Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
ESTADO DE ESTADO DE RORAIMA CÂMARA CÍVEL - PROJUDI Praça do Centro Cívico, 269 - Palácio da Justiça, - Centro - Boa Vista/RR - CEP: 69.301-380 Apelação Cível n.º 0826666-85.2025.8.23.0010 Apelante: GAV Pipa Beach Empreendimento Imobiliário SPE LTDA Apelados: João Paulo Aquino Coimbra França e outra Relator: Desembargador Cristóvão Suter RELATÓRIO Tratam os autos de Apelação Cível, apresentada por GAV Pipa Beach Empreendimento Imobiliário SPE LTDA, contra sentença oriunda da 3.ª Vara Cível, que julgou parcialmente procedente a pretensão inaugural. Em suas razões recursais, sustenta a apelante a impossibilidade de reconhecimento de culpa exclusiva do vendedor pela rescisão contratual, aduzindo que “a alegação de que a obra estaria ‘embargada’ e ‘irregular’ é infundada”, porquanto “possui licenças válidas, sendo que a existência de questionamentos administrativos, sem decisão definitiva ou impeditiva, não caracteriza inadimplemento contratual”. Argumenta que “A r. Sentença, ao determinar a restituição integral (apenas subtraindo a corretagem), falhou em aplicar a retenção das arras/sinal. As arras penitenciais (R$ 1.581,39 por cota) têm função indenizatória, e devem ser retidas em caso de inexecução do contrato pelo comprador, conforme previsto expressamente na Cláusula 6.3”. Manifesta que não houve violação a direito de personalidade, realçando que “A rescisão, como argumentado, é por desistência dos Apelados, e não por culpa comprovada da Apelante, o que descaracteriza a ‘falha grave’ que justificaria o dano moral”, realidade que renderia ensejo ao provimento do reclame, inclusive com o afastamento da condenação por danos extrapatrimoniais. Pleiteia, caso seja reconhecida a culpa dos apelados pela rescisão, que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado da sentença. Em contrarrazões, pugnam os apelados, em síntese, pelo desprovimento do reclame. É o breve relato. Inclua-se em pauta de julgamento virtual (art. 110 do RITJRR). Desembargador Cristóvão Suter PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE ESTADO DE RORAIMA CÂMARA CÍVEL - PROJUDI Praça do Centro Cívico, 269 - Palácio da Justiça, - Centro - Boa Vista/RR - CEP: 69.301-380 Apelação Cível n.º 0826666-85.2025.8.23.0010 Apelante: GAV Pipa Beach Empreendimento Imobiliário SPE LTDA Apelados: João Paulo Aquino Coimbra França e outra Relator: Desembargador Cristóvão Suter VOTO Não merece prosperar o inconformismo. Consoante se asseverou, o cerne da questão cinge-se à análise da rescisão contratual de compra e venda de imóvel com restituição de valores pagos, inclusive com a condenação por danos extrapatrimoniais. Ao decidir o feito, ponderou o nobre reitor singular (Ep. 66/1.º Grau): “DA CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL E O DEVER DE RESTITUIÇÃO A parte autora alega que a parte ré descumpriu o contrato (art. 475 do CC), pois a obra do empreendimento foi embargada por irregularidades no licenciamento ambiental, o que configura culpa exclusiva da vendedora. A parte ré nega o inadimplemento, afirmando que o prazo de entrega (Dez/2026) não foi extrapolado e que o embargo ambiental configura caso fortuito ou força maior, o que afastaria sua responsabilidade. O cerne da questão, neste ponto, consiste em definir se o embargo ambiental da obra, por irregularidades no licenciamento, caracteriza culpa da vendedora (inadimplemento) ou caso fortuito/força maior (o que levaria a uma rescisão por desistência do comprador). A decisão saneadora (EP 54.1) fixou o ônus da prova nos termos do art. 373 do CPC. Incumbia à parte autora provar o fato constitutivo (o inadimplemento da ré) e à ré provar o fato excludente (caso fortuito/força maior). A parte autora comprovou, por meio das reportagens (EP 1.10, 1.11), que a obra foi embargada por descumprimento de licenciamento ambiental. A paralisação da obra é, inclusive, um ponto incontroverso fixado na decisão saneadora (EP 54.1). A parte ré, por sua vez, não logrou êxito em comprovar que o embargo decorreu de caso fortuito ou força maior (inc. II do art. 373 do CPC). A obtenção das licenças ambientais e alvarás necessários à construção é parte intrínseca e essencial da atividade empresarial da incorporadora. Dificuldades na obtenção dessas licenças, ou embargos decorrentes de sua irregularidade, inserem-se no risco do empreendimento (fortuito interno) e não configuram força maior. O fato de o prazo final de entrega (Dez/2026) ainda não ter expirado não afasta o inadimplemento. O contrato previa o início da obra em Dezembro de 2023. A parte autora constatou em Janeiro de 2025 (mais de um ano depois) que a obra sequer havia iniciado e estava embargada. A paralisação total por tempo indeterminado, devido a irregularidades imputáveis à vendedora, configura inadimplemento antecipado e quebra da confiança, autorizando a rescisão. Caracterizada a culpa exclusiva da parte ré (vendedora/construtora), a restituição dos valores pagos deve ser integral (100%) e imediata, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ. São, portanto, inaplicáveis as retenções previstas na Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) e no art. 67-A da Lei 4.591/64, pois estas se destinam apenas aos casos de rescisão por iniciativa ou culpa do adquirente, o que não é o caso dos autos. Por fim, a parte ré pleiteia (EP 42.1), subsidiariamente, que os juros de mora sobre a restituição incidam apenas do trânsito em julgado, citando o Tema 1002 do STJ (REsp 1.740.911/DF). O argumento é improcedente. O referido precedente (Tema 1002) aplica-se exclusivamente às hipóteses de rescisão por iniciativa ou culpa do comprador. No caso vertente, foi reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual (paralisação da obra por embargo ambiental). Nesses casos, a mora da vendedora se constitui com a citação (inc. II do art. 240 do CPC e art. 405 do Código Civil), sendo este o termo inicial para a incidência dos juros (taxa SELIC), conforme fixado no dispositivo. Procede o pedido de rescisão por culpa da ré e o pedido de restituição integral do valor de R$ 33.959,70 subtraído o valor da comissão de corretagem. (...) DOS DANOS MORAIS (...) No caso vertente, a conduta da ré não se restringiu ao simples inadimplemento. A parte autora foi submetida a um método de venda agressivo e questionável (EP 1.1). Posteriormente, ao descobrir que a obra (prevista para iniciar em Dez/2023) estava paralisada por embargo ambiental (em Jan/2025) – fato que a ré omitiu e que configura falha grave – a parte autora viu frustrada a legítima expectativa de aquisição do imóvel. Agrava a situação o fato de que, mesmo após a parte autora notificar a ré extrajudicialmente (em 11/03/2025) solicitando a rescisão pelo inadimplemento, a ré ignorou a solicitação e continuou a enviar cobranças, ameaçando, inclusive, a negativação do nome dos autores. Essa conduta (venda agressiva, inadimplemento por embargo, e o descaso pós-contratual com manutenção de cobranças indevidas) ultrapassa o mero dissabor e o aborrecimento cotidiano, violando direitos da personalidade do comprador, especialmente a sua paz e tranquilidade. A parte autora comprovou os fatos constitutivos do seu direito (inc. I do art. 373 do CPC). Com relação ao quantum indenizatório, ao considerar as circunstâncias do caso concreto, o valor do negócio jurídico (R$ 94.882,89), o valor pago (R$ 33.959,70), e o caráter punitivo-pedagógico da medida, tem-se que a importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor (totalizando R$ 10.000,00) é suficiente e razoável. DISPOSITIVO JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar a rescisão dos três Contratos de Promessa de Compra e Venda (Cota 07/Apto 105/Prédio 04; Cota 13/Apto 102/Prédio 04; Cota 48/Apto 101/Prédio 04), por culpa exclusiva da parte ré, GAV PIPA BEACH EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. JULGO PROCEDENTE o pedido para condenar a parte ré à restituição integral do valor de R$ 33.959,70 (desse valor deve ser subtraída a quantia decorrente da comissão de corretagem), em parcela única. O valor deve ser atualizado a partir da citação (18 de julho de 2025 – EP 36), exclusivamente, pela taxa SELIC (Lei 14.905/2024), que já engloba juros de mora e correção monetária, sendo vedada a cumulação com qualquer outro índice. JULGO PROCEDENTE o pedido de reparação civil por dano moral para condenar a parte ré ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para a autora LIDIANE CAVALCANTE VANDERLEI DE MENEZES e R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para o autor JOÃO PAULO AQUINO COIMBRA FRANÇA, totalizando R$ 10.000,00 (dez mil reais). O valor deve ser atualizado a partir da sentença (data desta decisão), exclusivamente, pela taxa SELIC (Lei 14.905/2024), que já engloba juros de mora e correção monetária, sendo vedada a cumulação com qualquer outro índice. Resolvo o mérito – inc. I do art. 487 do CPC”. Portanto, revela o caderno processual que lograram êxito os apelados em comprovar o seu melhor direito, demonstrando a verossimilhança das suas afirmações, evidenciando circunstâncias aptas à configuração dos danos materiais e morais. Por seu turno, embora tenha alegado, deixou o recorrente de colacionar aos autos elementos de prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da recorrida, em inobservância ao art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Outrossim, demonstrado o longo atraso na entrega do imóvel, não se cogita da reforma do julgado, inclusive no que pertine à fixação de indenização por danos morais: “AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. LOTEAMENTO RESIDENCIAL ILHAS GREGAS. RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA A TÍTULO DE CORRETAGEM. MANTIDA. SÚMULA 543 DO STJ APLICADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. EMBARGOS POR DECISÕES DE ENTES PÚBLICOS E PELA PANDEMIA. JUSTIFICATIVAS NÃO APLICÁVEIS. (...) RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJRR, AgInt 0831711-75.2022.8.23.0010, Câmara Cível, Rel. Des. Almiro Padilha - p.: 04/03/2024) “APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL, REPARAÇÃO POR DANO MORAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTAS DE PROPRIEDADE – REVELIA – PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS PELO AUTOR –
SENTENÇA
Apelante: GAV Pipa Beach Empreendimento Imobiliário SPE LTDA
Apelados: João Paulo Aquino Coimbra França e outra Relator: Desembargador Cristóvão Suter Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Apelação Cível contra sentença que julgou parcialmente procedente pretensão de rescisão de contrato de compra e venda c/c indenizatória. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO. 2. Há três questões em discussão: (i) definir a culpa pela rescisão contratual; (ii) aferir a possibilidade de retenção de valores pagos; (iii) perquirir sobre a configuração dos danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. A obtenção de licenças ambientais e alvarás constitui risco inerente à atividade imobiliária, de modo que eventual embargo por irregularidades administrativas configura fortuito interno, não eximindo a vendedora da responsabilidade pelo inadimplemento contratual. 4. A rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, conforme súmula 543 do colendo Superior Tribunal de Justiça. 5. O atraso excessivo e injustificado para entrega do imóvel, que frustra a expectativa do comprador, ultrapassa o mero dissabor e configura hipótese de condenação em indenização por dano moral. IV. DISPOSITIVO E TESE. 6. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “O atraso excessivo na entrega de imóvel configura descumprimento contratual, a ensejar a rescisão contratual por culpa do vendedor, com a obrigação de devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais ao adquirente.” Dispositivos relevantes citados: CC, art. 475; CPC, art. 373, II. Jurisprudência relevante citada: TJRR, AgInt 0831711-75.2022.8.23.0010, Câmara Cível, Relator: Des. Almiro Padilha - p.: 04/03/2024; TJMT, AC 1002293-31.2023.8.11.0003, Quinta Câmara de Direito Privado, Relator: Des. Marcio Vidal - p.: 17/05/2024; TJPR, AC 00101506520238160017 Maringá, Vigésima Câmara Cível, Relator: Des. Domingos José Perfetto - p.: 07/03/2025; TJMG, AC 50035419320168130183, Décima Terceira Câmara Cível, Relatora: Desa. Maria Luiza Santana Assunção - p.: 17/04/2023; STJ, AREsp 2795091/GO, Terceira Turma, Relator: Ministro Moura Ribeiro - p.: 20/03/2025; e STJ, AgInt no AREsp 2651327 RJ 2024/0188667-4, Terceira Turma, Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze - p.: 05/11/2024. ACÓRDÃO
Acórdão (Cristóvão José Suter Correia da Silva - Câmara Cível) - PODER JUDICIÁRIO DO SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO – IMÓVEL SUBMETIDO AO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME SHARING) – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE – EFEITOS DA REVELIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR – SÚMULA 543 DO STJ – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE DA PARCELA DE INTERMEDIAÇÃO – ART. 67-A DA LEI Nº 4.591/1964 APLICADA SOMENTE NO CASO DE DISTRATO OU RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA A CONTAR DA CITAÇÃO – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO. (...)”. (TJPR, AC 00101506520238160017 Maringá, Vigésima Câmara Cível, Relator: Des. Domingos José Perfetto - p.: 07/03/2025) “CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N. 543 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1.
Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de descumprimento do prazo de entrega do empreendimento. 2. A jurisprudência desta Corte é uníssona no sentido de que há relação de consumo na compra e venda entabulada para fins de investimento, desde que o comprador não exerça referida atividade de forma profissional. Súmula n. 83 do STJ. 3. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula n. 543 do STJ. 4. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial”. (STJ, AREsp: 2795091 GO 2024/0437081-3, Terceira Turma, Relator: Ministro Moura Ribeiro - p.: 20/03/2025) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ACÓRDÃO SUFICIENTEMENTE FUNDAMENTADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. EXISTÊNCIA. VALOR FIXADO. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...) 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, mas o atraso na entrega por longo período pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.484.343/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 4/4/2025) 3. Para rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, de que o atraso na entrega do imóvel gerou dano moral indenizável, seria necessário o revolvimento de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ (AgInt no AREsp n. 2.723.488/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.) 4. Os valores fixados a título de danos morais, porque arbitrados com fundamento no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, só podem ser alterados em hipóteses excepcionais, quando constatada nítida ofensa aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, mostrando-se irrisória ou exorbitante. 5. Agravo interno desprovido.” (STJ, AgInt no REsp n. 2.120.072/RJ, Terceira Turma, Relator Ministro Moura Ribeiro - p.: 15/5/2025) Ex positis, voto pelo desprovimento do recurso, majorando os honorários advocatícios em 1% (um por cento) por cento sobre o valor fixado na origem, em virtude da sucumbência recursal. É como voto. Desembargador Cristóvão Suter PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE ESTADO DE RORAIMA CÂMARA CÍVEL - PROJUDI Praça do Centro Cívico, 269 - Palácio da Justiça, - Centro - Boa Vista/RR - CEP: 69.301-380 Apelação Cível n.º 0826666-85.2025.8.23.0010 Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores da 2.ª Turma Cível do Tribunal de Justiça de Roraima, em sessão virtual, à unanimidade de votos, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Desembargador Relator. Os Srs. Desembargadores Elaine Bianchi e Mozarildo Cavalcanti votaram com o Sr. Desembargador Relator. Desembargador Cristóvão Suter