Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: MICARLA CRISTINA DA SILVA GOMES REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO MICARLA CRISTINA DA SILVA GOMES
REU: TRAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara da Comarca de Macaíba Rua Ovídio Pereira, S/N, Tavares de Lira, MACAÍBA - RN - CEP: 59285-557 Processo nº: 0800968-54.2025.8.20.5121 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de indenização por danos materiais cumulada com obrigação de fazer, proposta por MICARLA CRISTINA DA SILVA GOMES em face de TRAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ambas devidamente qualificadas nos autos. Narra a parte autora, em síntese, que, no ano de 2018, firmou, juntamente com seu então cônjuge, instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em empreendimento da parte ré, tendo efetuado o pagamento de sinal no valor aproximado de R$ 48.537,00. Aduz que, em razão da dissolução do vínculo conjugal, restou inviabilizada a continuidade do negócio, ocasião em que buscou a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos. Sustenta, contudo, que a demandada não procedeu à devolução do montante, tendo, ao revés, apresentado valores que reputa incorretos, bem como realizado cobranças indevidas a título de encargos, tais como taxas condominiais e tributos incidentes sobre o imóvel. Afirma a existência de relação de consumo entre as partes, pleiteando a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova. Requer, ao final, a condenação da ré à restituição, em dobro, dos valores pagos, além de indenização por danos morais e demais consectários legais. A petição inicial veio instruída com documentos. Regularmente processado o feito, foi designada audiência de conciliação, a qual restou infrutífera. Citada, a parte ré apresentou contestação, na qual suscitou, preliminarmente, prejudicial de mérito consistente em prescrição, bem como alegou ilegitimidade ativa da autora e inépcia da petição inicial. No mérito, sustentou, em síntese, a regularidade de sua conduta, afirmando que o inadimplemento contratual decorreu exclusivamente da parte autora e de seu ex-cônjuge, os quais deixaram de adimplir as parcelas pactuadas. Aduziu que os encargos cobrados (IPTU e taxas condominiais) possuem previsão contratual e passaram a incidir após a disponibilização do imóvel, tendo sido suportados pela própria demandada diante da inadimplência dos adquirentes. Argumentou, ainda, que a devolução dos valores não foi realizada em razão da controvérsia acerca da titularidade do crédito, considerando o divórcio do casal e a ausência de definição quanto à partilha do bem. Defendeu a validade da cláusula de retenção contratual, em percentual compatível com a legislação e a jurisprudência pátria, pugnando, ao final, pela total improcedência dos pedidos autorais. Réplica apresentada pela autora, na qual reiterou os argumentos expendidos na inicial, refutando, de forma genérica, as alegações defensivas, especialmente no tocante à prescrição e à ilegitimidade ativa, sustentando que os valores pagos integram o patrimônio comum do casal, em razão do regime de comunhão parcial de bens. Sobreveio despacho determinando às partes que especificassem, de forma clara e objetiva, as questões de fato e de direito controvertidas, bem como indicassem as provas que pretendiam produzir. A parte ré atendeu integralmente à determinação judicial, delimitando os pontos controvertidos e indicando os elementos probatórios constantes dos autos. A parte autora, contudo, quedou-se inerte. É o relatório. Decido. I - DELIMITAÇÃO DA CONTROVÉRSIA E JULGAMENTO ANTECIPADO Inicialmente, cumpre consignar que o feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Isso porque a controvérsia posta nos autos é eminentemente de direito e, no que toca aos fatos, encontra-se suficientemente instruída por prova documental, não havendo necessidade de dilação probatória. Ressalte-se, ainda, que, instadas a especificar provas e delimitar as questões controvertidas, apenas a parte ré atendeu à determinação judicial, tendo a autora permanecido inerte, circunstância que autoriza o julgamento antecipado, sobretudo diante da ausência de indicação concreta de outras provas relevantes. II - RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE AS PARTES A relação estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, uma vez que a demandada figura como fornecedora de produto imobiliário, enquanto a autora se qualifica como destinatária final do bem. Aplica-se, portanto, o Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º do referido diploma legal. Nesse contexto, mostra-se adequada a inversão do ônus da prova, já deferida em momento anterior, especialmente diante da verossimilhança das alegações iniciais e da hipossuficiência técnica da consumidora. III - PRELIMINARES PRESCRIÇÃO A parte ré suscita a ocorrência de prescrição, sob o argumento de que o prazo teria se iniciado em 2018, por ocasião do inadimplemento contratual. A preliminar, contudo, não merece acolhimento. Isso porque, nas hipóteses envolvendo rescisão contratual e restituição de valores em contratos imobiliários, o termo inicial do prazo prescricional não se vincula, necessariamente, à data do inadimplemento, mas sim ao momento em que se torna inequívoca a resistência da parte contrária em devolver os valores ou formalizar o distrato. No caso dos autos, verifica-se que houve tratativas entre as partes ao longo do tempo, inclusive com notificações extrajudiciais e tentativa de formalização de distrato, circunstâncias que evidenciam a continuidade da relação jurídica e afastam a configuração de inércia apta a ensejar a prescrição. Ademais, a própria ré reconhece que a controvérsia perdurou em razão da indefinição quanto à titularidade do crédito após o divórcio do casal. Diante disso, rejeita-se a prejudicial de prescrição. ILEGITIMIDADE ATIVA A demandada sustenta a ilegitimidade ativa da autora, sob o fundamento de que o valor do sinal teria sido pago exclusivamente por seu ex-cônjuge, inexistindo comprovação de partilha. A preliminar não procede. Conforme se depreende dos autos, o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado por ambos os cônjuges, na constância do casamento, sob o regime de comunhão parcial de bens. Nessa hipótese, os direitos decorrentes do contrato integram, em regra, o patrimônio comum do casal, independentemente de qual dos cônjuges tenha realizado o pagamento direto. A eventual ausência de formalização da partilha não tem o condão de afastar a legitimidade da autora para pleitear a restituição dos valores, tratando-se, quando muito, de questão a ser considerada no momento da definição do destinatário final do crédito. Assim, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade ativa. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL A alegação de inépcia também não merece acolhimento. Embora a petição inicial apresente certa deficiência técnica na organização dos pedidos e fundamentos, é possível extrair, com clareza suficiente, a causa de pedir e os pedidos formulados, especialmente no que tange à restituição dos valores pagos. Dessa forma, não se verifica qualquer vício capaz de impedir o exercício do contraditório e da ampla defesa. Rejeita-se, portanto, a preliminar. IV - MÉRITO DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E DA RESCISÃO DO NEGÓCIO Restou incontroverso nos autos que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel; houve pagamento de sinal; não houve adimplemento das demais parcelas contratadas; e o negócio não foi levado a termo. A inadimplência do contrato, conforme demonstrado pela documentação acostada, decorreu da ausência de pagamento das parcelas subsequentes ao sinal, o que autoriza a resolução do contrato. Assim, reconhece-se a rescisão contratual, com retorno das partes ao status quo ante, observadas as particularidades do caso. DO DIREITO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS É pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é devida a restituição das quantias pagas, por força do princípio que veda o enriquecimento sem causa e assegura o retorno das partes ao status quo ante. Nessa hipótese, admite-se, contudo, a retenção de percentual razoável pelo vendedor, a título de compensação pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, tais como despesas administrativas e frustração da avença, sendo vedada a retenção integral dos valores pagos. Nesse sentido: AgInt no REsp 1.167.766/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Rel. p/ Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 01/02/2018. No caso concreto, não há controvérsia quanto ao pagamento do sinal, sendo, portanto, devida sua restituição, ainda que de forma parcial. DA RETENÇÃO CONTRATUAL A cláusula contratual que prevê retenção de parte dos valores pagos pelo comprador é válida, desde que fixada em percentual razoável. A jurisprudência pátria tem admitido a retenção em patamares que variam, em regra, entre 10% e 25% dos valores pagos. Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO DO CONTRATO QUE OCORREU POR INICIATIVA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% SOBRE AS PARCELAS PAGAS – PERCENTUAL ADEQUADO E PROPORCIONAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos, conforme as circunstâncias do caso concreto. Na hipótese dos autos, a retenção do percentual de 10% sobre o valor pago mostra-se suficiente para compensar os custos operacionais oriundos do desfazimento do negócio jurídico celebrado entre as partes. Apelação Cível conhecida e não provida. (TJ-MS - Apelação Cível: 0800458-47.2019.8.12.0021 Três Lagoas, Relator.: Des. Ary Raghiant Neto, Data de Julgamento: 18/01/2023, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 19/01/2023) No caso em exame, não se verifica abusividade na retenção postulada pela parte ré, razão pela qual deve ser admitida, em percentual a ser fixado de forma equitativa, considerando as peculiaridades do caso concreto. DOS ENCARGOS CONTRATUAIS A parte ré comprovou que, após a disponibilização do imóvel, passaram a incidir encargos como IPTU e taxas condominiais, os quais foram por ela suportados diante da inadimplência dos adquirentes. Tais encargos encontram respaldo contratual e decorrem da própria disponibilização do bem, sendo legítima sua imputação aos promitentes compradores. Dessa forma, os valores comprovadamente despendidos pela ré a esse título devem ser abatidos do montante a ser restituído, sob pena de enriquecimento sem causa da autora. DA ALEGADA MÁ-FÉ DA DEMANDADA Não se verifica, nos autos, conduta ilícita ou abusiva por parte da demandada. Ao contrário, restou evidenciado que a empresa deixou de proceder à devolução imediata dos valores em razão de dúvida legítima acerca da titularidade do crédito, diante do divórcio dos promitentes compradores e da ausência de definição quanto à partilha. Tal circunstância afasta a configuração de má-fé, não havendo falar em penalização da ré por esse motivo. DA DEVOLUÇÃO EM DOBRO A restituição em dobro, prevista no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, exige a demonstração de cobrança indevida acompanhada de má-fé. No caso concreto, não restaram configurados tais requisitos. A controvérsia decorreu de relação contratual complexa, marcada por inadimplemento e indefinição quanto à titularidade do crédito, não se evidenciando qualquer conduta dolosa da demandada. Assim, afasta-se o pedido de devolução em dobro, sendo devida, quando muito, a restituição simples dos valores. DOS DANOS MORAIS No que concerne ao pedido de indenização por danos morais, cumpre registrar, de início, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação por dano moral, por configurar dissabor inerente às relações negociais, conforme, dentre outros, o AgInt no AREsp nº 1.485.695/GO, Rel. Min. Luis Felipe Salomão. No caso dos autos, a situação fática delineada não evidencia circunstância excepcional capaz de afastar tal orientação. Com efeito, não se verifica a ocorrência de conduta ilícita qualificada, tampouco de violação relevante aos direitos da personalidade da autora, sendo certo que a controvérsia estabelecida decorre de inadimplemento contratual e de divergência quanto aos efeitos financeiros da rescisão do ajuste. Eventuais transtornos suportados pela parte autora inserem-se no âmbito dos aborrecimentos inerentes às relações negociais, não sendo aptos, por si sós, a ensejar reparação por danos morais. Diante de todo o exposto, conclui-se que a pretensão autoral merece acolhimento parcial, exclusivamente no que se refere à restituição dos valores pagos, observados os descontos contratuais e legais cabíveis, sendo improcedentes os demais pedidos.
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por MICARLA CRISTINA DA SILVA GOMES em face de TRAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., bem como DECLARO a rescisão do contrato de promessa de compra e venda descrito na inicial e condenar a parte ré à restituição, em favor da autora, dos valores pagos a título de sinal, de forma simples, autorizada a retenção de 20% (vinte por cento) sobre o montante pago, bem como o abatimento dos valores comprovadamente despendidos pela ré a título de IPTU, taxas condominiais e demais encargos contratuais incidentes sobre o imóvel. O valor devido deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA-E, a partir de cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos, especialmente os de devolução em dobro e indenização por danos morais. Em razão da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, também rateados na mesma proporção, ficando suspensa a exigibilidade em relação à parte autora, por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do art. 98, §3º, do CPC. Transitada em julgado, intime-se para cumprimento voluntário, na forma do art. 523 do CPC. Publique-se. Intimem-se. Expedientes necessários. Macaíba/RN, na data da assinatura. (documento assinado digitalmente, na forma da Lei n° 11.419/06) WITEMBURGO GONÇALVES DE ARAÚJO Juiz de Direito