Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Apelante: Terra Nossa Empreendimentos Imobiliários. Advogado: Dr. Alberto Rodrigues dos Santos Júnior.
Apelados: Luiz Carlos de Sousa e Joselita Dantas de Brito. Advogado: Dr. Eduardo Gurgel Cunha. Relator: Desembargador João Rebouças. Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS. VÍCIO DE CONSENTIMENTO POR FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. COMPENSAÇÃO COM IPTU, TAXAS E ENCARGOS INCIDENTES DURANTE A POSSE. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por empresa vendedora contra sentença que reconheceu vício de consentimento na promessa de compra e venda de imóvel, anulando o negócio jurídico e determinando a restituição integral dos valores pagos pelos compradores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: a) definir se houve vício de consentimento decorrente da ausência de fornecimento do contrato originário e de informações essenciais aos compradores; b) estabelecer se é possível compensar os valores a serem restituídos com IPTU, taxas condominiais e outros encargos incidentes durante a posse do imóvel pelos adquirentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A instrução processual demonstra que os compradores não receberam ou tiveram acesso ao contrato original firmado com o cedente, sendo apresentados apenas ao termo de cessão, que não reproduzia todas as cláusulas essenciais do ajuste. 4. A ausência de informação adequada viola o dever de informação do fornecedor previsto no CDC e configura vício de consentimento nos termos dos arts. 104 e 138 do Código Civil. 5. A empresa, integrante da cadeia de consumo, responde pela falta de orientação completa ao novo adquirente, mesmo quando a formalização se deu mediante cessão. 6. Reconhecida a culpa da vendedora pela rescisão, aplica-se a Súmula 543 do STJ e o entendimento firmado no REsp 1.300.418/SC, impondo a restituição imediata e integral das parcelas pagas. 7. Os adquirentes detiveram a posse do imóvel, sendo responsáveis pelo pagamento de impostos, taxas e encargos incidentes durante esse período, valores que podem ser compensados com a quantia a ser restituída. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. _________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104 e 138; CPC, art. 373, I, e art. 86, caput; CDC. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.300.418/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2ª Seção, j. 13.11.2013; Súmula 543/STJ; TJRN, AC nº 0805067-59.2018.8.20.5106, Rel. Des. Ibanez Monteiro, j. em 25/03/2021; TJRN, AC nº 0866311-42.2020.8.20.5001, Rel. Des. João Rebouças, j. em 01/11/2023; TJRN, AC nº 0804580-64.2020.8.20.5124, Rel. Des. Ibanez Monteiro, j. em 06/10/2022. ACÓRDÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0808852-67.2021.8.20.5124 Polo ativo TERRA NOSSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP e outros Advogado(s): ALBERTO RODRIGUES DOS SANTOS JUNIOR, THIAGO CESAR TINOCO OLIVEIRA DE VASCONCELOS Polo passivo LUIZ CARLOS DE SOUSA e outros Advogado(s): EDUARDO GURGEL CUNHA, JOSIVALDO DE SOUSA SOARES Apelação Cível n.° 0808852-67.2021.8.20.5124. Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas. Acordam os Desembargadores da Segunda Turma da Terceira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e dar parcialmente provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator, que passa a fazer parte integrante deste. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por Terra Nossa Empreendimentos Imobiliários em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim que, nos autos da Ação de Nulidade Contratual proposta por Luiz Carlos de Sousa e Joselita Dantas de Brito, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato e determinar a devolução de toda a quantia paga pelos autores, devidamente corrigida. Em suas razões recursais, aduz a apelante que o contrato foi celebrado sem vícios de consentimento e com boa-fé, vez que a negociação ocorreu de maneira transparente e com a expressa anuência dos compradores, os quais teriam pleno conhecimento prévio da situação documental do empreendimento, bem como das condições de reajuste das parcelas e da exigência de quitação mínima para construção, inexistindo erro substancial ou qualquer forma de induzimento doloso. Sustenta que o instrumento celebrado configura cessão de direitos possessórios, negócio jurídico atípico e lícito, distinto da promessa de compra e venda sujeita ao regime da Lei 4.591/64. Assevera inexistência de erro substancial, dolo ou induzimento, bem como impossibilidade de se aplicar automaticamente a Súmula 543 do STJ, por entender que a ausência de registro da incorporação não invalida contratos dessa natureza. Ressalta que a rescisão decorreu por iniciativa dos compradores, sendo, portanto, indevida a devolução integral, mas apenas parcial, em respeito à boa-fé objetiva e à vedação ao enriquecimento sem causa. Afirma que os apelados são devedores de IPTU e taxas condominiais relativas ao período de posse do imóvel, razão pela qual requer o reconhecimento da compensação desses valores com quaisquer quantias eventualmente restituíveis. Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso a fim de ver reformada a sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos autorais ou, subsidiariamente, a compensação dos valores relativos a IPTU e taxas condominiais. Ofertadas contrarrazões pelo desprovimento do recurso (Id 33070027). O feito não foi remetido ao Ministério Público por não se enquadrar nas hipóteses dos arts. 127 e 129 da Constituição Federal e arts. 176 a 178 do Código de Processo Civil. É o relatório. VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. Cinge-se o cerne do presente recurso, na análise acerca da legalidade da compra e venda de um imóvel pelos demandantes sob a alegação de vício de consentimento. Inicialmente, vale destacar que as partes litigantes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda, ajuste esse que tinha como objeto um lote situado no Condomínio Imperial, no Município de Macaíba/RN.
Trata-se de termo de cessão de direitos firmado com o antigo proprietário, firmado na data de 04/10/2018 e se encontra no Id 33069448. Segundo consta dos autos, os autores aforaram a presente ação alegando vício de consentimento, pois não foram devidamente informados de restrições contratuais à construção antes da quitação de percentual mínimo e previsão de retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão administrativa. Sustentaram também a ocorrência de reajustes abusivos das parcelas e ausência de abatimento da entrada paga mediante dação de veículo, além de outros vícios. Ora, sabe-se que as condições de validade do negócio jurídico são três, expressamente previstas no art. 104 do CC, bem como há possibilidade de submetê-lo a condição suspensiva, senão vejamos: “Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei.” Para que seja possível anular os ajustes firmados entre as partes, deve restar comprovado que a expressão da vontade do contratante foi viciada por qualquer dos defeitos previstos no Código Civil brasileiro. O art. 138 do CC esclarece que o vício de consentimento torna anulável o negócio jurídico, in verbis: “Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio”. A apelante sustenta que os apelados tinham plena ciência das condições contratuais e que não houve vício na manifestação de vontade. Contudo, o conjunto probatório analisado demonstra exatamente o contrário. A controvérsia central consiste na necessidade de verificar se os compradores receberam cópia do contrato original e se tiveram conhecimento adequado de suas cláusulas no momento da adesão. Após a instrução, constatou-se que o contrato originário firmado pelo cedente jamais foi entregue ou explicado, uma vez que somente foram apresentados ao termo de cessão, que não continha todas as cláusulas do ajuste. Tal fato é comprovado pela testemunha Alexandre Cardoso do Nascimento, funcionário da empresa apelante, já mencionado na sentença, que assim se manifestou: “(...) que só teve contato com o Sr. Luiz para tratar de parcelas quando estava em atraso ou alguma coisa do tipo; que o Sr. Luiz já marcou uma reunião para tratar de quitação na época; que acha que foi em 2020; que o Sr. Luiz não chegou a solicitar cópia do contrato original a eles” (Id 33070006 - Pág. 4). Assim, a instrução processual evidenciou que a própria empresa não participou diretamente da formalização do negócio com os novos adquirentes, uma vez que a documentação foi levada pelo proprietário anterior, sem comprovação de que este tenha explicado os detalhes. Essa conduta impediu que os compradores tivessem acesso efetivo às cláusulas essenciais do pacto originário, entre elas, regras sobre construção, reajustes e abatimento da entrada. Diante disso, há evidente falha na formação do consentimento, pois a empresa não assegurou que os cessionários tivessem conhecimento mínimo do conteúdo contratual, violando o dever de informação previsto no CDC e tornando legítima a rescisão por culpa da vendedora. No mais, independentemente do rótulo atribuído ao instrumento, a empresa atuou como fornecedora na cadeia de consumo, integrando a operação e assumindo o dever de orientar o adquirente sobre todas as obrigações do contrato original. A cessão, no caso concreto, não modificou a natureza da responsabilidade da empresa. Ao permitir que o negócio fosse formalizado por meio de um mero aditivo, sem garantir que o conteúdo integral do pacto fosse apresentado ao novo comprador, a apelante assumiu os riscos da relação de consumo. Assim, diante da existência do vício de consentimento quando da transferência de titularidade do imóvel, lograram êxito os autores neste ponto, a teor do art. 373, I, do CPC, de forma que o negócio jurídico deve ser anulado, retornando-se ao status quo ante, com as devidas atualizações. Registro que o tema debatido no processo (ressarcimento decorrente de rompimento de contrato de compra e venda de imóvel) foi objeto de decisão por parte da Segunda Seção do STJ em sede de recursos repetitivos - REsp 1.300.418/SC, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 13.11.2013, que culminou na elaboração da Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Na ocasião, o STJ considerou que: "RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido." É importante registrar que STJ traçou as seguintes distinções: A) se a CULPA PELA RESCISÃO contratual FOR DA CONSTRUTORA, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas em favor do promitente comprador/consumidor; B) se a CULPA PELA RESCISÃO contratual FOR DO CONSUMIDOR, haverá ressarcimento imediato, mas parcial do valor pago em favor do consumidor, autorizando-se – neste último caso (culpa do consumidor e não da construtora) – a retenção de percentual entre 10% a até 25% do valor contratual pago, conforme as circunstâncias de cada caso. O caso envolve, portanto, hipótese em que a culpa pelo descumprimento contratual é da apelante, a atrair a seguinte conclusão: o consumidor faz jus, portanto, à devolução imediata e integral da parcela de entrada e de todas as demais parcelas/prestações pagas em razão do contrato de compra e venda celebrado. Também se destaca o seguinte precedente desta Egrégia Corte: “EMENTA: DIREITOS DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE À PRAZO C/C ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INCIDÊNCIA DO CDC. LOTEAMENTO ALPHAVILLE MOSSORÓ. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO DA EDIFICAÇÃO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. EXISTÊNCIA DE GRAVAME SOBRE O BEM. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO NO ATO DA CONTRATAÇÃO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA/INCORPORADORA. ENUNCIADO DA SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DA CITAÇÃO. DESPROVIMENTO DO APELO”. (TJRN – AC n.º 0805067-59.2018.8.20.5106 – Relator Desembargador Ibanez Monteiro – 2ª Câmara Cível – j. em 25/03/2021 – destaquei). Por fim, no que diz respeito ao pagamento do IPTU e outros tributos e taxas, entende-se que a obrigação de pagar os encargos referentes ao imóvel é do seu proprietário. Tais despesas devem incidir a partir da efetiva entrega da unidade habitacional. No presente caso, os consumidores, ora apelados, obtiveram a posse do imóvel, de forma que a partir desta se inicia sua responsabilidade pelo pagamento de impostos e taxas, os quais podem ser retidos pela construtora e compensados com os valores a serem devolvidos. Ressalto que este entendimento tem contado com o beneplácito da jurisprudência desta Egrégia Corte, senão vejamos: “EMENTA: CONSUMIDOR E CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE DEMANDANTE. INADIMPLEMENTO QUE CONFIGURA RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. DIREITO À DEVOLUÇÃO IMEDIATA E PARCIAL DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM FAVOR DO VENDEDOR. SÚMULA 543 DO STJ. SENTENÇA QUE RECONHECEU O DIREITO DA EMPRESA À RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DA TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTABELECEU O MONTANTE DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. PERCENTUAL EM PATAMAR RAZOÁVEL. ALEGAÇÃO DE QUE OS VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE PELO ADQUIRENTE NÃO PODEM SER DEVOLVIDOS EM DOBRO. ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC. MÁ-FÉ NÃO COMPROVADA. RESTITUIÇÃO SIMPLES. CONSEQUÊNCIA LÓGICA. APLICAÇÃO DA TESE ESTABELECIDA NO JULGAMENTO DO RESP 1111270/PR, EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS (TEMA 622). CONHECIMENTO E PROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES. RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE DEMANDADA. INADIMPLÊNCIA DO CONSUMIDOR. PRESENÇA DE CONTEÚDO COMPROBATÓRIO NESSE SENTIDO (ART. 373, I DO CPC). COMPRADOR QUE PERMANECEU INERTE QUANTO AO PAGAMENTO DAS PARCELAS DURANTE 06 (SEIS) MESES. RESCISÃO PROVOCADA POR CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA TERCEIRA DO SEGUNDO TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA FIRMADO ENTRE AS PARTES. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO DOLO PROCESSUAL ESPECÍFICO. TAXAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS COBRADOS APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. POSSIBILIDADE. ENCARGOS QUE PASSAM A SER DO COMPRADOR A PARTIR DA EFETIVA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES.- Segundo o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.300.418/SC, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, datado de 13.11.2013, que culminou na elaboração da Súmula 543 do STJ, se a culpa pela rescisão contratual for do consumidor, haverá ressarcimento imediato, mas parcial, do valor pago em favor do vendedor, autorizando-se a retenção de percentual entre 10% a até 25% do valor contratual pago, conforme as circunstâncias de cada caso, motivo pelo qual não se considera abusivo qualquer dispositivo contratual que estipule valor nessas condições.- A restituição em dobro do indébito, na forma do art. 42, parágrafo único, do CPC, somente se mostra possível, nas hipóteses em que o credor age mediante má-fé. - Em cumprimento à cláusula oitava do contrato, pode a construtora requerer a rescisão contratual em face do inadimplemento do comprador, que efetivamente reconhece a existência de pagamento de 06 (seis) parcelas, mesmo que tenham sido adimplidas posteriormente. Ora, se o adquirente tinha a convicção de que havia algo de errado com o saldo devedor, deveria ter cautelarmente consignado o valor que entendia devido em Juízo e não simplesmente deixar de pagar o que devia, de forma que é legítima a rescisão contratual. - Para o reconhecimento da litigância de má-fé pela prática das condutas elencadas no art. 80 do CPC, exige-se que sejam as mesmas impregnadas pelo dolo processual específico, bem como que seja tal elemento subjetivo devidamente comprovado pela parte prejudicada pelo ato temerário e violador da boa-fé objetiva, ausente no caso sob análise. - No presente caso, o consumidor, ora apelado, obteve a posse do imóvel, de forma que a partir desta se inicia sua responsabilidade pelo pagamento de impostos e taxas, os quais podem ser retidos pela construtora e compensados com os valores a serem devolvidos”. (TJRN – AC n.º 0866311-42.2020.8.20.5001 – Relator Desembargador João Rebouças - 3ª Câmara Cível – j. em 01/11/2023 – destaquei). “EMENTA: DIREITOS CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO INJUSTIFICADO PELA CONSTRUTORA NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELOS ADQUIRENTES QUE SÓ PLEITEARAM A RESOLUÇÃO CONTRATUAL APÓS A ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS PAGAS EM BENEFÍCIO DA CONSTRUTORA. PRECEDENTES DO STJ. LUCROS CESSANTES. NÃO DEVIDOS. DANOS MORAIS OCORRENTES. VALOR ARBITRADO EM ACORDO COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA REPETITIVO Nº 1002 DO STJ. RETENÇÃO DEVIDA DOS VALORES DAS TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU EM ABERTO ENTRE A DATA DA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO E A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DOS ÍNDICES DE CORREÇÃO PREVISTOS EM CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.” (TJRN – AC n.º 0804580-64.2020.8.20.5124 – Relator Desembargador Ibanez Monteiro - 2ª Câmara Cível – j. em 06/10/2022 – destaquei). Dito isto, entende-se devida a retenção dos valores não pagos a título de IPTU, taxas e outros tributos em face da posse do imóvel pelo adquirente. Face ao exposto, conheço e dou provimento parcial ao recurso apenas para possibilitar a compensação dos valores a serem devolvidos com as taxas condominiais, IPTU e outros encargos inadimplidos durante a posse do imóvel pelos adquirentes, a ser calculado em sede de cumprimento de sentença, permanecendo incólumes os seus demais termos. Como consequência, aplica-se o art. 86, caput, do CPC, estabelecendo-se a sucumbência recíproca quanto às custas processuais e honorários advocatícios, com proporção de 70% (setenta por cento) para a parte demandada e 30% (trinta por cento) para a parte demandante, com a mesma base de cálculo estabelecida na sentença. É como voto. Natal, data da sessão de julgamento. Desembargador João Rebouças Relator Natal/RN, 26 de Janeiro de 2026.