Publicacao/Comunicacao
Intimação - ATO ORDINATÓRIO
ATO ORDINATÓRIO
Requerente: GUSTAVO HENRIQUE MIRANDA SANTIAGO Requerido(a): GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2) ATO ORDINATÓRIO - Provimento 252, de 18 de dezembro de 2023 Analisando os presentes autos constatei que foi interposto embargos de declaração ID175643783 e ID175913398. Diante disto, procedo à intimação a parte embargada para, no prazo de 05(cinco) dias, manifestar-se sobre os mesmos. MACAU,4 de maio de 2026 MARICELIA MARTINS DA SILVA GOMES ANALISTA JUDICIÁRIA Senhor(a) Advogado(a), a utilização da ferramenta "Responder" com apenas "Ciente", sem manifestação expressa da renúncia de prazo, quando houver, desloca o processo para a tarefa de Prazo decorrido de forma indevida e isto gera retrabalho na secretaria, pois o prazo continuará em andamento. A utilização da ferramenta “Responder” é a adequada para cumprimento das intimações do juízo, agilizando visualização de seu processo pela secretaria que compreenderá que houve, de fato, resposta ao juízo, evitando paralisações dos ritos processuais. Mais informações quanto às funcionalidades disponíveis ao seu perfil, bem como resposta às dúvidas mais pertinentes estão disponíveis em: http://www.tjrn.jus.br/pje/index.php/240-perguntas-e-respostas.
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macau Rua Pereira Carneiro, 79, Centro, MACAU - RN - CEP: 59500-000 Contato: (84) 36739545 - Email: [email protected] Processo nº. 0800267-93.2024.8.20.5100
Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: GUSTAVO HENRIQUE MIRANDA SANTIAGO
REU: GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, BRANO ADMINISTRADORA DE CONDOMINIOS LTDA, W PALMERSTON ADMINISTRADORA LTDA SENTENÇA I - RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macau Rua Pereira Carneiro, 79, Centro, MACAU - RN - CEP: 59500-000 Processo nº: 0800267-93.2024.8.20.5100 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Restituição de Valores Pagos, Indenização por Danos Morais e Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por Gustavo Henrique Miranda Santiago em face de Golden Laguetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., Brano Administradora de Condomínios Ltda. e WPage Gestão Ltda. Narra o autor que, em 13/05/2018, durante congresso realizado na cidade de Gramado/RS, foi abordado por prepostos das rés no hotel em que se encontrava hospedado, sendo convidado a participar de apresentação de empreendimento imobiliário, mediante oferta de almoço gratuito. Afirma que, ao chegar ao local, deparou-se com ambiente festivo e altamente persuasivo, com utilização de estratégias de marketing agressivas, consumo de bebidas alcoólicas, incentivos coletivos e pressão psicológica contínua para adesão ao negócio. Sustenta que, após horas de insistência e em contexto de vulnerabilidade, acabou firmando o Contrato nº 229/01-B009/03, consistente em Instrumento de Compra e Venda em Regime de Multipropriedade, sem plena consciência dos termos pactuados. O valor inicial do contrato foi de R$ 74.040,00, o qual, em razão de reajustes, teria alcançado o montante de R$ 105.267,78, sendo que o autor afirma ter pago até o momento R$ 59.342,52. Relata que enfrentou dificuldades para usufruir dos serviços contratados, tendo conseguido utilizá-los apenas uma vez, ocasião em que novamente teria sido submetido a abordagens insistentes para aquisição de novas cotas do empreendimento, bem como em uma outra oportunidade disponibilizou o uso da hospedagem para um amigo. Afirma que, ao tentar oferecer a cota já adquirida aos próprios vendedores, estes demonstraram desinteresse, o que reforçou sua convicção de que o negócio não correspondia às expectativas criadas. Informa, ainda, a existência de inadimplência referente a taxas condominiais dos últimos três meses, cujo débito totaliza R$ 1.906,72, conforme documentação juntada. Diante do alegado vício de consentimento, do elevado valor pago e da frustração das expectativas contratuais, requer a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos, em parcela única, bem como a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais. Subsidiariamente, pleiteia a rescisão contratual com retenção de 10% a 25% dos valores pagos. Em sede de tutela de urgência, solicita a suspensão das parcelas vencidas e vincendas, das cobranças de IPTU e condomínio, e a abstenção de inclusão de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito (ID. 113981181). Indeferida a tutela antecipada pelo não preenchimento dos requisitos legais (ID. 137255479). Citada, a ré Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. apresentou contestação sustentando, em sede de preliminar: o indeferimento da justiça gratuita, por ausência de comprovação da hipossuficiência financeira do autor (art. 99, §2º, CPC); a incompetência territorial do Juízo da Comarca de Macau/RN, em razão de cláusula expressa de eleição de foro em favor da Comarca de Gramado/RS, com fundamento no art. 63 do CPC e Súmula 335 do STF; a ilegitimidade passiva quanto ao pedido de devolução da comissão de corretagem, sustentando que os valores foram pagos diretamente à empresa comercializadora/corretores (WAM), requerendo a extinção parcial do feito nesse ponto (art. 485, VI, CPC); o chamamento ao processo ou denunciação da lide da empresa WAM Comercialização S.A., subsidiariamente; a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, uma vez que o pagamento ocorreu em 13/05/2018 e a ação foi ajuizada apenas em 25/01/2024, nos termos do art. 206, §3º, do Código Civil e entendimento consolidado do STJ. No mérito, afirma que o autor firmou livremente o contrato em 13/05/2018, tendo ciência plena das cláusulas pactuadas, inclusive das condições de rescisão, percentuais de retenção, cobrança de taxa de corretagem, fruição e encargos condominiais. Defende a validade do contrato como ato jurídico perfeito, inexistência de cláusulas abusivas, bem como a inaplicabilidade das alegações de “venda emocional”, vício de consentimento ou violação ao direito de reflexão. Sustenta que, sendo a rescisão imputável ao comprador, é legítima a retenção contratual de 20% dos valores pagos, conforme cláusula expressa e em consonância com a Lei nº 13.786/2018 e a Súmula 543 do STJ, além da devolução parcelada na mesma quantidade de parcelas pagas. Defende, ainda, a validade da retenção da comissão de corretagem, por se tratar de serviço efetivamente prestado; da taxa de fruição de 0,5% ao mês; da dedução de encargos condominiais não pagos, em razão de sua natureza propter rem. Por fim, a ré impugna o pedido de indenização por danos morais, alegando inexistência de ato ilícito ou violação a direitos da personalidade, bem como requer que, em eventual restituição de valores, os juros moratórios incidam apenas a partir do trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo nº 1002 do STJ. Ao final, pugna pelo acolhimento das preliminares e, no mérito, pela total improcedência da ação, com a observância integral das cláusulas contratuais e da legislação aplicável (ID. 141298063). A requerida Brano Administradora de Condomínios Ltda apresentou contestação à inicial. Arguindo em preliminar, a incompetência absoluta do Juízo, sustentando que a demanda versa sobre direito real imobiliário (multipropriedade), atraindo a regra do art. 47 do CPC, segundo a qual é competente o foro da situação do imóvel, qual seja, Comarca de Gramado/RS, o que ensejaria a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC. Ressalta, ainda, a existência de cláusula contratual de eleição de foro. Alega, também, a ilegitimidade passiva, afirmando que atua exclusivamente como administradora e síndica do condomínio edilício, sendo responsável apenas pela gestão administrativa, financeira e operacional do empreendimento, sem qualquer participação na venda de cotas ou na contratação firmada pelo autor. Destaca que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado exclusivamente com a empresa Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., não tendo a contestante integrado a relação contratual nem recebido valores decorrentes do negócio, razão pela qual requer a extinção do feito em relação a si, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, afirmando que o autor adquiriu a cota em regime de multipropriedade com perfil de investidor, visando à obtenção de rentabilidade por meio de locações, não se enquadrando como destinatário final do bem. Assim, impugna o pedido de inversão do ônus da prova, defendendo a aplicação da regra geral do art. 373, I, do CPC. No mérito, afirma, a ausência de responsabilidade da síndica quanto à devolução de valores pagos no contrato de compra e venda, por não ter participado da avença nem recebido qualquer quantia, sendo indevida sua inclusão em eventual condenação. Defende a inexistência de culpa da promitente-vendedora, sustentando que o pedido de rescisão decorre de arrependimento do comprador, não havendo comprovação de venda abusiva ou “venda emocional”. Argumenta que, sendo a rescisão imputável ao comprador, é inviável a restituição integral dos valores pagos, sendo legítima a retenção de valores conforme previsão contratual e legislação aplicável, especialmente a Lei nº 13.786/2018, que autoriza a retenção de percentual dos valores pagos e da comissão de corretagem. No tocante às taxas condominiais, esclarece que tais valores não são passíveis de restituição, por constituírem obrigação do multiproprietário durante o período de fruição do bem. Por fim, impugna o pedido de indenização por danos morais, sustentando a ausência de ato ilícito, nexo causal ou dano efetivamente comprovado, tratando-se, de meros dissabores incapazes de ensejar reparação civil. Ao final, requer o acolhimento das preliminares para extinção do feito e, no mérito, a total improcedência da ação, com a condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (ID. 145776746). Em audiência conciliatória, restou infrutífera a possibilidade de acordo (ID. 145817800). Mais à frente, a ré WPA Gestão Ltda, apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a incompetência territorial do juízo, ao fundamento de que o contrato celebrado entre o autor e a corré Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários Ltda. contém cláusula expressa de eleição do foro da Comarca de Gramado/RS, nos termos do art. 63 do CPC e da Súmula 335 do STF, requerendo a remessa dos autos àquele foro. Sustentou, ainda, a ilegitimidade passiva para responder pelos pedidos de rescisão contratual e devolução de valores, afirmando que não integrou o contrato de promessa de compra e venda, o qual foi firmado exclusivamente entre o autor e a Golden Laghetto. Alegou tratar-se de pessoa jurídica distinta, sem atuação em incorporação, venda ou intermediação imobiliária, exercendo apenas atividade de administração de imóveis, inexistindo grupo econômico, solidariedade, confusão patrimonial ou desvio de finalidade, motivo pelo qual pugnou pela extinção do feito sem resolução do mérito, com base no art. 485, VI, do CPC. No mérito, suscitou prejudicial de prescrição trienal quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem, nos termos do art. 206, §3º, V, do Código Civil, sustentando que o pagamento ocorreu em 13/05/2018 e a ação somente foi ajuizada em 01/02/2024, estando prescrito o direito, requerendo extinção com resolução do mérito (art. 487, II, do CPC) nesse ponto. Defendeu a legalidade das cláusulas contratuais, afirmando que a rescisão decorreu de desistência exclusiva do comprador, após longo período da contratação e utilização da cota, inexistindo culpa das rés. Alegou validade da cláusula penal de retenção de 20% dos valores pagos, bem como da taxa de fruição, ambas previstas contratualmente e amparadas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e pela legislação da multipropriedade (Lei nº 13.777/2018), destacando o respeito ao princípio do pacta sunt servanda. Afirmou a legalidade da cobrança e retenção da comissão de corretagem, com fundamento no art. 725 do Código Civil e no entendimento firmado pelo STJ no REsp repetitivo nº 1.599.511/SP, ressaltando que o valor foi devidamente informado no contrato e integrou o preço total do negócio. Rechaçou as alegações de publicidade enganosa ou venda abusiva, sustentando inexistência de vício de consentimento, ausência de prova de práticas ilícitas e pleno cumprimento do dever de informação, cabendo ao autor o ônus probatório (art. 373, I, do CPC). Impugnou o pedido de indenização por danos morais, afirmando inexistência de ato ilícito, dano ou nexo causal, sustentando tratar-se de mero dissabor decorrente de relação contratual, insuficiente para caracterizar abalo moral indenizável. Ao final, requereu o acolhimento das preliminares ou, no mérito, a total improcedência dos pedidos, com condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (ID. 148058099). Apresentadas réplicas às contestações (ID. 147950507 e 153707969). Ato contínuo, a ré GOLDEN LAGHETTO, acostou aos autos novos documentos que segundo o alegado, comprovariam efetivo uso da unidade pelo Autor, com o objetivo de demonstrar a fruição do bem por meio de autorização de hospedagem para terceiros (ID. 162671709). Instado a se manifestar sobre os novos documentos juntados aos autos, a parte autora apresentou impugnação, sustentando sua intempestividade, por se tratarem de provas pré-existentes (e-mails e autorizações datados de 2022), que deveriam ter sido apresentadas oportunamente, nos termos dos arts. 434 e 435 do CPC, estando acobertadas pela preclusão temporal. Requereu o desentranhamento ou, subsidiariamente, a desconsideração do valor probatório, por violação ao contraditório. No mérito, alegou inexistência de prova de fruição do imóvel, afirmando que os documentos não demonstram utilização efetiva da unidade, inexistindo registros de hospedagem. Sustentou a abusividade da cláusula de retenção por fruição, defendendo que, ausente prova de uso, é devida a restituição integral dos valores pagos. Requereu, ao final, o julgamento de procedência da ação (ID. 168320427). É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, tem-se que o caso comporta julgamento antecipado, porquanto a controvérsia se resume a matéria de direito, sendo a prova documental suficiente para o deslinde do mérito. II.1 – Das Preliminares Antes de adentrar ao mérito, convém analisar as questões preliminares arguidas pela ré. No respeitante a preliminar de incompetência territorial ao fundamento que no contrato consta cláusula de eleição de foro, sendo da comarca de Gramado/RS a competência para processar e julgar o presente feito, tem-se que o foro de domicílio do consumidor prevalece em detrimento do foro de eleição, tendo em vista o disposto no art. 101, inciso I do CDC e no art.12 do CPC. A corroborar com esse entendimento é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, veja-se excerto: [...] 2. Segundo entendimento desta Corte, nas ações propostas contra o consumidor, a competência pode ser declinada de ofício parao seu domicílio, em face do disposto no art. 101, inciso I, do CDC e no parágrafo único, do art. 112, do CPC.3. Se a autoria do feito pertence ao consumidor, contudo, permite-se-lhe a escolha do foro de eleição contratual, considerando que a norma protetiva, concebida em seu benefício, não o obriga, quando optar por demandar fora do seu domicílio.4. Não se admite, todavia, sem justificativa plausível, a escolha aleatória de foro que não seja nem o do domicílio do consumidor, nem o do réu, nem o de eleição e nem o do local de cumprimento da obrigação. [...] (EDcl no AgRg nos EDcl no CC n. 116.009/PB, relator Ministro Sidnei Beneti, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 8/2/2012, DJe de 20/4/2012.) Rejeita-se, portanto, a preliminar de incompetência territorial. No tocante as preliminares de ilegitimidade passiva arguida pelas rés. A legitimidade da parte corresponde à pertinência subjetiva para discutir o direito material trazido aos autos. Nesse passo, têm legitimidade para estar no polo ativo de uma demanda aqueles que entendem ter um direito violado, ao passo que a legitimação passiva recai sobre aqueles que, em tese, são responsáveis pela violação. In casu, as referidas preliminares devem ser rejeitadas, uma vez que, embora a WPA Gestão Ltda e a Brano Administradora de Condomínios Ltda. não tenham celebrado o contrato discutido nos autos, integram a cadeia de consumo ao intermediar o recebimento das parcelas contratuais, conforme documentos de IDs. 113981213 e 113981217, sendo solidariamente responsáveis pela devolução das quantias pagas e pelos possíveis danos eventualmente causados ao autor, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Igualmente, quanto à comissão de corretagem, tendo em vista que a autora imputa à Golden Laghetto Empreendimentos a rescisão contratual em face da nulidade do contrato, esta tem responsabilidade pelo pagamento de todos os encargos pagos pelo demandante, inclusive à comissão de corretagem, consoante o dispositivo legal citado. Esta é a lição jurisprudencial do STJ em caso análogo ao dos autos: “RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. 2. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. 3. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. 4. Recurso especial provido.” (REsp n. 1.811.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/2/2022, DJe de 21/2/2022.) No tocante, ao requerimento da ré Golden Laghetto pelo chamamento ao processo da empresa Wam Brasil Negócios Inteligentes Ltda, responsável pela intermediação do negócio entabulado entre as partes. Esclarece-se, que o chamamento ao processo é modalidade de intervenção de terceiros prevista no art. 130 do Código de Processo Civil, por meio do qual o réu promove o ingresso de coobrigado pelo débito na relação jurídica processual. Sem embargo, tratando-se de relação de consumo, em interpretação extensiva conferida ao art. 88 do Código de Defesa do Consumidor, não se admite a intervenção de terceiros em prejuízo do consumidor, posto que o referido diploma veicula normas protetivas, de ordem pública (art. 1º do CDC), incompatíveis com o aumento da complexidade e da morosidade na marcha processual decorrentes da ampliação subjetiva do processo. Nesse sentido, colaciona-se o presente aresto: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ERRO MÉDICO. CHAMAMENTO AO PROCESSO. INADMISSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA DO ARTIGO 88 DO CDC. PRECEDENTES. RECURSO NÃO PROVIDO. O chamamento ao processo, modalidade de intervenção de terceiro, não é admitido em relação de consumo, por força de interpretação extensiva ao disposto no artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2037299-40.2024.8.26.0000 Embu das Artes, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 29/02/2024, 6a Câmara de Direito Privado) Assim sendo, indefiro o requerimento de chamamento da WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA ao processo. Quanto à prescrição referente à restituição da comissão de corretagem, considerando que o pedido autoral consiste na devolução dos encargos pagos, com base na nulidade do contrato de compra e venda de imóvel, nota-se que a pretensão da autora é fundada na responsabilidade contratual das requeridas, sujeitando-se ao prazo prescricional decenal, nos termos do art. 205, do Código Civil. No caso dos autos, diante do pagamento da comissão de corretagem em 13/05/2018, conforme documento de ID. 113981212 e do ajuizamento da ação em 25/01/2024, não se cogita a prescrição do direito autoral. Com relação à preliminar de impugnação ao pedido de justiça gratuita, deixo de apreciá-la, uma vez que o benefício já foi expressamente indeferido nos autos, inexistindo utilidade ou interesse processual na análise da insurgência. Assim, resta prejudicada a apreciação da preliminar, por perda superveniente de objeto, nos termos dos princípios da economia processual e da utilidade do provimento jurisdicional. Ultrapassadas as questões preliminares, passo à análise do mérito. II.2 – Do Mérito De início, destaca-se que, nos termos do art. 435, parágrafo único, do CPC, admite-se a juntada de documentos formados, conhecidos, acessíveis ou disponíveis após a apresentação da inicial ou da contestação, desde que a parte demonstre o motivo que obstou a juntada no momento adequado e que não esteja agindo de forma contrária à boa-fé. Além disso, consoante assente orientação jurisprudencial, a juntada de documentos após a petição inicial ou a contestação é admitida, mesmo quando não versarem sobre fatos novos, desde que, em respeito ao princípio do contraditório, seja oportunizado à parte contrária manifestar sobre eles, e que não fique comprovada a má-fé na apresentação posterior de tais documentos. Desse modo, indefiro o pedido de desentranhamento de documentos formalizados pelo autor em ID. 168320427. Diante desse cenário processual, superada a controvérsia incidental acerca da regularidade da juntada documental e inexistindo qualquer óbice ao prosseguimento do feito, impõe-se examinar a pretensão deduzida na inicial, a fim de verificar a existência de fundamentos jurídicos que autorizem a rescisão do contrato firmado entre as partes, bem como as consequências patrimoniais e extrapatrimoniais dela decorrentes. O autor busca a declaração judicial de rescisão da promessa de compra e venda firmado com a ré, tendo como objeto a cota de um apartamento no empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto, localizado na cidade de Gramado/RS, em regime de multipropriedade, com a consequente restituição dos valores pagos, com a incidência de juros de mora e correção monetária, em parcela única, bem como indenização por danos morais. Assim, deve a lide ser analisada à luz das disposições do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, visto que o autor se amolda ao conceito de consumidor previsto no art. 2º do CDC, bem como os réus se enquadram no conceito de fornecedor disposto no art. 3º do mesmo diploma. No caso dos autos, não há elementos que indiquem que os autores adquiriram a unidade para fins exclusivos de investimento, e não para uso próprio. Ainda que assim o fosse, a jurisprudência pátria tem admitido a aplicação da Teoria Finalista Mitigada para reconhecer a incidência das normas protetivas consumeristas em favor do investidor não profissional. Cumpre destacar que a possibilidade de o titular de fração de tempo de um imóvel em multipropriedade ceder a utilização do bem a terceiro, no período que lhe compete, mediante contraprestação financeira, não descaracteriza a relação de consumo, assim como não a desnatura a possibilidade de um adquirente de imóvel alugá-lo a terceiros após a aquisição junto a uma incorporadora, sem que haja dúvida da incidência das normas protetivas do consumidor nesse caso. Além do mais, é patente, no caso concreto, a vulnerabilidade do autor na relação com a incorporadora, a justificar a incidência do CDC na hipótese, haja vista que os réus, dispõem de conhecimento técnico especializado, estrutura econômica robusta e acesso privilegiado a informações contratuais e mercadológicas, em nítida posição de vantagem. Quanto à aplicabilidade da Lei 13.786/18 ao caso dos autos, inviável o seu reconhecimento, uma vez que o contrato foi firmado antes da entrada em vigor do referido diploma normativo, nos termos do art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, portanto devendo a controvérsia ser resolvida nos termos da Súmula 543 do STJ. Isso dito, compulsando os autos, verifica-se inconteste a celebração de compromisso de compra e venda entre as partes, tendo por objeto a cota 229/01-B009/03 do empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto, bem como a solicitação da rescisão por parte do autor realizada em 08 de janeiro de 2024 (ID. 113981215). Destaque-se que as rés não impugnaram especificamente a solicitação de rescisão de contrato. Não obstante, controvertem-se as partes quanto aos valores a serem restituídos e à forma de restituição. No tocante aos valores, o dissenso concentra-se em quatro questões específicas: o montante pago a título de comissão de corretagem, a possibilidade de retenção da taxa de fruição, a possibilidade de retenção de 20% (vinte por cento) do valor das prestações pagas, bem como a dedução da taxa de condomínio não adimplido. Além do pleito indenizatório por supostos danos morais sofridos. II.2.a – da rescisão contratual Prevê a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel gera direito à restituição, que deve se dar de maneira imediata, sendo a questão relativa à culpa pelo desfazimento da pactuação resolvida na calibragem do valor a ser restituído ao comprador e não pela forma ou prazo de devolução. Sendo o contrato desfeito, o promitente vendedor poderá revender o imóvel a uma outra pessoa e não há, pois, motivo para que ele ainda retenha os valores do promitente comprador, restituindo esses de forma parcelada. No que se refere à culpa pela rescisão contratual, quando a culpa se atribui de forma exclusiva ao vendedor, cabe ao comprador a restituição de 100% (cem por cento) dos valores por ele pagos, enquanto que nos casos de culpa exclusiva do comprador, fará jus à restituição de parcela dos valores pagos, entendendo o Superior Tribunal de Justiça pela possibilidade de retenção de parcela dos valores pela construtora/vendedora. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça vem definindo parâmetros para a restituição, nos seguintes termos: A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto. (AgInt n AREsp 1255233/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADO CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018 DJe 05/09/2018). Portanto, o STJ entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, além da eventual utilização do bem pelo comprador. Desse modo, havendo previsão contratual expressa de retenção dos valores pagos no percentual de 20% (vinte por cento), conforme instrumento contratual juntado aos autos sob o ID nº 113981210, referido patamar mostra-se adequado ao caso concreto. Com efeito, a aplicação desse percentual revela-se consentânea com os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, além de estar em harmonia com a orientação jurisprudencial dominante. Nessa perspectiva, a retenção de 20% (vinte por cento) mostra-se suficiente para ressarcir a parte ré pelas despesas inerentes à contratação, sem impor ônus excessivo à parte autora, preservando-se, assim, o equilíbrio contratual e a proteção do consumidor. Dessa forma, impõe-se a restituição dos valores pagos pela parte autora em parcela única, observada a retenção de 20% (vinte por cento). II.2.b – do ressarcimento da taxa de corretagem No que se refere ao ressarcimento da taxa de corretagem, o art. 722 do Código Civil define o contrato de corretagem como aquele pelo qual uma pessoa, não vinculada à outra por mandato, prestação de serviços ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para esta um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Quanto à remuneração pela atividade exercida, dispõe o art. 725 do Código Civil que a comissão é devida ao corretor uma vez alcançado o resultado previsto, ainda que o negócio não se concretize em razão de arrependimento das partes, podendo o pagamento ser atribuído a qualquer dos contratantes, conforme o ajuste estabelecido no caso concreto. Na hipótese dos autos, a parte autora celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel, juntado sob o ID nº 113981208, com o pagamento de taxa de intermediação a terceiros no valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), conforme se verifica no instrumento contratual. Não há controvérsia, ademais, de que o valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais) foi efetivamente destinado ao pagamento da comissão de corretagem, nos termos da cláusula 3ª, item III, “f”, do referido contrato (ID nº 113981208– página 4), destinado diretamente à empresa corretora. Dessa forma, inexistindo prova de culpa da parte requerida pelo desfazimento do negócio — o qual decorreu de desistência unilateral da parte autora — e tendo sido devidamente prestado o serviço de corretagem, com a aproximação das partes e a efetiva intermediação do pacto, é devida a comissão de corretagem, ainda que tenha havido posterior resolução contratual, nos termos do art. 725 do Código Civil. Ressalte-se, por fim, que a comissão de corretagem não se confunde com arras ou sinal, previstos nos arts. 417 e seguintes do Código Civil, uma vez que estes são pagos diretamente à outra parte contratante, ao passo que a corretagem é devida ao corretor interveniente, o que restou devidamente comprovado no presente caso. II.2.c – da retenção da taxa de fruição Quanto à retenção a título de fruição, alegada pela requerida, tem-se que a taxa de fruição, à época da celebração do negócio, ainda não contava com previsão legal expressa, contudo decorria de construção jurisprudencial que, na hipótese dos autos, deverá ser aplicada à luz das circunstâncias fáticas que permeiam o negócio desfeito. Desta maneira, na esteira do entendimento consolidado pelo STJ e também por esta Corte, a cobrança por tal utilização, não tem cabimento em relação aos meses em que não houve inadimplemento das parcelas devidas pelos compradores. Isso porque a disposição do bem à parte autora não se deu de forma gratuita, mas, sim, de forma onerosa enquanto quitavam as mensalidades do lote. Diante disso, a taxa de fruição no percentual de 0,5% seria devida em relação àqueles meses em que houvesse comprovada inadimplência pelo adquirente, o que não se observa do caso em tela, aplicando-se, portanto, o entendimento acima a fim de excluir a retenção referente a este título. Neste sentido: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA. 1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas. (...) 6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel. 7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes. (...) 12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. 13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. (...) 15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas. (REsp n. 1.863.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021). Não é demais lembrar que o imóvel irá retornar à esfera patrimonial da demandada para eventual nova negociação, não implicando prejuízo à vendedora o período em que se manteve destituída da posse do bem, durante o qual recebeu os valores referentes às parcelas pagas pelo adquirente e que, como se verá, serão apenas parcialmente restituídas a ela. Logo, a devolução das parcelas à demandada deverá se dar com o abatimento apenas da multa contratual de 20% dos valores referentes ao total da quantia paga. II.2.d – da dedução das taxas condominiais e IPTU No que tange às taxas condominiais, cumpre destacar que tais encargos decorrem diretamente da titularidade do imóvel e da fruição das áreas comuns, sendo de responsabilidade do proprietário enquanto vigente o vínculo contratual. Com efeito, as despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e recaindo sobre aquele que ostenta a condição de proprietário ou possuidor, independentemente de culpa. No caso concreto, embora não tenha sido formalizada a rescisão contratual por meio da assinatura do distrato, verifica-se que a parte autora manifestou de forma inequívoca sua intenção de rescindir o contrato desde 08 de janeiro de 2024, data em que comunicou a desistência do negócio (ID. 113981215), rompendo, na prática, o vínculo contratual existente. A partir de então, não mais se pode imputar à parte autora a responsabilidade por encargos decorrentes de relação jurídica que, embora não formalmente extinta, encontrava-se materialmente desconstituída. Dessa forma, a parte autora permaneceu responsável pelo pagamento das taxas condominiais e de IPTU apenas até 08 de janeiro de 2024, período em que ainda subsistia sua condição de proprietário em razão da eficácia do contrato. Os encargos posteriores a essa data não lhe podem ser imputados, sob pena de violação aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. Assim, mostra-se legítima a retenção dos valores correspondentes somente até 08 de janeiro de 2024, quando efetivamente cessaram os efeitos materiais do vínculo contratual, ainda que a rescisão tenha sido formalmente decretada em momento posterior. Dessa forma, impõe-se reconhecer a possibilidade de retenção dos valores correspondentes às taxas condominiais e de IPTU inadimplidas até 08 de janeiro de 2024, preservando-se a natureza propter rem das despesas condominiais, a lógica do vínculo contratual então vigente e o equilíbrio entre as partes. II.2.e – dos danos morais No que concerne ao pedido de indenização por danos morais, não assiste razão à parte autora. Com efeito, os danos morais caracterizam-se pela violação a direitos da personalidade, tais como a honra, a imagem, a intimidade e a dignidade da pessoa humana, exigindo-se, para sua configuração, a demonstração de conduta ilícita apta a causar abalo relevante à esfera extrapatrimonial do indivíduo. Não se confundem, portanto, com meros dissabores, contrariedades ou transtornos inerentes às relações cotidianas, os quais não são passíveis de reparação indenizatória. No caso dos autos, conforme já analisado, não restou comprovada a existência de qualquer ilicitude contratual ou prática abusiva por parte das requeridas. Ao revés, as condutas adotadas encontram respaldo no ordenamento jurídico e nos termos pactuados entre as partes, inexistindo violação a dever legal ou contratual. Segue aresto: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE - ALEGAÇÃO DE RESCISÃO IMOTIVADA DO CONTRATO - NÃO ACOLHIMENTO - DEMONSTRAÇÃO DE INOBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA INFORMAÇÃO E TRANSPARÊNCIA (ART. 6º, III, CDC) QUANTO AO ANDAMENTO DA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO -DIFICULDADES DE ACESSO AO SISTEMA E OBTENÇÃO DOS BENEFÍCIOS PREVISTOS NO CONTRATO COMPROVADAS POR PROVA TESTEMUNHAL - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR - APLICAÇÃO DO ART. 373, II, DO CPC - RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA, COM A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS - ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO A ENSEJAR DANO MORAL - ACOLHIMENTO - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE INCÔMODOS ALÉM DOS LIMITES DO MERO DISSABOR OU ABORRECIMENTO - PECULIARIDADES DO CASO - CONDENAÇÃO AFASTADA - REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 9a Câmara Cível - 0027940-52.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR GIL FRANCISCO DE PAULA XAVIER FERNANDES GUERRA - J. 25.09.2022) - gn. Dessa forma, ausente o elemento essencial da responsabilidade civil — qual seja, a conduta ilícita — inviável o reconhecimento de dano moral indenizável, uma vez que não se pode presumir o abalo a direitos da personalidade sem a efetiva demonstração de fato lesivo juridicamente relevante. Assim, não configurado o alegado dano extrapatrimonial, impõe-se a rejeição do pedido de indenização por danos morais. Portanto, a condenação solidária das rés na restituição do valor pago, com a redução contratual e das taxas condominiais não adimplidas, é a medida que se impõe, na forma já fundamentada em epígrafe, por fazerem parte da cadeia de consumo, integrando todas o mesmo grupo econômico com sócios em comum, conforme contratos sociais de IDs. 140598175, 120085271 e 145697345. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, na forma do art. 487, inciso I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para o fim de: a) declarar a resolução do contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária de cota 229/01-B009/03 do empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto no regime de multipropriedade firmado com a ré GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.; b) condenar as rés a restituírem de forma solidária todos os valores das parcelas pagas pelo autor, com a dedução da multa de 20% prevista no contrato, bem como a dedução das taxas de condomínio e IPTU não adimplidas até data da solicitação da rescisão (08/01/2024), sobre o montante devido caberá correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela SELIC, deduzido o IPCA (art. 406, § 1º, do CC), desde o trânsito em julgado desta decisão. Em consequência, extingo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do NCPC. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes a arcarem com 50% das custas processuais e honorários advocatícios pro rata no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos dos arts. 85, §2º e 86, do CPC. Caso haja a interposição de Recurso de Apelação, intime-se a parte recorrida, para, no prazo legal, oferecer contrarrazões, remetendo-se os autos em seguida para o Juízo ad quem. Com o trânsito em julgado, inexistindo requerimentos formulados pelas partes, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Macau-RN, data e hora do sistema. RAINEL BATISTA PEREIRA FILHO Juiz de Direito (Assinado Digitalmente conforme previsão da Lei 11.419/2006)w
21/01/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: GUSTAVO HENRIQUE MIRANDA SANTIAGO
REU: GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, BRANO ADMINISTRADORA DE CONDOMINIOS LTDA, W PALMERSTON ADMINISTRADORA LTDA SENTENÇA I - RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macau Rua Pereira Carneiro, 79, Centro, MACAU - RN - CEP: 59500-000 Processo nº: 0800267-93.2024.8.20.5100 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Restituição de Valores Pagos, Indenização por Danos Morais e Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por Gustavo Henrique Miranda Santiago em face de Golden Laguetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., Brano Administradora de Condomínios Ltda. e WPage Gestão Ltda. Narra o autor que, em 13/05/2018, durante congresso realizado na cidade de Gramado/RS, foi abordado por prepostos das rés no hotel em que se encontrava hospedado, sendo convidado a participar de apresentação de empreendimento imobiliário, mediante oferta de almoço gratuito. Afirma que, ao chegar ao local, deparou-se com ambiente festivo e altamente persuasivo, com utilização de estratégias de marketing agressivas, consumo de bebidas alcoólicas, incentivos coletivos e pressão psicológica contínua para adesão ao negócio. Sustenta que, após horas de insistência e em contexto de vulnerabilidade, acabou firmando o Contrato nº 229/01-B009/03, consistente em Instrumento de Compra e Venda em Regime de Multipropriedade, sem plena consciência dos termos pactuados. O valor inicial do contrato foi de R$ 74.040,00, o qual, em razão de reajustes, teria alcançado o montante de R$ 105.267,78, sendo que o autor afirma ter pago até o momento R$ 59.342,52. Relata que enfrentou dificuldades para usufruir dos serviços contratados, tendo conseguido utilizá-los apenas uma vez, ocasião em que novamente teria sido submetido a abordagens insistentes para aquisição de novas cotas do empreendimento, bem como em uma outra oportunidade disponibilizou o uso da hospedagem para um amigo. Afirma que, ao tentar oferecer a cota já adquirida aos próprios vendedores, estes demonstraram desinteresse, o que reforçou sua convicção de que o negócio não correspondia às expectativas criadas. Informa, ainda, a existência de inadimplência referente a taxas condominiais dos últimos três meses, cujo débito totaliza R$ 1.906,72, conforme documentação juntada. Diante do alegado vício de consentimento, do elevado valor pago e da frustração das expectativas contratuais, requer a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos, em parcela única, bem como a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais. Subsidiariamente, pleiteia a rescisão contratual com retenção de 10% a 25% dos valores pagos. Em sede de tutela de urgência, solicita a suspensão das parcelas vencidas e vincendas, das cobranças de IPTU e condomínio, e a abstenção de inclusão de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito (ID. 113981181). Indeferida a tutela antecipada pelo não preenchimento dos requisitos legais (ID. 137255479). Citada, a ré Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. apresentou contestação sustentando, em sede de preliminar: o indeferimento da justiça gratuita, por ausência de comprovação da hipossuficiência financeira do autor (art. 99, §2º, CPC); a incompetência territorial do Juízo da Comarca de Macau/RN, em razão de cláusula expressa de eleição de foro em favor da Comarca de Gramado/RS, com fundamento no art. 63 do CPC e Súmula 335 do STF; a ilegitimidade passiva quanto ao pedido de devolução da comissão de corretagem, sustentando que os valores foram pagos diretamente à empresa comercializadora/corretores (WAM), requerendo a extinção parcial do feito nesse ponto (art. 485, VI, CPC); o chamamento ao processo ou denunciação da lide da empresa WAM Comercialização S.A., subsidiariamente; a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, uma vez que o pagamento ocorreu em 13/05/2018 e a ação foi ajuizada apenas em 25/01/2024, nos termos do art. 206, §3º, do Código Civil e entendimento consolidado do STJ. No mérito, afirma que o autor firmou livremente o contrato em 13/05/2018, tendo ciência plena das cláusulas pactuadas, inclusive das condições de rescisão, percentuais de retenção, cobrança de taxa de corretagem, fruição e encargos condominiais. Defende a validade do contrato como ato jurídico perfeito, inexistência de cláusulas abusivas, bem como a inaplicabilidade das alegações de “venda emocional”, vício de consentimento ou violação ao direito de reflexão. Sustenta que, sendo a rescisão imputável ao comprador, é legítima a retenção contratual de 20% dos valores pagos, conforme cláusula expressa e em consonância com a Lei nº 13.786/2018 e a Súmula 543 do STJ, além da devolução parcelada na mesma quantidade de parcelas pagas. Defende, ainda, a validade da retenção da comissão de corretagem, por se tratar de serviço efetivamente prestado; da taxa de fruição de 0,5% ao mês; da dedução de encargos condominiais não pagos, em razão de sua natureza propter rem. Por fim, a ré impugna o pedido de indenização por danos morais, alegando inexistência de ato ilícito ou violação a direitos da personalidade, bem como requer que, em eventual restituição de valores, os juros moratórios incidam apenas a partir do trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo nº 1002 do STJ. Ao final, pugna pelo acolhimento das preliminares e, no mérito, pela total improcedência da ação, com a observância integral das cláusulas contratuais e da legislação aplicável (ID. 141298063). A requerida Brano Administradora de Condomínios Ltda apresentou contestação à inicial. Arguindo em preliminar, a incompetência absoluta do Juízo, sustentando que a demanda versa sobre direito real imobiliário (multipropriedade), atraindo a regra do art. 47 do CPC, segundo a qual é competente o foro da situação do imóvel, qual seja, Comarca de Gramado/RS, o que ensejaria a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC. Ressalta, ainda, a existência de cláusula contratual de eleição de foro. Alega, também, a ilegitimidade passiva, afirmando que atua exclusivamente como administradora e síndica do condomínio edilício, sendo responsável apenas pela gestão administrativa, financeira e operacional do empreendimento, sem qualquer participação na venda de cotas ou na contratação firmada pelo autor. Destaca que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado exclusivamente com a empresa Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., não tendo a contestante integrado a relação contratual nem recebido valores decorrentes do negócio, razão pela qual requer a extinção do feito em relação a si, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, afirmando que o autor adquiriu a cota em regime de multipropriedade com perfil de investidor, visando à obtenção de rentabilidade por meio de locações, não se enquadrando como destinatário final do bem. Assim, impugna o pedido de inversão do ônus da prova, defendendo a aplicação da regra geral do art. 373, I, do CPC. No mérito, afirma, a ausência de responsabilidade da síndica quanto à devolução de valores pagos no contrato de compra e venda, por não ter participado da avença nem recebido qualquer quantia, sendo indevida sua inclusão em eventual condenação. Defende a inexistência de culpa da promitente-vendedora, sustentando que o pedido de rescisão decorre de arrependimento do comprador, não havendo comprovação de venda abusiva ou “venda emocional”. Argumenta que, sendo a rescisão imputável ao comprador, é inviável a restituição integral dos valores pagos, sendo legítima a retenção de valores conforme previsão contratual e legislação aplicável, especialmente a Lei nº 13.786/2018, que autoriza a retenção de percentual dos valores pagos e da comissão de corretagem. No tocante às taxas condominiais, esclarece que tais valores não são passíveis de restituição, por constituírem obrigação do multiproprietário durante o período de fruição do bem. Por fim, impugna o pedido de indenização por danos morais, sustentando a ausência de ato ilícito, nexo causal ou dano efetivamente comprovado, tratando-se, de meros dissabores incapazes de ensejar reparação civil. Ao final, requer o acolhimento das preliminares para extinção do feito e, no mérito, a total improcedência da ação, com a condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (ID. 145776746). Em audiência conciliatória, restou infrutífera a possibilidade de acordo (ID. 145817800). Mais à frente, a ré WPA Gestão Ltda, apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a incompetência territorial do juízo, ao fundamento de que o contrato celebrado entre o autor e a corré Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários Ltda. contém cláusula expressa de eleição do foro da Comarca de Gramado/RS, nos termos do art. 63 do CPC e da Súmula 335 do STF, requerendo a remessa dos autos àquele foro. Sustentou, ainda, a ilegitimidade passiva para responder pelos pedidos de rescisão contratual e devolução de valores, afirmando que não integrou o contrato de promessa de compra e venda, o qual foi firmado exclusivamente entre o autor e a Golden Laghetto. Alegou tratar-se de pessoa jurídica distinta, sem atuação em incorporação, venda ou intermediação imobiliária, exercendo apenas atividade de administração de imóveis, inexistindo grupo econômico, solidariedade, confusão patrimonial ou desvio de finalidade, motivo pelo qual pugnou pela extinção do feito sem resolução do mérito, com base no art. 485, VI, do CPC. No mérito, suscitou prejudicial de prescrição trienal quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem, nos termos do art. 206, §3º, V, do Código Civil, sustentando que o pagamento ocorreu em 13/05/2018 e a ação somente foi ajuizada em 01/02/2024, estando prescrito o direito, requerendo extinção com resolução do mérito (art. 487, II, do CPC) nesse ponto. Defendeu a legalidade das cláusulas contratuais, afirmando que a rescisão decorreu de desistência exclusiva do comprador, após longo período da contratação e utilização da cota, inexistindo culpa das rés. Alegou validade da cláusula penal de retenção de 20% dos valores pagos, bem como da taxa de fruição, ambas previstas contratualmente e amparadas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e pela legislação da multipropriedade (Lei nº 13.777/2018), destacando o respeito ao princípio do pacta sunt servanda. Afirmou a legalidade da cobrança e retenção da comissão de corretagem, com fundamento no art. 725 do Código Civil e no entendimento firmado pelo STJ no REsp repetitivo nº 1.599.511/SP, ressaltando que o valor foi devidamente informado no contrato e integrou o preço total do negócio. Rechaçou as alegações de publicidade enganosa ou venda abusiva, sustentando inexistência de vício de consentimento, ausência de prova de práticas ilícitas e pleno cumprimento do dever de informação, cabendo ao autor o ônus probatório (art. 373, I, do CPC). Impugnou o pedido de indenização por danos morais, afirmando inexistência de ato ilícito, dano ou nexo causal, sustentando tratar-se de mero dissabor decorrente de relação contratual, insuficiente para caracterizar abalo moral indenizável. Ao final, requereu o acolhimento das preliminares ou, no mérito, a total improcedência dos pedidos, com condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (ID. 148058099). Apresentadas réplicas às contestações (ID. 147950507 e 153707969). Ato contínuo, a ré GOLDEN LAGHETTO, acostou aos autos novos documentos que segundo o alegado, comprovariam efetivo uso da unidade pelo Autor, com o objetivo de demonstrar a fruição do bem por meio de autorização de hospedagem para terceiros (ID. 162671709). Instado a se manifestar sobre os novos documentos juntados aos autos, a parte autora apresentou impugnação, sustentando sua intempestividade, por se tratarem de provas pré-existentes (e-mails e autorizações datados de 2022), que deveriam ter sido apresentadas oportunamente, nos termos dos arts. 434 e 435 do CPC, estando acobertadas pela preclusão temporal. Requereu o desentranhamento ou, subsidiariamente, a desconsideração do valor probatório, por violação ao contraditório. No mérito, alegou inexistência de prova de fruição do imóvel, afirmando que os documentos não demonstram utilização efetiva da unidade, inexistindo registros de hospedagem. Sustentou a abusividade da cláusula de retenção por fruição, defendendo que, ausente prova de uso, é devida a restituição integral dos valores pagos. Requereu, ao final, o julgamento de procedência da ação (ID. 168320427). É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, tem-se que o caso comporta julgamento antecipado, porquanto a controvérsia se resume a matéria de direito, sendo a prova documental suficiente para o deslinde do mérito. II.1 – Das Preliminares Antes de adentrar ao mérito, convém analisar as questões preliminares arguidas pela ré. No respeitante a preliminar de incompetência territorial ao fundamento que no contrato consta cláusula de eleição de foro, sendo da comarca de Gramado/RS a competência para processar e julgar o presente feito, tem-se que o foro de domicílio do consumidor prevalece em detrimento do foro de eleição, tendo em vista o disposto no art. 101, inciso I do CDC e no art.12 do CPC. A corroborar com esse entendimento é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, veja-se excerto: [...] 2. Segundo entendimento desta Corte, nas ações propostas contra o consumidor, a competência pode ser declinada de ofício parao seu domicílio, em face do disposto no art. 101, inciso I, do CDC e no parágrafo único, do art. 112, do CPC.3. Se a autoria do feito pertence ao consumidor, contudo, permite-se-lhe a escolha do foro de eleição contratual, considerando que a norma protetiva, concebida em seu benefício, não o obriga, quando optar por demandar fora do seu domicílio.4. Não se admite, todavia, sem justificativa plausível, a escolha aleatória de foro que não seja nem o do domicílio do consumidor, nem o do réu, nem o de eleição e nem o do local de cumprimento da obrigação. [...] (EDcl no AgRg nos EDcl no CC n. 116.009/PB, relator Ministro Sidnei Beneti, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 8/2/2012, DJe de 20/4/2012.) Rejeita-se, portanto, a preliminar de incompetência territorial. No tocante as preliminares de ilegitimidade passiva arguida pelas rés. A legitimidade da parte corresponde à pertinência subjetiva para discutir o direito material trazido aos autos. Nesse passo, têm legitimidade para estar no polo ativo de uma demanda aqueles que entendem ter um direito violado, ao passo que a legitimação passiva recai sobre aqueles que, em tese, são responsáveis pela violação. In casu, as referidas preliminares devem ser rejeitadas, uma vez que, embora a WPA Gestão Ltda e a Brano Administradora de Condomínios Ltda. não tenham celebrado o contrato discutido nos autos, integram a cadeia de consumo ao intermediar o recebimento das parcelas contratuais, conforme documentos de IDs. 113981213 e 113981217, sendo solidariamente responsáveis pela devolução das quantias pagas e pelos possíveis danos eventualmente causados ao autor, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Igualmente, quanto à comissão de corretagem, tendo em vista que a autora imputa à Golden Laghetto Empreendimentos a rescisão contratual em face da nulidade do contrato, esta tem responsabilidade pelo pagamento de todos os encargos pagos pelo demandante, inclusive à comissão de corretagem, consoante o dispositivo legal citado. Esta é a lição jurisprudencial do STJ em caso análogo ao dos autos: “RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. 2. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. 3. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. 4. Recurso especial provido.” (REsp n. 1.811.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/2/2022, DJe de 21/2/2022.) No tocante, ao requerimento da ré Golden Laghetto pelo chamamento ao processo da empresa Wam Brasil Negócios Inteligentes Ltda, responsável pela intermediação do negócio entabulado entre as partes. Esclarece-se, que o chamamento ao processo é modalidade de intervenção de terceiros prevista no art. 130 do Código de Processo Civil, por meio do qual o réu promove o ingresso de coobrigado pelo débito na relação jurídica processual. Sem embargo, tratando-se de relação de consumo, em interpretação extensiva conferida ao art. 88 do Código de Defesa do Consumidor, não se admite a intervenção de terceiros em prejuízo do consumidor, posto que o referido diploma veicula normas protetivas, de ordem pública (art. 1º do CDC), incompatíveis com o aumento da complexidade e da morosidade na marcha processual decorrentes da ampliação subjetiva do processo. Nesse sentido, colaciona-se o presente aresto: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ERRO MÉDICO. CHAMAMENTO AO PROCESSO. INADMISSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA DO ARTIGO 88 DO CDC. PRECEDENTES. RECURSO NÃO PROVIDO. O chamamento ao processo, modalidade de intervenção de terceiro, não é admitido em relação de consumo, por força de interpretação extensiva ao disposto no artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2037299-40.2024.8.26.0000 Embu das Artes, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 29/02/2024, 6a Câmara de Direito Privado) Assim sendo, indefiro o requerimento de chamamento da WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA ao processo. Quanto à prescrição referente à restituição da comissão de corretagem, considerando que o pedido autoral consiste na devolução dos encargos pagos, com base na nulidade do contrato de compra e venda de imóvel, nota-se que a pretensão da autora é fundada na responsabilidade contratual das requeridas, sujeitando-se ao prazo prescricional decenal, nos termos do art. 205, do Código Civil. No caso dos autos, diante do pagamento da comissão de corretagem em 13/05/2018, conforme documento de ID. 113981212 e do ajuizamento da ação em 25/01/2024, não se cogita a prescrição do direito autoral. Com relação à preliminar de impugnação ao pedido de justiça gratuita, deixo de apreciá-la, uma vez que o benefício já foi expressamente indeferido nos autos, inexistindo utilidade ou interesse processual na análise da insurgência. Assim, resta prejudicada a apreciação da preliminar, por perda superveniente de objeto, nos termos dos princípios da economia processual e da utilidade do provimento jurisdicional. Ultrapassadas as questões preliminares, passo à análise do mérito. II.2 – Do Mérito De início, destaca-se que, nos termos do art. 435, parágrafo único, do CPC, admite-se a juntada de documentos formados, conhecidos, acessíveis ou disponíveis após a apresentação da inicial ou da contestação, desde que a parte demonstre o motivo que obstou a juntada no momento adequado e que não esteja agindo de forma contrária à boa-fé. Além disso, consoante assente orientação jurisprudencial, a juntada de documentos após a petição inicial ou a contestação é admitida, mesmo quando não versarem sobre fatos novos, desde que, em respeito ao princípio do contraditório, seja oportunizado à parte contrária manifestar sobre eles, e que não fique comprovada a má-fé na apresentação posterior de tais documentos. Desse modo, indefiro o pedido de desentranhamento de documentos formalizados pelo autor em ID. 168320427. Diante desse cenário processual, superada a controvérsia incidental acerca da regularidade da juntada documental e inexistindo qualquer óbice ao prosseguimento do feito, impõe-se examinar a pretensão deduzida na inicial, a fim de verificar a existência de fundamentos jurídicos que autorizem a rescisão do contrato firmado entre as partes, bem como as consequências patrimoniais e extrapatrimoniais dela decorrentes. O autor busca a declaração judicial de rescisão da promessa de compra e venda firmado com a ré, tendo como objeto a cota de um apartamento no empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto, localizado na cidade de Gramado/RS, em regime de multipropriedade, com a consequente restituição dos valores pagos, com a incidência de juros de mora e correção monetária, em parcela única, bem como indenização por danos morais. Assim, deve a lide ser analisada à luz das disposições do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, visto que o autor se amolda ao conceito de consumidor previsto no art. 2º do CDC, bem como os réus se enquadram no conceito de fornecedor disposto no art. 3º do mesmo diploma. No caso dos autos, não há elementos que indiquem que os autores adquiriram a unidade para fins exclusivos de investimento, e não para uso próprio. Ainda que assim o fosse, a jurisprudência pátria tem admitido a aplicação da Teoria Finalista Mitigada para reconhecer a incidência das normas protetivas consumeristas em favor do investidor não profissional. Cumpre destacar que a possibilidade de o titular de fração de tempo de um imóvel em multipropriedade ceder a utilização do bem a terceiro, no período que lhe compete, mediante contraprestação financeira, não descaracteriza a relação de consumo, assim como não a desnatura a possibilidade de um adquirente de imóvel alugá-lo a terceiros após a aquisição junto a uma incorporadora, sem que haja dúvida da incidência das normas protetivas do consumidor nesse caso. Além do mais, é patente, no caso concreto, a vulnerabilidade do autor na relação com a incorporadora, a justificar a incidência do CDC na hipótese, haja vista que os réus, dispõem de conhecimento técnico especializado, estrutura econômica robusta e acesso privilegiado a informações contratuais e mercadológicas, em nítida posição de vantagem. Quanto à aplicabilidade da Lei 13.786/18 ao caso dos autos, inviável o seu reconhecimento, uma vez que o contrato foi firmado antes da entrada em vigor do referido diploma normativo, nos termos do art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, portanto devendo a controvérsia ser resolvida nos termos da Súmula 543 do STJ. Isso dito, compulsando os autos, verifica-se inconteste a celebração de compromisso de compra e venda entre as partes, tendo por objeto a cota 229/01-B009/03 do empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto, bem como a solicitação da rescisão por parte do autor realizada em 08 de janeiro de 2024 (ID. 113981215). Destaque-se que as rés não impugnaram especificamente a solicitação de rescisão de contrato. Não obstante, controvertem-se as partes quanto aos valores a serem restituídos e à forma de restituição. No tocante aos valores, o dissenso concentra-se em quatro questões específicas: o montante pago a título de comissão de corretagem, a possibilidade de retenção da taxa de fruição, a possibilidade de retenção de 20% (vinte por cento) do valor das prestações pagas, bem como a dedução da taxa de condomínio não adimplido. Além do pleito indenizatório por supostos danos morais sofridos. II.2.a – da rescisão contratual Prevê a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel gera direito à restituição, que deve se dar de maneira imediata, sendo a questão relativa à culpa pelo desfazimento da pactuação resolvida na calibragem do valor a ser restituído ao comprador e não pela forma ou prazo de devolução. Sendo o contrato desfeito, o promitente vendedor poderá revender o imóvel a uma outra pessoa e não há, pois, motivo para que ele ainda retenha os valores do promitente comprador, restituindo esses de forma parcelada. No que se refere à culpa pela rescisão contratual, quando a culpa se atribui de forma exclusiva ao vendedor, cabe ao comprador a restituição de 100% (cem por cento) dos valores por ele pagos, enquanto que nos casos de culpa exclusiva do comprador, fará jus à restituição de parcela dos valores pagos, entendendo o Superior Tribunal de Justiça pela possibilidade de retenção de parcela dos valores pela construtora/vendedora. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça vem definindo parâmetros para a restituição, nos seguintes termos: A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto. (AgInt n AREsp 1255233/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADO CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018 DJe 05/09/2018). Portanto, o STJ entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, além da eventual utilização do bem pelo comprador. Desse modo, havendo previsão contratual expressa de retenção dos valores pagos no percentual de 20% (vinte por cento), conforme instrumento contratual juntado aos autos sob o ID nº 113981210, referido patamar mostra-se adequado ao caso concreto. Com efeito, a aplicação desse percentual revela-se consentânea com os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, além de estar em harmonia com a orientação jurisprudencial dominante. Nessa perspectiva, a retenção de 20% (vinte por cento) mostra-se suficiente para ressarcir a parte ré pelas despesas inerentes à contratação, sem impor ônus excessivo à parte autora, preservando-se, assim, o equilíbrio contratual e a proteção do consumidor. Dessa forma, impõe-se a restituição dos valores pagos pela parte autora em parcela única, observada a retenção de 20% (vinte por cento). II.2.b – do ressarcimento da taxa de corretagem No que se refere ao ressarcimento da taxa de corretagem, o art. 722 do Código Civil define o contrato de corretagem como aquele pelo qual uma pessoa, não vinculada à outra por mandato, prestação de serviços ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para esta um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Quanto à remuneração pela atividade exercida, dispõe o art. 725 do Código Civil que a comissão é devida ao corretor uma vez alcançado o resultado previsto, ainda que o negócio não se concretize em razão de arrependimento das partes, podendo o pagamento ser atribuído a qualquer dos contratantes, conforme o ajuste estabelecido no caso concreto. Na hipótese dos autos, a parte autora celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel, juntado sob o ID nº 113981208, com o pagamento de taxa de intermediação a terceiros no valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), conforme se verifica no instrumento contratual. Não há controvérsia, ademais, de que o valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais) foi efetivamente destinado ao pagamento da comissão de corretagem, nos termos da cláusula 3ª, item III, “f”, do referido contrato (ID nº 113981208– página 4), destinado diretamente à empresa corretora. Dessa forma, inexistindo prova de culpa da parte requerida pelo desfazimento do negócio — o qual decorreu de desistência unilateral da parte autora — e tendo sido devidamente prestado o serviço de corretagem, com a aproximação das partes e a efetiva intermediação do pacto, é devida a comissão de corretagem, ainda que tenha havido posterior resolução contratual, nos termos do art. 725 do Código Civil. Ressalte-se, por fim, que a comissão de corretagem não se confunde com arras ou sinal, previstos nos arts. 417 e seguintes do Código Civil, uma vez que estes são pagos diretamente à outra parte contratante, ao passo que a corretagem é devida ao corretor interveniente, o que restou devidamente comprovado no presente caso. II.2.c – da retenção da taxa de fruição Quanto à retenção a título de fruição, alegada pela requerida, tem-se que a taxa de fruição, à época da celebração do negócio, ainda não contava com previsão legal expressa, contudo decorria de construção jurisprudencial que, na hipótese dos autos, deverá ser aplicada à luz das circunstâncias fáticas que permeiam o negócio desfeito. Desta maneira, na esteira do entendimento consolidado pelo STJ e também por esta Corte, a cobrança por tal utilização, não tem cabimento em relação aos meses em que não houve inadimplemento das parcelas devidas pelos compradores. Isso porque a disposição do bem à parte autora não se deu de forma gratuita, mas, sim, de forma onerosa enquanto quitavam as mensalidades do lote. Diante disso, a taxa de fruição no percentual de 0,5% seria devida em relação àqueles meses em que houvesse comprovada inadimplência pelo adquirente, o que não se observa do caso em tela, aplicando-se, portanto, o entendimento acima a fim de excluir a retenção referente a este título. Neste sentido: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA. 1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas. (...) 6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel. 7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes. (...) 12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. 13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. (...) 15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas. (REsp n. 1.863.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021). Não é demais lembrar que o imóvel irá retornar à esfera patrimonial da demandada para eventual nova negociação, não implicando prejuízo à vendedora o período em que se manteve destituída da posse do bem, durante o qual recebeu os valores referentes às parcelas pagas pelo adquirente e que, como se verá, serão apenas parcialmente restituídas a ela. Logo, a devolução das parcelas à demandada deverá se dar com o abatimento apenas da multa contratual de 20% dos valores referentes ao total da quantia paga. II.2.d – da dedução das taxas condominiais e IPTU No que tange às taxas condominiais, cumpre destacar que tais encargos decorrem diretamente da titularidade do imóvel e da fruição das áreas comuns, sendo de responsabilidade do proprietário enquanto vigente o vínculo contratual. Com efeito, as despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e recaindo sobre aquele que ostenta a condição de proprietário ou possuidor, independentemente de culpa. No caso concreto, embora não tenha sido formalizada a rescisão contratual por meio da assinatura do distrato, verifica-se que a parte autora manifestou de forma inequívoca sua intenção de rescindir o contrato desde 08 de janeiro de 2024, data em que comunicou a desistência do negócio (ID. 113981215), rompendo, na prática, o vínculo contratual existente. A partir de então, não mais se pode imputar à parte autora a responsabilidade por encargos decorrentes de relação jurídica que, embora não formalmente extinta, encontrava-se materialmente desconstituída. Dessa forma, a parte autora permaneceu responsável pelo pagamento das taxas condominiais e de IPTU apenas até 08 de janeiro de 2024, período em que ainda subsistia sua condição de proprietário em razão da eficácia do contrato. Os encargos posteriores a essa data não lhe podem ser imputados, sob pena de violação aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. Assim, mostra-se legítima a retenção dos valores correspondentes somente até 08 de janeiro de 2024, quando efetivamente cessaram os efeitos materiais do vínculo contratual, ainda que a rescisão tenha sido formalmente decretada em momento posterior. Dessa forma, impõe-se reconhecer a possibilidade de retenção dos valores correspondentes às taxas condominiais e de IPTU inadimplidas até 08 de janeiro de 2024, preservando-se a natureza propter rem das despesas condominiais, a lógica do vínculo contratual então vigente e o equilíbrio entre as partes. II.2.e – dos danos morais No que concerne ao pedido de indenização por danos morais, não assiste razão à parte autora. Com efeito, os danos morais caracterizam-se pela violação a direitos da personalidade, tais como a honra, a imagem, a intimidade e a dignidade da pessoa humana, exigindo-se, para sua configuração, a demonstração de conduta ilícita apta a causar abalo relevante à esfera extrapatrimonial do indivíduo. Não se confundem, portanto, com meros dissabores, contrariedades ou transtornos inerentes às relações cotidianas, os quais não são passíveis de reparação indenizatória. No caso dos autos, conforme já analisado, não restou comprovada a existência de qualquer ilicitude contratual ou prática abusiva por parte das requeridas. Ao revés, as condutas adotadas encontram respaldo no ordenamento jurídico e nos termos pactuados entre as partes, inexistindo violação a dever legal ou contratual. Segue aresto: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE - ALEGAÇÃO DE RESCISÃO IMOTIVADA DO CONTRATO - NÃO ACOLHIMENTO - DEMONSTRAÇÃO DE INOBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA INFORMAÇÃO E TRANSPARÊNCIA (ART. 6º, III, CDC) QUANTO AO ANDAMENTO DA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO -DIFICULDADES DE ACESSO AO SISTEMA E OBTENÇÃO DOS BENEFÍCIOS PREVISTOS NO CONTRATO COMPROVADAS POR PROVA TESTEMUNHAL - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR - APLICAÇÃO DO ART. 373, II, DO CPC - RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA, COM A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS - ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO A ENSEJAR DANO MORAL - ACOLHIMENTO - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE INCÔMODOS ALÉM DOS LIMITES DO MERO DISSABOR OU ABORRECIMENTO - PECULIARIDADES DO CASO - CONDENAÇÃO AFASTADA - REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 9a Câmara Cível - 0027940-52.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR GIL FRANCISCO DE PAULA XAVIER FERNANDES GUERRA - J. 25.09.2022) - gn. Dessa forma, ausente o elemento essencial da responsabilidade civil — qual seja, a conduta ilícita — inviável o reconhecimento de dano moral indenizável, uma vez que não se pode presumir o abalo a direitos da personalidade sem a efetiva demonstração de fato lesivo juridicamente relevante. Assim, não configurado o alegado dano extrapatrimonial, impõe-se a rejeição do pedido de indenização por danos morais. Portanto, a condenação solidária das rés na restituição do valor pago, com a redução contratual e das taxas condominiais não adimplidas, é a medida que se impõe, na forma já fundamentada em epígrafe, por fazerem parte da cadeia de consumo, integrando todas o mesmo grupo econômico com sócios em comum, conforme contratos sociais de IDs. 140598175, 120085271 e 145697345. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, na forma do art. 487, inciso I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para o fim de: a) declarar a resolução do contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária de cota 229/01-B009/03 do empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto no regime de multipropriedade firmado com a ré GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.; b) condenar as rés a restituírem de forma solidária todos os valores das parcelas pagas pelo autor, com a dedução da multa de 20% prevista no contrato, bem como a dedução das taxas de condomínio e IPTU não adimplidas até data da solicitação da rescisão (08/01/2024), sobre o montante devido caberá correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela SELIC, deduzido o IPCA (art. 406, § 1º, do CC), desde o trânsito em julgado desta decisão. Em consequência, extingo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do NCPC. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes a arcarem com 50% das custas processuais e honorários advocatícios pro rata no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos dos arts. 85, §2º e 86, do CPC. Caso haja a interposição de Recurso de Apelação, intime-se a parte recorrida, para, no prazo legal, oferecer contrarrazões, remetendo-se os autos em seguida para o Juízo ad quem. Com o trânsito em julgado, inexistindo requerimentos formulados pelas partes, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Macau-RN, data e hora do sistema. RAINEL BATISTA PEREIRA FILHO Juiz de Direito (Assinado Digitalmente conforme previsão da Lei 11.419/2006)w
21/01/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: GUSTAVO HENRIQUE MIRANDA SANTIAGO
REU: GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, BRANO ADMINISTRADORA DE CONDOMINIOS LTDA, W PALMERSTON ADMINISTRADORA LTDA SENTENÇA I - RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macau Rua Pereira Carneiro, 79, Centro, MACAU - RN - CEP: 59500-000 Processo nº: 0800267-93.2024.8.20.5100 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Restituição de Valores Pagos, Indenização por Danos Morais e Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por Gustavo Henrique Miranda Santiago em face de Golden Laguetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., Brano Administradora de Condomínios Ltda. e WPage Gestão Ltda. Narra o autor que, em 13/05/2018, durante congresso realizado na cidade de Gramado/RS, foi abordado por prepostos das rés no hotel em que se encontrava hospedado, sendo convidado a participar de apresentação de empreendimento imobiliário, mediante oferta de almoço gratuito. Afirma que, ao chegar ao local, deparou-se com ambiente festivo e altamente persuasivo, com utilização de estratégias de marketing agressivas, consumo de bebidas alcoólicas, incentivos coletivos e pressão psicológica contínua para adesão ao negócio. Sustenta que, após horas de insistência e em contexto de vulnerabilidade, acabou firmando o Contrato nº 229/01-B009/03, consistente em Instrumento de Compra e Venda em Regime de Multipropriedade, sem plena consciência dos termos pactuados. O valor inicial do contrato foi de R$ 74.040,00, o qual, em razão de reajustes, teria alcançado o montante de R$ 105.267,78, sendo que o autor afirma ter pago até o momento R$ 59.342,52. Relata que enfrentou dificuldades para usufruir dos serviços contratados, tendo conseguido utilizá-los apenas uma vez, ocasião em que novamente teria sido submetido a abordagens insistentes para aquisição de novas cotas do empreendimento, bem como em uma outra oportunidade disponibilizou o uso da hospedagem para um amigo. Afirma que, ao tentar oferecer a cota já adquirida aos próprios vendedores, estes demonstraram desinteresse, o que reforçou sua convicção de que o negócio não correspondia às expectativas criadas. Informa, ainda, a existência de inadimplência referente a taxas condominiais dos últimos três meses, cujo débito totaliza R$ 1.906,72, conforme documentação juntada. Diante do alegado vício de consentimento, do elevado valor pago e da frustração das expectativas contratuais, requer a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos, em parcela única, bem como a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais. Subsidiariamente, pleiteia a rescisão contratual com retenção de 10% a 25% dos valores pagos. Em sede de tutela de urgência, solicita a suspensão das parcelas vencidas e vincendas, das cobranças de IPTU e condomínio, e a abstenção de inclusão de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito (ID. 113981181). Indeferida a tutela antecipada pelo não preenchimento dos requisitos legais (ID. 137255479). Citada, a ré Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. apresentou contestação sustentando, em sede de preliminar: o indeferimento da justiça gratuita, por ausência de comprovação da hipossuficiência financeira do autor (art. 99, §2º, CPC); a incompetência territorial do Juízo da Comarca de Macau/RN, em razão de cláusula expressa de eleição de foro em favor da Comarca de Gramado/RS, com fundamento no art. 63 do CPC e Súmula 335 do STF; a ilegitimidade passiva quanto ao pedido de devolução da comissão de corretagem, sustentando que os valores foram pagos diretamente à empresa comercializadora/corretores (WAM), requerendo a extinção parcial do feito nesse ponto (art. 485, VI, CPC); o chamamento ao processo ou denunciação da lide da empresa WAM Comercialização S.A., subsidiariamente; a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, uma vez que o pagamento ocorreu em 13/05/2018 e a ação foi ajuizada apenas em 25/01/2024, nos termos do art. 206, §3º, do Código Civil e entendimento consolidado do STJ. No mérito, afirma que o autor firmou livremente o contrato em 13/05/2018, tendo ciência plena das cláusulas pactuadas, inclusive das condições de rescisão, percentuais de retenção, cobrança de taxa de corretagem, fruição e encargos condominiais. Defende a validade do contrato como ato jurídico perfeito, inexistência de cláusulas abusivas, bem como a inaplicabilidade das alegações de “venda emocional”, vício de consentimento ou violação ao direito de reflexão. Sustenta que, sendo a rescisão imputável ao comprador, é legítima a retenção contratual de 20% dos valores pagos, conforme cláusula expressa e em consonância com a Lei nº 13.786/2018 e a Súmula 543 do STJ, além da devolução parcelada na mesma quantidade de parcelas pagas. Defende, ainda, a validade da retenção da comissão de corretagem, por se tratar de serviço efetivamente prestado; da taxa de fruição de 0,5% ao mês; da dedução de encargos condominiais não pagos, em razão de sua natureza propter rem. Por fim, a ré impugna o pedido de indenização por danos morais, alegando inexistência de ato ilícito ou violação a direitos da personalidade, bem como requer que, em eventual restituição de valores, os juros moratórios incidam apenas a partir do trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo nº 1002 do STJ. Ao final, pugna pelo acolhimento das preliminares e, no mérito, pela total improcedência da ação, com a observância integral das cláusulas contratuais e da legislação aplicável (ID. 141298063). A requerida Brano Administradora de Condomínios Ltda apresentou contestação à inicial. Arguindo em preliminar, a incompetência absoluta do Juízo, sustentando que a demanda versa sobre direito real imobiliário (multipropriedade), atraindo a regra do art. 47 do CPC, segundo a qual é competente o foro da situação do imóvel, qual seja, Comarca de Gramado/RS, o que ensejaria a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC. Ressalta, ainda, a existência de cláusula contratual de eleição de foro. Alega, também, a ilegitimidade passiva, afirmando que atua exclusivamente como administradora e síndica do condomínio edilício, sendo responsável apenas pela gestão administrativa, financeira e operacional do empreendimento, sem qualquer participação na venda de cotas ou na contratação firmada pelo autor. Destaca que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado exclusivamente com a empresa Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., não tendo a contestante integrado a relação contratual nem recebido valores decorrentes do negócio, razão pela qual requer a extinção do feito em relação a si, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, afirmando que o autor adquiriu a cota em regime de multipropriedade com perfil de investidor, visando à obtenção de rentabilidade por meio de locações, não se enquadrando como destinatário final do bem. Assim, impugna o pedido de inversão do ônus da prova, defendendo a aplicação da regra geral do art. 373, I, do CPC. No mérito, afirma, a ausência de responsabilidade da síndica quanto à devolução de valores pagos no contrato de compra e venda, por não ter participado da avença nem recebido qualquer quantia, sendo indevida sua inclusão em eventual condenação. Defende a inexistência de culpa da promitente-vendedora, sustentando que o pedido de rescisão decorre de arrependimento do comprador, não havendo comprovação de venda abusiva ou “venda emocional”. Argumenta que, sendo a rescisão imputável ao comprador, é inviável a restituição integral dos valores pagos, sendo legítima a retenção de valores conforme previsão contratual e legislação aplicável, especialmente a Lei nº 13.786/2018, que autoriza a retenção de percentual dos valores pagos e da comissão de corretagem. No tocante às taxas condominiais, esclarece que tais valores não são passíveis de restituição, por constituírem obrigação do multiproprietário durante o período de fruição do bem. Por fim, impugna o pedido de indenização por danos morais, sustentando a ausência de ato ilícito, nexo causal ou dano efetivamente comprovado, tratando-se, de meros dissabores incapazes de ensejar reparação civil. Ao final, requer o acolhimento das preliminares para extinção do feito e, no mérito, a total improcedência da ação, com a condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (ID. 145776746). Em audiência conciliatória, restou infrutífera a possibilidade de acordo (ID. 145817800). Mais à frente, a ré WPA Gestão Ltda, apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a incompetência territorial do juízo, ao fundamento de que o contrato celebrado entre o autor e a corré Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários Ltda. contém cláusula expressa de eleição do foro da Comarca de Gramado/RS, nos termos do art. 63 do CPC e da Súmula 335 do STF, requerendo a remessa dos autos àquele foro. Sustentou, ainda, a ilegitimidade passiva para responder pelos pedidos de rescisão contratual e devolução de valores, afirmando que não integrou o contrato de promessa de compra e venda, o qual foi firmado exclusivamente entre o autor e a Golden Laghetto. Alegou tratar-se de pessoa jurídica distinta, sem atuação em incorporação, venda ou intermediação imobiliária, exercendo apenas atividade de administração de imóveis, inexistindo grupo econômico, solidariedade, confusão patrimonial ou desvio de finalidade, motivo pelo qual pugnou pela extinção do feito sem resolução do mérito, com base no art. 485, VI, do CPC. No mérito, suscitou prejudicial de prescrição trienal quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem, nos termos do art. 206, §3º, V, do Código Civil, sustentando que o pagamento ocorreu em 13/05/2018 e a ação somente foi ajuizada em 01/02/2024, estando prescrito o direito, requerendo extinção com resolução do mérito (art. 487, II, do CPC) nesse ponto. Defendeu a legalidade das cláusulas contratuais, afirmando que a rescisão decorreu de desistência exclusiva do comprador, após longo período da contratação e utilização da cota, inexistindo culpa das rés. Alegou validade da cláusula penal de retenção de 20% dos valores pagos, bem como da taxa de fruição, ambas previstas contratualmente e amparadas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e pela legislação da multipropriedade (Lei nº 13.777/2018), destacando o respeito ao princípio do pacta sunt servanda. Afirmou a legalidade da cobrança e retenção da comissão de corretagem, com fundamento no art. 725 do Código Civil e no entendimento firmado pelo STJ no REsp repetitivo nº 1.599.511/SP, ressaltando que o valor foi devidamente informado no contrato e integrou o preço total do negócio. Rechaçou as alegações de publicidade enganosa ou venda abusiva, sustentando inexistência de vício de consentimento, ausência de prova de práticas ilícitas e pleno cumprimento do dever de informação, cabendo ao autor o ônus probatório (art. 373, I, do CPC). Impugnou o pedido de indenização por danos morais, afirmando inexistência de ato ilícito, dano ou nexo causal, sustentando tratar-se de mero dissabor decorrente de relação contratual, insuficiente para caracterizar abalo moral indenizável. Ao final, requereu o acolhimento das preliminares ou, no mérito, a total improcedência dos pedidos, com condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (ID. 148058099). Apresentadas réplicas às contestações (ID. 147950507 e 153707969). Ato contínuo, a ré GOLDEN LAGHETTO, acostou aos autos novos documentos que segundo o alegado, comprovariam efetivo uso da unidade pelo Autor, com o objetivo de demonstrar a fruição do bem por meio de autorização de hospedagem para terceiros (ID. 162671709). Instado a se manifestar sobre os novos documentos juntados aos autos, a parte autora apresentou impugnação, sustentando sua intempestividade, por se tratarem de provas pré-existentes (e-mails e autorizações datados de 2022), que deveriam ter sido apresentadas oportunamente, nos termos dos arts. 434 e 435 do CPC, estando acobertadas pela preclusão temporal. Requereu o desentranhamento ou, subsidiariamente, a desconsideração do valor probatório, por violação ao contraditório. No mérito, alegou inexistência de prova de fruição do imóvel, afirmando que os documentos não demonstram utilização efetiva da unidade, inexistindo registros de hospedagem. Sustentou a abusividade da cláusula de retenção por fruição, defendendo que, ausente prova de uso, é devida a restituição integral dos valores pagos. Requereu, ao final, o julgamento de procedência da ação (ID. 168320427). É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, tem-se que o caso comporta julgamento antecipado, porquanto a controvérsia se resume a matéria de direito, sendo a prova documental suficiente para o deslinde do mérito. II.1 – Das Preliminares Antes de adentrar ao mérito, convém analisar as questões preliminares arguidas pela ré. No respeitante a preliminar de incompetência territorial ao fundamento que no contrato consta cláusula de eleição de foro, sendo da comarca de Gramado/RS a competência para processar e julgar o presente feito, tem-se que o foro de domicílio do consumidor prevalece em detrimento do foro de eleição, tendo em vista o disposto no art. 101, inciso I do CDC e no art.12 do CPC. A corroborar com esse entendimento é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, veja-se excerto: [...] 2. Segundo entendimento desta Corte, nas ações propostas contra o consumidor, a competência pode ser declinada de ofício parao seu domicílio, em face do disposto no art. 101, inciso I, do CDC e no parágrafo único, do art. 112, do CPC.3. Se a autoria do feito pertence ao consumidor, contudo, permite-se-lhe a escolha do foro de eleição contratual, considerando que a norma protetiva, concebida em seu benefício, não o obriga, quando optar por demandar fora do seu domicílio.4. Não se admite, todavia, sem justificativa plausível, a escolha aleatória de foro que não seja nem o do domicílio do consumidor, nem o do réu, nem o de eleição e nem o do local de cumprimento da obrigação. [...] (EDcl no AgRg nos EDcl no CC n. 116.009/PB, relator Ministro Sidnei Beneti, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 8/2/2012, DJe de 20/4/2012.) Rejeita-se, portanto, a preliminar de incompetência territorial. No tocante as preliminares de ilegitimidade passiva arguida pelas rés. A legitimidade da parte corresponde à pertinência subjetiva para discutir o direito material trazido aos autos. Nesse passo, têm legitimidade para estar no polo ativo de uma demanda aqueles que entendem ter um direito violado, ao passo que a legitimação passiva recai sobre aqueles que, em tese, são responsáveis pela violação. In casu, as referidas preliminares devem ser rejeitadas, uma vez que, embora a WPA Gestão Ltda e a Brano Administradora de Condomínios Ltda. não tenham celebrado o contrato discutido nos autos, integram a cadeia de consumo ao intermediar o recebimento das parcelas contratuais, conforme documentos de IDs. 113981213 e 113981217, sendo solidariamente responsáveis pela devolução das quantias pagas e pelos possíveis danos eventualmente causados ao autor, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Igualmente, quanto à comissão de corretagem, tendo em vista que a autora imputa à Golden Laghetto Empreendimentos a rescisão contratual em face da nulidade do contrato, esta tem responsabilidade pelo pagamento de todos os encargos pagos pelo demandante, inclusive à comissão de corretagem, consoante o dispositivo legal citado. Esta é a lição jurisprudencial do STJ em caso análogo ao dos autos: “RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. 2. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. 3. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. 4. Recurso especial provido.” (REsp n. 1.811.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/2/2022, DJe de 21/2/2022.) No tocante, ao requerimento da ré Golden Laghetto pelo chamamento ao processo da empresa Wam Brasil Negócios Inteligentes Ltda, responsável pela intermediação do negócio entabulado entre as partes. Esclarece-se, que o chamamento ao processo é modalidade de intervenção de terceiros prevista no art. 130 do Código de Processo Civil, por meio do qual o réu promove o ingresso de coobrigado pelo débito na relação jurídica processual. Sem embargo, tratando-se de relação de consumo, em interpretação extensiva conferida ao art. 88 do Código de Defesa do Consumidor, não se admite a intervenção de terceiros em prejuízo do consumidor, posto que o referido diploma veicula normas protetivas, de ordem pública (art. 1º do CDC), incompatíveis com o aumento da complexidade e da morosidade na marcha processual decorrentes da ampliação subjetiva do processo. Nesse sentido, colaciona-se o presente aresto: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ERRO MÉDICO. CHAMAMENTO AO PROCESSO. INADMISSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA DO ARTIGO 88 DO CDC. PRECEDENTES. RECURSO NÃO PROVIDO. O chamamento ao processo, modalidade de intervenção de terceiro, não é admitido em relação de consumo, por força de interpretação extensiva ao disposto no artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2037299-40.2024.8.26.0000 Embu das Artes, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 29/02/2024, 6a Câmara de Direito Privado) Assim sendo, indefiro o requerimento de chamamento da WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA ao processo. Quanto à prescrição referente à restituição da comissão de corretagem, considerando que o pedido autoral consiste na devolução dos encargos pagos, com base na nulidade do contrato de compra e venda de imóvel, nota-se que a pretensão da autora é fundada na responsabilidade contratual das requeridas, sujeitando-se ao prazo prescricional decenal, nos termos do art. 205, do Código Civil. No caso dos autos, diante do pagamento da comissão de corretagem em 13/05/2018, conforme documento de ID. 113981212 e do ajuizamento da ação em 25/01/2024, não se cogita a prescrição do direito autoral. Com relação à preliminar de impugnação ao pedido de justiça gratuita, deixo de apreciá-la, uma vez que o benefício já foi expressamente indeferido nos autos, inexistindo utilidade ou interesse processual na análise da insurgência. Assim, resta prejudicada a apreciação da preliminar, por perda superveniente de objeto, nos termos dos princípios da economia processual e da utilidade do provimento jurisdicional. Ultrapassadas as questões preliminares, passo à análise do mérito. II.2 – Do Mérito De início, destaca-se que, nos termos do art. 435, parágrafo único, do CPC, admite-se a juntada de documentos formados, conhecidos, acessíveis ou disponíveis após a apresentação da inicial ou da contestação, desde que a parte demonstre o motivo que obstou a juntada no momento adequado e que não esteja agindo de forma contrária à boa-fé. Além disso, consoante assente orientação jurisprudencial, a juntada de documentos após a petição inicial ou a contestação é admitida, mesmo quando não versarem sobre fatos novos, desde que, em respeito ao princípio do contraditório, seja oportunizado à parte contrária manifestar sobre eles, e que não fique comprovada a má-fé na apresentação posterior de tais documentos. Desse modo, indefiro o pedido de desentranhamento de documentos formalizados pelo autor em ID. 168320427. Diante desse cenário processual, superada a controvérsia incidental acerca da regularidade da juntada documental e inexistindo qualquer óbice ao prosseguimento do feito, impõe-se examinar a pretensão deduzida na inicial, a fim de verificar a existência de fundamentos jurídicos que autorizem a rescisão do contrato firmado entre as partes, bem como as consequências patrimoniais e extrapatrimoniais dela decorrentes. O autor busca a declaração judicial de rescisão da promessa de compra e venda firmado com a ré, tendo como objeto a cota de um apartamento no empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto, localizado na cidade de Gramado/RS, em regime de multipropriedade, com a consequente restituição dos valores pagos, com a incidência de juros de mora e correção monetária, em parcela única, bem como indenização por danos morais. Assim, deve a lide ser analisada à luz das disposições do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, visto que o autor se amolda ao conceito de consumidor previsto no art. 2º do CDC, bem como os réus se enquadram no conceito de fornecedor disposto no art. 3º do mesmo diploma. No caso dos autos, não há elementos que indiquem que os autores adquiriram a unidade para fins exclusivos de investimento, e não para uso próprio. Ainda que assim o fosse, a jurisprudência pátria tem admitido a aplicação da Teoria Finalista Mitigada para reconhecer a incidência das normas protetivas consumeristas em favor do investidor não profissional. Cumpre destacar que a possibilidade de o titular de fração de tempo de um imóvel em multipropriedade ceder a utilização do bem a terceiro, no período que lhe compete, mediante contraprestação financeira, não descaracteriza a relação de consumo, assim como não a desnatura a possibilidade de um adquirente de imóvel alugá-lo a terceiros após a aquisição junto a uma incorporadora, sem que haja dúvida da incidência das normas protetivas do consumidor nesse caso. Além do mais, é patente, no caso concreto, a vulnerabilidade do autor na relação com a incorporadora, a justificar a incidência do CDC na hipótese, haja vista que os réus, dispõem de conhecimento técnico especializado, estrutura econômica robusta e acesso privilegiado a informações contratuais e mercadológicas, em nítida posição de vantagem. Quanto à aplicabilidade da Lei 13.786/18 ao caso dos autos, inviável o seu reconhecimento, uma vez que o contrato foi firmado antes da entrada em vigor do referido diploma normativo, nos termos do art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, portanto devendo a controvérsia ser resolvida nos termos da Súmula 543 do STJ. Isso dito, compulsando os autos, verifica-se inconteste a celebração de compromisso de compra e venda entre as partes, tendo por objeto a cota 229/01-B009/03 do empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto, bem como a solicitação da rescisão por parte do autor realizada em 08 de janeiro de 2024 (ID. 113981215). Destaque-se que as rés não impugnaram especificamente a solicitação de rescisão de contrato. Não obstante, controvertem-se as partes quanto aos valores a serem restituídos e à forma de restituição. No tocante aos valores, o dissenso concentra-se em quatro questões específicas: o montante pago a título de comissão de corretagem, a possibilidade de retenção da taxa de fruição, a possibilidade de retenção de 20% (vinte por cento) do valor das prestações pagas, bem como a dedução da taxa de condomínio não adimplido. Além do pleito indenizatório por supostos danos morais sofridos. II.2.a – da rescisão contratual Prevê a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel gera direito à restituição, que deve se dar de maneira imediata, sendo a questão relativa à culpa pelo desfazimento da pactuação resolvida na calibragem do valor a ser restituído ao comprador e não pela forma ou prazo de devolução. Sendo o contrato desfeito, o promitente vendedor poderá revender o imóvel a uma outra pessoa e não há, pois, motivo para que ele ainda retenha os valores do promitente comprador, restituindo esses de forma parcelada. No que se refere à culpa pela rescisão contratual, quando a culpa se atribui de forma exclusiva ao vendedor, cabe ao comprador a restituição de 100% (cem por cento) dos valores por ele pagos, enquanto que nos casos de culpa exclusiva do comprador, fará jus à restituição de parcela dos valores pagos, entendendo o Superior Tribunal de Justiça pela possibilidade de retenção de parcela dos valores pela construtora/vendedora. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça vem definindo parâmetros para a restituição, nos seguintes termos: A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto. (AgInt n AREsp 1255233/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADO CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018 DJe 05/09/2018). Portanto, o STJ entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, além da eventual utilização do bem pelo comprador. Desse modo, havendo previsão contratual expressa de retenção dos valores pagos no percentual de 20% (vinte por cento), conforme instrumento contratual juntado aos autos sob o ID nº 113981210, referido patamar mostra-se adequado ao caso concreto. Com efeito, a aplicação desse percentual revela-se consentânea com os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, além de estar em harmonia com a orientação jurisprudencial dominante. Nessa perspectiva, a retenção de 20% (vinte por cento) mostra-se suficiente para ressarcir a parte ré pelas despesas inerentes à contratação, sem impor ônus excessivo à parte autora, preservando-se, assim, o equilíbrio contratual e a proteção do consumidor. Dessa forma, impõe-se a restituição dos valores pagos pela parte autora em parcela única, observada a retenção de 20% (vinte por cento). II.2.b – do ressarcimento da taxa de corretagem No que se refere ao ressarcimento da taxa de corretagem, o art. 722 do Código Civil define o contrato de corretagem como aquele pelo qual uma pessoa, não vinculada à outra por mandato, prestação de serviços ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para esta um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Quanto à remuneração pela atividade exercida, dispõe o art. 725 do Código Civil que a comissão é devida ao corretor uma vez alcançado o resultado previsto, ainda que o negócio não se concretize em razão de arrependimento das partes, podendo o pagamento ser atribuído a qualquer dos contratantes, conforme o ajuste estabelecido no caso concreto. Na hipótese dos autos, a parte autora celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel, juntado sob o ID nº 113981208, com o pagamento de taxa de intermediação a terceiros no valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), conforme se verifica no instrumento contratual. Não há controvérsia, ademais, de que o valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais) foi efetivamente destinado ao pagamento da comissão de corretagem, nos termos da cláusula 3ª, item III, “f”, do referido contrato (ID nº 113981208– página 4), destinado diretamente à empresa corretora. Dessa forma, inexistindo prova de culpa da parte requerida pelo desfazimento do negócio — o qual decorreu de desistência unilateral da parte autora — e tendo sido devidamente prestado o serviço de corretagem, com a aproximação das partes e a efetiva intermediação do pacto, é devida a comissão de corretagem, ainda que tenha havido posterior resolução contratual, nos termos do art. 725 do Código Civil. Ressalte-se, por fim, que a comissão de corretagem não se confunde com arras ou sinal, previstos nos arts. 417 e seguintes do Código Civil, uma vez que estes são pagos diretamente à outra parte contratante, ao passo que a corretagem é devida ao corretor interveniente, o que restou devidamente comprovado no presente caso. II.2.c – da retenção da taxa de fruição Quanto à retenção a título de fruição, alegada pela requerida, tem-se que a taxa de fruição, à época da celebração do negócio, ainda não contava com previsão legal expressa, contudo decorria de construção jurisprudencial que, na hipótese dos autos, deverá ser aplicada à luz das circunstâncias fáticas que permeiam o negócio desfeito. Desta maneira, na esteira do entendimento consolidado pelo STJ e também por esta Corte, a cobrança por tal utilização, não tem cabimento em relação aos meses em que não houve inadimplemento das parcelas devidas pelos compradores. Isso porque a disposição do bem à parte autora não se deu de forma gratuita, mas, sim, de forma onerosa enquanto quitavam as mensalidades do lote. Diante disso, a taxa de fruição no percentual de 0,5% seria devida em relação àqueles meses em que houvesse comprovada inadimplência pelo adquirente, o que não se observa do caso em tela, aplicando-se, portanto, o entendimento acima a fim de excluir a retenção referente a este título. Neste sentido: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA. 1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas. (...) 6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel. 7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes. (...) 12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. 13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. (...) 15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas. (REsp n. 1.863.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021). Não é demais lembrar que o imóvel irá retornar à esfera patrimonial da demandada para eventual nova negociação, não implicando prejuízo à vendedora o período em que se manteve destituída da posse do bem, durante o qual recebeu os valores referentes às parcelas pagas pelo adquirente e que, como se verá, serão apenas parcialmente restituídas a ela. Logo, a devolução das parcelas à demandada deverá se dar com o abatimento apenas da multa contratual de 20% dos valores referentes ao total da quantia paga. II.2.d – da dedução das taxas condominiais e IPTU No que tange às taxas condominiais, cumpre destacar que tais encargos decorrem diretamente da titularidade do imóvel e da fruição das áreas comuns, sendo de responsabilidade do proprietário enquanto vigente o vínculo contratual. Com efeito, as despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e recaindo sobre aquele que ostenta a condição de proprietário ou possuidor, independentemente de culpa. No caso concreto, embora não tenha sido formalizada a rescisão contratual por meio da assinatura do distrato, verifica-se que a parte autora manifestou de forma inequívoca sua intenção de rescindir o contrato desde 08 de janeiro de 2024, data em que comunicou a desistência do negócio (ID. 113981215), rompendo, na prática, o vínculo contratual existente. A partir de então, não mais se pode imputar à parte autora a responsabilidade por encargos decorrentes de relação jurídica que, embora não formalmente extinta, encontrava-se materialmente desconstituída. Dessa forma, a parte autora permaneceu responsável pelo pagamento das taxas condominiais e de IPTU apenas até 08 de janeiro de 2024, período em que ainda subsistia sua condição de proprietário em razão da eficácia do contrato. Os encargos posteriores a essa data não lhe podem ser imputados, sob pena de violação aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. Assim, mostra-se legítima a retenção dos valores correspondentes somente até 08 de janeiro de 2024, quando efetivamente cessaram os efeitos materiais do vínculo contratual, ainda que a rescisão tenha sido formalmente decretada em momento posterior. Dessa forma, impõe-se reconhecer a possibilidade de retenção dos valores correspondentes às taxas condominiais e de IPTU inadimplidas até 08 de janeiro de 2024, preservando-se a natureza propter rem das despesas condominiais, a lógica do vínculo contratual então vigente e o equilíbrio entre as partes. II.2.e – dos danos morais No que concerne ao pedido de indenização por danos morais, não assiste razão à parte autora. Com efeito, os danos morais caracterizam-se pela violação a direitos da personalidade, tais como a honra, a imagem, a intimidade e a dignidade da pessoa humana, exigindo-se, para sua configuração, a demonstração de conduta ilícita apta a causar abalo relevante à esfera extrapatrimonial do indivíduo. Não se confundem, portanto, com meros dissabores, contrariedades ou transtornos inerentes às relações cotidianas, os quais não são passíveis de reparação indenizatória. No caso dos autos, conforme já analisado, não restou comprovada a existência de qualquer ilicitude contratual ou prática abusiva por parte das requeridas. Ao revés, as condutas adotadas encontram respaldo no ordenamento jurídico e nos termos pactuados entre as partes, inexistindo violação a dever legal ou contratual. Segue aresto: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE - ALEGAÇÃO DE RESCISÃO IMOTIVADA DO CONTRATO - NÃO ACOLHIMENTO - DEMONSTRAÇÃO DE INOBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA INFORMAÇÃO E TRANSPARÊNCIA (ART. 6º, III, CDC) QUANTO AO ANDAMENTO DA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO -DIFICULDADES DE ACESSO AO SISTEMA E OBTENÇÃO DOS BENEFÍCIOS PREVISTOS NO CONTRATO COMPROVADAS POR PROVA TESTEMUNHAL - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR - APLICAÇÃO DO ART. 373, II, DO CPC - RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA, COM A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS - ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO A ENSEJAR DANO MORAL - ACOLHIMENTO - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE INCÔMODOS ALÉM DOS LIMITES DO MERO DISSABOR OU ABORRECIMENTO - PECULIARIDADES DO CASO - CONDENAÇÃO AFASTADA - REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 9a Câmara Cível - 0027940-52.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR GIL FRANCISCO DE PAULA XAVIER FERNANDES GUERRA - J. 25.09.2022) - gn. Dessa forma, ausente o elemento essencial da responsabilidade civil — qual seja, a conduta ilícita — inviável o reconhecimento de dano moral indenizável, uma vez que não se pode presumir o abalo a direitos da personalidade sem a efetiva demonstração de fato lesivo juridicamente relevante. Assim, não configurado o alegado dano extrapatrimonial, impõe-se a rejeição do pedido de indenização por danos morais. Portanto, a condenação solidária das rés na restituição do valor pago, com a redução contratual e das taxas condominiais não adimplidas, é a medida que se impõe, na forma já fundamentada em epígrafe, por fazerem parte da cadeia de consumo, integrando todas o mesmo grupo econômico com sócios em comum, conforme contratos sociais de IDs. 140598175, 120085271 e 145697345. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, na forma do art. 487, inciso I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para o fim de: a) declarar a resolução do contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária de cota 229/01-B009/03 do empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto no regime de multipropriedade firmado com a ré GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.; b) condenar as rés a restituírem de forma solidária todos os valores das parcelas pagas pelo autor, com a dedução da multa de 20% prevista no contrato, bem como a dedução das taxas de condomínio e IPTU não adimplidas até data da solicitação da rescisão (08/01/2024), sobre o montante devido caberá correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela SELIC, deduzido o IPCA (art. 406, § 1º, do CC), desde o trânsito em julgado desta decisão. Em consequência, extingo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do NCPC. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes a arcarem com 50% das custas processuais e honorários advocatícios pro rata no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos dos arts. 85, §2º e 86, do CPC. Caso haja a interposição de Recurso de Apelação, intime-se a parte recorrida, para, no prazo legal, oferecer contrarrazões, remetendo-se os autos em seguida para o Juízo ad quem. Com o trânsito em julgado, inexistindo requerimentos formulados pelas partes, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Macau-RN, data e hora do sistema. RAINEL BATISTA PEREIRA FILHO Juiz de Direito (Assinado Digitalmente conforme previsão da Lei 11.419/2006)w
21/01/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: GUSTAVO HENRIQUE MIRANDA SANTIAGO
REU: GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, BRANO ADMINISTRADORA DE CONDOMINIOS LTDA, W PALMERSTON ADMINISTRADORA LTDA SENTENÇA I - RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macau Rua Pereira Carneiro, 79, Centro, MACAU - RN - CEP: 59500-000 Processo nº: 0800267-93.2024.8.20.5100 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Restituição de Valores Pagos, Indenização por Danos Morais e Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por Gustavo Henrique Miranda Santiago em face de Golden Laguetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., Brano Administradora de Condomínios Ltda. e WPage Gestão Ltda. Narra o autor que, em 13/05/2018, durante congresso realizado na cidade de Gramado/RS, foi abordado por prepostos das rés no hotel em que se encontrava hospedado, sendo convidado a participar de apresentação de empreendimento imobiliário, mediante oferta de almoço gratuito. Afirma que, ao chegar ao local, deparou-se com ambiente festivo e altamente persuasivo, com utilização de estratégias de marketing agressivas, consumo de bebidas alcoólicas, incentivos coletivos e pressão psicológica contínua para adesão ao negócio. Sustenta que, após horas de insistência e em contexto de vulnerabilidade, acabou firmando o Contrato nº 229/01-B009/03, consistente em Instrumento de Compra e Venda em Regime de Multipropriedade, sem plena consciência dos termos pactuados. O valor inicial do contrato foi de R$ 74.040,00, o qual, em razão de reajustes, teria alcançado o montante de R$ 105.267,78, sendo que o autor afirma ter pago até o momento R$ 59.342,52. Relata que enfrentou dificuldades para usufruir dos serviços contratados, tendo conseguido utilizá-los apenas uma vez, ocasião em que novamente teria sido submetido a abordagens insistentes para aquisição de novas cotas do empreendimento, bem como em uma outra oportunidade disponibilizou o uso da hospedagem para um amigo. Afirma que, ao tentar oferecer a cota já adquirida aos próprios vendedores, estes demonstraram desinteresse, o que reforçou sua convicção de que o negócio não correspondia às expectativas criadas. Informa, ainda, a existência de inadimplência referente a taxas condominiais dos últimos três meses, cujo débito totaliza R$ 1.906,72, conforme documentação juntada. Diante do alegado vício de consentimento, do elevado valor pago e da frustração das expectativas contratuais, requer a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos, em parcela única, bem como a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais. Subsidiariamente, pleiteia a rescisão contratual com retenção de 10% a 25% dos valores pagos. Em sede de tutela de urgência, solicita a suspensão das parcelas vencidas e vincendas, das cobranças de IPTU e condomínio, e a abstenção de inclusão de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito (ID. 113981181). Indeferida a tutela antecipada pelo não preenchimento dos requisitos legais (ID. 137255479). Citada, a ré Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. apresentou contestação sustentando, em sede de preliminar: o indeferimento da justiça gratuita, por ausência de comprovação da hipossuficiência financeira do autor (art. 99, §2º, CPC); a incompetência territorial do Juízo da Comarca de Macau/RN, em razão de cláusula expressa de eleição de foro em favor da Comarca de Gramado/RS, com fundamento no art. 63 do CPC e Súmula 335 do STF; a ilegitimidade passiva quanto ao pedido de devolução da comissão de corretagem, sustentando que os valores foram pagos diretamente à empresa comercializadora/corretores (WAM), requerendo a extinção parcial do feito nesse ponto (art. 485, VI, CPC); o chamamento ao processo ou denunciação da lide da empresa WAM Comercialização S.A., subsidiariamente; a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, uma vez que o pagamento ocorreu em 13/05/2018 e a ação foi ajuizada apenas em 25/01/2024, nos termos do art. 206, §3º, do Código Civil e entendimento consolidado do STJ. No mérito, afirma que o autor firmou livremente o contrato em 13/05/2018, tendo ciência plena das cláusulas pactuadas, inclusive das condições de rescisão, percentuais de retenção, cobrança de taxa de corretagem, fruição e encargos condominiais. Defende a validade do contrato como ato jurídico perfeito, inexistência de cláusulas abusivas, bem como a inaplicabilidade das alegações de “venda emocional”, vício de consentimento ou violação ao direito de reflexão. Sustenta que, sendo a rescisão imputável ao comprador, é legítima a retenção contratual de 20% dos valores pagos, conforme cláusula expressa e em consonância com a Lei nº 13.786/2018 e a Súmula 543 do STJ, além da devolução parcelada na mesma quantidade de parcelas pagas. Defende, ainda, a validade da retenção da comissão de corretagem, por se tratar de serviço efetivamente prestado; da taxa de fruição de 0,5% ao mês; da dedução de encargos condominiais não pagos, em razão de sua natureza propter rem. Por fim, a ré impugna o pedido de indenização por danos morais, alegando inexistência de ato ilícito ou violação a direitos da personalidade, bem como requer que, em eventual restituição de valores, os juros moratórios incidam apenas a partir do trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo nº 1002 do STJ. Ao final, pugna pelo acolhimento das preliminares e, no mérito, pela total improcedência da ação, com a observância integral das cláusulas contratuais e da legislação aplicável (ID. 141298063). A requerida Brano Administradora de Condomínios Ltda apresentou contestação à inicial. Arguindo em preliminar, a incompetência absoluta do Juízo, sustentando que a demanda versa sobre direito real imobiliário (multipropriedade), atraindo a regra do art. 47 do CPC, segundo a qual é competente o foro da situação do imóvel, qual seja, Comarca de Gramado/RS, o que ensejaria a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC. Ressalta, ainda, a existência de cláusula contratual de eleição de foro. Alega, também, a ilegitimidade passiva, afirmando que atua exclusivamente como administradora e síndica do condomínio edilício, sendo responsável apenas pela gestão administrativa, financeira e operacional do empreendimento, sem qualquer participação na venda de cotas ou na contratação firmada pelo autor. Destaca que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado exclusivamente com a empresa Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., não tendo a contestante integrado a relação contratual nem recebido valores decorrentes do negócio, razão pela qual requer a extinção do feito em relação a si, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, afirmando que o autor adquiriu a cota em regime de multipropriedade com perfil de investidor, visando à obtenção de rentabilidade por meio de locações, não se enquadrando como destinatário final do bem. Assim, impugna o pedido de inversão do ônus da prova, defendendo a aplicação da regra geral do art. 373, I, do CPC. No mérito, afirma, a ausência de responsabilidade da síndica quanto à devolução de valores pagos no contrato de compra e venda, por não ter participado da avença nem recebido qualquer quantia, sendo indevida sua inclusão em eventual condenação. Defende a inexistência de culpa da promitente-vendedora, sustentando que o pedido de rescisão decorre de arrependimento do comprador, não havendo comprovação de venda abusiva ou “venda emocional”. Argumenta que, sendo a rescisão imputável ao comprador, é inviável a restituição integral dos valores pagos, sendo legítima a retenção de valores conforme previsão contratual e legislação aplicável, especialmente a Lei nº 13.786/2018, que autoriza a retenção de percentual dos valores pagos e da comissão de corretagem. No tocante às taxas condominiais, esclarece que tais valores não são passíveis de restituição, por constituírem obrigação do multiproprietário durante o período de fruição do bem. Por fim, impugna o pedido de indenização por danos morais, sustentando a ausência de ato ilícito, nexo causal ou dano efetivamente comprovado, tratando-se, de meros dissabores incapazes de ensejar reparação civil. Ao final, requer o acolhimento das preliminares para extinção do feito e, no mérito, a total improcedência da ação, com a condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (ID. 145776746). Em audiência conciliatória, restou infrutífera a possibilidade de acordo (ID. 145817800). Mais à frente, a ré WPA Gestão Ltda, apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a incompetência territorial do juízo, ao fundamento de que o contrato celebrado entre o autor e a corré Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários Ltda. contém cláusula expressa de eleição do foro da Comarca de Gramado/RS, nos termos do art. 63 do CPC e da Súmula 335 do STF, requerendo a remessa dos autos àquele foro. Sustentou, ainda, a ilegitimidade passiva para responder pelos pedidos de rescisão contratual e devolução de valores, afirmando que não integrou o contrato de promessa de compra e venda, o qual foi firmado exclusivamente entre o autor e a Golden Laghetto. Alegou tratar-se de pessoa jurídica distinta, sem atuação em incorporação, venda ou intermediação imobiliária, exercendo apenas atividade de administração de imóveis, inexistindo grupo econômico, solidariedade, confusão patrimonial ou desvio de finalidade, motivo pelo qual pugnou pela extinção do feito sem resolução do mérito, com base no art. 485, VI, do CPC. No mérito, suscitou prejudicial de prescrição trienal quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem, nos termos do art. 206, §3º, V, do Código Civil, sustentando que o pagamento ocorreu em 13/05/2018 e a ação somente foi ajuizada em 01/02/2024, estando prescrito o direito, requerendo extinção com resolução do mérito (art. 487, II, do CPC) nesse ponto. Defendeu a legalidade das cláusulas contratuais, afirmando que a rescisão decorreu de desistência exclusiva do comprador, após longo período da contratação e utilização da cota, inexistindo culpa das rés. Alegou validade da cláusula penal de retenção de 20% dos valores pagos, bem como da taxa de fruição, ambas previstas contratualmente e amparadas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e pela legislação da multipropriedade (Lei nº 13.777/2018), destacando o respeito ao princípio do pacta sunt servanda. Afirmou a legalidade da cobrança e retenção da comissão de corretagem, com fundamento no art. 725 do Código Civil e no entendimento firmado pelo STJ no REsp repetitivo nº 1.599.511/SP, ressaltando que o valor foi devidamente informado no contrato e integrou o preço total do negócio. Rechaçou as alegações de publicidade enganosa ou venda abusiva, sustentando inexistência de vício de consentimento, ausência de prova de práticas ilícitas e pleno cumprimento do dever de informação, cabendo ao autor o ônus probatório (art. 373, I, do CPC). Impugnou o pedido de indenização por danos morais, afirmando inexistência de ato ilícito, dano ou nexo causal, sustentando tratar-se de mero dissabor decorrente de relação contratual, insuficiente para caracterizar abalo moral indenizável. Ao final, requereu o acolhimento das preliminares ou, no mérito, a total improcedência dos pedidos, com condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (ID. 148058099). Apresentadas réplicas às contestações (ID. 147950507 e 153707969). Ato contínuo, a ré GOLDEN LAGHETTO, acostou aos autos novos documentos que segundo o alegado, comprovariam efetivo uso da unidade pelo Autor, com o objetivo de demonstrar a fruição do bem por meio de autorização de hospedagem para terceiros (ID. 162671709). Instado a se manifestar sobre os novos documentos juntados aos autos, a parte autora apresentou impugnação, sustentando sua intempestividade, por se tratarem de provas pré-existentes (e-mails e autorizações datados de 2022), que deveriam ter sido apresentadas oportunamente, nos termos dos arts. 434 e 435 do CPC, estando acobertadas pela preclusão temporal. Requereu o desentranhamento ou, subsidiariamente, a desconsideração do valor probatório, por violação ao contraditório. No mérito, alegou inexistência de prova de fruição do imóvel, afirmando que os documentos não demonstram utilização efetiva da unidade, inexistindo registros de hospedagem. Sustentou a abusividade da cláusula de retenção por fruição, defendendo que, ausente prova de uso, é devida a restituição integral dos valores pagos. Requereu, ao final, o julgamento de procedência da ação (ID. 168320427). É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, tem-se que o caso comporta julgamento antecipado, porquanto a controvérsia se resume a matéria de direito, sendo a prova documental suficiente para o deslinde do mérito. II.1 – Das Preliminares Antes de adentrar ao mérito, convém analisar as questões preliminares arguidas pela ré. No respeitante a preliminar de incompetência territorial ao fundamento que no contrato consta cláusula de eleição de foro, sendo da comarca de Gramado/RS a competência para processar e julgar o presente feito, tem-se que o foro de domicílio do consumidor prevalece em detrimento do foro de eleição, tendo em vista o disposto no art. 101, inciso I do CDC e no art.12 do CPC. A corroborar com esse entendimento é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, veja-se excerto: [...] 2. Segundo entendimento desta Corte, nas ações propostas contra o consumidor, a competência pode ser declinada de ofício parao seu domicílio, em face do disposto no art. 101, inciso I, do CDC e no parágrafo único, do art. 112, do CPC.3. Se a autoria do feito pertence ao consumidor, contudo, permite-se-lhe a escolha do foro de eleição contratual, considerando que a norma protetiva, concebida em seu benefício, não o obriga, quando optar por demandar fora do seu domicílio.4. Não se admite, todavia, sem justificativa plausível, a escolha aleatória de foro que não seja nem o do domicílio do consumidor, nem o do réu, nem o de eleição e nem o do local de cumprimento da obrigação. [...] (EDcl no AgRg nos EDcl no CC n. 116.009/PB, relator Ministro Sidnei Beneti, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 8/2/2012, DJe de 20/4/2012.) Rejeita-se, portanto, a preliminar de incompetência territorial. No tocante as preliminares de ilegitimidade passiva arguida pelas rés. A legitimidade da parte corresponde à pertinência subjetiva para discutir o direito material trazido aos autos. Nesse passo, têm legitimidade para estar no polo ativo de uma demanda aqueles que entendem ter um direito violado, ao passo que a legitimação passiva recai sobre aqueles que, em tese, são responsáveis pela violação. In casu, as referidas preliminares devem ser rejeitadas, uma vez que, embora a WPA Gestão Ltda e a Brano Administradora de Condomínios Ltda. não tenham celebrado o contrato discutido nos autos, integram a cadeia de consumo ao intermediar o recebimento das parcelas contratuais, conforme documentos de IDs. 113981213 e 113981217, sendo solidariamente responsáveis pela devolução das quantias pagas e pelos possíveis danos eventualmente causados ao autor, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Igualmente, quanto à comissão de corretagem, tendo em vista que a autora imputa à Golden Laghetto Empreendimentos a rescisão contratual em face da nulidade do contrato, esta tem responsabilidade pelo pagamento de todos os encargos pagos pelo demandante, inclusive à comissão de corretagem, consoante o dispositivo legal citado. Esta é a lição jurisprudencial do STJ em caso análogo ao dos autos: “RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. 2. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. 3. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. 4. Recurso especial provido.” (REsp n. 1.811.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/2/2022, DJe de 21/2/2022.) No tocante, ao requerimento da ré Golden Laghetto pelo chamamento ao processo da empresa Wam Brasil Negócios Inteligentes Ltda, responsável pela intermediação do negócio entabulado entre as partes. Esclarece-se, que o chamamento ao processo é modalidade de intervenção de terceiros prevista no art. 130 do Código de Processo Civil, por meio do qual o réu promove o ingresso de coobrigado pelo débito na relação jurídica processual. Sem embargo, tratando-se de relação de consumo, em interpretação extensiva conferida ao art. 88 do Código de Defesa do Consumidor, não se admite a intervenção de terceiros em prejuízo do consumidor, posto que o referido diploma veicula normas protetivas, de ordem pública (art. 1º do CDC), incompatíveis com o aumento da complexidade e da morosidade na marcha processual decorrentes da ampliação subjetiva do processo. Nesse sentido, colaciona-se o presente aresto: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ERRO MÉDICO. CHAMAMENTO AO PROCESSO. INADMISSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA DO ARTIGO 88 DO CDC. PRECEDENTES. RECURSO NÃO PROVIDO. O chamamento ao processo, modalidade de intervenção de terceiro, não é admitido em relação de consumo, por força de interpretação extensiva ao disposto no artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2037299-40.2024.8.26.0000 Embu das Artes, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 29/02/2024, 6a Câmara de Direito Privado) Assim sendo, indefiro o requerimento de chamamento da WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA ao processo. Quanto à prescrição referente à restituição da comissão de corretagem, considerando que o pedido autoral consiste na devolução dos encargos pagos, com base na nulidade do contrato de compra e venda de imóvel, nota-se que a pretensão da autora é fundada na responsabilidade contratual das requeridas, sujeitando-se ao prazo prescricional decenal, nos termos do art. 205, do Código Civil. No caso dos autos, diante do pagamento da comissão de corretagem em 13/05/2018, conforme documento de ID. 113981212 e do ajuizamento da ação em 25/01/2024, não se cogita a prescrição do direito autoral. Com relação à preliminar de impugnação ao pedido de justiça gratuita, deixo de apreciá-la, uma vez que o benefício já foi expressamente indeferido nos autos, inexistindo utilidade ou interesse processual na análise da insurgência. Assim, resta prejudicada a apreciação da preliminar, por perda superveniente de objeto, nos termos dos princípios da economia processual e da utilidade do provimento jurisdicional. Ultrapassadas as questões preliminares, passo à análise do mérito. II.2 – Do Mérito De início, destaca-se que, nos termos do art. 435, parágrafo único, do CPC, admite-se a juntada de documentos formados, conhecidos, acessíveis ou disponíveis após a apresentação da inicial ou da contestação, desde que a parte demonstre o motivo que obstou a juntada no momento adequado e que não esteja agindo de forma contrária à boa-fé. Além disso, consoante assente orientação jurisprudencial, a juntada de documentos após a petição inicial ou a contestação é admitida, mesmo quando não versarem sobre fatos novos, desde que, em respeito ao princípio do contraditório, seja oportunizado à parte contrária manifestar sobre eles, e que não fique comprovada a má-fé na apresentação posterior de tais documentos. Desse modo, indefiro o pedido de desentranhamento de documentos formalizados pelo autor em ID. 168320427. Diante desse cenário processual, superada a controvérsia incidental acerca da regularidade da juntada documental e inexistindo qualquer óbice ao prosseguimento do feito, impõe-se examinar a pretensão deduzida na inicial, a fim de verificar a existência de fundamentos jurídicos que autorizem a rescisão do contrato firmado entre as partes, bem como as consequências patrimoniais e extrapatrimoniais dela decorrentes. O autor busca a declaração judicial de rescisão da promessa de compra e venda firmado com a ré, tendo como objeto a cota de um apartamento no empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto, localizado na cidade de Gramado/RS, em regime de multipropriedade, com a consequente restituição dos valores pagos, com a incidência de juros de mora e correção monetária, em parcela única, bem como indenização por danos morais. Assim, deve a lide ser analisada à luz das disposições do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, visto que o autor se amolda ao conceito de consumidor previsto no art. 2º do CDC, bem como os réus se enquadram no conceito de fornecedor disposto no art. 3º do mesmo diploma. No caso dos autos, não há elementos que indiquem que os autores adquiriram a unidade para fins exclusivos de investimento, e não para uso próprio. Ainda que assim o fosse, a jurisprudência pátria tem admitido a aplicação da Teoria Finalista Mitigada para reconhecer a incidência das normas protetivas consumeristas em favor do investidor não profissional. Cumpre destacar que a possibilidade de o titular de fração de tempo de um imóvel em multipropriedade ceder a utilização do bem a terceiro, no período que lhe compete, mediante contraprestação financeira, não descaracteriza a relação de consumo, assim como não a desnatura a possibilidade de um adquirente de imóvel alugá-lo a terceiros após a aquisição junto a uma incorporadora, sem que haja dúvida da incidência das normas protetivas do consumidor nesse caso. Além do mais, é patente, no caso concreto, a vulnerabilidade do autor na relação com a incorporadora, a justificar a incidência do CDC na hipótese, haja vista que os réus, dispõem de conhecimento técnico especializado, estrutura econômica robusta e acesso privilegiado a informações contratuais e mercadológicas, em nítida posição de vantagem. Quanto à aplicabilidade da Lei 13.786/18 ao caso dos autos, inviável o seu reconhecimento, uma vez que o contrato foi firmado antes da entrada em vigor do referido diploma normativo, nos termos do art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, portanto devendo a controvérsia ser resolvida nos termos da Súmula 543 do STJ. Isso dito, compulsando os autos, verifica-se inconteste a celebração de compromisso de compra e venda entre as partes, tendo por objeto a cota 229/01-B009/03 do empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto, bem como a solicitação da rescisão por parte do autor realizada em 08 de janeiro de 2024 (ID. 113981215). Destaque-se que as rés não impugnaram especificamente a solicitação de rescisão de contrato. Não obstante, controvertem-se as partes quanto aos valores a serem restituídos e à forma de restituição. No tocante aos valores, o dissenso concentra-se em quatro questões específicas: o montante pago a título de comissão de corretagem, a possibilidade de retenção da taxa de fruição, a possibilidade de retenção de 20% (vinte por cento) do valor das prestações pagas, bem como a dedução da taxa de condomínio não adimplido. Além do pleito indenizatório por supostos danos morais sofridos. II.2.a – da rescisão contratual Prevê a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel gera direito à restituição, que deve se dar de maneira imediata, sendo a questão relativa à culpa pelo desfazimento da pactuação resolvida na calibragem do valor a ser restituído ao comprador e não pela forma ou prazo de devolução. Sendo o contrato desfeito, o promitente vendedor poderá revender o imóvel a uma outra pessoa e não há, pois, motivo para que ele ainda retenha os valores do promitente comprador, restituindo esses de forma parcelada. No que se refere à culpa pela rescisão contratual, quando a culpa se atribui de forma exclusiva ao vendedor, cabe ao comprador a restituição de 100% (cem por cento) dos valores por ele pagos, enquanto que nos casos de culpa exclusiva do comprador, fará jus à restituição de parcela dos valores pagos, entendendo o Superior Tribunal de Justiça pela possibilidade de retenção de parcela dos valores pela construtora/vendedora. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça vem definindo parâmetros para a restituição, nos seguintes termos: A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto. (AgInt n AREsp 1255233/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADO CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018 DJe 05/09/2018). Portanto, o STJ entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, além da eventual utilização do bem pelo comprador. Desse modo, havendo previsão contratual expressa de retenção dos valores pagos no percentual de 20% (vinte por cento), conforme instrumento contratual juntado aos autos sob o ID nº 113981210, referido patamar mostra-se adequado ao caso concreto. Com efeito, a aplicação desse percentual revela-se consentânea com os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, além de estar em harmonia com a orientação jurisprudencial dominante. Nessa perspectiva, a retenção de 20% (vinte por cento) mostra-se suficiente para ressarcir a parte ré pelas despesas inerentes à contratação, sem impor ônus excessivo à parte autora, preservando-se, assim, o equilíbrio contratual e a proteção do consumidor. Dessa forma, impõe-se a restituição dos valores pagos pela parte autora em parcela única, observada a retenção de 20% (vinte por cento). II.2.b – do ressarcimento da taxa de corretagem No que se refere ao ressarcimento da taxa de corretagem, o art. 722 do Código Civil define o contrato de corretagem como aquele pelo qual uma pessoa, não vinculada à outra por mandato, prestação de serviços ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para esta um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Quanto à remuneração pela atividade exercida, dispõe o art. 725 do Código Civil que a comissão é devida ao corretor uma vez alcançado o resultado previsto, ainda que o negócio não se concretize em razão de arrependimento das partes, podendo o pagamento ser atribuído a qualquer dos contratantes, conforme o ajuste estabelecido no caso concreto. Na hipótese dos autos, a parte autora celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel, juntado sob o ID nº 113981208, com o pagamento de taxa de intermediação a terceiros no valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), conforme se verifica no instrumento contratual. Não há controvérsia, ademais, de que o valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais) foi efetivamente destinado ao pagamento da comissão de corretagem, nos termos da cláusula 3ª, item III, “f”, do referido contrato (ID nº 113981208– página 4), destinado diretamente à empresa corretora. Dessa forma, inexistindo prova de culpa da parte requerida pelo desfazimento do negócio — o qual decorreu de desistência unilateral da parte autora — e tendo sido devidamente prestado o serviço de corretagem, com a aproximação das partes e a efetiva intermediação do pacto, é devida a comissão de corretagem, ainda que tenha havido posterior resolução contratual, nos termos do art. 725 do Código Civil. Ressalte-se, por fim, que a comissão de corretagem não se confunde com arras ou sinal, previstos nos arts. 417 e seguintes do Código Civil, uma vez que estes são pagos diretamente à outra parte contratante, ao passo que a corretagem é devida ao corretor interveniente, o que restou devidamente comprovado no presente caso. II.2.c – da retenção da taxa de fruição Quanto à retenção a título de fruição, alegada pela requerida, tem-se que a taxa de fruição, à época da celebração do negócio, ainda não contava com previsão legal expressa, contudo decorria de construção jurisprudencial que, na hipótese dos autos, deverá ser aplicada à luz das circunstâncias fáticas que permeiam o negócio desfeito. Desta maneira, na esteira do entendimento consolidado pelo STJ e também por esta Corte, a cobrança por tal utilização, não tem cabimento em relação aos meses em que não houve inadimplemento das parcelas devidas pelos compradores. Isso porque a disposição do bem à parte autora não se deu de forma gratuita, mas, sim, de forma onerosa enquanto quitavam as mensalidades do lote. Diante disso, a taxa de fruição no percentual de 0,5% seria devida em relação àqueles meses em que houvesse comprovada inadimplência pelo adquirente, o que não se observa do caso em tela, aplicando-se, portanto, o entendimento acima a fim de excluir a retenção referente a este título. Neste sentido: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA. 1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas. (...) 6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel. 7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes. (...) 12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. 13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. (...) 15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas. (REsp n. 1.863.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021). Não é demais lembrar que o imóvel irá retornar à esfera patrimonial da demandada para eventual nova negociação, não implicando prejuízo à vendedora o período em que se manteve destituída da posse do bem, durante o qual recebeu os valores referentes às parcelas pagas pelo adquirente e que, como se verá, serão apenas parcialmente restituídas a ela. Logo, a devolução das parcelas à demandada deverá se dar com o abatimento apenas da multa contratual de 20% dos valores referentes ao total da quantia paga. II.2.d – da dedução das taxas condominiais e IPTU No que tange às taxas condominiais, cumpre destacar que tais encargos decorrem diretamente da titularidade do imóvel e da fruição das áreas comuns, sendo de responsabilidade do proprietário enquanto vigente o vínculo contratual. Com efeito, as despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e recaindo sobre aquele que ostenta a condição de proprietário ou possuidor, independentemente de culpa. No caso concreto, embora não tenha sido formalizada a rescisão contratual por meio da assinatura do distrato, verifica-se que a parte autora manifestou de forma inequívoca sua intenção de rescindir o contrato desde 08 de janeiro de 2024, data em que comunicou a desistência do negócio (ID. 113981215), rompendo, na prática, o vínculo contratual existente. A partir de então, não mais se pode imputar à parte autora a responsabilidade por encargos decorrentes de relação jurídica que, embora não formalmente extinta, encontrava-se materialmente desconstituída. Dessa forma, a parte autora permaneceu responsável pelo pagamento das taxas condominiais e de IPTU apenas até 08 de janeiro de 2024, período em que ainda subsistia sua condição de proprietário em razão da eficácia do contrato. Os encargos posteriores a essa data não lhe podem ser imputados, sob pena de violação aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. Assim, mostra-se legítima a retenção dos valores correspondentes somente até 08 de janeiro de 2024, quando efetivamente cessaram os efeitos materiais do vínculo contratual, ainda que a rescisão tenha sido formalmente decretada em momento posterior. Dessa forma, impõe-se reconhecer a possibilidade de retenção dos valores correspondentes às taxas condominiais e de IPTU inadimplidas até 08 de janeiro de 2024, preservando-se a natureza propter rem das despesas condominiais, a lógica do vínculo contratual então vigente e o equilíbrio entre as partes. II.2.e – dos danos morais No que concerne ao pedido de indenização por danos morais, não assiste razão à parte autora. Com efeito, os danos morais caracterizam-se pela violação a direitos da personalidade, tais como a honra, a imagem, a intimidade e a dignidade da pessoa humana, exigindo-se, para sua configuração, a demonstração de conduta ilícita apta a causar abalo relevante à esfera extrapatrimonial do indivíduo. Não se confundem, portanto, com meros dissabores, contrariedades ou transtornos inerentes às relações cotidianas, os quais não são passíveis de reparação indenizatória. No caso dos autos, conforme já analisado, não restou comprovada a existência de qualquer ilicitude contratual ou prática abusiva por parte das requeridas. Ao revés, as condutas adotadas encontram respaldo no ordenamento jurídico e nos termos pactuados entre as partes, inexistindo violação a dever legal ou contratual. Segue aresto: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE - ALEGAÇÃO DE RESCISÃO IMOTIVADA DO CONTRATO - NÃO ACOLHIMENTO - DEMONSTRAÇÃO DE INOBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA INFORMAÇÃO E TRANSPARÊNCIA (ART. 6º, III, CDC) QUANTO AO ANDAMENTO DA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO -DIFICULDADES DE ACESSO AO SISTEMA E OBTENÇÃO DOS BENEFÍCIOS PREVISTOS NO CONTRATO COMPROVADAS POR PROVA TESTEMUNHAL - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR - APLICAÇÃO DO ART. 373, II, DO CPC - RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA, COM A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS - ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO A ENSEJAR DANO MORAL - ACOLHIMENTO - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE INCÔMODOS ALÉM DOS LIMITES DO MERO DISSABOR OU ABORRECIMENTO - PECULIARIDADES DO CASO - CONDENAÇÃO AFASTADA - REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 9a Câmara Cível - 0027940-52.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR GIL FRANCISCO DE PAULA XAVIER FERNANDES GUERRA - J. 25.09.2022) - gn. Dessa forma, ausente o elemento essencial da responsabilidade civil — qual seja, a conduta ilícita — inviável o reconhecimento de dano moral indenizável, uma vez que não se pode presumir o abalo a direitos da personalidade sem a efetiva demonstração de fato lesivo juridicamente relevante. Assim, não configurado o alegado dano extrapatrimonial, impõe-se a rejeição do pedido de indenização por danos morais. Portanto, a condenação solidária das rés na restituição do valor pago, com a redução contratual e das taxas condominiais não adimplidas, é a medida que se impõe, na forma já fundamentada em epígrafe, por fazerem parte da cadeia de consumo, integrando todas o mesmo grupo econômico com sócios em comum, conforme contratos sociais de IDs. 140598175, 120085271 e 145697345. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, na forma do art. 487, inciso I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para o fim de: a) declarar a resolução do contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária de cota 229/01-B009/03 do empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto no regime de multipropriedade firmado com a ré GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.; b) condenar as rés a restituírem de forma solidária todos os valores das parcelas pagas pelo autor, com a dedução da multa de 20% prevista no contrato, bem como a dedução das taxas de condomínio e IPTU não adimplidas até data da solicitação da rescisão (08/01/2024), sobre o montante devido caberá correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela SELIC, deduzido o IPCA (art. 406, § 1º, do CC), desde o trânsito em julgado desta decisão. Em consequência, extingo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do NCPC. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes a arcarem com 50% das custas processuais e honorários advocatícios pro rata no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos dos arts. 85, §2º e 86, do CPC. Caso haja a interposição de Recurso de Apelação, intime-se a parte recorrida, para, no prazo legal, oferecer contrarrazões, remetendo-se os autos em seguida para o Juízo ad quem. Com o trânsito em julgado, inexistindo requerimentos formulados pelas partes, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Macau-RN, data e hora do sistema. RAINEL BATISTA PEREIRA FILHO Juiz de Direito (Assinado Digitalmente conforme previsão da Lei 11.419/2006)w
21/01/2026, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: GUSTAVO HENRIQUE MIRANDA SANTIAGO
REU: GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, BRANO ADMINISTRADORA DE CONDOMINIOS LTDA, W PALMERSTON ADMINISTRADORA LTDA SENTENÇA I - RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macau Rua Pereira Carneiro, 79, Centro, MACAU - RN - CEP: 59500-000 Processo nº: 0800267-93.2024.8.20.5100 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Restituição de Valores Pagos, Indenização por Danos Morais e Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por Gustavo Henrique Miranda Santiago em face de Golden Laguetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., Brano Administradora de Condomínios Ltda. e WPage Gestão Ltda. Narra o autor que, em 13/05/2018, durante congresso realizado na cidade de Gramado/RS, foi abordado por prepostos das rés no hotel em que se encontrava hospedado, sendo convidado a participar de apresentação de empreendimento imobiliário, mediante oferta de almoço gratuito. Afirma que, ao chegar ao local, deparou-se com ambiente festivo e altamente persuasivo, com utilização de estratégias de marketing agressivas, consumo de bebidas alcoólicas, incentivos coletivos e pressão psicológica contínua para adesão ao negócio. Sustenta que, após horas de insistência e em contexto de vulnerabilidade, acabou firmando o Contrato nº 229/01-B009/03, consistente em Instrumento de Compra e Venda em Regime de Multipropriedade, sem plena consciência dos termos pactuados. O valor inicial do contrato foi de R$ 74.040,00, o qual, em razão de reajustes, teria alcançado o montante de R$ 105.267,78, sendo que o autor afirma ter pago até o momento R$ 59.342,52. Relata que enfrentou dificuldades para usufruir dos serviços contratados, tendo conseguido utilizá-los apenas uma vez, ocasião em que novamente teria sido submetido a abordagens insistentes para aquisição de novas cotas do empreendimento, bem como em uma outra oportunidade disponibilizou o uso da hospedagem para um amigo. Afirma que, ao tentar oferecer a cota já adquirida aos próprios vendedores, estes demonstraram desinteresse, o que reforçou sua convicção de que o negócio não correspondia às expectativas criadas. Informa, ainda, a existência de inadimplência referente a taxas condominiais dos últimos três meses, cujo débito totaliza R$ 1.906,72, conforme documentação juntada. Diante do alegado vício de consentimento, do elevado valor pago e da frustração das expectativas contratuais, requer a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos, em parcela única, bem como a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais. Subsidiariamente, pleiteia a rescisão contratual com retenção de 10% a 25% dos valores pagos. Em sede de tutela de urgência, solicita a suspensão das parcelas vencidas e vincendas, das cobranças de IPTU e condomínio, e a abstenção de inclusão de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito (ID. 113981181). Indeferida a tutela antecipada pelo não preenchimento dos requisitos legais (ID. 137255479). Citada, a ré Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. apresentou contestação sustentando, em sede de preliminar: o indeferimento da justiça gratuita, por ausência de comprovação da hipossuficiência financeira do autor (art. 99, §2º, CPC); a incompetência territorial do Juízo da Comarca de Macau/RN, em razão de cláusula expressa de eleição de foro em favor da Comarca de Gramado/RS, com fundamento no art. 63 do CPC e Súmula 335 do STF; a ilegitimidade passiva quanto ao pedido de devolução da comissão de corretagem, sustentando que os valores foram pagos diretamente à empresa comercializadora/corretores (WAM), requerendo a extinção parcial do feito nesse ponto (art. 485, VI, CPC); o chamamento ao processo ou denunciação da lide da empresa WAM Comercialização S.A., subsidiariamente; a prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, uma vez que o pagamento ocorreu em 13/05/2018 e a ação foi ajuizada apenas em 25/01/2024, nos termos do art. 206, §3º, do Código Civil e entendimento consolidado do STJ. No mérito, afirma que o autor firmou livremente o contrato em 13/05/2018, tendo ciência plena das cláusulas pactuadas, inclusive das condições de rescisão, percentuais de retenção, cobrança de taxa de corretagem, fruição e encargos condominiais. Defende a validade do contrato como ato jurídico perfeito, inexistência de cláusulas abusivas, bem como a inaplicabilidade das alegações de “venda emocional”, vício de consentimento ou violação ao direito de reflexão. Sustenta que, sendo a rescisão imputável ao comprador, é legítima a retenção contratual de 20% dos valores pagos, conforme cláusula expressa e em consonância com a Lei nº 13.786/2018 e a Súmula 543 do STJ, além da devolução parcelada na mesma quantidade de parcelas pagas. Defende, ainda, a validade da retenção da comissão de corretagem, por se tratar de serviço efetivamente prestado; da taxa de fruição de 0,5% ao mês; da dedução de encargos condominiais não pagos, em razão de sua natureza propter rem. Por fim, a ré impugna o pedido de indenização por danos morais, alegando inexistência de ato ilícito ou violação a direitos da personalidade, bem como requer que, em eventual restituição de valores, os juros moratórios incidam apenas a partir do trânsito em julgado, conforme Tema Repetitivo nº 1002 do STJ. Ao final, pugna pelo acolhimento das preliminares e, no mérito, pela total improcedência da ação, com a observância integral das cláusulas contratuais e da legislação aplicável (ID. 141298063). A requerida Brano Administradora de Condomínios Ltda apresentou contestação à inicial. Arguindo em preliminar, a incompetência absoluta do Juízo, sustentando que a demanda versa sobre direito real imobiliário (multipropriedade), atraindo a regra do art. 47 do CPC, segundo a qual é competente o foro da situação do imóvel, qual seja, Comarca de Gramado/RS, o que ensejaria a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC. Ressalta, ainda, a existência de cláusula contratual de eleição de foro. Alega, também, a ilegitimidade passiva, afirmando que atua exclusivamente como administradora e síndica do condomínio edilício, sendo responsável apenas pela gestão administrativa, financeira e operacional do empreendimento, sem qualquer participação na venda de cotas ou na contratação firmada pelo autor. Destaca que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado exclusivamente com a empresa Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., não tendo a contestante integrado a relação contratual nem recebido valores decorrentes do negócio, razão pela qual requer a extinção do feito em relação a si, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, afirmando que o autor adquiriu a cota em regime de multipropriedade com perfil de investidor, visando à obtenção de rentabilidade por meio de locações, não se enquadrando como destinatário final do bem. Assim, impugna o pedido de inversão do ônus da prova, defendendo a aplicação da regra geral do art. 373, I, do CPC. No mérito, afirma, a ausência de responsabilidade da síndica quanto à devolução de valores pagos no contrato de compra e venda, por não ter participado da avença nem recebido qualquer quantia, sendo indevida sua inclusão em eventual condenação. Defende a inexistência de culpa da promitente-vendedora, sustentando que o pedido de rescisão decorre de arrependimento do comprador, não havendo comprovação de venda abusiva ou “venda emocional”. Argumenta que, sendo a rescisão imputável ao comprador, é inviável a restituição integral dos valores pagos, sendo legítima a retenção de valores conforme previsão contratual e legislação aplicável, especialmente a Lei nº 13.786/2018, que autoriza a retenção de percentual dos valores pagos e da comissão de corretagem. No tocante às taxas condominiais, esclarece que tais valores não são passíveis de restituição, por constituírem obrigação do multiproprietário durante o período de fruição do bem. Por fim, impugna o pedido de indenização por danos morais, sustentando a ausência de ato ilícito, nexo causal ou dano efetivamente comprovado, tratando-se, de meros dissabores incapazes de ensejar reparação civil. Ao final, requer o acolhimento das preliminares para extinção do feito e, no mérito, a total improcedência da ação, com a condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (ID. 145776746). Em audiência conciliatória, restou infrutífera a possibilidade de acordo (ID. 145817800). Mais à frente, a ré WPA Gestão Ltda, apresentou contestação arguindo, preliminarmente, a incompetência territorial do juízo, ao fundamento de que o contrato celebrado entre o autor e a corré Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários Ltda. contém cláusula expressa de eleição do foro da Comarca de Gramado/RS, nos termos do art. 63 do CPC e da Súmula 335 do STF, requerendo a remessa dos autos àquele foro. Sustentou, ainda, a ilegitimidade passiva para responder pelos pedidos de rescisão contratual e devolução de valores, afirmando que não integrou o contrato de promessa de compra e venda, o qual foi firmado exclusivamente entre o autor e a Golden Laghetto. Alegou tratar-se de pessoa jurídica distinta, sem atuação em incorporação, venda ou intermediação imobiliária, exercendo apenas atividade de administração de imóveis, inexistindo grupo econômico, solidariedade, confusão patrimonial ou desvio de finalidade, motivo pelo qual pugnou pela extinção do feito sem resolução do mérito, com base no art. 485, VI, do CPC. No mérito, suscitou prejudicial de prescrição trienal quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem, nos termos do art. 206, §3º, V, do Código Civil, sustentando que o pagamento ocorreu em 13/05/2018 e a ação somente foi ajuizada em 01/02/2024, estando prescrito o direito, requerendo extinção com resolução do mérito (art. 487, II, do CPC) nesse ponto. Defendeu a legalidade das cláusulas contratuais, afirmando que a rescisão decorreu de desistência exclusiva do comprador, após longo período da contratação e utilização da cota, inexistindo culpa das rés. Alegou validade da cláusula penal de retenção de 20% dos valores pagos, bem como da taxa de fruição, ambas previstas contratualmente e amparadas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e pela legislação da multipropriedade (Lei nº 13.777/2018), destacando o respeito ao princípio do pacta sunt servanda. Afirmou a legalidade da cobrança e retenção da comissão de corretagem, com fundamento no art. 725 do Código Civil e no entendimento firmado pelo STJ no REsp repetitivo nº 1.599.511/SP, ressaltando que o valor foi devidamente informado no contrato e integrou o preço total do negócio. Rechaçou as alegações de publicidade enganosa ou venda abusiva, sustentando inexistência de vício de consentimento, ausência de prova de práticas ilícitas e pleno cumprimento do dever de informação, cabendo ao autor o ônus probatório (art. 373, I, do CPC). Impugnou o pedido de indenização por danos morais, afirmando inexistência de ato ilícito, dano ou nexo causal, sustentando tratar-se de mero dissabor decorrente de relação contratual, insuficiente para caracterizar abalo moral indenizável. Ao final, requereu o acolhimento das preliminares ou, no mérito, a total improcedência dos pedidos, com condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios (ID. 148058099). Apresentadas réplicas às contestações (ID. 147950507 e 153707969). Ato contínuo, a ré GOLDEN LAGHETTO, acostou aos autos novos documentos que segundo o alegado, comprovariam efetivo uso da unidade pelo Autor, com o objetivo de demonstrar a fruição do bem por meio de autorização de hospedagem para terceiros (ID. 162671709). Instado a se manifestar sobre os novos documentos juntados aos autos, a parte autora apresentou impugnação, sustentando sua intempestividade, por se tratarem de provas pré-existentes (e-mails e autorizações datados de 2022), que deveriam ter sido apresentadas oportunamente, nos termos dos arts. 434 e 435 do CPC, estando acobertadas pela preclusão temporal. Requereu o desentranhamento ou, subsidiariamente, a desconsideração do valor probatório, por violação ao contraditório. No mérito, alegou inexistência de prova de fruição do imóvel, afirmando que os documentos não demonstram utilização efetiva da unidade, inexistindo registros de hospedagem. Sustentou a abusividade da cláusula de retenção por fruição, defendendo que, ausente prova de uso, é devida a restituição integral dos valores pagos. Requereu, ao final, o julgamento de procedência da ação (ID. 168320427). É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, tem-se que o caso comporta julgamento antecipado, porquanto a controvérsia se resume a matéria de direito, sendo a prova documental suficiente para o deslinde do mérito. II.1 – Das Preliminares Antes de adentrar ao mérito, convém analisar as questões preliminares arguidas pela ré. No respeitante a preliminar de incompetência territorial ao fundamento que no contrato consta cláusula de eleição de foro, sendo da comarca de Gramado/RS a competência para processar e julgar o presente feito, tem-se que o foro de domicílio do consumidor prevalece em detrimento do foro de eleição, tendo em vista o disposto no art. 101, inciso I do CDC e no art.12 do CPC. A corroborar com esse entendimento é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, veja-se excerto: [...] 2. Segundo entendimento desta Corte, nas ações propostas contra o consumidor, a competência pode ser declinada de ofício parao seu domicílio, em face do disposto no art. 101, inciso I, do CDC e no parágrafo único, do art. 112, do CPC.3. Se a autoria do feito pertence ao consumidor, contudo, permite-se-lhe a escolha do foro de eleição contratual, considerando que a norma protetiva, concebida em seu benefício, não o obriga, quando optar por demandar fora do seu domicílio.4. Não se admite, todavia, sem justificativa plausível, a escolha aleatória de foro que não seja nem o do domicílio do consumidor, nem o do réu, nem o de eleição e nem o do local de cumprimento da obrigação. [...] (EDcl no AgRg nos EDcl no CC n. 116.009/PB, relator Ministro Sidnei Beneti, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 8/2/2012, DJe de 20/4/2012.) Rejeita-se, portanto, a preliminar de incompetência territorial. No tocante as preliminares de ilegitimidade passiva arguida pelas rés. A legitimidade da parte corresponde à pertinência subjetiva para discutir o direito material trazido aos autos. Nesse passo, têm legitimidade para estar no polo ativo de uma demanda aqueles que entendem ter um direito violado, ao passo que a legitimação passiva recai sobre aqueles que, em tese, são responsáveis pela violação. In casu, as referidas preliminares devem ser rejeitadas, uma vez que, embora a WPA Gestão Ltda e a Brano Administradora de Condomínios Ltda. não tenham celebrado o contrato discutido nos autos, integram a cadeia de consumo ao intermediar o recebimento das parcelas contratuais, conforme documentos de IDs. 113981213 e 113981217, sendo solidariamente responsáveis pela devolução das quantias pagas e pelos possíveis danos eventualmente causados ao autor, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Igualmente, quanto à comissão de corretagem, tendo em vista que a autora imputa à Golden Laghetto Empreendimentos a rescisão contratual em face da nulidade do contrato, esta tem responsabilidade pelo pagamento de todos os encargos pagos pelo demandante, inclusive à comissão de corretagem, consoante o dispositivo legal citado. Esta é a lição jurisprudencial do STJ em caso análogo ao dos autos: “RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. 2. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. 3. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. 4. Recurso especial provido.” (REsp n. 1.811.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/2/2022, DJe de 21/2/2022.) No tocante, ao requerimento da ré Golden Laghetto pelo chamamento ao processo da empresa Wam Brasil Negócios Inteligentes Ltda, responsável pela intermediação do negócio entabulado entre as partes. Esclarece-se, que o chamamento ao processo é modalidade de intervenção de terceiros prevista no art. 130 do Código de Processo Civil, por meio do qual o réu promove o ingresso de coobrigado pelo débito na relação jurídica processual. Sem embargo, tratando-se de relação de consumo, em interpretação extensiva conferida ao art. 88 do Código de Defesa do Consumidor, não se admite a intervenção de terceiros em prejuízo do consumidor, posto que o referido diploma veicula normas protetivas, de ordem pública (art. 1º do CDC), incompatíveis com o aumento da complexidade e da morosidade na marcha processual decorrentes da ampliação subjetiva do processo. Nesse sentido, colaciona-se o presente aresto: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ERRO MÉDICO. CHAMAMENTO AO PROCESSO. INADMISSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA DO ARTIGO 88 DO CDC. PRECEDENTES. RECURSO NÃO PROVIDO. O chamamento ao processo, modalidade de intervenção de terceiro, não é admitido em relação de consumo, por força de interpretação extensiva ao disposto no artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2037299-40.2024.8.26.0000 Embu das Artes, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 29/02/2024, 6a Câmara de Direito Privado) Assim sendo, indefiro o requerimento de chamamento da WAM BRASIL NEGÓCIOS INTELIGENTES LTDA ao processo. Quanto à prescrição referente à restituição da comissão de corretagem, considerando que o pedido autoral consiste na devolução dos encargos pagos, com base na nulidade do contrato de compra e venda de imóvel, nota-se que a pretensão da autora é fundada na responsabilidade contratual das requeridas, sujeitando-se ao prazo prescricional decenal, nos termos do art. 205, do Código Civil. No caso dos autos, diante do pagamento da comissão de corretagem em 13/05/2018, conforme documento de ID. 113981212 e do ajuizamento da ação em 25/01/2024, não se cogita a prescrição do direito autoral. Com relação à preliminar de impugnação ao pedido de justiça gratuita, deixo de apreciá-la, uma vez que o benefício já foi expressamente indeferido nos autos, inexistindo utilidade ou interesse processual na análise da insurgência. Assim, resta prejudicada a apreciação da preliminar, por perda superveniente de objeto, nos termos dos princípios da economia processual e da utilidade do provimento jurisdicional. Ultrapassadas as questões preliminares, passo à análise do mérito. II.2 – Do Mérito De início, destaca-se que, nos termos do art. 435, parágrafo único, do CPC, admite-se a juntada de documentos formados, conhecidos, acessíveis ou disponíveis após a apresentação da inicial ou da contestação, desde que a parte demonstre o motivo que obstou a juntada no momento adequado e que não esteja agindo de forma contrária à boa-fé. Além disso, consoante assente orientação jurisprudencial, a juntada de documentos após a petição inicial ou a contestação é admitida, mesmo quando não versarem sobre fatos novos, desde que, em respeito ao princípio do contraditório, seja oportunizado à parte contrária manifestar sobre eles, e que não fique comprovada a má-fé na apresentação posterior de tais documentos. Desse modo, indefiro o pedido de desentranhamento de documentos formalizados pelo autor em ID. 168320427. Diante desse cenário processual, superada a controvérsia incidental acerca da regularidade da juntada documental e inexistindo qualquer óbice ao prosseguimento do feito, impõe-se examinar a pretensão deduzida na inicial, a fim de verificar a existência de fundamentos jurídicos que autorizem a rescisão do contrato firmado entre as partes, bem como as consequências patrimoniais e extrapatrimoniais dela decorrentes. O autor busca a declaração judicial de rescisão da promessa de compra e venda firmado com a ré, tendo como objeto a cota de um apartamento no empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto, localizado na cidade de Gramado/RS, em regime de multipropriedade, com a consequente restituição dos valores pagos, com a incidência de juros de mora e correção monetária, em parcela única, bem como indenização por danos morais. Assim, deve a lide ser analisada à luz das disposições do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, visto que o autor se amolda ao conceito de consumidor previsto no art. 2º do CDC, bem como os réus se enquadram no conceito de fornecedor disposto no art. 3º do mesmo diploma. No caso dos autos, não há elementos que indiquem que os autores adquiriram a unidade para fins exclusivos de investimento, e não para uso próprio. Ainda que assim o fosse, a jurisprudência pátria tem admitido a aplicação da Teoria Finalista Mitigada para reconhecer a incidência das normas protetivas consumeristas em favor do investidor não profissional. Cumpre destacar que a possibilidade de o titular de fração de tempo de um imóvel em multipropriedade ceder a utilização do bem a terceiro, no período que lhe compete, mediante contraprestação financeira, não descaracteriza a relação de consumo, assim como não a desnatura a possibilidade de um adquirente de imóvel alugá-lo a terceiros após a aquisição junto a uma incorporadora, sem que haja dúvida da incidência das normas protetivas do consumidor nesse caso. Além do mais, é patente, no caso concreto, a vulnerabilidade do autor na relação com a incorporadora, a justificar a incidência do CDC na hipótese, haja vista que os réus, dispõem de conhecimento técnico especializado, estrutura econômica robusta e acesso privilegiado a informações contratuais e mercadológicas, em nítida posição de vantagem. Quanto à aplicabilidade da Lei 13.786/18 ao caso dos autos, inviável o seu reconhecimento, uma vez que o contrato foi firmado antes da entrada em vigor do referido diploma normativo, nos termos do art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, portanto devendo a controvérsia ser resolvida nos termos da Súmula 543 do STJ. Isso dito, compulsando os autos, verifica-se inconteste a celebração de compromisso de compra e venda entre as partes, tendo por objeto a cota 229/01-B009/03 do empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto, bem como a solicitação da rescisão por parte do autor realizada em 08 de janeiro de 2024 (ID. 113981215). Destaque-se que as rés não impugnaram especificamente a solicitação de rescisão de contrato. Não obstante, controvertem-se as partes quanto aos valores a serem restituídos e à forma de restituição. No tocante aos valores, o dissenso concentra-se em quatro questões específicas: o montante pago a título de comissão de corretagem, a possibilidade de retenção da taxa de fruição, a possibilidade de retenção de 20% (vinte por cento) do valor das prestações pagas, bem como a dedução da taxa de condomínio não adimplido. Além do pleito indenizatório por supostos danos morais sofridos. II.2.a – da rescisão contratual Prevê a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel gera direito à restituição, que deve se dar de maneira imediata, sendo a questão relativa à culpa pelo desfazimento da pactuação resolvida na calibragem do valor a ser restituído ao comprador e não pela forma ou prazo de devolução. Sendo o contrato desfeito, o promitente vendedor poderá revender o imóvel a uma outra pessoa e não há, pois, motivo para que ele ainda retenha os valores do promitente comprador, restituindo esses de forma parcelada. No que se refere à culpa pela rescisão contratual, quando a culpa se atribui de forma exclusiva ao vendedor, cabe ao comprador a restituição de 100% (cem por cento) dos valores por ele pagos, enquanto que nos casos de culpa exclusiva do comprador, fará jus à restituição de parcela dos valores pagos, entendendo o Superior Tribunal de Justiça pela possibilidade de retenção de parcela dos valores pela construtora/vendedora. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça vem definindo parâmetros para a restituição, nos seguintes termos: A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto. (AgInt n AREsp 1255233/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADO CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018 DJe 05/09/2018). Portanto, o STJ entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, além da eventual utilização do bem pelo comprador. Desse modo, havendo previsão contratual expressa de retenção dos valores pagos no percentual de 20% (vinte por cento), conforme instrumento contratual juntado aos autos sob o ID nº 113981210, referido patamar mostra-se adequado ao caso concreto. Com efeito, a aplicação desse percentual revela-se consentânea com os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, além de estar em harmonia com a orientação jurisprudencial dominante. Nessa perspectiva, a retenção de 20% (vinte por cento) mostra-se suficiente para ressarcir a parte ré pelas despesas inerentes à contratação, sem impor ônus excessivo à parte autora, preservando-se, assim, o equilíbrio contratual e a proteção do consumidor. Dessa forma, impõe-se a restituição dos valores pagos pela parte autora em parcela única, observada a retenção de 20% (vinte por cento). II.2.b – do ressarcimento da taxa de corretagem No que se refere ao ressarcimento da taxa de corretagem, o art. 722 do Código Civil define o contrato de corretagem como aquele pelo qual uma pessoa, não vinculada à outra por mandato, prestação de serviços ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para esta um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Quanto à remuneração pela atividade exercida, dispõe o art. 725 do Código Civil que a comissão é devida ao corretor uma vez alcançado o resultado previsto, ainda que o negócio não se concretize em razão de arrependimento das partes, podendo o pagamento ser atribuído a qualquer dos contratantes, conforme o ajuste estabelecido no caso concreto. Na hipótese dos autos, a parte autora celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel, juntado sob o ID nº 113981208, com o pagamento de taxa de intermediação a terceiros no valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), conforme se verifica no instrumento contratual. Não há controvérsia, ademais, de que o valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais) foi efetivamente destinado ao pagamento da comissão de corretagem, nos termos da cláusula 3ª, item III, “f”, do referido contrato (ID nº 113981208– página 4), destinado diretamente à empresa corretora. Dessa forma, inexistindo prova de culpa da parte requerida pelo desfazimento do negócio — o qual decorreu de desistência unilateral da parte autora — e tendo sido devidamente prestado o serviço de corretagem, com a aproximação das partes e a efetiva intermediação do pacto, é devida a comissão de corretagem, ainda que tenha havido posterior resolução contratual, nos termos do art. 725 do Código Civil. Ressalte-se, por fim, que a comissão de corretagem não se confunde com arras ou sinal, previstos nos arts. 417 e seguintes do Código Civil, uma vez que estes são pagos diretamente à outra parte contratante, ao passo que a corretagem é devida ao corretor interveniente, o que restou devidamente comprovado no presente caso. II.2.c – da retenção da taxa de fruição Quanto à retenção a título de fruição, alegada pela requerida, tem-se que a taxa de fruição, à época da celebração do negócio, ainda não contava com previsão legal expressa, contudo decorria de construção jurisprudencial que, na hipótese dos autos, deverá ser aplicada à luz das circunstâncias fáticas que permeiam o negócio desfeito. Desta maneira, na esteira do entendimento consolidado pelo STJ e também por esta Corte, a cobrança por tal utilização, não tem cabimento em relação aos meses em que não houve inadimplemento das parcelas devidas pelos compradores. Isso porque a disposição do bem à parte autora não se deu de forma gratuita, mas, sim, de forma onerosa enquanto quitavam as mensalidades do lote. Diante disso, a taxa de fruição no percentual de 0,5% seria devida em relação àqueles meses em que houvesse comprovada inadimplência pelo adquirente, o que não se observa do caso em tela, aplicando-se, portanto, o entendimento acima a fim de excluir a retenção referente a este título. Neste sentido: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA. 1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas. (...) 6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel. 7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes. (...) 12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. 13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. (...) 15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas. (REsp n. 1.863.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021). Não é demais lembrar que o imóvel irá retornar à esfera patrimonial da demandada para eventual nova negociação, não implicando prejuízo à vendedora o período em que se manteve destituída da posse do bem, durante o qual recebeu os valores referentes às parcelas pagas pelo adquirente e que, como se verá, serão apenas parcialmente restituídas a ela. Logo, a devolução das parcelas à demandada deverá se dar com o abatimento apenas da multa contratual de 20% dos valores referentes ao total da quantia paga. II.2.d – da dedução das taxas condominiais e IPTU No que tange às taxas condominiais, cumpre destacar que tais encargos decorrem diretamente da titularidade do imóvel e da fruição das áreas comuns, sendo de responsabilidade do proprietário enquanto vigente o vínculo contratual. Com efeito, as despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e recaindo sobre aquele que ostenta a condição de proprietário ou possuidor, independentemente de culpa. No caso concreto, embora não tenha sido formalizada a rescisão contratual por meio da assinatura do distrato, verifica-se que a parte autora manifestou de forma inequívoca sua intenção de rescindir o contrato desde 08 de janeiro de 2024, data em que comunicou a desistência do negócio (ID. 113981215), rompendo, na prática, o vínculo contratual existente. A partir de então, não mais se pode imputar à parte autora a responsabilidade por encargos decorrentes de relação jurídica que, embora não formalmente extinta, encontrava-se materialmente desconstituída. Dessa forma, a parte autora permaneceu responsável pelo pagamento das taxas condominiais e de IPTU apenas até 08 de janeiro de 2024, período em que ainda subsistia sua condição de proprietário em razão da eficácia do contrato. Os encargos posteriores a essa data não lhe podem ser imputados, sob pena de violação aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. Assim, mostra-se legítima a retenção dos valores correspondentes somente até 08 de janeiro de 2024, quando efetivamente cessaram os efeitos materiais do vínculo contratual, ainda que a rescisão tenha sido formalmente decretada em momento posterior. Dessa forma, impõe-se reconhecer a possibilidade de retenção dos valores correspondentes às taxas condominiais e de IPTU inadimplidas até 08 de janeiro de 2024, preservando-se a natureza propter rem das despesas condominiais, a lógica do vínculo contratual então vigente e o equilíbrio entre as partes. II.2.e – dos danos morais No que concerne ao pedido de indenização por danos morais, não assiste razão à parte autora. Com efeito, os danos morais caracterizam-se pela violação a direitos da personalidade, tais como a honra, a imagem, a intimidade e a dignidade da pessoa humana, exigindo-se, para sua configuração, a demonstração de conduta ilícita apta a causar abalo relevante à esfera extrapatrimonial do indivíduo. Não se confundem, portanto, com meros dissabores, contrariedades ou transtornos inerentes às relações cotidianas, os quais não são passíveis de reparação indenizatória. No caso dos autos, conforme já analisado, não restou comprovada a existência de qualquer ilicitude contratual ou prática abusiva por parte das requeridas. Ao revés, as condutas adotadas encontram respaldo no ordenamento jurídico e nos termos pactuados entre as partes, inexistindo violação a dever legal ou contratual. Segue aresto: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE - ALEGAÇÃO DE RESCISÃO IMOTIVADA DO CONTRATO - NÃO ACOLHIMENTO - DEMONSTRAÇÃO DE INOBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA INFORMAÇÃO E TRANSPARÊNCIA (ART. 6º, III, CDC) QUANTO AO ANDAMENTO DA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO -DIFICULDADES DE ACESSO AO SISTEMA E OBTENÇÃO DOS BENEFÍCIOS PREVISTOS NO CONTRATO COMPROVADAS POR PROVA TESTEMUNHAL - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR - APLICAÇÃO DO ART. 373, II, DO CPC - RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA, COM A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS - ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE SITUAÇÃO A ENSEJAR DANO MORAL - ACOLHIMENTO - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE INCÔMODOS ALÉM DOS LIMITES DO MERO DISSABOR OU ABORRECIMENTO - PECULIARIDADES DO CASO - CONDENAÇÃO AFASTADA - REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 9a Câmara Cível - 0027940-52.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR GIL FRANCISCO DE PAULA XAVIER FERNANDES GUERRA - J. 25.09.2022) - gn. Dessa forma, ausente o elemento essencial da responsabilidade civil — qual seja, a conduta ilícita — inviável o reconhecimento de dano moral indenizável, uma vez que não se pode presumir o abalo a direitos da personalidade sem a efetiva demonstração de fato lesivo juridicamente relevante. Assim, não configurado o alegado dano extrapatrimonial, impõe-se a rejeição do pedido de indenização por danos morais. Portanto, a condenação solidária das rés na restituição do valor pago, com a redução contratual e das taxas condominiais não adimplidas, é a medida que se impõe, na forma já fundamentada em epígrafe, por fazerem parte da cadeia de consumo, integrando todas o mesmo grupo econômico com sócios em comum, conforme contratos sociais de IDs. 140598175, 120085271 e 145697345. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, na forma do art. 487, inciso I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para o fim de: a) declarar a resolução do contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária de cota 229/01-B009/03 do empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto no regime de multipropriedade firmado com a ré GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.; b) condenar as rés a restituírem de forma solidária todos os valores das parcelas pagas pelo autor, com a dedução da multa de 20% prevista no contrato, bem como a dedução das taxas de condomínio e IPTU não adimplidas até data da solicitação da rescisão (08/01/2024), sobre o montante devido caberá correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela SELIC, deduzido o IPCA (art. 406, § 1º, do CC), desde o trânsito em julgado desta decisão. Em consequência, extingo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do NCPC. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes a arcarem com 50% das custas processuais e honorários advocatícios pro rata no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos dos arts. 85, §2º e 86, do CPC. Caso haja a interposição de Recurso de Apelação, intime-se a parte recorrida, para, no prazo legal, oferecer contrarrazões, remetendo-se os autos em seguida para o Juízo ad quem. Com o trânsito em julgado, inexistindo requerimentos formulados pelas partes, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Macau-RN, data e hora do sistema. RAINEL BATISTA PEREIRA FILHO Juiz de Direito (Assinado Digitalmente conforme previsão da Lei 11.419/2006)w
21/01/2026, 00:00
Expedição de documento (Outros documentos)
20/01/2026, 16:03
Procedência em Parte
19/01/2026, 19:02
Conclusão (para julgamento)
12/11/2025, 14:35
Petição (Petição (outras))
28/10/2025, 15:53
Publicação
22/10/2025, 08:16
Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico
22/10/2025, 08:16
Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
DESPACHO
AUTOR: GUSTAVO HENRIQUE MIRANDA SANTIAGO
REU: GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, BRANO ADMINISTRADORA DE CONDOMINIOS LTDA, W PALMERSTON ADMINISTRADORA LTDA DESPACHO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macau Rua Pereira Carneiro, 79, Centro, MACAU - RN - CEP: 59500-000 Processo nº: 0800267-93.2024.8.20.5100 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Intime-se a parte autora para, no prazo de 10 (dez) dias manifestar-se acerca dos novos documentos juntados aos autos no ID. 162671709 e seguintes, em atenção aos princípios do contraditório e da ampla defesa. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, retornem os autos conclusos para sentença. Cumpra-se. Macau-RN, data e hora do sistema. RAINEL BATISTA PEREIRA FILHO Juiz de Direito (Assinado Digitalmente conforme previsão da Lei 11.419/2006)w
15/10/2025, 00:00
Expedição de documento (Outros documentos)
14/10/2025, 18:13
Mero expediente
10/10/2025, 10:51
Conclusão (para julgamento)
16/09/2025, 12:47
Petição (Petição (outras))
02/09/2025, 12:15
Decurso de Prazo
19/08/2025, 00:25
Petição (Petição (outras))
14/08/2025, 20:43
Petição (Petição (outras))
13/08/2025, 09:49
Petição (Petição (outras))
13/08/2025, 09:37
Publicação
31/07/2025, 01:33
Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico
31/07/2025, 01:33
Publicação
31/07/2025, 00:55
Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico
31/07/2025, 00:55
Publicação
31/07/2025, 00:50
Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico
31/07/2025, 00:50
Publicação
31/07/2025, 00:38
Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico
31/07/2025, 00:38
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macau Rua Pereira Carneiro, 79, Centro, MACAU - RN - CEP: 59500-000 Processo nº: 0800267-93.2024.8.20.5100 INTIMAÇÃO Em cumprimento do meu ofício, INTIMO a(s) parte(s), por seu(s) patrono(s), para, no prazo de 10 (dez) dias, informar(em) se pretende(m) produzir outras provas, especificando-as de forma fundamenta, em caso positivo. Em caso positivo, deve a parte especificar e fundamentar a necessidade da prova que pretende produzir, a fim de evitar a realização de atos processuais e diligências desnecessárias, ressalvado ao magistrado as prerrogativas inseridas nos arts. 370 e 371 do novo CPC. Macau/RN, 29 de julho de 2025. (Assinado Digitalmente - Lei nº 11.419/2006) MARICELIA MARTINS DA SILVA GOMES Servidor(a)
30/07/2025, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macau Rua Pereira Carneiro, 79, Centro, MACAU - RN - CEP: 59500-000 Processo nº: 0800267-93.2024.8.20.5100 INTIMAÇÃO Em cumprimento do meu ofício, INTIMO a(s) parte(s), por seu(s) patrono(s), para, no prazo de 10 (dez) dias, informar(em) se pretende(m) produzir outras provas, especificando-as de forma fundamenta, em caso positivo. Em caso positivo, deve a parte especificar e fundamentar a necessidade da prova que pretende produzir, a fim de evitar a realização de atos processuais e diligências desnecessárias, ressalvado ao magistrado as prerrogativas inseridas nos arts. 370 e 371 do novo CPC. Macau/RN, 29 de julho de 2025. (Assinado Digitalmente - Lei nº 11.419/2006) MARICELIA MARTINS DA SILVA GOMES Servidor(a)
30/07/2025, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macau Rua Pereira Carneiro, 79, Centro, MACAU - RN - CEP: 59500-000 Processo nº: 0800267-93.2024.8.20.5100 INTIMAÇÃO Em cumprimento do meu ofício, INTIMO a(s) parte(s), por seu(s) patrono(s), para, no prazo de 10 (dez) dias, informar(em) se pretende(m) produzir outras provas, especificando-as de forma fundamenta, em caso positivo. Em caso positivo, deve a parte especificar e fundamentar a necessidade da prova que pretende produzir, a fim de evitar a realização de atos processuais e diligências desnecessárias, ressalvado ao magistrado as prerrogativas inseridas nos arts. 370 e 371 do novo CPC. Macau/RN, 29 de julho de 2025. (Assinado Digitalmente - Lei nº 11.419/2006) MARICELIA MARTINS DA SILVA GOMES Servidor(a)
30/07/2025, 00:00
Publicacao/Comunicacao
Intimação
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macau Rua Pereira Carneiro, 79, Centro, MACAU - RN - CEP: 59500-000 Processo nº: 0800267-93.2024.8.20.5100 INTIMAÇÃO Em cumprimento do meu ofício, INTIMO a(s) parte(s), por seu(s) patrono(s), para, no prazo de 10 (dez) dias, informar(em) se pretende(m) produzir outras provas, especificando-as de forma fundamenta, em caso positivo. Em caso positivo, deve a parte especificar e fundamentar a necessidade da prova que pretende produzir, a fim de evitar a realização de atos processuais e diligências desnecessárias, ressalvado ao magistrado as prerrogativas inseridas nos arts. 370 e 371 do novo CPC. Macau/RN, 29 de julho de 2025. (Assinado Digitalmente - Lei nº 11.419/2006) MARICELIA MARTINS DA SILVA GOMES Servidor(a)
30/07/2025, 00:00
Expedição de documento (Outros documentos)
29/07/2025, 12:38
Petição (Petição (outras))
04/06/2025, 20:30
Publicação
14/05/2025, 03:17
Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico
14/05/2025, 03:17
Publicacao/Comunicacao
Intimação - ATO ORDINATÓRIO
ATO ORDINATÓRIO
Requerente: GUSTAVO HENRIQUE MIRANDA SANTIAGO Requerido(a): GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2) ATO ORDINATÓRIO - Provimento 252, de 18 de dezembro de 2023 Através deste ato, procedo à intimação da parte autora, por seu(s) advogado(s), para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se acerca da contestação e documentos de ID148058099. MACAU,12 de maio de 2025 MARICELIA MARTINS DA SILVA GOMES ANALISTA JUDICIÁRIA Senhor(a) Advogado(a), a utilização da ferramenta "Responder" com apenas "Ciente", sem manifestação expressa da renúncia de prazo, quando houver, desloca o processo para a tarefa de Prazo decorrido de forma indevida e isto gera retrabalho na secretaria, pois o prazo continuará em andamento. A utilização da ferramenta “Responder” é a adequada para cumprimento das intimações do juízo, agilizando visualização de seu processo pela secretaria que compreenderá que houve, de fato, resposta ao juízo, evitando paralisações dos ritos processuais. Mais informações quanto às funcionalidades disponíveis ao seu perfil, bem como resposta às dúvidas mais pertinentes estão disponíveis em: http://www.tjrn.jus.br/pje/index.php/240-perguntas-e-respostas.
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Macau Rua Pereira Carneiro, 79, Centro, MACAU - RN - CEP: 59500-000 Contato: (84) 36739545 - Email: [email protected] Processo nº. 0800267-93.2024.8.20.5100
13/05/2025, 00:00
Expedição de documento (Outros documentos)
12/05/2025, 14:54
Petição (Contestação)
08/04/2025, 16:06
Petição (Contra-razões)
08/04/2025, 00:13
Audiência do art. 334 CPC (Conciliador(a); não-realizada)
19/03/2025, 08:25
Petição (Procuração/substabelecimento com reserva de poderes)
19/03/2025, 07:51
Petição (Contestação)
18/03/2025, 16:10
Petição (Petição (outras))
18/03/2025, 09:57
Publicação
01/02/2025, 00:08
Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico
01/02/2025, 00:08
Decurso de Prazo
30/01/2025, 00:36
Decurso de Prazo
30/01/2025, 00:36
Decurso de Prazo
30/01/2025, 00:36
Decurso de Prazo
30/01/2025, 00:36
Decurso de Prazo
30/01/2025, 00:24
Decurso de Prazo
30/01/2025, 00:14
Decurso de Prazo
30/01/2025, 00:14
Decurso de Prazo
30/01/2025, 00:12
Publicacao/Comunicacao
Intimação - ATO ORDINATÓRIO
ATO ORDINATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE SECRETARIA UNIFICADA DA COMARCA DE MACAU 2ª Vara da Comarca de Macau Rua Pereira Carneiro, 79, Centro, MACAU - RN - CEP: 59500-000 whatssap:084 3673-9540- Email: [email protected] Processo nº 0800267-93.2024.8.20.5100 ATO ORDINATÓRIO – Art. 203, § 4º, do CPC Por determinação deste Juízo da 2ª Vara da Comarca de Macau, fica designada audiência de Tipo: Conciliação (Art. 334/CPC) Sala: Sala de Conciliação - 2ª VM Data: 19/03/2025 Hora: 08:00, a ser realizada por VIDEOCONFERÊNCIA, através do aplicativo MICROSOFT TEAMS, INTIMO o/a(s) advogado(a)(s)/Defensoria Pública, representante da(s) parte(s) interessada(s) para participar do referido ato. A intimação do(a) autor(a) para a audiência será feita na pessoa de seu advogado (CPC, § 3º do art. 334), exceto, quando representado pela Defensoria Pública (art. 186, §2º do CPC). Observações: (1) Para acessar o aplicativo MICROSOFT TEAMS, o link será disponibilizado nos autos. (2) Caso tenha problemas técnicos em participar da audiência virtual, deverá comparecer ao Fórum Judicial, localizado na Rua Pereira Carneiro, 79, Centro, Macau-RN, portando documento de identificação no dia e hora da audiência. (3) Quaisquer dúvidas sobre a audiência deverá entrar em contato com pelo telefone através do whatassap: (84) 3673-9543 2ª Vara. LINK DA AUDIÊNCIA: https://lnk.tjrn.jus.br/audincias2varamacaucmagistrado Macau(RN), 29 de janeiro de 2025 MARTA SILVA DO NASCIMENTO AUXILIAR DE SECRETARIA (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
30/01/2025, 00:00
Petição (Procuração/substabelecimento com reserva de poderes)
29/01/2025, 15:13
Petição (Contestação)
29/01/2025, 15:02
Expedição de documento (Outros documentos)
29/01/2025, 10:27
Audiência (conciliação; designada)
26/01/2025, 18:21
Petição (Petição (outras))
21/01/2025, 17:11
Petição (Petição (outras))
04/12/2024, 14:25
Expedição de documento (Outros documentos)
27/11/2024, 15:13
Antecipação de tutela
27/11/2024, 14:27
Conclusão (para decisão)
27/11/2024, 11:52
Documento (Outros documentos)
27/11/2024, 11:52
Decurso de Prazo
20/08/2024, 09:02
Documento (Certidão)
08/08/2024, 11:40
Decurso de Prazo
06/08/2024, 09:10
Decurso de Prazo
06/08/2024, 08:59
Documento (Aviso de recebimento (AR))
29/07/2024, 11:00
Documento (Certidão)
29/07/2024, 11:00
Documento (Aviso de recebimento (AR))
16/05/2024, 10:42
Documento (Certidão)
16/05/2024, 10:42
Documento (Aviso de recebimento (AR))
16/05/2024, 10:05
Petição (Petição (outras))
26/04/2024, 14:20
Expedição de documento (Aviso de recebimento (AR))