Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0898846-53.2022.8.20.5001 Polo ativo MUNICIPIO DE NATAL Advogado(s): Polo passivo LEMON EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA, RODRIGO FONSECA ALVES DE ANDRADE EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO TRIBUTÁRIO. CONTROVÉRSIA JUDICIAL ACERCA DA BASE DE CÁLCULO DO ITIV/ITBI. MANTIDA A SENTENÇA DE REVISÃO DO VALOR DO DÉBITO. VALOR DE MERCADO APURADO POR PERÍCIA JUDICIAL. INEXISTÊNCIA DE ARGUMENTOS CAPAZES DE PROMOVER QUALQUER MUDANÇA NA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto pelo Município em face de decisão monocrática que manteve a revisão do valor lançado como base de cálculo do ITIV/ITBI, adotando o montante apurado por perícia judicial como parâmetro. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em definir se: (i) se a manutenção da sentença que adotou o valor apurado por perícia judicial como base de cálculo do ITIV/ITBI está em conformidade com o Tema Repetitivo nº 1.113 do STJ; (ii) se houve vício na fundamentação da decisão agravada, especialmente quanto à alegação de omissão e violação ao art. 489, §1º, do CPC. III. Razões de decidir 3. O Tema Repetitivo 1.113/STJ estabelece que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa, podendo ser afastado mediante processo administrativo regular, não autorizando presunção em favor do Fisco. 4. O valor atribuído pelo Fisco foi objeto de controvérsia judicial, sendo legítima a produção de prova pericial judicial para apuração técnica. 5. A perícia judicial, realizada por profissional nomeado pelo juízo, imparcial e sob o crivo do contraditório, apurou o valor de mercado do imóvel em R$ 1.380.651,46, sendo este o parâmetro adotado para a revisão da base de cálculo do ITIV/ITBI. Não há elementos que demonstrem vício ou comprometimento da perícia. 6. A decisão agravada observou corretamente as diretrizes do Tema Repetitivo nº 1.113 do STJ, e adotou o valor apurado pela perícia judicial como parâmetro. Não prospera a alegação de que a decisão se baseou em laudo unilateral. 7. Quanto à alegação de violação ao art. 489, §1º, do CPC, a decisão agravada enfrentou de forma suficiente os pontos essenciais da controvérsia, apresentando fundamentação clara e coerente. As omissões apontadas pelo agravante são inexistentes. IV. Dispositivo e tese 8. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: “1. A revisão judicial do valor atribuído pelo Fisco é legítima, especialmente quando demonstrada a necessidade de apuração técnica mais precisa, sendo válida a adoção do valor apurado por perícia judicial como parâmetro. 2. A decisão judicial que observa as diretrizes do Tema Repetitivo nº 1.113 do STJ e apresenta fundamentação clara e suficiente não incorre em vício de omissão ou violação ao art. 489, §1º, do CPC”. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, II; CTN, arts. 38 e 148; CPC, arts. 371, 489, §1º, e 927, III e 1.021, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1ª Seção, j. 24.02.2022, DJe 03.03.2022. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao agravo interno, nos termos do voto do relator, parte integrante deste. RELATÓRIO Município de Natal interpõe Agravo Interno contra decisão monocrática que, com fundamento no art. 927, III, do CPC e à luz do Tema Repetitivo nº 1.113 do STJ, deu parcial provimento à apelação cível do ente municipal, tão somente para corrigir e afastar o equívoco material constante da sentença, no ponto em que decretou a nulidade do crédito tributário. De outro lado, manteve a necessidade de revisão do valor lançado, reconhecida na sentença, que adotou como base de cálculo do ITIV/ITBI o montante de R$ 1.380.651,46 (um milhão, trezentos e oitenta mil, seiscentos e cinquenta e um reais e quarenta e seis centavos), correspondente ao valor de mercado do imóvel apurado pelo perito nomeado. Em suas razões recursais, o agravante sustenta, em síntese, que a decisão agravada merece reforma, porquanto houve equivocada aplicação do Tema Repetitivo 1.113 do STJ. Afirma que, diversamente do consignado, a pretensão recursal do ente municipal encontra respaldo no referido tema repetitivo. Aduz a existência de vícios nas decisões impugnadas, como a indevida menção à existência de laudo pericial, quando, na realidade, se trataria de mandado de segurança, via incompatível com a produção de prova pericial. Esclarece que o documento referido seria, na verdade, laudo particular elaborado unilateralmente pelo impetrante e juntado apenas no âmbito administrativo, o qual apresentaria inconsistências, como ausência de memória de cálculo e de metodologia. Sustenta, ainda, a equivocada premissa de que o Município teria fixado o valor venal do imóvel de forma arbitrária e sem observância do contraditório. Defende que houve regular instauração de processo administrativo, no qual foi realizada avaliação individualizada do imóvel, assegurada a participação do contribuinte. Argumenta, ademais, que a parte impetrante não juntou aos autos do mandado de segurança cópia do processo administrativo, o que comprometeria a demonstração do direito líquido e certo, por ausência de prova pré-constituída. Por fim, alega que a decisão padece de omissão e deficiência de fundamentação, em afronta ao art. 489, §1º, incisos IV e V, do CPC, por não enfrentar adequadamente os argumentos deduzidos pelo Município. Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (Id. 36902349). É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do agravo interno. Ao examinar as razões do presente agravo interno, constato que as teses ora reiteradas não se mostram suficientes para refutar os fundamentos que ensejaram a manutenção da revisão do valor lançado como base de cálculo do ITIV/ITBI. Assim sendo, transcrevo as razões da decisão agravada (Id. 35686091), verbis: [...] Cinge-se o mérito recursal em verificar a possibilidade de afastar a nulidade do crédito tributário declarada na sentença, para manter apenas a revisão do quantitativo com base no montante apurado pela perícia, definindo o valor de mercado do imóvel a ser adotado para a fixação da base de cálculo do ITIV. A princípio, a cobrança do imposto em questão tem previsão constitucional conforme art. 156, II, da CF: Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...) II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. Quanto à base de cálculo do ITBI, o art. 38 do CTN dispõe que é “o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”. Destaca-se que o Código Tributário Municipal, em seu art. 49, prevê a referida cobrança nos seguintes termos: Art. 49 - O Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis - ITIV, por ato oneroso, tem como fato gerador: I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou acessão física; II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia; III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos anteriores. Na modalidade analisada, em atenção ao princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que pode ser afastada pelo Fisco se esse quantum se mostrar incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o montante informado (art. 148 do CTN). A propósito, neste exato sentido decidiu o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, concluindo que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.) Ocorre que o processo administrativo nº 2022.095615-4 foi regularmente instaurado pela própria autora/recorrida. O Município deu seguimento ao procedimento, realizando avaliação específica para fins de ITIV (Id 34227452) e atribuindo ao imóvel a base de cálculo de R$ 2.975.000,00 (dois milhões, novecentos e setenta e cinco mil reais), valor substancialmente superior àquele informado pelo contribuinte. Como alhures dito, embora o valor declarado pelo contribuinte goze de presunção de veracidade, uma vez impugnado pelo Fisco, impõe-se a necessária apuração técnica do valor de mercado do imóvel por profissional habilitado, a fim de definir corretamente o quantum debeatur. Com efeito, o Tema Repetitivo 1.113/STJ não conferiu presunção em favor do Fisco, mas apenas autorizou o afastamento da presunção favorável ao contribuinte quando contestada pela administração tributária. Por essa razão, revelou-se acertada a determinação judicial de produção de prova pericial, como meio idôneo para a aferição precisa do valor de mercado do imóvel e, consequentemente, da base de cálculo do ITIV. Nesse contexto, consoante corretamente apontado pelo Juízo Sentenciante, o decisum está em conformidade com o Tema Repetitivo nº 1.113 do STJ, ao adotar como parâmetro o valor de mercado apurado pelo perito — R$ 1.380.651,46 (um milhão, trezentos e oitenta mil, seiscentos e cinquenta e um reais e quarenta e seis centavos) referente ao ano de 2019, quando da realização da transação imobiliária. Assim, afastou-se a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte, bem como a alegação de ausência de instauração de processo administrativo, razões pelas quais o pedido foi julgado parcialmente procedente. Verifica-se que o laudo elaborado pelo perito nomeado pelo Juízo atende ao dever de imparcialidade e observa rigorosamente os padrões técnicos próprios da área especializada. Como cediço, o sistema processual vigente adota o princípio do livre convencimento motivado (art. 371 do CPC), que assegura ao juiz a liberdade para valorar as provas conforme sua relevância em cada caso. A parte apelante não apresentou elementos capazes de demonstrar vício ou comprometimento da perícia. Assim, tratando-se de matéria técnica e de notória complexidade, não há como afastar as conclusões periciais sem argumentos consistentes, impondo-se reconhecer a relevância do laudo como instrumento essencial para a adequada prestação jurisdicional e para a formação do convencimento do julgador, alcançado após amplo contraditório. Diante disso, fica mantida a parcial procedência da demanda, apenas sendo necessário o ajuste na parte dispositiva para afastar a nulidade e assegurar que o crédito tributário seja revisto com base no valor determinado na perícia judicial, conforme já reconhecido pelo próprio Juízo de origem.
Ante o exposto, com fundamento no art. 927, III, do CPC e à luz do Tema Repetitivo nº 1.113 do STJ, dou parcial provimento ao recurso, tão somente para corrigir e afastar o equívoco material constante da sentença, no ponto em que decretou a nulidade do crédito tributário. Mantenho, assim, a necessidade de revisão do valor lançado, devendo ser adotado como base de cálculo do ITIV/ITBI o montante de R$ 1.380.651,46 (um milhão, trezentos e oitenta mil, seiscentos e cinquenta e um reais e quarenta e seis centavos), correspondente ao valor de mercado do imóvel apurado pelo perito nomeado [...]. A par disso, cumpre esclarecer equívoco relevante nas razões recursais. O Município agravante parte da premissa de que a demanda originária se trata de mandado de segurança, o que não corresponde à realidade dos autos. Cuida-se, na verdade, de ação anulatória de débito tributário, circunstância que afasta, por completo, as alegações recursais fundadas na suposta ausência de prova pré-constituída e na inadequação da via eleita. Esse equívoco compromete parcela significativa da argumentação do agravante, uma vez que, em ações de natureza anulatória, admite-se ampla dilação probatória, inclusive com a produção de prova pericial, exatamente como ocorrido no caso concreto. A propósito, ao contrário do que sustenta o Município, não houve aplicação equivocada do Tema Repetitivo nº 1.113 do STJ. A decisão impugnada observou corretamente as diretrizes fixadas, ao reconhecer que: (i) o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado; (ii) tal presunção pode ser afastada pelo Fisco, mediante a regular instauração de processo administrativo próprio. Ocorre que, como dito, embora o Município tenha instaurado procedimento administrativo, é certo que o valor atribuído pelo Fisco, significativamente superior ao declarado, foi objeto de controvérsia judicial, circunstância que legitimou a produção de prova pericial, meio idôneo e imparcial para a aferição do valor venal do bem. Não prospera, portanto, a alegação de vício decorrente da referência à prova pericial. Ao revés, a perícia judicial constitui elemento central para a adequada resolução da lide, especialmente em matéria que envolve avaliação técnica de bens imóveis. Igualmente improcede a afirmação de que a decisão teria se baseado em laudo unilateral. O decisum foi claro ao adotar como parâmetro o laudo elaborado por perito nomeado pelo Juízo (Ids. 34227520 e 34227477), revestido de imparcialidade e produzido sob o crivo do contraditório, não havendo que falar em laudo particular. No que se refere à alegação de que o Município observou o contraditório na via administrativa, tal circunstância, embora relevante, não impede o controle jurisdicional do lançamento tributário, tampouco afasta a possibilidade de revisão judicial do valor atribuído ao bem, especialmente quando demonstrada a necessidade de apuração técnica mais precisa. Quanto à alegada violação ao art. 489, §1º, do CPC, igualmente não merece acolhida. A decisão agravada enfrentou de forma suficiente os pontos essenciais da controvérsia, apresentando fundamentação clara e coerente, em conformidade com o ordenamento jurídico aplicável. Na verdade, o que se verifica é que o ora agravante não procedeu à devida leitura atenta da decisão, atribuindo-lhe omissões inexistentes e desconsiderando os fundamentos expressamente lançados. Isto posto, considerando que os argumentos utilizados pela parte agravante não justificam um juízo de retratação, nego provimento ao agravo interno, mantendo a decisão monocrática proferida e, nos termos do art. 1.021, §2º, do Código de Processo Civil, submeto a questão à apreciação do Colegiado. É como voto. Natal, data da sessão. Desembargador Amaury Moura Sobrinho Relator 2 Natal/RN, 11 de Maio de 2026.