sob esse viés, em que pese a irresignação recursal tenha sido apresentada tempestivamente, em face de decisão proferida em última instância por este Tribunal de Justiça, o que traduz o exaurimento das vias ordinárias, além de preencher os demais pressupostos genéricos ao seu conhecimento, o recurso não pode ser admitido. Isso porque, no que concerne à apontada infringência aos arts. 476 e 724 do CC, acerca da exceção de contrato não cumprido, observa-se que o acórdão objurgado assim aduziu: [...] Alega a Ré/Apelante, que o instrumento contratual, é claro ao definir que a posse dos bens seria transferida a cessionária, ora Apelante, logo após a celebração do respectivo instrumento de contrato, o que não foi obedecido pelo Apelado, haja vista que mesmo após a celebração do contrato, os imóveis permaneceram locados a terceiros, impedindo-a de gozar e usufruir dos bens, ainda que tivesse pago parcialmente o sinal R$ 70.000,00 (setenta mil reais) por ambos. Que ao não receber a posse do bem, conforme estipulado no contrato, não poderia o vendedor exigir do comprador o cumprimento do contrato, caracterizando a exceção do contrato não cumprido. No caso, o assunto já foi devidamente esclarecido pela sentença recorrida, vejamos: "Ademais, somente a título de esclarecimento, cite-se que não merece acolhida a justificativa de que a rescisão do Instrumento Particular teria se dado em razão do réu não ter sido imitido na posse dos bens avençados, tendo em vista que o negócio não se aperfeiçoou em razão da ausência de pagamento do valor pactuado em arras." Ora, as arras estabelecem uma determinada quantia dada como sinal e princípio de pagamento na celebração do contrato a fim de garantir a execução do mesmo ou regular o direito de arrependimento das partes contratantes, no caso, ela consiste justamente em dar uma quantia (dinheiro) como inicio no pagamento de um bem. Assim, conforme claramente estipulado pelo contrato, caberia ao Réu, ora Apelante, pagar como sinal/arras, o valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) por meio de transferência bancária em 30/01/2015, e, R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), mediante cheque pós datado para 30/04/2015, sendo que não honrou com a segunda parte do pagamento, de maneira que, não se cabe arguir exceção de contrato não cumprido, se não honrou com o valor de entrada do contrato, justamente o princípio de pagamento para concretizar e dar maior segurança ao negócio jurídico. Não prevalece, portanto, o argumento da Apelante de que a posse dos bens deveria ter sido transferida de imediato, logo após a celebração do respectivo instrumento de contrato. Ressalto, que, mesmo havendo cláusula contratual nesse sentido, a natureza jurídica das próprias arras confirmatórias, constitui-se no valor pago por um dos contratantes como forma de assegurar a concretização do negócio, ao não se honrar o princípio de pagamento (feito de maneira parcial), não se cabe arguir o direito de opor exceção de contrato não cumprido (em razão da não entrega da posse imediata), uma vez que a confiança inicial da relação contratual foi rompida pela Apelante, o negócio jurídico não se aperfeiçoou, não se concretizou por culpa da mesma, não havendo como exigir qualquer contrapartida antes disso. Adite-se que a justificativa da Apelante sobre o não pagamento das arras no valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil), arguindo que o vendedor manteve o imóvel locado a terceiro, o que gerou receio na mesma em concretizar tal pagamento, não condiz com a realidade dos fatos, já que honrou com outros pagamentos vencidos em 01/03/2015, 01/04/2015 e 01/05/2015, inclusive, este último, com data posterior ao cheque que foi devolvido por insuficiência de fundos. Pelo que fica rejeitado o pedido para que seja declarada a culpa do Apelado na inexecução do contrato. Sobre os honorários de corretagem, ressalte-se que a corretagem se aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante ao corretor o posterior distrato. É isso que se extrai do comando do art. 725 do Código Civil, que dispõe ser a remuneração devida ao corretor, desde que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes. No caso, embora haja cláusula no instrumento contratual prevendo a responsabilidade do Apelado, enquanto cedente do bem, pelos honorários de corretagem, é certo que se o negócio não foi concretizado por culpa da Apelante, e, uma vez desfeito por causa da sua inadimplência, cabe a ela arcar com o dano material suportado pelo Autor, em razão de atrair para si a responsabilidade pelas perdas e danos ocasionadas ao Autor (o que inclui o pagamento com a corretagem) com fulcro no artigo 389 do Código Civil. Ademais, resta procedente a sentença ao fixar a retenção pelo Autor do valor a nível de arras no montante de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), em razão do que prevê o Código Civil em seu artigo 418, bem como pela aplicabilidade da multa contratual de 10% estipulada conforme a sentença recorrida, nos termos do que dispõe a cláusula segunda, parágrafo primeiro, do contrato estipulado, bem como o artigo 408 do Código Civil. [...] Assim, a meu sentir, a alteração das conclusões vincadas no acórdão combatido demandaria inevitável incursão no suporte fático-probatório dos autos, o que se afigura inviável na via eleita, ante o óbice imposto pela Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça (STJ): "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial", bem como, demandaria a reapreciação da relação contratual estabelecida entre as partes, contrapondo-se, assim, ao óbice da Súmula 5 também do STJ, que veda o reexame de instrumentos contratuais pela Instância Especial: "A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial". A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TERMO FINAL. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS DE LEI FEDERAL VIOLADOS. SÚMULA 284/STF. RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. PAGAMENTO INDEVIDO ANTES DA IMISSÃO DE POSSE NO IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamento decisório. Reconsideração. 2. No que diz respeito ao termo final para entrega do imóvel, a parte recorrente não indicou quais seriam os dispositivos legais violados, caracterizando a deficiência na fundamentação do apelo especial, circunstância que atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. 3. A pretensão de alterar o entendimento do acórdão recorrido acerca da legitimidade passiva dos agravantes para responder pela devolução dos juros da obra e da aplicação da exceção do contrato não cumprido demandaria a análise e interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. A jurisprudência do STJ entende que é abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. 5. "O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso na entrega do imóvel foi superior a um ano após a expiração do prazo de tolerância" (AgInt no REsp 1.949.046/RJ, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 10/6/2022). 6. Na hipótese, as instâncias ordinárias concluíram que o atraso na entrega do imóvel superou o mero inadimplemento contratual, devendo ser mantida a indenização por danos morais. Precedentes. 7. Agravo interno provido para, reconsiderando a decisão agravada, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.263.061/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023.) (Grifos acrescidos) PROCESSO CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL E REPARATÓRIA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS LEGAIS EM TESE VIOLADOS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. PROIBIÇÃO. SÚMULA 83/STJ. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A ausência de particularização dos dispositivos de lei federal em tese violados pelo aresto recorrido caracteriza deficiência de fundamentação, conforme pacífico entendimento desta Corte Superior, fazendo incidir o óbice da Súmula 284/STF. 2. O Tribunal a quo decidiu em sintonia com a jurisprudência do STJ, ao repreender o comportamento denominado "venire contra factum proprio". Incidência da Súmula 83/STJ ao recurso especial. 3. "A pretensão de alterar o entendimento do acórdão recorrido acerca da aplicação da exceção do contrato não cumprido demandaria a análise e interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7 do STJ" (AgInt no AREsp 502.075/RJ, R elator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/3/2022, DJe de 19/4/2022). 4. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no AREsp n. 2.167.223/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 24/2/2023.) (Grifos acrescidos) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. Não há falar em ofensa ao art. 1022 do CPC, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos autos. 2. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o vício de julgamento extra petita não se configura quando o provimento jurisdicional representar decorrência lógica do pedido, compreendido como aquilo que se pretende com a instauração da demanda e se extrai a partir de uma interpretação lógico-sistemática do afirmado na petição inicial, recolhendo todos os requerimentos feitos em seu corpo, e não só aqueles constantes em capítulo especial ou sob a rubrica 'dos pedidos'. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. Na espécie, o Tribunal de origem, soberano na análise dos contornos fáticos e das disposições contratuais pactuadas, consignou a validade da cláusula que previa a cobrança da comissão de corretagem e do percentual de depreciação do imóvel. Desse modo, a reforma das conclusões da Corte estadual relativas à validade das cláusulas contratuais em questão é inadmissível em sede de recurso especial, por vedação das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ constitui óbice também para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea c do permissivo constitucional. 5. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no REsp n. 2.037.663/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.) (Grifos acrescidos) Por fim, observe-se que não se pode conhecer da alegada divergência interpretativa, pois a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ nas questões controversas apresentadas é, por consequência, óbice também para a análise da divergência jurisprudencial, o que impede a admissão do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional.
Ante o exposto, INADMITO o recurso especial ante a incidência dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. Por fim, determino que a Secretaria Judiciária observe a indicação de intimação exclusiva da advogada Camila Gomes Barbalho, OAB/RN 13.904. Publique-se. Intimem-se. Natal/RN, data do sistema. Desembargador Glauber Rêgo Vice-Presidente E17/10 [1] Cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato extintivo ou impeditivo do direito de recorrer; tempestividade, preparo e regularidade formal.