Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0805100-24.2020.8.20.5124 Polo ativo GABRIELLA VALERIA DE ARAUJO MEDEIROS Advogado(s): PATRICIA DE CARVALHO DE SOUSA Polo passivo MASIMA INCORPORACOES & EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME Advogado(s): OSVALDO REIS AROUCA NETO EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL CONSIDERADA ABUSIVA. BENEFÍCIO EXCESSIVO À PROMITENTE VENDEDORA. REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO, AOS PARÂMETROS FIXADOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. POSSIBILIDADE. ARTIGOS 51, IV, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, E 413 DO CÓDIGO CIVIL. RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA COM RETENÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO) PELA CONSTRUTORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, sem opinamento ministerial, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator que integra este acórdão. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por MASIMA INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, em face de sentença proferida pela Juíza de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim, que nos autos da Ação Anulatória de Negócio Jurídico nº 0805100-24.2020.8.20.5124, proposta por GABRIELLA VALERIA DE ARAUJO MEDEIROS, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, reduzindo o percentual de retenção da cláusula penal ao patamar de 20% (vinte por cento) do valor adimplido pela demandante. Em suas razões, sustenta a apelante, em suma, que celebrou com a autora/apelada contrato de promessa de compra e venda de imóvel, para aquisição de lote de terreno integrante do Loteamento Parque Arcoverde. Diz considerada a iniciativa da adquirente em rescindir a avença, teriam firmado Instrumento de Distrato, pactuando a retenção de 30% (trinta por cento) do montante adimplido, além da perda da importância correspondente ao sinal. Argumenta que ao limitar a cláusula penal ao importe de 20% (vinte por cento) sobre a quantia adimplida, teria a Magistrada a quo inobservado o princípio do pacta sunt servanda, além do disposto no art. 420 do Código Civil, que prevê a perda do sinal em favor da parte adversa. Defende que o percentual de retenção contratualmente avençado não ensejaria qualquer abusividade, inexistindo razões para a redução ordenada. Ademais, que o entendimento acerca da restituição em parcela única comportaria igual reforma, uma vez que o instrumento contratual teria ajustado a devolução em prestações correspondentes ao exato número de parcelas pagas. Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do apelo, a fim de ver observadas as disposições contratuais nos termos pactuados. A parte apelada não apresentou contrarrazões, apesar de devidamente intimada para tanto. Sem parecer ministerial. É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso. Consoante relatado, insurge-se a apelante contra sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, declarando a nulidade da cláusula contratual impugnada, e reduzindo o percentual de retenção em favor da Construtora, ao importe de 20% (vinte por cento). Inicialmente, oportuno elucidar que, em se tratando de relação consumerista, consubstanciada na compra e venda de imóvel, impõe-se resolver a lide à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor. Da leitura dos autos, observo que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno integrante do Loteamento Parque Arcoverde. Observo ainda, que manifestada a iniciativa de rescindir o ajuste pela promitente compradora, subscreveram as partes o Instrumento de Distrato de ID 27396567, o qual previu a retenção de 30% (trinta por cento) da quantia paga, além da integralidade do valor adimplido a título de sinal. Desse modo, entendo que impor à autora/apelada, o dever de suportar os encargos previstos no Distrato referenciado, evidencia benefício excessivo da promitente vendedora em detrimento da promitente compradora, caracterizando abusividade e enriquecimento ilícito por parte da Construtora. Sobre esse aspecto, dispõe o artigo 51, II, IV, e §1º, III, do Código de Defesa do Consumidor que: "Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; § 1º - Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso". Demais disso, dispõe o artigo 413 do Código Civil que "a penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio". Destarte, incumbe ao julgador, com base em seu prudente arbítrio e atendendo às peculiaridades de cada caso concreto, verificar se a penalidade imposta é excessiva, reduzindo-a se entender que extrapola o limite do razoável e importa em enriquecimento sem causa do beneficiado. Nesse norte, verificada a abusividade e desproporcionalidade da cláusula penal avençada, possível ao Poder Judiciário a revisão dos seus termos, harmonizando a autonomia da vontade com a boa-fé objetiva, relativizando-se o princípio do pacta sunt servanda. No que pertine a fixação do percentual determinado, em casos como o dos autos, o Superior Tribunal de Justiça tem definido como razoável para o ressarcimento das despesas administrativas usuais, um percentual de retenção em favor da promitente vendedora de até 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas pelo promitente comprador. Ademais, o Superior Tribunal de Justiça também já pacificou o entendimento de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Desta forma, a fim de evitar enriquecimento ilícito por qualquer dos contratantes, tenho como adequada ao presente caso, a retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago pela promitente compradora, a título de multa penal e despesas administrativas, notadamente porque não trouxe a apelante qualquer elemento apto a demonstrar que, com o desfazimento da avença, sofrerá prejuízos que atingirão valores superiores ao percentual fixado, ônus que lhe competia e do qual não se desincumbiu. Por fim, no que pertine a alegada inobservância ao disposto no art. 420 do Código Civil, tenho que melhor sorte não assiste à recorrente, vez que há flagrante distinção entre arras confirmatórias e arras penitenciais. No caso dos autos, o montante pago a título de sinal e princípio de pagamento, consubstancia arras confirmatórias, que servem como garantia do negócio, e que não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre nas arras penitenciais. Dessa forma, por se tratar de arras confirmatórias, não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por culpa do aderente.
Ante o exposto, conheço e nego provimento ao recurso. Em observância ao disposto no art. 85, § 11 do CPC, majoro os honorários de sucumbência de 10% para 15% sobre o valor da condenação, na parte que coube à Construtora recorrente. É como voto. Des. Dilermando Mota Relator K Natal/RN, 19 de Maio de 2025.