Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara Cível da Comarca de Natal Rua Doutor Lauro Pinto, 315, Candelária, NATAL - RN - CEP: 59064-250 WhatsApp Business: (84) 3673-8410 Processo n.º 0808266-45.2020.8.20.5001 Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Demandante: XEISON BELARMINO DE SOUZA e outros Demandado: FGR URBANISMO NATAL SPE LTDA SENTENÇA I- RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER E DEVOLUÇÃO DE VALORES ajuizada por XEISON BELARMINO DE SOUZA e PRISCILLA LÍVIA DANTAS DE ARAÚJO BELARMINO em desfavor de FGR URBANISMO NATAL SPE LTDA, todos devidamente qualificados. Narra a parte autora que firmou com o demandado instrumento particular de promessa de compra e venda em 23 de dezembro de 2014 de um imóvel Lote 12 da Quadra nº 09 do Loteamento fechado Jardins Amsterdã em Parnamirim/RN, no valor de R$ 209.544,78 (duzentos e nove mil, quinhentos e quarenta e quatro reais e setenta e oito centavos). Aduz ainda que, até o ajuizamento da ação, realizou o pagamento de R$ 142.481,99 (cento e quarenta e dois mil, quatrocentos e oitenta e um reais e noventa e nove centavos) e, em que pese isso, a continuidade dos pagamentos se tornou extremamente onerosa, não podendo mais adimpli-los. Dessa forma, requer, já em sede de tutela provisória, a rescisão do contrato e a obrigação de não fazer para o réu não realizar qualquer tipo de cobrança, bem como, a declaração de nulidade de cláusulas e condições do contrato, com a restituição do montante pago de R$ 128.233,79 (cento e vinte e oito mil, duzentos e trinta e três reais e setenta e nove centavos) com os acréscimos legais. Comprovou o recolhimento das custas iniciais. Juntou documentos. Foi indeferida a antecipação da tutela de urgência. Após anos de tentativa, a parte demandada foi citada e apresentou Contestação, conforme ID 131124229. Impugnou o mérito de forma específica e requereu a improcedência dos pedidos. Juntou documentos. A parte autora se manifestou em réplica. As partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir. A parte demandada requereu o julgamento antecipado da lide e a parte autora requereu ofício ao cartório de registros de Parnamirim. Em petição juntada ao ID 177216031 a parte autora desistiu da produção da prova e requereu o julgamento da demanda. Foi declarada encerrada a instrução processual e determinada a intimação das partes para alegações finais. Ambas as partes apresentaram alegações finais. Autos conclusos para julgamento. É o relatório. Passo a decidir. II- FUNDAMENTAÇÃO Do julgamento antecipado da lide. Estando a matéria de fato suficientemente instruída pelas provas acostadas, sendo desnecessária dilação probatória, o feito comporta o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC. Não havendo questões preliminares, passo a analisar diretamente o mérito. Do mérito. O cerne da demanda consiste em saber se é devida a resolução contratual do contrato de promessa de compra e venda entre as partes pelas regras comuns do CDC ou, havendo validade de cláusula de alienação fiduciária, se se aplicariam os ditames da Lei Federal 9.514/97. Logo, para dirimir tal questão é preciso verificar se o contrato entabulado entre as partes foi com cláusula de alienação fiduciária e, em caso positivo, se, ainda que não registrada, produz efeitos inter partes. Pois bem, no caso dos autos, verifico que o contrato firmado entre as partes (ID 53987113) foi com pacto adjeto de alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/97, restando incontroverso que, em tese, se aplicariam as disposições do regramento específico. Nesse sentido, a parte autora alega que, em razão de não ter havido o registro do pacto no cartório competente (antes do ajuizamento da ação), a referida cláusula não possuía validade entre as partes, se aplicando as disposições do CDC, inclusive no que tange ao entendimento da devolução dos valores decorrentes da rescisão. Acontece que esse não é o entendimento respaldado pelos tribunais, sendo que o STJ preleciona que o pacto adjeto de alienação fiduciária, nestes casos, não necessita de registro em cartório para possuir efeitos inter partes, devendo ser registrado apenas quando da fase do leilão extrajudicial, momento que deve haver a publicidade perante terceiros. Vejamos: EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. 3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.5. Embargos de divergência não providos. (STJ - EREsp: 1866844 SP 2020/0062570-8, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/09/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 09/10/2023) Partindo desse pressuposto, fica claro que, ainda que não tenha havido o registro do pacto no momento certo, a cláusula vale entre as partes independentemente de seu registro no cartório. No caso dos autos, o demandado comprovou que realizou o registro da cláusula no momento em que precedia a realização dos leilões (06/05/2021), dando publicidade perante terceiros do procedimento (ID 131124253), não havendo o que se falar em nenhuma nulidade do procedimento. No mais, no tocante à nulidade de notificação para o leilão, o demandado comprovou que foi direcionada notificação pessoal para o e-mail do autor (ID 131124257), não havendo a necessidade de ter havido a comprovação do recebimento, nos termos da jurisprudência mais recente do STJ (Tema Repetitivo 1132). Nessa perspectiva, fica claro que vigorou o pacto de alienação fiduciária do contrato entabulado entre as partes, ainda que tenha sido registrado em momento posterior, não havendo o que se falar, também, em ilegalidade na intimação para o leilão, conforme já explanado. Superada essa questão, remanesce a análise se, nos termos da Lei 9.514/97, é devida alguma restituição ao autor em caso de rescisão contratual. Frisa-se que a referida rescisão já ocorreu no momento em que a parte autora deixou de pagar os valores, ocasionando a rescisão antecipada da avença, nos termos da Lei 9.514/97. Nessa toada, vale registrar que, nos termos da jurisprudência do STJ, é devida a restituição dos valores ao devedor fiduciário em casos de venda extrajudicial do bem por meio de leilão. Pelo contrário, em não havendo a venda do bem, não há o que se falar em restituição de valores ao referido devedor fiduciário. Vejamos: RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INICIATIVA DO DEVEDOR. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMÓVEL. VENDA EM LEILÃO. ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997. APLICAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A controvérsia resume-se a definir (i) a possibilidade de o adquirente de imóvel requerer a resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia devido à impossibilidade de pagamento das prestações, com a consequente devolução dos valores pagos, e (i) a incidência dos art. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. 3. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação. Precedente. 4. A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a posterior venda do imóvel em leilão pressupõem o inadimplemento do devedor fiduciante. 5. O inadimplemento, para fins de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, não se restringe à ausência de pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), abrangendo também o comportamento contrário à continuidade da avença, sem a ocorrência de fato (culpa) imputável ao credor. 6. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente configura inadimplemento antecipado do negócio, ensejando a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. 7. A devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante observará a disposições previstas nos §§ 4º e 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, salvo se frustrada a venda do imóvel, hipótese na qual inexistirá obrigação de restituir valores. 8. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1792003 SP 2019/0010153-2, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 15/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/06/2021) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÕES NEGATIVOS. INEXISTÊNCIA DE SALDO REMANESCENTE. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DE VALORES AO DEVEDOR. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de devolução de valores supostamente remanescentes após de realização dos leilões extrajudiciais negativos A parte autora firmou com a Caixa Econômica Federal (CEF) Cédula de Crédito Bancário com cláusula de alienação fiduciária e, diante da inadimplência, teve a propriedade do imóvel consolidada em favor da credora. Realizados dois leilões extrajudiciais, ambos restaram negativos, resultando na extinção da dívida e exonerando a CEF da obrigação de devolução de valores, conforme disposto na Lei nº 9.514/97. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se o devedor fiduciante tem direito à devolução de valores a título de saldo remanescente após a realização de dois leilões extrajudiciais negativos. III. RAZÕES DE DECIDIR A legislação aplicável à alienação fiduciária em garantia (Lei nº 9.514/97) dispõe que, apenas após a venda do imóvel em leilão por valor superior ao da dívida e demais encargos, é que poderá haver saldo remanescente passível de devolução ao devedor fiduciante. Nos casos em que ambos os leilões extrajudiciais resultam negativos, a lei considera extinta a dívida, com a transferência da propriedade do bem ao credor fiduciário, sem gerar saldo remanescente ou obrigação de restituição de valores. O procedimento de consolidação da propriedade e realização dos leilões foi conduzido de acordo com os parâmetros legais, tendo havido regular intimação da parte devedora. A alegação de enriquecimento sem causa da instituição financeira é infundada, pois a extinção da dívida e a permanência do imóvel com o credor decorrem de previsão legal expressa. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: Não há direito à devolução de valores a título de saldo remanescente quando os leilões extrajudiciais previstos na Lei nº 9.514/97 não resultam na venda do imóvel. A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a extinção da dívida, nos termos do art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/97, não configuram enriquecimento sem causa. A regularidade do procedimento de intimação e leilão afasta qualquer nulidade ou dever de indenização pela instituição credora. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; CPC, art. 85, § 11; CPC, art. 98, §3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1654112/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 23.10.2018, DJe 26.10.2018. STJ, AgInt no AgInt no REsp 1861293/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 07.12.2020, DJe 11.12.2020. STJ, AgInt no REsp 1822750/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 18.11.2019, DJe 20.11.2019. TRF3, ApCiv 5002935-49.2022.4.03.6106, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 08.08.2024, DJEN 13.08.2024. TRF3, ApCiv 5017535-98.2019.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Diana Brunstein, j. 07.06.2024, DJEN 12.06.2024. TRF3, ApCiv 5003002-89.2023.4.03.6102, Rel. Des. Fed. Luis Carlos Hiroki Muta, j. 29.11.2023, DJEN 01.12.2023. TRF3, ApCiv 0000319-16.2013.4.03.6103, Rel. Des. Fed. Giselle de Amaro e França, j. 24.04.2023, DJEN 02.05.2023. (TRF-3 - ApCiv: 50066227420214036104, Relator.: Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, Data de Julgamento: 26/06/2025, 1ª Turma, Data de Publicação: 01/07/2025) No caso dos autos, conforme consta em ID 131124258, os leilões realizados do imóvel restaram infrutíferos, razão pela qual não há qualquer valor a ser recebido pelo devedor fiduciário. Diante de todo o contexto, fica claro que sob a égide da Lei 9.514/97, não houve qualquer ilegalidade no procedimento adotada, inclusive, não havendo abusividade das cláusulas impugnadas que estão de acordo com a lei de regência de tais contratos, razão pela qual não se aplicam as disposições do CDC quando à restituição de eventuais valores empenhados em caso de rescisão por interesse do comprador. Assim, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe. III- DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC, julgo improcedentes os pedidos veiculados na inicial. Em ato contínuo, condeno a parte autora em custas e honorários sucumbenciais, no qual fixo em 10% sobre o valor da causa. Havendo apelação, nos termos do § 1º, do art. 1.010, do CPC, certifique-se sua tempestividade e intime-se o apelado para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, adotando-se igual providência em relação ao apelante no caso de interposição de apelação adesiva (§ 2º, art. 1.010, do CPC), remetendo-se os autos ao E. TJRN, independente de juízo de admissibilidade (§ 3º, art. 1.010, do CPC). Decorrido o prazo para recurso voluntário, certifique-se o trânsito em julgado, aguardando-se a manifestação das partes por 30 dias. Se nada for requerido, arquive-se, após verificação quanto ao pagamento das custas Havendo o cumprimento voluntário, expeça-se alvará e, certificado o trânsito em julgado, arquivem-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se via PJe. Natal, data registrada no sistema. VALÉRIA MARIA LACERDA ROCHA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)