Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
autora: FACULDADE ZONA LESTE LTDA Parte ré: HORIZONTE NOVO GESTAO E PARTICIPACAO LTDA SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 11ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Fórum Seabra Fagundes, Lagoa Nova, NATAL - RN - CEP: 59064-972 TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE (12135) Processo nº 0814362-08.2022.8.20.5001 Parte Vistos etc. Faculdade Zona Leste Ltda. (UNI-A Educação Ltda.), já qualificada nos autos, por seu representante legal, via advogado, ingressou com TUTELA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE em desfavor de Horizonte Novo Gestão e Participação Ltda., também qualificada, alegando, em síntese, que: a) é empresa privada que atua no ramo de educação superior (graduação) em diversos estados do Brasil; b) em 2020 solicitou seu credenciamento junto ao MEC para atuar no Município de Natal; c) a fim de viabilizar a visita do MEC in loco, buscou imóveis passíveis de acomodação da sua atividade educacional no Município, tendo obtido da Imobiliária Martins Imóveis Ltda. ME, terceira estranha à lide, a indicação do imóvel objeto da demanda; d) confiando na indicação da imobiliária e sem qualquer visita prévia ao local, celebrou com a ré contrato de locação do imóvel situado na Rua Mossoró, 407, Petrópolis, Natal/RN, de propriedade da parte, pelo prazo de 51 (cinquenta e um) meses, com início da locação em 11/10/2021 e término em 31/12/2025; e) considerando as disposições contratuais (cláusula 6.4), estava certa de que a unidade imobiliária se encontrava com as instalações elétricas e hidráulicas em perfeito estado de funcionamento; f) para sua surpresa e perplexidade, quando do seu ingresso no imóvel verificou que o bem não possuía fornecimento de energia elétrica e água, haja vista que a fiação, o hidrômetro e outros itens necessários ao seu pleno funcionamento tinham sido furtados; g) após contato com a demandada, ela substituiu parcialmente a fiação interna apenas no primeiro andar do prédio, a fim de que, com o uso de um gerador locado pela demandante, tivesse energia elétrica para viabilizar a realização de visita pelo MEC; h) posteriormente, a requerida substituiu a fiação dos andares superiores, porém o fez de forma provisória, pelo lado externo do prédio; i) depois de realizada a visita do MEC, solicitou à ré que adotasse as providências necessárias ao correto fornecimento de água e energia elétrica para o imóvel, de modo a possibilitar o início das obras necessárias à adequação do prédio para suas atividades empresariais; j) enquanto aguardava a adoção das medidas necessárias, diligenciou junto à COSERN para requerer a religação da energia do poste situado no imóvel; k) como o imóvel se encontrava desocupado há mais de 2 (dois) anos e a fiação, o relógio e outros itens haviam sido furtados, foi informada pela concessionária de serviço público de que precisaria apresentar projeto elétrico para análise e posterior efetivação da religação da energia de alta tensão; l) considerando que a estrutura necessária não havia sido providenciada pela demandada mesmo depois de decorridos 4 (quatro) meses do início da locação, solicitou a suspensão do pagamento dos aluguéis até que a situação fosse devidamente regularizada, já que o imóvel não havia sido entregue com as instalações elétricas e hidráulicas em pleno funcionamento, conforme previsto contratualmente; m) após algumas conversas, restou acordado entre as partes que a ré instalaria poste trifásico de baixa tensão no imóvel, bem como providenciaria a reparação da estrutura interna do prédio, obtendo como contrapartida o pagamento dos honorários do eletricista contratado, além do pagamento do aluguel proporcional referente ao mês de fevereiro de 2022; n) foi pactuado, ainda, que a cobrança do aluguel seria suspensa a partir de 23/02/2022, até que houvesse energia elétrica e água em todo o prédio; o) a minuta de acordo foi encaminhada à requerida que, contudo, não devolveu o documento assinado, sob o fundamento de que os descontos concedidos no valor da locação tinham o objetivo de transferir à locatária a responsabilidade pela realização de todos os reparos e instalações necessárias ao desenvolvimento da atividade empresarial no local, o que não condiz com a realidade; p) na verdade, os descontos concedidos se referiam apenas à adequação do prédio ao desenvolvimento da atividade de ensino, jamais tendo sido acordado que caberia a si qualquer obra ou reparo de cunho estrutural, haja vista que consta na cláusula 6.4 do contrato que o imóvel se encontrava com as instalações elétricas e hidráulicas em perfeito estado de funcionamento; q) em que pese a ausência de assinatura nos termos do acordo, a requerida promoveu a instalação do poste trifásico previsto e a consequente religação do fornecimento de energia elétrica para o prédio, tendo informado, em 04/03/2022, que sua parte do pacto estava cumprida e que, portanto, haveria o restabelecimento da cobrança do aluguel; r) solicitou à ré o encaminhamento de relatório técnico dando conta de que as instalações estavam regulares, porém nunca recebeu o documento; s) constatou que a demandada não instalou nenhuma fiação interna no prédio, especificamente no segundo e terceiro andares, o que evidencia que as instalações elétricas não foram devidamente regularizadas a fim de estabelecer o pleno funcionamento do serviço; t) ademais, nenhuma medida foi adotada pela requerida em relação às instalações hidráulicas, permanecendo o prédio sem fornecimento de água; u) não bastasse a situação narrada, em 06/03/2022 foi surpreendida com a notícia de que, devido às fortes chuvas que atingiram a cidade, o muro de arrimo do imóvel havia desabado; v) as fortes chuvas também causaram a quebra das telhas e a consequente infiltração de água para o bem, culminando na inundação do terceiro pavimento e na queda de parte do forro; w) em decorrência de todo o ocorrido, ficou impossibilitada de utilizar o imóvel locado e proceder às adequações necessárias para o desenvolvimento da sua atividade empresarial; e, x) ao contrário do previsto contratualmente, o imóvel objeto da locação não lhe foi entregue em estado que o possibilitasse servir ao uso a que se destina. Escorada nos fatos narrados, a autora pugnou pela concessão de tutela antecipada em caráter antecedente visando fosse autorizada a suspensão do pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos desde 23/02/2022, bem como os que se vencessem ao longo da tramitação do feito, até que houvesse a regularização do prédio locado. Ao final, requereu a confirmação da tutela almejada. Com a inicial vieram os documentos de IDs nos 79886664, 79886666, 79886667, 79886668, 79886669, 79886670, 79886671, 79886672, 79886673, 79886674 e 79886675. Por meio da petição de ID nº 79956463 a demandante colacionou os novos documentos de ID nº 79956465. Na decisão de ID nº 80232994 foi indeferida a medida de urgência pretendida. Intimada para aditar a petição inicial, a requerente cumpriu a determinação, carreando aos autos o petitório de ID nº 80601967, por meio do qual pleiteou a condenação da requerida nas obrigações de fazer consistentes na realização de todos os reparos estruturais do prédio objeto da locação, providenciando todas as ligações e instalações hidráulicas e elétricas necessárias, de modo a entregar o imóvel em pleno funcionamento, consoante previsto no contrato de locação firmado. Juntou os documentos de IDs nos 80601968 e 80601969. Citada, a ré ofereceu contestação (ID nº 80967223), na qual impugnou o valor atribuído à causa. No mérito, aduziu, em suma, que: a) é empresa que atua no ramo imobiliário, tendo como atividade a locação de imóveis próprios, dentre eles o prédio objeto da lide; b) em 11/10/2021 firmou com a autora contrato de locação do bem, o que foi feito após negociações prévias e elaboração de laudo de vistoria; c) ao receber as chaves da unidade imobiliária, a demandante não fez nenhum tipo de ressalva ou registro de inconformidade relacionada às condições do bem; d) as partes, cientes da necessidade de reforma do imóvel e adequação à atividade empresarial da requerente, negociaram um desconto na locação no valor global de R$ 675.000,00 (seiscentos e setenta e cinco mil reais), destinado exatamente para essa finalidade; e) o laudo de vistoria, em conjunto com os descontos concedidos, demonstram de forma inequívoca que a autora tinha pleno conhecimento do estado do imóvel locado, bem como que caberia a ela realizar as reformas e ajustes cabíveis; f) o parágrafo segundo da cláusula 4.1 do contrato atesta que a ré concedeu um desconto progressivo no valor mensal da locação para a locatária fazer as reformas e ajustes necessários no imóvel com o intuito de viabilizar as reformas e instalações que a locatária realizaria no imóvel; g) cabe à demandada providenciar a elaboração e aprovação, junto aos órgãos competentes, do projeto elétrico exigido pela COSERN (cláusula 5.3 do contrato), mormente porque não tem competência ou conhecimento específico do empreendimento a ser instalado no imóvel locado suficiente para a elaboração do documento; h) as reformas e adequações que ficaram a cargo da requerente incluíam a reforma das instalações elétricas e hidráulicas do prédio; i) o MEC realizou vistoria no imóvel objeto da locação, que, na ocasião, já se encontrava em fase avançada de instalação e preparação para o início das atividades, afastando a alegação de que o bem se encontrava imprestável para uso; j) o imóvel objeto da lide foi locado para o Tribunal de Justiça do Rio Grande de Norte - TJRN no período de 2011 a 2019, logo antes da locação ora discutida, não tendo havido, entre as partes, nenhum tipo de problema contratual ao longo da relação locatícia, o que somente demonstra suas condições de uso; k) o muro lateral interno do imóvel caiu e, conforme cláusula 8 do contrato, como ele é coberto por seguro para todo e qualquer tipo de sinistro, com apólice contratada pela locatária no valor de R$ 4.500.000,00 (quatro milhões e quinhentos mil reais), tal evento será coberto pelo seguro previsto contratualmente; l) entretanto, a autora não apresentou a apólice do seguro, apesar de inúmeras solicitações, encontrando-se em flagrante descumprimento da avença; e, m) em caso de não contratação do seguro, contrariando o disposto no contrato, cabe à demandante providenciar o reparo do imóvel, no caso, do muro divisório que desmoronou. Por fim, pugnou pelo acolhimento da impugnação apresentada e, acaso superada, pela total improcedência da pretensão autoral. Anexou os documentos de IDs nos 80967225, 80967226 e 80967227. Através da petição de ID nº 80967228 a requerida carreou os novos documentos de IDs nos 82610590, 82610594 e 82610595. Ato contínuo, a parte demandante atravessou ao caderno processual o petitório de ID nº 87112812, por meio do qual noticiou a desocupação do imóvel objeto da demanda em 17 de agosto de 2022 e o depósito das respectivas chaves em Juízo. Termo de entrega das chaves do bem no ID nº 87160388. Por meio da peça de ID nº 88541776, a requerida sustentou que o imóvel objeto da demanda teria sido abandonado pela requerente e invadido por desconhecidos, o que a motivou a tomar posse do bem. Foram juntados os documentos de IDs nos 88541777, 88541778, 88543429 e 88543430. Réplica à contestação no ID nº 88094047, na qual a autora rebateu a preliminar e as argumentações apresentadas pela ré e sustentou que: a) na contestação foi confirmado que entre 2019 e 2021 o bem ficou desocupado e não foi feita manutenção/reparo nele, de modo que não seria viável lhe imputar a responsabilidade pelos reparos que não estivessem relacionados diretamente com o desenvolvimento de sua atividade empresarial; b) o desconto somente foi concedido para possibilitar os reparos e adequações necessárias no imóvel, com a finalidade de viabilizar o desenvolvimento de sua atividade empresarial; c) em nenhum momento se comprometeu a realizar reparos estruturais, hidráulicos, elétricos e/ou que não estivessem diretamente ligados à estrutura necessária ao exercício de sua atividade empresarial; d) quando do recebimento das chaves e ingresso no imóvel, verificou que ele não estava em plenas condições de uso, motivo pelo qual não assinou o Laudo de Vistoria, uma vez que o mesmo não condizia com a realidade; e) tendo em vista que os termos da Cláusula 6.4 do contrato não foram observados pela ré, não possuía condições de providenciar as solicitações e contratações junto aos órgãos de fornecimento de água e energia, porque o mínimo necessário para tanto não estava em funcionamento; f) não pode ser responsabilizada pelo sinistro porque, conforme consta nos laudos técnicos acostados por ambas as partes, o desabamento do muro ocorreu por culpa exclusiva do imóvel vizinho; g) em virtude das intercorrências narradas, o desenvolvimento das suas atividades no local foi inviabilizado, motivo pelo qual entregou o imóvel e depositou as chaves em Juízo; e, h) diante do descumprimento contratual da demandada, notadamente da cláusula 6.4, ela deverá ser condenada ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 11.1. Ao final, requereu que fosse declarada a rescisão do contrato, isentando-a do pagamento da multa e a condenação da ré ao pagamento de multa contratual. Intimada para se manifestar sobre o petitório de ID nº 88541776, a demandante aduziu que não abandonou o imóvel, uma vez que depositou as chaves em Juízo e a demandada foi intimada para se pronunciar sobre tal fato, bem como porque deixou o bem fechado e trancado, não tendo sido comprovada a invasão. Instada a se manifestar sobre os novos documentos apresentados pela demandada (ID nº 96049679), a demandante apresentou o petitório de ID nº 98105230, por meio do qual impugnou as alegações e os documentos colacionados. Decisão de saneamento e organização do processo, na qual este Juízo: a) indeferiu a impugnação ao valor da causa; b) fixou os pontos controvertidos; c) distribuiu o ônus da prova; d) determinou a inclusão do feito em pauta para audiência de instrução e julgamento, a ser realizada em conjunto a audiência de instrução aprazada nos autos da ação conexa (processo nº 0837777-20.2022.8.20.5001); e, e) determinou a intimação das partes para depositarem em juízo o rol de testemunhas. As partes depositaram o rol de testemunhas (IDs nos 151477951 e 151857767). Termo de audiência (ID nº 166030817). Alegações finais apresentadas pelas partes (IDs nos 169837286 e 170537685), tendo a ré requerido a extinção do feito sem resolução do mérito. É o que importa relatar. Fundamenta-se e decide-se. É cediço que a perda de objeto de uma ação "acontece em razão da superveniência da falta de interesse processual, seja porque o autor da demanda já obteve a satisfação da pretensão deduzida, não necessitando mais da intervenção do Estado-Juiz, seja porque a prestação jurisdicional já não lhe será mais útil, ante a modificação das condições de fato e de direito que motivaram o pedido" (TJRN, MS 2009.010771, Tribunal Pleno, Rel. Des. Convocado Armando da Costa Ferreira, julgamento em 28.04.2010). No caso em comento, verifica-se que em sede de audiência de instrução e julgamento (ID nº 166030817), a ré sustentou a ocorrência da perda do objeto da demanda porque houve a devolução do imóvel, bem como que, em suas alegações finais, a autora concordou expressamente com o referido pleito (ID nº 169837286). Diante desse cenário e tendo em mira que, com a devolução do imóvel por parte da autora, tornou-se inócua a obrigação de fazer pretendida neste feito, resta patente a ausência superveniente do binômio necessidade-utilidade no caso em epígrafe, o que conduz à extinção do feito pela perda do objeto.
Ante o exposto, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, na forma do art. 485, inciso VI, do CPC. Em atenção ao princípio da causalidade, tendo em mira que foi reconhecido no processo nº 0837777-20.2022.8.20.5001 que a rescisão decorreu de culpa da demandada, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §2º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se. NATAL/RN, 26 de maio de 2026. KARYNE CHAGAS DE MENDONÇA BRANDÃO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)