Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0801308-28.2022.8.20.5145.
AUTOR: RONALDO SOUZA DE ARAUJO JUNIOR
REU: ECOMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA I - RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Nísia Floresta Rua Terezinha Francelino Mendes da Silva, 72, Centro, NÍSIA FLORESTA - RN - CEP: 59164-000 Contato: (84) 3673-9445 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação de Revisão Contratual, Restituição de Excedente e Indenização por Danos Morais ajuizada por Ronaldo Souza de Araújo Júnior em desfavor do Ecomax Empreendimentos Imobiliários, sustentando que firmou com o demandado contrato de compra e venda do lote nº 228, quadra N, do Condomínio Bosque do Coqueiral, em Nísia Floresta, na data de 19/03/2018. O valor total do imóvel negociado foi de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil), tendo o autor efetuado o pagamento imediato de R$ 80.300,37 (oitenta mil e trezentos Reais e trinta e sete centavos) e parcelado em 57 (cinquenta e sete) o saldo devedor de R$ 69.699,63 (sessenta e nove mil, seiscentos e noventa e nove Reais e sessenta e três centavos). Sustenta que sobre o saldo devedor seria aplicado o IGPM 60 (FGV) e juros remuneratórios de 1% ao mês. No entanto, alega passados quase cinco anos entre a celebração do contrato e o ajuizamento da demanda, o saldo devedor ainda se encontrava em R$ 97.147,99 (noventa e sete mil, cento e quarenta e sete Reais e noventa e nove centavos). Aduz que a aplicação do IGPM + 1%, capitalizados, vem de encontro ao Código de Defesa do Consumidor, de modo que lhe deve ser devolvidos os valores pagos a mais. Além disso, sustenta que não foi informado corretamente a respeito da aplicação de juros e da correção monetária. Deste modo, em sede de tutela antecipada, requereu a suspensão das cláusulas contratuais nº 5 e nº 6 do contrato, que tratam sobre correção monetária e reajuste, e a estabelecimento de cláusulas não abusivas. No mérito, requereu que seja permitido o pagamento do saldo devedor com base no IPCA e que o autor fosse restituído em dobro do valor pago indevidamente; além disso, requereu o pagamento de indenização por danos morais. Para tanto, juntou os documentos que acompanham a inicial. A antecipação de tutela foi indeferida (id. 88949305). Em sua contestação (id. 97917698), o demandado apresentou preliminar de inépcia da inicial por ausência de documento essencial. No mérito, suscitou que não haveria ilegalidade na aplicação do índice IGPM + 1%, sendo a praxe em contratos de aquisição de imóveis, e a ausência de danos morais a serem indenizados. Juntou os documentos que acompanham a contestação. Em sede de réplica (id. 99304258), o autor reiterou os termos da inicial e requereu que fossem rechaçadas as alegações do demandado. Determinada a realização de perícia, o perito nomeado apresentou laudo ao id. 152066829 e laudo complementar ao id. 157217857. Manifestações das partes aos ids. 159118099 e 158819937. É o relatório. Passa-se à fundamentação. II - FUNDAMENTAÇÃO O caso em apreço diz respeito a suposta abusividade na aplicação do índice de correção monetária IGP-M e dos juros remuneratórios de 1% ao mês de forma cumulada, assim como a sua incidência capitalizada, em contrato para aquisição de lote condominial. A respeito do tema, a Lei nº 9.514/1997 trata sobre o sistema financeiro imobiliário, prevendo em seu art. 5º as normas aplicáveis ao financiamento imobiliário. Para tanto, prescreve: Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais: I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste; II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato; III - capitalização dos juros; IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente. § 1º As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inciso I, observada a legislação vigente. § 2º As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI. Conforme se observa pela leitura do dispositivo, nos contratos de financiamento imobiliário, é possível a previsão cumulativa em contrato de cláusulas referentes ao reajuste (correção monetária), à remuneração do capital (juros) e a capitalização anual dos juros. Tais cláusulas, nos termos do caput podem ser livremente pactuadas, inclusive com a sua dispensa. Por sua vez, como se verifica pela leitura do § 2º, as mesmas cláusulas podem ser inseridas na comercialização de imóveis com pagamento parcelado, o que o caso dos autos. Neste sentido, a jurisprudência tem entendido que é possível a incidência cumulativa do índice IGP-M e de juros remuneratórios de 1% ao mês, assim como a capitalização, não havendo abusividade nas cláusulas que a preveem. Para tanto, transcreve-se os julgados: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL - REJEIÇÃO - RELAÇÃO DE CONSUMO - REVISÃO - IMPOSSIBILIDADE - IGPM - CORREÇÃO MONETÁRIA - JUROS LEGAIS - INCIDÊNCIA – CABIMENTO. - Não justifica a formação do litisconsórcio passivo, já que a CEF é apenas o agente financiador, devendo a parte ré responder pelas obrigações contratuais e cobranças indevidas que der causa. - A proteção ao consumidor é norma constitucional e o CDC tem "status" de lei complementar, sendo que, por força dele, há muito a jurisprudência tem mitigado o princípio "pacta sunt servanda", permitindo-se a revisão de cláusulas contratuais.- Cabível pela empreendedora imobiliária a realização do financiamento ao consumidor com a incidência de juros no percentual de 1% ao mês, bem como do IGPM como índice para correção monetária, se livremente pactuados. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.026374-3/004, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/05/2025, publicação da súmula em 22/05/2025) APELAÇÃO. Ação revisional decorrente de contrato de compra e venda e financiamento de terreno. Respeitável sentença de improcedência. Inconformismo dos autores. Pretendem a reforma da sentença para decretar a nulidade da cláusula que estipula os juros em capitalização mensal, modificando-a para capitalização anual, e a consequente condenação da devolução dos valores pagos em excesso de forma dobrada e o reconhecimento da nulidade da cláusula que estipula serem indevidas restituições de quaisquer benfeitorias incorporadas ao terreno. O índice de correção monetária; a taxa de juros (1% a.m.); e a capitalização não implicam em onerosidade, abusividade ou desvantagem exagerada. Igualmente, não há ilegalidade na adoção do "IGPM" para correção do saldo devedor. Índice oficial normalmente utilizado para atualizar débitos dessa natureza, por ser derivado do índice de variação dos preços na construção civil (INCC). Resta prejudicado o pedido de restituição em dobro. Cláusula que impõe renúncia a benfeitorias é aceitável apenas em contrato de locação, por ser de natureza transitória, mas não em contrato de compromisso de compra e venda. Na promessa de compra e venda, quando o promitente comprador inicia uma acessão imobiliária, ou faz benfeitoria, tem a legítima expectativa de incorporar o proveito ao seu próprio patrimônio, pois estima sua permanência definitiva no bem. Observância do Código de Defesa do Consumidor. Nulidade da cláusula (VI, item 5), que desobriga a requerida a reembolsar as benfeitorias. Abusividade da clausula reconhecida. Sentença modificada apenas nesse ponto. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1003637-20.2024.8.26.0577; Relator (a): Dario Gayoso; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 21/02/2025; Data de Registro: 21/02/2025) No entanto, necessário apontar que a capitalização permitida pelo art. 5º, inciso III, da Lei nº 9.514/1997, é apenas a anual. Isso porque o dispositivo deve ser analisado em conjunto com a previsão do art. 4º da Lei de Usura, que veda a aplicação de juros sobre juros em periodicidade inferior a um ano. A respeito do tema, transcreve-se julgados do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDOS DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. TEMAS 246 E 247/STJ. SÚMULA 539/STJ. SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. DISTINÇÃO. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PERIODICIDADE INFERIOR A ANUAL. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO LEGAL ESPECÍFICA. VEDAÇÃO DO ART. 4º DA LEI DA USURA. APLICAÇÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. Ação de revisão contratual c/c pedidos de repetição de indébito e indenização por danos morais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 17/3/2023 e concluso ao gabinete em 1/8/2023. 2. O propósito recursal é decidir se é possível a capitalização de juros em periodicidade inferior a um ano em contratos celebrados no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), regido pela Lei nº 9.514/1997. 3. O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), regido pela Lei nº 9.514/1997, não se confunde com o Sistema Financeiro Nacional (SFN), regido pela Lei nº 4.595/1964 e MP nº 2.170-36/2001, não se aplicando àquele os Temas 246 e 247 e a Súmula 539 do STJ. 4. O art. 4º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/1933) veda a capitalização de juros, com exceção da capitalização em periodicidade anual. Assim, como regra, os juros vencidos e não pagos podem ser incorporados ao capital uma vez por ano para, sobre eles, incidirem novos juros. Precedentes. 5. A capitalização de juros em periodicidade inferior a um ano é excepcionalmente admitida mediante autorização legal específica, como na hipótese dos contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional (SFN), em que há autorização legal expressa quanto à "periodicidade inferior a um ano" (art. 5º da MP 2.170/2001), observada, ainda, a necessidade de pactuação expressa e clara, conforme a jurisprudência desta Corte. 6. Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), não é possível a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual, aplicando-se a vedação do art. 4º da Lei da Usura, considerando que a Lei nº 9.514/1997 (art. 5º, III) autoriza apenas a capitalização de juros, sem menção específica quanto à periodicidade. 7. No recurso sob julgamento, o acórdão recorrido reconheceu a abusividade de cláusula que previa a capitalização mensal de juros, por se tratar de contrato celebrado no âmbito do SFI, em que não se admite a capitalização em periodicidade inferior à anual. 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.086.650/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/2/2025, DJEN de 7/2/2025.) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PERIODICIDADE INFERIOR À ANUAL. INVIABILIDADE. 1. Em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel pactuado com instituição não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, não há que se falar na legalidade da cobrança de juros capitalizados em periodicidade inferior à anual. Precedentes. 2. Recurso especial provido. (REsp n. 1.982.349/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/9/2025, DJEN de 18/9/2025.) Conforme se percebe da leitura, a instituição não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário (como é o caso do demandado) poderia cobrar juros capitalizados anualmente por permissão da Lei nº 9.514/97, porém sendo-lhe vedada a capitalização em prazo menor (mensal ou diária) por expressa dicção do art. 4º da Lei de Usura. No entanto, mesmo que lhe seja permitida a capitalização anual, esta deve ser informada expressamente em contrato, não bastando a mera menção a taxa de juros aplicável. Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese no julgamento do Tema nº 953, que discutiu a possibilidade de cobrança de capitalização anual independentemente de expressa pactuação entre as partes: Tema nº 953, STJ: A cobrança de juros capitalizados nos contratos de mútuo é permitida quando houver expressa pactuação. Com efeito, o voto do Ministro Marco Buzzi no julgamento do Recurso Especial nº 1.388.972 destaca ser “inegável que a capitalização, seja em periodicidade anual ou ainda com incidência inferior à ânua - cuja necessidade de pactuação, aliás, é firme na jurisprudência desta Casa -, não pode ser cobrada sem que tenham as partes contratantes, de forma prévia e tomando por base os princípios basilares dos contratos em geral, assim acordado, pois a ninguém será dado negar o caráter essencial da vontade como elemento do negócio jurídico, ainda que nos contratos de adesão, uma vez que a ciência prévia dos encargos estipulados decorre da aplicação dos princípios afetos ao dirigismo contratual”. Assim sendo, resumindo as posições legais e jurisprudenciais empossados nesta sentença, a aplicação do índice IGP-M cumulado com juros de 1% ao mês não se mostra abusiva, assim como a capitalização anual destes juros, desde que expressamente previsto em contrato. Capitalização de juros menor do que a anual é vedada. No caso dos autos, pela leitura atenta do contrato celebrado entre as partes (ao id. 97917699), observa-se que foi previsto expressamente, e em mais de uma parte do instrumento, a incidência da correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% ao mês. Tais previsões se encontram em posições de destaque no instrumento nas cláusulas referentes aos preços e ao saldo devedor, de modo a ser incabível a alegação de ausência de informação. Deste modo, nos termos da Lei nº 9.514/97 e da jurisprudência, entendo pela ausência de abusividade nas cláusulas apontadas pelo autor. Contudo, como apontado pelo perito nomeado por este juízo, verificou-se a existência de dúvida em relação à forma de cálculo desses encargos: se o saldo devedor seria multiplicado separadamente pelo índice de correção monetária e pelo índice de juros, ou se o saldo devedor seria multiplicado pelo somatório dos dois índices. Porém, tal diferença de cálculo conduz a centavos no valor de cada parcela e valor ínfimo no resultado final, conforme esclarecido pelo expert. Apesar disso, impõe-se a aplicação da previsão do art. 47 do Código de Defesa do Consumidor: “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Deste modo, deve ser aplicada ao caso a forma de cálculo mais favorável ao consumidor, sendo esta a incidência somada dos índices de juros de mora e correção monetária. Por outro lado, no que diz respeito ao anatocismo, não se observa cláusula no contrato que a preveja, qualquer que seja a periodicidade. Por tal motivo, não se permitiria ao demandado aplicar juros sobre juros nas parcelas cobradas ao autor. Contudo, o que se verificou no laudo pericial foi a aplicação efetiva de juros sobre juros. Com efeito, o perito esclareceu que “a capitalização do 1% remuneratório, se dá em função de que o Saldo Devedor, quando da sua atualização nos meses seguintes, já possui Juros em sua formação, que aplicados sobre mais 1% vai capitalizando esse encargo, gerando ocorrência de juros sobre juros”. Desta forma, devem ser excluídos do cálculo. Assim sendo, considerando os esclarecimentos do perito e as conclusões dessa própria juíza, entendo que a planilha de cálculos acertada é aquela constante no Anexo 4 do laudo pericial (id. 152066829, p. 31), que aplicou os índices previstos em contrato e da forma mais benéfica ao consumidor, bem como extirpou a capitalização. Deste modo, indicou o perito o valor total das parcelas (sem incidência de juros moratórios) em R$ 109.395,74 (cento e nove mil, trezentos e noventa e cinco Reais e setenta e quatro centavos), tendo o autor quitado o montante total de R$ 40.435,15 (quarenta mil, quatrocentos e trinta e cinco Reais e quinze centavos). Conforme se observa, muito embora o autor tenha razão quanto à não incidência de juros capitalizados, não se sustenta a sua afirmação de que realizou o pagamento superiores ao devido pelo negócio. Em consequência, improcede o pedido de repetição de indébito. Por sua vez, no que diz respeito ao pedido de indenização por danos morais, entendo pela sua inexistência. Com efeito, o autor não realizou pagamentos superiores ao devido, pelo contrário, não chegou a quitar sequer 50% do saldo devedor existente e atualmente se encontra em débito, de modo que não foi cobrado em valores excessivos. Além disso, observa-se que o demandado realizou um total de sete renegociações, o que demonstrou o seu interesse em possibilitar o cumprimento do contrato celebrado com o autor, em evidente boa-fé e cooperação. Por tal razão, entendo que o autor não sofreu abalo psicológico ou dano a sua honra e muito menos desorganização de suas finanças, razão pela qual impõe-se o julgamento de improcedência dos pedidos de indenização por danos morais. No que diz respeito proveito econômico, o demandado indicava como saldo devedor atual o valor de R$ 112.508,62 (cento e doze mil, quinhentos e oito Reais e sessenta e dois centavos), ao passo que na realidade se encontra em R$ 68.960,59 (sessenta e oito mil, novecentos e sessenta Reais e cinquenta e nove centavos), não contabilizados juros moratórios e multas. Deste modo, o proveito econômico do autor foi no total de R$ 43.548,03 (quarenta e três mil, quinhentos e quarenta e oito Reais e três centavos), montante que deve ser levado em consideração para a fixação dos honorários sucumbenciais. III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos autorais, a fim de apenas reconhecer a abusividade e ausência de previsão contratual para a cobrança de juros capitalizados, homologando os cálculos constantes ao id. 152066829 (p. 31). Por sua vez, JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas e ao pagamento de honorários sucumbenciais no percentual de 10% sobre o proveito econômico, a ser pago na proporção de 65% em desfavor do autor e 35% em desfavor do réu. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Desde já, em conformidade com a certidão exarada pela Secretaria, notifique-se o perito para realizar o depósito judicial, no prazo de 10 (dez) dias, do montante de R$ 353,65 (trezentos e cinquenta e três Reais e sessenta e cinco centavos), transferido equivocadamente para sua conta. Com o trânsito em julgado da presente sentença, intimem-se as partes para requererem o cumprimento de sentença no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento. Apresentada Apelação, certifique-se a tempestividade e pagamento do preparo ou pedido de gratuidade, caso seja aplicável, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal e, em seguida, remeta-se os autos para o Tribunal de Justiça. Nísia Floresta/RN, 23 de outubro de 2025. MARIA CRISTINA MENEZES DE PAIVA VIANA Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)