Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3124906/RO (2025/0477316-0)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE: INCORPORADORA IMOBILIÁRIA PORTO VELHO LTDA
AGRAVANTE: LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A.
ADVOGADO: LUCAS LIMA RODRIGUES - RO012007
AGRAVADO: ASSOCIACAO RESIDENCIAL VERANA PORTO VELHO
ADVOGADO: GEISEBEL ERECILDA MARCOLAN - RO003956
DECISÃO Examina-se agravo em recurso especial interposto pela INCORPORADORA IMOBILIÁRIA PORTO VELHO LTDA. e LOTE 01 EMPREENDIMENTOS SA contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado, exclusivamente, na disposição “a” do permissivo constitucional. Agravo em recurso especial interposto em: 28/10/2025. Concluso ao gabinete em: 24/2/2026. Ação: de cobrança de taxas associativas, auxiliada pela ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL VERANA PORTO VELHO, em face das agravantes, na qual requer o pagamento de taxas associativas vinculadas ao lote 305, quadra 551. Sentença: julgou procedentes os pedidos, para: i) condenar as requeridas ao pagamento de R$ 40.013,24 (quarenta mil treze reais e vinte e quatro centavos); ii) condenar ao pagamento das parcelas vencidas. Acórdão: negou provimento ao recurso de apelação interposto pelas agravantes, nos termos do seguinte ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS ASSOCIATIVAS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. REAQUISIÇÃO DO LOTE APÓS RESCISÃO CONTRATUAL. NULIDADE DE CLÁUSULA ESTATUTÁRIA DE ISENÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO FORNECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança movida por associação residencial, condenando a incorporadara e a empresa coapelante ao pagamento de R$ 40.013,24 a título de taxas associativas, além das parcelas vincendas, acrescidas de correção e juros de mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) a possibilidade de suspensão do processo até o julgamento do Tema 1183 do STJ; e (ii) a legitimidade passiva da incorporadora para responder pelo pagamento das taxas associativas após a retomada da posse do lote em decorrência da rescisão contratual com o adquirente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Tema 1183 do STJ trata da natureza do crédito decorrente de despesas cobradas por associações de moradores, com foco na possibilidade de penhora do bem de família, não possuindo relação direta com a presente controvérsia. Assim, a suspensão do processo é indevida. 4. A incorporara figura como parte legítima para responder pela cobrança das taxas associativas, pois readquiriu o lote após a rescisão do contrato com o comprador, sucedendo nos direitos e obrigações do proprietário anterior. 5. O estatuto da associação prévia a autorizada da incorporadara do pagamento das taxas enquanto durasse a fase inicial do empreendimento, contudo, encerrada essa etapa, a incorporadara não pode invocar tal autorizado, pois seria beneficiada por cláusula estatutária já declarada nula por violar os princípios da isonomia, boa-fé objetiva e concessão ao enriquecimento sem causa. 6. O entendimento do STJ no Tema 882 não se aplica ao caso, pois a incorporada, ao figurar como fundadora associada, anuiu às regras da associação e está vinculada ao pagamento das taxas. 7. A previsão estatutária legitima a cobrança de honorários advocatícios sobre os valores devidos, não havendo ilegalidade na sua incidência. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O Tema 1.183 do STJ não se aplica às ações de cobrança de taxas associativas referentes a loteamentos urbanos de acesso controlado. 2. A incorporara que readquire lote após a rescisão contratual com o comprador responde pelo pagamento das taxas associativas, pois ocorre nos direitos e obrigações do proprietário anterior. 3. Cláusula estatutária que prevê isenção de taxas a associada fundadora é nula quando viola os princípios da isonomia, boa-fé objetiva e especificação ao enriquecimento sem causa. 4. A distinção entre loteamento e privacidade não exclui a obrigação de pagamento das taxas associativas, quando demonstrada a relação jurídica com a associação. 5. É válida a cobrança de honorários advocatícios sobre o subsídio, quando previsto no estatuto da associação. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, § 11. (e-STJ fls. 487-488) Embargos de Declaração: opostos pelas agravantes, foram rejeitados. Recurso especial: alegação de violação dos arts. 371, I, 373, I, e 1.022, parágrafo único, II do CPC, e 421, caput, e 1.336 do CC. Afirma que a cobrança de taxas associativas sem documentos idôneos viola a distribuição do ônus probatório. Aduz que a liberdade contratual impede a imposição de obrigações associativas sem anuência expressa. Argumenta-se que as taxas associativas não têm natureza própria rem, sendo indevida a equiparação às cotas condominiais. Além da negativa de prestação jurisdicional, sustenta que é necessário considerar o prequestionamento ficto para viabilizar o exame das questões federais. RELACIONADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Da ausência de prequestionamento O acórdão recorrido não decidiu acerca dos arts. arts. 421, caput, do CC, 1.336 do CC, e 371, I, do CPC, indicados como violados, apesar da oposição de embargos de declaração. Por isso, o julgamento do recurso especial é inadmissível. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 211/STJ. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 1.820.915/SP, Terceira Turma, DJe de 17/4/2024 e AgInt no AREsp n. 2.116.675/MG, Quarta Turma, DJe de 2/5/2024. - Da existência de fundamento não impugnado A parte agravante não impugnou o fundamento utilizado pelo TJ/RO quanto à coisa julgada com nulidade do art. 10 do Estatuto, legitimidade e obrigações de pagar (e-STJ fls. 484-486), bem como quanto à reaquisição do lote e sucessão nas obrigações do proprietário anterior (e-STJ fls. 485-486), razão pela qual deve ser mantido o acórdão recorrido. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 283/STF. Nesse sentido: AgInt no REsp 2.072.391/SP, Quarta Turma, DJe de 25/4/2024; e AgInt no REsp n. 2.013.576/SP, Terceira Turma, DJe de 11/4/2024. Desse modo, se a parte agravante não apresentar argumentos para refutar o fundamento usado pelo tribunal, o acórdão recorrido deve ser mantido. - Da fundamentação deficiente No recurso especial, é necessário que as disposições legais sejam apontadas com soluções. A parte recorrente deve demonstrar, de forma clara e objetiva, os dispositivos comprovados violados e apresentar as razões que embasam a alegada afronta. Ressalte-se, ainda, que a indicação genérica de um artigo de lei como violado induz à interpretação de que a afronta se limita ao seu caput. Assim, é obrigatória a menção expressa de possíveis desdobramentos, como parágrafos, incisos ou orientações. Na hipótese, a parte recorrente limita-se a mencionar, de forma genérica, o art. 1.336 do CC, sem especificar incisos ou cláusulas, e sem explicitar de que maneira o conteúdo normativo desse dispositivo — assistência às obrigações dos condôminos — teria sido aplicado ou violado pelo acórdão recorrido em contexto de taxas associativas, o que evidencia a dissociação entre o texto legal indicado e a impugnação apresentada. Dessa forma, a ausência de argumentação específica que correlaciona o conteúdo dos dispositivos legais apontados como violados aos fundamentos do acórdão recorrido exige a compreensão exata da controvérsia, atraindo a aplicação da Súmula 284/STF. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.158.801/RJ, Quarta Turma, DJe de 11/06/2023; AgInt no AREsp n. 2.305.353/GO, Quarta Turma, DJe de 09/06/2023; AgInt no AREsp n. 2.543.862/RN, Terceira Turma, DJe de 30/10/2024. - Da violação do art. 1.022 do CPC É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não há ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. A propósito, confira-se: REsp n. 2.095.460/SP, Terceira Turma, DJe de 15/2/2024 e AgInt no AREsp n. 2.325.175/SP, Quarta Turma, DJe de 21/12/2023. No particular, verifica-se que o acórdão recorrido decidiu, fundamentada e expressamente acerca da legitimidade das agravantes para o pagamento das taxas associativas e despesas extraordinárias exigidas, de maneira que os embargos de declaração opostos pela parte agravante, de fato, não comportavam acolhimento. Assim, observado o entendimento dominante desta Corte acerca do tema, não há que se falar em violação do art. 1.022 do CPC, incidindo, quanto ao ponto a Súmula 568/STJ. - Do reexame de fatos e provas e da interpretação de cláusulas contratuais Ademais, observa-se que o TJ/RO, após analisar o acervo probatório reunido nos autos, concluiu que: (...) foi declarada a nulidade do art. 10 e seus parágrafos do Estatuto da Associação apelada e reconhecida a obrigação de pagamento de despesas ordinárias e extraordinárias das taxas de manutenção do loteamento com acesso controlado, bem como, a legitimidade das apelantes para serem cobradas de tais valores. (...) Assim, resta evidente a obrigação de pagamento das taxas associativas de manutenção do loteamento, referentes ao lote 305, quadra 551, que foi readquirido pela incorporadora apelante em razão da rescisão contratual. (...) Ressalto que as alegações das apelantes sobre a distinção entre loteamento e condomínio não são suficientes para afastar sua responsabilidade pelos valores cobrados pela apelada. Isso porque os valores discutidos correspondem a taxas associativas, ou seja, contribuições destinadas a cobrir despesas essenciais para a conservação e manutenção do residencial, incluindo segurança, portaria, administração, entre outros serviços, conforme detalhado na petição inicial. (e-STJ, fl. 484-486) Desse modo, não é possível que sejam revisitados fatos ou que seja conferida nova interpretação de cláusula contratual, uma vez que são matérias ligadas à demanda e alheias à função desta Corte Superior que é a uniformização da interpretação da legislação federal. Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III e V, "a", do CPC/2015, bem como da Súmula 568/STJ, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa parte, NEGO-LHE PROVIMENTO. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15, majoro em 5% os honorários fixados anteriormente. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC/15. Publique-se. Intimem-se. Relator
NANCY ANDRIGHI