Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 7012180-05.2021.8.22.0001.
APELANTES: ERICA CAROLINE FERREIRA VAIRICH, OAB nº RO3893, DENIS AUGUSTO MONTEIRO LOPES, OAB nº RO2433A, NATIANE CARVALHO DE BONFIM, OAB nº RO6933A Polo Passivo: CARLOS RONELI DA CUNHA SANTANA, ANA CRISTINA RODRIGUES DA LUZ ADVOGADOS DOS
APELADOS: FERNANDO HENRIQUE BISCONSIN, OAB nº RO11852A, YASMIM VANESSA FROES FONSECA, OAB nº RO11988A DECISÃO
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Gabinete Presidência do TJRO Rua José Camacho, nº 585, Bairro Olaria, CEP 76801-330, Porto Velho, - de 480/481 a 859/860 Número do Classe: Apelação Cível Polo Ativo: MARIA APARECIDA ROSA TRIGO MARTINS, LAYZA DANIELLE TRIGO MARTINS LUCHESI, SAMUEL TRIGO MARTINS ADVOGADOS DOS
Vistos.
Trata-se de recurso especial interposto por Ana Cristina Rodrigues da Luz e Carlos Roneli da Cunha Santana, com fundamento no art. 105, III, “a” e “c”, da Constituição Federal, em que apontam como dispositivos violados os arts. arts. 104, 166, 184, 421, 422 e 1.245, § 1º, do Código Civil; e os arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022 do Código de Processo Civil. Consta do acórdão recorrido a seguinte ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE VENDA A NON DOMINO. INOCORRÊNCIA. POSSE LEGÍTIMA E CADEIA DOMINIAL COMPROVADAS. RESPONSABILIDADE PELA REGULARIZAÇÃO TRANSFERIDA AOS COMPRADORES. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DOS COMPRADORES. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CLÁUSULA PENAL REDUZIDA. ALUGUÉIS DEVIDOS PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por danos morais ajuizada em razão do inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A sentença de primeiro grau declarou a nulidade do contrato por suposta venda a non domino, determinou a devolução do imóvel e dos valores pagos e impôs aos autores o ônus integral da sucumbência. Os autores interpuseram apelação, sustentando a validade do contrato, a posse legítima sobre o bem e o inadimplemento exclusivo dos compradores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes é nulo por configurar venda a non domino; e (ii) estabelecer, sendo o contrato válido, as consequências jurídicas do inadimplemento contratual, notadamente quanto à rescisão, cláusula penal, restituição da posse e indenização pela fruição do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A venda a non domino somente se configura quando o alienante não detém qualquer direito sobre o bem e não possui autorização do titular do domínio, o que não se verifica no caso, pois os promitentes vendedores comprovaram a cadeia possessória e os direitos legítimos sobre o imóvel. A ausência de registro de propriedade constitui mera irregularidade formal, que não invalida o negócio jurídico quando os compradores têm ciência da pendência registral e assumem contratualmente a obrigação de regularização, obtendo abatimento no preço. Configura violação ao princípio da boa-fé objetiva o comportamento contraditório dos compradores que, após se beneficiarem do abatimento no preço, invocam a irregularidade registral — cuja solução lhes competia — para eximir-se do cumprimento contratual. O inadimplemento das obrigações de pagamento e de regularização do imóvel pelos compradores autoriza a rescisão do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, com restituição do imóvel aos vendedores e restabelecimento da situação anterior ao negócio. É devida a indenização pela fruição do imóvel (taxa de ocupação), correspondente ao valor de mercado do aluguel, desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, para evitar enriquecimento sem causa. A cláusula penal contratual, fixada em 20% sobre o valor global do contrato, deve ser reduzida equitativamente, incidindo apenas sobre os valores efetivamente pagos, conforme o art. 413 do Código Civil e a jurisprudência do STJ, afastando-se a cumulação com a perda das arras. Os tributos e encargos incidentes durante a posse devem ser suportados pelos compradores, por terem sido os efetivos possuidores do bem no período, segundo os princípios da causalidade e da vedação ao enriquecimento indevido. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A promessa de compra e venda de imóvel não é nula por venda a non domino quando os promitentes vendedores detêm posse legítima e cadeia dominial comprovada, e os compradores assumem contratualmente a obrigação de regularização registral. A boa-fé objetiva impede que o comprador se beneficie de irregularidade contratual da qual tinha ciência e que ele próprio se obrigou a sanar. O inadimplemento das obrigações de pagamento e regularização do imóvel autoriza a rescisão contratual por culpa do comprador, com restituição do imóvel aos vendedores e indenização pela fruição do bem. A cláusula penal excessiva deve ser reduzida equitativamente e não pode ser cumulada com a perda das arras. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413 e 475; CPC, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.091.432/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 21.11.2023, DJe 23.11.2023. STJ, AgInt no AREsp nº 2.403.988/MT, Rel. Min. Humberto Martins, DJe 14.03.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 30.06.2023. TJMG, Apelação Cível nº 0003293-92.2018.8.13.0459, Rel. Des. Habib Felippe Jabour, 18ª Câm. Cível, j. 05.03.2024. Alegam negativa de prestação jurisdicional, sustentando que o Tribunal deixou de enfrentar teses essenciais, especialmente quanto à repercussão da ausência de titularidade registral dos vendedores na validade do negócio e na possibilidade de imposição de penalidades contratuais. Apontam nulidade por venda a non domino, ao argumento de que o acórdão violou o princípio da constitutividade do registro imobiliário ao validar negócio cujo objeto seria juridicamente impossível, já que o imóvel estava registrado em nome de terceiro estranho à lide. Defende que a alienação por quem não detém o domínio configura nulidade absoluta, inapta a produzir efeitos de transferência de propriedade. Sustentam, ainda, a indevida imposição de penalidades e a violação à boa-fé contratual, afirmando ser incoerente atribuir culpa exclusiva e encargos patrimoniais (multa e taxa de fruição) aos adquirentes, quando o vendedor não possuía disponibilidade jurídica plena sobre o bem. Aduzem que tais penalidades pressupõem relação jurídica válida, o que não se verificaria diante da irregularidade dominial reconhecida pelo próprio Tribunal. Contrarrazões pela não admissão e, no mérito, pelo não provimento do recurso, com pedido de majoração dos honorários advocatícios. É o relatório. Decido. Quanto à apontada violação aos arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022 do CPC, não se observa negativa de prestação jurisdicional. O acórdão recorrido enfrentou de forma expressa a controvérsia relativa à alegada nulidade do contrato por venda a non domino, consignando que os promitentes vendedores detinham posse legítima e cadeia dominial comprovada, bem como que os compradores tinham ciência da pendência registral e assumiram a obrigação de regularização. A partir dessas premissas, concluiu pela validade do negócio jurídico e pelo inadimplemento contratual dos recorrentes, com a consequente incidência das penalidades pactuadas. Nesse contexto, a decisão apresentou fundamentação suficiente para a solução da controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses dos recorrentes. Nesse enfoque: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. [...] [...] 2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC. 4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 5. Não há contradição entre o reconhecimento de ausência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC e a ausência de prequestionamento, desde que o acórdão proferido pelo Tribunal de origem tenha sido devidamente fundamentado. Precedentes. 6. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no AREsp 2.625.139/SP 2024/0130003-2, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 16/10/2024). No tocante à violação aos arts. 104 e 166 do CC, a parte não particularizou o parágrafo/inciso/alínea sobre o qual recairia a referida ofensa, não sendo possível obter de sua argumentação a correta visualização da modificação pleiteada. O conhecimento do recurso é inviabilizado, por aplicação analógica, pela Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal, segundo a qual “É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia”. Quanto aos arts. 184, 421, 422 e 1.245, § 1º, do CC, o seguimento do recurso especial encontra óbice na Súmula 5 do STJ, que estabelece: “A simples interpretação de cláusula contratual não enseja Recurso Especial”. O recurso também encontra óbice na Súmula 7 do STJ, segundo a qual “A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”. A análise do cumprimento da função social do contrato e da boa-fé objetiva e quanto à ocorrência da venda a non domino, perpassa, necessariamente, pela reanálise do conjunto fático-probatório, providência inviável na via eleita. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. RESILIÇÃO CONTRATUAL. ABUSO DE DIREITO. VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. DANO MATERIAL E MORAL. CONFIGURAÇÃO. REVISÃO. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DANO MORAL. VALOR. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE COMPROVAÇÃO POR RECLAMAR CONSIDERAÇÃO SOBRE A SITUAÇÃO FÁTICA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O Tribunal estadual, considerando o acervo fático-probatório dos autos e as peculiaridades do caso concreto, concluiu que ficou configurada a conduta ilícita da recorrente que, ao realizar a resilição do contrato, dias após a prorrogação por prazo indeterminado, em comportamento contraditório, feriu a boa-fé objetiva e a função social do contrato, condenando-a ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais. 2. Rever a conclusão do Tribunal de origem demanda o reexame das provas produzidas no processo e interpretação de cláusulas contratuais, o que é defeso na via eleita, nos termos dos enunciados n. 5 e 7 da Súmula desta Corte Superior. 3. Dispõe a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que a alteração do valor estabelecido pelas instâncias ordinárias, a título de compensação por danos morais, só é possível quando o referido montante tiver sido fixado em patamar irrisório ou excessivo. Observados os postulados da proporcionalidade e da razoabilidade, torna-se inviável o recurso especial, nos termos do enunciado n. 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 4. Esta Corte Superior firmou o entendimento de que não é possível o conhecimento do recurso especial interposto pela divergência jurisprudencial na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos, e não na interpretação da lei, considerando que a Súmula n. 7/STJ é aplicável, também, aos recursos especiais interpostos pela alínea c do permissivo constitucional. Assim, a análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada em razão da aplicação do citado enunciado. 5. De acordo com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, não cabe a majoração dos honorários recursais em julgamento de agravo interno.6. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2183337 MG 2022/0242940-3, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 04/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/03/2024); e CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TUTELA DECLARATÓRIA. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. QUITAÇÃO. PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA. DESCABIMENTO. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais" (AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018). 2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 4. No caso concreto, a reforma do acórdão recorrido, quanto à ocorrência da venda "a non domino", à nulidade da quitação e à ausência de prova do pagamento, demandaria o reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial. 5. O Tribunal de origem, com base na interpretação dos elementos de convicção anexados aos autos, concluiu pela caracterização da litigância de má-fé. A alteração das conclusões do julgado também demandaria o reexame da matéria fática. 6. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1342222 DF 2018/0200058-4, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 09/11/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/11/2021) Os mesmos óbices que impedem a admissão do recurso pela alínea “a” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal também inviabilizam seu conhecimento pela alínea “c”, restando prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial. Quanto ao pedido de majoração dos honorários advocatícios formulado em contrarrazões, não há falar em sua apreciação nesta fase processual. No âmbito do juízo de admissibilidade, a atuação da Presidência ou da Vice-Presidência da Corte local restringe-se à verificação dos pressupostos recursais, inexistindo análise de mérito do recurso. A eventual majoração de honorários pressupõe o julgamento do recurso pelo tribunal competente, o que não ocorre nesta etapa. Nesse sentido: STJ, REsp 1.865.553/PR (2020/0055558-6), Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, Tema 1059, julgado em 09/11/2023. Pelo exposto, não admito o recurso especial. Intime-se. Porto Velho - RO, 7 de maio de 2026. Des. Alexandre Miguel Presidente do Tribunal de Justiça de Rondônia