Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTE: PATRICIA MARIA GOMES DO NASCIMENTO
APELADO: ALECLENIO LOURENCO DE FRANCA SENTENÇA I - RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE JUÍZO DE DIREITO DA 17ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE NATAL Processo nº 0810438-18.2024.8.20.5001 Classe: DESPEJO (92)
Trata-se de Ação de Despejo cumulada com Cobrança de valores locatícios e encargos, ajuizada por PATRICIA MARIA GOMES DO NASCIMENTO, na qualidade de inventariante do Espólio de AUSTREGÉSILO GOMES, em face de ALECLENIO LOURENCO DE FRANCA. Em sua petição inicial (ID 115377292), a parte autora narrou, em síntese, que o falecido Austregésilo Gomes era o proprietário de um imóvel comercial situado na Avenida Salgado Filho, n° 1685, em Natal/RN, e que firmou contrato de locação com o réu, pelo prazo de quarenta meses a contar da efetiva sublocação. Afirmou que a sublocação ocorreu em 15 de janeiro de 2020, o que implicaria o término do contrato em 15 de maio de 2023. Alegou, ainda, que o réu se encontrava inadimplente desde o início da avença, não tendo efetuado o pagamento de nenhuma das parcelas devidas. Diante de tal quadro, postulou, em sede liminar, o imediato despejo do réu, e, no mérito, a rescisão do contrato, a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos, bem como perdas e danos decorrentes da má conservação do bem e a aplicação das multas contratuais. Inicialmente, por meio da decisão de ID 118054894, este Juízo indeferiu o pedido de tutela antecipada para o despejo. A parte autora interpôs Agravo de Instrumento (IDs 120853787 e 120853802) contra a referida decisão interlocutória, buscando a reforma. A revelia do demandado foi certificada (ID 122095985), o que ensejou a prolação da sentença de ID 122429095. Paralelamente, e insurgindo-se contra a citação e a sentença, o réu, ALECLENIO LOURENCO DE FRANCA, protocolou petição de arguição de nulidade de citação (ID 124331503), sustentando que não residia no endereço onde a citação por correio foi realizada desde dezembro de 2022, conforme declaração do síndico (ID 124331506). Inconformado, o réu interpôs Recurso de Apelação (ID 127087083) em 29 de julho de 2024, reiterando a preliminar de nulidade da citação e pugnando pela anulação de todos os atos subsequentes, incluindo a sentença. A parte autora apresentou contrarrazões ao recurso (ID 129803048) em 29 de agosto de 2024, defendendo a validade da citação. O egrégio Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, por meio do Acórdão de ID 139536198 (publicado em 25/10/2024), deu provimento ao recurso de apelação do réu, declarando a nulidade da citação. Em decorrência, o Tribunal desconstituiu a sentença proferida e determinou o retorno dos autos ao Juízo de origem para o regular prosseguimento do feito, com a devolução do prazo para apresentação da contestação. Em cumprimento à determinação do Tribunal, este Juízo proferiu despacho (ID 141889422, em 05/02/2025), intimando o réu para apresentar sua contestação no prazo de quinze dias. O réu, então, apresentou nova contestação (IDs 144669115 e 144669120, em 06/03/2025), arguindo preliminar de coisa julgada, sob o argumento de que a matéria já havia sido decidida no processo n° 0818704-33.2020.8.20.5001, que versava sobre o mesmo contrato. No mérito, alegou que o contrato de locação possuía natureza de garantia de dívida no valor de R$ 90.000,00, impugnou as alegações de reformas não autorizadas e descumprimento contratual, e reiterou sua boa-fé. A parte autora apresentou réplica (ID 147334699, em 01/04/2025), impugnando o pedido de gratuidade judiciária do réu, rechaçando a preliminar de coisa julgada por ausência de identidade de pedidos e causa de pedir, e alegando fatos novos. Dentre os novos fatos, a autora mencionou que o imóvel foi sublocado novamente, sem sua anuência, para o funcionamento de um estacionamento da "Lojas Karol", e que o réu estaria explorando economicamente o bem sem repasse de valores. Adicionalmente, destacou que o espólio está negativado e que, apesar de alvará judicial para venda do imóvel (IDs 142175657 e 144514133 do processo de inventário n° 0859958-78.2023.8.20.5001), a ausência de posse impede a concretização da alienação. Na réplica, a autora também reiterou o pedido de despejo liminar e pugnou pela produção de prova testemunhal, documental complementar e pericial. Diante das alegações de fato novo contidas na réplica, este Juízo proferiu despacho (ID 149874085, em 08/05/2025), intimando o réu para se manifestar sobre a suposta sublocação irregular para as "Lojas Karol" e intimando ambas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, justificando sua pertinência e necessidade, sob pena de preclusão. A parte autora protocolou petição de ID 152924894 (em 28/05/2025), comunicando novo fato superveniente: a colocação, pelo réu, de uma faixa publicitária com a inscrição "VENDE-SE" no imóvel, acompanhada de seu número de telefone pessoal, insinuando possuir legitimidade para alienar o bem. A autora argumentou que tal conduta afronta a autorização judicial concedida exclusivamente à inventariante no processo de inventário para a venda do imóvel, e que representa uma tentativa de simulação de titularidade e poderes que o réu não detém. Solicitou, em caráter de urgência, que o réu se abstenha imediatamente de tais atos, que retire as publicações e anúncios no prazo de 24 horas, sob pena de sanções legais, e reiterou o pedido de concessão de medida liminar de despejo, a aplicação de multa diária, a expedição de ofícios a plataformas digitais para remoção de conteúdo, e a intimação do réu com advertência quanto à responsabilização por ato atentatório à dignidade da justiça. A parte autora apresentou a petição de ID 153544931 (em 03/06/2025), na qual manifestou expressamente o interesse na produção de prova testemunhal. Este Juízo proferiu nova decisão (ID 155572977, em 26/06/2025), determinando que o réu se abstivesse imediatamente de qualquer ato de alienação do imóvel, concedendo o prazo improrrogável de 2 dias para retirada de publicidades e anúncios, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (duzentos reais). Ademais, e diante da reiteração das condutas que configuravam grave infração contratual, culminando na suposta nova sublocação irregular e na tentativa ilegítima de alienação do bem, este Juízo deferiu o pedido de despejo em caráter liminar, com prazo improrrogável de 15 dias para desocupação voluntária, sob pena de despejo compulsório, com possibilidade de requisição de força policial e lavratura de auto circunstanciado. A intimação de tal decisão foi expedida via mandado (ID 155847463). A parte ré protocolou petição (ID 161227370, em 19/08/2025), requerendo a regularização das intimações, alegando que seu advogado estava regularmente constituído e que ele próprio havia se habilitado para receber intimações eletrônicas em causa própria, e que a intimação da decisão liminar não havia sido encaminhada ao endereço correto. A parte autora, em resposta (ID 161246359, em 19/08/2025), chamou o feito à ordem, sustentando que o réu foi devidamente intimado e que não cumpriu voluntariamente a ordem judicial, anexando novas imagens do imóvel com a faixa de "VENDE-SE" (ID 161246362). A secretaria do Juízo certificou a retificação dos advogados (ID 161298038, em 20/08/2025). A parte autora juntou aos autos a decisão proferida pela Secretaria Municipal de Tributação de Natal (ID 161839260, em 25/08/2025), no âmbito do Processo Administrativo nº 20231446923, que reconheceu expressamente a deterioração do imóvel objeto da presente demanda e a inviabilidade de sua habitação e ocupação. Em 26 de agosto de 2025, foi realizada a audiência de instrução (ID 161975693). Foram colhidos o depoimento pessoal do réu, ALECLENIO LOURENCO DE FRANCA, e da testemunha JOSÉ CARLOS DE SOUZA, representante das "Lojas Karol". A parte autora reiterou o pedido de cumprimento da decisão que determinou o despejo compulsório. As partes foram intimadas para apresentação de alegações finais. A parte autora apresentou suas alegações finais (ID 164374687, em 17/09/2025), reiterando seus pedidos. A parte ré não apresentou alegações finais, conforme certidão de ID 164444746 (em 18/09/2025). Vieram os autos conclusos para sentença. II - FUNDAMENTAÇÃO II.1 - Do Reexame da Preliminar de Coisa Julgada O réu, em sua nova contestação (ID 144669120), suscitou novamente a preliminar de coisa julgada, alegando que a matéria objeto da presente demanda já teria sido definitivamente decidida nos autos do processo nº 0818704-33.2020.8.20.5001. A alegação, contudo, não encontra amparo nos autos e merece ser prontamente rejeitada. A imutabilidade da coisa julgada material, prevista nos artigos 502 e seguintes do Código de Processo Civil, pressupõe a tríplice identidade entre as ações: mesmas partes, mesmo pedido e mesma causa de pedir. Embora se reconheça a identidade subjetiva das partes – uma vez que o Espólio de Austregésilo Gomes, representado por sua inventariante, sucede o falecido na titularidade dos direitos discutidos – e que ambos os processos digam respeito ao mesmo contrato de locação comercial, inexiste a necessária identidade de pedidos e de causas de pedir entre as demandas. No processo anterior (nº 0818704-33.2020.8.20.5001), a controvérsia judicial limitou-se à validade e aos efeitos de uma cláusula condicional de vigência contratual. Naquela oportunidade, o então autor, Austregésilo Gomes, postulou a revisão ou a rescisão do contrato de locação sob a alegação de suposta abusividade da cláusula que condicionava a vigência do contrato à ocorrência de sublocação do imóvel. O pedido foi julgado improcedente, tendo o Juízo reconhecido a validade da cláusula e a regularidade da avença, com base no princípio do pacta sunt servanda e na função social do contrato, conforme decisão de mérito proferida em 27/10/2021 (ID nº 75075350 dos autos daquele processo). A presente demanda, por sua vez, configura-se como uma Ação de Despejo cumulada com Cobrança de aluguéis e encargos, e tem como fundamentos jurídicos precípuos a inadimplência reiterada do réu no pagamento das parcelas locatícias e o término do prazo de vigência do contrato por decurso de seu termo. A causa de pedir, portanto, está diretamente relacionada a fatos supervenientes ao trânsito em julgado da ação anterior, a saber, a mora contratual e o encerramento temporal da locação, nos termos da Cláusula Quarta do contrato celebrado entre as partes. A sentença proferida no feito anterior não adentrou na análise dos efeitos do inadimplemento contratual prolongado, tampouco das consequências jurídicas do término do prazo de vigência do contrato, limitando-se ao exame da legalidade da cláusula de vigência suspensiva. Assim, a lide atual não se confunde com a demanda pretérita, e tampouco colide com a autoridade da coisa julgada material ali formada, uma vez que as pretensões e os fatos geradores são distintos. A ausência dos elementos identificadores da coisa julgada material, nos termos do artigo 337, §2º, do Código de Processo Civil, é manifesta.
Diante do exposto, rejeito a preliminar de coisa julgada e passo à análise do mérito. II.2 - Do Mérito É incontroverso nos autos a existência de um contrato de locação de imóvel comercial firmado entre as partes. A Cláusula Quarta do referido instrumento (ID 115377308) estabeleceu que a vigência do contrato seria de 40 (quarenta) meses, contados a partir da data em que o imóvel viesse a ser sublocado. A parte autora comprovou que a sublocação ocorreu em 15 de janeiro de 2020, em favor da empresa PETPLANO – Planos de Saúde Animal LTDA. (ID 115377313, Pág. 6, e ID 115377318). A própria parte ré, em contestação apresentada em processo anterior (ID 62615788 do processo nº 0818704-33.2020.8.20.5001), admitiu expressamente que "o imóvel, objeto da referida querela, foi locado em 15 de janeiro de 2020, conforme cópia do contrato em anexo" (Pág. 57). Tal admissão do réu, embora posteriormente tentasse desqualificá-la em sua nova contestação, é prova suficiente do termo inicial da vigência contratual. Dessa forma, considerando que a vigência se iniciou em 15 de janeiro de 2020 e se estenderia por 40 meses, o contrato de locação findou-se em 15 de maio de 2023. A partir dessa data, a permanência do réu na posse do imóvel, sem qualquer renovação ou aditamento contratual, revestiu-se de precariedade, legitimando a ação de despejo, conforme o artigo 5º da Lei nº 8.245/91. Ainda mais grave é o flagrante e contínuo inadimplemento das obrigações pecuniárias por parte do réu. A Cláusula Quinta do contrato de locação (ID 115377308) estabeleceu o montante mensal de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a título de aluguel. Desde o início da vigência do contrato, em 15 de janeiro de 2020, o réu não realizou o pagamento de nenhuma das parcelas contratualmente ajustadas. Essa inadimplência foi reiterada pela autora na inicial (ID 115377292, Pág. 6) e não foi desconstituída por qualquer prova de pagamento apresentada pelo réu. O artigo 9º, inciso III, da Lei nº 8.245/91 é claro ao dispor que a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. Adicionalmente, o artigo 23, inciso I, da mesma Lei, impõe ao locatário o dever de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação. Tais previsões legais, somadas à evidente mora do réu, constituem fundamento robusto para a rescisão do contrato e o consequente despejo. O réu tentou justificar sua inadimplência e a permanência na posse do imóvel alegando que o contrato de locação serviria como garantia de uma suposta dívida de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) que o de cujus Austregésilo Gomes tinha com o réu. Tal narrativa, contudo, é desprovida de qualquer lastro jurídico ou probatório. Em primeiro lugar, o contrato de locação em tela (ID 115377300) possui natureza jurídica própria e autônoma, visando à cessão onerosa do uso do imóvel para fins comerciais. Não há em nenhuma de suas cláusulas qualquer disposição que o vincule, expressa ou tacitamente, a uma dívida pretérita, tampouco que condicione a exigibilidade dos aluguéis ao pagamento de tal montante. A Cláusula Décima Segunda, embora faça menção a um valor de R$ 90.000,00, é cristalina ao estabelecer que tal quantia seria devida ao réu somente se a venda do imóvel ocorresse antes de sua sublocação. Conforme já demonstrado, a sublocação à PETPLANO ocorreu em 15 de janeiro de 2020 (ID 115377318). Não há nos autos qualquer prova de que o imóvel tenha sido vendido antes dessa data. Ao contrário, as tentativas de venda, inclusive as irregulares promovidas pelo próprio réu, ocorreram após a sublocação e a vigência do contrato. Portanto, a condição suspensiva para a exigibilidade desse valor sequer se implementou, tornando a alegação do réu totalmente infundada. Em segundo lugar, a tese de compensação de dívidas, nos termos dos artigos 368 e seguintes do Código Civil, exige que as obrigações sejam recíprocas, líquidas, vencidas e de coisas fungíveis. Nenhuma dessas condições foi comprovada pelo réu. A suposta dívida de R$ 90.000,00 não é líquida nem exigível nesta ação, e a tentativa do réu de cobrá-la em processo anterior (Processo nº 0823019-70.2021.8.20.5001, ID 115377307) foi extinta sem resolução de mérito por abandono da própria parte ré, demonstrando sua inércia e desinteresse em buscar a efetivação de seu pretenso crédito por vias legais. A alegação do réu de que o contrato teria sido firmado de forma desvantajosa ou sem a devida assistência jurídica também carece de fundamento. Na audiência de instrução, o réu, Aleclenio Lourenço de França (ID 161975707), confessou que seu interesse no imóvel decorria da localização privilegiada, inicialmente com o propósito de instalar uma clínica/consultório odontológico, e posteriormente para explorar a vantagem econômica do ponto comercial. Essa confissão reforça que a finalidade da locação foi estritamente econômico-comercial, e não a de “garantir” um crédito pretérito. Se o réu não obteve o retorno econômico esperado, tal fato decorre de sua própria gestão do negócio, e não pode ser imputado à locadora. Em suma, a tese da dívida de R$ 90.000,00 que seria decorrente do valor gasto pelo réu pela reforma do imóvel, não justifica o inadimplemento dos aluguéis nem a manutenção da posse do imóvel. Ademais, conforme evidenciado em audiência e relatado pelo próprio réu, o réu ficou na posse do imóvel por 10 (dez) anos, o que indica que eventual débito que decorresse do valor gasto com reforma já teria sido quitado. Ademais, a conduta do réu ao longo da relação contratual e do próprio trâmite processual revelou um padrão de desídia, descumprimento contratual. A Cláusula Terceira do contrato de locação estipula expressamente a impossibilidade de o locatário realizar alterações na estrutura física do imóvel sem a prévia e escrita anuência do locador. A parte autora alegou que o réu realizou modificações/reformas no imóvel sem essa anuência e que, em razão disso, foi-lhe negado acesso para verificação, o que já configurava uma infração contratual. Mais do que isso, a prova documental e a administrativa, corroborada pelas fotos anexadas aos autos (ID 161246362, Pág. 584-585) e pela decisão da Secretaria Municipal de Tributação de Natal (SEMUT) no Processo Administrativo nº 20231446923 (ID 161839261, Pág. 589-592), demonstram o avançado e completo estado de deterioração do imóvel. O parecer administrativo da SEMUT, trazido pela autora (ID 161839261, Pág. 591-592), é categórico ao classificar a edificação como um "prédio em ruínas", que "não agrega valor ao terreno, e, muito possivelmente, desvaloriza o preço de venda do terreno por impor ao comprador o custo de demolição da construção lá existente". Tal constatação corrobora integralmente a tese da autora de que houve uma total falta de zelo e conservação do imóvel por parte do réu. O dever de cuidado com o bem locado é imposto ao locatário tanto pelo contrato quanto pela Lei do Inquilinato (Art. 23, incisos II e III), que obriga a servir-se do imóvel "com o mesmo cuidado como se sua fosse" e a restituí-lo "no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". O estado atual do imóvel ultrapassa em muito o "uso normal", revelando abandono e descaso, o que configura grave infração contratual autônoma e gera a responsabilidade do réu pelas perdas e danos, a serem apurados em sede de liquidação de sentença. A Lei nº 8.245/1991, em seu artigo 13, exige o consentimento prévio e escrito do locador para a sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel. No presente caso, houve uma sucessão de sublocações irregulares, revelando a gestão temerária da posse pelo réu. Na audiência de instrução, o depoimento pessoal do réu, ALECLENIO LOURENCO DE FRANCA (ID 161975707), demonstrou-se evasivo e contraditório quanto ao paradeiro das chaves do imóvel, afirmando inicialmente "Eu também não tenho chave". Contudo, a testemunha JOSÉ CARLOS DE SOUZA, representante das "Lojas Karol" (ID 161975706), afirmou categoricamente que a chave do imóvel, no ano passado, estava com a clínica "OralUnic Implantes" (vizinha ao imóvel) e que, atualmente, a chave está em sua posse, pois ele estaria realizando a manutenção do local por acordo com o réu, tendo despesas com a preservação do imóvel, que se encontrava em estado de "lixo" e "pixação". Essa contradição entre o depoimento do réu e a testemunha revela má-fé e a ilicitude da posse mantida, evidenciando uma gestão completamente descompromissada e temerária do bem. A entrega das chaves a terceiros e a realização de manutenções por sub-locatário sem o conhecimento e autorização do legítimo proprietário configuram uma violação grave do dever de guarda e responsabilidade sobre o bem locado. Tais condutas, além de violarem frontalmente a Lei do Inquilinato (Art. 9º, inciso II, e Art. 13) e as disposições contratuais, constituem infrações autônomas que, por si só, são aptas a ensejar a rescisão do contrato e o despejo, além da responsabilização por perdas e danos. Outro fato grave e contundente que demonstra a má-fé e o descumprimento contumaz das ordens judiciais por parte do réu é a tentativa de alienação do imóvel, amplamente noticiada pela autora na petição de ID 152924894 e comprovada pelas fotos de ID 152924896 e ID 161246362. O réu afixou uma faixa publicitária com a inscrição "VENDE-SE" na fachada do imóvel, disponibilizando seu número de telefone pessoal para contato e negociação, insinuando possuir poderes e legitimidade para alienar o bem. Tal conduta é de extrema gravidade, pois usurpa a representação processual do espólio, que, conforme decisão judicial no processo de inventário nº 0859958-78.2023.8.20.5001 (ID 142175657 e Alvará de Autorização Judicial de ID 144514133), conferiu exclusivamente à inventariante, Sra. PATRÍCIA MARIA GOMES DO NASCIMENTO, a prerrogativa de negociar e alienar o imóvel. A decisão do Juízo da 2ª Vara de Família e Sucessões é clara ao estabelecer que "o montante arrecadado com a alienação deverá ser depositado em conta judicial, vinculado ao presente feito", o que demonstra o controle jurisdicional sobre o ato e a sua finalidade de garantir o pagamento de tributos e despesas do inventário. A atitude do réu de anunciar publicamente a venda do imóvel com seu telefone pessoal, desconsiderando a autorização judicial vinculada à inventariante, não é uma mera irregularidade, mas sim um flagrante descumprimento de uma ordem judicial expressa. Essa ação simula uma titularidade e poderes que o réu, como locatário inadimplente e cuja posse é objeto de contestação judicial, manifestamente não possui. Tal comportamento tem o potencial de induzir terceiros a erro, gerar expectativas e compromissos indevidos, e de causar danos patrimoniais e processuais irreparáveis ao espólio, que já se encontra em situação delicada, com herdeiros arcando com encargos tributários e judiciais sem a possibilidade de usufruir ou dispor do único bem herdado, justamente pela falta de posse. A somatória dos fatos expostos evidencia a inequívoca procedência do pedido de despejo. O contrato de locação teve seu termo final em 15 de maio de 2023. O réu, desde o início da vigência do contrato em janeiro de 2020, deixou de adimplir a integralidade dos aluguéis e encargos. Adicionalmente, incorreu em diversas infrações contratuais graves, tais como a realização de reformas sem anuência, a sublocação irregular do imóvel sem comunicação à locadora, a gestão temerária da posse (com o repasse indevido das chaves a terceiros, revelado na audiência de instrução), e, de forma mais recente e grave, a tentativa de alienação irregular do bem, desrespeitando ordem judicial expressa e os direitos do espólio. A permanência do réu na posse do imóvel, diante de tal quadro de inadimplemento contumaz e infrações reiteradas, é manifestamente injusta, precária e desprovida de qualquer amparo legal ou contratual. A Lei nº 8.245/91 autoriza a ação de despejo, seja pelo término do prazo da locação (Art. 59, inciso VIII), seja pela falta de pagamento (Art. 9º, inciso III, c/c Art. 62, inciso I). Todos os requisitos legais para a rescisão da locação e o consequente despejo estão fartamente comprovados nos autos. A concessão do despejo liminar por este Juízo (ID 155572977), em 26 de junho de 2025, já reconheceu a probabilidade do direito da autora e o perigo de dano. O não cumprimento voluntário daquela ordem pelo réu, somado às suas condutas posteriores (recusa de contato com Oficial de Justiça, persistência do anúncio de venda), apenas reforça a urgência e a necessidade de efetivação do despejo compulsório para restabelecer a ordem jurídica e proteger o patrimônio do Espólio. Em consequência da rescisão do contrato de locação por inadimplemento, o réu deve ser condenado ao pagamento de todos os aluguéis e encargos devidos. A obrigação de pagamento incide desde 15 de janeiro de 2020, data do início da vigência do contrato, conforme explicitado e corrigido na decisão que acolheu os embargos de declaração (ID 124466997), e se estende até a efetiva desocupação e entrega das chaves do imóvel. Sobre os valores devidos, incidirão os encargos previstos na Cláusula Sétima do contrato (ID 115377300): multa moratória de 5% (cinco por cento) do valor mensal do aluguel, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo IGPM, calculados a partir do vencimento de cada parcela. Adicionalmente, a Cláusula Décima Primeira do contrato prevê uma cláusula penal no montante de 02 (dois) aluguéis, a qual deverá ser igualmente aplicada em razão do descumprimento contratual, conforme o artigo 410 do Código Civil. A cumulação de multa moratória e cláusula penal não é permitida quando ambas incidem sobre o mesmo fato gerador, caracterizando bis in idem, conforme entendimento do STJ. No entanto, é possível a cumulação se os fatos geradores das multas forem distintos como o caso dos autos em que a multa moratória deve-se ao inadimplemento e a cláusula penal é aplicável em decorrência do descumprimento contratual em realizar sublocação. O pedido de rescisão da locação pode ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, conforme expressamente autorizado pelo artigo 62, inciso I, da Lei nº 8.245/91. Os valores devidos deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença, a partir da apresentação da documentação comprobatória pela parte autora. A parte autora pleiteou também a condenação do réu ao pagamento de indenização por perdas e danos decorrentes da má conservação do imóvel e das perdas locativas. A prova dos autos, notadamente as fotografias e o parecer administrativo da SEMUT (ID 161839261), confirmam o grave estado de deterioração do imóvel, classificado como "prédio em ruínas". O dever do locatário de zelar pela conservação do imóvel e de restituí-lo no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, é imposto pelo artigo 23, incisos II e III, da Lei nº 8.245/91. O descumprimento desse dever acarreta a responsabilidade civil contratual do réu, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil, que determinam a reparação integral dos danos causados por ato ilícito. A indenização por danos emergentes deverá abranger todos os custos necessários para a completa recomposição do imóvel, incluindo eventuais despesas com demolição da estrutura deteriorada, materiais, mão de obra, e adequações técnicas necessárias para que o bem retome sua aptidão para locação. Além dos danos emergentes, são devidas as perdas locativas, configuradas como lucros cessantes. A impossibilidade de a locadora usufruir economicamente do bem, ou de aliená-lo, em razão da posse irregular do réu, da deterioração do imóvel e da conduta de não entregar as chaves ou de tentar vendê-lo irregularmente, resulta em prejuízo manifesto. A falta de entrega das chaves à locadora, a gestão temerária da posse e as sublocações irregulares, comprovadas nos autos, são condutas que impedem a plena fruição do bem pela proprietária e geram a obrigação de indenizar pelas perdas locativas desde a data em que o imóvel deveria ter sido desocupado e restituído em condições normais, até a sua efetiva recuperação e nova disponibilização para o mercado. A quantificação dos danos emergentes e dos lucros cessantes deverá ser realizada em sede de liquidação de sentença por arbitramento, com a realização de perícia técnica, se necessário, para mensurar com precisão os custos de reparos e o valor locativo de mercado. III - DISPOSITIVO
Diante do exposto, e em face de tudo o que consta nos autos, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgar PROCEDENTE a pretensão deduzida na vestibular, para confirmar a tutela de urgência que determinou o despejo, declarar rescindido o contrato de locação firmado entre o Espólio de Austregésilo Gomes, representado por PATRICIA MARIA GOMES DO NASCIMENTO, e ALECLENIO LOURENCO DE FRANCA e determinar o despejo de ALECLENIO LOURENCO DE FRANCA do imóvel localizado na Avenida Salgado Filho, n° 1685, Lagoa Nova, Natal/RN, bem como de quaisquer ocupantes irregulares, com a desocupação e entrega de todas as chaves do imóvel à parte autora no prazo de 15 (quinze) dias. Expeça-se mandado de despejo compulsório de imediato e independentemente do trânsito em julgado. Condeno ALECLENIO LOURENCO DE FRANCA ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos, contados a partir de 15 de janeiro de 2020 até a data da efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves à parte autora. Sobre tais valores, incidirão: multa moratória de 5% (cinco por cento) sobre o valor mensal do aluguel, conforme Cláusula Sétima do contrato; juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do vencimento de cada parcela; correção monetária pelo IGPM, a partir do vencimento de cada parcela; multa contratual equivalente a 02 (dois) aluguéis, conforme Cláusula Décima Primeira do contrato, a incidir sobre o valor total do débito locatício. Condenar ALECLENIO LOURENCO DE FRANCA ao pagamento de indenização por perdas e danos, a ser apurada em sede de liquidação de sentença, abrangendo: danos emergentes referentes à deterioração material do imóvel até a data do efetivo despejo, incluindo os custos integrais de recomposição (demolição, materiais, mão de obra, e demais adequações técnicas para que o imóvel retome sua aptidão para locação). Condenar o réu, ALECLENIO LOURENCO DE FRANCA, ao pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais, os quais arbitro no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, atualizado pelo índice do IPCA desde o ajuizamento da ação, haja vista a complexidade jurídica da causa, o tempo de trabalho exigido nos autos e o local habitual de prestação dos serviços jurídicos, a teor do art. 85, § 2º, do CPC/15. Incidirão juros de mora pela SELIC menos IPCA ao mês sobre os honorários, a partir do trânsito em julgado da sentença (art. 85, § 16, do CPC/15). Interposta(s) apelação(ões), intime(m)-se a(s) parte(s) contrária(s) para apresentar(em) contrarrazões ao(s) recurso(s), no prazo de 15 (quinze) dias. Em seguida, encaminhem-se os autos ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte para julgamento do(s) apelo(s). Por fim, não havendo requerimento a ser apreciado ou diligência a ser cumprida, arquivem-se os autos. Intimem-se as partes. Natal, 2 de outubro de 2025. DIVONE MARIA PINHEIRO Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)