Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0821715-22.2024.8.20.5004.
Autor: EXEQUENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PORTO DO ALTO
Réu: EXECUTADO: ANA PAULA LAMAS CACHINA SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Natal Praça André de Albuquerque, 534, Cidade Alta, NATAL - RN - CEP: 59025-580 Vistos etc. Dispensado o relatório na forma do art. 38, caput, da Lei 9.099/95.
Trata-se de Exceção de Pré-Executividade oposta por ANA PAULA LAMAS CACHINA, nos autos da execução promovida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PORTO DO ALTO, na qual suscita, em síntese: (i) incompetência do Juizado Especial, (ii) ilegitimidade passiva, sob o argumento de não ser proprietária registral do imóvel, e (iii) nulidade da penhora realizada sobre a unidade imobiliária, por pertencer a terceiro. O exequente impugnou, defendendo a regularidade da execução, a legitimidade da executada e a validade da constrição, diante da natureza propter rem da obrigação condominial. Decido. A controvérsia trata da execução de cotas condominiais, obrigação líquida, certa e exigível, baseada em prova documental. A penhora de imóvel não torna a causa complexa nem exige dilação probatória, sendo medida típica da execução. Como não há discussão possessória ou dominial relevante, rejeita-se a preliminar de incompetência. A executada alegou não ser proprietária do imóvel para afastar sua responsabilidade. Contudo, as obrigações condominiais são de natureza propter rem, vinculadas ao imóvel e também exigíveis de quem exerce a posse. Como a executada mantém vínculo com a unidade e usufrui de suas vantagens, sua legitimidade passiva é reconhecida. Assim, não é cabível a alegação de ilegitimidade passiva. Da analisa dos autos, A questão central reside na possibilidade de penhora do imóvel sob o argumento de tratar-se de bem de terceiro, sem razão a parte executada, uma vez que as despesas condominiais constituem obrigação propter rem, que adere ao imóvel e o acompanha, independentemente de quem seja seu titular registral. Nesse sentido, a jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio, obrigação de natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida, podendo o proprietário do imóvel ter esse bem penhorado na ação de cobrança, na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento. Vejamos: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.6. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 00000000000002100103 PR 2022/0157025-4, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 12/03/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 27/05/2025). Em suma, a penhora do imóvel é válida. Tratando-se de obrigação propter rem, o próprio imóvel responde pelo débito que gera, sendo irrelevante, para fins de constrição, o fato de constar registro em nome de terceiro. Eventual insurgência deve ser veiculada por meio de instrumento próprio. Assim, restando comprovada a existência do título executivo extrajudicial, os quais geram certeza, liquidez e exigibilidade (art. 783, CPC), bem como a situação de inadimplência por parte da executada quanto ao pagamento das taxas condominiais, não merecem acolhimento à Exceção de Pré-Executividade pela parte executada, fazendo jus a parte exequente o devido valor cobrado. DISPOSITIVO SENTENCIAL: Isto posto, julgo IMPROCEDENTES à Exceção de Pré-Executividade interpostos pela parte executada. Outrossim, apenas para fins de ciência que seja realiza a notificação da proprietária do apartamento, constante na certidão de inteiro teor do imóvel, Irleni Ribeiro Lamas, inscrita no CPF sob o nº 315.215.924-20, domiciliada na Avenida Antonio Basílio, 3284, Apartamento 101, Nova descoberta, Natal/RN. Com condenação em custas e em honorários advocatícios de sucumbência (art. 55 da Lei n. 9.099/95). Intimem-se as partes. Após o trânsito em julgado, sejam os autos remetidos à Central de Avaliação e Arrematação para o regular o prosseguimento do feito, com o agendamento de leilão judicial do imóvel penhorado no ID 179487865. É o projeto. Submeto o presente projeto de sentença à análise do Exmo. Juiz de Direito. Hedlânya Guerra Pereira Juíza Leiga HOMOLOGAÇÃO Com arrimo no art. 40, da Lei n.º 9.099/95, bem como por nada ter a acrescentar ao entendimento acima exposto, HOMOLOGO na íntegra o projeto de sentença para que surta seus efeitos jurídicos e legais. Intime-se. Natal/RN, 31 de março de 2026 (documento assinado digitalmente, na forma da Lei nº 11.419/2006) GUILHERME MELO CORTEZ Juiz de Direito