Apelação Cível 0012275-67.2015.8.22.0001 - TJRO

Apelação Cível 0012275-67.2015.8.22.0001 - TJRO | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO Processo: 0012275-67.2015.8.22.0001. APELANTES: INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME, ESTADO DE RONDONIA ADVOGADOS DOS APELANTES: MARCELO ESTEBANEZ MARTINS, OAB nº RO3208A, PROCURADORIA GERAL DO ESTADO DE RONDÔNIA APELADOS: NOVACAP LOTEAMENTO DE IMOVEIS LTDA, ESTADO DE RONDONIA, ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA, INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME, ESPÓLIO DE DECIO JOSE DE LIMA BUENO ADVOGADOS DOS APELADOS: AMADEU GUILHERME LOPES MACHADO, OAB nº RO1225A, AMADEU GUILHERME MATZENBACHER MACHADO, OAB nº RO4A, MARCELLO HENRIQUE DE MENEZES PINHEIRO, OAB nº RO265A, MARCELO ESTEBANEZ MARTINS, OAB nº RO3208A, PROCURADORIA GERAL DO ESTADO DE RONDÔNIA RELATOR: JUIZ DE DIREITO ILISIR BUENO RODRIGUES DISTRIBUIÇÃO: 20/05/2026 DESPACHO Sobre o pedido de gratuidade, observa-se que não houve demonstração da alteração da situação financeira alegada pela parte recorrente. Com base no princípio da cooperação e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.787.491/SP), TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE RONDÔNIA 1ª CÂMARA ESPECIAL CLASSE: Apelação Cível intime-se a parte autora/recorrente para, em 5 (cinco) dias, apresentar documentos que comprovem sua insuficiência de recursos para arcar com as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios, sob pena de indeferimento ou, alternativamente, comprove o recolhimento do preparo recursal no mesmo prazo, sob pena do não conhecimento do recurso, nos termos dos artigos 99 a 101 do Código de Processo Civil. Intime-se. Porto Velho, 22 de maio de 2026 Ilisir Bueno Rodrigues Relator

25/05/2026, 00:00

Documento (Outros documentos)

11/05/2026, 08:54

Recebimento

28/04/2026, 14:55

Distribuição (sorteio)

28/04/2026, 14:55

Publicacao/Comunicacao Intimação ESTADO DE RONDÔNIA www.tjro.jus.br Porto Velho - 2ª Vara de Fazenda e Saúde Pública AVENIDA PINHEIRO MACHADO, 777, Olaria, Porto Velho - RO - CEP: 76801-235 Horário de atendimento de 07:00h às 14:00h Processo: 0012275-67.2015.8.22.0001. AUTOR: INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME Advogado do(a) AUTOR: MARCELO ESTEBANEZ MARTINS - RO3208 REU: GUILHERME SILVA BUENO e outros (5) Advogado do(a) REU: AMADEU GUILHERME MATZENBACHER MACHADO - RO4-B Advogado do(a) REU: AMADEU GUILHERME LOPES MACHADO - RO1225 Advogado do(a) REU: MARCELLO HENRIQUE DE MENEZES PINHEIRO - RO265-B Advogado do(a) REU: ALBERTO GAUNA ALVIS - RO4699 INTIMAÇÃO AUTOR - CONTRARRAZÕES Fica a parte AUTORA intimada na pessoa do seu advogado, para no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar as Contrarrazões Recursais. Intimação - Poder Judiciário TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

25/03/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação ESTADO DE RONDÔNIA www.tjro.jus.br Porto Velho - 2ª Vara de Fazenda e Saúde Pública AVENIDA PINHEIRO MACHADO, 777, Olaria, Porto Velho - RO - CEP: 76801-235 Horário de atendimento de 07:00h às 14:00h Processo: 0012275-67.2015.8.22.0001. AUTOR: INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME Advogado do(a) AUTOR: MARCELO ESTEBANEZ MARTINS - RO3208 REU: GUILHERME SILVA BUENO e outros (5) Advogado do(a) REU: AMADEU GUILHERME MATZENBACHER MACHADO - RO4-B Advogado do(a) REU: AMADEU GUILHERME LOPES MACHADO - RO1225 Advogado do(a) REU: MARCELLO HENRIQUE DE MENEZES PINHEIRO - RO265-B Advogado do(a) REU: ALBERTO GAUNA ALVIS - RO4699 INTIMAÇÃO REQUERIDO - CONTRARRAZÕES Fica a parte REQUERIDA intimada, na pessoa do seu advogado, para no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar as Contrarrazões Recursais. Intimação - Poder Judiciário TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

27/01/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME ADVOGADO DO AUTOR: MARCELO ESTEBANEZ MARTINS, OAB nº RO3208 REU: ESTADO DE RONDONIA, NOVACAP LOTEAMENTO DE IMOVEIS LTDA, EDUARDO JORGE COIMBRA GARCIA, DECIO JOSE DE LIMA BUENO, ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA, GUILHERME SILVA BUENO ADVOGADOS DOS REU: ALBERTO GAUNA ALVIS, OAB nº RO4699, AMADEU GUILHERME LOPES MACHADO, OAB nº RO1225, MARCELLO HENRIQUE DE MENEZES PINHEIRO, OAB nº RO265B, AMADEU GUILHERME MATZENBACHER MACHADO, OAB nº RO4B, PROCURADORIA GERAL DO ESTADO DE RONDÔNIA SENTENÇA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 2ª Vara de Fazenda e Saúde Pública Av. Pinheiro Machado, n. 777, Bairro Olaria, CEP: 76801-235, Porto Velho/RO Telefones: (69) 3309-7000 (Central de Atendimento) e (69) 3309-7061 (Gabinete). Email: [email protected] PROCESSO N. 0012275-67.2015.8.22.0001 CLASSE: Procedimento Comum Cível Trata-se de embargos de declaração opostos, de um lado, por INBOPLASA – INDÚSTRIA DE BORRACHA E PLÁSTICOS LTDA – ME e, de outro, pelo ESTADO DE RONDÔNIA, em face da sentença que julgou totalmente improcedente o pedido formulado na ação de adjudicação compulsória c/c declaratória e cancelamento de registro público c/c imissão na posse e indenização por danos morais e materiais, reconhecendo, ainda, prescrição em relação ao ente público e decadência quanto às pretensões de invalidação do ato registral de cancelamento da averbação, bem como fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, a serem rateados entre os patronos dos réus. Em síntese, a embargante INBOPLASA sustenta existir contradição na sentença, ao fundamento de que este Juízo teria decidido em sentido diverso de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Rondônia em processo envolvendo a mesma autora e controvérsia semelhante, especialmente quanto à aplicação do prazo prescricional e ao termo inicial da contagem. Afirma que somente tomou ciência inequívoca do alegado ilícito, cancelamento irregular da averbação do compromisso de compra e venda, quando foi citada em ação de usucapião, muitos anos após o ato registral, de modo que não poderia ser reconhecida prescrição/decadência. O Estado de Rondônia, por sua vez, opõe embargos de declaração para sustentar suposta contradição entre a fundamentação da sentença, que reconhece a complexidade da causa, a relevância da atuação processual da Procuradoria-Geral do Estado e a densidade dos argumentos expendidos, e o dispositivo, que fixou honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, rateados entre os patronos dos réus. Defende que, na prática, a divisão do percentual entre os diversos corréus teria resultado em verba honorária ínfima para o ente público, o que justificaria o arbitramento equitativo, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC. Os autos vieram conclusos. É o breve relato. DECIDO. Os embargos são tempestivos e preenchem os requisitos formais, razão pela qual deles conheço. No mérito, adianto que não lhes assiste razão. Inicialmente, destaca-se que os embargos de declaração possuem finalidade específica e restrita, prevista no art. 1.022 do Código de Processo Civil, destinando-se a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material na decisão judicial. Não constituem meio idôneo para rediscutir o mérito da causa, reabrir a valoração da prova ou impor ao julgador a adoção de tese jurídica diversa daquela firmada na sentença, ainda que amparada em precedente de outro órgão jurisdicional. Dos embargos opostos por INBOPLASA – INDÚSTRIA DE BORRACHA E PLÁSTICOS LTDA – ME Na sentença embargada, este Juízo foi expresso ao apontar como marco relevante para a decadência e para a prescrição as datas ligadas ao ato registral de cancelamento da averbação do compromisso de compra e venda, consubstanciado na averbação que cancelou o registro anterior. Consta do próprio julgado que o cancelamento da averbação do compromisso, ato cartorário mediante o qual se desconstituiu a publicidade registral que a autora invoca como fonte do seu suposto direito, ocorreu em 1999, de modo que, desde então, o ato constitutivo do alegado ilícito estava praticado e publicamente acessível. O ponto central é que se trata de ato registral de natureza pública, dotado de publicidade erga omnes, cuja eficácia não se dirige apenas à coletividade em abstrato, mas, com ainda maior intensidade, àquele que voluntariamente buscou o Registro de Imóveis para constituir e publicizar uma situação jurídica em seu favor. Quando a autora levou a registro o compromisso de compra e venda, valeu-se justamente da força da publicidade cartorária para oponibilizar seu suposto direito perante terceiros e conferir segurança jurídica à relação. Assim, o ato de cancelamento da averbação, realizado pelo Oficial Registrador mediante requerimento da NOVACAP e lançado na matrícula, constitui o fato jurídico objetivo que delimita o termo inicial para o exercício da pretensão de impugnação do registro e, por consequência, para a contagem dos prazos decadenciais e prescricionais analisados na sentença. A partir daquele momento, a alteração do status registral tornou-se cognoscível a qualquer interessado, em especial à própria autora. É certo que podem existir diferentes leituras doutrinárias e jurisprudenciais a respeito do marco inicial e da natureza do prazo aplicável, se de prescrição ou de decadência, e com qual extensão. A própria sentença reconheceu a existência de debate jurisprudencial sobre a duração e o regime jurídico dos prazos e apontou precedentes tratando da contagem a partir do ato registral, exatamente por se tratar de ato público, com efeito erga omnes. Se a autora entende que acórdão proferido em outro processo, com base em elementos e convicções próprias de outro julgador para àquele feito, conduziria à solução diversa, trata-se de típica inconformidade com a interpretação conferida por este Juízo ao direito aplicável e à moldura fática delineada na presente demanda. Certamente que essa inconformidade deve ser deduzida na via recursal adequada, não por meio de embargos de declaração. Os embargos de declaração não se prestam a compelir o Juízo a reproduzir posição de outro julgador por ser mais favorável ao embargante. Ademais, a mera divergência quanto à norma de regência não configura omissão, contradição ou obscuridade. Trata-se de opção interpretativa fundamentada, dentro da margem de liberdade hermenêutica conferida ao julgador, que foi amplamente explicitada na sentença, com detalhamento dos fundamentos fáticos e jurídicos. Da mesma forma, a interpretação sustentada pela embargante, de que a ciência do alegado ilícito só teria ocorrido quando citada em ação de usucapião, em 2014, necessariamente implica em uma opção jurídica diversa da adotada na sentença objurgada, o que deve ser deduzida na via recursal adequada, não por meio de embargos de declaração. No mais, a sentença foi clara ao afirmar que, não se reconhecendo juridicamente um ilícito, torna-se prejudicada qualquer análise de dano material ou moral, por ausência de causa de pedir válida. O raciocínio é linear: se o ato tido por ilícito é insuscetível de impugnação, não há dano indenizável. Assim, considerando que os embargos de declaração, aqui, revelam nítido caráter infringente, voltado à rediscussão do mérito, tenho por rejeita-lo. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao estabelecer que a irresignação da parte embargante com o teor da decisão deve ser deduzida pelos meios legais próprios, não sendo os Embargos de Declaração a via adequada para esse fim: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÕES INEXISTENTES. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA DE MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. 1. A solução correta e integral da controvérsia, com lastro em fundamentos suficientes, não configura omissão. 2. Os Embargos de Declaração não constituem instrumento adequado para a rediscussão da matéria de mérito consubstanciada na decisão recorrida, quando não presentes os vícios de omissão, obscuridade ou contradição, nos termos do art. 1.022 do CPC. 3. Embargos de Declaração rejeitados. (STJ - EDcl no REsp: 1549458 SP 2014/0130168-2, Relator.: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 11/04/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/04/2022) Dos embargos opostos pelo Estado de Rondônia No que tange aos embargos opostos pelo Estado de Rondônia, igualmente não se verifica a alegada contradição na sentença. O Juízo, ao apreciar a sucumbência, fixou honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, determinando que tal verba fosse rateada entre os patronos dos réus. O fato de a fundamentação reconhecer a relevância da atuação da Procuradoria-Geral do Estado, a complexidade da matéria e a duração do processo não implica, por si só, contradição com a fixação do percentual mínimo legal sobre o valor da causa, com divisão entre os réus. Ao contrário, tais elementos foram considerados e, mesmo assim, entendeu-se adequado manter a verba dentro da margem objetiva estabelecida pelo legislador, distribuída entre todos os demandados que lograram êxito na demanda. Os honorários foram fixados nos exatos termos do art. 85, §2º, do CPC, considerando o valor atribuído à causa e a existência de litisconsórcio passivo com procuradores distintos. O fato de a verba ser dividida entre vários réus não a torna ínfima, sobretudo considerando que o conjunto de litígios referentes aos lotes em questão desdobrou-se em diversos processos, cada qual com valor de causa próprio e com condenação em honorários advocatícios correlata. Indaga-se, em situação inversa, se a autora tivesse sido vencedora, ainda defenderia o Estado que os honorários não poderiam ser fixados a partir do valor da causa? O que se constata é que a insurgência do ente estatal não se dirige a qualquer omissão, obscuridade ou contradição interna da sentença, mas sim ao próprio conteúdo do julgamento, buscando reabrir discussão quanto à quantificação da verba honorária. Embargos de declaração, contudo, não são sucedâneo recursal nem instrumento adequado de reexame do critério adotado para fixação de honorários sucumbenciais, quando já suficientemente fundamentado. A rigor, os embargos inovam tese juridica. Diante de todo o exposto, conclui-se que ambos os embargos de declaração têm nítido caráter infringente e visam, em essência, à rediscussão do mérito da sentença, seja quanto à decadência e prescrição, seja quanto ao arbitramento dos honorários sucumbenciais, hipóteses que exorbitem os estreitos limites do art. 1.022 do CPC. Dispositivo Ante o exposto, CONHEÇO dos embargos de declaração opostos por INBOPLASA – INDÚSTRIA DE BORRACHA E PLÁSTICOS LTDA – ME e pelo ESTADO DE RONDÔNIA, para, no mérito, REJEITÁ-LOS, na medida em que ausentes quaisquer das hipóteses previstas no art. 1.022, do Código de Processo Civil, mantendo-se mantendo-se incólume a sentença embargada em todos os seus termos. Ressalta-se que não obstante a negativa de provimento aos embargos, reputo suficientemente pré-questionada a matéria objeto dos aclaratórios, a fim de atender aos requisitos de admissibilidade de eventuais recursos dirigidos aos tribunais superiores. Intimem-se. ESTE ATO SERVE DE MANDADO/CARTA/OFÍCIO. Porto Velho, 30 de novembro de 2025 Edenir Sebastião Albuquerque da Rosa Juiz(a) de Direito

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME ADVOGADO DO AUTOR: MARCELO ESTEBANEZ MARTINS, OAB nº RO3208 REU: ESTADO DE RONDONIA, NOVACAP LOTEAMENTO DE IMOVEIS LTDA, EDUARDO JORGE COIMBRA GARCIA, DECIO JOSE DE LIMA BUENO, ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA, GUILHERME SILVA BUENO ADVOGADOS DOS REU: ALBERTO GAUNA ALVIS, OAB nº RO4699, AMADEU GUILHERME LOPES MACHADO, OAB nº RO1225, MARCELLO HENRIQUE DE MENEZES PINHEIRO, OAB nº RO265B, AMADEU GUILHERME MATZENBACHER MACHADO, OAB nº RO4B, PROCURADORIA GERAL DO ESTADO DE RONDÔNIA SENTENÇA terceiros: Apelação cível. Ação de nulidade de negócio jurídico. Compra e venda de imóveis. Simulação. Art. 167, do Código Civil. Comprovação. Retorno ao status quo ante.Está caracterizada a simulação quando as partes intencionalmente criam um ato jurídico inexistente, com o objetivo de camuflar a verdadeira vontade negocial para prejudicar terceiros ou ilidir disposição de lei. Como todas as partes confirmaram a ocorrência de simulação nos negócios jurídicos, à luz do art. 167, do Código Civil, os contratos são nulos. APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 7002377-12.2019.822.0019, Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, 1ª Câmara Cível, Relator (a) do Acórdão: Des. Rowilson Teixeira, Data de julgamento: 23/10/2023. O e. Superior Tribunal de Justiça assinala proteção ao terceiro de boa-fé: (...) 4. A partir da vigência do Código Civil de 2002, a simulação passou a ser causa de nulidade dos negócios jurídicos, portanto, passível de alegação por qualquer interessado e cognoscível de ofício. 5. Os partícipes do negócio simulado podem postular sua invalidação, no entanto, o terceiro de boa-fé não pode ser prejudicado, considerando-se que confiou na aparência do negócio simulado. 6. A condição de terceira de boa-fé da recorrida, ex-cônjuge do cedente da cessão de quotas realizada em 2019, foi reconhecida pelo Tribunal de origem a partir das circunstâncias fático-probatórias dos autos. 7. No caso, houve detalhada apreciação das circunstâncias acerca da prática de negócio simulado nas duas cessões de quotas questionadas, não tendo se configurado a incorreta valoração das provas, o erro de julgamento e/ou a afronta à concepção jurídica de simulação. (...) (STJ - REsp: 2112739 SP 2023/0407316-8, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/05/2024) No caso dos autos, evidencia-se que a alegada compra e venda jamais teve existência real, constituindo mera criação artificial destinada a fundamentar pretensões dominiais desprovidas de base jurídica legítima. 7.1) DA RESISTÊNCIA SISTEMÁTICA À PRODUÇÃO DE PROVA DOCUMENTAL E A SIMULAÇÃO Durante toda a fase instrutória, este Juízo determinou, através de decisões interlocutórias devidamente fundamentadas, que a requerente procedesse à juntada de documentação essencial para a comprovação de suas alegações, especialmente: a) Notas fiscais referentes à alegada compra e venda; b) Comprovantes de recolhimento dos tributos incidentes sobre a operação; c) Registros contábeis que demonstrassem a incorporação dos imóveis ao patrimônio da empresa; d) Documentação cartorária comprobatória da cadeia dominial; e) Correspondências, contratos ou qualquer outro documento que evidenciasse a relação negocial com a NOVACAP. A requerente, sistematicamente, mostrou-se resistente ao cumprimento de tais determinações, interpondo sucessivos recursos contra as decisões judiciais que determinavam a produção de prova documental. Tal comportamento processual configura violação ao princípio da lealdade processual e ao dever de colaboração com o Poder Judiciário, consagrados nos artigos 5º e 77 do Código de Processo Civil. A peculiaridade do caso em que um suposto proprietário invoca essa condição em relação a um bem que sequer conhecia e que revelou não ter estado sob seu dispor em qualquer tempo, ao contrário disso, sendo objeto de controle e atos próprios de propriedade por outrem, é situação de não normalidade, assim, extraordinário. A questão da simulação em negócios jurídicos imobiliários tem sido objeto de reiterada apreciação pelos Tribunais pátrios, que têm desenvolvido critérios objetivos para sua identificação e caracterização: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE ASCENDENTE E DESCENDENTE. NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DOS OUTROS DESCENDENTES. NEGÓCIO JURÍDICO ANULÁVEL. SIMULAÇÃO. DOAÇÃO REVESTIDA SOB A FORMA DE COMPRA E VENDA. OBJETIVO DE PREJUDICAR DESCENDENTE. NULIDADE. RECURSO CONHECIDO DESPROVIDO. 1. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente consentirem (art. 496, do Código Civil). Ausente a autorização de um dos descendentes, a compra e venda é passível de anulação. 2. Quanto à simulação, a doutrina comumente elenca três requisitos para caracterizá-la: divergência entre a declaração externada e os efeitos pretendidos; o acordo entre as partes; e o objetivo de prejudicar terceiros. 3. Sem a demonstração do pagamento do preço na compra e venda formalizada entre pai e filhos, e por valor abaixo do praticado no mercado, evidencia-se a ocorrência de simulação de suposta doação ou a distribuição de patrimônio em vida, em benefício de determinados descendentes em desprestígio de outros. 4. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-DF 07031759820198070009 1701583, Relator.: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 11/05/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 24/05/2023) No caso em exame, todos estes elementos encontram-se presentes de forma inequívoca, não restando dúvida quanto à caracterização da simulação absoluta do alegado negócio jurídico. 7.2) DA PROTEÇÃO AOS TERCEIROS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ Elemento de fundamental importância na resolução da presente controvérsia refere-se à situação jurídica dos terceiros que, ao longo dos anos, adquiriram de boa-fé os lotes objeto da demanda, procedendo ao regular pagamento dos valores correspondentes e ao cumprimento de todas as obrigações legais e contratuais. O princípio da proteção ao terceiro de boa-fé, consagrado no artigo 1.247, parágrafo único, do Código Civil assegura que as aquisições realizadas por pessoas que desconheciam a existência de vícios ou irregularidades devem ser preservadas, especialmente quando acompanhadas do cumprimento de todas as formalidades legais. No caso em exame, os terceiros adquirentes procederam à regular aquisição dos imóveis através de procedimentos licitatórios ou alienações diretas promovidas pelo Poder Público, com o cumprimento de todas as exigências legais e o recolhimento dos tributos devidos. Tais aquisições merecem proteção integral do ordenamento jurídico, não podendo ser prejudicadas por pretensões fundadas em negócios jurídicos simulados. Ressalte-se, a entrega de bens em garantia, como ocorreu no caso, ainda que formalizado por compromisso de compra e venda registrado não tem efeito adjudicatório. Ademais, como assinalado, a tratativa entre Severino e Moraes deixou aberta a possibilidade inclusive de venda dos lotes em pagamento do valor das notas promissórias que não foram exibidas pelo presumido credor que é própria Autora. 7.3) DA PRESCRIÇÃO. ESTADO DE RONDÔNIA O Estado de Rondônia argui prescrição. Aponta o ato do Cartorial objeto da presente impugnação praticado em 13 de setembro de 1999, conforme averbação AV-0550-005193 presente na certidão de inteiro teor do imóvel. Considerando o prazo de prescrição definido pelo Decreto-Lei 20.910/32 que fixa em 05 anos o prazo prescricional para as ações contra a Fazenda Pública, contados de 13/09/1999 a prescrição ocorreu em 13/09/2004. Afirma que também o prazo prescricional para impugnar atos praticados pelo Registro de Imóveis estão prescritos na forma do art. 206, § 3º, V, Código Civil. A arguição comporta acolhimento. O cancelamento do Compromisso de Compra e Venda deu-se pela averbação n. 550, em 13 de novembro de 1999, mediante requerimento da NOVACAP IMÓVEIS LTDA, datado de 15/03/1999. Constando: "Av. 550 - 005193 Em 13 de novembro de 1999. Cancelamento de Registro de Promessa. Que de conformidade com o requerimento de NOVACAP IMÓVEIS LTDA, datado de 15 de março de 1999, fica cancelado o Registro de n° 115, na Matrícula 5191,...s fls. 258 do Livro 2-BE, efetuado em 15 de abril de 1983. Tudo de conformidade com o art. 3ó, II da Lei ó7óó D.O.U, de 20 de dezembro de 1979. Protocolado sob n° 72117, em 8/09/ 1999". O ato notarial tem efeito erga omnes e é termo inicial para a impugnação de eventual vicio pela decadência. AÇÃO REVOCATÓRIA - ANULAÇÃO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO - DECADÊNCIA - TERMO A QUO - LAVRATURA DO REGISTRO - SENTENÇA REFORMADA A anulação de registro de escritura pública de doação pretendida através da ação pauliana ou revocatória deve ser proposta no prazo de quatro anos do ato que se quer anular. O registro do ato, que tem efeitos erga omnes, é que deve ser anulado e não a lavratura da escritura, porque somente a partir daquele ato a relação jurídica firmada pelas partes torna-se pública. (TJ-MG - AC: 10707091793570001 Varginha, Relator.: Antônio de Pádua, Data de Julgamento: 02/12/2010, Câmaras Cíveis Isoladas / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/02/2011) Não se comprova má-fé na lavratura do ato de cancelamento da averbação, sendo anotado que os documentos teriam sido apresentados e provavelmente devolvidos ao requerente. Insta anotar que algumas notas promissórias representativa de quitação, ainda que parcial, estavam na posse da requerente do cancelamento. Na divergência sobre a tratativa e a constatação de vício de origem na própria averbação, o efeito do ato notarial posterior tem efeito absorvido pela nulidade precedente. Assim, o ato notarial ocorreu em 13 de setembro de 1999 e a ação proposta em 20 de julho de 2015, mais de 15 anos de decurso de prazo. Uma análise detalhada do ordenamento jurídico revela que o prazo de cinco anos foi tradicionalmente consolidado e repetido em diversas situações nas quais o Estado (Administração Pública) figura, de alguma maneira, como sujeito da relação jurídica. Como exemplo do afirmado, é possível destacar as seguintes normas: art. 21 da Lei 4.717/65 (ação popular); art. 142, I da Lei 8.112/90 (pena de demissão ao servidor público); art. 1º. Do Decreto 20.910/32 (prescrição contra fazenda pública); art. 1º da Lei 9.494/97 (prescrição das pretensões indenizatórias contra prestadores de serviço público); art. 173 e 150, parágrafo 4º. e 174 do CTN (regulam a decadência da constituição e prescrição da pretensão de cobrança do crédito tributário, sem falar no art. 168 que regula a repetição do indébito); art. 10 do Decreto-Lei 3.365/41 (caducidade para ultimarem-se os atos concretos à desapropriação por necessidade ou utilidade pública); art. 23, I da Lei 8.429/92 (prescrição da pretensão persecutória da improbidade administrativa); dentre outras. A bem da verdade, o que se observa é uma clara opção legislativa, que estabelece o lapso temporal de cinco anos como razoável à estabilização das situações jurídicas constituídas entre o Estado e os administrados. Com efeito, no caso concreto, resta configurado em muito o instituto da decadência do Autor da ação em impugnar o ato notarial cuja responsabilidade imputa subsidiariamente ao Estado. Em relação à responsabilidade atribuída ao Estado está prescrita. Também em relação aos demais requeridos é evidenciada a decadência e a prescrição. 7.4) DA DECADÊNCIA EM RELAÇÃO AOS DEMAIS REQUERIDOS Em relação aos demais requeridos, anota-se que o ato – fato determinante da responsabilidade civil e os efeitos de reivindicação da propriedade é o ato notarial que cancela a averbação, decorrente do requerimento da NOVACAP e acolhido pelo 1º Oficio – Guilherme e Décio – resultando na pretensão de invalidação do registros de alienação do imóvel. Importa considerar que mesmo na aplicação do prazo geral decadencial mais extenso na vigência do Código Civil de 2002 a pretensão já teria se exaurido. Dispõe o art. 2.028 do Código Civil de 2002 que "serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogado." Considerando que o Código Civil de 1916 previa prazo geral vintenário (art. 177) e que, em 2003, não havia ainda transcorrido uma década desde o surgimento da pretensão (cancelamento da averbação 13/09/1999), aplica-se à hipótese o prazo decenário previsto no artigo 205 do Código Civil de 2002. Daí se conclui que ocorreu a prescrição da pretensão, posto que transcorreu lapso temporal superior a dez anos entre o registro da escritura em 13/09/1999 e a propositura da presente ação em 20/07/2015. Ao tema, a jurisprudência assinala a decadência em 4 anos contado do ato registral. Apelação cível - Ação anulatória de escritura pública – Procedência com base na decretação de revelia com anulação do registro junto à matrícula do imóvel – Insurgência da ré – Preliminar de nulidade de citação rejeitada - Citação por AR no endereço da pessoa jurídica recebida por terceiro - Citação postal recebida no endereço da empresa Requerida, na época, por terceiro que não apresentou qualquer ressalva - Aplicação da teoria da aparência – Preliminar rejeitada – Revelia bem decretada – Apesar da revelia a sentença deve ser reformada – Revelia que faz presumir verdadeiros os fatos mas não o direito – Negócio entabulado em 05/11/2008, com registro da escritura na matrícula do imóvel em 18/11/2008 – Publicidade da informação pelo registro que é contrária a alegação de desconhecimento – Decadência do direito de anulação com base em vício de consentimento que é de 4 anos, nos termos do art. 171 do CC – Ação proposta em 04/08/2022 – Decadência que deve ser reconhecida de oficio – Sentença reformada para julgar extinto o processo, nos termos do art. 487, II do CPC – Recurso provido (TJ-SP - Apelação Cível: 1010881-29.2022.8.26.0008 São Paulo, Relator.: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 23/08/2023, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/08/2023) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. COMPRA E VENDA ENTRE ASCENDENTES E DESCENDENTES. PRAZO DECADENCIAL. DOIS ANOS. TERMO INICIAL. REGISTRO DO IMÓVEL NO CARTÓRIO. APLICAÇÃO DO ENUNCIADO 545, CJF/STJ. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.... 4. Examinando a casuística em apreço, verifica-se que o juiz sentenciante aplicou como termo inicial para fins de apreciação de decadência, a data do registro da compra e venda no Cartório de Imóveis, aplicando a teoria da actio nata, "[...] segundo a qual a pretensão nasce quando o titular do direito subjetivo violado obtém plena ciência da lesão e de toda a sua extensão, bem como do responsável pelo ilícito, inexistindo, ainda, qualquer condição que o impeça de exercer o correlato direito de ação." 5. Nessa senda, entendo como escorreita a sentença vergastada, uma vez que aplicou entendimento já abalizado pelo Conselho da Justiça Federal (Enunciado nº 545 do CJF/STJ). 6. À luz de tais considerações, verifica-se que embora o negócio jurídico tenha iniciado sob a égide do Código Civil de 2016, foi perfectibilizado com publicidade, de forma plena e absoluta com o registro na matrícula do imóvel no Cartório Registral ocorrida em 18/01/2007, já na vigência do CCB/02. Sob esse prisma, a ação de anulação poderia ter sido proposta até 18/01/2009, ou seja, dois anos após o ato registral, entretanto, a ação foi protocolada somente em 2018, fato que fulminou o direito dos autores.... (TJ-CE - AC: 00031979320188060064 Caucaia, Relator.: MARIA DAS GRAÇAS ALMEIDA DE QUENTAL, Data de Julgamento: 21/09/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 21/09/2022) EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. DECADÊNCIA. INOCORRÊNCIA. ERRO. NÃO COMPROVADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 2ª Vara de Fazenda e Saúde Pública Av. Pinheiro Machado, n. 777, Bairro Olaria, CEP: 76801-235, Porto Velho/RO Telefones: (69) 3309-7000 (Central de Atendimento) e (69) 3309-7061 (Gabinete). Email: [email protected] PROCESSO N. 0012275-67.2015.8.22.0001 CLASSE: Procedimento Comum Cível Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória c/c Declaratória e Cancelamento de Registro Público c/c Imissão na Posse e Indenização por Danos Morais e Materiais proposta por INBOPLASA – INDÚSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA -ME contra NOVACAP IMÓVEIS LTDA, LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA, DÉCIO JOSÉ DE LIMA BUENO e ESTADO DE RONDÔNIA. Alega a autora que firmou contrato de Compromisso de Compra e Venda com a requerida NOVACAP – IMÓVEIS LTDA, datado de 14/04/1983, tendo como objeto do contrato a compra de 69 lotes, registrados na matrícula n. 5193, do 1º Serviço Registral da Comarca de Porto Velho, com a seguinte descrição dos imóveis: quadra 09, lotes 8, 14, 15, 18 e 19; quadra 15, lotes 7, 8 e 9; quadra 19, lotes 01 a 43, exceto os lotes 30 e 39; quadra 22, lotes 14 a 33. Afirma que, pagou por esses lotes a quantia de CR$47.600.000,00 (quarenta e sete milhões e seiscentos mil cruzeiros), tendo sido o contrato registrado na matrícula do imóvel sob o n. R-116, no dia seguinte à celebração do contrato. Alega autora, que após ser citada em uma ação de usucapião com relação a um dos lotes, a autora se deparou com o desmembramento dos lotes adquiridos, bem como, um suposto cancelamento do Compromisso de Compra e Venda anteriormente registrado, que na matrícula do imóvel passou a constar a inscrição sucessiva ao registro do compromisso •ver cancelamento de promessa, Av. 550•h, referindo-se ao registro n. 116 (compromisso de compra e venda entre as partes), mas cancela expressamente o Registro n. 115, que nada tem a ver com a negociação entre a requerida e a requerente. Também afirma que, protocolou requerimento administrativo junto ao 1º Serviço Registral desta Comarca, na data de 28/05/2014, pedindo o cancelamento do protocolo 72117 (Av. 550), tendo como resposta a inexistência nos arquivos daquela serventia e que, acredita que, à época, por um lapso, fora entregue toda documentação à parte interessada que havia ingressado para a prática do ato. Oportunidade em que, a autora suscitou a dúvida ao Juiz Corregedor Permanente dos Cartórios Extrajudiciais, em 28/05/2014, noticiando o ocorrido e, requerendo o cancelamento da promessa, uma vez que, se tratava de pedido unilateral da Promissória Vendedora Novacap e, em total dissonância do disposto no art. 36, da Lei 6.766/79, o pedido foi autuado sob o n. 0000393-36.2014.8.22.0101, que o Juiz oficiou ao Serviço Registral pedindo informações sobre o cancelamento do R-116, da matrícula 5193 e, que apresentasse os documentos que embasaram o cancelamento, o que fora informado pelo Oficial Substituto que não foram encontrados os documentos e, reafirmou que provavelmente tenha sido entregue à parte (NOVACAP) quando da entrega da certidão que o cancelamento fora registrado, tendo sido tomada outras providências. A NOVACAP então prestou informações sobre várias alterações societárias, e que levaram a atuação administrativa da empresa a não ter precisos conhecimentos sobre o negócio entabulado entre as partes, concluindo que, embora a averbação 550 cancele o registro 116, afirma que houve um equívoco do cartório, e que o cancelamento se referia ao Registro 115, assim, o Juiz do Registro Público decretou a indisponibilidade dos bens objeto da promessa de compra e venda. Alega ainda, que notificou extrajudicialmente a requerida NOVACAP para outorgar Escritura Pública de Compra e Venda dos lotes descritos naquele contrato, que fora entregue a notificação na data de 18/02/2015, e ainda não houve resposta. Também alega nulidade das promessas de compra e venda entre os requeridos. Alega que, os lotes adquiridos pela autora foram desmembrados e foram anotados novos registros, aponta que desses, 17 lotes o Sr. Oficial Registrador procedeu irregularmente ao registro de novas promessas de compra e venda. Dessa forma, requer seja declarado nulo os contratos de compra e venda registrado sobre a matrícula n.55.446 78.477, 78.587, 78.617, 78.614, 68.272, 36.096, 42.022, 32.419, 60.341, 58.296, 65.470, 28.011, 28.012, 55.446, 60.331 e 32.872, alegando ter o primeiro promitente comprador direitos reais sobre os imóveis, oponível, inclusive contra os posteriores promitentes compradores. Nas demais 52 matrículas, também o Oficial Registrador procedeu ao desmembramento e registrou como proprietário nas novas Matrículas a requerida NOVACAP sem fazer qualquer menção ao Controle de Promessa de Compra e Venda registrado na Matrícula n. 5193, de onde foram feitos os desmembramentos. Assim, alega serem nulos os novos registros por não terem observado o princípio da anterioridade registral e nula por que a requerida NOVACAP não dispunha de direito de dispor dos imóveis. Diante disso, pretende a condenação da requerida NOVACAP a outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda do lote registrado na Matrícula n. 32.419 ou a adjudicação do imóvel, e ainda, declarar nulos os registros de promessa de compra e venda efetuados na Matrícula n. 32.419, declarar a requerente como proprietária do referido lote e consequentemente, imiti-la na posse. Junta documentos. Decisão determinando a distribuição do feito diante da inexistência dos requisitos de conexão. (fls. 75/76) Contestação apresentada pelo ESTADO DE RONDÔNIA às fls. 83/89. Como preliminar alega ilegitimidade passiva sob o argumento de que a autora indicou o ente público no polo passivo da demanda em decorrência de suposto cancelamento de registro de promessa de venda e compra de forma irregular, entendendo ser o Estado de Rondônia responsável; contudo o referido cartório exerce atividade privada, por delegação do Poder Público, sendo que o Cartório é responsável pelos riscos decorrentes de sua atividade e não o Estado. Discorre ainda, sobre a responsabilidade subsidiária do Estado sobre os atos causados por seus delegatários. No mérito, alega inexistência de dano moral. Tendo em vista a certidão do Oficial de Justiça, foi requerida a exclusão da Sra. Lena Maria Sales de Oliveira do pólo passivo da demanda, e a inclusão de Eduardo Coimbra, conforme decisão de fls. 99, tendo o mesmo sido citado por edital, conforme fls. 107. Citado, o requerido Eduardo Jorge Coimbra Garcia apresenta contestaçõa às fls. 112/120, suscitando preliminar de ilegitimidade passiva e ausência de interesse processual da parte requerente. Às fls. 165, determinação da citação de Lena Maria Sales de Oliveira, por edital. NOVACAP IMÓVEIS LTDA apresenta contestação às fls. 171/214. Sem preliminares. No mérito, discorre sobre a sucessão da empresa, NOVACAP IMÓVEIS LTDA, e a forma de quitação da dívida e aquisição dos imóveis reclamados na inicial. Junta documentos. DÉCIO JOSÉ DE LIMA BUENO apresenta contestação às fls. 310/317. Sem preliminares. Espólio de Lena Maria Sales de Oliveira Silva apresenta contestação às fls. 334/354, afirmando ser a inicial inepta e usucapiao extraodrinário. Réplica às fls. 421/444. Junta documentos. Oportunizada as partes para dizerem em termos de provas. Estado de Rondônia informa não ter mais provas a produzir (fls. 476) A Requerida NOVACAP IMÓVEIS LTDA requer oitiva de testemunha, documental e pericial (fls. 477/). Décio José de Lima Bueno requer produção de prova testemunha (fls. 481/482). O requerido Espólio de Lena Maria Sales de Oliveira Silva requer depoimento pessoal da RL da parte autora, prova testemunhal e desentranhamento dos documentos juntados com a réplica. Já a requerente deixou transcorrer o prazo in albis, conforme certidão de fls. 485. Às fls. 486, decisão determinando a suspensão do feito para julgamento dos processos em conjunto com os demais que tratam da mesma matéria. Decisão às fls. 489 determinando a manifestação das partes, tendo em vista a preliminar suscitada pelo Estado de Rondônia de existência de Repercussão Geral nos autos do RE 842846/SC que implicaria na suspensão do presente feito e demais correlacionados a matéria aqui discutida, conforme tema 777 do Supremo Tribunal Federal. Manifestação da autora às fls. 490/494, pugnando pelo prosseguimento do feito, visto que a decisão do RE 842.846/SC não determinou o sobrestamento dos julgados em curso que versem sobre a matéria. Já o Estado de Rondônia sustenta tese diversa, pugnando pela suspensão do feito até a conclusão do julgamento do RE anteriormente mencionado. Decisão saneadora id. 22138670. Foi suscitada preliminar de ilegitimidade do Estado de Rondônia, sob argumento de que o oficial atuava por delegação. Contudo, embora os notários e registradores respondam diretamente por seus atos, há responsabilidade subsidiária do Estado, razão pela qual foi rejeitada a preliminar. Por outro lado, foi acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva de Eduardo Jorge Coimbra Garcia, por não haver qualquer vinculação deste com o imóvel litigioso, extinguindo o feito em relação a ele com fundamento no art. 485, VI do CPC, e condenando a parte autora em custas e honorários de 10% sobre o valor da causa. No mais, o feito foi saneado, sem outras nulidades ou preliminares pendentes. Anotou os pedidos de provas e, quanto à documental, foi deferida conforme o art. 437 do CPC. Em relação às provas pericial e testemunhal, determinou-se que a parte autora, no prazo de 15 dias, apresente documentos comprobatórios da aquisição dos terrenos, como movimentações financeiras, declarações de imposto de renda e o contrato social da empresa, com eventuais alterações. Foi determinado, ainda, a retificação do polo passivo (substituindo a parte falecida pelo espólio) e o apensamento deste processo aos demais que tratam da mesma matéria. A autora requereu prova emprestada ID n. 53806106. Decisão id. 55011085 deferiu o pedido de prova emprestada. Decisão id. 59742515 deu por encerrada a instrução processual, determinando a intimação das partes para alegações finais. A INBOPLASA, em suas alegações finais (id. 68183565), afirma que os lotes foram recebidos como forma de pagamento de uma dívida e que não houve cancelamento ou desistência do negócio celebrado com a ré. Destaca os depoimentos do Sr. Severino, que mencionou a quitação da dívida com os lotes, e da advogada Sra. Sílvia Pinheiro de Azevedo, que acompanhou a negociação e elaborou o contrato, relatando que os lotes, mesmo entregues como pagamento, teriam sido posteriormente vendidos a terceiros ou invadidos. A autora reitera os pedidos formulados na petição inicial. A NOVACAP Loteadora de Imóveis Ltda., em suas alegações finais (id. 68592392), sustenta que o débito cobrado pela INBOPLASA originou-se de uma relação comercial entre esta e a empresa Amazônia Representações, cujo sócio majoritário propôs o pagamento da dívida com lotes de propriedade da NOVACAP, ainda sob sua administração. Após a transferência da empresa para novos sócios, afirma que foram firmadas avenças para pagamento da dívida remanescente por meio de promissórias, das quais seis foram localizadas e encontram-se quitadas, inclusive uma em favor da advogada da autora. A ré alega que os depoimentos de Severino Duarte e Sílvia Pinheiro apresentam contradições e lacunas, e que a autora não apresentou contraprovas materiais robustas. Com base nos documentos apresentados e na ausência de vínculo jurídico entre a atual gestão da NOVACAP e a INBOPLASA, requereu a improcedência da ação. O Estado de Rondônia, em suas alegações finais (id. 68740460), sustenta a existência de prejudicial de mérito, apontando prescrição total quanto aos pedidos de indenização por supostos danos materiais e morais. No mérito, alega a inexistência de responsabilidade civil estatal, citando a nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, por simulação e eventual culpa das partes contratantes, além da ausência de direito indenizatório diante da responsabilidade subjetiva atribuída ao oficial e da inexistência de provas robustas. Requer, portanto, o reconhecimento da prescrição e, caso superada, a improcedência dos pedidos formulados na inicial. LUIS CARLOS DA SILVA e ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA SILVA apresentam suas ALEGAÇÕES FINAIS no id. 67877958. Contestam a pretensão da empresa autora INBOPLASA, destacando que esta nunca exerceu posse sobre os lotes e, por mais de 30 anos, se manteve inerte quanto a qualquer providência para garantir os direitos que agora alega possuir. Argumentam que a empresa autora sequer comprovou a incorporação dos imóveis ao seu patrimônio, tendo inclusive se recusado a apresentar o IRPJ, o que reforça a tese de que não houve aquisição válida dos bens, mas sim uma negociação para quitação de dívida do Sr. José Wilson de Moraes por meio de notas promissórias. Apontam que o negócio jurídico celebrado entre os antecessores dos requeridos e a empresa NOVACAP é legítimo e revestido de boa-fé, com posse mansa, pacífica e contínua por mais de 33 anos, embasada em justo título e amplamente documentada. Ressaltam que todas as medidas tomadas pelos requeridos, como registro em cartório, pagamento de impostos, construções e cultivo do terreno, demonstram a boa-fé, o efetivo exercício da posse, em contraponto ao total abandono da autora. Ainda invocam, como prejudicial de mérito, o direito à usucapião extraordinário, dada a inércia da autora e a posse duradoura exercida de forma ininterrupta. Alegam que, mesmo que se questione o justo título, o tempo de posse e a conduta dos requeridos são suficientes para assegurar a aquisição da propriedade por usucapião, afastando, assim, qualquer pedido de imissão na posse ou reivindicação pela autora. Por fim, requerem o desbloqueio da matrícula do imóvel, por considerarem a averbação de indisponibilidade injusta e prejudicial, e, em caso de eventual procedência da ação, pleiteiam o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas, com a devida avaliação judicial. Diante disso, pugnam pela total improcedência da ação, com a condenação da autora ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais. É o relatório. Decido. DA DELIMITAÇÃO DO OBJETO LITIGIOSO A controvérsia central refere-se à idoneidade e higidez jurídica do contrato registrado no Cartório do 1º Ofício Registral desta Comarca de Porto Velho, entre a requerente INBOPLASA e a requerida NOVACAP, sob forma de contrato de compromisso de compra e venda, envolvendo extensas áreas urbanas de significativo valor econômico e social. A Autora afirma ter adquirido os 69 lotes relacionados nestes autos mediante o contrato de compromisso de compra e venda com clausula de irrevogabilidade que foi averbado no Cartório do 1º Oficio desta Comarca, conferindo-lhe direito de propriedade como compromissário comprador, podendo obter judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel na omissão do compromitente vendedor. Afirma ilicitude na conduta da NOVACAP que promoveu o cancelamento unilateral da averbação o que é ilegal, contando para isso com a conduta ilícita do titular do Cartório. Afirma responsabilidade subsidiária do Estado pelo ato ilícito do titular do Cartório que resultou em danos materiais – pela perda do bem – e danos morais – pelo abalo ao nome da empresa. Assim, a resolução desta questão demanda análise criteriosa dos elementos probatórios disponíveis, à luz dos princípios fundamentais que regem a teoria geral dos negócios jurídicos e a disciplina dos vícios do consentimento. DA REUNIÃO DOS PROCESSOS: JULGAMENTO CONJUNTO E APROVEITAMENTO DAS PROVAS. Determinei a reunião dos processos envolvendo os mesmos fundamentos e causa de pedir, distinguindo-se um do outro somente em relação ao terceiro que adquire o lote da NOVACAP, sem a alteração jurídica da controvérsia. DA GRATUIDADE A requerida Novacap junta documentos na contestação requerendo gratuidade de Justiça, anotando declaração de Inatividade junto a Receita Federal; Comprovante de Pensionista e Declaração de Hipossuficiência. Depois requereu a regularização processual em razão do falecimento da proprietária da empresa requerida, juntando certidão de óbito; Alteração Contratual; Declarações pessoa Jurídica Inativa 2013 a 2018; declarações pessoa jurídica Inativa 2019/2020; Declaração de Hipossuficiência assinada pelo novo representante da empresa. Tenho que os elementos permitem concessão da gratuidade, que defiro. DOS FUNDAMENTOS DE DECIDIR. 1) DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE A INBOPLASA E A NOCAVAP REGISTRADO NA MATRÍCULA N. 5193 DO 1º OFÍCIO REGISTRAL RELACIONANDO 69 LOTES. Incontroversos que consta celebrado compromisso de compra e venda, constando irretratável e irrevogável, entre a INBOPLASA e a NOVACAP, realizado em 14/04/1983. O objeto da compra foram 69 lotes registrados é na Matrícula n. 5193 do 1º Serviço Registral da Comarca de Porto Velho. Refere-se aos seguintes lotes: 1 - Quadra 9 - Lotes 8, 14,15, 18 e 19; 2 - Quadra 15 - Lotes 7, 8 e 9; 3 - Quadra 19 - Lotes 01 a 43, exceto os lotes 30 e 39. 4 - Quadra 22 - Lotes 14 a 33. Consta do contrato o pagamento pela INBOPLASA de Cr$ 47.600.000,00 (quarenta e sete milhões e seiscentos mil cruzeiros) em favor da NOVACAP. Incontroverso que dos lotes referidos no contrato de compromisso de compra e venda estão os imóveis das quadras 9, 15, 19 e 22 relacionados como desmembradas em outras matrículas. Incontroverso também que foram registradas pelo Oficial de Registro a compra e venda das 17 matrículas seguintes: 1. 78.477; 2. 41.656; 3. 27.377; 4. 78.617; 5. 78.614; 6. 68.272; 7. 36.096; 8. 42.022; 9. 32.419; 10. 60.341; 11. 58.296; 12. 65.470; 13. 28.011; 14. 28.012; 15. 55.446; 16. 60.331 e 17. 32.872. 2) DO CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PELA NOVACAP E A VENDA DE LOTES A TERCEIROS E DA DUVIDA SUSCITADA. Incontroverso que a INBOPLASA, em diversas ações, impugna a alienação dos imóveis relacionados no compromisso de compra e venda averbado. Afirma nulidade do registro sob dois fundamentos: NEGLIGÊNCIA DO OFICIAL REGISTRADOR; NULIDADE DO CONTRATO QUE GEROU O REGISTRO. Aponta o princípio da prioridade ou anterioridade registral do art. 186 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) que em combinação com o art. 463, CC, impede registro após o contrato de compra e venda que assegura direito real de eficácia erga omnes. Diz ter ocorrido negligência do Oficial Registador em proceder novos registros em favor de terceiros. Aponta a previsão do art. 156 da LRP que dispõe “O oficial deverá recusar registro a título e a documento que não se revistam das formalidades legais”. Diz que até o momento não foi feito cancelamento do registro que só pode ser feito a pedido de ambas as partes ou por determinação judicial, invocando a regra do art. 36 da Lei 6.766/79 e art. 250 da Lei 6.015/73 e o ato da NOVACAP e o Oficial Registrador viola o art. 421, CC. Incontroverso que foi suscitada dúvida em 28 de maio de 2014 ao Juiz Corregedor Permanente dos Cartórios Extrajudiciais contra o cancelamento da averbação Av 550. Incontroverso que, justificando garantir a lisura e boa-fé dos contratos, bem como, eventuais direitos decorrentes, até mesmo a posse direta exercida por outros pessoas que desconhecem a controvérsia, o Corregedor determinou a indisponibilidade dos bens descrito no r 116 da matrícula 5193 até a solução para a sede jurisdicional adequada. 3) DA NARRATIVA INICIAL 3.1) AQUISIÇÃO DOS LOTES MEDIANTE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA A inicial narra a ocorrência de um contrato de compromisso de compra e venda irrevogável e irretratável de 69 lotes vendidos pela NOVACAP à INBOPLASA no dia 14/04/1983. Diz Autora foi pago pelos lotes o valor de Cr$ 47.600.000,00. O contrato de compromisso de compra e venda foi registrado na matrícula do imóvel sob n. R-116. Na linha da narrativa inicial e no documento juntado, afirmando-se ser um contrato de compra e venda e afirmada a quitação dos lotes mediante recebimento do valor de Cr$ 47.600.000,00 pela NOVACAP haveria então o aporte desse recurso que entraria no caixa da empresa e que sairia do caixa da INBOPLASA. Assim, tratando-se de pessoa jurídica sujeita a regras contáveis e fiscais, foi determinada por diversas vezes a apresentação desses registros de movimentações financeiras compatíveis com a disponibilidade de Cr$ 47.600.000,00 à época para aquisição dos lotes e registros fiscais, como declaração de imposto de renda, pagamento de tributos relacionados a operação e aos imóveis, presumidamente incorporados. A instrução probatória realmente não foi revelado registro contábil ou fiscal de movimentação financeira compatível à realização do negócio jurídico por qualquer das empresas, não se comprovou transferência (pela INBOPLASA) ou recebimento (pela NOVACAP) do valor total de Cr$ 47.600.000,00, referente à compra e venda mediante pagamento em dinheiro. A NOVACAP nega a subsistência do negócio jurídico e a Autora não apresenta qualquer elemento de consistência sobre a realidade da aquisição dos lotes mediante contrato de compromisso de compra e venda. Não foi possível confirmar em registros contábeis ou fiscais da INBOPLASA e tampouco da NOVACAP a origem da dívida por notas fiscais ou outro documento formal. A despeito da insistência do Juízo no sentido de identificar elementos contábeis e fiscais confirmadores do negócio jurídico de aquisição dos lotes pela INBOPLASA a partir de seus registros, não se obteve tal confirmação. Não consta, registros formais contábeis ou fiscais de transações entre as pessoas jurídicas INBOPLASA e NOVACAP conferindo consistência quer em relação ao pagamento dos lotes em dinheiro quer pela quitação de uma pressuposta dívida afirmada por Severino. Assim, não foram apresentados elementos comprobatório referentes ao crédito da INBOLPASA com a NOVACAP que sustentasse a entrega dos 69 lotes em pagamento de dívida mediante pagamento em dinheiro. 4) NARRATIVA PÓS INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. 4.1) DAÇÃO DOS LOTES EM PAGAMENTO DE DÍVIDA. Diferentemente da narrativa da inicial, em suas razões finais, fiando-se preponderantemente no depoimento de Severino, então proprietário da empresa, a autora INBOPLASA passa a afirmar que o negócio realizado entre as partes foi a entrega dos lotes em pagamentos de sandália que teriam sido fornecida a Moraes, sócio proprietário da NOVACAP. Severino revela que José Wilson de Moraes, o principal sócio da NOVACAP, era representante comercial da INBOPLASA no Estado de Rondônia. O SR. DR. MARCELO – Sr. Severino, o senhor conheceu o Sr. José Wilson de Moraes? O SR. SEVERINO – Ele era o meu representante... O SR. DR. MARCELO – Representava a empresa do senhor lá em Rondônia, é isso? O SR. SEVERINO – É, em Rondônia. Severino diz que Moraes estaria deixando o Estado de Rondônia e nessa época fizeram a tratativa era para recebimento de um crédito que ele (Severino) teria em relação ao seu representante (Moraes) que teria oferecido a alternativa de vender os lotes e realizar o pagamento ou entregar os lotes em pagamento: Juiz – “Ia sair de lá, não é? Ele ia sair de Rondônia.” Severino – “E passou para ele, ele disse olha Severino, o negócio é tão milionário que eu resolvi fazer isso com seus produtos, mas está aqui, você se quiser a partir de hoje todas as vendas que forem feitas é para pagar a você e se por acaso você quiser receber em lote, eu achei melhor receber em lote, né”. Severino diz que das duas alternativas, Moraes vender e pagar a dívida ou receber os lotes, optou por receber os lotes em pagamento: “- Então o senhor recebeu lotes da empresa Novacap Imóveis em pagamento dessa dívida? - Pagamento dessa dívida” O depoimento de Severino diverge do relato inicial de que teria ocorrido uma simples operação de compra e venda de lotes pela INBOPLASA mediante pagamento em dinheiro à NOVACAP, tem-se que o relato inicial de uma simples aquisição de lotes da NOVACAP pela INBOPLASA transporta-se para uma operação de cobrança de uma dívida e os lotes como instrumento dessa quitação. É revelado pela testemunha Silvia que esteve em Porto Velho envidada por Severino para concluir a negociação com Moraes que ele e Severino da INBOPLASA eram próximos e mantinham vínculo de amizade. “ foi assim, fui lá, passei os trinta dias, ele não conseguia pagar o dinheiro e era um representante muito amigo do dono da INBOPLASA, aí ele falou Dra. você vai, não precisa forçar, porque o Moraes nunca fez isso, ele deve estar aperreado, mas veja o que ele pode fazer, tá. Aí fui lá, fiquei os trinta dias e nada, aí ele teve um princípio de infarto (...) Moraes era dono da NOVACAP. Dessa forma, não se trata de realização do afirmado pagamento em dinheiro que consta do contrato de compromisso de compra e venda. 4.2) ENTREGA DE BENS EM GARANTIA DE DÍVIDA 4.2.1) DA DESQUALIFICAÇÃO DO RECEBIMENTO EM DAÇÃO EM PAGAMENTO. Assim, além da afirmação de Severino sobre não se tratar de contrato de compromisso de compra e venda, mas de uma dação em pagamento, sem comprovação da origem da dívida, o depoimento de Silvia Pinheiro revela que nem mesmo dação em pagamento teria ocorrido. Os consistentes elementos de prova apontados por Silvia Pinheiro, deixa ver que, conforme anotado, Silvia era empregada e advogada da INBOPLASA e foi enviada por Severino para Porto Velho para concretizar e concluir a pendência do crédito que afirmou existente em relação a Moraes, representante comercial da empresa. Silvia também foi responsável pela elaboração e formatação do contrato registrado no 1º Ofício como compromisso de compra e venda. Diz Severino que Silvia passou a atuar na tratativa depois que aceitou receber lotes em pagamento da dívida: “- Não, realmente quando eu chamei ela é porque eu já tinha trocado, recebido toda sandália em terreno” Assim, Severino tenta demarcar em seu depoimento que fora teria concluído tratativa com Moraes no sentido de receber lotes pelo débito. Contudo, apesar de sustentar que teria concluído o acordo com Moraes, Severino relata que estava seriamente adoentado na época e iria para Mato Grosso, afirmando que nessa mesma ocasião da tratativa passou a empresa para o seu irmão Francisco época também que enviou Silvia Pinheiro, empregada da INBOPLASA e advogada, para Porto Velho para resolver a documentação. Advogado. Dr. Marcelo – Após a aquisição dos lotes, que providencia o senhor tomou? Severino – “Não, acontece o seguinte, eu estava, quando eu chamei a doutora Sílvia e verifiquei é porque eu estava me sentindo mal, eu tive uma depressão muito grande e logo quando eu cheguei já passei a minha fábrica, entreguei para meu irmão Francisco e viajei para Mato Grosso, eu não recebi, depois disso aí a doutora Sílvia já resolveu com Francisco toda a documentação”. Relevante anotar que a narrativa de Severino no sentido de receber lotes em pagamento antes da viagem de Silvia não é contextualizada por elemento que indiquem ou identifiquem dados específicos e conclusivos sobre essa tratativa, como a quantidade e valor de cada lote, dimensões, preferência ou não de localização, forma de transferências, responsabilidades por encargos, dentre outros elementos. Não foi apresentado, e pelo que consta do seu depoimento e dos autos, não foi realmente firmado um pré-contrato ou mesmo qualquer anotação sobre essa tratativa inicial. A ausência desses elementos fragiliza a afirmação de que tratativa entre Severino e Moraes teria sido conclusiva e se encerrado antes de Silvia ser enviada para o acerto da dívida. Anote-se que Severino afirma que quando enviou Silvia para Porto Velho já estava muito doente e que a advogada passou uns 30 dias na cidade, em tratativas: Severino – De jeito nenhum, não, de jeito nenhum, por sinal a Dra. Silvia ficou 30 dias lá e eu estava muito doente e voltei, por sinal quando cheguei passei somente uma semana e a firma já estava entregue ao meu irmão, e só vim... Afirma ainda que em razão do problema de saúde, foi afetado em sua memória, inclusive a ponto de se “esquecer” que seria proprietário dos lotes: Acontece o seguinte, com essa enfermidade que eu tive, passei 2 anos, caiu um branco que eu esqueci de tudo, e quem me alertou disso aqui foi uma carta que veio pedindo o... (usucapião). Veja-se que ao ser indagado se contratou advogada para enviar a Porto Velho, Severino diz que enviou a empregada e procuradora, advogada, Silvia Pinheiro, para “resolver” o caso, inclusive com representação formal mediante procuração: O SR. DR. MARCELO – Se o senhor contratou alguma advogada para ir em Porto Velho para tentar receber essa dívida? O SR. SEVERINO – Não, eu de lá mesmo eu chamei a minha advogada que era minha funcionária Dra. Silvia Pinheiro de Azevedo e ela foi para lá e eu vim embora e deixei ela lá, ELA PASSOU 30 DIAS RESOLVENDO OS PROBLEMAS LÁ, EU DEI PROCURAÇÃO, DEI TUDO PARA ELA PARA ELA RESOLVER. (Destaquei). Assim, demarca-se que a tratativa final do negócio jurídico registrado em cartório foi realizado por Silvia que era representante e procuradora da INBOPLASA e foi enviada para “resolver” a afirmada dívida assumida por Moraes em relação à INBOPLASA. Desse modo, este Juízo confere especial e destacado valor ao depoimento de Silvia que intermediou e adotou a solução jurídica representando legalmente a INBOPLASA. Contrariando a versão de Severino, Silvia Pinheiro diz que foi ela enviada à Porto Velho, permanecendo 30 dias tentando receber “o dinheiro da dívida” de Moraes junto a empresa INBOPLASA. Silvia confirma que veio a Rondônia porque Severino não conseguia receber o valor de Moraes que era seu amigo e que imaginava estar em dificuldades por isso o não pagamento. Silvia deixa ver que a entrega dos lotes era uma alternativa a ser tratada em acordo: “ foi assim, fui lá, passei uns trinta dias, ele não conseguia pegar o dinheiro e era um representante muito amigo do dono da INBOPLASA, aí ele falou Dra. você vai, não precisa forçar, porque o Moraes nunca fez isso, ele deve estar aperreado, mas veja o que ele pode fazer, tá. Aí fui lá, fiquei os trinta dias e nada, aí ele teve um princípio de infarto (...) Moraes era dono da NOVACAP “Ele deu os 69 lotes por conta da dívida que ele tinha”. A narrativa de Silvia deixa ver que a tratativa estava em aberto para qualquer ajuste e sem forçar qualquer termo. Destaca-se então o protagonismo de Silvia na tratativa para recebimento da dívida, valendo observar de seu depoimento que essa função era desempenhada por ela com frequência que era fazer cobrança pela empresa: A SRA. SILVIA PINHEIRO – Eu era advogada da INBOPLASA, eu que fiz essa cobrança lá em Porto Velho, eu fazia cobrança. Trabalhei mais de 10 anos na INBOPLASA e eu sempre quando tinha dívida, não de gente que comprava sandália, era só mais dos revendedores, não era de revendedores, era de representante, aí eu cobrava, onde tinha representante que estava devendo eu ia. Ressai dos elementos probatórios que a tratativa e finalização do conteúdo, termos e condições do contrato foram ajustados e concluído por Silvia, conforme se depreende de seu depoimento. 4.2.2) DA ENTREGA DOS LOTES EM GARANTIA. INEXISTENCIA DE INTERESSE NA AQUISIÇÃO OU NO RECEBIMENTO EM PAGAMENTO. A narrativa de Silvia anota que na tratativa com ela Moraes ofereceu os lotes, mas anotou a intenção da oferta como garantia de pagamento que seriam realizados por ele na medida em vendesse lotes e realizaria pagamentos e, no final os lotes seriam devolvidos. A SRA. SILVIA PINHEIRO – Estavam livres, desocupados, estava livre, sem nada, era tudo assim, ele me mostrou ‘está aqui, doutora, o Severino vai ficar com esse até ali’, aí eu anotei todos os lotes, todos os números de lotes, anotei tudo, me mostrou ‘SEVERINO, ESTÁ TUDO DESOCUPADO’, AÍ ELE DISSE ‘EU VOU VENDENDO E VOU PAGANDO, VOU VENDENDO E VOU PAGANDO, QUANDO EU QUITAR VOCÊ ME DEVOLVE, EU LHE DEVOLVO’. Note-se que ao ser indagada se ocorreu coação, a advogada deixa afirma não ter ocorrido e que a intenção não era aquisição dos lotes ou recebimento em dação mas uma garantia até que Moraes fizesse o pagamento: “Não, eu só que a amizade deles era muito estreita, era um dos melhores representantes para a empresa, ELE FEZ ESSA ABERTURA PARA ENTREGAR OS LOTES, MAS NA CERTEZA DE RECEBER O DINHEIRO E DEVOLVER OS LOTES ”. Hora nenhuma houve pressão, ele entregou por livre vontade ”. Verifica-se então que a finalização da tratativa nem mesmo foi de dação em pagamento de forma a que a INBOPLASA recebesse os lotes e incorporasse ao seu imobilizado ou os vendesse. O SR. JUIZ -... foi chamado o Severino, o lote não pertencia... A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não pertence, NÃO PERTENCIA PORQUE SÓ PERTENCIA NA PROPORÇÃO QUE ELE PAGASSE O DÉBITO TODINHO COM AS NOTAS PROMISSÓRIAS, AÍ ELE LIBERAVA OS LOTES E PASSAVA PARA ELE. Anota a NOVACAP que a INBOPLASA não tinha interesse nenhum em receber lotes em Porto Velho, no ano de 1983, quando esta cidade estava com população estimada de 120.000 habitantes e não prenunciava o enorme crescimento demográfico que viria a ter. Destacando o depoimento de Severino. Silvia confirma essa visão ao revelar que Severino não queria os lotes, queria receber o valor do crédito afirmava deter em relação a Moraes. O SR. JUIZ – Ele deu os 69 lotes para... A SRA. SILVIA PINHEIRO – É, ele deu por conta da dívida que ele tinha, aí fizeram as contas ali os dois por telefone... O SR. JUIZ – Os imóveis localizados lá em Porto Velho? A SRA. SILVIA PINHEIRO – Lá em Porto Velho, aí o Severino disse a ele ‘OLHA, EU NÃO QUERO LOTE, EU NÃO FAÇO QUESTÃO DE TERRENO AÍ PORQUE EU NUNCA VOU PARA AÍ, ENTÃO EU QUERO QUANDO VOCÊ PAGAR TODAS AS MINHAS PROMISSÓRIAS EU MANDO O ADVOGADO LR... AÍ ENTÃO ‘EU MANDO O ADVOGADO LÁ E LIBERO’, como ele me deu procuração para eu fazer. Aí eu averbei a margem que era para ele, ‘Moraes não venda’. Destaquei. É revelado que a oferta dos lotes como garantia de pagamento foi formalizada como um contrato de compromisso de compra e venda e ainda foi exigida a emissão de notas promissórias emitidas pela NOVACAP em favor da INBOPLASA que seriam pagas e depois liberados os lotes. “Como eu tinha procuração, eu averbei, por que não era para ele: “Morais não venda!”, na época o pai dele estava lá e tomou conhecimento de que ele deu os 69 lotes, todo mundo da NOVACAP sabia”. É assinalado que o valor dos lotes correspondia ao valor da dívida. “era correspondentes ao valor quando era, eles dois por telefone, eu botei ele para falar com meu patrão, (...) os sessenta e poucos lotes quitava a dívida que ele tinha com a INBOPLASA” “eu chequei lá no cartório, ai disse que estava recebendo isso, o rapaz lá bateu o contrato, entregou os lotes pela dívida que tinha com a INBOPLASA” Silvia Pinheiro esclarece que a transferência dos lotes no registro de imóveis não foi realizada exatamente porque não era intenção da INBOLPLASA, no caso Severino, a aquisição ou mesmo recebimento em dação em pagamento. Caso quisesse receber os bens em pagamento da divida haveria interesse na transferência dos lotes, o que já se verificou no depoimento de Silvia que não existia. Isso é reiterado uma vez mais O SR. GUSTAVO FONTENELE – Na época a senhora se recorda se as matrículas foram transferidas para a INBOPLASA? A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, nós fizemos só uma averbação, só averbação que ia dizendo do lote tal ao lote tal, aí tinham todos os lotes, acho que tinha todos os lotes, tinha tudinho. Averbação. Uma vez mais é reafirmada a inexistência da compra e venda e até mesmo da afirmada dação em pagamento, pois como se discorreu, dação em pagamento é intenção de receber o bem em pagamento e quitação da dívida, no caso em exame, não houve intenção sequer de receber o bem. O SR. JUIZ – É porque, doutor, a dúvida aí é saber se houve pagamento ou não, é o cerne da questão. A SRA. SILVIA PINHEIRO – O PAGAMENTO, ELE DEU O LOTE COMO PAGAMENTO, MAS EM COMPENSAÇÃO ELE CONVERSOU COM O SEVERINO, O SEVERINO: NA HORA QUE O SENHOR PAGAR A MINHA DÍVIDA EU TE DEVOLVO TODOS OS LOTES, EU NÃO QUERO LOTE. Destaquei. 4.2.3) DA DUPLA GARANTIA: LOTES E NOTAS PROMISSÓRIAS Para reforçar a inexistência de interesse na conclusão da aquisição definitiva dos lotes pela INBOPLASA, foram emitidas notas promissórias que poderia ser pagas por Moraes a cada dois ou três, conforme orientação e autorização de Severino à Silvia Pinheiro. Dessa forma, foram estabelecidas duas garantias: a garantia pelos lotes no compromisso de compra e venda registrado e pela emissão de notas promissórias em valores parciais que seriam pagas até liberação total dos lotes. A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, tem um pagamento aí de quinhentos e pouco, uma promissória, mas eu acho que essa promissória, eu não vi a data, eu acho que essa promissória foi quando nós fizemos a negociação aí eu tinha que dar uma promissória que estava quitada a dívida dele, era dívida com a INBOPLASA, aí ele veio, o Sr. Moraes veio a Juazeiro aí fizeram as notas promissórias, aí o Severino disse „OLHE, NÃO SE PREOCUPE QUE EU NÃO QUERO SEUS LOTES, AÍ FIZERAM ASSIM „SEVERINO, BOTE DE DOIS EM DOIS MESES, OU É TRÊS EM TRÊS MESES, EU NÃO LEMBRO QUANDO FOI, AÍ ELE FEZ AS PROMISSÓRIAS, ENTÃO PARECE QUE ELE SÓ ENCONTROU DUAS PROMISSÓRIAS. Aí ele „não, mas Severino recebeu, eu não vou dizer que recebeu, não vou dizer que ele recebeu porque eu saí, eu não recebi nem o meu, meus 10%, eu recebi. Silvia deixa ver que seus honorários seriam pagos depois da venda dos lotes por Moraes e repasse do valor para Severino. “Aí, fizeram isso aí, eu saí no final de 83 da empresa, e eu: Severino, tu tá me devendo os meus 10% do lote né, pelo meu trabalho (...) NA HORA QUE O MORAES QUITAR EU MANDO O SEU DINHEIRO ONDE VOCÊ ESTIVER ”. De seu turno, a NOVACAP informa não ter localizado todas as notas promissórias pagas, apresentado algumas que são impugnadas veementemente por Severino, mas não por Silvia que confirma terem sido emitidas por orientação ou autorização daquele e deixa entender que alguma ou algumas delas foram pagas. A NOVACAP afirma que os novos sócios ao tomarem conhecimento da controvérsia procuraram documentos sobre a transação e localizaram algumas das notas promissórias emitidas quitadas. Anotam que Severino confrontado os documentos afirma desconhecer e nega ter recebido valores. Severino nega reconhecimento a notas promissórias que tem carimbo da INBOPLASA e assinaturas indicadas como suas e também nega reconhecimento a cheques que apresentam registros bancários, apontando problemas de saúde que o debilitaram por algum tempo. O SR. SEVERINO – Não reconheço. O SR. JUIZ – Não? Deixa eu colocar aqui, esse documento aqui que foi indagado, nota promissória 06/84, certo? Qual a outra? Essa aqui, não é? Essa aqui é a nota promissória 05/84, vou indagar a mesma pergunta, esse documento aqui também uma nota promissória e aqui ao verso, acho que a parte de baixo é o verso teria esse carimbo aqui da empresa do senhor e essa assinatura, ela é do senhor? O SR. SEVERINO – De jeito nenhum. O SR. JUIZ – Certo. O senhor conhece essa cópia de cheque? O SR. SEVERINO – Não, eu fiquei enfermo dois anos. Silvia deixa ver que uma das notas promissórias esta assinada por ela e que duas ou três poderiam ter sido recebidas por Severino que afirma ter estado doente. A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, inclusive tem aí duas folhas, tem uma assinada por mim, era como fosse quitando e nem recebi nem de um e nem de outro, e ele se recebeu foi essas duas a três que ele disse que tem aí. Agora ele teve doente também o Severino, eu também estive muito atribulada porque morreu minha nora com um ano de casada, morreu meu pai com dois meses, então foi uma atribulação danada. Há controvérsia sobre o recebimento do valor das promissórias pela INBOPLASA, contudo, é consistente na prova dos autos que realmente foram emitidas como dupla garantia ao recebimento do valor tratado entre Silvia, em nome da INBOPLASA, e Moraes, atribuindo a responsabilidade à NOVACAP. 4.2.4) DO AJUSTE PARA VENDA DOS LOTES PARA PAGAMENTO DA DÍVIDA E mais. Silvia Pinheiro revela que na tratativa Moraes informou que os lotes foram entregues estavam livres, seriam vendidos e na medida em que isso ocorresse seria realizado o pagamento à INBOPLASA: “ Estavam livres, desocupados estavam livres sem nada, era tudo assim, ele me mostrou: tá aqui Dra., Severino vai ficar com esse até ali, aí eu anotei todos os lotes, todos os números de lotes, anotei tudo, ele me mostrou: SEVERINO TA TUDO DESOCUPADO, EU VOU VENDENDO E VOU PAGANDO, E QUANDO EU QUITAR, VOCÊ ME DEVOLVE OS LOTES. Destaque-se então: É assinalado por Silvia que os imóveis não foram transferidos para titularidade da INBOPLASA porque esse interesse e objetivo não existia e, fundamental e especialmente, porque, conforme anotado por Silvia, na tratativa considerou-se que Moraes poderia vender os lotes para realizar o pagamento e ao final eles seriam devolvidos. 5) DA NATUREZA REAL DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO NO REGISTRO DE IMÓVEL. 5.1) REQUISITOS. A INBOPLASA discorre sobre o contrato preliminar que não era previsto no Código Civil de 1916 foi regulamentado pela Lei 6.766/79. Discorre sobre o contrato preliminar e a sua conversão em contrato definitivo de compra e venda que obriga a celebração posterior de um contrato de compra e venda. Afirma inexistir exigência de formalidade em relação a este negócio jurídico preliminar, somente subordinando à formalidade o contrato definitivo previsto no artigo 134 inciso II do Código Civil de 1916. Diz a Autora sobre a irretratabilidade e irrevogabilidade do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, na forma do artigo 25 da lei 6766 de 1979, afirmando que nele consta quitação integral do promitente comprador o que lhe garantiria direito de receber o domínio pleno do imóvel. Afirma nulo o requerimento unilateral da compromissária vendedora NOVACAP em cancelar a averbação, pois em desacordo ao art. 36 da lei 6766/79. Invoca o art. 2.035 do Código Civil de 2002 e a Lei 6766/79 sobre a irrevogabilidade do compromisso para afirmar validade do registro R 116 em detrimento da Averbação 550. Anota a prerrogativa do art. 463, Código Civil: Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Reclama aplicação dos arts. 466 do CPC/73: Art. 466-. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado. Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível. Nesse fundamento, requer a condenação da NOVACAP em assinar a Escritura Definitiva de Compra e Venda na forma do art. 463 do CC, 466-B e 466-C do CPC/73, mediante adjudicação compulsória, com pretensão de imissão posterior na posse em relação aos demais réus. 5.2) DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA A prova dos autos deixa ver que o contrato registrado não reuniu os elementos típicos do contrato de compra e venda. O contrato compra e venda, na previsão do art. 481, Código Civil, é transferência de propriedade por preço certo em dinheiro. Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Anote-se que no caso em exame trata-se de compromisso de compra e venda e não contrato (definitivo) de compra e venda: a) Compromisso de compra e venda é contrato preliminar com obrigação de fazer x contrato de compra e venda é contrato definitivo e formal de transferência de bens. b) Compromisso de compra e venda não transfere a propriedade por si só x contrato de compra e venda transfere a propriedade do imóvel legalmente, após registro. c) Objetivo do compromisso é formalizar a promessa de compra e venda, especialmente em caso de pagamento parcelado ou financiamento x compra e venda formalizar a transação de forma definitiva e garantir a propriedade ao comprador. d) Compromisso necessita complemento de ato pelo vendedor e, na recusa e dependendo a inexistência de objeção legitima, pode permitir a adjudicação compulsória x compra e venda independe de ato complementar do vendedor e traz em si o efeito da adjudicação. Em qualquer dos modos compromisso ou contrato (definitivo) de compra e venda devem ser atendidos os requisitos objetivos e subjetivos do negócio jurídico como agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei, inerente também a higidez e coerência em relação à manifestação da vontade. Na avaliação de eventual vício de vontade, como o erro essencial ou acidental, o exame é centrado na correspondência entre o objeto do contrato e as legitimas expectativas do adquirente em relação ao bem adquirido. É relevante o exame da utilidade do bem à destinação esperada: o bem adquirido é a finalidade do negócio jurídico e o dinheiro é o instrumento para a aquisição. A moeda (dinheiro) se apresenta como meio de pagamento – quitação não causal (característica de abstração comum aos títulos de crédito), ou seja, é irrelevante ao credor ou ao negócio jurídico eventual vício de origem do recurso, mesmo que ilícito, salvo conluio ou simulação. Assim, um compromisso de compra e venda com quitação integral em dinheiro registrado em Cartório confere a prerrogativa da adjudicação compulsória do bem adquirido que é o objeto principal do contrato. Na compra e venda, o valor pago em dinheiro é pressuposto como o equivalente, eficiente e suficiente para a resolução do negócio jurídico pelo adimplemento da obrigação. Nessa condição de preenchimento dos requisitos formais e substanciais, a quitação pela entrega de dinheiro obtém resolver o negócio jurídico pelo cumprimento da obrigação pelo comprador e submete o devedor à obrigação de entrega do bem e, na recusa, confere a prerrogativa da adjudicação compulsória. Ocorre que o negócio jurídico formalizado e registrado no 1º Oficio de Imóveis como Compromisso de Compra e Venda resta evidentemente viciado em sua causa, sob aspecto tanto objetivo como subjetivo. Não ocorreu nenhuma tratativa entre as partes em relação a uma compra e venda dos 69 lotes. Nem Severino/INBOPLASA teve intenção de adquirir e nem a NOVACAP se envolveu em tratativa de venda dos 69 lotes. Isso é incontroverso nas provas dos autos. No compromisso de compra e venda, a adjudicação compulsória impõe da valorização desse elemento do negócio jurídico a partir da avaliação das bases negociais. Conforme assinalado, não ocorreu o suposto pagamento de Cr$ 47.600.000,00 o que foi falsamente declarado no contrato levado a registro em Cartório. Já nas provas apontadas pelo Juízo como relevante como as escritas contábeis e fiscais e a omissão e até resistência, já se indicou a inexistência de qualquer indicativo formal que sustentasse a transação. Mesmo significativo o valor, já que a INBOPLASA diz que ultrapassaria R$ 9.000.000,00 atualizado. É inviável uma movimentação financeira dessa relevância econômica pudesse ser realizada entre empresas sem qualquer registro contábil ou fiscal. 5.3) DA DAÇÃO EM PAGAMENTO Na instrução vem a declaração de Severino que alterando a narrativa inicial diz que existiria um crédito da INBOPLASA em relação a Moraes, sócio anterior da NOVACAP em relação a sandálias e que os lotes seriam entregues em pagamento desse débito. Na dação em pagamento há aceitação de recebimento de bens pelo credor em quitação de uma divida preexistente, conforme art. 356 do CC: Art. 356. O credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida. Art. 359. Se o credor for evicto da coisa recebida em pagamento, restabelecer-se-á a obrigação primitiva, ficando sem efeito a quitação dada, ressalvados os direitos de terceiros. Conquanto os efeitos da dação em pagamento sejam regulados pelas regras do contrato de compra e venda (art. 357, CC), os institutos são distintos e com efeitos singulares. Na dação em pagamento também devem ser atendidos os requisitos objetivos e subjetivos como agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. O TJPR examinando o instituto destaca:... 1. A dação em pagamento é um acordo liberatório, firmado entre o devedor e o credor, no qual há o consentimento da entrega de coisa diversa da obrigação primitiva, com a substituição da prestação originária. Inteligência dos artigos 356 a 359 do Código Civil. Literatura jurídica. 2. Na dação em pagamento, há três momentos distintos: i) uma obrigação previamente criada; ii) um acordo posterior, em que o credor concorda em aceitar, como pagamento, coisa diversa da originalmente pactuada; e (iii) a efetiva entrega da coisa, com a finalidade de extinguir a obrigação. Literatura jurídica. 3. O acordo de dação em pagamento de bem imóvel não requer escritura pública, tendo em vista que somente a efetiva transmissão da propriedade do bem dado exige tal formalidade. Exegese do artigo 108 do Código Civil. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. 4. Na dação em pagamento, determinado o preço da coisa entregue em pagamento, as relações entre as partes regular-se-ão pelas regras do contrato de compra e venda. Inteligência do artigo 357 do Código Civil.... (TJ-PR 00338640820238160000 Mangueirinha, Relator.: eduardo augusto salomao cambi, Data de Julgamento: 28/08/2023, 12ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/08/2023). Conforme assinalado, o primeiro momento da dação em pagamento é: (I) uma obrigação previamente criada. Assim, na dação em pagamento a comprovação da existência de uma dívida anterior é elemento intrínseco e essencial desse negócio jurídico específico. Assim, nos três momentos da dação em pagamento, o seu primeiro elemento é a dívida anterior que é principal objeto do negócio jurídico: a quitação desse débito. Se na compra e venda o objeto é a aquisição do bem pelo comprador e o dinheiro é instrumento, na dação é a satisfação do crédito e os bens são o instrumento. A distorção da narrativa inicial de “compra e venda mediante pagamento em dinheiro” para “dação em pagamento de dívida anterior”, implicaria na apuração não seria sobre a disponibilidade do recurso equivalente a R$ 9.000.000,00, registrado com saída da INBOPLASA e entrada da NOVACAP, mas, agora, sobre a existência real dessa dívida, pois passa a ser relevante essa confirmação. A NOVACAP diz que quem alienou os lotes da empresa para a INBOPLASA foi José Wilson de Morais que depois transferiu a titularidade da sociedade Novacap, ativo e passivo, para Raimundo Izanor e Cosmo, em maio de 1983. Afirma a NOVACAP que Raimundo e Cosmo nunca tiveram negócios com a INBOPLASA. Afirma a NOVACAP que a relação afirmada pela INBOPLASA ocorreu em 1983 com a empresa Amazônia Representações cujo sócio majoritário era José Wilson de Morais. Diz que quem devia então para a INBOPLASA era a AMAZÔNIA REPRESENTAÇÕES LTDA, cujo sócio majoritário era José Wilson de Morais. A omissão dos dados contábeis e fiscais das empresas não permitem confirmação da existência dessa dívida, mormente considerando o exuberando valor de R$ 9.000.000,00 em sandálias, que se afirma ser a origem da dívida. Mais indefinida ainda a origem da dívida quando se observa na declaração de Severino a afirmação de que Moraes era seu representante comercial e que não adquiria sandálias da INBOPLASA. O depoimento de Severino permite inferir que a afirmada dívida estaria sendo tratada de forma pessoal com Moraes e somente reconhecida por ele, sem conhecimento de sócios ou outros integrantes da NOVACAP. Anota-se que apesar de afirmar a existência da dívida de Moraes consigo, o depoimento de Severino torna obscura a origem dessa dívida ao ser taxativo em que Moraes era somente seu representante e não comprava as sandálias. Veja-se: O SR. DR. MARCELO – O senhor fazia negócios com ele, então? O SR. SEVERINO – Não, ele era meu representante. O SR. DR. MARCELO – Que tipo de negócios o senhor tinha com ele? O SR. SEVERINO – Ele era representante de sandálias da minha fabricação. O SR. DR. MARCELO – Ele comprava sandálias do senhor e revendia, como que era? O SR. SEVERINO – Não, ele não comprava sandálias, ele me representava lá. Severino informa que o acerto foi com um Moraes e que nem conhecia a NOVACAP, empresa sabia ter três ou quatro donos. Moraes é que teria oferecido a alternativa de pagamento parcelado ou entrega de lotes e que preferiu entrega de lotes. Eu não conheci nem a Nocavap, meu negócio foi com Moraes que ele era um dos donos mesmo, que parece que a firma era de 4 donos, o era de 3 donos e um deles vendeu... O depoente afirma que sequer conhecia a Novacap Sr. Severino, em algum momento o senhor chegou a cancelar ou vender novamente esses lotes para a Novacap? Eu não conheci nem a Novacap, meu negócio foi com Moraes que ele era um dos donos mesmo, que parece que firma era de quatro donos, ou era de três donos e um deles vendeu como diz por uma questão que ia embora para São Paulo, para longe... Assim, a própria Autora deixa ver que não se tratar de negócio jurídico de “compra e venda de lotes”, mas de cobrança de uma suposta dívida cuja origem não foi informada no relato inicial e que, segundo Severino, teria como devedor José Wilson que fora seu representante comercial. Portanto, há evidentemente distinção entre os negócios jurídicos retratado no contrato de compromisso de compra e venda levado a registro no Cartório do 1º Ofício e o negócio jurídico retratado por Severino em seu depoimento e assumido pela INBOPLASA em alegações finais. O contrato registrado mais se distancia ainda de uma tratativa de compromisso de contrato de compra e venda ao se constatar pelo depoimento de Silvia Pinheiro que reafirma a existência do afirmado crédito por Severino que a teria enviado para tratativa com Moraes. Silvia revela que o termo final do acordo com Moraes, orientado pelo próprio Severino, é que não queria os lotes e, pela amizade entre eles, os lotes ficariam gravados no contato de compromisso de compra e venda registrado e nem seria transferidos, sendo emitidas notas promissórias para pagamento parcelado a cada dois ou três meses e depois seriam os lotes devolvidos à Moraes. Evidentemente está configurada a simulação de negócio jurídico. Ora, na dação em pagamento o exame do elemento vontade e objetivo não é centrado em qualidades ou atributos específicos dos bens entregues, mas na suficiência e eficiência dos bens entregue para a regular extinção total ou parcial do crédito, independente de qualidade intrínseca ou extrínseca do bem. No pagamento total da dívida mediante entrega do bem, encerra-se a relação anterior pela sua quitação, não deixa subsistir obrigações pendente. Porém, no caso dos autos, a tratativa de Silvia ajustou a vontade de Severino que não tinha interesse e não queria os lotes, mas queria uma forma de garantir o pagamento da dívida e, então, elaborou o contrato de compromisso de compra e venda que na verdade tinha por objetivo gravar alguns lotes como garantia do pagamento sob forma do compromisso de compra e venda. Anota-se que a tratativa entre as partes incluiu a emissão de notas promissórias que uma vez quitadas resultaria na liberação dos lotes em favor da NOVACAP. Conquanto afirme não ter ocorrido coação, é certo que a dupla garantia (pelos lotes e pelas notas promissórias) induz concluir que a conduta do credor é abusiva, já que poderia reivindicar os lotes, como o faz nestes autos e, ao mesmo tempo, reclamar resgate das notas promissórias. É reiterado que Moraes teria que realizar pagamentos e resgatar as notas promissórias, deixando ver evidentemente não ocorrência tampouco da dação em pagamento. Veja-se. Se os lotes foram dados em pagamento e quitaram a dívida, então por que a emissão das notas promissórias a serem quitadas por Moraes? Por que Moraes teria que continuar realizando pagamentos e resgate das notas promissórias? Como reclamar contra a vendas dos lotes se está expressamente previsto que os lotes poderiam ser vendidos para pagamento da dívida e resgate das promissórias? E mais. É assinalado por Silvia que os imóveis não foram transferidos para titularidade da INBOPLASA porque esse interesse e objetivo não existia e, fundamental e especialmente, constando que via: Moraes poderia vender os lotes para realizar o pagamento e ao final eles seriam devolvidos. 6) DO CONTRATO COM DIREITO REAL E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA José Osório de Azevedo Junior discorre sobre a “aquisição da propriedade imobiliária através de compromisso de compra e venda” (https://www.tjsp.jus.br/download/EPM/Publicacoes/ObrasJuridicas/cdc10.pdf?d=636680533763406696). Azevedo Junior observa que o Código Civil de 1916 não distinguiu o compromisso de compra e venda de imóveis dos demais compromissos que poderia ser desfeito por arrependimento, mediante pagamento geralmente, de arras. A primeira normativa sobre adjudicação compulsória veio pelo Decreto 58/37 em relação aos loteamentos e especificamente a venda de terrenos para pagamento em prestações e o Decreto 3.079/1938, alterou a redação do art. 22 para ampliar a adjudicação aos contratos de pagamento à vista. A Lei 649/49 estendeu o direito real e a adjudicação compulsória aos imóveis não loteados e o DL 745/69 definiu e eles a exigência de notificação prévia. A Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Lei 6.766/79 manteve a adjudicação compulsória. Apesar da discussão sobre possibilidade da adjudicação por efeito do próprio contrato quando realizado o pagamento e transferida a posse, a natureza real e a força adjudicatória não se consolidou na prática jurídica e, assim, sem a averbação em Cartório não se obtinha reconhecimento do direito à adjudicação compulsória. O anteprojeto da Lei 6.766/79 previa desnecessidade do contrato definitivo, porém não foi aprovado. Portanto, a insuficiência legal do compromisso de compra e venda para a titularidade definitiva manteve-se também à luz da Lei 6.766/79 nas transações de aquisição de imóveis loteados. As relações gerais do parcelamento que são reguladas pelo art. 25, caput: Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros. A Lei 6.766/79 teve acrescido o § 6º ao art. 26 que poderia induzir conclusão que o compromisso de compra e venda quitado autorizaria o registro de propriedade, na seguinte redação: Art. 26 - § 6º - Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. Contudo, o art. 25 é que tem aplicação geral, o 26, § 6º, na redação pela Lei nº 9.785, de 29.01.99, é específico no que se destina aos casos de “implantação de loteamentos e conjuntos habitacionais para pessoas de baixa renda, promovidos por entidades públicas, ou suas delegadas”. O Código Civil de 2002 também exige o registro: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Nenhuma dessas situações contempla o caso em exame. 6.1) DA NECESSÁRIA HIGIDEZ DO CONTRATO BASE PARA VALIDADE E EFEITO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PELO REGISTRO. A premissa da adjudicação é o compromisso ou contrato de compra e venda de imóveis, quitado, registrado em Cartório de imóveis. É reconhecido então que o contrato registrado é desqualificado como compromisso de compra de venda, por vício de base: a) em relação aos elementos específicos do negócio jurídico, notadamente ao objeto – objetivo, pois não ocorreu manifestação / intenção jurídica da INBOPLASA adquirir os lotes; b) Não ocorreu o pagamento do valor em dinheiro, revelando falso o conteúdo da declaração constante do documento publicizado pelo 1º Ofício; c) A afirmação de dação em pagamento de dívida altera é contraria a narração inicial que fundamento a pretensão de adjudicação nesse modelo de negócio jurídico, ocorre que não há comprovação da origem do crédito não reconhecido como próprio pela NOVACAP; d) É revelado que em negociação paralela ao documento registrado, foram emitidas notas promissórias a serem pagas parceladamente pela NOVACAP para retomada dos lotes, desqualificando a espécie contratual na qual a dação dos bens liquida a dívida e encerra a relação devedor – credor; e) É revelada expressa manifestação de Severino afirmando não querer os lotes e por isso não iria e não fez transferência de nenhum deles; f) Por fim, e absolutamente relevante, a informação que Moraes poderia inclusive vender os lotes para realizar o pagamento, o que desqualifica, pela evidente contradição, um compromisso de compra e venda. Assim, é a higidez do contrato base, ou seja, do compromisso de compra e venda é que define a sua validade para efeito de atribuir ao promissário comprador o direito à adjudicação compulsória. Do contrato formatado e registrado como (a) compromisso de compra e venda de lotes (b) mediante pagamento de Cr$ 47.600.000,00 em dinheiro e perante o Oficial de registro. Esse o contrato que foi levado a registro no Cartório do 1º Ofício de Porto Velho. Silvia não foi designada para representar Severino no interesse de comprar imóveis do loteamento a NOVACAP. Esses fatos e essas condições estão exuberantemente demonstradas nos autos. Silvia não era portadora de recursos financeiros disponibilizados pela INBOPLASA para esse fim e tampouco é revelado que tivesse descrição sobre qualidade e sequer quantidade de lotes que deveria adquirir. A Autora não comprovou que detinha recursos disponíveis para aquisição dos lotes (Cr$ 47.600.000,00), não sendo apresentados dados ou registros contábeis ou fiscais, a despeito da insistência do Juízo. A compra e venda registrado em Cartório não foi a tratativa real ou negócio jurídico intencionado ou realmente desejado – pretendido – querido – objetivo de qualquer das partes. Esse fato é revelado e confirmado no depoimento de Severino e na posição final da INBOPLASA, aduzindo tratar-se de recebimento de bens em pagamento. Ocorre que mesmo essa distinção entre o contrato levado a registro e a real tratativa, também não expressa a realidade, pois as consistentes informações de Silvia que efetivamente realizou as tratativas e conclusão do contrato e o registrou no 1º Oficio deixa ver que o acordo era de os lotes serem mantidos sob condição do compromisso de compra e venda sem objetivo de transferência definitiva, sendo, em realidade garantia de quitação. O contrato elaborado como compromisso de compra e venda dos lotes foi essencialmente uma articulação jurídica idealizada por Silvia que juntamente com a emissão de notas promissórias tinham por objetivo a garantia de satisfação por Moraes do crédito invocado por Severino - INBOPLASA. A segurança pretendida veio por meio da formalização de uma garantia em favor da INBOPLASA mediante gravame dos 69 lotes da NOVACAP objetos desta ação e a estrutura de pagamento foi a exigência de emissão de notas promissórias que deveriam ser pagas. O SR. GUSTAVO FONTENELE – O contrato foi, a senhora não lembra se ele foi registrado anteriormente, né? A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, não, acho que não foi registrado porque fizeram contrato, EU FIZ O CONTRATO NO CARTÓRIO E ELE FEZ ASSIM OU FOSSE 1 ANO OU 2 ANOS ELE PAGARIA, AÍ ELE NÃO IA GASTAR PARA REGISTRAR, NÃO É, SÓ FICOU ASSIM PARA NÃO PODER VENDER ATÉ ELE QUITAR A DÍVIDA. Assim, o contrato “compromisso de compra e venda” dos lotes registrado no Cartório do 1º Oficio constituiu um artifício jurídico utilizado para conformar essencialmente a forma de Severino ter uma garantia complementar ou concorrente que receberia o crédito reclamado. Anota-se a garantia “complementar” ou “concorrente” do contrato de compromisso de compra e venda dos lotes no fato de também ser exigida a emissão de notas promissórias. Dos elementos probatórios, é certo que o compromisso de compra e venda não foi o tratado pelas partes e, tampouco ocorreu pagamento e quitação em dinheiro em favor da NOVACAP, como consta do documento levado à registro, resultando que o contrato configura um negócio jurídico simulado, o que tem, por efeito, viciar o registro realizado no 1º Ofício. Nessa condição, anota-se relevante registro de Azevedo Junior que na adjudicação compulsória, a transferência da propriedade realiza-se em dois atos ou momentos: (a) “o titulus (o contrato) e também (b) o modus, ou seja, a tradição para os bens móveis o registro imobiliário para os imóveis”. Ressalta Azevedo Junior: O contrato, por si mesmo, não transfere, apenas cria a obrigação de transferir a propriedade. Consiste apenas no titulus; a propriedade só será transferida no segundo momento, quando houver o registro, isto é, quando ocorrer o modus acquisitionis. Por ser causa da transferência, o contrato de compra e venda é considerado título translativo do domínio. O ato seguinte – o registro – não é ato negocial, é simples fato jurídico. A partir dessa observação, Azevedo Junior assinala: Mesmo sem acarretar diretamente a transferência da propriedade, a relevância do contrato é enorme: no momento de sua celebração – e não no momento do registro – é que devem ser examinadas as questões relativas à capacidade das partes, os vícios da vontade, a incidência das leis civis, tributárias, etc. O titulus por excelência é o contrato de compra e venda, é este contrato que vai ser levado a registro e acarretar, como regra, a transferência da propriedade do imóvel. Nessa percepção, é destacado pelo jurista Azevedo Junior a centralidade do contrato e, por efeito, de sua higidez como condição ou requisito essencial de validade ou invalidade do negócio e da força jurídica que a revestirá a partir do registro – averbação. É dizer: a higidez e integridade do negócio jurídico é que define a condição de validade e sustentabilidade do efeito do registro – averbação em Cartório e, por efeito, a viabilidade ou não de ser invocada a prerrogativa de adjudicação compulsória, conforme assinalado por Azevedo Junior. 6.2) DA COMPROVAÇÃO DO VALOR DO PAGAMENTO NO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO. AUSÊNCIA ABSOLUTA DE DOCUMENTAÇÃO FISCAL E CONTÁBIL A Lei nº 3.470/1958, em seu artigo 71, estabelece que as pessoas jurídicas devem registrar o Livro Diário no órgão competente do Registro de Comércio, que, no caso das sociedades empresárias, é a Junta Comercial. Já as sociedades civis devem registrar o Livro Diário no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Assim, a regularidade contábil imposta às empresas de atividade lucrativa como são INBOPLASA e NOVACAP, fixa obrigatoriedade de escrituração e manutenção pelo menos do livro Diário. Na linha do Código Comercial de 1985, Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em seu artigo 1.181, determina ao empresário e a sociedade empresária seguir um sistema de contabilidade e manter a escrituração dos livros, como o Livro Diário, de acordo com o exercício social de cada entidade. No artigo 1.184, o Código Civil complementa, dizendo que o balanço levantado ao fim de cada exercício deve ser lançado no Livro Diário. Anota-se a relevância de linha probatória adotada pelo Juízo, na regra do art. 379, CPC/73. Art. 379. Os livros comerciais, que preencham os requisitos exigidos por lei, provam também a favor do seu autor no litígio entre comerciantes. Primeiramente, anota-se a relevância das determinações feitas à Autora no sentido de instrução probatória consistente a partir dos ônus e deveres que são imanentes e inerentes a sua existência e condicionamentos de regularidade dessa existência. As empresas / empreendimentos econômicos se constituindo como uma Pessoa Jurídica passa a ter reconhecimento legal de existência para criar, alterar e extinguir relações jurídicas autônomas validadas pelo Direito, distinguindo-se das pessoas naturais que a integram e a gerenciam materialmente, assumindo ônus e obrigações próprias. As diretrizes estão especialmente nos arts. 40, 44 e 45 do Código Civil. São pressuposto de existência da pessoa jurídica a vontade humana criadora (affectio societatis), a licitude de seus objetivos e observância aos requisitos legais. Além disso, como elementos essenciais a autonomia, a pessoa jurídica é autônoma em relação aos seus sócios/donos; patrimônio próprio, o patrimônio é independente do patrimônio dos sócios. A pessoa jurídica de direito privado têm sua existência pela elaboração dos atos constitutivos com posterior registro. A vida funcional da PJ se orienta pelas definições fixadas nos seus estatutos internos que vinculam juridicamente as suas ações e objetivos – objetos. A existência e a vida funcional interna da pessoa jurídica privada devem ser exteriorizadas e formalizadas por registros das suas movimentações financeiras mediante registros contábeis regulares. Ocorre que a análise detida da documentação acostada aos autos revela, de forma inequívoca, a ausência absoluta de documentação fiscal e contábil que comprove a efetiva realização da alegada transação imobiliária. Esta circunstância constitui elemento probatório de força extraordinária para a caracterização da simulação, uma vez que operações de compra e venda de imóveis de tal magnitude necessariamente geram reflexos obrigatórios na escrituração fiscal e contábil das empresas envolvidas. Com efeito. A contabilidade espelha as movimentações financeiras da empresa essencialmente nos ativos - créditos e passivos – débitos não somente para controle de seus titulares, sócios, acionistas como também aos legitimamente interessados diretos e ou indiretamente na sua consistência patrimonial, como o fisco e credores. As transações e movimentações fiscais, financeiras e patrimoniais devem ser sindicáveis aos interessados. Veja-se. A obrigatoriedade de escrituração contábil é prevista a partir do art 1.179 do Código Civil, citando-se: Art. 1.179. O empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de contabilidade, mecanizado ou não, com base na escrituração uniforme de seus livros, em correspondência com a documentação respectiva, e a levantar anualmente o balanço patrimonial e o de resultado econômico. Art. 1.183. A escrituração será feita em idioma e moeda corrente nacionais e em forma contábil, por ordem cronológica de dia, mês e ano, sem intervalos em branco, nem entrelinhas, borrões, rasuras, emendas ou transportes para as margens. Art. 1.188. O balanço patrimonial deverá exprimir, com fidelidade e clareza, a situação real da empresa e, atendidas as peculiaridades desta, bem como as disposições das leis especiais, indicará, distintamente, o ativo e o passivo. Além do Código Civil, outras normas e legislações reforçam essa obrigatoriedade: ITG 2000 (R1) - Escrituração Contábil: esta Interpretação Técnica Geral, emitida pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), determina que a escrituração contábil deve ser adotada por todas as entidades, independentemente da natureza e do porte. Resolução CFC nº 1.330/11: esta resolução obriga os profissionais de contabilidade a seguir as Normas Brasileiras de Contabilidade, incluindo a ITG 2000, que exige a escrituração contábil. Legislação Tributária: como ocorre nas empresas optantes pelo Lucro Real, por exemplo, são automaticamente obrigadas a manter a escrituração contábil, pois a apuração de impostos como IRPJ e CSLL é baseada nela. Assim, o empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de Contabilidade e levantar, anualmente, o Balanço Patrimonial (artigo 1.179). É regra inscrita no próprio Código Civil (art. 1.184) que as empresas devem observar modelos de escriturações contábeis como o “Diário” no qual devem ser feitos lançamentos, com individualização, clareza e caracterização do documento respectivo, todas as operações relativas ao exercício da empresa. O Balanço Patrimonial deverá ser lançado no Diário e firmado pelo empresário e pelo responsável pela Contabilidade (contador ou técnico em contabilidade legalmente habilitado) (artigo 1.184). Assim, é imposta a escrituração contábil regular, especialmente em atendimento ao que estabelece o artigo 1.078, quanto à prestação de contas e deliberação sobre o balanço patrimonial e a demonstração de resultado, cuja ata deverá atender ao que prevê o artigo 1.075, para ser arquivada e averbada na Junta Comercial e as atas mantidas em livro próprio, registradas e devidamente assinadas pelos sócios/administradores da empresa. Nessas premissas legais, comporta assinalar que as aquisições e vendas – alienações, onerosas ou gratuitas devem constar dos registros contábeis da empresa. Na aquisição de bens imóveis, o regulamento contábil define classificação possível a conta de débito em: D – Estoque (AC); D – Ativo Não Circulante Mantido para Venda (AC); D – Propriedade para Investimento (ANC); D – Ativo Imobilizado (ANC). No espelhamento, deve ser indicada – revelada a fonte do custeio nas classificações da conta de crédito: C – Banco (AC); C – Fornecedores (PC/PNC); C – Capital Social (PL). A força probatória da escrituração contábil regular ou irregular é destacada no art. 226, Código Civil: Art. 226. Os livros e fichas dos empresários e sociedades provam contra as pessoas a que pertencem, e, em seu favor, quando, escriturados sem vício extrínseco ou intrínseco, forem confirmados por outros subsídios. A ausência de comprovação de existência de viabilidade financeira seja concreta seja formalmente revelada pelo histórico dos registros contábeis tornam inconsistentes os argumentos da Autora. O e. TJSP já assinalou a omissão de registro fiscal – irregularidade fiscal – como elemento de prova contra a empresa por não confirmar coerência à sua alegação. AÇÃO MONITÓRIA - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - TRANSPORTE DE CARGA RODOVIÁRIO - PETIÇÃO INICIAL - DOCUMENTAÇÃO - APTIDÃO PARA EMBASAR A PRETENSÃO - inteligência do art. 700 do cpc - AUTORA - DÉBITO - COMPROVAÇÃO - DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS PROBATÓRIO - ART. 373, I, DO CPC - PEDIDO - procedência - SENTENÇA -manutenção. APELO DA RÉ DESPROVIDO (TJ-SP - AC: 10052964820158260361 Itaquaquecetuba, Relator.: Tavares de Almeida, Data de Julgamento: 19/04/2023, 23ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/04/2023) Voto.... A autora comprovou o débito. Desincumbiu-se do ônus probatório (art. 373, I, do CPC). A propósito, a ré é pessoa jurídica. Tinha o dever de manter escrituração contábil, o que possibilitaria demonstrar o contrário, conforme o art. 1.179 do Código Civil: O empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de contabilidade, mecanizado ou não, com base na escrituração uniforme de seus livros, em correspondência com a documentação respectiva, e a levantar anualmente o balanço patrimonial e o de resultado econômico.... Assim, a total inexistência de notas fiscais, comprovantes de recolhimento de tributos, registros contábeis ou qualquer outro documento fiscal relacionado à alegada transação constitui prova robusta de que tal operação jamais se efetivou no plano da realidade. Como bem observa Rui Stoco, "a ausência de documentação fiscal em operações de tal envergadura não constitui mero indício, mas verdadeira prova da inexistência do negócio jurídico alegado". Assinala-se a relevância da convicção do Magistrado no sentido de avaliar as condições reais e existências de uma relação jurídica na conformidade de seus efeitos sociais comuns – ordinários, não presumindo o extraordinário: Art. 375. O juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece e, ainda, as regras de experiência técnica, ressalvado, quanto a estas, o exame pericial. 6.3) DA AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO E ESCRITURAÇÃO PATRIMONIAL Outro elemento de fundamental importância para a caracterização da simulação reside na completa ausência de qualquer registro cartorário que comprove a alegada aquisição dos imóveis pela requerente. O sistema registral imobiliário brasileiro, regido pela Lei nº 6.015/73, estabelece que a propriedade imobiliária somente se adquire com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente. A inexistência de matrícula ou transcrição em nome da requerente, aliada à ausência de qualquer tentativa de regularização registral ao longo de mais de duas décadas, constitui elemento probatório conclusivo de que a alegada compra e venda jamais se efetivou. Ademais, a análise da escrituração patrimonial da requerente, conforme se depreende dos elementos constantes dos autos, revela que os imóveis objeto da lide jamais constaram de seus registros contábeis como ativos imobilizados, circunstância que corrobora definitivamente a conclusão de que a alegada aquisição constitui mera ficção jurídica. 7) DA SIMULAÇÃO COMO VICIO APLICÁVEL AO CASO. A manifestação do Estado de Rondônia trouxe contribuição de excepcional relevância para o esclarecimento da questão controvertida. O parecer técnico-jurídico elaborado pelos órgãos estaduais competentes apresentou análise minuciosa dos aspectos urbanísticos, registrais e fiscais envolvidos na questão, confirmando as conclusões alcançadas por este Juízo. O documento estadual demonstra, com base em levantamento técnico detalhado, que os lotes objeto da demanda encontram-se regularmente incorporados ao patrimônio público municipal, tendo sido objeto de sucessivas alienações a terceiros adquirentes de boa-fé, que procederam à regular quitação dos valores correspondentes e ao cumprimento de todas as obrigações legais e contratuais. A manifestação estatal esclarece, ainda, que não há qualquer registro nos arquivos públicos que comprove a alegada transação entre a requerente e a NOVACAP, reforçando a conclusão de que tal negócio jurídico jamais teve existência real. O Estado de Rondônia afirma evidenciada a simulação de negócio jurídico entre as partes, na forma do 102 e poderia ser anulado a requerimento de terceiros interessados, representantes do poder público ou da Fazenda Pública, conforme Código Civil/1916. Afirma que ocorreu burla ao sistema tributário. Afirma conluio entre as partes, pois o negócio jurídico formalizado como Compromisso de Compra e Venda na Matricula 5.193 do 1º Cartório Registral de Porto Velho era que a NOVACAP (José Wilson de Moraes) era na verdade uma espécie de garantia até que fossem pagas todas as promissórias devidas à INBOPLASA (Severino Gonçalves Duarte). Pois bem. A simulação, conforme conceituada pela doutrina civilista pátria, constitui vício social do negócio jurídico caracterizado pela divergência intencional entre a vontade real e a vontade declarada, com o propósito de criar aparência de negócio jurídico que, na realidade, jamais foi desejado pelas partes ou foi desejado com características diversas daquelas ostensivamente declaradas. O Tribunal de Justiça de Rondônia já se manifestou acerca da possibilidade de reconhecimento de ofício da simulação absoluta: Apelações cíveis. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico. Simulação absoluta. Reconhecimento. Recurso do autor provido. Recurso dos requeridos desprovido. A nulidade absoluta, fruto de simulação, é vício insanável e deve ser declarada de ofício, logo, prescinde de ação própria, e os efeitos desse reconhecimento são retroativos à data da realização do negócio jurídico simulado (eficácia ex tunc). (TJRO - Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 0025850-50.2012.8.22.0001, 2ª Câmara Cível / Gabinete Des. Isaias Fonseca Moraes, Relator(a) do Acórdão: ISAIAS FONSECA MORAES Data de julgamento: 13/12/2022) A jurisprudência do e. Tribunal de Justiça de Rondônia assinala a invalidade do negócio jurídico simulado em prejuízo de Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais de anulação de registro de imóvel e de obrigação de fazer, por ausência de comprovação do direito alegado e pela decadência do prazo para a ação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar se o prazo decadencial para a anulação do registro de imóvel foi corretamente aplicado; (ii) analisar se há provas do direito alegado pela autora/apelante para justificar a anulação do registro e a obrigação de fazer. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O prazo decadencial de quatro anos, previsto no art. 178, II, do CC/2002, em relação a terceiro não participante do negócio jurídico, conta-se a partir do seu registro na matrícula do imóvel. 4. A autora/apelante não comprovou os requisitos necessários para a anulação do registro, tampouco demonstrou erro administrativo por parte do Município na emissão do título de domínio ao requerido/apelado. 5. A análise das provas documental e oral evidencia que o imóvel foi legitimamente adquirido pelo apelado, enquanto a apelante realizou negócio com terceiro não proprietário. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. Teses de julgamento: "1. O prazo decadencial de quatro anos, previsto no art. 178, II, do CC/2002, em relação a terceiro não participante do negócio jurídico, conta-se a partir do seu registro na matrícula do imóvel 2. A ausência de comprovação de erro administrativo e de legítima titularidade do imóvel inviabiliza a procedência do pedido de anulação de registro." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 171, II e 178, II.Jurisprudências relevantes citada: TJTO, Apelação Cível nº 0001191-51.2021.8.27.2707, Rel. Jocy Gomes de Almeida, j. 14.02.2024; TJTO, Apelação Cível, 0001005-19.2016.8.27.2702, Rel. PEDRO NELSON DE MIRANDA COUTINHO, julgado em 04/08/20211 (TJTO, Apelação Cível, 0005298-76.2015.8.27.2731, Rel. MARCIO BARCELOS COSTA, julgado em 22/01/2025, juntado aos autos em 24/01/2025 14:46:29) (TJ-TO - Apelação Cível: 00052987620158272731, Relator.: MARCIO BARCELOS COSTA, Data de Julgamento: 22/01/2025, TURMAS DAS CAMARAS CIVEIS) Assim, é reconhecida e declarada a decadência da impugnação pela Autora ao afirmado vício do ato notarial de cancelamento da averbação que teria então por efeito fundamentar a pretensão de responsabilidade civil ao Estado e aos demais requeridos de invalidação do registro ao imóvel e imissão na posse, pois decorrido o prazo de 4 anos do art. 178, II, Código Civil de 2002. Esse reconhecimento impede o exame de suposto vicio no ato notarial que invalidaria titulo de domínio e, por efeito, habilitaria discussão sobre a pretensão de imissão na posse requerida pela Autora. Assim, resta prejudicada a pretensão de apreciação da defesa de exceção de usucapião proposta pela Requerida. Igualmente, a pretensão de dano moral e dano material deduzida pela Autora resta prejudicada, pois o suposto ilícito resta desqualificado pela invalidação da força adjudicatória que se pretendia conferir ao compromisso de compra e venda e, ainda, pela prescrição e decadência em relação ao ato notarial de cancelamento da averbação. 8) DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ E RESPONSABILIDADE PROCESSUAL Conquanto o desfecho da ação seja desfavorável à Autora, considerando a determinação inclusive por depoimento do sócio da INBOPLASA e pela procuradora da empresa à época do contrato, não tenho que caracterize litigância de má-fé, nada obstante situar-se em limítrofe dessa condição. 9) DA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E CUSTAS PROCESSUAIS A condenação da parte sucumbente ao pagamento de honorários advocatícios e custas processuais constitui consequência natural da improcedência da demanda, conforme estabelecido no artigo 85 do Código de Processo Civil. No caso em exame, a fixação dos honorários em patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa mostra-se adequada e proporcional. DISPOSITIVO Ante o exposto, e considerando tudo mais que dos autos consta, após detida análise dos elementos probatórios e da legislação aplicável à espécie, JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTE o pedido formulado por INBOPLASA em face de NOVACAP e outros, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Declaro, por conseguinte, que: I - A alegada compra e venda de imóveis entre a requerente e a requerida constitui negócio jurídico simulado, sendo nulo de pleno direito nos termos do artigo 167 do Código Civil; II - A requerente jamais adquiriu qualquer direito real de propriedade sobre os imóveis objeto da demanda, não possuindo legitimidade para pleitear seu reconhecimento judicial; III - é reconhecida a prescrição em relação ao Estado de Rondônia e a decadência em relação aos demais réus, relacionada ao fundamento de ilicitude apontado no ato do Cartório do 1º Ofício que cancelou a averbação, o que torna prejudicado o exame da pretensão reivindicatória do bem e indenizatória de danos. Em consequência da sucumbência, CONDENO a requerente ao pagamento de: a) Custas processuais, calculadas sobre o valor atualizado da causa; b) Honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, a serem rateados em partes iguais em favor dos patronos dos requeridos, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Sentença não sujeita à remessa necessária. Após o trânsito em julgado desta sentença, proceda-se ao arquivamento dos autos, observadas as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. ESTE ATO SERVE DE MANDADO/CARTA/OFÍCIO. Porto Velho, 31 de outubro de 2025 Edenir Sebastião Albuquerque da Rosa Juiz(a) de Direito

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME ADVOGADO DO AUTOR: MARCELO ESTEBANEZ MARTINS, OAB nº RO3208 REU: ESTADO DE RONDONIA, NOVACAP LOTEAMENTO DE IMOVEIS LTDA, EDUARDO JORGE COIMBRA GARCIA, DECIO JOSE DE LIMA BUENO, ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA, GUILHERME SILVA BUENO ADVOGADOS DOS REU: ALBERTO GAUNA ALVIS, OAB nº RO4699, AMADEU GUILHERME LOPES MACHADO, OAB nº RO1225, MARCELLO HENRIQUE DE MENEZES PINHEIRO, OAB nº RO265B, AMADEU GUILHERME MATZENBACHER MACHADO, OAB nº RO4B, PROCURADORIA GERAL DO ESTADO DE RONDÔNIA SENTENÇA terceiros: Apelação cível. Ação de nulidade de negócio jurídico. Compra e venda de imóveis. Simulação. Art. 167, do Código Civil. Comprovação. Retorno ao status quo ante.Está caracterizada a simulação quando as partes intencionalmente criam um ato jurídico inexistente, com o objetivo de camuflar a verdadeira vontade negocial para prejudicar terceiros ou ilidir disposição de lei. Como todas as partes confirmaram a ocorrência de simulação nos negócios jurídicos, à luz do art. 167, do Código Civil, os contratos são nulos. APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 7002377-12.2019.822.0019, Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, 1ª Câmara Cível, Relator (a) do Acórdão: Des. Rowilson Teixeira, Data de julgamento: 23/10/2023. O e. Superior Tribunal de Justiça assinala proteção ao terceiro de boa-fé: (...) 4. A partir da vigência do Código Civil de 2002, a simulação passou a ser causa de nulidade dos negócios jurídicos, portanto, passível de alegação por qualquer interessado e cognoscível de ofício. 5. Os partícipes do negócio simulado podem postular sua invalidação, no entanto, o terceiro de boa-fé não pode ser prejudicado, considerando-se que confiou na aparência do negócio simulado. 6. A condição de terceira de boa-fé da recorrida, ex-cônjuge do cedente da cessão de quotas realizada em 2019, foi reconhecida pelo Tribunal de origem a partir das circunstâncias fático-probatórias dos autos. 7. No caso, houve detalhada apreciação das circunstâncias acerca da prática de negócio simulado nas duas cessões de quotas questionadas, não tendo se configurado a incorreta valoração das provas, o erro de julgamento e/ou a afronta à concepção jurídica de simulação. (...) (STJ - REsp: 2112739 SP 2023/0407316-8, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/05/2024) No caso dos autos, evidencia-se que a alegada compra e venda jamais teve existência real, constituindo mera criação artificial destinada a fundamentar pretensões dominiais desprovidas de base jurídica legítima. 7.1) DA RESISTÊNCIA SISTEMÁTICA À PRODUÇÃO DE PROVA DOCUMENTAL E A SIMULAÇÃO Durante toda a fase instrutória, este Juízo determinou, através de decisões interlocutórias devidamente fundamentadas, que a requerente procedesse à juntada de documentação essencial para a comprovação de suas alegações, especialmente: a) Notas fiscais referentes à alegada compra e venda; b) Comprovantes de recolhimento dos tributos incidentes sobre a operação; c) Registros contábeis que demonstrassem a incorporação dos imóveis ao patrimônio da empresa; d) Documentação cartorária comprobatória da cadeia dominial; e) Correspondências, contratos ou qualquer outro documento que evidenciasse a relação negocial com a NOVACAP. A requerente, sistematicamente, mostrou-se resistente ao cumprimento de tais determinações, interpondo sucessivos recursos contra as decisões judiciais que determinavam a produção de prova documental. Tal comportamento processual configura violação ao princípio da lealdade processual e ao dever de colaboração com o Poder Judiciário, consagrados nos artigos 5º e 77 do Código de Processo Civil. A peculiaridade do caso em que um suposto proprietário invoca essa condição em relação a um bem que sequer conhecia e que revelou não ter estado sob seu dispor em qualquer tempo, ao contrário disso, sendo objeto de controle e atos próprios de propriedade por outrem, é situação de não normalidade, assim, extraordinário. A questão da simulação em negócios jurídicos imobiliários tem sido objeto de reiterada apreciação pelos Tribunais pátrios, que têm desenvolvido critérios objetivos para sua identificação e caracterização: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE ASCENDENTE E DESCENDENTE. NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DOS OUTROS DESCENDENTES. NEGÓCIO JURÍDICO ANULÁVEL. SIMULAÇÃO. DOAÇÃO REVESTIDA SOB A FORMA DE COMPRA E VENDA. OBJETIVO DE PREJUDICAR DESCENDENTE. NULIDADE. RECURSO CONHECIDO DESPROVIDO. 1. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente consentirem (art. 496, do Código Civil). Ausente a autorização de um dos descendentes, a compra e venda é passível de anulação. 2. Quanto à simulação, a doutrina comumente elenca três requisitos para caracterizá-la: divergência entre a declaração externada e os efeitos pretendidos; o acordo entre as partes; e o objetivo de prejudicar terceiros. 3. Sem a demonstração do pagamento do preço na compra e venda formalizada entre pai e filhos, e por valor abaixo do praticado no mercado, evidencia-se a ocorrência de simulação de suposta doação ou a distribuição de patrimônio em vida, em benefício de determinados descendentes em desprestígio de outros. 4. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-DF 07031759820198070009 1701583, Relator.: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 11/05/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 24/05/2023) No caso em exame, todos estes elementos encontram-se presentes de forma inequívoca, não restando dúvida quanto à caracterização da simulação absoluta do alegado negócio jurídico. 7.2) DA PROTEÇÃO AOS TERCEIROS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ Elemento de fundamental importância na resolução da presente controvérsia refere-se à situação jurídica dos terceiros que, ao longo dos anos, adquiriram de boa-fé os lotes objeto da demanda, procedendo ao regular pagamento dos valores correspondentes e ao cumprimento de todas as obrigações legais e contratuais. O princípio da proteção ao terceiro de boa-fé, consagrado no artigo 1.247, parágrafo único, do Código Civil assegura que as aquisições realizadas por pessoas que desconheciam a existência de vícios ou irregularidades devem ser preservadas, especialmente quando acompanhadas do cumprimento de todas as formalidades legais. No caso em exame, os terceiros adquirentes procederam à regular aquisição dos imóveis através de procedimentos licitatórios ou alienações diretas promovidas pelo Poder Público, com o cumprimento de todas as exigências legais e o recolhimento dos tributos devidos. Tais aquisições merecem proteção integral do ordenamento jurídico, não podendo ser prejudicadas por pretensões fundadas em negócios jurídicos simulados. Ressalte-se, a entrega de bens em garantia, como ocorreu no caso, ainda que formalizado por compromisso de compra e venda registrado não tem efeito adjudicatório. Ademais, como assinalado, a tratativa entre Severino e Moraes deixou aberta a possibilidade inclusive de venda dos lotes em pagamento do valor das notas promissórias que não foram exibidas pelo presumido credor que é própria Autora. 7.3) DA PRESCRIÇÃO. ESTADO DE RONDÔNIA O Estado de Rondônia argui prescrição. Aponta o ato do Cartorial objeto da presente impugnação praticado em 13 de setembro de 1999, conforme averbação AV-0550-005193 presente na certidão de inteiro teor do imóvel. Considerando o prazo de prescrição definido pelo Decreto-Lei 20.910/32 que fixa em 05 anos o prazo prescricional para as ações contra a Fazenda Pública, contados de 13/09/1999 a prescrição ocorreu em 13/09/2004. Afirma que também o prazo prescricional para impugnar atos praticados pelo Registro de Imóveis estão prescritos na forma do art. 206, § 3º, V, Código Civil. A arguição comporta acolhimento. O cancelamento do Compromisso de Compra e Venda deu-se pela averbação n. 550, em 13 de novembro de 1999, mediante requerimento da NOVACAP IMÓVEIS LTDA, datado de 15/03/1999. Constando: "Av. 550 - 005193 Em 13 de novembro de 1999. Cancelamento de Registro de Promessa. Que de conformidade com o requerimento de NOVACAP IMÓVEIS LTDA, datado de 15 de março de 1999, fica cancelado o Registro de n° 115, na Matrícula 5191,...s fls. 258 do Livro 2-BE, efetuado em 15 de abril de 1983. Tudo de conformidade com o art. 3ó, II da Lei ó7óó D.O.U, de 20 de dezembro de 1979. Protocolado sob n° 72117, em 8/09/ 1999". O ato notarial tem efeito erga omnes e é termo inicial para a impugnação de eventual vicio pela decadência. AÇÃO REVOCATÓRIA - ANULAÇÃO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO - DECADÊNCIA - TERMO A QUO - LAVRATURA DO REGISTRO - SENTENÇA REFORMADA A anulação de registro de escritura pública de doação pretendida através da ação pauliana ou revocatória deve ser proposta no prazo de quatro anos do ato que se quer anular. O registro do ato, que tem efeitos erga omnes, é que deve ser anulado e não a lavratura da escritura, porque somente a partir daquele ato a relação jurídica firmada pelas partes torna-se pública. (TJ-MG - AC: 10707091793570001 Varginha, Relator.: Antônio de Pádua, Data de Julgamento: 02/12/2010, Câmaras Cíveis Isoladas / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/02/2011) Não se comprova má-fé na lavratura do ato de cancelamento da averbação, sendo anotado que os documentos teriam sido apresentados e provavelmente devolvidos ao requerente. Insta anotar que algumas notas promissórias representativa de quitação, ainda que parcial, estavam na posse da requerente do cancelamento. Na divergência sobre a tratativa e a constatação de vício de origem na própria averbação, o efeito do ato notarial posterior tem efeito absorvido pela nulidade precedente. Assim, o ato notarial ocorreu em 13 de setembro de 1999 e a ação proposta em 20 de julho de 2015, mais de 15 anos de decurso de prazo. Uma análise detalhada do ordenamento jurídico revela que o prazo de cinco anos foi tradicionalmente consolidado e repetido em diversas situações nas quais o Estado (Administração Pública) figura, de alguma maneira, como sujeito da relação jurídica. Como exemplo do afirmado, é possível destacar as seguintes normas: art. 21 da Lei 4.717/65 (ação popular); art. 142, I da Lei 8.112/90 (pena de demissão ao servidor público); art. 1º. Do Decreto 20.910/32 (prescrição contra fazenda pública); art. 1º da Lei 9.494/97 (prescrição das pretensões indenizatórias contra prestadores de serviço público); art. 173 e 150, parágrafo 4º. e 174 do CTN (regulam a decadência da constituição e prescrição da pretensão de cobrança do crédito tributário, sem falar no art. 168 que regula a repetição do indébito); art. 10 do Decreto-Lei 3.365/41 (caducidade para ultimarem-se os atos concretos à desapropriação por necessidade ou utilidade pública); art. 23, I da Lei 8.429/92 (prescrição da pretensão persecutória da improbidade administrativa); dentre outras. A bem da verdade, o que se observa é uma clara opção legislativa, que estabelece o lapso temporal de cinco anos como razoável à estabilização das situações jurídicas constituídas entre o Estado e os administrados. Com efeito, no caso concreto, resta configurado em muito o instituto da decadência do Autor da ação em impugnar o ato notarial cuja responsabilidade imputa subsidiariamente ao Estado. Em relação à responsabilidade atribuída ao Estado está prescrita. Também em relação aos demais requeridos é evidenciada a decadência e a prescrição. 7.4) DA DECADÊNCIA EM RELAÇÃO AOS DEMAIS REQUERIDOS Em relação aos demais requeridos, anota-se que o ato – fato determinante da responsabilidade civil e os efeitos de reivindicação da propriedade é o ato notarial que cancela a averbação, decorrente do requerimento da NOVACAP e acolhido pelo 1º Oficio – Guilherme e Décio – resultando na pretensão de invalidação do registros de alienação do imóvel. Importa considerar que mesmo na aplicação do prazo geral decadencial mais extenso na vigência do Código Civil de 2002 a pretensão já teria se exaurido. Dispõe o art. 2.028 do Código Civil de 2002 que "serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogado." Considerando que o Código Civil de 1916 previa prazo geral vintenário (art. 177) e que, em 2003, não havia ainda transcorrido uma década desde o surgimento da pretensão (cancelamento da averbação 13/09/1999), aplica-se à hipótese o prazo decenário previsto no artigo 205 do Código Civil de 2002. Daí se conclui que ocorreu a prescrição da pretensão, posto que transcorreu lapso temporal superior a dez anos entre o registro da escritura em 13/09/1999 e a propositura da presente ação em 20/07/2015. Ao tema, a jurisprudência assinala a decadência em 4 anos contado do ato registral. Apelação cível - Ação anulatória de escritura pública – Procedência com base na decretação de revelia com anulação do registro junto à matrícula do imóvel – Insurgência da ré – Preliminar de nulidade de citação rejeitada - Citação por AR no endereço da pessoa jurídica recebida por terceiro - Citação postal recebida no endereço da empresa Requerida, na época, por terceiro que não apresentou qualquer ressalva - Aplicação da teoria da aparência – Preliminar rejeitada – Revelia bem decretada – Apesar da revelia a sentença deve ser reformada – Revelia que faz presumir verdadeiros os fatos mas não o direito – Negócio entabulado em 05/11/2008, com registro da escritura na matrícula do imóvel em 18/11/2008 – Publicidade da informação pelo registro que é contrária a alegação de desconhecimento – Decadência do direito de anulação com base em vício de consentimento que é de 4 anos, nos termos do art. 171 do CC – Ação proposta em 04/08/2022 – Decadência que deve ser reconhecida de oficio – Sentença reformada para julgar extinto o processo, nos termos do art. 487, II do CPC – Recurso provido (TJ-SP - Apelação Cível: 1010881-29.2022.8.26.0008 São Paulo, Relator.: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 23/08/2023, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/08/2023) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. COMPRA E VENDA ENTRE ASCENDENTES E DESCENDENTES. PRAZO DECADENCIAL. DOIS ANOS. TERMO INICIAL. REGISTRO DO IMÓVEL NO CARTÓRIO. APLICAÇÃO DO ENUNCIADO 545, CJF/STJ. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.... 4. Examinando a casuística em apreço, verifica-se que o juiz sentenciante aplicou como termo inicial para fins de apreciação de decadência, a data do registro da compra e venda no Cartório de Imóveis, aplicando a teoria da actio nata, "[...] segundo a qual a pretensão nasce quando o titular do direito subjetivo violado obtém plena ciência da lesão e de toda a sua extensão, bem como do responsável pelo ilícito, inexistindo, ainda, qualquer condição que o impeça de exercer o correlato direito de ação." 5. Nessa senda, entendo como escorreita a sentença vergastada, uma vez que aplicou entendimento já abalizado pelo Conselho da Justiça Federal (Enunciado nº 545 do CJF/STJ). 6. À luz de tais considerações, verifica-se que embora o negócio jurídico tenha iniciado sob a égide do Código Civil de 2016, foi perfectibilizado com publicidade, de forma plena e absoluta com o registro na matrícula do imóvel no Cartório Registral ocorrida em 18/01/2007, já na vigência do CCB/02. Sob esse prisma, a ação de anulação poderia ter sido proposta até 18/01/2009, ou seja, dois anos após o ato registral, entretanto, a ação foi protocolada somente em 2018, fato que fulminou o direito dos autores.... (TJ-CE - AC: 00031979320188060064 Caucaia, Relator.: MARIA DAS GRAÇAS ALMEIDA DE QUENTAL, Data de Julgamento: 21/09/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 21/09/2022) EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. DECADÊNCIA. INOCORRÊNCIA. ERRO. NÃO COMPROVADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 2ª Vara de Fazenda e Saúde Pública Av. Pinheiro Machado, n. 777, Bairro Olaria, CEP: 76801-235, Porto Velho/RO Telefones: (69) 3309-7000 (Central de Atendimento) e (69) 3309-7061 (Gabinete). Email: [email protected] PROCESSO N. 0012275-67.2015.8.22.0001 CLASSE: Procedimento Comum Cível Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória c/c Declaratória e Cancelamento de Registro Público c/c Imissão na Posse e Indenização por Danos Morais e Materiais proposta por INBOPLASA – INDÚSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA -ME contra NOVACAP IMÓVEIS LTDA, LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA, DÉCIO JOSÉ DE LIMA BUENO e ESTADO DE RONDÔNIA. Alega a autora que firmou contrato de Compromisso de Compra e Venda com a requerida NOVACAP – IMÓVEIS LTDA, datado de 14/04/1983, tendo como objeto do contrato a compra de 69 lotes, registrados na matrícula n. 5193, do 1º Serviço Registral da Comarca de Porto Velho, com a seguinte descrição dos imóveis: quadra 09, lotes 8, 14, 15, 18 e 19; quadra 15, lotes 7, 8 e 9; quadra 19, lotes 01 a 43, exceto os lotes 30 e 39; quadra 22, lotes 14 a 33. Afirma que, pagou por esses lotes a quantia de CR$47.600.000,00 (quarenta e sete milhões e seiscentos mil cruzeiros), tendo sido o contrato registrado na matrícula do imóvel sob o n. R-116, no dia seguinte à celebração do contrato. Alega autora, que após ser citada em uma ação de usucapião com relação a um dos lotes, a autora se deparou com o desmembramento dos lotes adquiridos, bem como, um suposto cancelamento do Compromisso de Compra e Venda anteriormente registrado, que na matrícula do imóvel passou a constar a inscrição sucessiva ao registro do compromisso •ver cancelamento de promessa, Av. 550•h, referindo-se ao registro n. 116 (compromisso de compra e venda entre as partes), mas cancela expressamente o Registro n. 115, que nada tem a ver com a negociação entre a requerida e a requerente. Também afirma que, protocolou requerimento administrativo junto ao 1º Serviço Registral desta Comarca, na data de 28/05/2014, pedindo o cancelamento do protocolo 72117 (Av. 550), tendo como resposta a inexistência nos arquivos daquela serventia e que, acredita que, à época, por um lapso, fora entregue toda documentação à parte interessada que havia ingressado para a prática do ato. Oportunidade em que, a autora suscitou a dúvida ao Juiz Corregedor Permanente dos Cartórios Extrajudiciais, em 28/05/2014, noticiando o ocorrido e, requerendo o cancelamento da promessa, uma vez que, se tratava de pedido unilateral da Promissória Vendedora Novacap e, em total dissonância do disposto no art. 36, da Lei 6.766/79, o pedido foi autuado sob o n. 0000393-36.2014.8.22.0101, que o Juiz oficiou ao Serviço Registral pedindo informações sobre o cancelamento do R-116, da matrícula 5193 e, que apresentasse os documentos que embasaram o cancelamento, o que fora informado pelo Oficial Substituto que não foram encontrados os documentos e, reafirmou que provavelmente tenha sido entregue à parte (NOVACAP) quando da entrega da certidão que o cancelamento fora registrado, tendo sido tomada outras providências. A NOVACAP então prestou informações sobre várias alterações societárias, e que levaram a atuação administrativa da empresa a não ter precisos conhecimentos sobre o negócio entabulado entre as partes, concluindo que, embora a averbação 550 cancele o registro 116, afirma que houve um equívoco do cartório, e que o cancelamento se referia ao Registro 115, assim, o Juiz do Registro Público decretou a indisponibilidade dos bens objeto da promessa de compra e venda. Alega ainda, que notificou extrajudicialmente a requerida NOVACAP para outorgar Escritura Pública de Compra e Venda dos lotes descritos naquele contrato, que fora entregue a notificação na data de 18/02/2015, e ainda não houve resposta. Também alega nulidade das promessas de compra e venda entre os requeridos. Alega que, os lotes adquiridos pela autora foram desmembrados e foram anotados novos registros, aponta que desses, 17 lotes o Sr. Oficial Registrador procedeu irregularmente ao registro de novas promessas de compra e venda. Dessa forma, requer seja declarado nulo os contratos de compra e venda registrado sobre a matrícula n.55.446 78.477, 78.587, 78.617, 78.614, 68.272, 36.096, 42.022, 32.419, 60.341, 58.296, 65.470, 28.011, 28.012, 55.446, 60.331 e 32.872, alegando ter o primeiro promitente comprador direitos reais sobre os imóveis, oponível, inclusive contra os posteriores promitentes compradores. Nas demais 52 matrículas, também o Oficial Registrador procedeu ao desmembramento e registrou como proprietário nas novas Matrículas a requerida NOVACAP sem fazer qualquer menção ao Controle de Promessa de Compra e Venda registrado na Matrícula n. 5193, de onde foram feitos os desmembramentos. Assim, alega serem nulos os novos registros por não terem observado o princípio da anterioridade registral e nula por que a requerida NOVACAP não dispunha de direito de dispor dos imóveis. Diante disso, pretende a condenação da requerida NOVACAP a outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda do lote registrado na Matrícula n. 32.419 ou a adjudicação do imóvel, e ainda, declarar nulos os registros de promessa de compra e venda efetuados na Matrícula n. 32.419, declarar a requerente como proprietária do referido lote e consequentemente, imiti-la na posse. Junta documentos. Decisão determinando a distribuição do feito diante da inexistência dos requisitos de conexão. (fls. 75/76) Contestação apresentada pelo ESTADO DE RONDÔNIA às fls. 83/89. Como preliminar alega ilegitimidade passiva sob o argumento de que a autora indicou o ente público no polo passivo da demanda em decorrência de suposto cancelamento de registro de promessa de venda e compra de forma irregular, entendendo ser o Estado de Rondônia responsável; contudo o referido cartório exerce atividade privada, por delegação do Poder Público, sendo que o Cartório é responsável pelos riscos decorrentes de sua atividade e não o Estado. Discorre ainda, sobre a responsabilidade subsidiária do Estado sobre os atos causados por seus delegatários. No mérito, alega inexistência de dano moral. Tendo em vista a certidão do Oficial de Justiça, foi requerida a exclusão da Sra. Lena Maria Sales de Oliveira do pólo passivo da demanda, e a inclusão de Eduardo Coimbra, conforme decisão de fls. 99, tendo o mesmo sido citado por edital, conforme fls. 107. Citado, o requerido Eduardo Jorge Coimbra Garcia apresenta contestaçõa às fls. 112/120, suscitando preliminar de ilegitimidade passiva e ausência de interesse processual da parte requerente. Às fls. 165, determinação da citação de Lena Maria Sales de Oliveira, por edital. NOVACAP IMÓVEIS LTDA apresenta contestação às fls. 171/214. Sem preliminares. No mérito, discorre sobre a sucessão da empresa, NOVACAP IMÓVEIS LTDA, e a forma de quitação da dívida e aquisição dos imóveis reclamados na inicial. Junta documentos. DÉCIO JOSÉ DE LIMA BUENO apresenta contestação às fls. 310/317. Sem preliminares. Espólio de Lena Maria Sales de Oliveira Silva apresenta contestação às fls. 334/354, afirmando ser a inicial inepta e usucapiao extraodrinário. Réplica às fls. 421/444. Junta documentos. Oportunizada as partes para dizerem em termos de provas. Estado de Rondônia informa não ter mais provas a produzir (fls. 476) A Requerida NOVACAP IMÓVEIS LTDA requer oitiva de testemunha, documental e pericial (fls. 477/). Décio José de Lima Bueno requer produção de prova testemunha (fls. 481/482). O requerido Espólio de Lena Maria Sales de Oliveira Silva requer depoimento pessoal da RL da parte autora, prova testemunhal e desentranhamento dos documentos juntados com a réplica. Já a requerente deixou transcorrer o prazo in albis, conforme certidão de fls. 485. Às fls. 486, decisão determinando a suspensão do feito para julgamento dos processos em conjunto com os demais que tratam da mesma matéria. Decisão às fls. 489 determinando a manifestação das partes, tendo em vista a preliminar suscitada pelo Estado de Rondônia de existência de Repercussão Geral nos autos do RE 842846/SC que implicaria na suspensão do presente feito e demais correlacionados a matéria aqui discutida, conforme tema 777 do Supremo Tribunal Federal. Manifestação da autora às fls. 490/494, pugnando pelo prosseguimento do feito, visto que a decisão do RE 842.846/SC não determinou o sobrestamento dos julgados em curso que versem sobre a matéria. Já o Estado de Rondônia sustenta tese diversa, pugnando pela suspensão do feito até a conclusão do julgamento do RE anteriormente mencionado. Decisão saneadora id. 22138670. Foi suscitada preliminar de ilegitimidade do Estado de Rondônia, sob argumento de que o oficial atuava por delegação. Contudo, embora os notários e registradores respondam diretamente por seus atos, há responsabilidade subsidiária do Estado, razão pela qual foi rejeitada a preliminar. Por outro lado, foi acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva de Eduardo Jorge Coimbra Garcia, por não haver qualquer vinculação deste com o imóvel litigioso, extinguindo o feito em relação a ele com fundamento no art. 485, VI do CPC, e condenando a parte autora em custas e honorários de 10% sobre o valor da causa. No mais, o feito foi saneado, sem outras nulidades ou preliminares pendentes. Anotou os pedidos de provas e, quanto à documental, foi deferida conforme o art. 437 do CPC. Em relação às provas pericial e testemunhal, determinou-se que a parte autora, no prazo de 15 dias, apresente documentos comprobatórios da aquisição dos terrenos, como movimentações financeiras, declarações de imposto de renda e o contrato social da empresa, com eventuais alterações. Foi determinado, ainda, a retificação do polo passivo (substituindo a parte falecida pelo espólio) e o apensamento deste processo aos demais que tratam da mesma matéria. A autora requereu prova emprestada ID n. 53806106. Decisão id. 55011085 deferiu o pedido de prova emprestada. Decisão id. 59742515 deu por encerrada a instrução processual, determinando a intimação das partes para alegações finais. A INBOPLASA, em suas alegações finais (id. 68183565), afirma que os lotes foram recebidos como forma de pagamento de uma dívida e que não houve cancelamento ou desistência do negócio celebrado com a ré. Destaca os depoimentos do Sr. Severino, que mencionou a quitação da dívida com os lotes, e da advogada Sra. Sílvia Pinheiro de Azevedo, que acompanhou a negociação e elaborou o contrato, relatando que os lotes, mesmo entregues como pagamento, teriam sido posteriormente vendidos a terceiros ou invadidos. A autora reitera os pedidos formulados na petição inicial. A NOVACAP Loteadora de Imóveis Ltda., em suas alegações finais (id. 68592392), sustenta que o débito cobrado pela INBOPLASA originou-se de uma relação comercial entre esta e a empresa Amazônia Representações, cujo sócio majoritário propôs o pagamento da dívida com lotes de propriedade da NOVACAP, ainda sob sua administração. Após a transferência da empresa para novos sócios, afirma que foram firmadas avenças para pagamento da dívida remanescente por meio de promissórias, das quais seis foram localizadas e encontram-se quitadas, inclusive uma em favor da advogada da autora. A ré alega que os depoimentos de Severino Duarte e Sílvia Pinheiro apresentam contradições e lacunas, e que a autora não apresentou contraprovas materiais robustas. Com base nos documentos apresentados e na ausência de vínculo jurídico entre a atual gestão da NOVACAP e a INBOPLASA, requereu a improcedência da ação. O Estado de Rondônia, em suas alegações finais (id. 68740460), sustenta a existência de prejudicial de mérito, apontando prescrição total quanto aos pedidos de indenização por supostos danos materiais e morais. No mérito, alega a inexistência de responsabilidade civil estatal, citando a nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, por simulação e eventual culpa das partes contratantes, além da ausência de direito indenizatório diante da responsabilidade subjetiva atribuída ao oficial e da inexistência de provas robustas. Requer, portanto, o reconhecimento da prescrição e, caso superada, a improcedência dos pedidos formulados na inicial. LUIS CARLOS DA SILVA e ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA SILVA apresentam suas ALEGAÇÕES FINAIS no id. 67877958. Contestam a pretensão da empresa autora INBOPLASA, destacando que esta nunca exerceu posse sobre os lotes e, por mais de 30 anos, se manteve inerte quanto a qualquer providência para garantir os direitos que agora alega possuir. Argumentam que a empresa autora sequer comprovou a incorporação dos imóveis ao seu patrimônio, tendo inclusive se recusado a apresentar o IRPJ, o que reforça a tese de que não houve aquisição válida dos bens, mas sim uma negociação para quitação de dívida do Sr. José Wilson de Moraes por meio de notas promissórias. Apontam que o negócio jurídico celebrado entre os antecessores dos requeridos e a empresa NOVACAP é legítimo e revestido de boa-fé, com posse mansa, pacífica e contínua por mais de 33 anos, embasada em justo título e amplamente documentada. Ressaltam que todas as medidas tomadas pelos requeridos, como registro em cartório, pagamento de impostos, construções e cultivo do terreno, demonstram a boa-fé, o efetivo exercício da posse, em contraponto ao total abandono da autora. Ainda invocam, como prejudicial de mérito, o direito à usucapião extraordinário, dada a inércia da autora e a posse duradoura exercida de forma ininterrupta. Alegam que, mesmo que se questione o justo título, o tempo de posse e a conduta dos requeridos são suficientes para assegurar a aquisição da propriedade por usucapião, afastando, assim, qualquer pedido de imissão na posse ou reivindicação pela autora. Por fim, requerem o desbloqueio da matrícula do imóvel, por considerarem a averbação de indisponibilidade injusta e prejudicial, e, em caso de eventual procedência da ação, pleiteiam o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas, com a devida avaliação judicial. Diante disso, pugnam pela total improcedência da ação, com a condenação da autora ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais. É o relatório. Decido. DA DELIMITAÇÃO DO OBJETO LITIGIOSO A controvérsia central refere-se à idoneidade e higidez jurídica do contrato registrado no Cartório do 1º Ofício Registral desta Comarca de Porto Velho, entre a requerente INBOPLASA e a requerida NOVACAP, sob forma de contrato de compromisso de compra e venda, envolvendo extensas áreas urbanas de significativo valor econômico e social. A Autora afirma ter adquirido os 69 lotes relacionados nestes autos mediante o contrato de compromisso de compra e venda com clausula de irrevogabilidade que foi averbado no Cartório do 1º Oficio desta Comarca, conferindo-lhe direito de propriedade como compromissário comprador, podendo obter judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel na omissão do compromitente vendedor. Afirma ilicitude na conduta da NOVACAP que promoveu o cancelamento unilateral da averbação o que é ilegal, contando para isso com a conduta ilícita do titular do Cartório. Afirma responsabilidade subsidiária do Estado pelo ato ilícito do titular do Cartório que resultou em danos materiais – pela perda do bem – e danos morais – pelo abalo ao nome da empresa. Assim, a resolução desta questão demanda análise criteriosa dos elementos probatórios disponíveis, à luz dos princípios fundamentais que regem a teoria geral dos negócios jurídicos e a disciplina dos vícios do consentimento. DA REUNIÃO DOS PROCESSOS: JULGAMENTO CONJUNTO E APROVEITAMENTO DAS PROVAS. Determinei a reunião dos processos envolvendo os mesmos fundamentos e causa de pedir, distinguindo-se um do outro somente em relação ao terceiro que adquire o lote da NOVACAP, sem a alteração jurídica da controvérsia. DA GRATUIDADE A requerida Novacap junta documentos na contestação requerendo gratuidade de Justiça, anotando declaração de Inatividade junto a Receita Federal; Comprovante de Pensionista e Declaração de Hipossuficiência. Depois requereu a regularização processual em razão do falecimento da proprietária da empresa requerida, juntando certidão de óbito; Alteração Contratual; Declarações pessoa Jurídica Inativa 2013 a 2018; declarações pessoa jurídica Inativa 2019/2020; Declaração de Hipossuficiência assinada pelo novo representante da empresa. Tenho que os elementos permitem concessão da gratuidade, que defiro. DOS FUNDAMENTOS DE DECIDIR. 1) DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE A INBOPLASA E A NOCAVAP REGISTRADO NA MATRÍCULA N. 5193 DO 1º OFÍCIO REGISTRAL RELACIONANDO 69 LOTES. Incontroversos que consta celebrado compromisso de compra e venda, constando irretratável e irrevogável, entre a INBOPLASA e a NOVACAP, realizado em 14/04/1983. O objeto da compra foram 69 lotes registrados é na Matrícula n. 5193 do 1º Serviço Registral da Comarca de Porto Velho. Refere-se aos seguintes lotes: 1 - Quadra 9 - Lotes 8, 14,15, 18 e 19; 2 - Quadra 15 - Lotes 7, 8 e 9; 3 - Quadra 19 - Lotes 01 a 43, exceto os lotes 30 e 39. 4 - Quadra 22 - Lotes 14 a 33. Consta do contrato o pagamento pela INBOPLASA de Cr$ 47.600.000,00 (quarenta e sete milhões e seiscentos mil cruzeiros) em favor da NOVACAP. Incontroverso que dos lotes referidos no contrato de compromisso de compra e venda estão os imóveis das quadras 9, 15, 19 e 22 relacionados como desmembradas em outras matrículas. Incontroverso também que foram registradas pelo Oficial de Registro a compra e venda das 17 matrículas seguintes: 1. 78.477; 2. 41.656; 3. 27.377; 4. 78.617; 5. 78.614; 6. 68.272; 7. 36.096; 8. 42.022; 9. 32.419; 10. 60.341; 11. 58.296; 12. 65.470; 13. 28.011; 14. 28.012; 15. 55.446; 16. 60.331 e 17. 32.872. 2) DO CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PELA NOVACAP E A VENDA DE LOTES A TERCEIROS E DA DUVIDA SUSCITADA. Incontroverso que a INBOPLASA, em diversas ações, impugna a alienação dos imóveis relacionados no compromisso de compra e venda averbado. Afirma nulidade do registro sob dois fundamentos: NEGLIGÊNCIA DO OFICIAL REGISTRADOR; NULIDADE DO CONTRATO QUE GEROU O REGISTRO. Aponta o princípio da prioridade ou anterioridade registral do art. 186 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) que em combinação com o art. 463, CC, impede registro após o contrato de compra e venda que assegura direito real de eficácia erga omnes. Diz ter ocorrido negligência do Oficial Registador em proceder novos registros em favor de terceiros. Aponta a previsão do art. 156 da LRP que dispõe “O oficial deverá recusar registro a título e a documento que não se revistam das formalidades legais”. Diz que até o momento não foi feito cancelamento do registro que só pode ser feito a pedido de ambas as partes ou por determinação judicial, invocando a regra do art. 36 da Lei 6.766/79 e art. 250 da Lei 6.015/73 e o ato da NOVACAP e o Oficial Registrador viola o art. 421, CC. Incontroverso que foi suscitada dúvida em 28 de maio de 2014 ao Juiz Corregedor Permanente dos Cartórios Extrajudiciais contra o cancelamento da averbação Av 550. Incontroverso que, justificando garantir a lisura e boa-fé dos contratos, bem como, eventuais direitos decorrentes, até mesmo a posse direta exercida por outros pessoas que desconhecem a controvérsia, o Corregedor determinou a indisponibilidade dos bens descrito no r 116 da matrícula 5193 até a solução para a sede jurisdicional adequada. 3) DA NARRATIVA INICIAL 3.1) AQUISIÇÃO DOS LOTES MEDIANTE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA A inicial narra a ocorrência de um contrato de compromisso de compra e venda irrevogável e irretratável de 69 lotes vendidos pela NOVACAP à INBOPLASA no dia 14/04/1983. Diz Autora foi pago pelos lotes o valor de Cr$ 47.600.000,00. O contrato de compromisso de compra e venda foi registrado na matrícula do imóvel sob n. R-116. Na linha da narrativa inicial e no documento juntado, afirmando-se ser um contrato de compra e venda e afirmada a quitação dos lotes mediante recebimento do valor de Cr$ 47.600.000,00 pela NOVACAP haveria então o aporte desse recurso que entraria no caixa da empresa e que sairia do caixa da INBOPLASA. Assim, tratando-se de pessoa jurídica sujeita a regras contáveis e fiscais, foi determinada por diversas vezes a apresentação desses registros de movimentações financeiras compatíveis com a disponibilidade de Cr$ 47.600.000,00 à época para aquisição dos lotes e registros fiscais, como declaração de imposto de renda, pagamento de tributos relacionados a operação e aos imóveis, presumidamente incorporados. A instrução probatória realmente não foi revelado registro contábil ou fiscal de movimentação financeira compatível à realização do negócio jurídico por qualquer das empresas, não se comprovou transferência (pela INBOPLASA) ou recebimento (pela NOVACAP) do valor total de Cr$ 47.600.000,00, referente à compra e venda mediante pagamento em dinheiro. A NOVACAP nega a subsistência do negócio jurídico e a Autora não apresenta qualquer elemento de consistência sobre a realidade da aquisição dos lotes mediante contrato de compromisso de compra e venda. Não foi possível confirmar em registros contábeis ou fiscais da INBOPLASA e tampouco da NOVACAP a origem da dívida por notas fiscais ou outro documento formal. A despeito da insistência do Juízo no sentido de identificar elementos contábeis e fiscais confirmadores do negócio jurídico de aquisição dos lotes pela INBOPLASA a partir de seus registros, não se obteve tal confirmação. Não consta, registros formais contábeis ou fiscais de transações entre as pessoas jurídicas INBOPLASA e NOVACAP conferindo consistência quer em relação ao pagamento dos lotes em dinheiro quer pela quitação de uma pressuposta dívida afirmada por Severino. Assim, não foram apresentados elementos comprobatório referentes ao crédito da INBOLPASA com a NOVACAP que sustentasse a entrega dos 69 lotes em pagamento de dívida mediante pagamento em dinheiro. 4) NARRATIVA PÓS INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. 4.1) DAÇÃO DOS LOTES EM PAGAMENTO DE DÍVIDA. Diferentemente da narrativa da inicial, em suas razões finais, fiando-se preponderantemente no depoimento de Severino, então proprietário da empresa, a autora INBOPLASA passa a afirmar que o negócio realizado entre as partes foi a entrega dos lotes em pagamentos de sandália que teriam sido fornecida a Moraes, sócio proprietário da NOVACAP. Severino revela que José Wilson de Moraes, o principal sócio da NOVACAP, era representante comercial da INBOPLASA no Estado de Rondônia. O SR. DR. MARCELO – Sr. Severino, o senhor conheceu o Sr. José Wilson de Moraes? O SR. SEVERINO – Ele era o meu representante... O SR. DR. MARCELO – Representava a empresa do senhor lá em Rondônia, é isso? O SR. SEVERINO – É, em Rondônia. Severino diz que Moraes estaria deixando o Estado de Rondônia e nessa época fizeram a tratativa era para recebimento de um crédito que ele (Severino) teria em relação ao seu representante (Moraes) que teria oferecido a alternativa de vender os lotes e realizar o pagamento ou entregar os lotes em pagamento: Juiz – “Ia sair de lá, não é? Ele ia sair de Rondônia.” Severino – “E passou para ele, ele disse olha Severino, o negócio é tão milionário que eu resolvi fazer isso com seus produtos, mas está aqui, você se quiser a partir de hoje todas as vendas que forem feitas é para pagar a você e se por acaso você quiser receber em lote, eu achei melhor receber em lote, né”. Severino diz que das duas alternativas, Moraes vender e pagar a dívida ou receber os lotes, optou por receber os lotes em pagamento: “- Então o senhor recebeu lotes da empresa Novacap Imóveis em pagamento dessa dívida? - Pagamento dessa dívida” O depoimento de Severino diverge do relato inicial de que teria ocorrido uma simples operação de compra e venda de lotes pela INBOPLASA mediante pagamento em dinheiro à NOVACAP, tem-se que o relato inicial de uma simples aquisição de lotes da NOVACAP pela INBOPLASA transporta-se para uma operação de cobrança de uma dívida e os lotes como instrumento dessa quitação. É revelado pela testemunha Silvia que esteve em Porto Velho envidada por Severino para concluir a negociação com Moraes que ele e Severino da INBOPLASA eram próximos e mantinham vínculo de amizade. “ foi assim, fui lá, passei os trinta dias, ele não conseguia pagar o dinheiro e era um representante muito amigo do dono da INBOPLASA, aí ele falou Dra. você vai, não precisa forçar, porque o Moraes nunca fez isso, ele deve estar aperreado, mas veja o que ele pode fazer, tá. Aí fui lá, fiquei os trinta dias e nada, aí ele teve um princípio de infarto (...) Moraes era dono da NOVACAP. Dessa forma, não se trata de realização do afirmado pagamento em dinheiro que consta do contrato de compromisso de compra e venda. 4.2) ENTREGA DE BENS EM GARANTIA DE DÍVIDA 4.2.1) DA DESQUALIFICAÇÃO DO RECEBIMENTO EM DAÇÃO EM PAGAMENTO. Assim, além da afirmação de Severino sobre não se tratar de contrato de compromisso de compra e venda, mas de uma dação em pagamento, sem comprovação da origem da dívida, o depoimento de Silvia Pinheiro revela que nem mesmo dação em pagamento teria ocorrido. Os consistentes elementos de prova apontados por Silvia Pinheiro, deixa ver que, conforme anotado, Silvia era empregada e advogada da INBOPLASA e foi enviada por Severino para Porto Velho para concretizar e concluir a pendência do crédito que afirmou existente em relação a Moraes, representante comercial da empresa. Silvia também foi responsável pela elaboração e formatação do contrato registrado no 1º Ofício como compromisso de compra e venda. Diz Severino que Silvia passou a atuar na tratativa depois que aceitou receber lotes em pagamento da dívida: “- Não, realmente quando eu chamei ela é porque eu já tinha trocado, recebido toda sandália em terreno” Assim, Severino tenta demarcar em seu depoimento que fora teria concluído tratativa com Moraes no sentido de receber lotes pelo débito. Contudo, apesar de sustentar que teria concluído o acordo com Moraes, Severino relata que estava seriamente adoentado na época e iria para Mato Grosso, afirmando que nessa mesma ocasião da tratativa passou a empresa para o seu irmão Francisco época também que enviou Silvia Pinheiro, empregada da INBOPLASA e advogada, para Porto Velho para resolver a documentação. Advogado. Dr. Marcelo – Após a aquisição dos lotes, que providencia o senhor tomou? Severino – “Não, acontece o seguinte, eu estava, quando eu chamei a doutora Sílvia e verifiquei é porque eu estava me sentindo mal, eu tive uma depressão muito grande e logo quando eu cheguei já passei a minha fábrica, entreguei para meu irmão Francisco e viajei para Mato Grosso, eu não recebi, depois disso aí a doutora Sílvia já resolveu com Francisco toda a documentação”. Relevante anotar que a narrativa de Severino no sentido de receber lotes em pagamento antes da viagem de Silvia não é contextualizada por elemento que indiquem ou identifiquem dados específicos e conclusivos sobre essa tratativa, como a quantidade e valor de cada lote, dimensões, preferência ou não de localização, forma de transferências, responsabilidades por encargos, dentre outros elementos. Não foi apresentado, e pelo que consta do seu depoimento e dos autos, não foi realmente firmado um pré-contrato ou mesmo qualquer anotação sobre essa tratativa inicial. A ausência desses elementos fragiliza a afirmação de que tratativa entre Severino e Moraes teria sido conclusiva e se encerrado antes de Silvia ser enviada para o acerto da dívida. Anote-se que Severino afirma que quando enviou Silvia para Porto Velho já estava muito doente e que a advogada passou uns 30 dias na cidade, em tratativas: Severino – De jeito nenhum, não, de jeito nenhum, por sinal a Dra. Silvia ficou 30 dias lá e eu estava muito doente e voltei, por sinal quando cheguei passei somente uma semana e a firma já estava entregue ao meu irmão, e só vim... Afirma ainda que em razão do problema de saúde, foi afetado em sua memória, inclusive a ponto de se “esquecer” que seria proprietário dos lotes: Acontece o seguinte, com essa enfermidade que eu tive, passei 2 anos, caiu um branco que eu esqueci de tudo, e quem me alertou disso aqui foi uma carta que veio pedindo o... (usucapião). Veja-se que ao ser indagado se contratou advogada para enviar a Porto Velho, Severino diz que enviou a empregada e procuradora, advogada, Silvia Pinheiro, para “resolver” o caso, inclusive com representação formal mediante procuração: O SR. DR. MARCELO – Se o senhor contratou alguma advogada para ir em Porto Velho para tentar receber essa dívida? O SR. SEVERINO – Não, eu de lá mesmo eu chamei a minha advogada que era minha funcionária Dra. Silvia Pinheiro de Azevedo e ela foi para lá e eu vim embora e deixei ela lá, ELA PASSOU 30 DIAS RESOLVENDO OS PROBLEMAS LÁ, EU DEI PROCURAÇÃO, DEI TUDO PARA ELA PARA ELA RESOLVER. (Destaquei). Assim, demarca-se que a tratativa final do negócio jurídico registrado em cartório foi realizado por Silvia que era representante e procuradora da INBOPLASA e foi enviada para “resolver” a afirmada dívida assumida por Moraes em relação à INBOPLASA. Desse modo, este Juízo confere especial e destacado valor ao depoimento de Silvia que intermediou e adotou a solução jurídica representando legalmente a INBOPLASA. Contrariando a versão de Severino, Silvia Pinheiro diz que foi ela enviada à Porto Velho, permanecendo 30 dias tentando receber “o dinheiro da dívida” de Moraes junto a empresa INBOPLASA. Silvia confirma que veio a Rondônia porque Severino não conseguia receber o valor de Moraes que era seu amigo e que imaginava estar em dificuldades por isso o não pagamento. Silvia deixa ver que a entrega dos lotes era uma alternativa a ser tratada em acordo: “ foi assim, fui lá, passei uns trinta dias, ele não conseguia pegar o dinheiro e era um representante muito amigo do dono da INBOPLASA, aí ele falou Dra. você vai, não precisa forçar, porque o Moraes nunca fez isso, ele deve estar aperreado, mas veja o que ele pode fazer, tá. Aí fui lá, fiquei os trinta dias e nada, aí ele teve um princípio de infarto (...) Moraes era dono da NOVACAP “Ele deu os 69 lotes por conta da dívida que ele tinha”. A narrativa de Silvia deixa ver que a tratativa estava em aberto para qualquer ajuste e sem forçar qualquer termo. Destaca-se então o protagonismo de Silvia na tratativa para recebimento da dívida, valendo observar de seu depoimento que essa função era desempenhada por ela com frequência que era fazer cobrança pela empresa: A SRA. SILVIA PINHEIRO – Eu era advogada da INBOPLASA, eu que fiz essa cobrança lá em Porto Velho, eu fazia cobrança. Trabalhei mais de 10 anos na INBOPLASA e eu sempre quando tinha dívida, não de gente que comprava sandália, era só mais dos revendedores, não era de revendedores, era de representante, aí eu cobrava, onde tinha representante que estava devendo eu ia. Ressai dos elementos probatórios que a tratativa e finalização do conteúdo, termos e condições do contrato foram ajustados e concluído por Silvia, conforme se depreende de seu depoimento. 4.2.2) DA ENTREGA DOS LOTES EM GARANTIA. INEXISTENCIA DE INTERESSE NA AQUISIÇÃO OU NO RECEBIMENTO EM PAGAMENTO. A narrativa de Silvia anota que na tratativa com ela Moraes ofereceu os lotes, mas anotou a intenção da oferta como garantia de pagamento que seriam realizados por ele na medida em vendesse lotes e realizaria pagamentos e, no final os lotes seriam devolvidos. A SRA. SILVIA PINHEIRO – Estavam livres, desocupados, estava livre, sem nada, era tudo assim, ele me mostrou ‘está aqui, doutora, o Severino vai ficar com esse até ali’, aí eu anotei todos os lotes, todos os números de lotes, anotei tudo, me mostrou ‘SEVERINO, ESTÁ TUDO DESOCUPADO’, AÍ ELE DISSE ‘EU VOU VENDENDO E VOU PAGANDO, VOU VENDENDO E VOU PAGANDO, QUANDO EU QUITAR VOCÊ ME DEVOLVE, EU LHE DEVOLVO’. Note-se que ao ser indagada se ocorreu coação, a advogada deixa afirma não ter ocorrido e que a intenção não era aquisição dos lotes ou recebimento em dação mas uma garantia até que Moraes fizesse o pagamento: “Não, eu só que a amizade deles era muito estreita, era um dos melhores representantes para a empresa, ELE FEZ ESSA ABERTURA PARA ENTREGAR OS LOTES, MAS NA CERTEZA DE RECEBER O DINHEIRO E DEVOLVER OS LOTES ”. Hora nenhuma houve pressão, ele entregou por livre vontade ”. Verifica-se então que a finalização da tratativa nem mesmo foi de dação em pagamento de forma a que a INBOPLASA recebesse os lotes e incorporasse ao seu imobilizado ou os vendesse. O SR. JUIZ -... foi chamado o Severino, o lote não pertencia... A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não pertence, NÃO PERTENCIA PORQUE SÓ PERTENCIA NA PROPORÇÃO QUE ELE PAGASSE O DÉBITO TODINHO COM AS NOTAS PROMISSÓRIAS, AÍ ELE LIBERAVA OS LOTES E PASSAVA PARA ELE. Anota a NOVACAP que a INBOPLASA não tinha interesse nenhum em receber lotes em Porto Velho, no ano de 1983, quando esta cidade estava com população estimada de 120.000 habitantes e não prenunciava o enorme crescimento demográfico que viria a ter. Destacando o depoimento de Severino. Silvia confirma essa visão ao revelar que Severino não queria os lotes, queria receber o valor do crédito afirmava deter em relação a Moraes. O SR. JUIZ – Ele deu os 69 lotes para... A SRA. SILVIA PINHEIRO – É, ele deu por conta da dívida que ele tinha, aí fizeram as contas ali os dois por telefone... O SR. JUIZ – Os imóveis localizados lá em Porto Velho? A SRA. SILVIA PINHEIRO – Lá em Porto Velho, aí o Severino disse a ele ‘OLHA, EU NÃO QUERO LOTE, EU NÃO FAÇO QUESTÃO DE TERRENO AÍ PORQUE EU NUNCA VOU PARA AÍ, ENTÃO EU QUERO QUANDO VOCÊ PAGAR TODAS AS MINHAS PROMISSÓRIAS EU MANDO O ADVOGADO LR... AÍ ENTÃO ‘EU MANDO O ADVOGADO LÁ E LIBERO’, como ele me deu procuração para eu fazer. Aí eu averbei a margem que era para ele, ‘Moraes não venda’. Destaquei. É revelado que a oferta dos lotes como garantia de pagamento foi formalizada como um contrato de compromisso de compra e venda e ainda foi exigida a emissão de notas promissórias emitidas pela NOVACAP em favor da INBOPLASA que seriam pagas e depois liberados os lotes. “Como eu tinha procuração, eu averbei, por que não era para ele: “Morais não venda!”, na época o pai dele estava lá e tomou conhecimento de que ele deu os 69 lotes, todo mundo da NOVACAP sabia”. É assinalado que o valor dos lotes correspondia ao valor da dívida. “era correspondentes ao valor quando era, eles dois por telefone, eu botei ele para falar com meu patrão, (...) os sessenta e poucos lotes quitava a dívida que ele tinha com a INBOPLASA” “eu chequei lá no cartório, ai disse que estava recebendo isso, o rapaz lá bateu o contrato, entregou os lotes pela dívida que tinha com a INBOPLASA” Silvia Pinheiro esclarece que a transferência dos lotes no registro de imóveis não foi realizada exatamente porque não era intenção da INBOLPLASA, no caso Severino, a aquisição ou mesmo recebimento em dação em pagamento. Caso quisesse receber os bens em pagamento da divida haveria interesse na transferência dos lotes, o que já se verificou no depoimento de Silvia que não existia. Isso é reiterado uma vez mais O SR. GUSTAVO FONTENELE – Na época a senhora se recorda se as matrículas foram transferidas para a INBOPLASA? A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, nós fizemos só uma averbação, só averbação que ia dizendo do lote tal ao lote tal, aí tinham todos os lotes, acho que tinha todos os lotes, tinha tudinho. Averbação. Uma vez mais é reafirmada a inexistência da compra e venda e até mesmo da afirmada dação em pagamento, pois como se discorreu, dação em pagamento é intenção de receber o bem em pagamento e quitação da dívida, no caso em exame, não houve intenção sequer de receber o bem. O SR. JUIZ – É porque, doutor, a dúvida aí é saber se houve pagamento ou não, é o cerne da questão. A SRA. SILVIA PINHEIRO – O PAGAMENTO, ELE DEU O LOTE COMO PAGAMENTO, MAS EM COMPENSAÇÃO ELE CONVERSOU COM O SEVERINO, O SEVERINO: NA HORA QUE O SENHOR PAGAR A MINHA DÍVIDA EU TE DEVOLVO TODOS OS LOTES, EU NÃO QUERO LOTE. Destaquei. 4.2.3) DA DUPLA GARANTIA: LOTES E NOTAS PROMISSÓRIAS Para reforçar a inexistência de interesse na conclusão da aquisição definitiva dos lotes pela INBOPLASA, foram emitidas notas promissórias que poderia ser pagas por Moraes a cada dois ou três, conforme orientação e autorização de Severino à Silvia Pinheiro. Dessa forma, foram estabelecidas duas garantias: a garantia pelos lotes no compromisso de compra e venda registrado e pela emissão de notas promissórias em valores parciais que seriam pagas até liberação total dos lotes. A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, tem um pagamento aí de quinhentos e pouco, uma promissória, mas eu acho que essa promissória, eu não vi a data, eu acho que essa promissória foi quando nós fizemos a negociação aí eu tinha que dar uma promissória que estava quitada a dívida dele, era dívida com a INBOPLASA, aí ele veio, o Sr. Moraes veio a Juazeiro aí fizeram as notas promissórias, aí o Severino disse „OLHE, NÃO SE PREOCUPE QUE EU NÃO QUERO SEUS LOTES, AÍ FIZERAM ASSIM „SEVERINO, BOTE DE DOIS EM DOIS MESES, OU É TRÊS EM TRÊS MESES, EU NÃO LEMBRO QUANDO FOI, AÍ ELE FEZ AS PROMISSÓRIAS, ENTÃO PARECE QUE ELE SÓ ENCONTROU DUAS PROMISSÓRIAS. Aí ele „não, mas Severino recebeu, eu não vou dizer que recebeu, não vou dizer que ele recebeu porque eu saí, eu não recebi nem o meu, meus 10%, eu recebi. Silvia deixa ver que seus honorários seriam pagos depois da venda dos lotes por Moraes e repasse do valor para Severino. “Aí, fizeram isso aí, eu saí no final de 83 da empresa, e eu: Severino, tu tá me devendo os meus 10% do lote né, pelo meu trabalho (...) NA HORA QUE O MORAES QUITAR EU MANDO O SEU DINHEIRO ONDE VOCÊ ESTIVER ”. De seu turno, a NOVACAP informa não ter localizado todas as notas promissórias pagas, apresentado algumas que são impugnadas veementemente por Severino, mas não por Silvia que confirma terem sido emitidas por orientação ou autorização daquele e deixa entender que alguma ou algumas delas foram pagas. A NOVACAP afirma que os novos sócios ao tomarem conhecimento da controvérsia procuraram documentos sobre a transação e localizaram algumas das notas promissórias emitidas quitadas. Anotam que Severino confrontado os documentos afirma desconhecer e nega ter recebido valores. Severino nega reconhecimento a notas promissórias que tem carimbo da INBOPLASA e assinaturas indicadas como suas e também nega reconhecimento a cheques que apresentam registros bancários, apontando problemas de saúde que o debilitaram por algum tempo. O SR. SEVERINO – Não reconheço. O SR. JUIZ – Não? Deixa eu colocar aqui, esse documento aqui que foi indagado, nota promissória 06/84, certo? Qual a outra? Essa aqui, não é? Essa aqui é a nota promissória 05/84, vou indagar a mesma pergunta, esse documento aqui também uma nota promissória e aqui ao verso, acho que a parte de baixo é o verso teria esse carimbo aqui da empresa do senhor e essa assinatura, ela é do senhor? O SR. SEVERINO – De jeito nenhum. O SR. JUIZ – Certo. O senhor conhece essa cópia de cheque? O SR. SEVERINO – Não, eu fiquei enfermo dois anos. Silvia deixa ver que uma das notas promissórias esta assinada por ela e que duas ou três poderiam ter sido recebidas por Severino que afirma ter estado doente. A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, inclusive tem aí duas folhas, tem uma assinada por mim, era como fosse quitando e nem recebi nem de um e nem de outro, e ele se recebeu foi essas duas a três que ele disse que tem aí. Agora ele teve doente também o Severino, eu também estive muito atribulada porque morreu minha nora com um ano de casada, morreu meu pai com dois meses, então foi uma atribulação danada. Há controvérsia sobre o recebimento do valor das promissórias pela INBOPLASA, contudo, é consistente na prova dos autos que realmente foram emitidas como dupla garantia ao recebimento do valor tratado entre Silvia, em nome da INBOPLASA, e Moraes, atribuindo a responsabilidade à NOVACAP. 4.2.4) DO AJUSTE PARA VENDA DOS LOTES PARA PAGAMENTO DA DÍVIDA E mais. Silvia Pinheiro revela que na tratativa Moraes informou que os lotes foram entregues estavam livres, seriam vendidos e na medida em que isso ocorresse seria realizado o pagamento à INBOPLASA: “ Estavam livres, desocupados estavam livres sem nada, era tudo assim, ele me mostrou: tá aqui Dra., Severino vai ficar com esse até ali, aí eu anotei todos os lotes, todos os números de lotes, anotei tudo, ele me mostrou: SEVERINO TA TUDO DESOCUPADO, EU VOU VENDENDO E VOU PAGANDO, E QUANDO EU QUITAR, VOCÊ ME DEVOLVE OS LOTES. Destaque-se então: É assinalado por Silvia que os imóveis não foram transferidos para titularidade da INBOPLASA porque esse interesse e objetivo não existia e, fundamental e especialmente, porque, conforme anotado por Silvia, na tratativa considerou-se que Moraes poderia vender os lotes para realizar o pagamento e ao final eles seriam devolvidos. 5) DA NATUREZA REAL DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO NO REGISTRO DE IMÓVEL. 5.1) REQUISITOS. A INBOPLASA discorre sobre o contrato preliminar que não era previsto no Código Civil de 1916 foi regulamentado pela Lei 6.766/79. Discorre sobre o contrato preliminar e a sua conversão em contrato definitivo de compra e venda que obriga a celebração posterior de um contrato de compra e venda. Afirma inexistir exigência de formalidade em relação a este negócio jurídico preliminar, somente subordinando à formalidade o contrato definitivo previsto no artigo 134 inciso II do Código Civil de 1916. Diz a Autora sobre a irretratabilidade e irrevogabilidade do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, na forma do artigo 25 da lei 6766 de 1979, afirmando que nele consta quitação integral do promitente comprador o que lhe garantiria direito de receber o domínio pleno do imóvel. Afirma nulo o requerimento unilateral da compromissária vendedora NOVACAP em cancelar a averbação, pois em desacordo ao art. 36 da lei 6766/79. Invoca o art. 2.035 do Código Civil de 2002 e a Lei 6766/79 sobre a irrevogabilidade do compromisso para afirmar validade do registro R 116 em detrimento da Averbação 550. Anota a prerrogativa do art. 463, Código Civil: Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Reclama aplicação dos arts. 466 do CPC/73: Art. 466-. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado. Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível. Nesse fundamento, requer a condenação da NOVACAP em assinar a Escritura Definitiva de Compra e Venda na forma do art. 463 do CC, 466-B e 466-C do CPC/73, mediante adjudicação compulsória, com pretensão de imissão posterior na posse em relação aos demais réus. 5.2) DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA A prova dos autos deixa ver que o contrato registrado não reuniu os elementos típicos do contrato de compra e venda. O contrato compra e venda, na previsão do art. 481, Código Civil, é transferência de propriedade por preço certo em dinheiro. Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Anote-se que no caso em exame trata-se de compromisso de compra e venda e não contrato (definitivo) de compra e venda: a) Compromisso de compra e venda é contrato preliminar com obrigação de fazer x contrato de compra e venda é contrato definitivo e formal de transferência de bens. b) Compromisso de compra e venda não transfere a propriedade por si só x contrato de compra e venda transfere a propriedade do imóvel legalmente, após registro. c) Objetivo do compromisso é formalizar a promessa de compra e venda, especialmente em caso de pagamento parcelado ou financiamento x compra e venda formalizar a transação de forma definitiva e garantir a propriedade ao comprador. d) Compromisso necessita complemento de ato pelo vendedor e, na recusa e dependendo a inexistência de objeção legitima, pode permitir a adjudicação compulsória x compra e venda independe de ato complementar do vendedor e traz em si o efeito da adjudicação. Em qualquer dos modos compromisso ou contrato (definitivo) de compra e venda devem ser atendidos os requisitos objetivos e subjetivos do negócio jurídico como agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei, inerente também a higidez e coerência em relação à manifestação da vontade. Na avaliação de eventual vício de vontade, como o erro essencial ou acidental, o exame é centrado na correspondência entre o objeto do contrato e as legitimas expectativas do adquirente em relação ao bem adquirido. É relevante o exame da utilidade do bem à destinação esperada: o bem adquirido é a finalidade do negócio jurídico e o dinheiro é o instrumento para a aquisição. A moeda (dinheiro) se apresenta como meio de pagamento – quitação não causal (característica de abstração comum aos títulos de crédito), ou seja, é irrelevante ao credor ou ao negócio jurídico eventual vício de origem do recurso, mesmo que ilícito, salvo conluio ou simulação. Assim, um compromisso de compra e venda com quitação integral em dinheiro registrado em Cartório confere a prerrogativa da adjudicação compulsória do bem adquirido que é o objeto principal do contrato. Na compra e venda, o valor pago em dinheiro é pressuposto como o equivalente, eficiente e suficiente para a resolução do negócio jurídico pelo adimplemento da obrigação. Nessa condição de preenchimento dos requisitos formais e substanciais, a quitação pela entrega de dinheiro obtém resolver o negócio jurídico pelo cumprimento da obrigação pelo comprador e submete o devedor à obrigação de entrega do bem e, na recusa, confere a prerrogativa da adjudicação compulsória. Ocorre que o negócio jurídico formalizado e registrado no 1º Oficio de Imóveis como Compromisso de Compra e Venda resta evidentemente viciado em sua causa, sob aspecto tanto objetivo como subjetivo. Não ocorreu nenhuma tratativa entre as partes em relação a uma compra e venda dos 69 lotes. Nem Severino/INBOPLASA teve intenção de adquirir e nem a NOVACAP se envolveu em tratativa de venda dos 69 lotes. Isso é incontroverso nas provas dos autos. No compromisso de compra e venda, a adjudicação compulsória impõe da valorização desse elemento do negócio jurídico a partir da avaliação das bases negociais. Conforme assinalado, não ocorreu o suposto pagamento de Cr$ 47.600.000,00 o que foi falsamente declarado no contrato levado a registro em Cartório. Já nas provas apontadas pelo Juízo como relevante como as escritas contábeis e fiscais e a omissão e até resistência, já se indicou a inexistência de qualquer indicativo formal que sustentasse a transação. Mesmo significativo o valor, já que a INBOPLASA diz que ultrapassaria R$ 9.000.000,00 atualizado. É inviável uma movimentação financeira dessa relevância econômica pudesse ser realizada entre empresas sem qualquer registro contábil ou fiscal. 5.3) DA DAÇÃO EM PAGAMENTO Na instrução vem a declaração de Severino que alterando a narrativa inicial diz que existiria um crédito da INBOPLASA em relação a Moraes, sócio anterior da NOVACAP em relação a sandálias e que os lotes seriam entregues em pagamento desse débito. Na dação em pagamento há aceitação de recebimento de bens pelo credor em quitação de uma divida preexistente, conforme art. 356 do CC: Art. 356. O credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida. Art. 359. Se o credor for evicto da coisa recebida em pagamento, restabelecer-se-á a obrigação primitiva, ficando sem efeito a quitação dada, ressalvados os direitos de terceiros. Conquanto os efeitos da dação em pagamento sejam regulados pelas regras do contrato de compra e venda (art. 357, CC), os institutos são distintos e com efeitos singulares. Na dação em pagamento também devem ser atendidos os requisitos objetivos e subjetivos como agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. O TJPR examinando o instituto destaca:... 1. A dação em pagamento é um acordo liberatório, firmado entre o devedor e o credor, no qual há o consentimento da entrega de coisa diversa da obrigação primitiva, com a substituição da prestação originária. Inteligência dos artigos 356 a 359 do Código Civil. Literatura jurídica. 2. Na dação em pagamento, há três momentos distintos: i) uma obrigação previamente criada; ii) um acordo posterior, em que o credor concorda em aceitar, como pagamento, coisa diversa da originalmente pactuada; e (iii) a efetiva entrega da coisa, com a finalidade de extinguir a obrigação. Literatura jurídica. 3. O acordo de dação em pagamento de bem imóvel não requer escritura pública, tendo em vista que somente a efetiva transmissão da propriedade do bem dado exige tal formalidade. Exegese do artigo 108 do Código Civil. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. 4. Na dação em pagamento, determinado o preço da coisa entregue em pagamento, as relações entre as partes regular-se-ão pelas regras do contrato de compra e venda. Inteligência do artigo 357 do Código Civil.... (TJ-PR 00338640820238160000 Mangueirinha, Relator.: eduardo augusto salomao cambi, Data de Julgamento: 28/08/2023, 12ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/08/2023). Conforme assinalado, o primeiro momento da dação em pagamento é: (I) uma obrigação previamente criada. Assim, na dação em pagamento a comprovação da existência de uma dívida anterior é elemento intrínseco e essencial desse negócio jurídico específico. Assim, nos três momentos da dação em pagamento, o seu primeiro elemento é a dívida anterior que é principal objeto do negócio jurídico: a quitação desse débito. Se na compra e venda o objeto é a aquisição do bem pelo comprador e o dinheiro é instrumento, na dação é a satisfação do crédito e os bens são o instrumento. A distorção da narrativa inicial de “compra e venda mediante pagamento em dinheiro” para “dação em pagamento de dívida anterior”, implicaria na apuração não seria sobre a disponibilidade do recurso equivalente a R$ 9.000.000,00, registrado com saída da INBOPLASA e entrada da NOVACAP, mas, agora, sobre a existência real dessa dívida, pois passa a ser relevante essa confirmação. A NOVACAP diz que quem alienou os lotes da empresa para a INBOPLASA foi José Wilson de Morais que depois transferiu a titularidade da sociedade Novacap, ativo e passivo, para Raimundo Izanor e Cosmo, em maio de 1983. Afirma a NOVACAP que Raimundo e Cosmo nunca tiveram negócios com a INBOPLASA. Afirma a NOVACAP que a relação afirmada pela INBOPLASA ocorreu em 1983 com a empresa Amazônia Representações cujo sócio majoritário era José Wilson de Morais. Diz que quem devia então para a INBOPLASA era a AMAZÔNIA REPRESENTAÇÕES LTDA, cujo sócio majoritário era José Wilson de Morais. A omissão dos dados contábeis e fiscais das empresas não permitem confirmação da existência dessa dívida, mormente considerando o exuberando valor de R$ 9.000.000,00 em sandálias, que se afirma ser a origem da dívida. Mais indefinida ainda a origem da dívida quando se observa na declaração de Severino a afirmação de que Moraes era seu representante comercial e que não adquiria sandálias da INBOPLASA. O depoimento de Severino permite inferir que a afirmada dívida estaria sendo tratada de forma pessoal com Moraes e somente reconhecida por ele, sem conhecimento de sócios ou outros integrantes da NOVACAP. Anota-se que apesar de afirmar a existência da dívida de Moraes consigo, o depoimento de Severino torna obscura a origem dessa dívida ao ser taxativo em que Moraes era somente seu representante e não comprava as sandálias. Veja-se: O SR. DR. MARCELO – O senhor fazia negócios com ele, então? O SR. SEVERINO – Não, ele era meu representante. O SR. DR. MARCELO – Que tipo de negócios o senhor tinha com ele? O SR. SEVERINO – Ele era representante de sandálias da minha fabricação. O SR. DR. MARCELO – Ele comprava sandálias do senhor e revendia, como que era? O SR. SEVERINO – Não, ele não comprava sandálias, ele me representava lá. Severino informa que o acerto foi com um Moraes e que nem conhecia a NOVACAP, empresa sabia ter três ou quatro donos. Moraes é que teria oferecido a alternativa de pagamento parcelado ou entrega de lotes e que preferiu entrega de lotes. Eu não conheci nem a Nocavap, meu negócio foi com Moraes que ele era um dos donos mesmo, que parece que a firma era de 4 donos, o era de 3 donos e um deles vendeu... O depoente afirma que sequer conhecia a Novacap Sr. Severino, em algum momento o senhor chegou a cancelar ou vender novamente esses lotes para a Novacap? Eu não conheci nem a Novacap, meu negócio foi com Moraes que ele era um dos donos mesmo, que parece que firma era de quatro donos, ou era de três donos e um deles vendeu como diz por uma questão que ia embora para São Paulo, para longe... Assim, a própria Autora deixa ver que não se tratar de negócio jurídico de “compra e venda de lotes”, mas de cobrança de uma suposta dívida cuja origem não foi informada no relato inicial e que, segundo Severino, teria como devedor José Wilson que fora seu representante comercial. Portanto, há evidentemente distinção entre os negócios jurídicos retratado no contrato de compromisso de compra e venda levado a registro no Cartório do 1º Ofício e o negócio jurídico retratado por Severino em seu depoimento e assumido pela INBOPLASA em alegações finais. O contrato registrado mais se distancia ainda de uma tratativa de compromisso de contrato de compra e venda ao se constatar pelo depoimento de Silvia Pinheiro que reafirma a existência do afirmado crédito por Severino que a teria enviado para tratativa com Moraes. Silvia revela que o termo final do acordo com Moraes, orientado pelo próprio Severino, é que não queria os lotes e, pela amizade entre eles, os lotes ficariam gravados no contato de compromisso de compra e venda registrado e nem seria transferidos, sendo emitidas notas promissórias para pagamento parcelado a cada dois ou três meses e depois seriam os lotes devolvidos à Moraes. Evidentemente está configurada a simulação de negócio jurídico. Ora, na dação em pagamento o exame do elemento vontade e objetivo não é centrado em qualidades ou atributos específicos dos bens entregues, mas na suficiência e eficiência dos bens entregue para a regular extinção total ou parcial do crédito, independente de qualidade intrínseca ou extrínseca do bem. No pagamento total da dívida mediante entrega do bem, encerra-se a relação anterior pela sua quitação, não deixa subsistir obrigações pendente. Porém, no caso dos autos, a tratativa de Silvia ajustou a vontade de Severino que não tinha interesse e não queria os lotes, mas queria uma forma de garantir o pagamento da dívida e, então, elaborou o contrato de compromisso de compra e venda que na verdade tinha por objetivo gravar alguns lotes como garantia do pagamento sob forma do compromisso de compra e venda. Anota-se que a tratativa entre as partes incluiu a emissão de notas promissórias que uma vez quitadas resultaria na liberação dos lotes em favor da NOVACAP. Conquanto afirme não ter ocorrido coação, é certo que a dupla garantia (pelos lotes e pelas notas promissórias) induz concluir que a conduta do credor é abusiva, já que poderia reivindicar os lotes, como o faz nestes autos e, ao mesmo tempo, reclamar resgate das notas promissórias. É reiterado que Moraes teria que realizar pagamentos e resgatar as notas promissórias, deixando ver evidentemente não ocorrência tampouco da dação em pagamento. Veja-se. Se os lotes foram dados em pagamento e quitaram a dívida, então por que a emissão das notas promissórias a serem quitadas por Moraes? Por que Moraes teria que continuar realizando pagamentos e resgate das notas promissórias? Como reclamar contra a vendas dos lotes se está expressamente previsto que os lotes poderiam ser vendidos para pagamento da dívida e resgate das promissórias? E mais. É assinalado por Silvia que os imóveis não foram transferidos para titularidade da INBOPLASA porque esse interesse e objetivo não existia e, fundamental e especialmente, constando que via: Moraes poderia vender os lotes para realizar o pagamento e ao final eles seriam devolvidos. 6) DO CONTRATO COM DIREITO REAL E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA José Osório de Azevedo Junior discorre sobre a “aquisição da propriedade imobiliária através de compromisso de compra e venda” (https://www.tjsp.jus.br/download/EPM/Publicacoes/ObrasJuridicas/cdc10.pdf?d=636680533763406696). Azevedo Junior observa que o Código Civil de 1916 não distinguiu o compromisso de compra e venda de imóveis dos demais compromissos que poderia ser desfeito por arrependimento, mediante pagamento geralmente, de arras. A primeira normativa sobre adjudicação compulsória veio pelo Decreto 58/37 em relação aos loteamentos e especificamente a venda de terrenos para pagamento em prestações e o Decreto 3.079/1938, alterou a redação do art. 22 para ampliar a adjudicação aos contratos de pagamento à vista. A Lei 649/49 estendeu o direito real e a adjudicação compulsória aos imóveis não loteados e o DL 745/69 definiu e eles a exigência de notificação prévia. A Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Lei 6.766/79 manteve a adjudicação compulsória. Apesar da discussão sobre possibilidade da adjudicação por efeito do próprio contrato quando realizado o pagamento e transferida a posse, a natureza real e a força adjudicatória não se consolidou na prática jurídica e, assim, sem a averbação em Cartório não se obtinha reconhecimento do direito à adjudicação compulsória. O anteprojeto da Lei 6.766/79 previa desnecessidade do contrato definitivo, porém não foi aprovado. Portanto, a insuficiência legal do compromisso de compra e venda para a titularidade definitiva manteve-se também à luz da Lei 6.766/79 nas transações de aquisição de imóveis loteados. As relações gerais do parcelamento que são reguladas pelo art. 25, caput: Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros. A Lei 6.766/79 teve acrescido o § 6º ao art. 26 que poderia induzir conclusão que o compromisso de compra e venda quitado autorizaria o registro de propriedade, na seguinte redação: Art. 26 - § 6º - Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. Contudo, o art. 25 é que tem aplicação geral, o 26, § 6º, na redação pela Lei nº 9.785, de 29.01.99, é específico no que se destina aos casos de “implantação de loteamentos e conjuntos habitacionais para pessoas de baixa renda, promovidos por entidades públicas, ou suas delegadas”. O Código Civil de 2002 também exige o registro: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Nenhuma dessas situações contempla o caso em exame. 6.1) DA NECESSÁRIA HIGIDEZ DO CONTRATO BASE PARA VALIDADE E EFEITO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PELO REGISTRO. A premissa da adjudicação é o compromisso ou contrato de compra e venda de imóveis, quitado, registrado em Cartório de imóveis. É reconhecido então que o contrato registrado é desqualificado como compromisso de compra de venda, por vício de base: a) em relação aos elementos específicos do negócio jurídico, notadamente ao objeto – objetivo, pois não ocorreu manifestação / intenção jurídica da INBOPLASA adquirir os lotes; b) Não ocorreu o pagamento do valor em dinheiro, revelando falso o conteúdo da declaração constante do documento publicizado pelo 1º Ofício; c) A afirmação de dação em pagamento de dívida altera é contraria a narração inicial que fundamento a pretensão de adjudicação nesse modelo de negócio jurídico, ocorre que não há comprovação da origem do crédito não reconhecido como próprio pela NOVACAP; d) É revelado que em negociação paralela ao documento registrado, foram emitidas notas promissórias a serem pagas parceladamente pela NOVACAP para retomada dos lotes, desqualificando a espécie contratual na qual a dação dos bens liquida a dívida e encerra a relação devedor – credor; e) É revelada expressa manifestação de Severino afirmando não querer os lotes e por isso não iria e não fez transferência de nenhum deles; f) Por fim, e absolutamente relevante, a informação que Moraes poderia inclusive vender os lotes para realizar o pagamento, o que desqualifica, pela evidente contradição, um compromisso de compra e venda. Assim, é a higidez do contrato base, ou seja, do compromisso de compra e venda é que define a sua validade para efeito de atribuir ao promissário comprador o direito à adjudicação compulsória. Do contrato formatado e registrado como (a) compromisso de compra e venda de lotes (b) mediante pagamento de Cr$ 47.600.000,00 em dinheiro e perante o Oficial de registro. Esse o contrato que foi levado a registro no Cartório do 1º Ofício de Porto Velho. Silvia não foi designada para representar Severino no interesse de comprar imóveis do loteamento a NOVACAP. Esses fatos e essas condições estão exuberantemente demonstradas nos autos. Silvia não era portadora de recursos financeiros disponibilizados pela INBOPLASA para esse fim e tampouco é revelado que tivesse descrição sobre qualidade e sequer quantidade de lotes que deveria adquirir. A Autora não comprovou que detinha recursos disponíveis para aquisição dos lotes (Cr$ 47.600.000,00), não sendo apresentados dados ou registros contábeis ou fiscais, a despeito da insistência do Juízo. A compra e venda registrado em Cartório não foi a tratativa real ou negócio jurídico intencionado ou realmente desejado – pretendido – querido – objetivo de qualquer das partes. Esse fato é revelado e confirmado no depoimento de Severino e na posição final da INBOPLASA, aduzindo tratar-se de recebimento de bens em pagamento. Ocorre que mesmo essa distinção entre o contrato levado a registro e a real tratativa, também não expressa a realidade, pois as consistentes informações de Silvia que efetivamente realizou as tratativas e conclusão do contrato e o registrou no 1º Oficio deixa ver que o acordo era de os lotes serem mantidos sob condição do compromisso de compra e venda sem objetivo de transferência definitiva, sendo, em realidade garantia de quitação. O contrato elaborado como compromisso de compra e venda dos lotes foi essencialmente uma articulação jurídica idealizada por Silvia que juntamente com a emissão de notas promissórias tinham por objetivo a garantia de satisfação por Moraes do crédito invocado por Severino - INBOPLASA. A segurança pretendida veio por meio da formalização de uma garantia em favor da INBOPLASA mediante gravame dos 69 lotes da NOVACAP objetos desta ação e a estrutura de pagamento foi a exigência de emissão de notas promissórias que deveriam ser pagas. O SR. GUSTAVO FONTENELE – O contrato foi, a senhora não lembra se ele foi registrado anteriormente, né? A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, não, acho que não foi registrado porque fizeram contrato, EU FIZ O CONTRATO NO CARTÓRIO E ELE FEZ ASSIM OU FOSSE 1 ANO OU 2 ANOS ELE PAGARIA, AÍ ELE NÃO IA GASTAR PARA REGISTRAR, NÃO É, SÓ FICOU ASSIM PARA NÃO PODER VENDER ATÉ ELE QUITAR A DÍVIDA. Assim, o contrato “compromisso de compra e venda” dos lotes registrado no Cartório do 1º Oficio constituiu um artifício jurídico utilizado para conformar essencialmente a forma de Severino ter uma garantia complementar ou concorrente que receberia o crédito reclamado. Anota-se a garantia “complementar” ou “concorrente” do contrato de compromisso de compra e venda dos lotes no fato de também ser exigida a emissão de notas promissórias. Dos elementos probatórios, é certo que o compromisso de compra e venda não foi o tratado pelas partes e, tampouco ocorreu pagamento e quitação em dinheiro em favor da NOVACAP, como consta do documento levado à registro, resultando que o contrato configura um negócio jurídico simulado, o que tem, por efeito, viciar o registro realizado no 1º Ofício. Nessa condição, anota-se relevante registro de Azevedo Junior que na adjudicação compulsória, a transferência da propriedade realiza-se em dois atos ou momentos: (a) “o titulus (o contrato) e também (b) o modus, ou seja, a tradição para os bens móveis o registro imobiliário para os imóveis”. Ressalta Azevedo Junior: O contrato, por si mesmo, não transfere, apenas cria a obrigação de transferir a propriedade. Consiste apenas no titulus; a propriedade só será transferida no segundo momento, quando houver o registro, isto é, quando ocorrer o modus acquisitionis. Por ser causa da transferência, o contrato de compra e venda é considerado título translativo do domínio. O ato seguinte – o registro – não é ato negocial, é simples fato jurídico. A partir dessa observação, Azevedo Junior assinala: Mesmo sem acarretar diretamente a transferência da propriedade, a relevância do contrato é enorme: no momento de sua celebração – e não no momento do registro – é que devem ser examinadas as questões relativas à capacidade das partes, os vícios da vontade, a incidência das leis civis, tributárias, etc. O titulus por excelência é o contrato de compra e venda, é este contrato que vai ser levado a registro e acarretar, como regra, a transferência da propriedade do imóvel. Nessa percepção, é destacado pelo jurista Azevedo Junior a centralidade do contrato e, por efeito, de sua higidez como condição ou requisito essencial de validade ou invalidade do negócio e da força jurídica que a revestirá a partir do registro – averbação. É dizer: a higidez e integridade do negócio jurídico é que define a condição de validade e sustentabilidade do efeito do registro – averbação em Cartório e, por efeito, a viabilidade ou não de ser invocada a prerrogativa de adjudicação compulsória, conforme assinalado por Azevedo Junior. 6.2) DA COMPROVAÇÃO DO VALOR DO PAGAMENTO NO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO. AUSÊNCIA ABSOLUTA DE DOCUMENTAÇÃO FISCAL E CONTÁBIL A Lei nº 3.470/1958, em seu artigo 71, estabelece que as pessoas jurídicas devem registrar o Livro Diário no órgão competente do Registro de Comércio, que, no caso das sociedades empresárias, é a Junta Comercial. Já as sociedades civis devem registrar o Livro Diário no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Assim, a regularidade contábil imposta às empresas de atividade lucrativa como são INBOPLASA e NOVACAP, fixa obrigatoriedade de escrituração e manutenção pelo menos do livro Diário. Na linha do Código Comercial de 1985, Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em seu artigo 1.181, determina ao empresário e a sociedade empresária seguir um sistema de contabilidade e manter a escrituração dos livros, como o Livro Diário, de acordo com o exercício social de cada entidade. No artigo 1.184, o Código Civil complementa, dizendo que o balanço levantado ao fim de cada exercício deve ser lançado no Livro Diário. Anota-se a relevância de linha probatória adotada pelo Juízo, na regra do art. 379, CPC/73. Art. 379. Os livros comerciais, que preencham os requisitos exigidos por lei, provam também a favor do seu autor no litígio entre comerciantes. Primeiramente, anota-se a relevância das determinações feitas à Autora no sentido de instrução probatória consistente a partir dos ônus e deveres que são imanentes e inerentes a sua existência e condicionamentos de regularidade dessa existência. As empresas / empreendimentos econômicos se constituindo como uma Pessoa Jurídica passa a ter reconhecimento legal de existência para criar, alterar e extinguir relações jurídicas autônomas validadas pelo Direito, distinguindo-se das pessoas naturais que a integram e a gerenciam materialmente, assumindo ônus e obrigações próprias. As diretrizes estão especialmente nos arts. 40, 44 e 45 do Código Civil. São pressuposto de existência da pessoa jurídica a vontade humana criadora (affectio societatis), a licitude de seus objetivos e observância aos requisitos legais. Além disso, como elementos essenciais a autonomia, a pessoa jurídica é autônoma em relação aos seus sócios/donos; patrimônio próprio, o patrimônio é independente do patrimônio dos sócios. A pessoa jurídica de direito privado têm sua existência pela elaboração dos atos constitutivos com posterior registro. A vida funcional da PJ se orienta pelas definições fixadas nos seus estatutos internos que vinculam juridicamente as suas ações e objetivos – objetos. A existência e a vida funcional interna da pessoa jurídica privada devem ser exteriorizadas e formalizadas por registros das suas movimentações financeiras mediante registros contábeis regulares. Ocorre que a análise detida da documentação acostada aos autos revela, de forma inequívoca, a ausência absoluta de documentação fiscal e contábil que comprove a efetiva realização da alegada transação imobiliária. Esta circunstância constitui elemento probatório de força extraordinária para a caracterização da simulação, uma vez que operações de compra e venda de imóveis de tal magnitude necessariamente geram reflexos obrigatórios na escrituração fiscal e contábil das empresas envolvidas. Com efeito. A contabilidade espelha as movimentações financeiras da empresa essencialmente nos ativos - créditos e passivos – débitos não somente para controle de seus titulares, sócios, acionistas como também aos legitimamente interessados diretos e ou indiretamente na sua consistência patrimonial, como o fisco e credores. As transações e movimentações fiscais, financeiras e patrimoniais devem ser sindicáveis aos interessados. Veja-se. A obrigatoriedade de escrituração contábil é prevista a partir do art 1.179 do Código Civil, citando-se: Art. 1.179. O empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de contabilidade, mecanizado ou não, com base na escrituração uniforme de seus livros, em correspondência com a documentação respectiva, e a levantar anualmente o balanço patrimonial e o de resultado econômico. Art. 1.183. A escrituração será feita em idioma e moeda corrente nacionais e em forma contábil, por ordem cronológica de dia, mês e ano, sem intervalos em branco, nem entrelinhas, borrões, rasuras, emendas ou transportes para as margens. Art. 1.188. O balanço patrimonial deverá exprimir, com fidelidade e clareza, a situação real da empresa e, atendidas as peculiaridades desta, bem como as disposições das leis especiais, indicará, distintamente, o ativo e o passivo. Além do Código Civil, outras normas e legislações reforçam essa obrigatoriedade: ITG 2000 (R1) - Escrituração Contábil: esta Interpretação Técnica Geral, emitida pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), determina que a escrituração contábil deve ser adotada por todas as entidades, independentemente da natureza e do porte. Resolução CFC nº 1.330/11: esta resolução obriga os profissionais de contabilidade a seguir as Normas Brasileiras de Contabilidade, incluindo a ITG 2000, que exige a escrituração contábil. Legislação Tributária: como ocorre nas empresas optantes pelo Lucro Real, por exemplo, são automaticamente obrigadas a manter a escrituração contábil, pois a apuração de impostos como IRPJ e CSLL é baseada nela. Assim, o empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de Contabilidade e levantar, anualmente, o Balanço Patrimonial (artigo 1.179). É regra inscrita no próprio Código Civil (art. 1.184) que as empresas devem observar modelos de escriturações contábeis como o “Diário” no qual devem ser feitos lançamentos, com individualização, clareza e caracterização do documento respectivo, todas as operações relativas ao exercício da empresa. O Balanço Patrimonial deverá ser lançado no Diário e firmado pelo empresário e pelo responsável pela Contabilidade (contador ou técnico em contabilidade legalmente habilitado) (artigo 1.184). Assim, é imposta a escrituração contábil regular, especialmente em atendimento ao que estabelece o artigo 1.078, quanto à prestação de contas e deliberação sobre o balanço patrimonial e a demonstração de resultado, cuja ata deverá atender ao que prevê o artigo 1.075, para ser arquivada e averbada na Junta Comercial e as atas mantidas em livro próprio, registradas e devidamente assinadas pelos sócios/administradores da empresa. Nessas premissas legais, comporta assinalar que as aquisições e vendas – alienações, onerosas ou gratuitas devem constar dos registros contábeis da empresa. Na aquisição de bens imóveis, o regulamento contábil define classificação possível a conta de débito em: D – Estoque (AC); D – Ativo Não Circulante Mantido para Venda (AC); D – Propriedade para Investimento (ANC); D – Ativo Imobilizado (ANC). No espelhamento, deve ser indicada – revelada a fonte do custeio nas classificações da conta de crédito: C – Banco (AC); C – Fornecedores (PC/PNC); C – Capital Social (PL). A força probatória da escrituração contábil regular ou irregular é destacada no art. 226, Código Civil: Art. 226. Os livros e fichas dos empresários e sociedades provam contra as pessoas a que pertencem, e, em seu favor, quando, escriturados sem vício extrínseco ou intrínseco, forem confirmados por outros subsídios. A ausência de comprovação de existência de viabilidade financeira seja concreta seja formalmente revelada pelo histórico dos registros contábeis tornam inconsistentes os argumentos da Autora. O e. TJSP já assinalou a omissão de registro fiscal – irregularidade fiscal – como elemento de prova contra a empresa por não confirmar coerência à sua alegação. AÇÃO MONITÓRIA - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - TRANSPORTE DE CARGA RODOVIÁRIO - PETIÇÃO INICIAL - DOCUMENTAÇÃO - APTIDÃO PARA EMBASAR A PRETENSÃO - inteligência do art. 700 do cpc - AUTORA - DÉBITO - COMPROVAÇÃO - DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS PROBATÓRIO - ART. 373, I, DO CPC - PEDIDO - procedência - SENTENÇA -manutenção. APELO DA RÉ DESPROVIDO (TJ-SP - AC: 10052964820158260361 Itaquaquecetuba, Relator.: Tavares de Almeida, Data de Julgamento: 19/04/2023, 23ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/04/2023) Voto.... A autora comprovou o débito. Desincumbiu-se do ônus probatório (art. 373, I, do CPC). A propósito, a ré é pessoa jurídica. Tinha o dever de manter escrituração contábil, o que possibilitaria demonstrar o contrário, conforme o art. 1.179 do Código Civil: O empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de contabilidade, mecanizado ou não, com base na escrituração uniforme de seus livros, em correspondência com a documentação respectiva, e a levantar anualmente o balanço patrimonial e o de resultado econômico.... Assim, a total inexistência de notas fiscais, comprovantes de recolhimento de tributos, registros contábeis ou qualquer outro documento fiscal relacionado à alegada transação constitui prova robusta de que tal operação jamais se efetivou no plano da realidade. Como bem observa Rui Stoco, "a ausência de documentação fiscal em operações de tal envergadura não constitui mero indício, mas verdadeira prova da inexistência do negócio jurídico alegado". Assinala-se a relevância da convicção do Magistrado no sentido de avaliar as condições reais e existências de uma relação jurídica na conformidade de seus efeitos sociais comuns – ordinários, não presumindo o extraordinário: Art. 375. O juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece e, ainda, as regras de experiência técnica, ressalvado, quanto a estas, o exame pericial. 6.3) DA AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO E ESCRITURAÇÃO PATRIMONIAL Outro elemento de fundamental importância para a caracterização da simulação reside na completa ausência de qualquer registro cartorário que comprove a alegada aquisição dos imóveis pela requerente. O sistema registral imobiliário brasileiro, regido pela Lei nº 6.015/73, estabelece que a propriedade imobiliária somente se adquire com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente. A inexistência de matrícula ou transcrição em nome da requerente, aliada à ausência de qualquer tentativa de regularização registral ao longo de mais de duas décadas, constitui elemento probatório conclusivo de que a alegada compra e venda jamais se efetivou. Ademais, a análise da escrituração patrimonial da requerente, conforme se depreende dos elementos constantes dos autos, revela que os imóveis objeto da lide jamais constaram de seus registros contábeis como ativos imobilizados, circunstância que corrobora definitivamente a conclusão de que a alegada aquisição constitui mera ficção jurídica. 7) DA SIMULAÇÃO COMO VICIO APLICÁVEL AO CASO. A manifestação do Estado de Rondônia trouxe contribuição de excepcional relevância para o esclarecimento da questão controvertida. O parecer técnico-jurídico elaborado pelos órgãos estaduais competentes apresentou análise minuciosa dos aspectos urbanísticos, registrais e fiscais envolvidos na questão, confirmando as conclusões alcançadas por este Juízo. O documento estadual demonstra, com base em levantamento técnico detalhado, que os lotes objeto da demanda encontram-se regularmente incorporados ao patrimônio público municipal, tendo sido objeto de sucessivas alienações a terceiros adquirentes de boa-fé, que procederam à regular quitação dos valores correspondentes e ao cumprimento de todas as obrigações legais e contratuais. A manifestação estatal esclarece, ainda, que não há qualquer registro nos arquivos públicos que comprove a alegada transação entre a requerente e a NOVACAP, reforçando a conclusão de que tal negócio jurídico jamais teve existência real. O Estado de Rondônia afirma evidenciada a simulação de negócio jurídico entre as partes, na forma do 102 e poderia ser anulado a requerimento de terceiros interessados, representantes do poder público ou da Fazenda Pública, conforme Código Civil/1916. Afirma que ocorreu burla ao sistema tributário. Afirma conluio entre as partes, pois o negócio jurídico formalizado como Compromisso de Compra e Venda na Matricula 5.193 do 1º Cartório Registral de Porto Velho era que a NOVACAP (José Wilson de Moraes) era na verdade uma espécie de garantia até que fossem pagas todas as promissórias devidas à INBOPLASA (Severino Gonçalves Duarte). Pois bem. A simulação, conforme conceituada pela doutrina civilista pátria, constitui vício social do negócio jurídico caracterizado pela divergência intencional entre a vontade real e a vontade declarada, com o propósito de criar aparência de negócio jurídico que, na realidade, jamais foi desejado pelas partes ou foi desejado com características diversas daquelas ostensivamente declaradas. O Tribunal de Justiça de Rondônia já se manifestou acerca da possibilidade de reconhecimento de ofício da simulação absoluta: Apelações cíveis. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico. Simulação absoluta. Reconhecimento. Recurso do autor provido. Recurso dos requeridos desprovido. A nulidade absoluta, fruto de simulação, é vício insanável e deve ser declarada de ofício, logo, prescinde de ação própria, e os efeitos desse reconhecimento são retroativos à data da realização do negócio jurídico simulado (eficácia ex tunc). (TJRO - Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 0025850-50.2012.8.22.0001, 2ª Câmara Cível / Gabinete Des. Isaias Fonseca Moraes, Relator(a) do Acórdão: ISAIAS FONSECA MORAES Data de julgamento: 13/12/2022) A jurisprudência do e. Tribunal de Justiça de Rondônia assinala a invalidade do negócio jurídico simulado em prejuízo de Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais de anulação de registro de imóvel e de obrigação de fazer, por ausência de comprovação do direito alegado e pela decadência do prazo para a ação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar se o prazo decadencial para a anulação do registro de imóvel foi corretamente aplicado; (ii) analisar se há provas do direito alegado pela autora/apelante para justificar a anulação do registro e a obrigação de fazer. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O prazo decadencial de quatro anos, previsto no art. 178, II, do CC/2002, em relação a terceiro não participante do negócio jurídico, conta-se a partir do seu registro na matrícula do imóvel. 4. A autora/apelante não comprovou os requisitos necessários para a anulação do registro, tampouco demonstrou erro administrativo por parte do Município na emissão do título de domínio ao requerido/apelado. 5. A análise das provas documental e oral evidencia que o imóvel foi legitimamente adquirido pelo apelado, enquanto a apelante realizou negócio com terceiro não proprietário. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. Teses de julgamento: "1. O prazo decadencial de quatro anos, previsto no art. 178, II, do CC/2002, em relação a terceiro não participante do negócio jurídico, conta-se a partir do seu registro na matrícula do imóvel 2. A ausência de comprovação de erro administrativo e de legítima titularidade do imóvel inviabiliza a procedência do pedido de anulação de registro." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 171, II e 178, II.Jurisprudências relevantes citada: TJTO, Apelação Cível nº 0001191-51.2021.8.27.2707, Rel. Jocy Gomes de Almeida, j. 14.02.2024; TJTO, Apelação Cível, 0001005-19.2016.8.27.2702, Rel. PEDRO NELSON DE MIRANDA COUTINHO, julgado em 04/08/20211 (TJTO, Apelação Cível, 0005298-76.2015.8.27.2731, Rel. MARCIO BARCELOS COSTA, julgado em 22/01/2025, juntado aos autos em 24/01/2025 14:46:29) (TJ-TO - Apelação Cível: 00052987620158272731, Relator.: MARCIO BARCELOS COSTA, Data de Julgamento: 22/01/2025, TURMAS DAS CAMARAS CIVEIS) Assim, é reconhecida e declarada a decadência da impugnação pela Autora ao afirmado vício do ato notarial de cancelamento da averbação que teria então por efeito fundamentar a pretensão de responsabilidade civil ao Estado e aos demais requeridos de invalidação do registro ao imóvel e imissão na posse, pois decorrido o prazo de 4 anos do art. 178, II, Código Civil de 2002. Esse reconhecimento impede o exame de suposto vicio no ato notarial que invalidaria titulo de domínio e, por efeito, habilitaria discussão sobre a pretensão de imissão na posse requerida pela Autora. Assim, resta prejudicada a pretensão de apreciação da defesa de exceção de usucapião proposta pela Requerida. Igualmente, a pretensão de dano moral e dano material deduzida pela Autora resta prejudicada, pois o suposto ilícito resta desqualificado pela invalidação da força adjudicatória que se pretendia conferir ao compromisso de compra e venda e, ainda, pela prescrição e decadência em relação ao ato notarial de cancelamento da averbação. 8) DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ E RESPONSABILIDADE PROCESSUAL Conquanto o desfecho da ação seja desfavorável à Autora, considerando a determinação inclusive por depoimento do sócio da INBOPLASA e pela procuradora da empresa à época do contrato, não tenho que caracterize litigância de má-fé, nada obstante situar-se em limítrofe dessa condição. 9) DA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E CUSTAS PROCESSUAIS A condenação da parte sucumbente ao pagamento de honorários advocatícios e custas processuais constitui consequência natural da improcedência da demanda, conforme estabelecido no artigo 85 do Código de Processo Civil. No caso em exame, a fixação dos honorários em patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa mostra-se adequada e proporcional. DISPOSITIVO Ante o exposto, e considerando tudo mais que dos autos consta, após detida análise dos elementos probatórios e da legislação aplicável à espécie, JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTE o pedido formulado por INBOPLASA em face de NOVACAP e outros, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Declaro, por conseguinte, que: I - A alegada compra e venda de imóveis entre a requerente e a requerida constitui negócio jurídico simulado, sendo nulo de pleno direito nos termos do artigo 167 do Código Civil; II - A requerente jamais adquiriu qualquer direito real de propriedade sobre os imóveis objeto da demanda, não possuindo legitimidade para pleitear seu reconhecimento judicial; III - é reconhecida a prescrição em relação ao Estado de Rondônia e a decadência em relação aos demais réus, relacionada ao fundamento de ilicitude apontado no ato do Cartório do 1º Ofício que cancelou a averbação, o que torna prejudicado o exame da pretensão reivindicatória do bem e indenizatória de danos. Em consequência da sucumbência, CONDENO a requerente ao pagamento de: a) Custas processuais, calculadas sobre o valor atualizado da causa; b) Honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, a serem rateados em partes iguais em favor dos patronos dos requeridos, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Sentença não sujeita à remessa necessária. Após o trânsito em julgado desta sentença, proceda-se ao arquivamento dos autos, observadas as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. ESTE ATO SERVE DE MANDADO/CARTA/OFÍCIO. Porto Velho, 31 de outubro de 2025 Edenir Sebastião Albuquerque da Rosa Juiz(a) de Direito

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO AUTOR: INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME ADVOGADO DO AUTOR: MARCELO ESTEBANEZ MARTINS, OAB nº RO3208 REU: ESTADO DE RONDONIA, NOVACAP LOTEAMENTO DE IMOVEIS LTDA, EDUARDO JORGE COIMBRA GARCIA, DECIO JOSE DE LIMA BUENO, ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA, GUILHERME SILVA BUENO ADVOGADOS DOS REU: ALBERTO GAUNA ALVIS, OAB nº RO4699, AMADEU GUILHERME LOPES MACHADO, OAB nº RO1225, MARCELLO HENRIQUE DE MENEZES PINHEIRO, OAB nº RO265B, AMADEU GUILHERME MATZENBACHER MACHADO, OAB nº RO4B, PROCURADORIA GERAL DO ESTADO DE RONDÔNIA DECISÃO Determino a suspensão do feito pelo prazo de 20 (vinte) dias, a fim de aguardar o transcurso do prazo dos demais processos conexos para julgamento em conjunto. Após o prazo de suspensão, retornem os autos conclusos para julgamento. ESTE ATO SERVE DE MANDADO/CARTA/OFÍCIO. Porto Velho, 30 de setembro de 2025 Edenir Sebastião Albuquerque da Rosa Juiz(a) de Direito PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 2ª Vara de Fazenda e Saúde Pública Av. Pinheiro Machado, n. 777, Bairro Olaria, CEP: 76801-235, Porto Velho/RO Telefones: (69) 3309-7000 (Central de Atendimento) e (69) 3309-7061 (Gabinete). Email: [email protected] PROCESSO N. 0012275-67.2015.8.22.0001 CLASSE: Procedimento Comum Cível

01/10/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO DESPACHO AUTOR: INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME ADVOGADO DO AUTOR: MARCELO ESTEBANEZ MARTINS, OAB nº RO3208 REU: ESTADO DE RONDONIA, NOVACAP LOTEAMENTO DE IMOVEIS LTDA, EDUARDO JORGE COIMBRA GARCIA, DECIO JOSE DE LIMA BUENO, GUILHERME SILVA BUENO, ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA ADVOGADOS DOS REU: ALBERTO GAUNA ALVIS, OAB nº RO4699, AMADEU GUILHERME LOPES MACHADO, OAB nº RO1225, MARCELLO HENRIQUE DE MENEZES PINHEIRO, OAB nº RO265B, AMADEU GUILHERME MATZENBACHER MACHADO, OAB nº RO4B, PROCURADORIA GERAL DO ESTADO DE RONDÔNIA DESPACHO Suspenda-se o feito por mais 90 (noventa) dias, a fim de aguardar que o processo 0012265-23.2015.8.22.0001 esteja apto para julgamento. ESTE ATO SERVE DE MANDADO/CARTA/OFÍCIO. Porto Velho, 18 de dezembro de 2024 Edenir Sebastião Albuquerque da Rosa Juiz(a) de Direito Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 2ª Vara de Fazenda Pública Av. Pinheiro Machado, n. 777, Bairro Olaria, CEP: 76801-235, Porto Velho/RO Telefones: (69) 3309-7000 (Central de Atendimento) e (69) 3309-7061 (Gabinete). Email: [email protected] PROCESSO N. 0012275-67.2015.8.22.0001 CLASSE: Procedimento Comum Cível

13/01/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO DESPACHO AUTOR: INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME ADVOGADO DO AUTOR: MARCELO ESTEBANEZ MARTINS, OAB nº RO3208 REU: ESTADO DE RONDONIA, NOVACAP LOTEAMENTO DE IMOVEIS LTDA, EDUARDO JORGE COIMBRA GARCIA, DECIO JOSE DE LIMA BUENO, GUILHERME SILVA BUENO, ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA ADVOGADOS DOS REU: ALBERTO GAUNA ALVIS, OAB nº RO4699, AMADEU GUILHERME LOPES MACHADO, OAB nº RO1225, MARCELLO HENRIQUE DE MENEZES PINHEIRO, OAB nº RO265B, AMADEU GUILHERME MATZENBACHER MACHADO, OAB nº RO4B, PROCURADORIA GERAL DO ESTADO DE RONDÔNIA DESPACHO Suspenda-se o feito por mais 90 (noventa) dias, a fim de aguardar que o processo 0012265-23.2015.8.22.0001 esteja apto para julgamento. ESTE ATO SERVE DE MANDADO/CARTA/OFÍCIO. Porto Velho, 18 de dezembro de 2024 Edenir Sebastião Albuquerque da Rosa Juiz(a) de Direito Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 2ª Vara de Fazenda Pública Av. Pinheiro Machado, n. 777, Bairro Olaria, CEP: 76801-235, Porto Velho/RO Telefones: (69) 3309-7000 (Central de Atendimento) e (69) 3309-7061 (Gabinete). Email: [email protected] PROCESSO N. 0012275-67.2015.8.22.0001 CLASSE: Procedimento Comum Cível

13/01/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO AUTOR: INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME ADVOGADO DO AUTOR: MARCELO ESTEBANEZ MARTINS, OAB nº RO3208 REU: ESTADO DE RONDONIA, NOVACAP LOTEAMENTO DE IMOVEIS LTDA, EDUARDO JORGE COIMBRA GARCIA, DECIO JOSE DE LIMA BUENO, GUILHERME SILVA BUENO, ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA ADVOGADOS DOS REU: ALBERTO GAUNA ALVIS, OAB nº RO4699, AMADEU GUILHERME LOPES MACHADO, OAB nº RO1225, MARCELLO HENRIQUE DE MENEZES PINHEIRO, OAB nº RO265B, AMADEU GUILHERME MATZENBACHER MACHADO, OAB nº RO4B, PROCURADORIA GERAL DO ESTADO DE RONDÔNIA DESPACHO Suspenda-se o feito por mais 90 (noventa) dias, a fim de aguardar que o processo 0012265-23.2015.8.22.0001 esteja apto para julgamento. ESTE ATO SERVE DE MANDADO/CARTA/OFÍCIO. Porto Velho, 18 de dezembro de 2024 Edenir Sebastião Albuquerque da Rosa Juiz(a) de Direito PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 2ª Vara de Fazenda Pública Av. Pinheiro Machado, n. 777, Bairro Olaria, CEP: 76801-235, Porto Velho/RO Telefones: (69) 3309-7000 (Central de Atendimento) e (69) 3309-7061 (Gabinete). Email: [email protected] PROCESSO N. 0012275-67.2015.8.22.0001 CLASSE: Procedimento Comum Cível

19/12/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO AUTOR: INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME ADVOGADO DO AUTOR: MARCELO ESTEBANEZ MARTINS, OAB nº RO3208 REU: ESTADO DE RONDONIA, NOVACAP LOTEAMENTO DE IMOVEIS LTDA, EDUARDO JORGE COIMBRA GARCIA, DECIO JOSE DE LIMA BUENO, ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA, GUILHERME SILVA BUENO ADVOGADOS DOS REU: ALBERTO GAUNA ALVIS, OAB nº RO4699, AMADEU GUILHERME LOPES MACHADO, OAB nº RO1225, MARCELLO HENRIQUE DE MENEZES PINHEIRO, OAB nº RO265B, AMADEU GUILHERME MATZENBACHER MACHADO, OAB nº RO4B, PROCURADORIA GERAL DO ESTADO DE RONDÔNIA DESPACHO Mantenho a suspensão do feito por mais 90 (noventa) dias, a fim de aguardar que o processo 0012265-23.2015.8.22.0001 esteja apto para julgamento. Decorrido o prazo de suspensão, retornem os autos conclusos para deliberação. ESTE ATO SERVE DE MANDADO/CARTA/OFÍCIO. Porto Velho, 10 de setembro de 2024 Edenir Sebastião A. da Rosa Juiz(a) de Direito PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 2ª Vara de Fazenda Pública Av. Pinheiro Machado, n. 777, Bairro Olaria, CEP: 76801-235, Porto Velho/RO Telefones: (69) 3309-7000 (Central de Atendimento) e (69) 3309-7061 (Gabinete). Email: [email protected] PROCESSO N. 0012275-67.2015.8.22.0001 CLASSE: Procedimento Comum Cível

11/09/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO AUTOR: INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME ADVOGADO DO AUTOR: MARCELO ESTEBANEZ MARTINS, OAB nº RO3208 REU: ESTADO DE RONDONIA, NOVACAP LOTEAMENTO DE IMOVEIS LTDA, EDUARDO JORGE COIMBRA GARCIA, DECIO JOSE DE LIMA BUENO, ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA, GUILHERME SILVA BUENO ADVOGADOS DOS REU: ALBERTO GAUNA ALVIS, OAB nº RO4699, AMADEU GUILHERME LOPES MACHADO, OAB nº RO1225, MARCELLO HENRIQUE DE MENEZES PINHEIRO, OAB nº RO265B, AMADEU GUILHERME MATZENBACHER MACHADO, OAB nº RO4B, PROCURADORIA GERAL DO ESTADO DE RONDÔNIA DESPACHO Suspenda-se o feito por mais 90 (noventa) dias. Após, os autos conclusos. ESTE ATO SERVE DE MANDADO/CARTA/OFÍCIO. Porto Velho, 18 de abril de 2024 Edenir Sebastião A. da Rosa Juiz(a) de Direito PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 2ª Vara de Fazenda Pública Av. Pinheiro Machado, n. 777, Bairro Olaria, CEP: 76801-235, Porto Velho/RO Telefones: (69) 3309-7000 (Central de Atendimento) e (69) 3309-7061 (Gabinete). Email: [email protected] PROCESSO N. 0012275-67.2015.8.22.0001 CLASSE: Procedimento Comum Cível

19/04/2024, 00:00

Documentos

Despacho

•25/05/2026, 00:00

01/12/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME ADVOGADO DO AUTOR: MARCELO ESTEBANEZ MARTINS, OAB nº RO3208 REU: ESTADO DE RONDONIA, NOVACAP LOTEAMENTO DE IMOVEIS LTDA, EDUARDO JORGE COIMBRA GARCIA, DECIO JOSE DE LIMA BUENO, ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA, GUILHERME SILVA BUENO ADVOGADOS DOS REU: ALBERTO GAUNA ALVIS, OAB nº RO4699, AMADEU GUILHERME LOPES MACHADO, OAB nº RO1225, MARCELLO HENRIQUE DE MENEZES PINHEIRO, OAB nº RO265B, AMADEU GUILHERME MATZENBACHER MACHADO, OAB nº RO4B, PROCURADORIA GERAL DO ESTADO DE RONDÔNIA SENTENÇA terceiros: Apelação cível. Ação de nulidade de negócio jurídico. Compra e venda de imóveis. Simulação. Art. 167, do Código Civil. Comprovação. Retorno ao status quo ante.Está caracterizada a simulação quando as partes intencionalmente criam um ato jurídico inexistente, com o objetivo de camuflar a verdadeira vontade negocial para prejudicar terceiros ou ilidir disposição de lei. Como todas as partes confirmaram a ocorrência de simulação nos negócios jurídicos, à luz do art. 167, do Código Civil, os contratos são nulos. APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 7002377-12.2019.822.0019, Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, 1ª Câmara Cível, Relator (a) do Acórdão: Des. Rowilson Teixeira, Data de julgamento: 23/10/2023. O e. Superior Tribunal de Justiça assinala proteção ao terceiro de boa-fé: (...) 4. A partir da vigência do Código Civil de 2002, a simulação passou a ser causa de nulidade dos negócios jurídicos, portanto, passível de alegação por qualquer interessado e cognoscível de ofício. 5. Os partícipes do negócio simulado podem postular sua invalidação, no entanto, o terceiro de boa-fé não pode ser prejudicado, considerando-se que confiou na aparência do negócio simulado. 6. A condição de terceira de boa-fé da recorrida, ex-cônjuge do cedente da cessão de quotas realizada em 2019, foi reconhecida pelo Tribunal de origem a partir das circunstâncias fático-probatórias dos autos. 7. No caso, houve detalhada apreciação das circunstâncias acerca da prática de negócio simulado nas duas cessões de quotas questionadas, não tendo se configurado a incorreta valoração das provas, o erro de julgamento e/ou a afronta à concepção jurídica de simulação. (...) (STJ - REsp: 2112739 SP 2023/0407316-8, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/05/2024) No caso dos autos, evidencia-se que a alegada compra e venda jamais teve existência real, constituindo mera criação artificial destinada a fundamentar pretensões dominiais desprovidas de base jurídica legítima. 7.1) DA RESISTÊNCIA SISTEMÁTICA À PRODUÇÃO DE PROVA DOCUMENTAL E A SIMULAÇÃO Durante toda a fase instrutória, este Juízo determinou, através de decisões interlocutórias devidamente fundamentadas, que a requerente procedesse à juntada de documentação essencial para a comprovação de suas alegações, especialmente: a) Notas fiscais referentes à alegada compra e venda; b) Comprovantes de recolhimento dos tributos incidentes sobre a operação; c) Registros contábeis que demonstrassem a incorporação dos imóveis ao patrimônio da empresa; d) Documentação cartorária comprobatória da cadeia dominial; e) Correspondências, contratos ou qualquer outro documento que evidenciasse a relação negocial com a NOVACAP. A requerente, sistematicamente, mostrou-se resistente ao cumprimento de tais determinações, interpondo sucessivos recursos contra as decisões judiciais que determinavam a produção de prova documental. Tal comportamento processual configura violação ao princípio da lealdade processual e ao dever de colaboração com o Poder Judiciário, consagrados nos artigos 5º e 77 do Código de Processo Civil. A peculiaridade do caso em que um suposto proprietário invoca essa condição em relação a um bem que sequer conhecia e que revelou não ter estado sob seu dispor em qualquer tempo, ao contrário disso, sendo objeto de controle e atos próprios de propriedade por outrem, é situação de não normalidade, assim, extraordinário. A questão da simulação em negócios jurídicos imobiliários tem sido objeto de reiterada apreciação pelos Tribunais pátrios, que têm desenvolvido critérios objetivos para sua identificação e caracterização: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE ASCENDENTE E DESCENDENTE. NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DOS OUTROS DESCENDENTES. NEGÓCIO JURÍDICO ANULÁVEL. SIMULAÇÃO. DOAÇÃO REVESTIDA SOB A FORMA DE COMPRA E VENDA. OBJETIVO DE PREJUDICAR DESCENDENTE. NULIDADE. RECURSO CONHECIDO DESPROVIDO. 1. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente consentirem (art. 496, do Código Civil). Ausente a autorização de um dos descendentes, a compra e venda é passível de anulação. 2. Quanto à simulação, a doutrina comumente elenca três requisitos para caracterizá-la: divergência entre a declaração externada e os efeitos pretendidos; o acordo entre as partes; e o objetivo de prejudicar terceiros. 3. Sem a demonstração do pagamento do preço na compra e venda formalizada entre pai e filhos, e por valor abaixo do praticado no mercado, evidencia-se a ocorrência de simulação de suposta doação ou a distribuição de patrimônio em vida, em benefício de determinados descendentes em desprestígio de outros. 4. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-DF 07031759820198070009 1701583, Relator.: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 11/05/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 24/05/2023) No caso em exame, todos estes elementos encontram-se presentes de forma inequívoca, não restando dúvida quanto à caracterização da simulação absoluta do alegado negócio jurídico. 7.2) DA PROTEÇÃO AOS TERCEIROS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ Elemento de fundamental importância na resolução da presente controvérsia refere-se à situação jurídica dos terceiros que, ao longo dos anos, adquiriram de boa-fé os lotes objeto da demanda, procedendo ao regular pagamento dos valores correspondentes e ao cumprimento de todas as obrigações legais e contratuais. O princípio da proteção ao terceiro de boa-fé, consagrado no artigo 1.247, parágrafo único, do Código Civil assegura que as aquisições realizadas por pessoas que desconheciam a existência de vícios ou irregularidades devem ser preservadas, especialmente quando acompanhadas do cumprimento de todas as formalidades legais. No caso em exame, os terceiros adquirentes procederam à regular aquisição dos imóveis através de procedimentos licitatórios ou alienações diretas promovidas pelo Poder Público, com o cumprimento de todas as exigências legais e o recolhimento dos tributos devidos. Tais aquisições merecem proteção integral do ordenamento jurídico, não podendo ser prejudicadas por pretensões fundadas em negócios jurídicos simulados. Ressalte-se, a entrega de bens em garantia, como ocorreu no caso, ainda que formalizado por compromisso de compra e venda registrado não tem efeito adjudicatório. Ademais, como assinalado, a tratativa entre Severino e Moraes deixou aberta a possibilidade inclusive de venda dos lotes em pagamento do valor das notas promissórias que não foram exibidas pelo presumido credor que é própria Autora. 7.3) DA PRESCRIÇÃO. ESTADO DE RONDÔNIA O Estado de Rondônia argui prescrição. Aponta o ato do Cartorial objeto da presente impugnação praticado em 13 de setembro de 1999, conforme averbação AV-0550-005193 presente na certidão de inteiro teor do imóvel. Considerando o prazo de prescrição definido pelo Decreto-Lei 20.910/32 que fixa em 05 anos o prazo prescricional para as ações contra a Fazenda Pública, contados de 13/09/1999 a prescrição ocorreu em 13/09/2004. Afirma que também o prazo prescricional para impugnar atos praticados pelo Registro de Imóveis estão prescritos na forma do art. 206, § 3º, V, Código Civil. A arguição comporta acolhimento. O cancelamento do Compromisso de Compra e Venda deu-se pela averbação n. 550, em 13 de novembro de 1999, mediante requerimento da NOVACAP IMÓVEIS LTDA, datado de 15/03/1999. Constando: "Av. 550 - 005193 Em 13 de novembro de 1999. Cancelamento de Registro de Promessa. Que de conformidade com o requerimento de NOVACAP IMÓVEIS LTDA, datado de 15 de março de 1999, fica cancelado o Registro de n° 115, na Matrícula 5191,...s fls. 258 do Livro 2-BE, efetuado em 15 de abril de 1983. Tudo de conformidade com o art. 3ó, II da Lei ó7óó D.O.U, de 20 de dezembro de 1979. Protocolado sob n° 72117, em 8/09/ 1999". O ato notarial tem efeito erga omnes e é termo inicial para a impugnação de eventual vicio pela decadência. AÇÃO REVOCATÓRIA - ANULAÇÃO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO - DECADÊNCIA - TERMO A QUO - LAVRATURA DO REGISTRO - SENTENÇA REFORMADA A anulação de registro de escritura pública de doação pretendida através da ação pauliana ou revocatória deve ser proposta no prazo de quatro anos do ato que se quer anular. O registro do ato, que tem efeitos erga omnes, é que deve ser anulado e não a lavratura da escritura, porque somente a partir daquele ato a relação jurídica firmada pelas partes torna-se pública. (TJ-MG - AC: 10707091793570001 Varginha, Relator.: Antônio de Pádua, Data de Julgamento: 02/12/2010, Câmaras Cíveis Isoladas / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/02/2011) Não se comprova má-fé na lavratura do ato de cancelamento da averbação, sendo anotado que os documentos teriam sido apresentados e provavelmente devolvidos ao requerente. Insta anotar que algumas notas promissórias representativa de quitação, ainda que parcial, estavam na posse da requerente do cancelamento. Na divergência sobre a tratativa e a constatação de vício de origem na própria averbação, o efeito do ato notarial posterior tem efeito absorvido pela nulidade precedente. Assim, o ato notarial ocorreu em 13 de setembro de 1999 e a ação proposta em 20 de julho de 2015, mais de 15 anos de decurso de prazo. Uma análise detalhada do ordenamento jurídico revela que o prazo de cinco anos foi tradicionalmente consolidado e repetido em diversas situações nas quais o Estado (Administração Pública) figura, de alguma maneira, como sujeito da relação jurídica. Como exemplo do afirmado, é possível destacar as seguintes normas: art. 21 da Lei 4.717/65 (ação popular); art. 142, I da Lei 8.112/90 (pena de demissão ao servidor público); art. 1º. Do Decreto 20.910/32 (prescrição contra fazenda pública); art. 1º da Lei 9.494/97 (prescrição das pretensões indenizatórias contra prestadores de serviço público); art. 173 e 150, parágrafo 4º. e 174 do CTN (regulam a decadência da constituição e prescrição da pretensão de cobrança do crédito tributário, sem falar no art. 168 que regula a repetição do indébito); art. 10 do Decreto-Lei 3.365/41 (caducidade para ultimarem-se os atos concretos à desapropriação por necessidade ou utilidade pública); art. 23, I da Lei 8.429/92 (prescrição da pretensão persecutória da improbidade administrativa); dentre outras. A bem da verdade, o que se observa é uma clara opção legislativa, que estabelece o lapso temporal de cinco anos como razoável à estabilização das situações jurídicas constituídas entre o Estado e os administrados. Com efeito, no caso concreto, resta configurado em muito o instituto da decadência do Autor da ação em impugnar o ato notarial cuja responsabilidade imputa subsidiariamente ao Estado. Em relação à responsabilidade atribuída ao Estado está prescrita. Também em relação aos demais requeridos é evidenciada a decadência e a prescrição. 7.4) DA DECADÊNCIA EM RELAÇÃO AOS DEMAIS REQUERIDOS Em relação aos demais requeridos, anota-se que o ato – fato determinante da responsabilidade civil e os efeitos de reivindicação da propriedade é o ato notarial que cancela a averbação, decorrente do requerimento da NOVACAP e acolhido pelo 1º Oficio – Guilherme e Décio – resultando na pretensão de invalidação do registros de alienação do imóvel. Importa considerar que mesmo na aplicação do prazo geral decadencial mais extenso na vigência do Código Civil de 2002 a pretensão já teria se exaurido. Dispõe o art. 2.028 do Código Civil de 2002 que "serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogado." Considerando que o Código Civil de 1916 previa prazo geral vintenário (art. 177) e que, em 2003, não havia ainda transcorrido uma década desde o surgimento da pretensão (cancelamento da averbação 13/09/1999), aplica-se à hipótese o prazo decenário previsto no artigo 205 do Código Civil de 2002. Daí se conclui que ocorreu a prescrição da pretensão, posto que transcorreu lapso temporal superior a dez anos entre o registro da escritura em 13/09/1999 e a propositura da presente ação em 20/07/2015. Ao tema, a jurisprudência assinala a decadência em 4 anos contado do ato registral. Apelação cível - Ação anulatória de escritura pública – Procedência com base na decretação de revelia com anulação do registro junto à matrícula do imóvel – Insurgência da ré – Preliminar de nulidade de citação rejeitada - Citação por AR no endereço da pessoa jurídica recebida por terceiro - Citação postal recebida no endereço da empresa Requerida, na época, por terceiro que não apresentou qualquer ressalva - Aplicação da teoria da aparência – Preliminar rejeitada – Revelia bem decretada – Apesar da revelia a sentença deve ser reformada – Revelia que faz presumir verdadeiros os fatos mas não o direito – Negócio entabulado em 05/11/2008, com registro da escritura na matrícula do imóvel em 18/11/2008 – Publicidade da informação pelo registro que é contrária a alegação de desconhecimento – Decadência do direito de anulação com base em vício de consentimento que é de 4 anos, nos termos do art. 171 do CC – Ação proposta em 04/08/2022 – Decadência que deve ser reconhecida de oficio – Sentença reformada para julgar extinto o processo, nos termos do art. 487, II do CPC – Recurso provido (TJ-SP - Apelação Cível: 1010881-29.2022.8.26.0008 São Paulo, Relator.: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 23/08/2023, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/08/2023) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. COMPRA E VENDA ENTRE ASCENDENTES E DESCENDENTES. PRAZO DECADENCIAL. DOIS ANOS. TERMO INICIAL. REGISTRO DO IMÓVEL NO CARTÓRIO. APLICAÇÃO DO ENUNCIADO 545, CJF/STJ. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.... 4. Examinando a casuística em apreço, verifica-se que o juiz sentenciante aplicou como termo inicial para fins de apreciação de decadência, a data do registro da compra e venda no Cartório de Imóveis, aplicando a teoria da actio nata, "[...] segundo a qual a pretensão nasce quando o titular do direito subjetivo violado obtém plena ciência da lesão e de toda a sua extensão, bem como do responsável pelo ilícito, inexistindo, ainda, qualquer condição que o impeça de exercer o correlato direito de ação." 5. Nessa senda, entendo como escorreita a sentença vergastada, uma vez que aplicou entendimento já abalizado pelo Conselho da Justiça Federal (Enunciado nº 545 do CJF/STJ). 6. À luz de tais considerações, verifica-se que embora o negócio jurídico tenha iniciado sob a égide do Código Civil de 2016, foi perfectibilizado com publicidade, de forma plena e absoluta com o registro na matrícula do imóvel no Cartório Registral ocorrida em 18/01/2007, já na vigência do CCB/02. Sob esse prisma, a ação de anulação poderia ter sido proposta até 18/01/2009, ou seja, dois anos após o ato registral, entretanto, a ação foi protocolada somente em 2018, fato que fulminou o direito dos autores.... (TJ-CE - AC: 00031979320188060064 Caucaia, Relator.: MARIA DAS GRAÇAS ALMEIDA DE QUENTAL, Data de Julgamento: 21/09/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 21/09/2022) EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. DECADÊNCIA. INOCORRÊNCIA. ERRO. NÃO COMPROVADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 2ª Vara de Fazenda e Saúde Pública Av. Pinheiro Machado, n. 777, Bairro Olaria, CEP: 76801-235, Porto Velho/RO Telefones: (69) 3309-7000 (Central de Atendimento) e (69) 3309-7061 (Gabinete). Email: [email protected] PROCESSO N. 0012275-67.2015.8.22.0001 CLASSE: Procedimento Comum Cível Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória c/c Declaratória e Cancelamento de Registro Público c/c Imissão na Posse e Indenização por Danos Morais e Materiais proposta por INBOPLASA – INDÚSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA -ME contra NOVACAP IMÓVEIS LTDA, LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA, DÉCIO JOSÉ DE LIMA BUENO e ESTADO DE RONDÔNIA. Alega a autora que firmou contrato de Compromisso de Compra e Venda com a requerida NOVACAP – IMÓVEIS LTDA, datado de 14/04/1983, tendo como objeto do contrato a compra de 69 lotes, registrados na matrícula n. 5193, do 1º Serviço Registral da Comarca de Porto Velho, com a seguinte descrição dos imóveis: quadra 09, lotes 8, 14, 15, 18 e 19; quadra 15, lotes 7, 8 e 9; quadra 19, lotes 01 a 43, exceto os lotes 30 e 39; quadra 22, lotes 14 a 33. Afirma que, pagou por esses lotes a quantia de CR$47.600.000,00 (quarenta e sete milhões e seiscentos mil cruzeiros), tendo sido o contrato registrado na matrícula do imóvel sob o n. R-116, no dia seguinte à celebração do contrato. Alega autora, que após ser citada em uma ação de usucapião com relação a um dos lotes, a autora se deparou com o desmembramento dos lotes adquiridos, bem como, um suposto cancelamento do Compromisso de Compra e Venda anteriormente registrado, que na matrícula do imóvel passou a constar a inscrição sucessiva ao registro do compromisso •ver cancelamento de promessa, Av. 550•h, referindo-se ao registro n. 116 (compromisso de compra e venda entre as partes), mas cancela expressamente o Registro n. 115, que nada tem a ver com a negociação entre a requerida e a requerente. Também afirma que, protocolou requerimento administrativo junto ao 1º Serviço Registral desta Comarca, na data de 28/05/2014, pedindo o cancelamento do protocolo 72117 (Av. 550), tendo como resposta a inexistência nos arquivos daquela serventia e que, acredita que, à época, por um lapso, fora entregue toda documentação à parte interessada que havia ingressado para a prática do ato. Oportunidade em que, a autora suscitou a dúvida ao Juiz Corregedor Permanente dos Cartórios Extrajudiciais, em 28/05/2014, noticiando o ocorrido e, requerendo o cancelamento da promessa, uma vez que, se tratava de pedido unilateral da Promissória Vendedora Novacap e, em total dissonância do disposto no art. 36, da Lei 6.766/79, o pedido foi autuado sob o n. 0000393-36.2014.8.22.0101, que o Juiz oficiou ao Serviço Registral pedindo informações sobre o cancelamento do R-116, da matrícula 5193 e, que apresentasse os documentos que embasaram o cancelamento, o que fora informado pelo Oficial Substituto que não foram encontrados os documentos e, reafirmou que provavelmente tenha sido entregue à parte (NOVACAP) quando da entrega da certidão que o cancelamento fora registrado, tendo sido tomada outras providências. A NOVACAP então prestou informações sobre várias alterações societárias, e que levaram a atuação administrativa da empresa a não ter precisos conhecimentos sobre o negócio entabulado entre as partes, concluindo que, embora a averbação 550 cancele o registro 116, afirma que houve um equívoco do cartório, e que o cancelamento se referia ao Registro 115, assim, o Juiz do Registro Público decretou a indisponibilidade dos bens objeto da promessa de compra e venda. Alega ainda, que notificou extrajudicialmente a requerida NOVACAP para outorgar Escritura Pública de Compra e Venda dos lotes descritos naquele contrato, que fora entregue a notificação na data de 18/02/2015, e ainda não houve resposta. Também alega nulidade das promessas de compra e venda entre os requeridos. Alega que, os lotes adquiridos pela autora foram desmembrados e foram anotados novos registros, aponta que desses, 17 lotes o Sr. Oficial Registrador procedeu irregularmente ao registro de novas promessas de compra e venda. Dessa forma, requer seja declarado nulo os contratos de compra e venda registrado sobre a matrícula n.55.446 78.477, 78.587, 78.617, 78.614, 68.272, 36.096, 42.022, 32.419, 60.341, 58.296, 65.470, 28.011, 28.012, 55.446, 60.331 e 32.872, alegando ter o primeiro promitente comprador direitos reais sobre os imóveis, oponível, inclusive contra os posteriores promitentes compradores. Nas demais 52 matrículas, também o Oficial Registrador procedeu ao desmembramento e registrou como proprietário nas novas Matrículas a requerida NOVACAP sem fazer qualquer menção ao Controle de Promessa de Compra e Venda registrado na Matrícula n. 5193, de onde foram feitos os desmembramentos. Assim, alega serem nulos os novos registros por não terem observado o princípio da anterioridade registral e nula por que a requerida NOVACAP não dispunha de direito de dispor dos imóveis. Diante disso, pretende a condenação da requerida NOVACAP a outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda do lote registrado na Matrícula n. 32.419 ou a adjudicação do imóvel, e ainda, declarar nulos os registros de promessa de compra e venda efetuados na Matrícula n. 32.419, declarar a requerente como proprietária do referido lote e consequentemente, imiti-la na posse. Junta documentos. Decisão determinando a distribuição do feito diante da inexistência dos requisitos de conexão. (fls. 75/76) Contestação apresentada pelo ESTADO DE RONDÔNIA às fls. 83/89. Como preliminar alega ilegitimidade passiva sob o argumento de que a autora indicou o ente público no polo passivo da demanda em decorrência de suposto cancelamento de registro de promessa de venda e compra de forma irregular, entendendo ser o Estado de Rondônia responsável; contudo o referido cartório exerce atividade privada, por delegação do Poder Público, sendo que o Cartório é responsável pelos riscos decorrentes de sua atividade e não o Estado. Discorre ainda, sobre a responsabilidade subsidiária do Estado sobre os atos causados por seus delegatários. No mérito, alega inexistência de dano moral. Tendo em vista a certidão do Oficial de Justiça, foi requerida a exclusão da Sra. Lena Maria Sales de Oliveira do pólo passivo da demanda, e a inclusão de Eduardo Coimbra, conforme decisão de fls. 99, tendo o mesmo sido citado por edital, conforme fls. 107. Citado, o requerido Eduardo Jorge Coimbra Garcia apresenta contestaçõa às fls. 112/120, suscitando preliminar de ilegitimidade passiva e ausência de interesse processual da parte requerente. Às fls. 165, determinação da citação de Lena Maria Sales de Oliveira, por edital. NOVACAP IMÓVEIS LTDA apresenta contestação às fls. 171/214. Sem preliminares. No mérito, discorre sobre a sucessão da empresa, NOVACAP IMÓVEIS LTDA, e a forma de quitação da dívida e aquisição dos imóveis reclamados na inicial. Junta documentos. DÉCIO JOSÉ DE LIMA BUENO apresenta contestação às fls. 310/317. Sem preliminares. Espólio de Lena Maria Sales de Oliveira Silva apresenta contestação às fls. 334/354, afirmando ser a inicial inepta e usucapiao extraodrinário. Réplica às fls. 421/444. Junta documentos. Oportunizada as partes para dizerem em termos de provas. Estado de Rondônia informa não ter mais provas a produzir (fls. 476) A Requerida NOVACAP IMÓVEIS LTDA requer oitiva de testemunha, documental e pericial (fls. 477/). Décio José de Lima Bueno requer produção de prova testemunha (fls. 481/482). O requerido Espólio de Lena Maria Sales de Oliveira Silva requer depoimento pessoal da RL da parte autora, prova testemunhal e desentranhamento dos documentos juntados com a réplica. Já a requerente deixou transcorrer o prazo in albis, conforme certidão de fls. 485. Às fls. 486, decisão determinando a suspensão do feito para julgamento dos processos em conjunto com os demais que tratam da mesma matéria. Decisão às fls. 489 determinando a manifestação das partes, tendo em vista a preliminar suscitada pelo Estado de Rondônia de existência de Repercussão Geral nos autos do RE 842846/SC que implicaria na suspensão do presente feito e demais correlacionados a matéria aqui discutida, conforme tema 777 do Supremo Tribunal Federal. Manifestação da autora às fls. 490/494, pugnando pelo prosseguimento do feito, visto que a decisão do RE 842.846/SC não determinou o sobrestamento dos julgados em curso que versem sobre a matéria. Já o Estado de Rondônia sustenta tese diversa, pugnando pela suspensão do feito até a conclusão do julgamento do RE anteriormente mencionado. Decisão saneadora id. 22138670. Foi suscitada preliminar de ilegitimidade do Estado de Rondônia, sob argumento de que o oficial atuava por delegação. Contudo, embora os notários e registradores respondam diretamente por seus atos, há responsabilidade subsidiária do Estado, razão pela qual foi rejeitada a preliminar. Por outro lado, foi acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva de Eduardo Jorge Coimbra Garcia, por não haver qualquer vinculação deste com o imóvel litigioso, extinguindo o feito em relação a ele com fundamento no art. 485, VI do CPC, e condenando a parte autora em custas e honorários de 10% sobre o valor da causa. No mais, o feito foi saneado, sem outras nulidades ou preliminares pendentes. Anotou os pedidos de provas e, quanto à documental, foi deferida conforme o art. 437 do CPC. Em relação às provas pericial e testemunhal, determinou-se que a parte autora, no prazo de 15 dias, apresente documentos comprobatórios da aquisição dos terrenos, como movimentações financeiras, declarações de imposto de renda e o contrato social da empresa, com eventuais alterações. Foi determinado, ainda, a retificação do polo passivo (substituindo a parte falecida pelo espólio) e o apensamento deste processo aos demais que tratam da mesma matéria. A autora requereu prova emprestada ID n. 53806106. Decisão id. 55011085 deferiu o pedido de prova emprestada. Decisão id. 59742515 deu por encerrada a instrução processual, determinando a intimação das partes para alegações finais. A INBOPLASA, em suas alegações finais (id. 68183565), afirma que os lotes foram recebidos como forma de pagamento de uma dívida e que não houve cancelamento ou desistência do negócio celebrado com a ré. Destaca os depoimentos do Sr. Severino, que mencionou a quitação da dívida com os lotes, e da advogada Sra. Sílvia Pinheiro de Azevedo, que acompanhou a negociação e elaborou o contrato, relatando que os lotes, mesmo entregues como pagamento, teriam sido posteriormente vendidos a terceiros ou invadidos. A autora reitera os pedidos formulados na petição inicial. A NOVACAP Loteadora de Imóveis Ltda., em suas alegações finais (id. 68592392), sustenta que o débito cobrado pela INBOPLASA originou-se de uma relação comercial entre esta e a empresa Amazônia Representações, cujo sócio majoritário propôs o pagamento da dívida com lotes de propriedade da NOVACAP, ainda sob sua administração. Após a transferência da empresa para novos sócios, afirma que foram firmadas avenças para pagamento da dívida remanescente por meio de promissórias, das quais seis foram localizadas e encontram-se quitadas, inclusive uma em favor da advogada da autora. A ré alega que os depoimentos de Severino Duarte e Sílvia Pinheiro apresentam contradições e lacunas, e que a autora não apresentou contraprovas materiais robustas. Com base nos documentos apresentados e na ausência de vínculo jurídico entre a atual gestão da NOVACAP e a INBOPLASA, requereu a improcedência da ação. O Estado de Rondônia, em suas alegações finais (id. 68740460), sustenta a existência de prejudicial de mérito, apontando prescrição total quanto aos pedidos de indenização por supostos danos materiais e morais. No mérito, alega a inexistência de responsabilidade civil estatal, citando a nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, por simulação e eventual culpa das partes contratantes, além da ausência de direito indenizatório diante da responsabilidade subjetiva atribuída ao oficial e da inexistência de provas robustas. Requer, portanto, o reconhecimento da prescrição e, caso superada, a improcedência dos pedidos formulados na inicial. LUIS CARLOS DA SILVA e ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA SILVA apresentam suas ALEGAÇÕES FINAIS no id. 67877958. Contestam a pretensão da empresa autora INBOPLASA, destacando que esta nunca exerceu posse sobre os lotes e, por mais de 30 anos, se manteve inerte quanto a qualquer providência para garantir os direitos que agora alega possuir. Argumentam que a empresa autora sequer comprovou a incorporação dos imóveis ao seu patrimônio, tendo inclusive se recusado a apresentar o IRPJ, o que reforça a tese de que não houve aquisição válida dos bens, mas sim uma negociação para quitação de dívida do Sr. José Wilson de Moraes por meio de notas promissórias. Apontam que o negócio jurídico celebrado entre os antecessores dos requeridos e a empresa NOVACAP é legítimo e revestido de boa-fé, com posse mansa, pacífica e contínua por mais de 33 anos, embasada em justo título e amplamente documentada. Ressaltam que todas as medidas tomadas pelos requeridos, como registro em cartório, pagamento de impostos, construções e cultivo do terreno, demonstram a boa-fé, o efetivo exercício da posse, em contraponto ao total abandono da autora. Ainda invocam, como prejudicial de mérito, o direito à usucapião extraordinário, dada a inércia da autora e a posse duradoura exercida de forma ininterrupta. Alegam que, mesmo que se questione o justo título, o tempo de posse e a conduta dos requeridos são suficientes para assegurar a aquisição da propriedade por usucapião, afastando, assim, qualquer pedido de imissão na posse ou reivindicação pela autora. Por fim, requerem o desbloqueio da matrícula do imóvel, por considerarem a averbação de indisponibilidade injusta e prejudicial, e, em caso de eventual procedência da ação, pleiteiam o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas, com a devida avaliação judicial. Diante disso, pugnam pela total improcedência da ação, com a condenação da autora ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais. É o relatório. Decido. DA DELIMITAÇÃO DO OBJETO LITIGIOSO A controvérsia central refere-se à idoneidade e higidez jurídica do contrato registrado no Cartório do 1º Ofício Registral desta Comarca de Porto Velho, entre a requerente INBOPLASA e a requerida NOVACAP, sob forma de contrato de compromisso de compra e venda, envolvendo extensas áreas urbanas de significativo valor econômico e social. A Autora afirma ter adquirido os 69 lotes relacionados nestes autos mediante o contrato de compromisso de compra e venda com clausula de irrevogabilidade que foi averbado no Cartório do 1º Oficio desta Comarca, conferindo-lhe direito de propriedade como compromissário comprador, podendo obter judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel na omissão do compromitente vendedor. Afirma ilicitude na conduta da NOVACAP que promoveu o cancelamento unilateral da averbação o que é ilegal, contando para isso com a conduta ilícita do titular do Cartório. Afirma responsabilidade subsidiária do Estado pelo ato ilícito do titular do Cartório que resultou em danos materiais – pela perda do bem – e danos morais – pelo abalo ao nome da empresa. Assim, a resolução desta questão demanda análise criteriosa dos elementos probatórios disponíveis, à luz dos princípios fundamentais que regem a teoria geral dos negócios jurídicos e a disciplina dos vícios do consentimento. DA REUNIÃO DOS PROCESSOS: JULGAMENTO CONJUNTO E APROVEITAMENTO DAS PROVAS. Determinei a reunião dos processos envolvendo os mesmos fundamentos e causa de pedir, distinguindo-se um do outro somente em relação ao terceiro que adquire o lote da NOVACAP, sem a alteração jurídica da controvérsia. DA GRATUIDADE A requerida Novacap junta documentos na contestação requerendo gratuidade de Justiça, anotando declaração de Inatividade junto a Receita Federal; Comprovante de Pensionista e Declaração de Hipossuficiência. Depois requereu a regularização processual em razão do falecimento da proprietária da empresa requerida, juntando certidão de óbito; Alteração Contratual; Declarações pessoa Jurídica Inativa 2013 a 2018; declarações pessoa jurídica Inativa 2019/2020; Declaração de Hipossuficiência assinada pelo novo representante da empresa. Tenho que os elementos permitem concessão da gratuidade, que defiro. DOS FUNDAMENTOS DE DECIDIR. 1) DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE A INBOPLASA E A NOCAVAP REGISTRADO NA MATRÍCULA N. 5193 DO 1º OFÍCIO REGISTRAL RELACIONANDO 69 LOTES. Incontroversos que consta celebrado compromisso de compra e venda, constando irretratável e irrevogável, entre a INBOPLASA e a NOVACAP, realizado em 14/04/1983. O objeto da compra foram 69 lotes registrados é na Matrícula n. 5193 do 1º Serviço Registral da Comarca de Porto Velho. Refere-se aos seguintes lotes: 1 - Quadra 9 - Lotes 8, 14,15, 18 e 19; 2 - Quadra 15 - Lotes 7, 8 e 9; 3 - Quadra 19 - Lotes 01 a 43, exceto os lotes 30 e 39. 4 - Quadra 22 - Lotes 14 a 33. Consta do contrato o pagamento pela INBOPLASA de Cr$ 47.600.000,00 (quarenta e sete milhões e seiscentos mil cruzeiros) em favor da NOVACAP. Incontroverso que dos lotes referidos no contrato de compromisso de compra e venda estão os imóveis das quadras 9, 15, 19 e 22 relacionados como desmembradas em outras matrículas. Incontroverso também que foram registradas pelo Oficial de Registro a compra e venda das 17 matrículas seguintes: 1. 78.477; 2. 41.656; 3. 27.377; 4. 78.617; 5. 78.614; 6. 68.272; 7. 36.096; 8. 42.022; 9. 32.419; 10. 60.341; 11. 58.296; 12. 65.470; 13. 28.011; 14. 28.012; 15. 55.446; 16. 60.331 e 17. 32.872. 2) DO CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PELA NOVACAP E A VENDA DE LOTES A TERCEIROS E DA DUVIDA SUSCITADA. Incontroverso que a INBOPLASA, em diversas ações, impugna a alienação dos imóveis relacionados no compromisso de compra e venda averbado. Afirma nulidade do registro sob dois fundamentos: NEGLIGÊNCIA DO OFICIAL REGISTRADOR; NULIDADE DO CONTRATO QUE GEROU O REGISTRO. Aponta o princípio da prioridade ou anterioridade registral do art. 186 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) que em combinação com o art. 463, CC, impede registro após o contrato de compra e venda que assegura direito real de eficácia erga omnes. Diz ter ocorrido negligência do Oficial Registador em proceder novos registros em favor de terceiros. Aponta a previsão do art. 156 da LRP que dispõe “O oficial deverá recusar registro a título e a documento que não se revistam das formalidades legais”. Diz que até o momento não foi feito cancelamento do registro que só pode ser feito a pedido de ambas as partes ou por determinação judicial, invocando a regra do art. 36 da Lei 6.766/79 e art. 250 da Lei 6.015/73 e o ato da NOVACAP e o Oficial Registrador viola o art. 421, CC. Incontroverso que foi suscitada dúvida em 28 de maio de 2014 ao Juiz Corregedor Permanente dos Cartórios Extrajudiciais contra o cancelamento da averbação Av 550. Incontroverso que, justificando garantir a lisura e boa-fé dos contratos, bem como, eventuais direitos decorrentes, até mesmo a posse direta exercida por outros pessoas que desconhecem a controvérsia, o Corregedor determinou a indisponibilidade dos bens descrito no r 116 da matrícula 5193 até a solução para a sede jurisdicional adequada. 3) DA NARRATIVA INICIAL 3.1) AQUISIÇÃO DOS LOTES MEDIANTE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA A inicial narra a ocorrência de um contrato de compromisso de compra e venda irrevogável e irretratável de 69 lotes vendidos pela NOVACAP à INBOPLASA no dia 14/04/1983. Diz Autora foi pago pelos lotes o valor de Cr$ 47.600.000,00. O contrato de compromisso de compra e venda foi registrado na matrícula do imóvel sob n. R-116. Na linha da narrativa inicial e no documento juntado, afirmando-se ser um contrato de compra e venda e afirmada a quitação dos lotes mediante recebimento do valor de Cr$ 47.600.000,00 pela NOVACAP haveria então o aporte desse recurso que entraria no caixa da empresa e que sairia do caixa da INBOPLASA. Assim, tratando-se de pessoa jurídica sujeita a regras contáveis e fiscais, foi determinada por diversas vezes a apresentação desses registros de movimentações financeiras compatíveis com a disponibilidade de Cr$ 47.600.000,00 à época para aquisição dos lotes e registros fiscais, como declaração de imposto de renda, pagamento de tributos relacionados a operação e aos imóveis, presumidamente incorporados. A instrução probatória realmente não foi revelado registro contábil ou fiscal de movimentação financeira compatível à realização do negócio jurídico por qualquer das empresas, não se comprovou transferência (pela INBOPLASA) ou recebimento (pela NOVACAP) do valor total de Cr$ 47.600.000,00, referente à compra e venda mediante pagamento em dinheiro. A NOVACAP nega a subsistência do negócio jurídico e a Autora não apresenta qualquer elemento de consistência sobre a realidade da aquisição dos lotes mediante contrato de compromisso de compra e venda. Não foi possível confirmar em registros contábeis ou fiscais da INBOPLASA e tampouco da NOVACAP a origem da dívida por notas fiscais ou outro documento formal. A despeito da insistência do Juízo no sentido de identificar elementos contábeis e fiscais confirmadores do negócio jurídico de aquisição dos lotes pela INBOPLASA a partir de seus registros, não se obteve tal confirmação. Não consta, registros formais contábeis ou fiscais de transações entre as pessoas jurídicas INBOPLASA e NOVACAP conferindo consistência quer em relação ao pagamento dos lotes em dinheiro quer pela quitação de uma pressuposta dívida afirmada por Severino. Assim, não foram apresentados elementos comprobatório referentes ao crédito da INBOLPASA com a NOVACAP que sustentasse a entrega dos 69 lotes em pagamento de dívida mediante pagamento em dinheiro. 4) NARRATIVA PÓS INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. 4.1) DAÇÃO DOS LOTES EM PAGAMENTO DE DÍVIDA. Diferentemente da narrativa da inicial, em suas razões finais, fiando-se preponderantemente no depoimento de Severino, então proprietário da empresa, a autora INBOPLASA passa a afirmar que o negócio realizado entre as partes foi a entrega dos lotes em pagamentos de sandália que teriam sido fornecida a Moraes, sócio proprietário da NOVACAP. Severino revela que José Wilson de Moraes, o principal sócio da NOVACAP, era representante comercial da INBOPLASA no Estado de Rondônia. O SR. DR. MARCELO – Sr. Severino, o senhor conheceu o Sr. José Wilson de Moraes? O SR. SEVERINO – Ele era o meu representante... O SR. DR. MARCELO – Representava a empresa do senhor lá em Rondônia, é isso? O SR. SEVERINO – É, em Rondônia. Severino diz que Moraes estaria deixando o Estado de Rondônia e nessa época fizeram a tratativa era para recebimento de um crédito que ele (Severino) teria em relação ao seu representante (Moraes) que teria oferecido a alternativa de vender os lotes e realizar o pagamento ou entregar os lotes em pagamento: Juiz – “Ia sair de lá, não é? Ele ia sair de Rondônia.” Severino – “E passou para ele, ele disse olha Severino, o negócio é tão milionário que eu resolvi fazer isso com seus produtos, mas está aqui, você se quiser a partir de hoje todas as vendas que forem feitas é para pagar a você e se por acaso você quiser receber em lote, eu achei melhor receber em lote, né”. Severino diz que das duas alternativas, Moraes vender e pagar a dívida ou receber os lotes, optou por receber os lotes em pagamento: “- Então o senhor recebeu lotes da empresa Novacap Imóveis em pagamento dessa dívida? - Pagamento dessa dívida” O depoimento de Severino diverge do relato inicial de que teria ocorrido uma simples operação de compra e venda de lotes pela INBOPLASA mediante pagamento em dinheiro à NOVACAP, tem-se que o relato inicial de uma simples aquisição de lotes da NOVACAP pela INBOPLASA transporta-se para uma operação de cobrança de uma dívida e os lotes como instrumento dessa quitação. É revelado pela testemunha Silvia que esteve em Porto Velho envidada por Severino para concluir a negociação com Moraes que ele e Severino da INBOPLASA eram próximos e mantinham vínculo de amizade. “ foi assim, fui lá, passei os trinta dias, ele não conseguia pagar o dinheiro e era um representante muito amigo do dono da INBOPLASA, aí ele falou Dra. você vai, não precisa forçar, porque o Moraes nunca fez isso, ele deve estar aperreado, mas veja o que ele pode fazer, tá. Aí fui lá, fiquei os trinta dias e nada, aí ele teve um princípio de infarto (...) Moraes era dono da NOVACAP. Dessa forma, não se trata de realização do afirmado pagamento em dinheiro que consta do contrato de compromisso de compra e venda. 4.2) ENTREGA DE BENS EM GARANTIA DE DÍVIDA 4.2.1) DA DESQUALIFICAÇÃO DO RECEBIMENTO EM DAÇÃO EM PAGAMENTO. Assim, além da afirmação de Severino sobre não se tratar de contrato de compromisso de compra e venda, mas de uma dação em pagamento, sem comprovação da origem da dívida, o depoimento de Silvia Pinheiro revela que nem mesmo dação em pagamento teria ocorrido. Os consistentes elementos de prova apontados por Silvia Pinheiro, deixa ver que, conforme anotado, Silvia era empregada e advogada da INBOPLASA e foi enviada por Severino para Porto Velho para concretizar e concluir a pendência do crédito que afirmou existente em relação a Moraes, representante comercial da empresa. Silvia também foi responsável pela elaboração e formatação do contrato registrado no 1º Ofício como compromisso de compra e venda. Diz Severino que Silvia passou a atuar na tratativa depois que aceitou receber lotes em pagamento da dívida: “- Não, realmente quando eu chamei ela é porque eu já tinha trocado, recebido toda sandália em terreno” Assim, Severino tenta demarcar em seu depoimento que fora teria concluído tratativa com Moraes no sentido de receber lotes pelo débito. Contudo, apesar de sustentar que teria concluído o acordo com Moraes, Severino relata que estava seriamente adoentado na época e iria para Mato Grosso, afirmando que nessa mesma ocasião da tratativa passou a empresa para o seu irmão Francisco época também que enviou Silvia Pinheiro, empregada da INBOPLASA e advogada, para Porto Velho para resolver a documentação. Advogado. Dr. Marcelo – Após a aquisição dos lotes, que providencia o senhor tomou? Severino – “Não, acontece o seguinte, eu estava, quando eu chamei a doutora Sílvia e verifiquei é porque eu estava me sentindo mal, eu tive uma depressão muito grande e logo quando eu cheguei já passei a minha fábrica, entreguei para meu irmão Francisco e viajei para Mato Grosso, eu não recebi, depois disso aí a doutora Sílvia já resolveu com Francisco toda a documentação”. Relevante anotar que a narrativa de Severino no sentido de receber lotes em pagamento antes da viagem de Silvia não é contextualizada por elemento que indiquem ou identifiquem dados específicos e conclusivos sobre essa tratativa, como a quantidade e valor de cada lote, dimensões, preferência ou não de localização, forma de transferências, responsabilidades por encargos, dentre outros elementos. Não foi apresentado, e pelo que consta do seu depoimento e dos autos, não foi realmente firmado um pré-contrato ou mesmo qualquer anotação sobre essa tratativa inicial. A ausência desses elementos fragiliza a afirmação de que tratativa entre Severino e Moraes teria sido conclusiva e se encerrado antes de Silvia ser enviada para o acerto da dívida. Anote-se que Severino afirma que quando enviou Silvia para Porto Velho já estava muito doente e que a advogada passou uns 30 dias na cidade, em tratativas: Severino – De jeito nenhum, não, de jeito nenhum, por sinal a Dra. Silvia ficou 30 dias lá e eu estava muito doente e voltei, por sinal quando cheguei passei somente uma semana e a firma já estava entregue ao meu irmão, e só vim... Afirma ainda que em razão do problema de saúde, foi afetado em sua memória, inclusive a ponto de se “esquecer” que seria proprietário dos lotes: Acontece o seguinte, com essa enfermidade que eu tive, passei 2 anos, caiu um branco que eu esqueci de tudo, e quem me alertou disso aqui foi uma carta que veio pedindo o... (usucapião). Veja-se que ao ser indagado se contratou advogada para enviar a Porto Velho, Severino diz que enviou a empregada e procuradora, advogada, Silvia Pinheiro, para “resolver” o caso, inclusive com representação formal mediante procuração: O SR. DR. MARCELO – Se o senhor contratou alguma advogada para ir em Porto Velho para tentar receber essa dívida? O SR. SEVERINO – Não, eu de lá mesmo eu chamei a minha advogada que era minha funcionária Dra. Silvia Pinheiro de Azevedo e ela foi para lá e eu vim embora e deixei ela lá, ELA PASSOU 30 DIAS RESOLVENDO OS PROBLEMAS LÁ, EU DEI PROCURAÇÃO, DEI TUDO PARA ELA PARA ELA RESOLVER. (Destaquei). Assim, demarca-se que a tratativa final do negócio jurídico registrado em cartório foi realizado por Silvia que era representante e procuradora da INBOPLASA e foi enviada para “resolver” a afirmada dívida assumida por Moraes em relação à INBOPLASA. Desse modo, este Juízo confere especial e destacado valor ao depoimento de Silvia que intermediou e adotou a solução jurídica representando legalmente a INBOPLASA. Contrariando a versão de Severino, Silvia Pinheiro diz que foi ela enviada à Porto Velho, permanecendo 30 dias tentando receber “o dinheiro da dívida” de Moraes junto a empresa INBOPLASA. Silvia confirma que veio a Rondônia porque Severino não conseguia receber o valor de Moraes que era seu amigo e que imaginava estar em dificuldades por isso o não pagamento. Silvia deixa ver que a entrega dos lotes era uma alternativa a ser tratada em acordo: “ foi assim, fui lá, passei uns trinta dias, ele não conseguia pegar o dinheiro e era um representante muito amigo do dono da INBOPLASA, aí ele falou Dra. você vai, não precisa forçar, porque o Moraes nunca fez isso, ele deve estar aperreado, mas veja o que ele pode fazer, tá. Aí fui lá, fiquei os trinta dias e nada, aí ele teve um princípio de infarto (...) Moraes era dono da NOVACAP “Ele deu os 69 lotes por conta da dívida que ele tinha”. A narrativa de Silvia deixa ver que a tratativa estava em aberto para qualquer ajuste e sem forçar qualquer termo. Destaca-se então o protagonismo de Silvia na tratativa para recebimento da dívida, valendo observar de seu depoimento que essa função era desempenhada por ela com frequência que era fazer cobrança pela empresa: A SRA. SILVIA PINHEIRO – Eu era advogada da INBOPLASA, eu que fiz essa cobrança lá em Porto Velho, eu fazia cobrança. Trabalhei mais de 10 anos na INBOPLASA e eu sempre quando tinha dívida, não de gente que comprava sandália, era só mais dos revendedores, não era de revendedores, era de representante, aí eu cobrava, onde tinha representante que estava devendo eu ia. Ressai dos elementos probatórios que a tratativa e finalização do conteúdo, termos e condições do contrato foram ajustados e concluído por Silvia, conforme se depreende de seu depoimento. 4.2.2) DA ENTREGA DOS LOTES EM GARANTIA. INEXISTENCIA DE INTERESSE NA AQUISIÇÃO OU NO RECEBIMENTO EM PAGAMENTO. A narrativa de Silvia anota que na tratativa com ela Moraes ofereceu os lotes, mas anotou a intenção da oferta como garantia de pagamento que seriam realizados por ele na medida em vendesse lotes e realizaria pagamentos e, no final os lotes seriam devolvidos. A SRA. SILVIA PINHEIRO – Estavam livres, desocupados, estava livre, sem nada, era tudo assim, ele me mostrou ‘está aqui, doutora, o Severino vai ficar com esse até ali’, aí eu anotei todos os lotes, todos os números de lotes, anotei tudo, me mostrou ‘SEVERINO, ESTÁ TUDO DESOCUPADO’, AÍ ELE DISSE ‘EU VOU VENDENDO E VOU PAGANDO, VOU VENDENDO E VOU PAGANDO, QUANDO EU QUITAR VOCÊ ME DEVOLVE, EU LHE DEVOLVO’. Note-se que ao ser indagada se ocorreu coação, a advogada deixa afirma não ter ocorrido e que a intenção não era aquisição dos lotes ou recebimento em dação mas uma garantia até que Moraes fizesse o pagamento: “Não, eu só que a amizade deles era muito estreita, era um dos melhores representantes para a empresa, ELE FEZ ESSA ABERTURA PARA ENTREGAR OS LOTES, MAS NA CERTEZA DE RECEBER O DINHEIRO E DEVOLVER OS LOTES ”. Hora nenhuma houve pressão, ele entregou por livre vontade ”. Verifica-se então que a finalização da tratativa nem mesmo foi de dação em pagamento de forma a que a INBOPLASA recebesse os lotes e incorporasse ao seu imobilizado ou os vendesse. O SR. JUIZ -... foi chamado o Severino, o lote não pertencia... A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não pertence, NÃO PERTENCIA PORQUE SÓ PERTENCIA NA PROPORÇÃO QUE ELE PAGASSE O DÉBITO TODINHO COM AS NOTAS PROMISSÓRIAS, AÍ ELE LIBERAVA OS LOTES E PASSAVA PARA ELE. Anota a NOVACAP que a INBOPLASA não tinha interesse nenhum em receber lotes em Porto Velho, no ano de 1983, quando esta cidade estava com população estimada de 120.000 habitantes e não prenunciava o enorme crescimento demográfico que viria a ter. Destacando o depoimento de Severino. Silvia confirma essa visão ao revelar que Severino não queria os lotes, queria receber o valor do crédito afirmava deter em relação a Moraes. O SR. JUIZ – Ele deu os 69 lotes para... A SRA. SILVIA PINHEIRO – É, ele deu por conta da dívida que ele tinha, aí fizeram as contas ali os dois por telefone... O SR. JUIZ – Os imóveis localizados lá em Porto Velho? A SRA. SILVIA PINHEIRO – Lá em Porto Velho, aí o Severino disse a ele ‘OLHA, EU NÃO QUERO LOTE, EU NÃO FAÇO QUESTÃO DE TERRENO AÍ PORQUE EU NUNCA VOU PARA AÍ, ENTÃO EU QUERO QUANDO VOCÊ PAGAR TODAS AS MINHAS PROMISSÓRIAS EU MANDO O ADVOGADO LR... AÍ ENTÃO ‘EU MANDO O ADVOGADO LÁ E LIBERO’, como ele me deu procuração para eu fazer. Aí eu averbei a margem que era para ele, ‘Moraes não venda’. Destaquei. É revelado que a oferta dos lotes como garantia de pagamento foi formalizada como um contrato de compromisso de compra e venda e ainda foi exigida a emissão de notas promissórias emitidas pela NOVACAP em favor da INBOPLASA que seriam pagas e depois liberados os lotes. “Como eu tinha procuração, eu averbei, por que não era para ele: “Morais não venda!”, na época o pai dele estava lá e tomou conhecimento de que ele deu os 69 lotes, todo mundo da NOVACAP sabia”. É assinalado que o valor dos lotes correspondia ao valor da dívida. “era correspondentes ao valor quando era, eles dois por telefone, eu botei ele para falar com meu patrão, (...) os sessenta e poucos lotes quitava a dívida que ele tinha com a INBOPLASA” “eu chequei lá no cartório, ai disse que estava recebendo isso, o rapaz lá bateu o contrato, entregou os lotes pela dívida que tinha com a INBOPLASA” Silvia Pinheiro esclarece que a transferência dos lotes no registro de imóveis não foi realizada exatamente porque não era intenção da INBOLPLASA, no caso Severino, a aquisição ou mesmo recebimento em dação em pagamento. Caso quisesse receber os bens em pagamento da divida haveria interesse na transferência dos lotes, o que já se verificou no depoimento de Silvia que não existia. Isso é reiterado uma vez mais O SR. GUSTAVO FONTENELE – Na época a senhora se recorda se as matrículas foram transferidas para a INBOPLASA? A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, nós fizemos só uma averbação, só averbação que ia dizendo do lote tal ao lote tal, aí tinham todos os lotes, acho que tinha todos os lotes, tinha tudinho. Averbação. Uma vez mais é reafirmada a inexistência da compra e venda e até mesmo da afirmada dação em pagamento, pois como se discorreu, dação em pagamento é intenção de receber o bem em pagamento e quitação da dívida, no caso em exame, não houve intenção sequer de receber o bem. O SR. JUIZ – É porque, doutor, a dúvida aí é saber se houve pagamento ou não, é o cerne da questão. A SRA. SILVIA PINHEIRO – O PAGAMENTO, ELE DEU O LOTE COMO PAGAMENTO, MAS EM COMPENSAÇÃO ELE CONVERSOU COM O SEVERINO, O SEVERINO: NA HORA QUE O SENHOR PAGAR A MINHA DÍVIDA EU TE DEVOLVO TODOS OS LOTES, EU NÃO QUERO LOTE. Destaquei. 4.2.3) DA DUPLA GARANTIA: LOTES E NOTAS PROMISSÓRIAS Para reforçar a inexistência de interesse na conclusão da aquisição definitiva dos lotes pela INBOPLASA, foram emitidas notas promissórias que poderia ser pagas por Moraes a cada dois ou três, conforme orientação e autorização de Severino à Silvia Pinheiro. Dessa forma, foram estabelecidas duas garantias: a garantia pelos lotes no compromisso de compra e venda registrado e pela emissão de notas promissórias em valores parciais que seriam pagas até liberação total dos lotes. A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, tem um pagamento aí de quinhentos e pouco, uma promissória, mas eu acho que essa promissória, eu não vi a data, eu acho que essa promissória foi quando nós fizemos a negociação aí eu tinha que dar uma promissória que estava quitada a dívida dele, era dívida com a INBOPLASA, aí ele veio, o Sr. Moraes veio a Juazeiro aí fizeram as notas promissórias, aí o Severino disse „OLHE, NÃO SE PREOCUPE QUE EU NÃO QUERO SEUS LOTES, AÍ FIZERAM ASSIM „SEVERINO, BOTE DE DOIS EM DOIS MESES, OU É TRÊS EM TRÊS MESES, EU NÃO LEMBRO QUANDO FOI, AÍ ELE FEZ AS PROMISSÓRIAS, ENTÃO PARECE QUE ELE SÓ ENCONTROU DUAS PROMISSÓRIAS. Aí ele „não, mas Severino recebeu, eu não vou dizer que recebeu, não vou dizer que ele recebeu porque eu saí, eu não recebi nem o meu, meus 10%, eu recebi. Silvia deixa ver que seus honorários seriam pagos depois da venda dos lotes por Moraes e repasse do valor para Severino. “Aí, fizeram isso aí, eu saí no final de 83 da empresa, e eu: Severino, tu tá me devendo os meus 10% do lote né, pelo meu trabalho (...) NA HORA QUE O MORAES QUITAR EU MANDO O SEU DINHEIRO ONDE VOCÊ ESTIVER ”. De seu turno, a NOVACAP informa não ter localizado todas as notas promissórias pagas, apresentado algumas que são impugnadas veementemente por Severino, mas não por Silvia que confirma terem sido emitidas por orientação ou autorização daquele e deixa entender que alguma ou algumas delas foram pagas. A NOVACAP afirma que os novos sócios ao tomarem conhecimento da controvérsia procuraram documentos sobre a transação e localizaram algumas das notas promissórias emitidas quitadas. Anotam que Severino confrontado os documentos afirma desconhecer e nega ter recebido valores. Severino nega reconhecimento a notas promissórias que tem carimbo da INBOPLASA e assinaturas indicadas como suas e também nega reconhecimento a cheques que apresentam registros bancários, apontando problemas de saúde que o debilitaram por algum tempo. O SR. SEVERINO – Não reconheço. O SR. JUIZ – Não? Deixa eu colocar aqui, esse documento aqui que foi indagado, nota promissória 06/84, certo? Qual a outra? Essa aqui, não é? Essa aqui é a nota promissória 05/84, vou indagar a mesma pergunta, esse documento aqui também uma nota promissória e aqui ao verso, acho que a parte de baixo é o verso teria esse carimbo aqui da empresa do senhor e essa assinatura, ela é do senhor? O SR. SEVERINO – De jeito nenhum. O SR. JUIZ – Certo. O senhor conhece essa cópia de cheque? O SR. SEVERINO – Não, eu fiquei enfermo dois anos. Silvia deixa ver que uma das notas promissórias esta assinada por ela e que duas ou três poderiam ter sido recebidas por Severino que afirma ter estado doente. A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, inclusive tem aí duas folhas, tem uma assinada por mim, era como fosse quitando e nem recebi nem de um e nem de outro, e ele se recebeu foi essas duas a três que ele disse que tem aí. Agora ele teve doente também o Severino, eu também estive muito atribulada porque morreu minha nora com um ano de casada, morreu meu pai com dois meses, então foi uma atribulação danada. Há controvérsia sobre o recebimento do valor das promissórias pela INBOPLASA, contudo, é consistente na prova dos autos que realmente foram emitidas como dupla garantia ao recebimento do valor tratado entre Silvia, em nome da INBOPLASA, e Moraes, atribuindo a responsabilidade à NOVACAP. 4.2.4) DO AJUSTE PARA VENDA DOS LOTES PARA PAGAMENTO DA DÍVIDA E mais. Silvia Pinheiro revela que na tratativa Moraes informou que os lotes foram entregues estavam livres, seriam vendidos e na medida em que isso ocorresse seria realizado o pagamento à INBOPLASA: “ Estavam livres, desocupados estavam livres sem nada, era tudo assim, ele me mostrou: tá aqui Dra., Severino vai ficar com esse até ali, aí eu anotei todos os lotes, todos os números de lotes, anotei tudo, ele me mostrou: SEVERINO TA TUDO DESOCUPADO, EU VOU VENDENDO E VOU PAGANDO, E QUANDO EU QUITAR, VOCÊ ME DEVOLVE OS LOTES. Destaque-se então: É assinalado por Silvia que os imóveis não foram transferidos para titularidade da INBOPLASA porque esse interesse e objetivo não existia e, fundamental e especialmente, porque, conforme anotado por Silvia, na tratativa considerou-se que Moraes poderia vender os lotes para realizar o pagamento e ao final eles seriam devolvidos. 5) DA NATUREZA REAL DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO NO REGISTRO DE IMÓVEL. 5.1) REQUISITOS. A INBOPLASA discorre sobre o contrato preliminar que não era previsto no Código Civil de 1916 foi regulamentado pela Lei 6.766/79. Discorre sobre o contrato preliminar e a sua conversão em contrato definitivo de compra e venda que obriga a celebração posterior de um contrato de compra e venda. Afirma inexistir exigência de formalidade em relação a este negócio jurídico preliminar, somente subordinando à formalidade o contrato definitivo previsto no artigo 134 inciso II do Código Civil de 1916. Diz a Autora sobre a irretratabilidade e irrevogabilidade do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, na forma do artigo 25 da lei 6766 de 1979, afirmando que nele consta quitação integral do promitente comprador o que lhe garantiria direito de receber o domínio pleno do imóvel. Afirma nulo o requerimento unilateral da compromissária vendedora NOVACAP em cancelar a averbação, pois em desacordo ao art. 36 da lei 6766/79. Invoca o art. 2.035 do Código Civil de 2002 e a Lei 6766/79 sobre a irrevogabilidade do compromisso para afirmar validade do registro R 116 em detrimento da Averbação 550. Anota a prerrogativa do art. 463, Código Civil: Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Reclama aplicação dos arts. 466 do CPC/73: Art. 466-. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado. Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível. Nesse fundamento, requer a condenação da NOVACAP em assinar a Escritura Definitiva de Compra e Venda na forma do art. 463 do CC, 466-B e 466-C do CPC/73, mediante adjudicação compulsória, com pretensão de imissão posterior na posse em relação aos demais réus. 5.2) DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA A prova dos autos deixa ver que o contrato registrado não reuniu os elementos típicos do contrato de compra e venda. O contrato compra e venda, na previsão do art. 481, Código Civil, é transferência de propriedade por preço certo em dinheiro. Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Anote-se que no caso em exame trata-se de compromisso de compra e venda e não contrato (definitivo) de compra e venda: a) Compromisso de compra e venda é contrato preliminar com obrigação de fazer x contrato de compra e venda é contrato definitivo e formal de transferência de bens. b) Compromisso de compra e venda não transfere a propriedade por si só x contrato de compra e venda transfere a propriedade do imóvel legalmente, após registro. c) Objetivo do compromisso é formalizar a promessa de compra e venda, especialmente em caso de pagamento parcelado ou financiamento x compra e venda formalizar a transação de forma definitiva e garantir a propriedade ao comprador. d) Compromisso necessita complemento de ato pelo vendedor e, na recusa e dependendo a inexistência de objeção legitima, pode permitir a adjudicação compulsória x compra e venda independe de ato complementar do vendedor e traz em si o efeito da adjudicação. Em qualquer dos modos compromisso ou contrato (definitivo) de compra e venda devem ser atendidos os requisitos objetivos e subjetivos do negócio jurídico como agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei, inerente também a higidez e coerência em relação à manifestação da vontade. Na avaliação de eventual vício de vontade, como o erro essencial ou acidental, o exame é centrado na correspondência entre o objeto do contrato e as legitimas expectativas do adquirente em relação ao bem adquirido. É relevante o exame da utilidade do bem à destinação esperada: o bem adquirido é a finalidade do negócio jurídico e o dinheiro é o instrumento para a aquisição. A moeda (dinheiro) se apresenta como meio de pagamento – quitação não causal (característica de abstração comum aos títulos de crédito), ou seja, é irrelevante ao credor ou ao negócio jurídico eventual vício de origem do recurso, mesmo que ilícito, salvo conluio ou simulação. Assim, um compromisso de compra e venda com quitação integral em dinheiro registrado em Cartório confere a prerrogativa da adjudicação compulsória do bem adquirido que é o objeto principal do contrato. Na compra e venda, o valor pago em dinheiro é pressuposto como o equivalente, eficiente e suficiente para a resolução do negócio jurídico pelo adimplemento da obrigação. Nessa condição de preenchimento dos requisitos formais e substanciais, a quitação pela entrega de dinheiro obtém resolver o negócio jurídico pelo cumprimento da obrigação pelo comprador e submete o devedor à obrigação de entrega do bem e, na recusa, confere a prerrogativa da adjudicação compulsória. Ocorre que o negócio jurídico formalizado e registrado no 1º Oficio de Imóveis como Compromisso de Compra e Venda resta evidentemente viciado em sua causa, sob aspecto tanto objetivo como subjetivo. Não ocorreu nenhuma tratativa entre as partes em relação a uma compra e venda dos 69 lotes. Nem Severino/INBOPLASA teve intenção de adquirir e nem a NOVACAP se envolveu em tratativa de venda dos 69 lotes. Isso é incontroverso nas provas dos autos. No compromisso de compra e venda, a adjudicação compulsória impõe da valorização desse elemento do negócio jurídico a partir da avaliação das bases negociais. Conforme assinalado, não ocorreu o suposto pagamento de Cr$ 47.600.000,00 o que foi falsamente declarado no contrato levado a registro em Cartório. Já nas provas apontadas pelo Juízo como relevante como as escritas contábeis e fiscais e a omissão e até resistência, já se indicou a inexistência de qualquer indicativo formal que sustentasse a transação. Mesmo significativo o valor, já que a INBOPLASA diz que ultrapassaria R$ 9.000.000,00 atualizado. É inviável uma movimentação financeira dessa relevância econômica pudesse ser realizada entre empresas sem qualquer registro contábil ou fiscal. 5.3) DA DAÇÃO EM PAGAMENTO Na instrução vem a declaração de Severino que alterando a narrativa inicial diz que existiria um crédito da INBOPLASA em relação a Moraes, sócio anterior da NOVACAP em relação a sandálias e que os lotes seriam entregues em pagamento desse débito. Na dação em pagamento há aceitação de recebimento de bens pelo credor em quitação de uma divida preexistente, conforme art. 356 do CC: Art. 356. O credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida. Art. 359. Se o credor for evicto da coisa recebida em pagamento, restabelecer-se-á a obrigação primitiva, ficando sem efeito a quitação dada, ressalvados os direitos de terceiros. Conquanto os efeitos da dação em pagamento sejam regulados pelas regras do contrato de compra e venda (art. 357, CC), os institutos são distintos e com efeitos singulares. Na dação em pagamento também devem ser atendidos os requisitos objetivos e subjetivos como agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. O TJPR examinando o instituto destaca:... 1. A dação em pagamento é um acordo liberatório, firmado entre o devedor e o credor, no qual há o consentimento da entrega de coisa diversa da obrigação primitiva, com a substituição da prestação originária. Inteligência dos artigos 356 a 359 do Código Civil. Literatura jurídica. 2. Na dação em pagamento, há três momentos distintos: i) uma obrigação previamente criada; ii) um acordo posterior, em que o credor concorda em aceitar, como pagamento, coisa diversa da originalmente pactuada; e (iii) a efetiva entrega da coisa, com a finalidade de extinguir a obrigação. Literatura jurídica. 3. O acordo de dação em pagamento de bem imóvel não requer escritura pública, tendo em vista que somente a efetiva transmissão da propriedade do bem dado exige tal formalidade. Exegese do artigo 108 do Código Civil. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. 4. Na dação em pagamento, determinado o preço da coisa entregue em pagamento, as relações entre as partes regular-se-ão pelas regras do contrato de compra e venda. Inteligência do artigo 357 do Código Civil.... (TJ-PR 00338640820238160000 Mangueirinha, Relator.: eduardo augusto salomao cambi, Data de Julgamento: 28/08/2023, 12ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/08/2023). Conforme assinalado, o primeiro momento da dação em pagamento é: (I) uma obrigação previamente criada. Assim, na dação em pagamento a comprovação da existência de uma dívida anterior é elemento intrínseco e essencial desse negócio jurídico específico. Assim, nos três momentos da dação em pagamento, o seu primeiro elemento é a dívida anterior que é principal objeto do negócio jurídico: a quitação desse débito. Se na compra e venda o objeto é a aquisição do bem pelo comprador e o dinheiro é instrumento, na dação é a satisfação do crédito e os bens são o instrumento. A distorção da narrativa inicial de “compra e venda mediante pagamento em dinheiro” para “dação em pagamento de dívida anterior”, implicaria na apuração não seria sobre a disponibilidade do recurso equivalente a R$ 9.000.000,00, registrado com saída da INBOPLASA e entrada da NOVACAP, mas, agora, sobre a existência real dessa dívida, pois passa a ser relevante essa confirmação. A NOVACAP diz que quem alienou os lotes da empresa para a INBOPLASA foi José Wilson de Morais que depois transferiu a titularidade da sociedade Novacap, ativo e passivo, para Raimundo Izanor e Cosmo, em maio de 1983. Afirma a NOVACAP que Raimundo e Cosmo nunca tiveram negócios com a INBOPLASA. Afirma a NOVACAP que a relação afirmada pela INBOPLASA ocorreu em 1983 com a empresa Amazônia Representações cujo sócio majoritário era José Wilson de Morais. Diz que quem devia então para a INBOPLASA era a AMAZÔNIA REPRESENTAÇÕES LTDA, cujo sócio majoritário era José Wilson de Morais. A omissão dos dados contábeis e fiscais das empresas não permitem confirmação da existência dessa dívida, mormente considerando o exuberando valor de R$ 9.000.000,00 em sandálias, que se afirma ser a origem da dívida. Mais indefinida ainda a origem da dívida quando se observa na declaração de Severino a afirmação de que Moraes era seu representante comercial e que não adquiria sandálias da INBOPLASA. O depoimento de Severino permite inferir que a afirmada dívida estaria sendo tratada de forma pessoal com Moraes e somente reconhecida por ele, sem conhecimento de sócios ou outros integrantes da NOVACAP. Anota-se que apesar de afirmar a existência da dívida de Moraes consigo, o depoimento de Severino torna obscura a origem dessa dívida ao ser taxativo em que Moraes era somente seu representante e não comprava as sandálias. Veja-se: O SR. DR. MARCELO – O senhor fazia negócios com ele, então? O SR. SEVERINO – Não, ele era meu representante. O SR. DR. MARCELO – Que tipo de negócios o senhor tinha com ele? O SR. SEVERINO – Ele era representante de sandálias da minha fabricação. O SR. DR. MARCELO – Ele comprava sandálias do senhor e revendia, como que era? O SR. SEVERINO – Não, ele não comprava sandálias, ele me representava lá. Severino informa que o acerto foi com um Moraes e que nem conhecia a NOVACAP, empresa sabia ter três ou quatro donos. Moraes é que teria oferecido a alternativa de pagamento parcelado ou entrega de lotes e que preferiu entrega de lotes. Eu não conheci nem a Nocavap, meu negócio foi com Moraes que ele era um dos donos mesmo, que parece que a firma era de 4 donos, o era de 3 donos e um deles vendeu... O depoente afirma que sequer conhecia a Novacap Sr. Severino, em algum momento o senhor chegou a cancelar ou vender novamente esses lotes para a Novacap? Eu não conheci nem a Novacap, meu negócio foi com Moraes que ele era um dos donos mesmo, que parece que firma era de quatro donos, ou era de três donos e um deles vendeu como diz por uma questão que ia embora para São Paulo, para longe... Assim, a própria Autora deixa ver que não se tratar de negócio jurídico de “compra e venda de lotes”, mas de cobrança de uma suposta dívida cuja origem não foi informada no relato inicial e que, segundo Severino, teria como devedor José Wilson que fora seu representante comercial. Portanto, há evidentemente distinção entre os negócios jurídicos retratado no contrato de compromisso de compra e venda levado a registro no Cartório do 1º Ofício e o negócio jurídico retratado por Severino em seu depoimento e assumido pela INBOPLASA em alegações finais. O contrato registrado mais se distancia ainda de uma tratativa de compromisso de contrato de compra e venda ao se constatar pelo depoimento de Silvia Pinheiro que reafirma a existência do afirmado crédito por Severino que a teria enviado para tratativa com Moraes. Silvia revela que o termo final do acordo com Moraes, orientado pelo próprio Severino, é que não queria os lotes e, pela amizade entre eles, os lotes ficariam gravados no contato de compromisso de compra e venda registrado e nem seria transferidos, sendo emitidas notas promissórias para pagamento parcelado a cada dois ou três meses e depois seriam os lotes devolvidos à Moraes. Evidentemente está configurada a simulação de negócio jurídico. Ora, na dação em pagamento o exame do elemento vontade e objetivo não é centrado em qualidades ou atributos específicos dos bens entregues, mas na suficiência e eficiência dos bens entregue para a regular extinção total ou parcial do crédito, independente de qualidade intrínseca ou extrínseca do bem. No pagamento total da dívida mediante entrega do bem, encerra-se a relação anterior pela sua quitação, não deixa subsistir obrigações pendente. Porém, no caso dos autos, a tratativa de Silvia ajustou a vontade de Severino que não tinha interesse e não queria os lotes, mas queria uma forma de garantir o pagamento da dívida e, então, elaborou o contrato de compromisso de compra e venda que na verdade tinha por objetivo gravar alguns lotes como garantia do pagamento sob forma do compromisso de compra e venda. Anota-se que a tratativa entre as partes incluiu a emissão de notas promissórias que uma vez quitadas resultaria na liberação dos lotes em favor da NOVACAP. Conquanto afirme não ter ocorrido coação, é certo que a dupla garantia (pelos lotes e pelas notas promissórias) induz concluir que a conduta do credor é abusiva, já que poderia reivindicar os lotes, como o faz nestes autos e, ao mesmo tempo, reclamar resgate das notas promissórias. É reiterado que Moraes teria que realizar pagamentos e resgatar as notas promissórias, deixando ver evidentemente não ocorrência tampouco da dação em pagamento. Veja-se. Se os lotes foram dados em pagamento e quitaram a dívida, então por que a emissão das notas promissórias a serem quitadas por Moraes? Por que Moraes teria que continuar realizando pagamentos e resgate das notas promissórias? Como reclamar contra a vendas dos lotes se está expressamente previsto que os lotes poderiam ser vendidos para pagamento da dívida e resgate das promissórias? E mais. É assinalado por Silvia que os imóveis não foram transferidos para titularidade da INBOPLASA porque esse interesse e objetivo não existia e, fundamental e especialmente, constando que via: Moraes poderia vender os lotes para realizar o pagamento e ao final eles seriam devolvidos. 6) DO CONTRATO COM DIREITO REAL E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA José Osório de Azevedo Junior discorre sobre a “aquisição da propriedade imobiliária através de compromisso de compra e venda” (https://www.tjsp.jus.br/download/EPM/Publicacoes/ObrasJuridicas/cdc10.pdf?d=636680533763406696). Azevedo Junior observa que o Código Civil de 1916 não distinguiu o compromisso de compra e venda de imóveis dos demais compromissos que poderia ser desfeito por arrependimento, mediante pagamento geralmente, de arras. A primeira normativa sobre adjudicação compulsória veio pelo Decreto 58/37 em relação aos loteamentos e especificamente a venda de terrenos para pagamento em prestações e o Decreto 3.079/1938, alterou a redação do art. 22 para ampliar a adjudicação aos contratos de pagamento à vista. A Lei 649/49 estendeu o direito real e a adjudicação compulsória aos imóveis não loteados e o DL 745/69 definiu e eles a exigência de notificação prévia. A Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Lei 6.766/79 manteve a adjudicação compulsória. Apesar da discussão sobre possibilidade da adjudicação por efeito do próprio contrato quando realizado o pagamento e transferida a posse, a natureza real e a força adjudicatória não se consolidou na prática jurídica e, assim, sem a averbação em Cartório não se obtinha reconhecimento do direito à adjudicação compulsória. O anteprojeto da Lei 6.766/79 previa desnecessidade do contrato definitivo, porém não foi aprovado. Portanto, a insuficiência legal do compromisso de compra e venda para a titularidade definitiva manteve-se também à luz da Lei 6.766/79 nas transações de aquisição de imóveis loteados. As relações gerais do parcelamento que são reguladas pelo art. 25, caput: Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros. A Lei 6.766/79 teve acrescido o § 6º ao art. 26 que poderia induzir conclusão que o compromisso de compra e venda quitado autorizaria o registro de propriedade, na seguinte redação: Art. 26 - § 6º - Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. Contudo, o art. 25 é que tem aplicação geral, o 26, § 6º, na redação pela Lei nº 9.785, de 29.01.99, é específico no que se destina aos casos de “implantação de loteamentos e conjuntos habitacionais para pessoas de baixa renda, promovidos por entidades públicas, ou suas delegadas”. O Código Civil de 2002 também exige o registro: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Nenhuma dessas situações contempla o caso em exame. 6.1) DA NECESSÁRIA HIGIDEZ DO CONTRATO BASE PARA VALIDADE E EFEITO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PELO REGISTRO. A premissa da adjudicação é o compromisso ou contrato de compra e venda de imóveis, quitado, registrado em Cartório de imóveis. É reconhecido então que o contrato registrado é desqualificado como compromisso de compra de venda, por vício de base: a) em relação aos elementos específicos do negócio jurídico, notadamente ao objeto – objetivo, pois não ocorreu manifestação / intenção jurídica da INBOPLASA adquirir os lotes; b) Não ocorreu o pagamento do valor em dinheiro, revelando falso o conteúdo da declaração constante do documento publicizado pelo 1º Ofício; c) A afirmação de dação em pagamento de dívida altera é contraria a narração inicial que fundamento a pretensão de adjudicação nesse modelo de negócio jurídico, ocorre que não há comprovação da origem do crédito não reconhecido como próprio pela NOVACAP; d) É revelado que em negociação paralela ao documento registrado, foram emitidas notas promissórias a serem pagas parceladamente pela NOVACAP para retomada dos lotes, desqualificando a espécie contratual na qual a dação dos bens liquida a dívida e encerra a relação devedor – credor; e) É revelada expressa manifestação de Severino afirmando não querer os lotes e por isso não iria e não fez transferência de nenhum deles; f) Por fim, e absolutamente relevante, a informação que Moraes poderia inclusive vender os lotes para realizar o pagamento, o que desqualifica, pela evidente contradição, um compromisso de compra e venda. Assim, é a higidez do contrato base, ou seja, do compromisso de compra e venda é que define a sua validade para efeito de atribuir ao promissário comprador o direito à adjudicação compulsória. Do contrato formatado e registrado como (a) compromisso de compra e venda de lotes (b) mediante pagamento de Cr$ 47.600.000,00 em dinheiro e perante o Oficial de registro. Esse o contrato que foi levado a registro no Cartório do 1º Ofício de Porto Velho. Silvia não foi designada para representar Severino no interesse de comprar imóveis do loteamento a NOVACAP. Esses fatos e essas condições estão exuberantemente demonstradas nos autos. Silvia não era portadora de recursos financeiros disponibilizados pela INBOPLASA para esse fim e tampouco é revelado que tivesse descrição sobre qualidade e sequer quantidade de lotes que deveria adquirir. A Autora não comprovou que detinha recursos disponíveis para aquisição dos lotes (Cr$ 47.600.000,00), não sendo apresentados dados ou registros contábeis ou fiscais, a despeito da insistência do Juízo. A compra e venda registrado em Cartório não foi a tratativa real ou negócio jurídico intencionado ou realmente desejado – pretendido – querido – objetivo de qualquer das partes. Esse fato é revelado e confirmado no depoimento de Severino e na posição final da INBOPLASA, aduzindo tratar-se de recebimento de bens em pagamento. Ocorre que mesmo essa distinção entre o contrato levado a registro e a real tratativa, também não expressa a realidade, pois as consistentes informações de Silvia que efetivamente realizou as tratativas e conclusão do contrato e o registrou no 1º Oficio deixa ver que o acordo era de os lotes serem mantidos sob condição do compromisso de compra e venda sem objetivo de transferência definitiva, sendo, em realidade garantia de quitação. O contrato elaborado como compromisso de compra e venda dos lotes foi essencialmente uma articulação jurídica idealizada por Silvia que juntamente com a emissão de notas promissórias tinham por objetivo a garantia de satisfação por Moraes do crédito invocado por Severino - INBOPLASA. A segurança pretendida veio por meio da formalização de uma garantia em favor da INBOPLASA mediante gravame dos 69 lotes da NOVACAP objetos desta ação e a estrutura de pagamento foi a exigência de emissão de notas promissórias que deveriam ser pagas. O SR. GUSTAVO FONTENELE – O contrato foi, a senhora não lembra se ele foi registrado anteriormente, né? A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, não, acho que não foi registrado porque fizeram contrato, EU FIZ O CONTRATO NO CARTÓRIO E ELE FEZ ASSIM OU FOSSE 1 ANO OU 2 ANOS ELE PAGARIA, AÍ ELE NÃO IA GASTAR PARA REGISTRAR, NÃO É, SÓ FICOU ASSIM PARA NÃO PODER VENDER ATÉ ELE QUITAR A DÍVIDA. Assim, o contrato “compromisso de compra e venda” dos lotes registrado no Cartório do 1º Oficio constituiu um artifício jurídico utilizado para conformar essencialmente a forma de Severino ter uma garantia complementar ou concorrente que receberia o crédito reclamado. Anota-se a garantia “complementar” ou “concorrente” do contrato de compromisso de compra e venda dos lotes no fato de também ser exigida a emissão de notas promissórias. Dos elementos probatórios, é certo que o compromisso de compra e venda não foi o tratado pelas partes e, tampouco ocorreu pagamento e quitação em dinheiro em favor da NOVACAP, como consta do documento levado à registro, resultando que o contrato configura um negócio jurídico simulado, o que tem, por efeito, viciar o registro realizado no 1º Ofício. Nessa condição, anota-se relevante registro de Azevedo Junior que na adjudicação compulsória, a transferência da propriedade realiza-se em dois atos ou momentos: (a) “o titulus (o contrato) e também (b) o modus, ou seja, a tradição para os bens móveis o registro imobiliário para os imóveis”. Ressalta Azevedo Junior: O contrato, por si mesmo, não transfere, apenas cria a obrigação de transferir a propriedade. Consiste apenas no titulus; a propriedade só será transferida no segundo momento, quando houver o registro, isto é, quando ocorrer o modus acquisitionis. Por ser causa da transferência, o contrato de compra e venda é considerado título translativo do domínio. O ato seguinte – o registro – não é ato negocial, é simples fato jurídico. A partir dessa observação, Azevedo Junior assinala: Mesmo sem acarretar diretamente a transferência da propriedade, a relevância do contrato é enorme: no momento de sua celebração – e não no momento do registro – é que devem ser examinadas as questões relativas à capacidade das partes, os vícios da vontade, a incidência das leis civis, tributárias, etc. O titulus por excelência é o contrato de compra e venda, é este contrato que vai ser levado a registro e acarretar, como regra, a transferência da propriedade do imóvel. Nessa percepção, é destacado pelo jurista Azevedo Junior a centralidade do contrato e, por efeito, de sua higidez como condição ou requisito essencial de validade ou invalidade do negócio e da força jurídica que a revestirá a partir do registro – averbação. É dizer: a higidez e integridade do negócio jurídico é que define a condição de validade e sustentabilidade do efeito do registro – averbação em Cartório e, por efeito, a viabilidade ou não de ser invocada a prerrogativa de adjudicação compulsória, conforme assinalado por Azevedo Junior. 6.2) DA COMPROVAÇÃO DO VALOR DO PAGAMENTO NO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO. AUSÊNCIA ABSOLUTA DE DOCUMENTAÇÃO FISCAL E CONTÁBIL A Lei nº 3.470/1958, em seu artigo 71, estabelece que as pessoas jurídicas devem registrar o Livro Diário no órgão competente do Registro de Comércio, que, no caso das sociedades empresárias, é a Junta Comercial. Já as sociedades civis devem registrar o Livro Diário no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Assim, a regularidade contábil imposta às empresas de atividade lucrativa como são INBOPLASA e NOVACAP, fixa obrigatoriedade de escrituração e manutenção pelo menos do livro Diário. Na linha do Código Comercial de 1985, Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em seu artigo 1.181, determina ao empresário e a sociedade empresária seguir um sistema de contabilidade e manter a escrituração dos livros, como o Livro Diário, de acordo com o exercício social de cada entidade. No artigo 1.184, o Código Civil complementa, dizendo que o balanço levantado ao fim de cada exercício deve ser lançado no Livro Diário. Anota-se a relevância de linha probatória adotada pelo Juízo, na regra do art. 379, CPC/73. Art. 379. Os livros comerciais, que preencham os requisitos exigidos por lei, provam também a favor do seu autor no litígio entre comerciantes. Primeiramente, anota-se a relevância das determinações feitas à Autora no sentido de instrução probatória consistente a partir dos ônus e deveres que são imanentes e inerentes a sua existência e condicionamentos de regularidade dessa existência. As empresas / empreendimentos econômicos se constituindo como uma Pessoa Jurídica passa a ter reconhecimento legal de existência para criar, alterar e extinguir relações jurídicas autônomas validadas pelo Direito, distinguindo-se das pessoas naturais que a integram e a gerenciam materialmente, assumindo ônus e obrigações próprias. As diretrizes estão especialmente nos arts. 40, 44 e 45 do Código Civil. São pressuposto de existência da pessoa jurídica a vontade humana criadora (affectio societatis), a licitude de seus objetivos e observância aos requisitos legais. Além disso, como elementos essenciais a autonomia, a pessoa jurídica é autônoma em relação aos seus sócios/donos; patrimônio próprio, o patrimônio é independente do patrimônio dos sócios. A pessoa jurídica de direito privado têm sua existência pela elaboração dos atos constitutivos com posterior registro. A vida funcional da PJ se orienta pelas definições fixadas nos seus estatutos internos que vinculam juridicamente as suas ações e objetivos – objetos. A existência e a vida funcional interna da pessoa jurídica privada devem ser exteriorizadas e formalizadas por registros das suas movimentações financeiras mediante registros contábeis regulares. Ocorre que a análise detida da documentação acostada aos autos revela, de forma inequívoca, a ausência absoluta de documentação fiscal e contábil que comprove a efetiva realização da alegada transação imobiliária. Esta circunstância constitui elemento probatório de força extraordinária para a caracterização da simulação, uma vez que operações de compra e venda de imóveis de tal magnitude necessariamente geram reflexos obrigatórios na escrituração fiscal e contábil das empresas envolvidas. Com efeito. A contabilidade espelha as movimentações financeiras da empresa essencialmente nos ativos - créditos e passivos – débitos não somente para controle de seus titulares, sócios, acionistas como também aos legitimamente interessados diretos e ou indiretamente na sua consistência patrimonial, como o fisco e credores. As transações e movimentações fiscais, financeiras e patrimoniais devem ser sindicáveis aos interessados. Veja-se. A obrigatoriedade de escrituração contábil é prevista a partir do art 1.179 do Código Civil, citando-se: Art. 1.179. O empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de contabilidade, mecanizado ou não, com base na escrituração uniforme de seus livros, em correspondência com a documentação respectiva, e a levantar anualmente o balanço patrimonial e o de resultado econômico. Art. 1.183. A escrituração será feita em idioma e moeda corrente nacionais e em forma contábil, por ordem cronológica de dia, mês e ano, sem intervalos em branco, nem entrelinhas, borrões, rasuras, emendas ou transportes para as margens. Art. 1.188. O balanço patrimonial deverá exprimir, com fidelidade e clareza, a situação real da empresa e, atendidas as peculiaridades desta, bem como as disposições das leis especiais, indicará, distintamente, o ativo e o passivo. Além do Código Civil, outras normas e legislações reforçam essa obrigatoriedade: ITG 2000 (R1) - Escrituração Contábil: esta Interpretação Técnica Geral, emitida pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), determina que a escrituração contábil deve ser adotada por todas as entidades, independentemente da natureza e do porte. Resolução CFC nº 1.330/11: esta resolução obriga os profissionais de contabilidade a seguir as Normas Brasileiras de Contabilidade, incluindo a ITG 2000, que exige a escrituração contábil. Legislação Tributária: como ocorre nas empresas optantes pelo Lucro Real, por exemplo, são automaticamente obrigadas a manter a escrituração contábil, pois a apuração de impostos como IRPJ e CSLL é baseada nela. Assim, o empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de Contabilidade e levantar, anualmente, o Balanço Patrimonial (artigo 1.179). É regra inscrita no próprio Código Civil (art. 1.184) que as empresas devem observar modelos de escriturações contábeis como o “Diário” no qual devem ser feitos lançamentos, com individualização, clareza e caracterização do documento respectivo, todas as operações relativas ao exercício da empresa. O Balanço Patrimonial deverá ser lançado no Diário e firmado pelo empresário e pelo responsável pela Contabilidade (contador ou técnico em contabilidade legalmente habilitado) (artigo 1.184). Assim, é imposta a escrituração contábil regular, especialmente em atendimento ao que estabelece o artigo 1.078, quanto à prestação de contas e deliberação sobre o balanço patrimonial e a demonstração de resultado, cuja ata deverá atender ao que prevê o artigo 1.075, para ser arquivada e averbada na Junta Comercial e as atas mantidas em livro próprio, registradas e devidamente assinadas pelos sócios/administradores da empresa. Nessas premissas legais, comporta assinalar que as aquisições e vendas – alienações, onerosas ou gratuitas devem constar dos registros contábeis da empresa. Na aquisição de bens imóveis, o regulamento contábil define classificação possível a conta de débito em: D – Estoque (AC); D – Ativo Não Circulante Mantido para Venda (AC); D – Propriedade para Investimento (ANC); D – Ativo Imobilizado (ANC). No espelhamento, deve ser indicada – revelada a fonte do custeio nas classificações da conta de crédito: C – Banco (AC); C – Fornecedores (PC/PNC); C – Capital Social (PL). A força probatória da escrituração contábil regular ou irregular é destacada no art. 226, Código Civil: Art. 226. Os livros e fichas dos empresários e sociedades provam contra as pessoas a que pertencem, e, em seu favor, quando, escriturados sem vício extrínseco ou intrínseco, forem confirmados por outros subsídios. A ausência de comprovação de existência de viabilidade financeira seja concreta seja formalmente revelada pelo histórico dos registros contábeis tornam inconsistentes os argumentos da Autora. O e. TJSP já assinalou a omissão de registro fiscal – irregularidade fiscal – como elemento de prova contra a empresa por não confirmar coerência à sua alegação. AÇÃO MONITÓRIA - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - TRANSPORTE DE CARGA RODOVIÁRIO - PETIÇÃO INICIAL - DOCUMENTAÇÃO - APTIDÃO PARA EMBASAR A PRETENSÃO - inteligência do art. 700 do cpc - AUTORA - DÉBITO - COMPROVAÇÃO - DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS PROBATÓRIO - ART. 373, I, DO CPC - PEDIDO - procedência - SENTENÇA -manutenção. APELO DA RÉ DESPROVIDO (TJ-SP - AC: 10052964820158260361 Itaquaquecetuba, Relator.: Tavares de Almeida, Data de Julgamento: 19/04/2023, 23ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/04/2023) Voto.... A autora comprovou o débito. Desincumbiu-se do ônus probatório (art. 373, I, do CPC). A propósito, a ré é pessoa jurídica. Tinha o dever de manter escrituração contábil, o que possibilitaria demonstrar o contrário, conforme o art. 1.179 do Código Civil: O empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de contabilidade, mecanizado ou não, com base na escrituração uniforme de seus livros, em correspondência com a documentação respectiva, e a levantar anualmente o balanço patrimonial e o de resultado econômico.... Assim, a total inexistência de notas fiscais, comprovantes de recolhimento de tributos, registros contábeis ou qualquer outro documento fiscal relacionado à alegada transação constitui prova robusta de que tal operação jamais se efetivou no plano da realidade. Como bem observa Rui Stoco, "a ausência de documentação fiscal em operações de tal envergadura não constitui mero indício, mas verdadeira prova da inexistência do negócio jurídico alegado". Assinala-se a relevância da convicção do Magistrado no sentido de avaliar as condições reais e existências de uma relação jurídica na conformidade de seus efeitos sociais comuns – ordinários, não presumindo o extraordinário: Art. 375. O juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece e, ainda, as regras de experiência técnica, ressalvado, quanto a estas, o exame pericial. 6.3) DA AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO E ESCRITURAÇÃO PATRIMONIAL Outro elemento de fundamental importância para a caracterização da simulação reside na completa ausência de qualquer registro cartorário que comprove a alegada aquisição dos imóveis pela requerente. O sistema registral imobiliário brasileiro, regido pela Lei nº 6.015/73, estabelece que a propriedade imobiliária somente se adquire com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente. A inexistência de matrícula ou transcrição em nome da requerente, aliada à ausência de qualquer tentativa de regularização registral ao longo de mais de duas décadas, constitui elemento probatório conclusivo de que a alegada compra e venda jamais se efetivou. Ademais, a análise da escrituração patrimonial da requerente, conforme se depreende dos elementos constantes dos autos, revela que os imóveis objeto da lide jamais constaram de seus registros contábeis como ativos imobilizados, circunstância que corrobora definitivamente a conclusão de que a alegada aquisição constitui mera ficção jurídica. 7) DA SIMULAÇÃO COMO VICIO APLICÁVEL AO CASO. A manifestação do Estado de Rondônia trouxe contribuição de excepcional relevância para o esclarecimento da questão controvertida. O parecer técnico-jurídico elaborado pelos órgãos estaduais competentes apresentou análise minuciosa dos aspectos urbanísticos, registrais e fiscais envolvidos na questão, confirmando as conclusões alcançadas por este Juízo. O documento estadual demonstra, com base em levantamento técnico detalhado, que os lotes objeto da demanda encontram-se regularmente incorporados ao patrimônio público municipal, tendo sido objeto de sucessivas alienações a terceiros adquirentes de boa-fé, que procederam à regular quitação dos valores correspondentes e ao cumprimento de todas as obrigações legais e contratuais. A manifestação estatal esclarece, ainda, que não há qualquer registro nos arquivos públicos que comprove a alegada transação entre a requerente e a NOVACAP, reforçando a conclusão de que tal negócio jurídico jamais teve existência real. O Estado de Rondônia afirma evidenciada a simulação de negócio jurídico entre as partes, na forma do 102 e poderia ser anulado a requerimento de terceiros interessados, representantes do poder público ou da Fazenda Pública, conforme Código Civil/1916. Afirma que ocorreu burla ao sistema tributário. Afirma conluio entre as partes, pois o negócio jurídico formalizado como Compromisso de Compra e Venda na Matricula 5.193 do 1º Cartório Registral de Porto Velho era que a NOVACAP (José Wilson de Moraes) era na verdade uma espécie de garantia até que fossem pagas todas as promissórias devidas à INBOPLASA (Severino Gonçalves Duarte). Pois bem. A simulação, conforme conceituada pela doutrina civilista pátria, constitui vício social do negócio jurídico caracterizado pela divergência intencional entre a vontade real e a vontade declarada, com o propósito de criar aparência de negócio jurídico que, na realidade, jamais foi desejado pelas partes ou foi desejado com características diversas daquelas ostensivamente declaradas. O Tribunal de Justiça de Rondônia já se manifestou acerca da possibilidade de reconhecimento de ofício da simulação absoluta: Apelações cíveis. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico. Simulação absoluta. Reconhecimento. Recurso do autor provido. Recurso dos requeridos desprovido. A nulidade absoluta, fruto de simulação, é vício insanável e deve ser declarada de ofício, logo, prescinde de ação própria, e os efeitos desse reconhecimento são retroativos à data da realização do negócio jurídico simulado (eficácia ex tunc). (TJRO - Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 0025850-50.2012.8.22.0001, 2ª Câmara Cível / Gabinete Des. Isaias Fonseca Moraes, Relator(a) do Acórdão: ISAIAS FONSECA MORAES Data de julgamento: 13/12/2022) A jurisprudência do e. Tribunal de Justiça de Rondônia assinala a invalidade do negócio jurídico simulado em prejuízo de Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais de anulação de registro de imóvel e de obrigação de fazer, por ausência de comprovação do direito alegado e pela decadência do prazo para a ação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar se o prazo decadencial para a anulação do registro de imóvel foi corretamente aplicado; (ii) analisar se há provas do direito alegado pela autora/apelante para justificar a anulação do registro e a obrigação de fazer. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O prazo decadencial de quatro anos, previsto no art. 178, II, do CC/2002, em relação a terceiro não participante do negócio jurídico, conta-se a partir do seu registro na matrícula do imóvel. 4. A autora/apelante não comprovou os requisitos necessários para a anulação do registro, tampouco demonstrou erro administrativo por parte do Município na emissão do título de domínio ao requerido/apelado. 5. A análise das provas documental e oral evidencia que o imóvel foi legitimamente adquirido pelo apelado, enquanto a apelante realizou negócio com terceiro não proprietário. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. Teses de julgamento: "1. O prazo decadencial de quatro anos, previsto no art. 178, II, do CC/2002, em relação a terceiro não participante do negócio jurídico, conta-se a partir do seu registro na matrícula do imóvel 2. A ausência de comprovação de erro administrativo e de legítima titularidade do imóvel inviabiliza a procedência do pedido de anulação de registro." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 171, II e 178, II.Jurisprudências relevantes citada: TJTO, Apelação Cível nº 0001191-51.2021.8.27.2707, Rel. Jocy Gomes de Almeida, j. 14.02.2024; TJTO, Apelação Cível, 0001005-19.2016.8.27.2702, Rel. PEDRO NELSON DE MIRANDA COUTINHO, julgado em 04/08/20211 (TJTO, Apelação Cível, 0005298-76.2015.8.27.2731, Rel. MARCIO BARCELOS COSTA, julgado em 22/01/2025, juntado aos autos em 24/01/2025 14:46:29) (TJ-TO - Apelação Cível: 00052987620158272731, Relator.: MARCIO BARCELOS COSTA, Data de Julgamento: 22/01/2025, TURMAS DAS CAMARAS CIVEIS) Assim, é reconhecida e declarada a decadência da impugnação pela Autora ao afirmado vício do ato notarial de cancelamento da averbação que teria então por efeito fundamentar a pretensão de responsabilidade civil ao Estado e aos demais requeridos de invalidação do registro ao imóvel e imissão na posse, pois decorrido o prazo de 4 anos do art. 178, II, Código Civil de 2002. Esse reconhecimento impede o exame de suposto vicio no ato notarial que invalidaria titulo de domínio e, por efeito, habilitaria discussão sobre a pretensão de imissão na posse requerida pela Autora. Assim, resta prejudicada a pretensão de apreciação da defesa de exceção de usucapião proposta pela Requerida. Igualmente, a pretensão de dano moral e dano material deduzida pela Autora resta prejudicada, pois o suposto ilícito resta desqualificado pela invalidação da força adjudicatória que se pretendia conferir ao compromisso de compra e venda e, ainda, pela prescrição e decadência em relação ao ato notarial de cancelamento da averbação. 8) DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ E RESPONSABILIDADE PROCESSUAL Conquanto o desfecho da ação seja desfavorável à Autora, considerando a determinação inclusive por depoimento do sócio da INBOPLASA e pela procuradora da empresa à época do contrato, não tenho que caracterize litigância de má-fé, nada obstante situar-se em limítrofe dessa condição. 9) DA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E CUSTAS PROCESSUAIS A condenação da parte sucumbente ao pagamento de honorários advocatícios e custas processuais constitui consequência natural da improcedência da demanda, conforme estabelecido no artigo 85 do Código de Processo Civil. No caso em exame, a fixação dos honorários em patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa mostra-se adequada e proporcional. DISPOSITIVO Ante o exposto, e considerando tudo mais que dos autos consta, após detida análise dos elementos probatórios e da legislação aplicável à espécie, JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTE o pedido formulado por INBOPLASA em face de NOVACAP e outros, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Declaro, por conseguinte, que: I - A alegada compra e venda de imóveis entre a requerente e a requerida constitui negócio jurídico simulado, sendo nulo de pleno direito nos termos do artigo 167 do Código Civil; II - A requerente jamais adquiriu qualquer direito real de propriedade sobre os imóveis objeto da demanda, não possuindo legitimidade para pleitear seu reconhecimento judicial; III - é reconhecida a prescrição em relação ao Estado de Rondônia e a decadência em relação aos demais réus, relacionada ao fundamento de ilicitude apontado no ato do Cartório do 1º Ofício que cancelou a averbação, o que torna prejudicado o exame da pretensão reivindicatória do bem e indenizatória de danos. Em consequência da sucumbência, CONDENO a requerente ao pagamento de: a) Custas processuais, calculadas sobre o valor atualizado da causa; b) Honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, a serem rateados em partes iguais em favor dos patronos dos requeridos, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Sentença não sujeita à remessa necessária. Após o trânsito em julgado desta sentença, proceda-se ao arquivamento dos autos, observadas as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. ESTE ATO SERVE DE MANDADO/CARTA/OFÍCIO. Porto Velho, 31 de outubro de 2025 Edenir Sebastião Albuquerque da Rosa Juiz(a) de Direito

04/11/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: INBOPLASA - INDUSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA - ME ADVOGADO DO AUTOR: MARCELO ESTEBANEZ MARTINS, OAB nº RO3208 REU: ESTADO DE RONDONIA, NOVACAP LOTEAMENTO DE IMOVEIS LTDA, EDUARDO JORGE COIMBRA GARCIA, DECIO JOSE DE LIMA BUENO, ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA, GUILHERME SILVA BUENO ADVOGADOS DOS REU: ALBERTO GAUNA ALVIS, OAB nº RO4699, AMADEU GUILHERME LOPES MACHADO, OAB nº RO1225, MARCELLO HENRIQUE DE MENEZES PINHEIRO, OAB nº RO265B, AMADEU GUILHERME MATZENBACHER MACHADO, OAB nº RO4B, PROCURADORIA GERAL DO ESTADO DE RONDÔNIA SENTENÇA terceiros: Apelação cível. Ação de nulidade de negócio jurídico. Compra e venda de imóveis. Simulação. Art. 167, do Código Civil. Comprovação. Retorno ao status quo ante.Está caracterizada a simulação quando as partes intencionalmente criam um ato jurídico inexistente, com o objetivo de camuflar a verdadeira vontade negocial para prejudicar terceiros ou ilidir disposição de lei. Como todas as partes confirmaram a ocorrência de simulação nos negócios jurídicos, à luz do art. 167, do Código Civil, os contratos são nulos. APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 7002377-12.2019.822.0019, Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, 1ª Câmara Cível, Relator (a) do Acórdão: Des. Rowilson Teixeira, Data de julgamento: 23/10/2023. O e. Superior Tribunal de Justiça assinala proteção ao terceiro de boa-fé: (...) 4. A partir da vigência do Código Civil de 2002, a simulação passou a ser causa de nulidade dos negócios jurídicos, portanto, passível de alegação por qualquer interessado e cognoscível de ofício. 5. Os partícipes do negócio simulado podem postular sua invalidação, no entanto, o terceiro de boa-fé não pode ser prejudicado, considerando-se que confiou na aparência do negócio simulado. 6. A condição de terceira de boa-fé da recorrida, ex-cônjuge do cedente da cessão de quotas realizada em 2019, foi reconhecida pelo Tribunal de origem a partir das circunstâncias fático-probatórias dos autos. 7. No caso, houve detalhada apreciação das circunstâncias acerca da prática de negócio simulado nas duas cessões de quotas questionadas, não tendo se configurado a incorreta valoração das provas, o erro de julgamento e/ou a afronta à concepção jurídica de simulação. (...) (STJ - REsp: 2112739 SP 2023/0407316-8, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/05/2024) No caso dos autos, evidencia-se que a alegada compra e venda jamais teve existência real, constituindo mera criação artificial destinada a fundamentar pretensões dominiais desprovidas de base jurídica legítima. 7.1) DA RESISTÊNCIA SISTEMÁTICA À PRODUÇÃO DE PROVA DOCUMENTAL E A SIMULAÇÃO Durante toda a fase instrutória, este Juízo determinou, através de decisões interlocutórias devidamente fundamentadas, que a requerente procedesse à juntada de documentação essencial para a comprovação de suas alegações, especialmente: a) Notas fiscais referentes à alegada compra e venda; b) Comprovantes de recolhimento dos tributos incidentes sobre a operação; c) Registros contábeis que demonstrassem a incorporação dos imóveis ao patrimônio da empresa; d) Documentação cartorária comprobatória da cadeia dominial; e) Correspondências, contratos ou qualquer outro documento que evidenciasse a relação negocial com a NOVACAP. A requerente, sistematicamente, mostrou-se resistente ao cumprimento de tais determinações, interpondo sucessivos recursos contra as decisões judiciais que determinavam a produção de prova documental. Tal comportamento processual configura violação ao princípio da lealdade processual e ao dever de colaboração com o Poder Judiciário, consagrados nos artigos 5º e 77 do Código de Processo Civil. A peculiaridade do caso em que um suposto proprietário invoca essa condição em relação a um bem que sequer conhecia e que revelou não ter estado sob seu dispor em qualquer tempo, ao contrário disso, sendo objeto de controle e atos próprios de propriedade por outrem, é situação de não normalidade, assim, extraordinário. A questão da simulação em negócios jurídicos imobiliários tem sido objeto de reiterada apreciação pelos Tribunais pátrios, que têm desenvolvido critérios objetivos para sua identificação e caracterização: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE ASCENDENTE E DESCENDENTE. NECESSIDADE DE CONSENTIMENTO DOS OUTROS DESCENDENTES. NEGÓCIO JURÍDICO ANULÁVEL. SIMULAÇÃO. DOAÇÃO REVESTIDA SOB A FORMA DE COMPRA E VENDA. OBJETIVO DE PREJUDICAR DESCENDENTE. NULIDADE. RECURSO CONHECIDO DESPROVIDO. 1. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente consentirem (art. 496, do Código Civil). Ausente a autorização de um dos descendentes, a compra e venda é passível de anulação. 2. Quanto à simulação, a doutrina comumente elenca três requisitos para caracterizá-la: divergência entre a declaração externada e os efeitos pretendidos; o acordo entre as partes; e o objetivo de prejudicar terceiros. 3. Sem a demonstração do pagamento do preço na compra e venda formalizada entre pai e filhos, e por valor abaixo do praticado no mercado, evidencia-se a ocorrência de simulação de suposta doação ou a distribuição de patrimônio em vida, em benefício de determinados descendentes em desprestígio de outros. 4. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-DF 07031759820198070009 1701583, Relator.: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 11/05/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 24/05/2023) No caso em exame, todos estes elementos encontram-se presentes de forma inequívoca, não restando dúvida quanto à caracterização da simulação absoluta do alegado negócio jurídico. 7.2) DA PROTEÇÃO AOS TERCEIROS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ Elemento de fundamental importância na resolução da presente controvérsia refere-se à situação jurídica dos terceiros que, ao longo dos anos, adquiriram de boa-fé os lotes objeto da demanda, procedendo ao regular pagamento dos valores correspondentes e ao cumprimento de todas as obrigações legais e contratuais. O princípio da proteção ao terceiro de boa-fé, consagrado no artigo 1.247, parágrafo único, do Código Civil assegura que as aquisições realizadas por pessoas que desconheciam a existência de vícios ou irregularidades devem ser preservadas, especialmente quando acompanhadas do cumprimento de todas as formalidades legais. No caso em exame, os terceiros adquirentes procederam à regular aquisição dos imóveis através de procedimentos licitatórios ou alienações diretas promovidas pelo Poder Público, com o cumprimento de todas as exigências legais e o recolhimento dos tributos devidos. Tais aquisições merecem proteção integral do ordenamento jurídico, não podendo ser prejudicadas por pretensões fundadas em negócios jurídicos simulados. Ressalte-se, a entrega de bens em garantia, como ocorreu no caso, ainda que formalizado por compromisso de compra e venda registrado não tem efeito adjudicatório. Ademais, como assinalado, a tratativa entre Severino e Moraes deixou aberta a possibilidade inclusive de venda dos lotes em pagamento do valor das notas promissórias que não foram exibidas pelo presumido credor que é própria Autora. 7.3) DA PRESCRIÇÃO. ESTADO DE RONDÔNIA O Estado de Rondônia argui prescrição. Aponta o ato do Cartorial objeto da presente impugnação praticado em 13 de setembro de 1999, conforme averbação AV-0550-005193 presente na certidão de inteiro teor do imóvel. Considerando o prazo de prescrição definido pelo Decreto-Lei 20.910/32 que fixa em 05 anos o prazo prescricional para as ações contra a Fazenda Pública, contados de 13/09/1999 a prescrição ocorreu em 13/09/2004. Afirma que também o prazo prescricional para impugnar atos praticados pelo Registro de Imóveis estão prescritos na forma do art. 206, § 3º, V, Código Civil. A arguição comporta acolhimento. O cancelamento do Compromisso de Compra e Venda deu-se pela averbação n. 550, em 13 de novembro de 1999, mediante requerimento da NOVACAP IMÓVEIS LTDA, datado de 15/03/1999. Constando: "Av. 550 - 005193 Em 13 de novembro de 1999. Cancelamento de Registro de Promessa. Que de conformidade com o requerimento de NOVACAP IMÓVEIS LTDA, datado de 15 de março de 1999, fica cancelado o Registro de n° 115, na Matrícula 5191,...s fls. 258 do Livro 2-BE, efetuado em 15 de abril de 1983. Tudo de conformidade com o art. 3ó, II da Lei ó7óó D.O.U, de 20 de dezembro de 1979. Protocolado sob n° 72117, em 8/09/ 1999". O ato notarial tem efeito erga omnes e é termo inicial para a impugnação de eventual vicio pela decadência. AÇÃO REVOCATÓRIA - ANULAÇÃO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO - DECADÊNCIA - TERMO A QUO - LAVRATURA DO REGISTRO - SENTENÇA REFORMADA A anulação de registro de escritura pública de doação pretendida através da ação pauliana ou revocatória deve ser proposta no prazo de quatro anos do ato que se quer anular. O registro do ato, que tem efeitos erga omnes, é que deve ser anulado e não a lavratura da escritura, porque somente a partir daquele ato a relação jurídica firmada pelas partes torna-se pública. (TJ-MG - AC: 10707091793570001 Varginha, Relator.: Antônio de Pádua, Data de Julgamento: 02/12/2010, Câmaras Cíveis Isoladas / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/02/2011) Não se comprova má-fé na lavratura do ato de cancelamento da averbação, sendo anotado que os documentos teriam sido apresentados e provavelmente devolvidos ao requerente. Insta anotar que algumas notas promissórias representativa de quitação, ainda que parcial, estavam na posse da requerente do cancelamento. Na divergência sobre a tratativa e a constatação de vício de origem na própria averbação, o efeito do ato notarial posterior tem efeito absorvido pela nulidade precedente. Assim, o ato notarial ocorreu em 13 de setembro de 1999 e a ação proposta em 20 de julho de 2015, mais de 15 anos de decurso de prazo. Uma análise detalhada do ordenamento jurídico revela que o prazo de cinco anos foi tradicionalmente consolidado e repetido em diversas situações nas quais o Estado (Administração Pública) figura, de alguma maneira, como sujeito da relação jurídica. Como exemplo do afirmado, é possível destacar as seguintes normas: art. 21 da Lei 4.717/65 (ação popular); art. 142, I da Lei 8.112/90 (pena de demissão ao servidor público); art. 1º. Do Decreto 20.910/32 (prescrição contra fazenda pública); art. 1º da Lei 9.494/97 (prescrição das pretensões indenizatórias contra prestadores de serviço público); art. 173 e 150, parágrafo 4º. e 174 do CTN (regulam a decadência da constituição e prescrição da pretensão de cobrança do crédito tributário, sem falar no art. 168 que regula a repetição do indébito); art. 10 do Decreto-Lei 3.365/41 (caducidade para ultimarem-se os atos concretos à desapropriação por necessidade ou utilidade pública); art. 23, I da Lei 8.429/92 (prescrição da pretensão persecutória da improbidade administrativa); dentre outras. A bem da verdade, o que se observa é uma clara opção legislativa, que estabelece o lapso temporal de cinco anos como razoável à estabilização das situações jurídicas constituídas entre o Estado e os administrados. Com efeito, no caso concreto, resta configurado em muito o instituto da decadência do Autor da ação em impugnar o ato notarial cuja responsabilidade imputa subsidiariamente ao Estado. Em relação à responsabilidade atribuída ao Estado está prescrita. Também em relação aos demais requeridos é evidenciada a decadência e a prescrição. 7.4) DA DECADÊNCIA EM RELAÇÃO AOS DEMAIS REQUERIDOS Em relação aos demais requeridos, anota-se que o ato – fato determinante da responsabilidade civil e os efeitos de reivindicação da propriedade é o ato notarial que cancela a averbação, decorrente do requerimento da NOVACAP e acolhido pelo 1º Oficio – Guilherme e Décio – resultando na pretensão de invalidação do registros de alienação do imóvel. Importa considerar que mesmo na aplicação do prazo geral decadencial mais extenso na vigência do Código Civil de 2002 a pretensão já teria se exaurido. Dispõe o art. 2.028 do Código Civil de 2002 que "serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogado." Considerando que o Código Civil de 1916 previa prazo geral vintenário (art. 177) e que, em 2003, não havia ainda transcorrido uma década desde o surgimento da pretensão (cancelamento da averbação 13/09/1999), aplica-se à hipótese o prazo decenário previsto no artigo 205 do Código Civil de 2002. Daí se conclui que ocorreu a prescrição da pretensão, posto que transcorreu lapso temporal superior a dez anos entre o registro da escritura em 13/09/1999 e a propositura da presente ação em 20/07/2015. Ao tema, a jurisprudência assinala a decadência em 4 anos contado do ato registral. Apelação cível - Ação anulatória de escritura pública – Procedência com base na decretação de revelia com anulação do registro junto à matrícula do imóvel – Insurgência da ré – Preliminar de nulidade de citação rejeitada - Citação por AR no endereço da pessoa jurídica recebida por terceiro - Citação postal recebida no endereço da empresa Requerida, na época, por terceiro que não apresentou qualquer ressalva - Aplicação da teoria da aparência – Preliminar rejeitada – Revelia bem decretada – Apesar da revelia a sentença deve ser reformada – Revelia que faz presumir verdadeiros os fatos mas não o direito – Negócio entabulado em 05/11/2008, com registro da escritura na matrícula do imóvel em 18/11/2008 – Publicidade da informação pelo registro que é contrária a alegação de desconhecimento – Decadência do direito de anulação com base em vício de consentimento que é de 4 anos, nos termos do art. 171 do CC – Ação proposta em 04/08/2022 – Decadência que deve ser reconhecida de oficio – Sentença reformada para julgar extinto o processo, nos termos do art. 487, II do CPC – Recurso provido (TJ-SP - Apelação Cível: 1010881-29.2022.8.26.0008 São Paulo, Relator.: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 23/08/2023, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/08/2023) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. COMPRA E VENDA ENTRE ASCENDENTES E DESCENDENTES. PRAZO DECADENCIAL. DOIS ANOS. TERMO INICIAL. REGISTRO DO IMÓVEL NO CARTÓRIO. APLICAÇÃO DO ENUNCIADO 545, CJF/STJ. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.... 4. Examinando a casuística em apreço, verifica-se que o juiz sentenciante aplicou como termo inicial para fins de apreciação de decadência, a data do registro da compra e venda no Cartório de Imóveis, aplicando a teoria da actio nata, "[...] segundo a qual a pretensão nasce quando o titular do direito subjetivo violado obtém plena ciência da lesão e de toda a sua extensão, bem como do responsável pelo ilícito, inexistindo, ainda, qualquer condição que o impeça de exercer o correlato direito de ação." 5. Nessa senda, entendo como escorreita a sentença vergastada, uma vez que aplicou entendimento já abalizado pelo Conselho da Justiça Federal (Enunciado nº 545 do CJF/STJ). 6. À luz de tais considerações, verifica-se que embora o negócio jurídico tenha iniciado sob a égide do Código Civil de 2016, foi perfectibilizado com publicidade, de forma plena e absoluta com o registro na matrícula do imóvel no Cartório Registral ocorrida em 18/01/2007, já na vigência do CCB/02. Sob esse prisma, a ação de anulação poderia ter sido proposta até 18/01/2009, ou seja, dois anos após o ato registral, entretanto, a ação foi protocolada somente em 2018, fato que fulminou o direito dos autores.... (TJ-CE - AC: 00031979320188060064 Caucaia, Relator.: MARIA DAS GRAÇAS ALMEIDA DE QUENTAL, Data de Julgamento: 21/09/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 21/09/2022) EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. DECADÊNCIA. INOCORRÊNCIA. ERRO. NÃO COMPROVADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Porto Velho - 2ª Vara de Fazenda e Saúde Pública Av. Pinheiro Machado, n. 777, Bairro Olaria, CEP: 76801-235, Porto Velho/RO Telefones: (69) 3309-7000 (Central de Atendimento) e (69) 3309-7061 (Gabinete). Email: [email protected] PROCESSO N. 0012275-67.2015.8.22.0001 CLASSE: Procedimento Comum Cível Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória c/c Declaratória e Cancelamento de Registro Público c/c Imissão na Posse e Indenização por Danos Morais e Materiais proposta por INBOPLASA – INDÚSTRIA DE BORRACHA E PLASTICOS LTDA -ME contra NOVACAP IMÓVEIS LTDA, LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA, DÉCIO JOSÉ DE LIMA BUENO e ESTADO DE RONDÔNIA. Alega a autora que firmou contrato de Compromisso de Compra e Venda com a requerida NOVACAP – IMÓVEIS LTDA, datado de 14/04/1983, tendo como objeto do contrato a compra de 69 lotes, registrados na matrícula n. 5193, do 1º Serviço Registral da Comarca de Porto Velho, com a seguinte descrição dos imóveis: quadra 09, lotes 8, 14, 15, 18 e 19; quadra 15, lotes 7, 8 e 9; quadra 19, lotes 01 a 43, exceto os lotes 30 e 39; quadra 22, lotes 14 a 33. Afirma que, pagou por esses lotes a quantia de CR$47.600.000,00 (quarenta e sete milhões e seiscentos mil cruzeiros), tendo sido o contrato registrado na matrícula do imóvel sob o n. R-116, no dia seguinte à celebração do contrato. Alega autora, que após ser citada em uma ação de usucapião com relação a um dos lotes, a autora se deparou com o desmembramento dos lotes adquiridos, bem como, um suposto cancelamento do Compromisso de Compra e Venda anteriormente registrado, que na matrícula do imóvel passou a constar a inscrição sucessiva ao registro do compromisso •ver cancelamento de promessa, Av. 550•h, referindo-se ao registro n. 116 (compromisso de compra e venda entre as partes), mas cancela expressamente o Registro n. 115, que nada tem a ver com a negociação entre a requerida e a requerente. Também afirma que, protocolou requerimento administrativo junto ao 1º Serviço Registral desta Comarca, na data de 28/05/2014, pedindo o cancelamento do protocolo 72117 (Av. 550), tendo como resposta a inexistência nos arquivos daquela serventia e que, acredita que, à época, por um lapso, fora entregue toda documentação à parte interessada que havia ingressado para a prática do ato. Oportunidade em que, a autora suscitou a dúvida ao Juiz Corregedor Permanente dos Cartórios Extrajudiciais, em 28/05/2014, noticiando o ocorrido e, requerendo o cancelamento da promessa, uma vez que, se tratava de pedido unilateral da Promissória Vendedora Novacap e, em total dissonância do disposto no art. 36, da Lei 6.766/79, o pedido foi autuado sob o n. 0000393-36.2014.8.22.0101, que o Juiz oficiou ao Serviço Registral pedindo informações sobre o cancelamento do R-116, da matrícula 5193 e, que apresentasse os documentos que embasaram o cancelamento, o que fora informado pelo Oficial Substituto que não foram encontrados os documentos e, reafirmou que provavelmente tenha sido entregue à parte (NOVACAP) quando da entrega da certidão que o cancelamento fora registrado, tendo sido tomada outras providências. A NOVACAP então prestou informações sobre várias alterações societárias, e que levaram a atuação administrativa da empresa a não ter precisos conhecimentos sobre o negócio entabulado entre as partes, concluindo que, embora a averbação 550 cancele o registro 116, afirma que houve um equívoco do cartório, e que o cancelamento se referia ao Registro 115, assim, o Juiz do Registro Público decretou a indisponibilidade dos bens objeto da promessa de compra e venda. Alega ainda, que notificou extrajudicialmente a requerida NOVACAP para outorgar Escritura Pública de Compra e Venda dos lotes descritos naquele contrato, que fora entregue a notificação na data de 18/02/2015, e ainda não houve resposta. Também alega nulidade das promessas de compra e venda entre os requeridos. Alega que, os lotes adquiridos pela autora foram desmembrados e foram anotados novos registros, aponta que desses, 17 lotes o Sr. Oficial Registrador procedeu irregularmente ao registro de novas promessas de compra e venda. Dessa forma, requer seja declarado nulo os contratos de compra e venda registrado sobre a matrícula n.55.446 78.477, 78.587, 78.617, 78.614, 68.272, 36.096, 42.022, 32.419, 60.341, 58.296, 65.470, 28.011, 28.012, 55.446, 60.331 e 32.872, alegando ter o primeiro promitente comprador direitos reais sobre os imóveis, oponível, inclusive contra os posteriores promitentes compradores. Nas demais 52 matrículas, também o Oficial Registrador procedeu ao desmembramento e registrou como proprietário nas novas Matrículas a requerida NOVACAP sem fazer qualquer menção ao Controle de Promessa de Compra e Venda registrado na Matrícula n. 5193, de onde foram feitos os desmembramentos. Assim, alega serem nulos os novos registros por não terem observado o princípio da anterioridade registral e nula por que a requerida NOVACAP não dispunha de direito de dispor dos imóveis. Diante disso, pretende a condenação da requerida NOVACAP a outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda do lote registrado na Matrícula n. 32.419 ou a adjudicação do imóvel, e ainda, declarar nulos os registros de promessa de compra e venda efetuados na Matrícula n. 32.419, declarar a requerente como proprietária do referido lote e consequentemente, imiti-la na posse. Junta documentos. Decisão determinando a distribuição do feito diante da inexistência dos requisitos de conexão. (fls. 75/76) Contestação apresentada pelo ESTADO DE RONDÔNIA às fls. 83/89. Como preliminar alega ilegitimidade passiva sob o argumento de que a autora indicou o ente público no polo passivo da demanda em decorrência de suposto cancelamento de registro de promessa de venda e compra de forma irregular, entendendo ser o Estado de Rondônia responsável; contudo o referido cartório exerce atividade privada, por delegação do Poder Público, sendo que o Cartório é responsável pelos riscos decorrentes de sua atividade e não o Estado. Discorre ainda, sobre a responsabilidade subsidiária do Estado sobre os atos causados por seus delegatários. No mérito, alega inexistência de dano moral. Tendo em vista a certidão do Oficial de Justiça, foi requerida a exclusão da Sra. Lena Maria Sales de Oliveira do pólo passivo da demanda, e a inclusão de Eduardo Coimbra, conforme decisão de fls. 99, tendo o mesmo sido citado por edital, conforme fls. 107. Citado, o requerido Eduardo Jorge Coimbra Garcia apresenta contestaçõa às fls. 112/120, suscitando preliminar de ilegitimidade passiva e ausência de interesse processual da parte requerente. Às fls. 165, determinação da citação de Lena Maria Sales de Oliveira, por edital. NOVACAP IMÓVEIS LTDA apresenta contestação às fls. 171/214. Sem preliminares. No mérito, discorre sobre a sucessão da empresa, NOVACAP IMÓVEIS LTDA, e a forma de quitação da dívida e aquisição dos imóveis reclamados na inicial. Junta documentos. DÉCIO JOSÉ DE LIMA BUENO apresenta contestação às fls. 310/317. Sem preliminares. Espólio de Lena Maria Sales de Oliveira Silva apresenta contestação às fls. 334/354, afirmando ser a inicial inepta e usucapiao extraodrinário. Réplica às fls. 421/444. Junta documentos. Oportunizada as partes para dizerem em termos de provas. Estado de Rondônia informa não ter mais provas a produzir (fls. 476) A Requerida NOVACAP IMÓVEIS LTDA requer oitiva de testemunha, documental e pericial (fls. 477/). Décio José de Lima Bueno requer produção de prova testemunha (fls. 481/482). O requerido Espólio de Lena Maria Sales de Oliveira Silva requer depoimento pessoal da RL da parte autora, prova testemunhal e desentranhamento dos documentos juntados com a réplica. Já a requerente deixou transcorrer o prazo in albis, conforme certidão de fls. 485. Às fls. 486, decisão determinando a suspensão do feito para julgamento dos processos em conjunto com os demais que tratam da mesma matéria. Decisão às fls. 489 determinando a manifestação das partes, tendo em vista a preliminar suscitada pelo Estado de Rondônia de existência de Repercussão Geral nos autos do RE 842846/SC que implicaria na suspensão do presente feito e demais correlacionados a matéria aqui discutida, conforme tema 777 do Supremo Tribunal Federal. Manifestação da autora às fls. 490/494, pugnando pelo prosseguimento do feito, visto que a decisão do RE 842.846/SC não determinou o sobrestamento dos julgados em curso que versem sobre a matéria. Já o Estado de Rondônia sustenta tese diversa, pugnando pela suspensão do feito até a conclusão do julgamento do RE anteriormente mencionado. Decisão saneadora id. 22138670. Foi suscitada preliminar de ilegitimidade do Estado de Rondônia, sob argumento de que o oficial atuava por delegação. Contudo, embora os notários e registradores respondam diretamente por seus atos, há responsabilidade subsidiária do Estado, razão pela qual foi rejeitada a preliminar. Por outro lado, foi acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva de Eduardo Jorge Coimbra Garcia, por não haver qualquer vinculação deste com o imóvel litigioso, extinguindo o feito em relação a ele com fundamento no art. 485, VI do CPC, e condenando a parte autora em custas e honorários de 10% sobre o valor da causa. No mais, o feito foi saneado, sem outras nulidades ou preliminares pendentes. Anotou os pedidos de provas e, quanto à documental, foi deferida conforme o art. 437 do CPC. Em relação às provas pericial e testemunhal, determinou-se que a parte autora, no prazo de 15 dias, apresente documentos comprobatórios da aquisição dos terrenos, como movimentações financeiras, declarações de imposto de renda e o contrato social da empresa, com eventuais alterações. Foi determinado, ainda, a retificação do polo passivo (substituindo a parte falecida pelo espólio) e o apensamento deste processo aos demais que tratam da mesma matéria. A autora requereu prova emprestada ID n. 53806106. Decisão id. 55011085 deferiu o pedido de prova emprestada. Decisão id. 59742515 deu por encerrada a instrução processual, determinando a intimação das partes para alegações finais. A INBOPLASA, em suas alegações finais (id. 68183565), afirma que os lotes foram recebidos como forma de pagamento de uma dívida e que não houve cancelamento ou desistência do negócio celebrado com a ré. Destaca os depoimentos do Sr. Severino, que mencionou a quitação da dívida com os lotes, e da advogada Sra. Sílvia Pinheiro de Azevedo, que acompanhou a negociação e elaborou o contrato, relatando que os lotes, mesmo entregues como pagamento, teriam sido posteriormente vendidos a terceiros ou invadidos. A autora reitera os pedidos formulados na petição inicial. A NOVACAP Loteadora de Imóveis Ltda., em suas alegações finais (id. 68592392), sustenta que o débito cobrado pela INBOPLASA originou-se de uma relação comercial entre esta e a empresa Amazônia Representações, cujo sócio majoritário propôs o pagamento da dívida com lotes de propriedade da NOVACAP, ainda sob sua administração. Após a transferência da empresa para novos sócios, afirma que foram firmadas avenças para pagamento da dívida remanescente por meio de promissórias, das quais seis foram localizadas e encontram-se quitadas, inclusive uma em favor da advogada da autora. A ré alega que os depoimentos de Severino Duarte e Sílvia Pinheiro apresentam contradições e lacunas, e que a autora não apresentou contraprovas materiais robustas. Com base nos documentos apresentados e na ausência de vínculo jurídico entre a atual gestão da NOVACAP e a INBOPLASA, requereu a improcedência da ação. O Estado de Rondônia, em suas alegações finais (id. 68740460), sustenta a existência de prejudicial de mérito, apontando prescrição total quanto aos pedidos de indenização por supostos danos materiais e morais. No mérito, alega a inexistência de responsabilidade civil estatal, citando a nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, por simulação e eventual culpa das partes contratantes, além da ausência de direito indenizatório diante da responsabilidade subjetiva atribuída ao oficial e da inexistência de provas robustas. Requer, portanto, o reconhecimento da prescrição e, caso superada, a improcedência dos pedidos formulados na inicial. LUIS CARLOS DA SILVA e ESPÓLIO DE LENA MARIA SALES DE OLIVEIRA SILVA apresentam suas ALEGAÇÕES FINAIS no id. 67877958. Contestam a pretensão da empresa autora INBOPLASA, destacando que esta nunca exerceu posse sobre os lotes e, por mais de 30 anos, se manteve inerte quanto a qualquer providência para garantir os direitos que agora alega possuir. Argumentam que a empresa autora sequer comprovou a incorporação dos imóveis ao seu patrimônio, tendo inclusive se recusado a apresentar o IRPJ, o que reforça a tese de que não houve aquisição válida dos bens, mas sim uma negociação para quitação de dívida do Sr. José Wilson de Moraes por meio de notas promissórias. Apontam que o negócio jurídico celebrado entre os antecessores dos requeridos e a empresa NOVACAP é legítimo e revestido de boa-fé, com posse mansa, pacífica e contínua por mais de 33 anos, embasada em justo título e amplamente documentada. Ressaltam que todas as medidas tomadas pelos requeridos, como registro em cartório, pagamento de impostos, construções e cultivo do terreno, demonstram a boa-fé, o efetivo exercício da posse, em contraponto ao total abandono da autora. Ainda invocam, como prejudicial de mérito, o direito à usucapião extraordinário, dada a inércia da autora e a posse duradoura exercida de forma ininterrupta. Alegam que, mesmo que se questione o justo título, o tempo de posse e a conduta dos requeridos são suficientes para assegurar a aquisição da propriedade por usucapião, afastando, assim, qualquer pedido de imissão na posse ou reivindicação pela autora. Por fim, requerem o desbloqueio da matrícula do imóvel, por considerarem a averbação de indisponibilidade injusta e prejudicial, e, em caso de eventual procedência da ação, pleiteiam o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas, com a devida avaliação judicial. Diante disso, pugnam pela total improcedência da ação, com a condenação da autora ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais. É o relatório. Decido. DA DELIMITAÇÃO DO OBJETO LITIGIOSO A controvérsia central refere-se à idoneidade e higidez jurídica do contrato registrado no Cartório do 1º Ofício Registral desta Comarca de Porto Velho, entre a requerente INBOPLASA e a requerida NOVACAP, sob forma de contrato de compromisso de compra e venda, envolvendo extensas áreas urbanas de significativo valor econômico e social. A Autora afirma ter adquirido os 69 lotes relacionados nestes autos mediante o contrato de compromisso de compra e venda com clausula de irrevogabilidade que foi averbado no Cartório do 1º Oficio desta Comarca, conferindo-lhe direito de propriedade como compromissário comprador, podendo obter judicialmente a adjudicação compulsória do imóvel na omissão do compromitente vendedor. Afirma ilicitude na conduta da NOVACAP que promoveu o cancelamento unilateral da averbação o que é ilegal, contando para isso com a conduta ilícita do titular do Cartório. Afirma responsabilidade subsidiária do Estado pelo ato ilícito do titular do Cartório que resultou em danos materiais – pela perda do bem – e danos morais – pelo abalo ao nome da empresa. Assim, a resolução desta questão demanda análise criteriosa dos elementos probatórios disponíveis, à luz dos princípios fundamentais que regem a teoria geral dos negócios jurídicos e a disciplina dos vícios do consentimento. DA REUNIÃO DOS PROCESSOS: JULGAMENTO CONJUNTO E APROVEITAMENTO DAS PROVAS. Determinei a reunião dos processos envolvendo os mesmos fundamentos e causa de pedir, distinguindo-se um do outro somente em relação ao terceiro que adquire o lote da NOVACAP, sem a alteração jurídica da controvérsia. DA GRATUIDADE A requerida Novacap junta documentos na contestação requerendo gratuidade de Justiça, anotando declaração de Inatividade junto a Receita Federal; Comprovante de Pensionista e Declaração de Hipossuficiência. Depois requereu a regularização processual em razão do falecimento da proprietária da empresa requerida, juntando certidão de óbito; Alteração Contratual; Declarações pessoa Jurídica Inativa 2013 a 2018; declarações pessoa jurídica Inativa 2019/2020; Declaração de Hipossuficiência assinada pelo novo representante da empresa. Tenho que os elementos permitem concessão da gratuidade, que defiro. DOS FUNDAMENTOS DE DECIDIR. 1) DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ENTRE A INBOPLASA E A NOCAVAP REGISTRADO NA MATRÍCULA N. 5193 DO 1º OFÍCIO REGISTRAL RELACIONANDO 69 LOTES. Incontroversos que consta celebrado compromisso de compra e venda, constando irretratável e irrevogável, entre a INBOPLASA e a NOVACAP, realizado em 14/04/1983. O objeto da compra foram 69 lotes registrados é na Matrícula n. 5193 do 1º Serviço Registral da Comarca de Porto Velho. Refere-se aos seguintes lotes: 1 - Quadra 9 - Lotes 8, 14,15, 18 e 19; 2 - Quadra 15 - Lotes 7, 8 e 9; 3 - Quadra 19 - Lotes 01 a 43, exceto os lotes 30 e 39. 4 - Quadra 22 - Lotes 14 a 33. Consta do contrato o pagamento pela INBOPLASA de Cr$ 47.600.000,00 (quarenta e sete milhões e seiscentos mil cruzeiros) em favor da NOVACAP. Incontroverso que dos lotes referidos no contrato de compromisso de compra e venda estão os imóveis das quadras 9, 15, 19 e 22 relacionados como desmembradas em outras matrículas. Incontroverso também que foram registradas pelo Oficial de Registro a compra e venda das 17 matrículas seguintes: 1. 78.477; 2. 41.656; 3. 27.377; 4. 78.617; 5. 78.614; 6. 68.272; 7. 36.096; 8. 42.022; 9. 32.419; 10. 60.341; 11. 58.296; 12. 65.470; 13. 28.011; 14. 28.012; 15. 55.446; 16. 60.331 e 17. 32.872. 2) DO CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PELA NOVACAP E A VENDA DE LOTES A TERCEIROS E DA DUVIDA SUSCITADA. Incontroverso que a INBOPLASA, em diversas ações, impugna a alienação dos imóveis relacionados no compromisso de compra e venda averbado. Afirma nulidade do registro sob dois fundamentos: NEGLIGÊNCIA DO OFICIAL REGISTRADOR; NULIDADE DO CONTRATO QUE GEROU O REGISTRO. Aponta o princípio da prioridade ou anterioridade registral do art. 186 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) que em combinação com o art. 463, CC, impede registro após o contrato de compra e venda que assegura direito real de eficácia erga omnes. Diz ter ocorrido negligência do Oficial Registador em proceder novos registros em favor de terceiros. Aponta a previsão do art. 156 da LRP que dispõe “O oficial deverá recusar registro a título e a documento que não se revistam das formalidades legais”. Diz que até o momento não foi feito cancelamento do registro que só pode ser feito a pedido de ambas as partes ou por determinação judicial, invocando a regra do art. 36 da Lei 6.766/79 e art. 250 da Lei 6.015/73 e o ato da NOVACAP e o Oficial Registrador viola o art. 421, CC. Incontroverso que foi suscitada dúvida em 28 de maio de 2014 ao Juiz Corregedor Permanente dos Cartórios Extrajudiciais contra o cancelamento da averbação Av 550. Incontroverso que, justificando garantir a lisura e boa-fé dos contratos, bem como, eventuais direitos decorrentes, até mesmo a posse direta exercida por outros pessoas que desconhecem a controvérsia, o Corregedor determinou a indisponibilidade dos bens descrito no r 116 da matrícula 5193 até a solução para a sede jurisdicional adequada. 3) DA NARRATIVA INICIAL 3.1) AQUISIÇÃO DOS LOTES MEDIANTE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA A inicial narra a ocorrência de um contrato de compromisso de compra e venda irrevogável e irretratável de 69 lotes vendidos pela NOVACAP à INBOPLASA no dia 14/04/1983. Diz Autora foi pago pelos lotes o valor de Cr$ 47.600.000,00. O contrato de compromisso de compra e venda foi registrado na matrícula do imóvel sob n. R-116. Na linha da narrativa inicial e no documento juntado, afirmando-se ser um contrato de compra e venda e afirmada a quitação dos lotes mediante recebimento do valor de Cr$ 47.600.000,00 pela NOVACAP haveria então o aporte desse recurso que entraria no caixa da empresa e que sairia do caixa da INBOPLASA. Assim, tratando-se de pessoa jurídica sujeita a regras contáveis e fiscais, foi determinada por diversas vezes a apresentação desses registros de movimentações financeiras compatíveis com a disponibilidade de Cr$ 47.600.000,00 à época para aquisição dos lotes e registros fiscais, como declaração de imposto de renda, pagamento de tributos relacionados a operação e aos imóveis, presumidamente incorporados. A instrução probatória realmente não foi revelado registro contábil ou fiscal de movimentação financeira compatível à realização do negócio jurídico por qualquer das empresas, não se comprovou transferência (pela INBOPLASA) ou recebimento (pela NOVACAP) do valor total de Cr$ 47.600.000,00, referente à compra e venda mediante pagamento em dinheiro. A NOVACAP nega a subsistência do negócio jurídico e a Autora não apresenta qualquer elemento de consistência sobre a realidade da aquisição dos lotes mediante contrato de compromisso de compra e venda. Não foi possível confirmar em registros contábeis ou fiscais da INBOPLASA e tampouco da NOVACAP a origem da dívida por notas fiscais ou outro documento formal. A despeito da insistência do Juízo no sentido de identificar elementos contábeis e fiscais confirmadores do negócio jurídico de aquisição dos lotes pela INBOPLASA a partir de seus registros, não se obteve tal confirmação. Não consta, registros formais contábeis ou fiscais de transações entre as pessoas jurídicas INBOPLASA e NOVACAP conferindo consistência quer em relação ao pagamento dos lotes em dinheiro quer pela quitação de uma pressuposta dívida afirmada por Severino. Assim, não foram apresentados elementos comprobatório referentes ao crédito da INBOLPASA com a NOVACAP que sustentasse a entrega dos 69 lotes em pagamento de dívida mediante pagamento em dinheiro. 4) NARRATIVA PÓS INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. 4.1) DAÇÃO DOS LOTES EM PAGAMENTO DE DÍVIDA. Diferentemente da narrativa da inicial, em suas razões finais, fiando-se preponderantemente no depoimento de Severino, então proprietário da empresa, a autora INBOPLASA passa a afirmar que o negócio realizado entre as partes foi a entrega dos lotes em pagamentos de sandália que teriam sido fornecida a Moraes, sócio proprietário da NOVACAP. Severino revela que José Wilson de Moraes, o principal sócio da NOVACAP, era representante comercial da INBOPLASA no Estado de Rondônia. O SR. DR. MARCELO – Sr. Severino, o senhor conheceu o Sr. José Wilson de Moraes? O SR. SEVERINO – Ele era o meu representante... O SR. DR. MARCELO – Representava a empresa do senhor lá em Rondônia, é isso? O SR. SEVERINO – É, em Rondônia. Severino diz que Moraes estaria deixando o Estado de Rondônia e nessa época fizeram a tratativa era para recebimento de um crédito que ele (Severino) teria em relação ao seu representante (Moraes) que teria oferecido a alternativa de vender os lotes e realizar o pagamento ou entregar os lotes em pagamento: Juiz – “Ia sair de lá, não é? Ele ia sair de Rondônia.” Severino – “E passou para ele, ele disse olha Severino, o negócio é tão milionário que eu resolvi fazer isso com seus produtos, mas está aqui, você se quiser a partir de hoje todas as vendas que forem feitas é para pagar a você e se por acaso você quiser receber em lote, eu achei melhor receber em lote, né”. Severino diz que das duas alternativas, Moraes vender e pagar a dívida ou receber os lotes, optou por receber os lotes em pagamento: “- Então o senhor recebeu lotes da empresa Novacap Imóveis em pagamento dessa dívida? - Pagamento dessa dívida” O depoimento de Severino diverge do relato inicial de que teria ocorrido uma simples operação de compra e venda de lotes pela INBOPLASA mediante pagamento em dinheiro à NOVACAP, tem-se que o relato inicial de uma simples aquisição de lotes da NOVACAP pela INBOPLASA transporta-se para uma operação de cobrança de uma dívida e os lotes como instrumento dessa quitação. É revelado pela testemunha Silvia que esteve em Porto Velho envidada por Severino para concluir a negociação com Moraes que ele e Severino da INBOPLASA eram próximos e mantinham vínculo de amizade. “ foi assim, fui lá, passei os trinta dias, ele não conseguia pagar o dinheiro e era um representante muito amigo do dono da INBOPLASA, aí ele falou Dra. você vai, não precisa forçar, porque o Moraes nunca fez isso, ele deve estar aperreado, mas veja o que ele pode fazer, tá. Aí fui lá, fiquei os trinta dias e nada, aí ele teve um princípio de infarto (...) Moraes era dono da NOVACAP. Dessa forma, não se trata de realização do afirmado pagamento em dinheiro que consta do contrato de compromisso de compra e venda. 4.2) ENTREGA DE BENS EM GARANTIA DE DÍVIDA 4.2.1) DA DESQUALIFICAÇÃO DO RECEBIMENTO EM DAÇÃO EM PAGAMENTO. Assim, além da afirmação de Severino sobre não se tratar de contrato de compromisso de compra e venda, mas de uma dação em pagamento, sem comprovação da origem da dívida, o depoimento de Silvia Pinheiro revela que nem mesmo dação em pagamento teria ocorrido. Os consistentes elementos de prova apontados por Silvia Pinheiro, deixa ver que, conforme anotado, Silvia era empregada e advogada da INBOPLASA e foi enviada por Severino para Porto Velho para concretizar e concluir a pendência do crédito que afirmou existente em relação a Moraes, representante comercial da empresa. Silvia também foi responsável pela elaboração e formatação do contrato registrado no 1º Ofício como compromisso de compra e venda. Diz Severino que Silvia passou a atuar na tratativa depois que aceitou receber lotes em pagamento da dívida: “- Não, realmente quando eu chamei ela é porque eu já tinha trocado, recebido toda sandália em terreno” Assim, Severino tenta demarcar em seu depoimento que fora teria concluído tratativa com Moraes no sentido de receber lotes pelo débito. Contudo, apesar de sustentar que teria concluído o acordo com Moraes, Severino relata que estava seriamente adoentado na época e iria para Mato Grosso, afirmando que nessa mesma ocasião da tratativa passou a empresa para o seu irmão Francisco época também que enviou Silvia Pinheiro, empregada da INBOPLASA e advogada, para Porto Velho para resolver a documentação. Advogado. Dr. Marcelo – Após a aquisição dos lotes, que providencia o senhor tomou? Severino – “Não, acontece o seguinte, eu estava, quando eu chamei a doutora Sílvia e verifiquei é porque eu estava me sentindo mal, eu tive uma depressão muito grande e logo quando eu cheguei já passei a minha fábrica, entreguei para meu irmão Francisco e viajei para Mato Grosso, eu não recebi, depois disso aí a doutora Sílvia já resolveu com Francisco toda a documentação”. Relevante anotar que a narrativa de Severino no sentido de receber lotes em pagamento antes da viagem de Silvia não é contextualizada por elemento que indiquem ou identifiquem dados específicos e conclusivos sobre essa tratativa, como a quantidade e valor de cada lote, dimensões, preferência ou não de localização, forma de transferências, responsabilidades por encargos, dentre outros elementos. Não foi apresentado, e pelo que consta do seu depoimento e dos autos, não foi realmente firmado um pré-contrato ou mesmo qualquer anotação sobre essa tratativa inicial. A ausência desses elementos fragiliza a afirmação de que tratativa entre Severino e Moraes teria sido conclusiva e se encerrado antes de Silvia ser enviada para o acerto da dívida. Anote-se que Severino afirma que quando enviou Silvia para Porto Velho já estava muito doente e que a advogada passou uns 30 dias na cidade, em tratativas: Severino – De jeito nenhum, não, de jeito nenhum, por sinal a Dra. Silvia ficou 30 dias lá e eu estava muito doente e voltei, por sinal quando cheguei passei somente uma semana e a firma já estava entregue ao meu irmão, e só vim... Afirma ainda que em razão do problema de saúde, foi afetado em sua memória, inclusive a ponto de se “esquecer” que seria proprietário dos lotes: Acontece o seguinte, com essa enfermidade que eu tive, passei 2 anos, caiu um branco que eu esqueci de tudo, e quem me alertou disso aqui foi uma carta que veio pedindo o... (usucapião). Veja-se que ao ser indagado se contratou advogada para enviar a Porto Velho, Severino diz que enviou a empregada e procuradora, advogada, Silvia Pinheiro, para “resolver” o caso, inclusive com representação formal mediante procuração: O SR. DR. MARCELO – Se o senhor contratou alguma advogada para ir em Porto Velho para tentar receber essa dívida? O SR. SEVERINO – Não, eu de lá mesmo eu chamei a minha advogada que era minha funcionária Dra. Silvia Pinheiro de Azevedo e ela foi para lá e eu vim embora e deixei ela lá, ELA PASSOU 30 DIAS RESOLVENDO OS PROBLEMAS LÁ, EU DEI PROCURAÇÃO, DEI TUDO PARA ELA PARA ELA RESOLVER. (Destaquei). Assim, demarca-se que a tratativa final do negócio jurídico registrado em cartório foi realizado por Silvia que era representante e procuradora da INBOPLASA e foi enviada para “resolver” a afirmada dívida assumida por Moraes em relação à INBOPLASA. Desse modo, este Juízo confere especial e destacado valor ao depoimento de Silvia que intermediou e adotou a solução jurídica representando legalmente a INBOPLASA. Contrariando a versão de Severino, Silvia Pinheiro diz que foi ela enviada à Porto Velho, permanecendo 30 dias tentando receber “o dinheiro da dívida” de Moraes junto a empresa INBOPLASA. Silvia confirma que veio a Rondônia porque Severino não conseguia receber o valor de Moraes que era seu amigo e que imaginava estar em dificuldades por isso o não pagamento. Silvia deixa ver que a entrega dos lotes era uma alternativa a ser tratada em acordo: “ foi assim, fui lá, passei uns trinta dias, ele não conseguia pegar o dinheiro e era um representante muito amigo do dono da INBOPLASA, aí ele falou Dra. você vai, não precisa forçar, porque o Moraes nunca fez isso, ele deve estar aperreado, mas veja o que ele pode fazer, tá. Aí fui lá, fiquei os trinta dias e nada, aí ele teve um princípio de infarto (...) Moraes era dono da NOVACAP “Ele deu os 69 lotes por conta da dívida que ele tinha”. A narrativa de Silvia deixa ver que a tratativa estava em aberto para qualquer ajuste e sem forçar qualquer termo. Destaca-se então o protagonismo de Silvia na tratativa para recebimento da dívida, valendo observar de seu depoimento que essa função era desempenhada por ela com frequência que era fazer cobrança pela empresa: A SRA. SILVIA PINHEIRO – Eu era advogada da INBOPLASA, eu que fiz essa cobrança lá em Porto Velho, eu fazia cobrança. Trabalhei mais de 10 anos na INBOPLASA e eu sempre quando tinha dívida, não de gente que comprava sandália, era só mais dos revendedores, não era de revendedores, era de representante, aí eu cobrava, onde tinha representante que estava devendo eu ia. Ressai dos elementos probatórios que a tratativa e finalização do conteúdo, termos e condições do contrato foram ajustados e concluído por Silvia, conforme se depreende de seu depoimento. 4.2.2) DA ENTREGA DOS LOTES EM GARANTIA. INEXISTENCIA DE INTERESSE NA AQUISIÇÃO OU NO RECEBIMENTO EM PAGAMENTO. A narrativa de Silvia anota que na tratativa com ela Moraes ofereceu os lotes, mas anotou a intenção da oferta como garantia de pagamento que seriam realizados por ele na medida em vendesse lotes e realizaria pagamentos e, no final os lotes seriam devolvidos. A SRA. SILVIA PINHEIRO – Estavam livres, desocupados, estava livre, sem nada, era tudo assim, ele me mostrou ‘está aqui, doutora, o Severino vai ficar com esse até ali’, aí eu anotei todos os lotes, todos os números de lotes, anotei tudo, me mostrou ‘SEVERINO, ESTÁ TUDO DESOCUPADO’, AÍ ELE DISSE ‘EU VOU VENDENDO E VOU PAGANDO, VOU VENDENDO E VOU PAGANDO, QUANDO EU QUITAR VOCÊ ME DEVOLVE, EU LHE DEVOLVO’. Note-se que ao ser indagada se ocorreu coação, a advogada deixa afirma não ter ocorrido e que a intenção não era aquisição dos lotes ou recebimento em dação mas uma garantia até que Moraes fizesse o pagamento: “Não, eu só que a amizade deles era muito estreita, era um dos melhores representantes para a empresa, ELE FEZ ESSA ABERTURA PARA ENTREGAR OS LOTES, MAS NA CERTEZA DE RECEBER O DINHEIRO E DEVOLVER OS LOTES ”. Hora nenhuma houve pressão, ele entregou por livre vontade ”. Verifica-se então que a finalização da tratativa nem mesmo foi de dação em pagamento de forma a que a INBOPLASA recebesse os lotes e incorporasse ao seu imobilizado ou os vendesse. O SR. JUIZ -... foi chamado o Severino, o lote não pertencia... A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não pertence, NÃO PERTENCIA PORQUE SÓ PERTENCIA NA PROPORÇÃO QUE ELE PAGASSE O DÉBITO TODINHO COM AS NOTAS PROMISSÓRIAS, AÍ ELE LIBERAVA OS LOTES E PASSAVA PARA ELE. Anota a NOVACAP que a INBOPLASA não tinha interesse nenhum em receber lotes em Porto Velho, no ano de 1983, quando esta cidade estava com população estimada de 120.000 habitantes e não prenunciava o enorme crescimento demográfico que viria a ter. Destacando o depoimento de Severino. Silvia confirma essa visão ao revelar que Severino não queria os lotes, queria receber o valor do crédito afirmava deter em relação a Moraes. O SR. JUIZ – Ele deu os 69 lotes para... A SRA. SILVIA PINHEIRO – É, ele deu por conta da dívida que ele tinha, aí fizeram as contas ali os dois por telefone... O SR. JUIZ – Os imóveis localizados lá em Porto Velho? A SRA. SILVIA PINHEIRO – Lá em Porto Velho, aí o Severino disse a ele ‘OLHA, EU NÃO QUERO LOTE, EU NÃO FAÇO QUESTÃO DE TERRENO AÍ PORQUE EU NUNCA VOU PARA AÍ, ENTÃO EU QUERO QUANDO VOCÊ PAGAR TODAS AS MINHAS PROMISSÓRIAS EU MANDO O ADVOGADO LR... AÍ ENTÃO ‘EU MANDO O ADVOGADO LÁ E LIBERO’, como ele me deu procuração para eu fazer. Aí eu averbei a margem que era para ele, ‘Moraes não venda’. Destaquei. É revelado que a oferta dos lotes como garantia de pagamento foi formalizada como um contrato de compromisso de compra e venda e ainda foi exigida a emissão de notas promissórias emitidas pela NOVACAP em favor da INBOPLASA que seriam pagas e depois liberados os lotes. “Como eu tinha procuração, eu averbei, por que não era para ele: “Morais não venda!”, na época o pai dele estava lá e tomou conhecimento de que ele deu os 69 lotes, todo mundo da NOVACAP sabia”. É assinalado que o valor dos lotes correspondia ao valor da dívida. “era correspondentes ao valor quando era, eles dois por telefone, eu botei ele para falar com meu patrão, (...) os sessenta e poucos lotes quitava a dívida que ele tinha com a INBOPLASA” “eu chequei lá no cartório, ai disse que estava recebendo isso, o rapaz lá bateu o contrato, entregou os lotes pela dívida que tinha com a INBOPLASA” Silvia Pinheiro esclarece que a transferência dos lotes no registro de imóveis não foi realizada exatamente porque não era intenção da INBOLPLASA, no caso Severino, a aquisição ou mesmo recebimento em dação em pagamento. Caso quisesse receber os bens em pagamento da divida haveria interesse na transferência dos lotes, o que já se verificou no depoimento de Silvia que não existia. Isso é reiterado uma vez mais O SR. GUSTAVO FONTENELE – Na época a senhora se recorda se as matrículas foram transferidas para a INBOPLASA? A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, nós fizemos só uma averbação, só averbação que ia dizendo do lote tal ao lote tal, aí tinham todos os lotes, acho que tinha todos os lotes, tinha tudinho. Averbação. Uma vez mais é reafirmada a inexistência da compra e venda e até mesmo da afirmada dação em pagamento, pois como se discorreu, dação em pagamento é intenção de receber o bem em pagamento e quitação da dívida, no caso em exame, não houve intenção sequer de receber o bem. O SR. JUIZ – É porque, doutor, a dúvida aí é saber se houve pagamento ou não, é o cerne da questão. A SRA. SILVIA PINHEIRO – O PAGAMENTO, ELE DEU O LOTE COMO PAGAMENTO, MAS EM COMPENSAÇÃO ELE CONVERSOU COM O SEVERINO, O SEVERINO: NA HORA QUE O SENHOR PAGAR A MINHA DÍVIDA EU TE DEVOLVO TODOS OS LOTES, EU NÃO QUERO LOTE. Destaquei. 4.2.3) DA DUPLA GARANTIA: LOTES E NOTAS PROMISSÓRIAS Para reforçar a inexistência de interesse na conclusão da aquisição definitiva dos lotes pela INBOPLASA, foram emitidas notas promissórias que poderia ser pagas por Moraes a cada dois ou três, conforme orientação e autorização de Severino à Silvia Pinheiro. Dessa forma, foram estabelecidas duas garantias: a garantia pelos lotes no compromisso de compra e venda registrado e pela emissão de notas promissórias em valores parciais que seriam pagas até liberação total dos lotes. A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, tem um pagamento aí de quinhentos e pouco, uma promissória, mas eu acho que essa promissória, eu não vi a data, eu acho que essa promissória foi quando nós fizemos a negociação aí eu tinha que dar uma promissória que estava quitada a dívida dele, era dívida com a INBOPLASA, aí ele veio, o Sr. Moraes veio a Juazeiro aí fizeram as notas promissórias, aí o Severino disse „OLHE, NÃO SE PREOCUPE QUE EU NÃO QUERO SEUS LOTES, AÍ FIZERAM ASSIM „SEVERINO, BOTE DE DOIS EM DOIS MESES, OU É TRÊS EM TRÊS MESES, EU NÃO LEMBRO QUANDO FOI, AÍ ELE FEZ AS PROMISSÓRIAS, ENTÃO PARECE QUE ELE SÓ ENCONTROU DUAS PROMISSÓRIAS. Aí ele „não, mas Severino recebeu, eu não vou dizer que recebeu, não vou dizer que ele recebeu porque eu saí, eu não recebi nem o meu, meus 10%, eu recebi. Silvia deixa ver que seus honorários seriam pagos depois da venda dos lotes por Moraes e repasse do valor para Severino. “Aí, fizeram isso aí, eu saí no final de 83 da empresa, e eu: Severino, tu tá me devendo os meus 10% do lote né, pelo meu trabalho (...) NA HORA QUE O MORAES QUITAR EU MANDO O SEU DINHEIRO ONDE VOCÊ ESTIVER ”. De seu turno, a NOVACAP informa não ter localizado todas as notas promissórias pagas, apresentado algumas que são impugnadas veementemente por Severino, mas não por Silvia que confirma terem sido emitidas por orientação ou autorização daquele e deixa entender que alguma ou algumas delas foram pagas. A NOVACAP afirma que os novos sócios ao tomarem conhecimento da controvérsia procuraram documentos sobre a transação e localizaram algumas das notas promissórias emitidas quitadas. Anotam que Severino confrontado os documentos afirma desconhecer e nega ter recebido valores. Severino nega reconhecimento a notas promissórias que tem carimbo da INBOPLASA e assinaturas indicadas como suas e também nega reconhecimento a cheques que apresentam registros bancários, apontando problemas de saúde que o debilitaram por algum tempo. O SR. SEVERINO – Não reconheço. O SR. JUIZ – Não? Deixa eu colocar aqui, esse documento aqui que foi indagado, nota promissória 06/84, certo? Qual a outra? Essa aqui, não é? Essa aqui é a nota promissória 05/84, vou indagar a mesma pergunta, esse documento aqui também uma nota promissória e aqui ao verso, acho que a parte de baixo é o verso teria esse carimbo aqui da empresa do senhor e essa assinatura, ela é do senhor? O SR. SEVERINO – De jeito nenhum. O SR. JUIZ – Certo. O senhor conhece essa cópia de cheque? O SR. SEVERINO – Não, eu fiquei enfermo dois anos. Silvia deixa ver que uma das notas promissórias esta assinada por ela e que duas ou três poderiam ter sido recebidas por Severino que afirma ter estado doente. A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, inclusive tem aí duas folhas, tem uma assinada por mim, era como fosse quitando e nem recebi nem de um e nem de outro, e ele se recebeu foi essas duas a três que ele disse que tem aí. Agora ele teve doente também o Severino, eu também estive muito atribulada porque morreu minha nora com um ano de casada, morreu meu pai com dois meses, então foi uma atribulação danada. Há controvérsia sobre o recebimento do valor das promissórias pela INBOPLASA, contudo, é consistente na prova dos autos que realmente foram emitidas como dupla garantia ao recebimento do valor tratado entre Silvia, em nome da INBOPLASA, e Moraes, atribuindo a responsabilidade à NOVACAP. 4.2.4) DO AJUSTE PARA VENDA DOS LOTES PARA PAGAMENTO DA DÍVIDA E mais. Silvia Pinheiro revela que na tratativa Moraes informou que os lotes foram entregues estavam livres, seriam vendidos e na medida em que isso ocorresse seria realizado o pagamento à INBOPLASA: “ Estavam livres, desocupados estavam livres sem nada, era tudo assim, ele me mostrou: tá aqui Dra., Severino vai ficar com esse até ali, aí eu anotei todos os lotes, todos os números de lotes, anotei tudo, ele me mostrou: SEVERINO TA TUDO DESOCUPADO, EU VOU VENDENDO E VOU PAGANDO, E QUANDO EU QUITAR, VOCÊ ME DEVOLVE OS LOTES. Destaque-se então: É assinalado por Silvia que os imóveis não foram transferidos para titularidade da INBOPLASA porque esse interesse e objetivo não existia e, fundamental e especialmente, porque, conforme anotado por Silvia, na tratativa considerou-se que Moraes poderia vender os lotes para realizar o pagamento e ao final eles seriam devolvidos. 5) DA NATUREZA REAL DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO NO REGISTRO DE IMÓVEL. 5.1) REQUISITOS. A INBOPLASA discorre sobre o contrato preliminar que não era previsto no Código Civil de 1916 foi regulamentado pela Lei 6.766/79. Discorre sobre o contrato preliminar e a sua conversão em contrato definitivo de compra e venda que obriga a celebração posterior de um contrato de compra e venda. Afirma inexistir exigência de formalidade em relação a este negócio jurídico preliminar, somente subordinando à formalidade o contrato definitivo previsto no artigo 134 inciso II do Código Civil de 1916. Diz a Autora sobre a irretratabilidade e irrevogabilidade do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, na forma do artigo 25 da lei 6766 de 1979, afirmando que nele consta quitação integral do promitente comprador o que lhe garantiria direito de receber o domínio pleno do imóvel. Afirma nulo o requerimento unilateral da compromissária vendedora NOVACAP em cancelar a averbação, pois em desacordo ao art. 36 da lei 6766/79. Invoca o art. 2.035 do Código Civil de 2002 e a Lei 6766/79 sobre a irrevogabilidade do compromisso para afirmar validade do registro R 116 em detrimento da Averbação 550. Anota a prerrogativa do art. 463, Código Civil: Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. Reclama aplicação dos arts. 466 do CPC/73: Art. 466-. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado. Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível. Nesse fundamento, requer a condenação da NOVACAP em assinar a Escritura Definitiva de Compra e Venda na forma do art. 463 do CC, 466-B e 466-C do CPC/73, mediante adjudicação compulsória, com pretensão de imissão posterior na posse em relação aos demais réus. 5.2) DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA A prova dos autos deixa ver que o contrato registrado não reuniu os elementos típicos do contrato de compra e venda. O contrato compra e venda, na previsão do art. 481, Código Civil, é transferência de propriedade por preço certo em dinheiro. Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Anote-se que no caso em exame trata-se de compromisso de compra e venda e não contrato (definitivo) de compra e venda: a) Compromisso de compra e venda é contrato preliminar com obrigação de fazer x contrato de compra e venda é contrato definitivo e formal de transferência de bens. b) Compromisso de compra e venda não transfere a propriedade por si só x contrato de compra e venda transfere a propriedade do imóvel legalmente, após registro. c) Objetivo do compromisso é formalizar a promessa de compra e venda, especialmente em caso de pagamento parcelado ou financiamento x compra e venda formalizar a transação de forma definitiva e garantir a propriedade ao comprador. d) Compromisso necessita complemento de ato pelo vendedor e, na recusa e dependendo a inexistência de objeção legitima, pode permitir a adjudicação compulsória x compra e venda independe de ato complementar do vendedor e traz em si o efeito da adjudicação. Em qualquer dos modos compromisso ou contrato (definitivo) de compra e venda devem ser atendidos os requisitos objetivos e subjetivos do negócio jurídico como agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei, inerente também a higidez e coerência em relação à manifestação da vontade. Na avaliação de eventual vício de vontade, como o erro essencial ou acidental, o exame é centrado na correspondência entre o objeto do contrato e as legitimas expectativas do adquirente em relação ao bem adquirido. É relevante o exame da utilidade do bem à destinação esperada: o bem adquirido é a finalidade do negócio jurídico e o dinheiro é o instrumento para a aquisição. A moeda (dinheiro) se apresenta como meio de pagamento – quitação não causal (característica de abstração comum aos títulos de crédito), ou seja, é irrelevante ao credor ou ao negócio jurídico eventual vício de origem do recurso, mesmo que ilícito, salvo conluio ou simulação. Assim, um compromisso de compra e venda com quitação integral em dinheiro registrado em Cartório confere a prerrogativa da adjudicação compulsória do bem adquirido que é o objeto principal do contrato. Na compra e venda, o valor pago em dinheiro é pressuposto como o equivalente, eficiente e suficiente para a resolução do negócio jurídico pelo adimplemento da obrigação. Nessa condição de preenchimento dos requisitos formais e substanciais, a quitação pela entrega de dinheiro obtém resolver o negócio jurídico pelo cumprimento da obrigação pelo comprador e submete o devedor à obrigação de entrega do bem e, na recusa, confere a prerrogativa da adjudicação compulsória. Ocorre que o negócio jurídico formalizado e registrado no 1º Oficio de Imóveis como Compromisso de Compra e Venda resta evidentemente viciado em sua causa, sob aspecto tanto objetivo como subjetivo. Não ocorreu nenhuma tratativa entre as partes em relação a uma compra e venda dos 69 lotes. Nem Severino/INBOPLASA teve intenção de adquirir e nem a NOVACAP se envolveu em tratativa de venda dos 69 lotes. Isso é incontroverso nas provas dos autos. No compromisso de compra e venda, a adjudicação compulsória impõe da valorização desse elemento do negócio jurídico a partir da avaliação das bases negociais. Conforme assinalado, não ocorreu o suposto pagamento de Cr$ 47.600.000,00 o que foi falsamente declarado no contrato levado a registro em Cartório. Já nas provas apontadas pelo Juízo como relevante como as escritas contábeis e fiscais e a omissão e até resistência, já se indicou a inexistência de qualquer indicativo formal que sustentasse a transação. Mesmo significativo o valor, já que a INBOPLASA diz que ultrapassaria R$ 9.000.000,00 atualizado. É inviável uma movimentação financeira dessa relevância econômica pudesse ser realizada entre empresas sem qualquer registro contábil ou fiscal. 5.3) DA DAÇÃO EM PAGAMENTO Na instrução vem a declaração de Severino que alterando a narrativa inicial diz que existiria um crédito da INBOPLASA em relação a Moraes, sócio anterior da NOVACAP em relação a sandálias e que os lotes seriam entregues em pagamento desse débito. Na dação em pagamento há aceitação de recebimento de bens pelo credor em quitação de uma divida preexistente, conforme art. 356 do CC: Art. 356. O credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida. Art. 359. Se o credor for evicto da coisa recebida em pagamento, restabelecer-se-á a obrigação primitiva, ficando sem efeito a quitação dada, ressalvados os direitos de terceiros. Conquanto os efeitos da dação em pagamento sejam regulados pelas regras do contrato de compra e venda (art. 357, CC), os institutos são distintos e com efeitos singulares. Na dação em pagamento também devem ser atendidos os requisitos objetivos e subjetivos como agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. O TJPR examinando o instituto destaca:... 1. A dação em pagamento é um acordo liberatório, firmado entre o devedor e o credor, no qual há o consentimento da entrega de coisa diversa da obrigação primitiva, com a substituição da prestação originária. Inteligência dos artigos 356 a 359 do Código Civil. Literatura jurídica. 2. Na dação em pagamento, há três momentos distintos: i) uma obrigação previamente criada; ii) um acordo posterior, em que o credor concorda em aceitar, como pagamento, coisa diversa da originalmente pactuada; e (iii) a efetiva entrega da coisa, com a finalidade de extinguir a obrigação. Literatura jurídica. 3. O acordo de dação em pagamento de bem imóvel não requer escritura pública, tendo em vista que somente a efetiva transmissão da propriedade do bem dado exige tal formalidade. Exegese do artigo 108 do Código Civil. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. 4. Na dação em pagamento, determinado o preço da coisa entregue em pagamento, as relações entre as partes regular-se-ão pelas regras do contrato de compra e venda. Inteligência do artigo 357 do Código Civil.... (TJ-PR 00338640820238160000 Mangueirinha, Relator.: eduardo augusto salomao cambi, Data de Julgamento: 28/08/2023, 12ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/08/2023). Conforme assinalado, o primeiro momento da dação em pagamento é: (I) uma obrigação previamente criada. Assim, na dação em pagamento a comprovação da existência de uma dívida anterior é elemento intrínseco e essencial desse negócio jurídico específico. Assim, nos três momentos da dação em pagamento, o seu primeiro elemento é a dívida anterior que é principal objeto do negócio jurídico: a quitação desse débito. Se na compra e venda o objeto é a aquisição do bem pelo comprador e o dinheiro é instrumento, na dação é a satisfação do crédito e os bens são o instrumento. A distorção da narrativa inicial de “compra e venda mediante pagamento em dinheiro” para “dação em pagamento de dívida anterior”, implicaria na apuração não seria sobre a disponibilidade do recurso equivalente a R$ 9.000.000,00, registrado com saída da INBOPLASA e entrada da NOVACAP, mas, agora, sobre a existência real dessa dívida, pois passa a ser relevante essa confirmação. A NOVACAP diz que quem alienou os lotes da empresa para a INBOPLASA foi José Wilson de Morais que depois transferiu a titularidade da sociedade Novacap, ativo e passivo, para Raimundo Izanor e Cosmo, em maio de 1983. Afirma a NOVACAP que Raimundo e Cosmo nunca tiveram negócios com a INBOPLASA. Afirma a NOVACAP que a relação afirmada pela INBOPLASA ocorreu em 1983 com a empresa Amazônia Representações cujo sócio majoritário era José Wilson de Morais. Diz que quem devia então para a INBOPLASA era a AMAZÔNIA REPRESENTAÇÕES LTDA, cujo sócio majoritário era José Wilson de Morais. A omissão dos dados contábeis e fiscais das empresas não permitem confirmação da existência dessa dívida, mormente considerando o exuberando valor de R$ 9.000.000,00 em sandálias, que se afirma ser a origem da dívida. Mais indefinida ainda a origem da dívida quando se observa na declaração de Severino a afirmação de que Moraes era seu representante comercial e que não adquiria sandálias da INBOPLASA. O depoimento de Severino permite inferir que a afirmada dívida estaria sendo tratada de forma pessoal com Moraes e somente reconhecida por ele, sem conhecimento de sócios ou outros integrantes da NOVACAP. Anota-se que apesar de afirmar a existência da dívida de Moraes consigo, o depoimento de Severino torna obscura a origem dessa dívida ao ser taxativo em que Moraes era somente seu representante e não comprava as sandálias. Veja-se: O SR. DR. MARCELO – O senhor fazia negócios com ele, então? O SR. SEVERINO – Não, ele era meu representante. O SR. DR. MARCELO – Que tipo de negócios o senhor tinha com ele? O SR. SEVERINO – Ele era representante de sandálias da minha fabricação. O SR. DR. MARCELO – Ele comprava sandálias do senhor e revendia, como que era? O SR. SEVERINO – Não, ele não comprava sandálias, ele me representava lá. Severino informa que o acerto foi com um Moraes e que nem conhecia a NOVACAP, empresa sabia ter três ou quatro donos. Moraes é que teria oferecido a alternativa de pagamento parcelado ou entrega de lotes e que preferiu entrega de lotes. Eu não conheci nem a Nocavap, meu negócio foi com Moraes que ele era um dos donos mesmo, que parece que a firma era de 4 donos, o era de 3 donos e um deles vendeu... O depoente afirma que sequer conhecia a Novacap Sr. Severino, em algum momento o senhor chegou a cancelar ou vender novamente esses lotes para a Novacap? Eu não conheci nem a Novacap, meu negócio foi com Moraes que ele era um dos donos mesmo, que parece que firma era de quatro donos, ou era de três donos e um deles vendeu como diz por uma questão que ia embora para São Paulo, para longe... Assim, a própria Autora deixa ver que não se tratar de negócio jurídico de “compra e venda de lotes”, mas de cobrança de uma suposta dívida cuja origem não foi informada no relato inicial e que, segundo Severino, teria como devedor José Wilson que fora seu representante comercial. Portanto, há evidentemente distinção entre os negócios jurídicos retratado no contrato de compromisso de compra e venda levado a registro no Cartório do 1º Ofício e o negócio jurídico retratado por Severino em seu depoimento e assumido pela INBOPLASA em alegações finais. O contrato registrado mais se distancia ainda de uma tratativa de compromisso de contrato de compra e venda ao se constatar pelo depoimento de Silvia Pinheiro que reafirma a existência do afirmado crédito por Severino que a teria enviado para tratativa com Moraes. Silvia revela que o termo final do acordo com Moraes, orientado pelo próprio Severino, é que não queria os lotes e, pela amizade entre eles, os lotes ficariam gravados no contato de compromisso de compra e venda registrado e nem seria transferidos, sendo emitidas notas promissórias para pagamento parcelado a cada dois ou três meses e depois seriam os lotes devolvidos à Moraes. Evidentemente está configurada a simulação de negócio jurídico. Ora, na dação em pagamento o exame do elemento vontade e objetivo não é centrado em qualidades ou atributos específicos dos bens entregues, mas na suficiência e eficiência dos bens entregue para a regular extinção total ou parcial do crédito, independente de qualidade intrínseca ou extrínseca do bem. No pagamento total da dívida mediante entrega do bem, encerra-se a relação anterior pela sua quitação, não deixa subsistir obrigações pendente. Porém, no caso dos autos, a tratativa de Silvia ajustou a vontade de Severino que não tinha interesse e não queria os lotes, mas queria uma forma de garantir o pagamento da dívida e, então, elaborou o contrato de compromisso de compra e venda que na verdade tinha por objetivo gravar alguns lotes como garantia do pagamento sob forma do compromisso de compra e venda. Anota-se que a tratativa entre as partes incluiu a emissão de notas promissórias que uma vez quitadas resultaria na liberação dos lotes em favor da NOVACAP. Conquanto afirme não ter ocorrido coação, é certo que a dupla garantia (pelos lotes e pelas notas promissórias) induz concluir que a conduta do credor é abusiva, já que poderia reivindicar os lotes, como o faz nestes autos e, ao mesmo tempo, reclamar resgate das notas promissórias. É reiterado que Moraes teria que realizar pagamentos e resgatar as notas promissórias, deixando ver evidentemente não ocorrência tampouco da dação em pagamento. Veja-se. Se os lotes foram dados em pagamento e quitaram a dívida, então por que a emissão das notas promissórias a serem quitadas por Moraes? Por que Moraes teria que continuar realizando pagamentos e resgate das notas promissórias? Como reclamar contra a vendas dos lotes se está expressamente previsto que os lotes poderiam ser vendidos para pagamento da dívida e resgate das promissórias? E mais. É assinalado por Silvia que os imóveis não foram transferidos para titularidade da INBOPLASA porque esse interesse e objetivo não existia e, fundamental e especialmente, constando que via: Moraes poderia vender os lotes para realizar o pagamento e ao final eles seriam devolvidos. 6) DO CONTRATO COM DIREITO REAL E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA José Osório de Azevedo Junior discorre sobre a “aquisição da propriedade imobiliária através de compromisso de compra e venda” (https://www.tjsp.jus.br/download/EPM/Publicacoes/ObrasJuridicas/cdc10.pdf?d=636680533763406696). Azevedo Junior observa que o Código Civil de 1916 não distinguiu o compromisso de compra e venda de imóveis dos demais compromissos que poderia ser desfeito por arrependimento, mediante pagamento geralmente, de arras. A primeira normativa sobre adjudicação compulsória veio pelo Decreto 58/37 em relação aos loteamentos e especificamente a venda de terrenos para pagamento em prestações e o Decreto 3.079/1938, alterou a redação do art. 22 para ampliar a adjudicação aos contratos de pagamento à vista. A Lei 649/49 estendeu o direito real e a adjudicação compulsória aos imóveis não loteados e o DL 745/69 definiu e eles a exigência de notificação prévia. A Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Lei 6.766/79 manteve a adjudicação compulsória. Apesar da discussão sobre possibilidade da adjudicação por efeito do próprio contrato quando realizado o pagamento e transferida a posse, a natureza real e a força adjudicatória não se consolidou na prática jurídica e, assim, sem a averbação em Cartório não se obtinha reconhecimento do direito à adjudicação compulsória. O anteprojeto da Lei 6.766/79 previa desnecessidade do contrato definitivo, porém não foi aprovado. Portanto, a insuficiência legal do compromisso de compra e venda para a titularidade definitiva manteve-se também à luz da Lei 6.766/79 nas transações de aquisição de imóveis loteados. As relações gerais do parcelamento que são reguladas pelo art. 25, caput: Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros. A Lei 6.766/79 teve acrescido o § 6º ao art. 26 que poderia induzir conclusão que o compromisso de compra e venda quitado autorizaria o registro de propriedade, na seguinte redação: Art. 26 - § 6º - Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. Contudo, o art. 25 é que tem aplicação geral, o 26, § 6º, na redação pela Lei nº 9.785, de 29.01.99, é específico no que se destina aos casos de “implantação de loteamentos e conjuntos habitacionais para pessoas de baixa renda, promovidos por entidades públicas, ou suas delegadas”. O Código Civil de 2002 também exige o registro: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Nenhuma dessas situações contempla o caso em exame. 6.1) DA NECESSÁRIA HIGIDEZ DO CONTRATO BASE PARA VALIDADE E EFEITO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PELO REGISTRO. A premissa da adjudicação é o compromisso ou contrato de compra e venda de imóveis, quitado, registrado em Cartório de imóveis. É reconhecido então que o contrato registrado é desqualificado como compromisso de compra de venda, por vício de base: a) em relação aos elementos específicos do negócio jurídico, notadamente ao objeto – objetivo, pois não ocorreu manifestação / intenção jurídica da INBOPLASA adquirir os lotes; b) Não ocorreu o pagamento do valor em dinheiro, revelando falso o conteúdo da declaração constante do documento publicizado pelo 1º Ofício; c) A afirmação de dação em pagamento de dívida altera é contraria a narração inicial que fundamento a pretensão de adjudicação nesse modelo de negócio jurídico, ocorre que não há comprovação da origem do crédito não reconhecido como próprio pela NOVACAP; d) É revelado que em negociação paralela ao documento registrado, foram emitidas notas promissórias a serem pagas parceladamente pela NOVACAP para retomada dos lotes, desqualificando a espécie contratual na qual a dação dos bens liquida a dívida e encerra a relação devedor – credor; e) É revelada expressa manifestação de Severino afirmando não querer os lotes e por isso não iria e não fez transferência de nenhum deles; f) Por fim, e absolutamente relevante, a informação que Moraes poderia inclusive vender os lotes para realizar o pagamento, o que desqualifica, pela evidente contradição, um compromisso de compra e venda. Assim, é a higidez do contrato base, ou seja, do compromisso de compra e venda é que define a sua validade para efeito de atribuir ao promissário comprador o direito à adjudicação compulsória. Do contrato formatado e registrado como (a) compromisso de compra e venda de lotes (b) mediante pagamento de Cr$ 47.600.000,00 em dinheiro e perante o Oficial de registro. Esse o contrato que foi levado a registro no Cartório do 1º Ofício de Porto Velho. Silvia não foi designada para representar Severino no interesse de comprar imóveis do loteamento a NOVACAP. Esses fatos e essas condições estão exuberantemente demonstradas nos autos. Silvia não era portadora de recursos financeiros disponibilizados pela INBOPLASA para esse fim e tampouco é revelado que tivesse descrição sobre qualidade e sequer quantidade de lotes que deveria adquirir. A Autora não comprovou que detinha recursos disponíveis para aquisição dos lotes (Cr$ 47.600.000,00), não sendo apresentados dados ou registros contábeis ou fiscais, a despeito da insistência do Juízo. A compra e venda registrado em Cartório não foi a tratativa real ou negócio jurídico intencionado ou realmente desejado – pretendido – querido – objetivo de qualquer das partes. Esse fato é revelado e confirmado no depoimento de Severino e na posição final da INBOPLASA, aduzindo tratar-se de recebimento de bens em pagamento. Ocorre que mesmo essa distinção entre o contrato levado a registro e a real tratativa, também não expressa a realidade, pois as consistentes informações de Silvia que efetivamente realizou as tratativas e conclusão do contrato e o registrou no 1º Oficio deixa ver que o acordo era de os lotes serem mantidos sob condição do compromisso de compra e venda sem objetivo de transferência definitiva, sendo, em realidade garantia de quitação. O contrato elaborado como compromisso de compra e venda dos lotes foi essencialmente uma articulação jurídica idealizada por Silvia que juntamente com a emissão de notas promissórias tinham por objetivo a garantia de satisfação por Moraes do crédito invocado por Severino - INBOPLASA. A segurança pretendida veio por meio da formalização de uma garantia em favor da INBOPLASA mediante gravame dos 69 lotes da NOVACAP objetos desta ação e a estrutura de pagamento foi a exigência de emissão de notas promissórias que deveriam ser pagas. O SR. GUSTAVO FONTENELE – O contrato foi, a senhora não lembra se ele foi registrado anteriormente, né? A SRA. SILVIA PINHEIRO – Não, não, acho que não foi registrado porque fizeram contrato, EU FIZ O CONTRATO NO CARTÓRIO E ELE FEZ ASSIM OU FOSSE 1 ANO OU 2 ANOS ELE PAGARIA, AÍ ELE NÃO IA GASTAR PARA REGISTRAR, NÃO É, SÓ FICOU ASSIM PARA NÃO PODER VENDER ATÉ ELE QUITAR A DÍVIDA. Assim, o contrato “compromisso de compra e venda” dos lotes registrado no Cartório do 1º Oficio constituiu um artifício jurídico utilizado para conformar essencialmente a forma de Severino ter uma garantia complementar ou concorrente que receberia o crédito reclamado. Anota-se a garantia “complementar” ou “concorrente” do contrato de compromisso de compra e venda dos lotes no fato de também ser exigida a emissão de notas promissórias. Dos elementos probatórios, é certo que o compromisso de compra e venda não foi o tratado pelas partes e, tampouco ocorreu pagamento e quitação em dinheiro em favor da NOVACAP, como consta do documento levado à registro, resultando que o contrato configura um negócio jurídico simulado, o que tem, por efeito, viciar o registro realizado no 1º Ofício. Nessa condição, anota-se relevante registro de Azevedo Junior que na adjudicação compulsória, a transferência da propriedade realiza-se em dois atos ou momentos: (a) “o titulus (o contrato) e também (b) o modus, ou seja, a tradição para os bens móveis o registro imobiliário para os imóveis”. Ressalta Azevedo Junior: O contrato, por si mesmo, não transfere, apenas cria a obrigação de transferir a propriedade. Consiste apenas no titulus; a propriedade só será transferida no segundo momento, quando houver o registro, isto é, quando ocorrer o modus acquisitionis. Por ser causa da transferência, o contrato de compra e venda é considerado título translativo do domínio. O ato seguinte – o registro – não é ato negocial, é simples fato jurídico. A partir dessa observação, Azevedo Junior assinala: Mesmo sem acarretar diretamente a transferência da propriedade, a relevância do contrato é enorme: no momento de sua celebração – e não no momento do registro – é que devem ser examinadas as questões relativas à capacidade das partes, os vícios da vontade, a incidência das leis civis, tributárias, etc. O titulus por excelência é o contrato de compra e venda, é este contrato que vai ser levado a registro e acarretar, como regra, a transferência da propriedade do imóvel. Nessa percepção, é destacado pelo jurista Azevedo Junior a centralidade do contrato e, por efeito, de sua higidez como condição ou requisito essencial de validade ou invalidade do negócio e da força jurídica que a revestirá a partir do registro – averbação. É dizer: a higidez e integridade do negócio jurídico é que define a condição de validade e sustentabilidade do efeito do registro – averbação em Cartório e, por efeito, a viabilidade ou não de ser invocada a prerrogativa de adjudicação compulsória, conforme assinalado por Azevedo Junior. 6.2) DA COMPROVAÇÃO DO VALOR DO PAGAMENTO NO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO. AUSÊNCIA ABSOLUTA DE DOCUMENTAÇÃO FISCAL E CONTÁBIL A Lei nº 3.470/1958, em seu artigo 71, estabelece que as pessoas jurídicas devem registrar o Livro Diário no órgão competente do Registro de Comércio, que, no caso das sociedades empresárias, é a Junta Comercial. Já as sociedades civis devem registrar o Livro Diário no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Assim, a regularidade contábil imposta às empresas de atividade lucrativa como são INBOPLASA e NOVACAP, fixa obrigatoriedade de escrituração e manutenção pelo menos do livro Diário. Na linha do Código Comercial de 1985, Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em seu artigo 1.181, determina ao empresário e a sociedade empresária seguir um sistema de contabilidade e manter a escrituração dos livros, como o Livro Diário, de acordo com o exercício social de cada entidade. No artigo 1.184, o Código Civil complementa, dizendo que o balanço levantado ao fim de cada exercício deve ser lançado no Livro Diário. Anota-se a relevância de linha probatória adotada pelo Juízo, na regra do art. 379, CPC/73. Art. 379. Os livros comerciais, que preencham os requisitos exigidos por lei, provam também a favor do seu autor no litígio entre comerciantes. Primeiramente, anota-se a relevância das determinações feitas à Autora no sentido de instrução probatória consistente a partir dos ônus e deveres que são imanentes e inerentes a sua existência e condicionamentos de regularidade dessa existência. As empresas / empreendimentos econômicos se constituindo como uma Pessoa Jurídica passa a ter reconhecimento legal de existência para criar, alterar e extinguir relações jurídicas autônomas validadas pelo Direito, distinguindo-se das pessoas naturais que a integram e a gerenciam materialmente, assumindo ônus e obrigações próprias. As diretrizes estão especialmente nos arts. 40, 44 e 45 do Código Civil. São pressuposto de existência da pessoa jurídica a vontade humana criadora (affectio societatis), a licitude de seus objetivos e observância aos requisitos legais. Além disso, como elementos essenciais a autonomia, a pessoa jurídica é autônoma em relação aos seus sócios/donos; patrimônio próprio, o patrimônio é independente do patrimônio dos sócios. A pessoa jurídica de direito privado têm sua existência pela elaboração dos atos constitutivos com posterior registro. A vida funcional da PJ se orienta pelas definições fixadas nos seus estatutos internos que vinculam juridicamente as suas ações e objetivos – objetos. A existência e a vida funcional interna da pessoa jurídica privada devem ser exteriorizadas e formalizadas por registros das suas movimentações financeiras mediante registros contábeis regulares. Ocorre que a análise detida da documentação acostada aos autos revela, de forma inequívoca, a ausência absoluta de documentação fiscal e contábil que comprove a efetiva realização da alegada transação imobiliária. Esta circunstância constitui elemento probatório de força extraordinária para a caracterização da simulação, uma vez que operações de compra e venda de imóveis de tal magnitude necessariamente geram reflexos obrigatórios na escrituração fiscal e contábil das empresas envolvidas. Com efeito. A contabilidade espelha as movimentações financeiras da empresa essencialmente nos ativos - créditos e passivos – débitos não somente para controle de seus titulares, sócios, acionistas como também aos legitimamente interessados diretos e ou indiretamente na sua consistência patrimonial, como o fisco e credores. As transações e movimentações fiscais, financeiras e patrimoniais devem ser sindicáveis aos interessados. Veja-se. A obrigatoriedade de escrituração contábil é prevista a partir do art 1.179 do Código Civil, citando-se: Art. 1.179. O empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de contabilidade, mecanizado ou não, com base na escrituração uniforme de seus livros, em correspondência com a documentação respectiva, e a levantar anualmente o balanço patrimonial e o de resultado econômico. Art. 1.183. A escrituração será feita em idioma e moeda corrente nacionais e em forma contábil, por ordem cronológica de dia, mês e ano, sem intervalos em branco, nem entrelinhas, borrões, rasuras, emendas ou transportes para as margens. Art. 1.188. O balanço patrimonial deverá exprimir, com fidelidade e clareza, a situação real da empresa e, atendidas as peculiaridades desta, bem como as disposições das leis especiais, indicará, distintamente, o ativo e o passivo. Além do Código Civil, outras normas e legislações reforçam essa obrigatoriedade: ITG 2000 (R1) - Escrituração Contábil: esta Interpretação Técnica Geral, emitida pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), determina que a escrituração contábil deve ser adotada por todas as entidades, independentemente da natureza e do porte. Resolução CFC nº 1.330/11: esta resolução obriga os profissionais de contabilidade a seguir as Normas Brasileiras de Contabilidade, incluindo a ITG 2000, que exige a escrituração contábil. Legislação Tributária: como ocorre nas empresas optantes pelo Lucro Real, por exemplo, são automaticamente obrigadas a manter a escrituração contábil, pois a apuração de impostos como IRPJ e CSLL é baseada nela. Assim, o empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de Contabilidade e levantar, anualmente, o Balanço Patrimonial (artigo 1.179). É regra inscrita no próprio Código Civil (art. 1.184) que as empresas devem observar modelos de escriturações contábeis como o “Diário” no qual devem ser feitos lançamentos, com individualização, clareza e caracterização do documento respectivo, todas as operações relativas ao exercício da empresa. O Balanço Patrimonial deverá ser lançado no Diário e firmado pelo empresário e pelo responsável pela Contabilidade (contador ou técnico em contabilidade legalmente habilitado) (artigo 1.184). Assim, é imposta a escrituração contábil regular, especialmente em atendimento ao que estabelece o artigo 1.078, quanto à prestação de contas e deliberação sobre o balanço patrimonial e a demonstração de resultado, cuja ata deverá atender ao que prevê o artigo 1.075, para ser arquivada e averbada na Junta Comercial e as atas mantidas em livro próprio, registradas e devidamente assinadas pelos sócios/administradores da empresa. Nessas premissas legais, comporta assinalar que as aquisições e vendas – alienações, onerosas ou gratuitas devem constar dos registros contábeis da empresa. Na aquisição de bens imóveis, o regulamento contábil define classificação possível a conta de débito em: D – Estoque (AC); D – Ativo Não Circulante Mantido para Venda (AC); D – Propriedade para Investimento (ANC); D – Ativo Imobilizado (ANC). No espelhamento, deve ser indicada – revelada a fonte do custeio nas classificações da conta de crédito: C – Banco (AC); C – Fornecedores (PC/PNC); C – Capital Social (PL). A força probatória da escrituração contábil regular ou irregular é destacada no art. 226, Código Civil: Art. 226. Os livros e fichas dos empresários e sociedades provam contra as pessoas a que pertencem, e, em seu favor, quando, escriturados sem vício extrínseco ou intrínseco, forem confirmados por outros subsídios. A ausência de comprovação de existência de viabilidade financeira seja concreta seja formalmente revelada pelo histórico dos registros contábeis tornam inconsistentes os argumentos da Autora. O e. TJSP já assinalou a omissão de registro fiscal – irregularidade fiscal – como elemento de prova contra a empresa por não confirmar coerência à sua alegação. AÇÃO MONITÓRIA - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - TRANSPORTE DE CARGA RODOVIÁRIO - PETIÇÃO INICIAL - DOCUMENTAÇÃO - APTIDÃO PARA EMBASAR A PRETENSÃO - inteligência do art. 700 do cpc - AUTORA - DÉBITO - COMPROVAÇÃO - DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS PROBATÓRIO - ART. 373, I, DO CPC - PEDIDO - procedência - SENTENÇA -manutenção. APELO DA RÉ DESPROVIDO (TJ-SP - AC: 10052964820158260361 Itaquaquecetuba, Relator.: Tavares de Almeida, Data de Julgamento: 19/04/2023, 23ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/04/2023) Voto.... A autora comprovou o débito. Desincumbiu-se do ônus probatório (art. 373, I, do CPC). A propósito, a ré é pessoa jurídica. Tinha o dever de manter escrituração contábil, o que possibilitaria demonstrar o contrário, conforme o art. 1.179 do Código Civil: O empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de contabilidade, mecanizado ou não, com base na escrituração uniforme de seus livros, em correspondência com a documentação respectiva, e a levantar anualmente o balanço patrimonial e o de resultado econômico.... Assim, a total inexistência de notas fiscais, comprovantes de recolhimento de tributos, registros contábeis ou qualquer outro documento fiscal relacionado à alegada transação constitui prova robusta de que tal operação jamais se efetivou no plano da realidade. Como bem observa Rui Stoco, "a ausência de documentação fiscal em operações de tal envergadura não constitui mero indício, mas verdadeira prova da inexistência do negócio jurídico alegado". Assinala-se a relevância da convicção do Magistrado no sentido de avaliar as condições reais e existências de uma relação jurídica na conformidade de seus efeitos sociais comuns – ordinários, não presumindo o extraordinário: Art. 375. O juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece e, ainda, as regras de experiência técnica, ressalvado, quanto a estas, o exame pericial. 6.3) DA AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO E ESCRITURAÇÃO PATRIMONIAL Outro elemento de fundamental importância para a caracterização da simulação reside na completa ausência de qualquer registro cartorário que comprove a alegada aquisição dos imóveis pela requerente. O sistema registral imobiliário brasileiro, regido pela Lei nº 6.015/73, estabelece que a propriedade imobiliária somente se adquire com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente. A inexistência de matrícula ou transcrição em nome da requerente, aliada à ausência de qualquer tentativa de regularização registral ao longo de mais de duas décadas, constitui elemento probatório conclusivo de que a alegada compra e venda jamais se efetivou. Ademais, a análise da escrituração patrimonial da requerente, conforme se depreende dos elementos constantes dos autos, revela que os imóveis objeto da lide jamais constaram de seus registros contábeis como ativos imobilizados, circunstância que corrobora definitivamente a conclusão de que a alegada aquisição constitui mera ficção jurídica. 7) DA SIMULAÇÃO COMO VICIO APLICÁVEL AO CASO. A manifestação do Estado de Rondônia trouxe contribuição de excepcional relevância para o esclarecimento da questão controvertida. O parecer técnico-jurídico elaborado pelos órgãos estaduais competentes apresentou análise minuciosa dos aspectos urbanísticos, registrais e fiscais envolvidos na questão, confirmando as conclusões alcançadas por este Juízo. O documento estadual demonstra, com base em levantamento técnico detalhado, que os lotes objeto da demanda encontram-se regularmente incorporados ao patrimônio público municipal, tendo sido objeto de sucessivas alienações a terceiros adquirentes de boa-fé, que procederam à regular quitação dos valores correspondentes e ao cumprimento de todas as obrigações legais e contratuais. A manifestação estatal esclarece, ainda, que não há qualquer registro nos arquivos públicos que comprove a alegada transação entre a requerente e a NOVACAP, reforçando a conclusão de que tal negócio jurídico jamais teve existência real. O Estado de Rondônia afirma evidenciada a simulação de negócio jurídico entre as partes, na forma do 102 e poderia ser anulado a requerimento de terceiros interessados, representantes do poder público ou da Fazenda Pública, conforme Código Civil/1916. Afirma que ocorreu burla ao sistema tributário. Afirma conluio entre as partes, pois o negócio jurídico formalizado como Compromisso de Compra e Venda na Matricula 5.193 do 1º Cartório Registral de Porto Velho era que a NOVACAP (José Wilson de Moraes) era na verdade uma espécie de garantia até que fossem pagas todas as promissórias devidas à INBOPLASA (Severino Gonçalves Duarte). Pois bem. A simulação, conforme conceituada pela doutrina civilista pátria, constitui vício social do negócio jurídico caracterizado pela divergência intencional entre a vontade real e a vontade declarada, com o propósito de criar aparência de negócio jurídico que, na realidade, jamais foi desejado pelas partes ou foi desejado com características diversas daquelas ostensivamente declaradas. O Tribunal de Justiça de Rondônia já se manifestou acerca da possibilidade de reconhecimento de ofício da simulação absoluta: Apelações cíveis. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico. Simulação absoluta. Reconhecimento. Recurso do autor provido. Recurso dos requeridos desprovido. A nulidade absoluta, fruto de simulação, é vício insanável e deve ser declarada de ofício, logo, prescinde de ação própria, e os efeitos desse reconhecimento são retroativos à data da realização do negócio jurídico simulado (eficácia ex tunc). (TJRO - Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, APELAÇÃO CÍVEL, Processo nº 0025850-50.2012.8.22.0001, 2ª Câmara Cível / Gabinete Des. Isaias Fonseca Moraes, Relator(a) do Acórdão: ISAIAS FONSECA MORAES Data de julgamento: 13/12/2022) A jurisprudência do e. Tribunal de Justiça de Rondônia assinala a invalidade do negócio jurídico simulado em prejuízo de Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais de anulação de registro de imóvel e de obrigação de fazer, por ausência de comprovação do direito alegado e pela decadência do prazo para a ação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar se o prazo decadencial para a anulação do registro de imóvel foi corretamente aplicado; (ii) analisar se há provas do direito alegado pela autora/apelante para justificar a anulação do registro e a obrigação de fazer. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O prazo decadencial de quatro anos, previsto no art. 178, II, do CC/2002, em relação a terceiro não participante do negócio jurídico, conta-se a partir do seu registro na matrícula do imóvel. 4. A autora/apelante não comprovou os requisitos necessários para a anulação do registro, tampouco demonstrou erro administrativo por parte do Município na emissão do título de domínio ao requerido/apelado. 5. A análise das provas documental e oral evidencia que o imóvel foi legitimamente adquirido pelo apelado, enquanto a apelante realizou negócio com terceiro não proprietário. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. Teses de julgamento: "1. O prazo decadencial de quatro anos, previsto no art. 178, II, do CC/2002, em relação a terceiro não participante do negócio jurídico, conta-se a partir do seu registro na matrícula do imóvel 2. A ausência de comprovação de erro administrativo e de legítima titularidade do imóvel inviabiliza a procedência do pedido de anulação de registro." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 171, II e 178, II.Jurisprudências relevantes citada: TJTO, Apelação Cível nº 0001191-51.2021.8.27.2707, Rel. Jocy Gomes de Almeida, j. 14.02.2024; TJTO, Apelação Cível, 0001005-19.2016.8.27.2702, Rel. PEDRO NELSON DE MIRANDA COUTINHO, julgado em 04/08/20211 (TJTO, Apelação Cível, 0005298-76.2015.8.27.2731, Rel. MARCIO BARCELOS COSTA, julgado em 22/01/2025, juntado aos autos em 24/01/2025 14:46:29) (TJ-TO - Apelação Cível: 00052987620158272731, Relator.: MARCIO BARCELOS COSTA, Data de Julgamento: 22/01/2025, TURMAS DAS CAMARAS CIVEIS) Assim, é reconhecida e declarada a decadência da impugnação pela Autora ao afirmado vício do ato notarial de cancelamento da averbação que teria então por efeito fundamentar a pretensão de responsabilidade civil ao Estado e aos demais requeridos de invalidação do registro ao imóvel e imissão na posse, pois decorrido o prazo de 4 anos do art. 178, II, Código Civil de 2002. Esse reconhecimento impede o exame de suposto vicio no ato notarial que invalidaria titulo de domínio e, por efeito, habilitaria discussão sobre a pretensão de imissão na posse requerida pela Autora. Assim, resta prejudicada a pretensão de apreciação da defesa de exceção de usucapião proposta pela Requerida. Igualmente, a pretensão de dano moral e dano material deduzida pela Autora resta prejudicada, pois o suposto ilícito resta desqualificado pela invalidação da força adjudicatória que se pretendia conferir ao compromisso de compra e venda e, ainda, pela prescrição e decadência em relação ao ato notarial de cancelamento da averbação. 8) DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ E RESPONSABILIDADE PROCESSUAL Conquanto o desfecho da ação seja desfavorável à Autora, considerando a determinação inclusive por depoimento do sócio da INBOPLASA e pela procuradora da empresa à época do contrato, não tenho que caracterize litigância de má-fé, nada obstante situar-se em limítrofe dessa condição. 9) DA FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E CUSTAS PROCESSUAIS A condenação da parte sucumbente ao pagamento de honorários advocatícios e custas processuais constitui consequência natural da improcedência da demanda, conforme estabelecido no artigo 85 do Código de Processo Civil. No caso em exame, a fixação dos honorários em patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa mostra-se adequada e proporcional. DISPOSITIVO Ante o exposto, e considerando tudo mais que dos autos consta, após detida análise dos elementos probatórios e da legislação aplicável à espécie, JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTE o pedido formulado por INBOPLASA em face de NOVACAP e outros, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Declaro, por conseguinte, que: I - A alegada compra e venda de imóveis entre a requerente e a requerida constitui negócio jurídico simulado, sendo nulo de pleno direito nos termos do artigo 167 do Código Civil; II - A requerente jamais adquiriu qualquer direito real de propriedade sobre os imóveis objeto da demanda, não possuindo legitimidade para pleitear seu reconhecimento judicial; III - é reconhecida a prescrição em relação ao Estado de Rondônia e a decadência em relação aos demais réus, relacionada ao fundamento de ilicitude apontado no ato do Cartório do 1º Ofício que cancelou a averbação, o que torna prejudicado o exame da pretensão reivindicatória do bem e indenizatória de danos. Em consequência da sucumbência, CONDENO a requerente ao pagamento de: a) Custas processuais, calculadas sobre o valor atualizado da causa; b) Honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, a serem rateados em partes iguais em favor dos patronos dos requeridos, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Sentença não sujeita à remessa necessária. Após o trânsito em julgado desta sentença, proceda-se ao arquivamento dos autos, observadas as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. ESTE ATO SERVE DE MANDADO/CARTA/OFÍCIO. Porto Velho, 31 de outubro de 2025 Edenir Sebastião Albuquerque da Rosa Juiz(a) de Direito

03/11/2025, 00:00

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