Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Processo: APELAÇÃO CÍVEL - 0846065-30.2017.8.20.5001 Polo ativo PAIVA GOMES & COMPANHIA S/A e outros Advogado(s): THIAGO JOSE DE ARAUJO PROCOPIO, LUCIANE OTTO Polo passivo JOSEANE MARIA DA SILVA e outros Advogado(s): EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMÓVEL ADQUIRIDO ATRAVÉS DO PROGRAMA “MINHA CASA, MINHA VIDA”. DESNECESSIDADE DE FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por construtora contra sentença que reconheceu inadimplemento contratual por atraso na entrega de imóvel adquirido no empreendimento Condomínio Residencial West Village, Edifício Indiana, unidade 706, e condenou a ré à restituição integral dos valores pagos pela compradora e ao pagamento de multa contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir: (i) se a parte recorrente faz jus à concessão da gratuidade da justiça; (ii) se há litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal; (iii) se o inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel autoriza a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos; III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A gratuidade da justiça foi deferida à parte recorrente, nos termos do art. 98 do CPC e da Súmula 481 do STJ, considerando a comprovação de sua hipossuficiência econômico-financeira e o princípio do amplo acesso ao Judiciário (art. 5º, inc. XXXV, da CF/1988). 4. A Caixa Econômica Federal, na condição de mero agente financeiro do Programa Minha Casa Minha Vida, não possui legitimidade para responder por atraso na entrega do imóvel, inexistindo litisconsórcio passivo necessário. 5. O atraso na entrega do imóvel é incontroverso, configurando inadimplemento contratual por culpa exclusiva da construtora, o que autoriza a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ e do REsp nº 1.300.418/SC. 6. A cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel à assinatura de contrato de financiamento bancário é abusiva e nula de pleno direito, conforme Súmula 36 deste Tribunal e Tema 996 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A pessoa física pode obter justiça gratuita mediante comprovação de insuficiência de recursos, nos termos da Súmula 481 do STJ. 2. Não é litisconsorte passiva necessária a instituição financeira quando atua exclusivamente como agente financeiro. 3. O inadimplemento contratual por atraso injustificado na entrega do imóvel autoriza a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora. 4. Em caso de culpa da vendedora, é devida a restituição integral e imediata das quantias pagas pelo comprador, conforme a Súmula 543 do STJ. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, inc. XXXV; CPC, arts. 98, 85, §11; CDC, arts. 6º, V, 39, XII, 51, IV; CC, art. 393. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1532994/PB, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 10.08.2020; STJ, REsp nº 1.300.418/SC, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 27.06.2013; Súmulas 36 e 543 do STJ; Tema 996 do STJ; TJRN, APELAÇÃO CÍVEL, 0810230-34.2016.8.20.5124, Des. MARTHA DANYELLE SANTANNA COSTA BARBOSA, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 27/10/2023, PUBLICADO em 30/10/2023; TJRN, APELAÇÃO CÍVEL, 0860968-02.2019.8.20.5001, Des. AMILCAR MAIA, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 30/01/2026, PUBLICADO em 01/02/2026. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores que integram a 3ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento parcial à apelação cível, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por Paiva Gomes & Companhia S.A. contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da presente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais ajuizada por Joseane Maria da Silva e Outro, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato de compra e venda de unidade habitacional no empreendimento Residencial West Village, condenando a demandada à restituição das quantias pagas pelos autores, ao pagamento de multa contratual de igual valor, além de custas e honorários advocatícios. Em suas razões (Id 31155715), a parte apelante sustenta, preliminarmente, fazer jus à concessão dos benefícios da justiça gratuita, ao argumento de que se encontra em grave crise financeira, praticamente inativa desde 2016, sem faturamento, conforme documentos contábeis e declarações fiscais anexadas, circunstância que inviabilizaria o recolhimento das custas processuais, sobretudo diante do elevado número de demandas judiciais em que figura como parte. No mérito, defende a necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, porquanto o empreendimento imobiliário estaria vinculado ao programa habitacional federal Minha Casa Minha Vida, cuja gestão operacional e liberação de recursos competiriam à referida instituição financeira, circunstância que tornaria indispensável sua participação no feito, com a consequente remessa dos autos à Justiça Federal. Aduz, ainda, que não houve atraso imputável à construtora na conclusão do empreendimento, sustentando que o cronograma de obras estaria condicionado à assinatura dos contratos de financiamento e à liberação de recursos pela Caixa Econômica Federal, razão pela qual eventual demora na execução do projeto não poderia ser atribuída à incorporadora. Afirma, ademais, que a rescisão contratual decorreu da iniciativa dos próprios adquirentes, circunstância que autorizaria a retenção de percentual dos valores pagos, nos termos da cláusula contratual pertinente, bem como afastaria a incidência da multa aplicada na sentença. Argumenta, subsidiariamente, que os autores deixaram de adimplir as parcelas contratuais antes mesmo do término do prazo para conclusão da obra, configurando hipótese de aplicação da exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, o que impediria o reconhecimento de inadimplemento exclusivo da construtora. Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso para que seja concedida a justiça gratuita, reconhecida a necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda e reformada a sentença, a fim de afastar a responsabilidade da apelante pelo atraso na obra, reconhecendo-se que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa dos autores, com autorização para retenção de 25% dos valores pagos e afastamento da multa contratual imposta. Sem Contrarrazões. Ausente hipótese que justifique a intervenção do Ministério Público (artigo 176 do CPC), deixei de remeter o feito à Procuradoria de Justiça. É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do apelo. Inicialmente, nos termos do art. 98 do CPC e da Súmula 481 do STJ, defiro o pedido de concessão da justiça gratuita à parte recorrente, pois comprovada a sua hipossuficiência econômico-financeira, o que neste momento aconselha a adoção de um Juízo de ponderação em favor do princípio constitucional do amplo acesso ao Judiciário (artigo 5º, inciso XXXV, da CF). Com efeito, verifico que a documentação apresentada junto à peça recursal evidencia a dificuldade financeira para arcar, nesse momento processual, com o valor do preparo recursal, bem como que não há qualquer evidência que possa ilidir a afirmação acerca de sua hipossuficiência, arcar razão pela qual concedo-lhe os benefícios da gratuidade da justiça. Inclusive, em processos envolvendo a mesma construtora, esta Corte vem decidindo pelo deferimento do referido benefício (AC nº 0819301-07.2017.8.20.5001, Relator em substituição Des. João Rebouças, julgado em 05/04/2025; AC nº 0817395-50.2015.8.20.5001, Des. Vivaldo Pinheiro, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 08/02/2024; AC nº 0131784-17.2013.8.20.0001, Desª. Lourdes de Azevedo, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 01/11/2023). Quanto ao litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, verifica-se que referida instituição financeira concedeu à empresa demandada um crédito com recursos do FGTS, para financiar a construção do empreendimento Condomínio Residencial West Village, em Natal/RN. Ocorre que, tratando-se de mero agente financiador, a Caixa Econômica Federal não detém legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega do imóvel adquirido com recursos destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Isto porque, a Caixa Econômica Federal limitou-se a assumir os encargos do financiamento realizado pela compradora, e não os riscos do empreendimento imobiliário em si, inexistindo responsabilidade da Empresa Pública Federal pelo atraso na entrega do imóvel. Desse modo, percebe-se que a CEF não participou da realização da obra, mas atuou exclusivamente como agente financeiro, disponibilizando empréstimo em dinheiro para o adquirente do imóvel e também para a construção do empreendimento, não havendo que se falar em litisconsórcio necessário. Com efeito, ainda que o pacto ajustado fosse exarado sob o manto do programa MCMV, o Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que a Caixa Econômica Federal, nas hipóteses em que atua unicamente como agente financeiro, não pode ser responsabilizada por atraso na entrega de imóvel adquirido com recursos provenientes do programa Minha Casa, Minha Vida, conforme adiante se vê: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL CONFIGURADA. (...) 2. A Caixa Econômica Federal, nas situações em que atua como mero agente financeiro, nas mesmas condições em que as demais instituições financeiras públicas e privadas, não possui legitimidade para responder por vícios da construção do imóvel, tampouco pelo atraso da obra, pois sua obrigação se limita à liberação do empréstimo. 3. Presente um dos vícios elencados no artigo 535 do Código de Processo Civil de 1973, devida a devolução dos autos à origem para rejulgamento dos embargos de declaração e completa prestação jurisdicional. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”(STJ - AgInt no REsp 1532994/PB, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 14/08/2020). Logo, não há que se falar em formação de litisconsórcio passivo necessário com a CEF. No mesmo sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL NA AÇÃO ORDINÁRIA. CONCESSÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. EFEITOS EX NUNC. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL FUTURO DO EMPREENDIMENTO “CONDOMÍNIO RESIDENCIAL WEST VILAGGE” CUMULADO COM CONFISSÃO DE DÍVIDA E OUTRAS AVENÇAS. EMPREENDIMENTO FINANCIADO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NÃO IDENTIFICADO. NÃO VIABILIZADAS AS PROVIDÊNCIAS PELA CONSTRUTORA PARA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO DE 2010 A 2014. RESCISÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE EXCLUDENTES DA RESPONSABILIDADE. DEVER DE INDENIZAR QUE SE IMPÕE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. VALOR DA REPARAÇÃO RAZOÁVEL À COMPENSAÇÃO DO DANO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0810230-34.2016.8.20.5124, Des. MARTHA DANYELLE SANTANNA COSTA BARBOSA, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 27/10/2023, PUBLICADO em 30/10/2023) Superada essa questão, do contexto probatório, verifico que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel futuro em dezembro de 2011, referente um apartamento no Condomínio West Village, Edifício Indiana (torre 3), unidade 706, com data prevista para entrega do empreendimento em 24 (vinte e quatro) meses, contados da data de assinatura do contrato de financiamento, com a possibilidade de exceder em até 180 (cento e oitenta) dias a entrega da obra. Nos termos da teoria finalista, incidem as diretrizes do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e, via de consequência, com plena possibilidade de revisão judicial das cláusulas contratuais consideradas abusivas, no mais amplo e ilimitado sentido, incompatíveis com a boa-fé ou equidade, e que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou estabeleçam prestações desproporcionais (arts. 6º, V, e 51, IV, do CDC). Outrossim, em contrato de promessa de compra e venda em construção, o prazo de entrega do imóvel não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, sendo a referida cláusula abusiva, (art. 39, XII, do CDC) e, portanto, nula de pleno direito (art. 51, IV, do CDC), bem como viola a Súmula 36 deste Tribunal e o Tema 996 do STJ. Vejamos: Súmula 36: “É abusiva a cláusula de contrato de promessa de compra e venda de imóvel que condiciona o início da contagem do prazo de entrega do bem à assinatura de contrato de financiamento bancário.” Tema 996. “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância” Registre-se que o atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso, pois não há qualquer notícia de que a parte autora tenha recebido o apartamento adquirido. Ademais, não há informação nos autos de que obra tenha sido concluída, de modo que não há como afastar a mora da incorporadora apelante, sendo forçoso reconhecer sua culpa na rescisão contratual ora pretendida pela parte apelada. Ressalto que, apesar de a empresa afirmar que não houve atraso na entrega do empreendimento, nada trouxe aos autos para comprovar tal alegação. Sendo assim, considerando a natureza objetiva da responsabilidade, e não tendo a empresa ré/recorrente logrado êxito em evidenciar quaisquer das excludentes de responsabilidade previstas no art. 14, § 3º, do Código de Defesa do Consumidor, tampouco a existência de caso fortuito ou força maior (art. 393 do CC), é de ser reconhecida a sua obrigação de reparar os danos a que deu ensejo. Sobre a questão, ressalto que o Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 1.300.418/SC, julgado na sistemática dos recursos repetitivos, definiu que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer dos contratantes, enseja a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Veja-se: "A) se a CULPA PELA RESCISÃO contratual FOR DA CONSTRUTORA, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas em favor do promitente comprador/consumidor; B) se a CULPA PELA RESCISÃO contratual FOR DO CONSUMIDOR, haverá ressarcimento imediato, mas parcial do valor pago em favor do consumidor, autorizando-se – neste último caso (culpa do consumidor e não da construtora) – a retenção de percentual entre 10% a até 25% do valor contratual pago, conforme as circunstâncias de cada caso". Frise-se, ainda, por oportuno, o estabelecido na Súmula nº 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Portanto, na hipótese, não há que falar em retenção de qualquer valor (percentual) por parte da ré, muito menos nos percentuais previstos contratualmente, uma vez que a rescisão do contrato decorreu de sua exclusiva responsabilidade. Assim, observa-se que agiu acertadamente o Juízo a quo ao reconhecer o inadimplemento da parte ré, condenando-o à restituição integral dos valores pagos pela compradora e ao pagamento de multa contratual de igual valor. Em caso semelhante, inclusive, envolvendo a mesma parte ré e o mesmo empreendimento em análise, já decidiu esta Corte de Justiça: Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PESSOA JURÍDICA. COMPROVAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO NÃO FIRMADO. AUSÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES. REPARAÇÃO FIXADA EM CONFORMIDADE COM OS VALORES DO LOCATIVO MENSAL FIXADO POR MEIO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. (...) III. RAZÕES DE DECIDIRA justiça gratuita pode ser concedida à pessoa jurídica desde que comprovada a insuficiência financeira, nos termos da Súmula 481 do STJ, o que foi demonstrado nos autos por meio de documentos fiscais e processuais. A ausência de contrato formal com a Caixa Econômica Federal afasta a tese de litisconsórcio passivo necessário, sendo indevida sua inclusão no polo passivo da demanda. A assinatura do contrato de promessa de compra e venda em 10.07.2012 fixou o prazo para entrega do imóvel em até 24 meses, com tolerância de 180 dias, findando-se em 10.01.2015; não houve comprovação de entrega, nem de justificativa válida, configurando inadimplemento contratual das vendedoras. A restituição integral dos valores pagos é devida, nos termos da Súmula 543 do STJ, quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva da construtora. Os lucros cessantes são presumidos em caso de atraso na entrega do imóvel, conforme fixado no Tema 996 do STJ, sendo legítima a indenização com base no valor de locação comprovadamente despendido, no valor de R$ 1.316,00 mensais. A frustração da legítima expectativa de moradia em decorrência do inadimplemento da obrigação configura dano moral indenizável, sendo razoável o montante de R$ 7.000,00 para cada autor. A majoração dos honorários de sucumbência para 15% do valor da condenação encontra amparo no art. 85, § 11, do CPC, diante do não provimento do recurso. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A pessoa jurídica pode obter justiça gratuita mediante comprovação de insuficiência de recursos, nos termos da Súmula 481 do STJ. Não é litisconsorte passiva necessária a instituição financeira quando inexistente contrato formal de financiamento. O inadimplemento contratual por atraso injustificado na entrega do imóvel autoriza a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora. Em caso de culpa da vendedora, é devida a restituição integral e imediata das quantias pagas pelo comprador, conforme a Súmula 543 do STJ. A indenização por lucros cessantes, em razão do atraso na entrega de imóvel, independe de prova do prejuízo e pode ser fixada com base em contrato de locação de imóvel equivalente, nos termos do Tema 996 do STJ. A frustração da legítima expectativa de moradia configura dano moral indenizável em valor compatível com a gravidade da ofensa. (APELAÇÃO CÍVEL, 0860968-02.2019.8.20.5001, Des. AMILCAR MAIA, Terceira Câmara Cível, JULGADO em 30/01/2026, PUBLICADO em 01/02/2026) Pelo exposto, dou provimento parcial ao recurso, apenas para conceder a gratuidade da justiça à parte recorrente, mantendo a sentença em seus demais termos. É como voto. Natal, data da sessão. Desembargador Amaury Moura Sobrinho Relator 3 Natal/RN, 7 de Abril de 2026.