Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0824285-63.2019.8.20.5001 Polo ativo MIRANTES DA LAGOA EMPREENDIMENTOS LTDA e outros Advogado(s): GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA, RODRIGO FONSECA ALVES DE ANDRADE, IGOR SILVA DE MEDEIROS Polo passivo NAIARA CINDIA FONSECA DA SILVA Advogado(s): FLAVIO MOURA NUNES DE VASCONCELOS, JORGE RAMOS DE FIGUEIREDO JUNIOR PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Juiz Convocado Ricardo Tinoco de Góes - 1ª Câmara Cível Avenida Jerônimo Câmara, 2000, Nossa Senhora de Nazaré, Natal - RN - CEP: 59060-300 Apelação Cível n° 0824285-63.2019.8.20.5001. Apelante/Apelada: Construtora Cageo Ltda. Advogado: Igor Silva de Medeiros. Apelante/Apelada: Mirantes da Lagoa Empreendimentos Ltda. Advogado: Gleydson Kleber Lopes de Oliveira. Apelada: Naiara Cindia Fonseca Basílio. Advogado: Flávio Moura Nunes de Vasconcelos. Relator: Juiz Convocado Ricardo Tinoco de Góes. Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL RESIDENCIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DE CONSTRUTORA INTEGRANTE DA CADEIA DE FORNECIMENTO. SOLIDARIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. OBRIGAÇÃO CORRESPECTIVA DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. COMPLEMENTAÇÃO DO DISPOSITIVO. RECURSO DA CONSTRUTORA CAGEO LTDA. DESPROVIDO. RECURSO DA MIRANTES DA LAGOA EMPREENDIMENTOS LTDA. PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta pela Construtora Cageo Ltda. e pela Mirantes da Lagoa Empreendimentos Ltda. contra sentença que julgou procedente o pedido da consumidora Naiara Cindia Fonseca da Silva, decretando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do apartamento nº 102, bloco 18, Residencial Mirantes da Lagoa, São Gonçalo do Amarante/RN, com restituição integral dos valores pagos e condenação ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00, em razão de vícios construtivos verificados no imóvel. A Construtora Cageo Ltda. sustenta sua ilegitimidade passiva; a Mirantes da Lagoa Empreendimentos Ltda. impugna a caracterização dos vícios e aponta omissão no dispositivo quanto à obrigação de devolução do imóvel como contraprestação à restituição dos valores pagos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a Construtora Cageo Ltda., que integrou o contrato de financiamento e prestou assistência técnica no imóvel, possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelos vícios construtivos verificados; (ii) verificar se os vícios construtivos identificados pela perícia técnica autorizam a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, nos termos do art. 18, § 1º, inciso II, do CDC; e (iii) determinar se o dispositivo da sentença deve ser complementado para consignar, expressamente, a obrigação correspectiva da autora de restituir o imóvel às rés simultaneamente ao recebimento dos valores devidos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O conceito de fornecedor previsto no art. 3º do CDC é amplo e abrange toda pessoa jurídica que participe do ciclo de produção, construção ou comercialização de produtos e serviços, independentemente de titularidade formal da obra. 4. A Construtora Cageo Ltda., ao figurar como "edificadora" na propaganda e nas tratativas negociais, integrar o contrato de financiamento celebrado com a Caixa Econômica Federal e realizar visitas técnicas e atendimentos de assistência diretamente no imóvel da autora, inseriu-se materialmente na cadeia de fornecimento do produto habitacional, atraindo para si a responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do CDC. 5. A excludente de responsabilidade por culpa exclusiva de terceiro, prevista no art. 14, § 3º, inciso II, do CDC, pressupõe a demonstração de total ausência de participação no processo que originou os vícios; conduta incompatível com a atuação técnica comprovada nos autos pela Construtora Cageo Ltda., razão pela qual a solidariedade passiva imposta pela sentença é mantida. 6. A ausência do cônjuge da autora no polo ativo não enseja litisconsórcio necessário, pois o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado exclusivamente em nome da autora, e a rescisão contratual. 7. A prova pericial produzida sob o crivo do contraditório confirmou a existência de vícios ocultos no imóvel, fissuras, problemas de umidade com formação de mofo, falhas no revestimento cerâmico, infiltrações nas janelas e falha na porta de entrada, que persistiram ao tempo da realização da perícia, não tendo sido integralmente sanados dentro do prazo legal. 8. O reconhecimento de boa-fé da incorporadora nas tentativas extrajudiciais de solução não afasta a responsabilidade civil, pois o descumprimento do prazo previsto no art. 18 do CDC para a efetiva eliminação dos vícios confere ao consumidor o direito de optar pela rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, nos termos do art. 18, § 1º, inciso II, do CDC. 9. A entrega de imóvel residencial com vícios construtivos que se estenderam por anos sem solução definitiva frustra de modo qualificado a legítima expectativa do consumidor, superando o patamar do mero aborrecimento e configurando dano moral indenizável; o valor de R$ 10.000,00 arbitrado na sentença é proporcional à extensão do dano e não representa enriquecimento sem causa. 10. Decretada a rescisão contratual por culpa das rés, impõe-se o desfazimento bilateral do negócio, com obrigações correspectivas e simultâneas: as rés restituem os valores pagos pela autora e esta restitui o imóvel, sem que qualquer prestação constitua condição prévia da outra, sob pena de enriquecimento sem causa; a omissão do dispositivo da sentença quanto a esse ponto justifica a complementação ora determinada. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso da Construtora Cageo Ltda. conhecido e desprovido. Recurso da Mirantes da Lagoa Empreendimentos Ltda. conhecido e parcialmente provido, tão somente para complementar o dispositivo da sentença e consignar a obrigação da autora de restituir o imóvel às rés concomitantemente ao pagamento dos valores devidos, mantidos os demais termos da condenação. Honorários advocatícios majorados para 17% sobre o valor da condenação, exclusivamente em desfavor da Construtora Cageo Ltda., nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Tese de julgamento: “1. Integra a cadeia de fornecimento, para fins de responsabilidade objetiva e solidária prevista nos arts. 3º e 14 do CDC, a construtora que, mesmo sem ser titular formal da obra, figura como edificadora na propaganda, integra o contrato de financiamento e realiza assistência técnica diretamente no imóvel adquirido pelo consumidor. 2. A boa-fé da fornecedora nas tentativas extrajudiciais de reparação não afasta a responsabilidade civil quando os vícios construtivos não são integralmente sanados no prazo legal, assegurando ao consumidor o direito de optar pela rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, nos termos do art. 18, § 1º, II, do CDC. 3. Decretada a rescisão contratual por culpa das rés, impõe-se o desfazimento bilateral do negócio: as requeridas devolvem os valores pagos pela autora e esta, por sua vez, restitui o imóvel às requeridas.” ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima identificadas. Os Desembargadores da 1ª Câmara Cível deste Tribunal de Justiça, reunidos em sessão de julgamento, decidiram por unanimidade conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto pela Residencial Mirantes da Lagoa. Em contrapartida, conhecer e negar provimento ao recurso interposto pela Construtora Cageo Ltda. RELATÓRIO Apelações Cíveis interpostas pela Construtora Cageo Ltda. e pela Mirantes da Lagoa Empreendimentos Ltda. contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 13ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual ajuizada por Naiara Cindia Fonseca Basílio, julgou parcialmente procedente o pleito autoral nos seguintes termos: “Ante o exposto, com resolução do mérito na forma do art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE a pretensão autoral para RESCINDIR o contrato de compra e venda relativo ao imóvel descrito à inicial e CONDENAR as requeridas MIRANTES DA LAGOA EMPREENDIMENTOS LTDA e CONSTRUTORA CAGEO LTDA, a devolver à requerente, solidariamente, todo o importe por ela já adimplido, além de eventuais outras quantias por ela despendidas desde o ajuizamento da presente, em montante a ser apurado em fase de liquidação de sentença com a comprovação das prestações pagas, a ser restituído em parcela única, no prazo de 30 (trinta) dias, contados do trânsito em julgado da decisão de liquidação, devendo incidir sobre o montante correção monetária, pelo IPCA, desde o desembolso de cada parcela (Súmula 37 - TJRN), acrescido ainda de juros de mora pela SELIC, deduzido o IPCA, a partir da citação (arts. 389, p.u. e 405 do Código Civil). CONDENO ainda as requeridas, solidariamente, na obrigação de pagar indenização por danos morais, que fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor da requerente. Sobre o valor arbitrado incidirão juros de mora pela SELIC, deduzido o IPCA, a partir da citação e correção monetária segundo o IPCA, a contar da prolação da presente sentença. CONDENO as rés, por fim, ao pagamento das despesas processuais e honorários sucumbenciais, que fixo em 15% sobre o valor da condenação (danos materiais + danos morais), atento ao tempo de tramitação da demanda, instrução probatória ocorrida e demais requisitos do art. 85, §§2º e 14, do CPC.” Em suas razões recursais, a Mirantes da Lagoa Empreendimentos Ltda afirma que: A sentença deve ser anulada em razão da ausência de participação do cônjuge ou companheiro da parte autora no feito. A autora não juntou integralmente o contrato de compra e venda, prejudicando a correta compreensão das disposições acordadas pelas partes. A condenação em danos morais não deve prosperar, pois prestou os serviços de assistência técnica solicitados pela parte autora. O juízo a quo reconheceu expressamente que: "os réus deverão indenizar o autor de todos os pagamentos por eles tecidos até a data da rescisão e ficar com o imóvel usado para si." No entanto, o dispositivo da sentença deixou de consignar que a devolução do imóvel constitui obrigação da parte autora, necessária para o efetivo retorno das partes ao status quo ante. Ao final, requer o provimento do recurso. Por sua vez, a Construtora Cageo alega que: Não integrou nenhuma das fases relevantes do negócio jurídico tratado nos autos, nem a compra e venda do imóvel, nem a construção, nem a escolha dos materiais empregados na obra. O Condomínio Residencial Mirantes da Lagoa foi construído exclusivamente pela Mirantes da Lagoa Empreendimentos Ltda., esclarecendo que sua participação no negócio se limitava a uma relação de prestação de serviços de consultoria com esta última, figurando tão somente no contrato de financiamento bancário celebrado com a Caixa Econômica Federal. Não há qualquer vício construtivo a si imputável capaz de ensejar condenação em danos morais. Pugna, por fim, pelo provimento do recurso. As contrarrazões foram apresentadas pelo desprovimento dos apelos. A 15ª Procuradoria de Justiça, em substituição legal a 17ª Procuradoria de Justiça, declinou de intervir no feito. É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos. O ponto central da controvérsia reside em saber se a Construtora Cageo possui legitimidade passiva e responsabilidade civil pelos vícios construtivos verificados no imóvel da autora e se a sentença deve ser complementada para consignar expressamente a obrigação de devolução do imóvel como contraprestação à restituição dos valores pagos, viabilizando o desfazimento bilateral do negócio. De início, cumpre apreciar as preliminares suscitadas por ambas as partes. DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA SUSCITADA PELA CONSTRUTORA CAGEO LTDA. A questão da legitimidade passiva da Construtora Cageo Ltda. foi enfrentada pela sentença com base nos elementos probatórios produzidos ao longo da instrução. Embora a apelante sustente que sua participação no empreendimento limitou-se à consultoria e à composição do contrato de financiamento, os documentos e os depoimentos colhidos em audiência revelam quadro mais complexo. A própria petição inicial narra que a Cageo figurava como "edificadora" do empreendimento na propaganda e nas tratativas negociais que precederam a celebração do contrato, circunstância que integra a base fática da relação de consumo estabelecida com a autora. Nesse contexto, a relação jurídica de consumo não se define exclusivamente pela titularidade formal da obra, mas pela cadeia de fornecimento que o consumidor razoavelmente identifica. O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 3º, adota conceito amplo de fornecedor, abrangendo toda pessoa jurídica que participe do ciclo de produção, construção ou comercialização de produtos e serviços. A Construtora Cageo, ao integrar o contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal e ao prestar assistência técnica diretamente no imóvel da autora, conforme documentado nos autos, inseriu-se materialmente na cadeia de fornecimento do produto habitacional, atraindo para si a responsabilidade objetiva prevista no art. 14 do CDC. O argumento de culpa exclusiva de terceiro, prevista no art. 14, § 3º, inciso II, do CDC como excludente de responsabilidade, exigiria que a Cageo demonstrasse não ter tido qualquer participação no processo que originou os vícios. Contudo, os autos revelam que a empresa realizou visitas técnicas e atendimentos de assistência no imóvel, conduta incompatível com a alegação de total desvinculação da obra. Não há prova suficiente de que a responsabilidade pela edificação e pelos defeitos verificados seja exclusiva da Mirantes da Lagoa Empreendimentos Ltda., razão pela qual a solidariedade passiva imposta pela sentença se mostra adequada ao regime consumerista aplicável ao caso. DA PRELIMINAR DE LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO SUSCITADA PELA MIRANTES DA LAGOA EMPREENDIMENTOS LTDA. A Mirantes da Lagoa Empreendimentos sustenta que o cônjuge da autora deveria integrar o polo ativo da demanda, sob o argumento de que o imóvel foi adquirido pelo casal e de que a rescisão contratual, com a consequente devolução do bem, afetaria sua esfera jurídica. A tese não merece acolhimento. O contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em nome da autora, Naiara Cindia Fonseca da Silva, e não há nos autos instrumento contratual assinado pelo cônjuge como parte compradora. A participação do companheiro nas solicitações de assistência técnica e nos fatos narrados configura mero exercício de direitos ligados à posse e à habitação do imóvel, sem que isso implique cotitularidade contratual ou situação que exija a formação de litisconsórcio ativo necessário para a validade do processo. Afastadas as preliminares, passo ao exame do mérito, que compreende: a ausência de juntada integral do contrato de compra e venda; a verificação dos vícios construtivos apontados pela autora e sua extensão; a responsabilidade civil das requeridas pela rescisão contratual com restituição dos valores pagos; e, por fim, a configuração e o arbitramento dos danos morais. A Mirantes da Lagoa Empreendimentos alega que a juntada parcial do contrato de compra e venda teria induzido o juízo a erro. A tese não encontra respaldo nos autos, porquanto o processo foi instruído com laudo pericial técnico, fotografias, depoimentos de testemunhas e documentos de assistência técnica que, em conjunto, forneceram elementos suficientes para a formação do convencimento judicial. Além disso, eventual lacuna documental poderia ter sido suprida pela própria apelante, que detinha interesse em apresentar o contrato integral para corroborar sua tese. Em relação aos vícios construtivos, matéria questionada por ambas as apelantes, registro que a prova pericial produzida sob o crivo do contraditório (Ids. 32110809 e 113741008) confirma a existência de manifestações patológicas no imóvel da autora, classificadas pelo expert como vícios ocultos, alguns simples e outros redibitórios, capazes de diminuir o valor do bem. O perito identificou fissuras na cozinha e no quarto, problemas de umidade no teto com formação de mofo, falhas no revestimento cerâmico por defeito de material e de execução, infiltrações nas janelas pela ausência de pingadeira e impermeabilização do peitoril, e falha na porta de entrada por inadequação da vedação. Embora o expert tenha afastado risco imediato à solidez estrutural do edifício, registrou expressamente que as patologias precisam ser monitoradas e tratadas. A Mirantes da Lagoa Empreendimentos argumenta que realizou reparos e que a autora teria recusado a proposta de troca integral das cerâmicas. Todavia, os próprios autos demonstram que, ao tempo da realização da perícia, os defeitos persistiam, as cerâmicas já haviam sido removidas pela autora para evitar maiores danos, mas os demais vícios permaneciam. A boa-fé da incorporadora em tentar solucionar o problema extrajudicialmente é reconhecida, mas insuficiente para afastar a responsabilidade civil, pois os vícios não foram integralmente sanados dentro do prazo legal previsto no art. 18 do CDC. Configurado o descumprimento, abre-se ao consumidor o direito de optar pela rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, nos termos do art. 18, § 1º, inciso II, do CDC. Quanto aos danos morais, a condenação fixada na sentença em R$ 10.000,00 (dez mil reais) está em consonância com os fatos comprovados nos autos. A entrega de imóvel residencial eivado de vícios construtivos, que se estenderam por anos sem solução definitiva, frustra de modo qualificado a legítima expectativa do consumidor de usufruir com segurança e conforto do bem adquirido para a moradia da família. As fotografias juntadas em 2023 (Id. 32110761) evidenciam o estado precário do piso, com cerâmicas quebradas em ambiente onde reside menor impúbere, circunstância que supera o patamar do mero aborrecimento e configura abalo moral indenizável. O valor arbitrado pelo juízo de origem é proporcional à extensão do dano e não representa enriquecimento sem causa, devendo ser mantido. No que tange à devolução do imóvel, assiste razão à apelante quanto à existência de omissão no dispositivo da sentença, embora a fundamentação tenha reconhecido expressamente a necessidade do retorno das partes ao status quo ante. Decretada a rescisão contratual por culpa das rés, impõe-se o desfazimento bilateral do negócio: as requeridas devolvem os valores pagos pela autora e esta, por sua vez, restitui o imóvel às requeridas. Assim, fica integrado o dispositivo da sentença para determinar que a restituição do imóvel pela autora às requeridas ocorra concomitantemente ao pagamento dos valores a ela devidos, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa. Face ao exposto, conheço o recurso da Construtora Cageo Ltda. e nego-lhe provimento. Conheço o recurso da Mirantes da Lagoa Empreendimentos Ltda. e dou-lhe parcial provimento, a fim de complementar o dispositivo da sentença para consignar que, em decorrência da rescisão contratual decretada, a requerente Naiara Cindia Fonseca da Silva deverá restituir às requeridas o imóvel objeto do contrato rescindido, apartamento nº 102, bloco 18, Residencial Mirantes da Lagoa, São Gonçalo do Amarante/RN, mantidos os demais termos da sentença de primeiro grau. Por força do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios, exclusivamente em desfavor da Construtora Cageo Ltda., para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação. É como voto. Natal, data da assinatura eletrônica. Juiz Convocado Ricardo Tinoco de Góes Relator 09 Natal/RN, 27 de Abril de 2026.