Execução Fiscal 0822619-20.2015.8.23.0010 - TJRR

Execução Fiscal 0822619-20.2015.8.23.0010 - TJRR | JusConsulta

Movimentações

Conclusão (para decisão)

15/07/2026, 10:40

Decurso de Prazo

15/07/2026, 00:09

Decurso de Prazo

14/07/2026, 00:14

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão ESTADO DE RORAIMA COMARCA DE BOA VISTA VARA DE EXECUÇÃO FISCAL DE BOA VISTA - PROJUDI Fórum Advogado Sobral Pinto - 2º piso, 666 - Praça do Centro Cívico - Centro - Boa Vista/RR - Fone: (95) 3198-4774 - E-mail: [email protected] DECISÃO Processo: 0822619-20.2015.8.23.0010. PODER JUDICIÁRIO DO Classe Processual: Execução Fiscal Assunto Principal: Multas e demais Sanções Valor da Causa:: R$201.075,37 Exequente(s) ESTADO DE RORAIMA Avenida Ville Roy, 5281 - São Pedro - BOA VISTA/RR - CEP: 69.306-665 Executado(s) ROCHA CONSTRUÇOES LTDA RUA PADRE CALERI, 758 - SÃO FRANCISCO - BOA VISTA/RR - CEP: 69.305-250 DECISÃO Verifica-se dos autos que foi declarada a nulidade do leilão anteriormente realizado. Posteriormente, no EP. 365, o ente público requereu a designação de nova hasta pública para alienação do bem penhorado. Considerando que a parte executada encontra-se regularmente representada por advogado constituído nos autos, intime-se, via Projudi, para que se manifeste acerca do pedido formulado no EP. 365, no prazo de 15 dias. Após, voltem conclusos para decisão. Cumpra-se. Boa Vista, data constante no sistema. PAULO CÉZAR DIAS MENEZES Juiz de Direito

17/06/2026, 00:00

Expedição de documento

16/06/2026, 14:45

Expedição de documento

16/06/2026, 13:14

deferimento

16/06/2026, 13:07

Expedição de documento

03/06/2026, 12:12

Conclusão (para decisão)

03/06/2026, 07:58

Decurso de Prazo

03/06/2026, 00:01

Petição (Embargos Execução)

02/06/2026, 16:47

Petição (Contraminuta)

27/05/2026, 15:20

Ato ordinatório

27/05/2026, 07:42

Mandado

26/05/2026, 17:31

Mandado

26/05/2026, 08:16

Documentos

Decisão

•17/06/2026, 00:00

Decisão

•26/05/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão ESTADO DE RORAIMA COMARCA DE BOA VISTA VARA DE EXECUÇÃO FISCAL DE BOA VISTA - PROJUDI Fórum Advogado Sobral Pinto - 2º piso, 666 - Praça do Centro Cívico - Centro - Boa Vista/RR - Fone: (95) 3198-4774 - E-mail: [email protected] DECISÃO Processo: 0822619-20.2015.8.23.0010. PODER JUDICIÁRIO DO Classe Processual: Execução Fiscal Assunto Principal: Multas e demais Sanções Valor da Causa:: R$201.075,37 Exequente(s) ESTADO DE RORAIMA Avenida Ville Roy, 5281 - São Pedro - BOA VISTA/RR - CEP: 69.306-665 Executado(s) ROCHA CONSTRUÇOES LTDA RUA PADRE CALERI, 758 - SÃO FRANCISCO - BOA VISTA/RR - CEP: 69.305-250 Processo incluído na listagem de feitos objeto de autoinspeção judicial, determinada pelo Provimento n.º 17/2020 da Corregedoria-Geral de Justiça, e instaurada pela Portaria n.º 001/2026 da Vara de Execuções Fiscais da Comarca de Boa Vista – RR, publicada em m04/02/2026. Inclua-se no ‘selo’: “AUTO INSPECIONADO – 2026”. DECISÃO Trata-se de execução fiscal proposta pelo Estado de Roraima contra Rocha Construções LTDA em 18/08/2015. No dia 21/08/2015, foi proferido despacho que determinou a citação da parte executada (EP. 5). Regularmente citada (EP. 42), a parte devedora apresentou exceção de pré-executividade (EP. 45). Impugnação do ente público no EP. 59. A exceção de pré-executividade foi rejeitada no EP. 61. Em seguida, a Fazenda Pública requereu, em 30/07/2019, penhora online nas contas do devedor (EP. 67), pedido deferido no EP. 85. A referida penhora restou infrutífera, como se infere do extrato do sistema SISBAJUD disponibilizado no EP. 89. A Fazenda Pública, em diligência junto ao CRI, logrou êxito em localizar dois imóveis pertencentes à parte executada, quais sejam, os de matrícula n. 6.030 e 4.586, requerendo, no EP. 108, a penhora dos referidos bens. O pedido foi concedido no EP. 110. Termo de penhora no EP. 113. Em manifestação constante no EP. 125, o executado informou não ser mais o proprietário dos imóveis. Devido a não localização dos bens, os oficiais de justiça responsáveis deixaram de proceder a avaliação dos bens, conforme EP. 132, 139 e 146. Somente no EP. 153 que foi realizada a avaliação do imóvel de matrícula 6.030, bem como a intimação da parte executada. O ente exequente requereu a designação de hasta pública (EP. 158). No EP. 176, consta manifestação do ente exequente em que pugna pela avaliação do outro bem. Contudo, o pedido foi indeferido, conforme EP. 198. A Fazenda Pública reiterou o pedido de EP. 158, com relação ao bem matriculado sob o n. 6.030 (EP. 204), pedido concedido no EP. 208. Posteriormente, no EP. 218, a parte executada apresentou impugnação, pugnando por novo avaliação do imóvel. Houve a suspensão dos efeitos de eventual arrematação do bem, bem como foi determinada a intimação da parte exequente (EP. 223). O bem foi arrematado por R$310.000,00, conforme auto de arrematação de EP. 229. Após, no EP. 236, a parte executada manifestou-se pela suspensão dos efeitos do leilão, considerando que a arrematação foi realizada por preço vil. Apresentou laudo de avaliação particular. Em resposta à manifestação de EP. 242, o ente público requereu o indeferimento do pedido da parte executada e o seguimento do feito com os atos expropriatórios. O pedido de realização de nova avaliação foi deferido no EP. 244. No EP. 303.1 foi juntada aos autos sentença dos embargos de terceiro n. 0815872-05.2025.8.23.0010, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para afastada as medidas constritivas que recaíram sobre o imóvel n. 4.586. O perito juntou o parecer no EP. 312, com avaliação do imóvel em R$744.795,37. Impugnação da parte executada nos EPs. 322 e 329, ocasião em que requereu a designação de audiência para oitiva do perito. O pedido de designação de audiência foi indeferido no EP. 330 e o perito foi intimado a prestar esclarecimentos. Manifestação do perito no EP. 338. Vieram os autos conclusos. Eis o relato. Decido. O cerne da questão reside na insurgência da parte executada (EP. 236), que alegou a ocorrência de arrematação por preço vil, apresentando avaliação particular divergente, o que ensejou a determinação de nova avaliação judicial (EP. 244). Realizada a perícia técnica por perito nomeado pelo juízo (EP. 312), o imóvel foi avaliado em R$ 744.795,37 (setecentos e quarenta e quatro mil, setecentos e noventa e cinco reais e trinta e sete centavos). Instado a prestar esclarecimentos após impugnações, o expert ratificou o valor apurado (EP. 338). Pois bem. O Código de Processo Civil, em seu art. 891, parágrafo único, estabelece que se considera vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação. No caso em tela, confrontando o valor da arrematação (R$ 310.000,00) com o valor real de mercado apurado sob o crivo do contraditório na nova perícia (R$ 744.795,37), verifica-se que a venda ocorreu por aproximadamente 41,6% do valor do bem. Assim, resta configurada a arrematação por preço vil, o que impõe a sua nulidade, nos termos do art. 903, § 1º, inciso I, do CPC, a fim de evitar o enriquecimento sem causa do arrematante e o prejuízo injustificado ao devedor. Ressalte-se que a preservação da execução deve ser feita pelo meio menos gravoso ao executado (art. 805 do CPC). Ante o exposto, declaro a nulidade do leilão e torno sem efeito a arrematação do imóvel de realizada no EP. 229, em razão do reconhecimento de preço vil. matrícula n. 6.030, Homologo o laudo pericial de EP. 312 para que o valor de R$744.795,37 passe a figurar como a avaliação oficial do imóvel para fins de futuras diligências expropriatórias. Intimem-se as partes, inclusive o arrematante. Preclusa esta decisão, determino a restituição dos valores depositados pelo arrematante, devidamente atualizados, expedindo-se o necessário. Por fim, manifeste-se o exequente sobre o prosseguimento do feito, requerendo o que entender de direito no prazo de 30 dias. Cumpra-se. Boa Vista - RR, data constante no sistema. PAULO CÉZAR DIAS MENEZES Juiz de Direito

20/02/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Processo: 0822619-20.2015.8.23.0010. Interessado: Tribunal de Justiça do Estado de Roraima Avaliador: Juan Ricardo Sales Mery – CNAI 7748 / CRECI 177 27ª RR. Senhor Doutor Juiz de Direito, Em resposta às alegações apresentadas pela parte contrária, através de seu assistente técnico, no documento intitulado “CONTESTAÇÃO LAUDO POR ASSISTENTE”, venho, respeitosamente, apresentar a seguinte contestação técnica, fundamentada estritamente na Norma Brasileira ABNT NBR 14653 (Partes 1 e 2), que rege a atividade de avaliação de bens no Brasil. 1. DO NÚMERO DE AMOSTRAS E GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO Alegação do Assistente Técnico: Afirma que o laudo pericial, utilizando o método comparativo, partiu de um universo de 11 amostras, mas após o saneamento, considerou apenas 3 amostras, o que resultaria em um Grau de Fundamentação I (mais baixo), conforme a Tabela 3 da NBR 14653-2. Contestação Técnica (com base na ABNT NBR 14653-2:2011): A alegação está incorreta e baseia-se em uma interpretação equivocada do laudo e da norma. O Anexo VI do PTAM é explícito e detalha que o método aplicado foi o comparativo direto com tratamento por fatores, utilizando as 3 (três) amostras homogeneizadas (A1, A2, A3), conforme Quadro 4 do referido anexo. A Tabela 3 da NBR 14653-2:2011 (item 2) estabelece a quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados após todo o processo de saneamento e homogeneização: Página 2 de 10 • Grau III: 12 amostras • Grau II: 5 amostras • Grau I: 3 amostras O PTAM utilizou 3 amostras homogeneizadas, o que, por definição da norma, enquadra o item 2 no Grau I. No entanto, o enquadramento final do grau de fundamentação é um somatório de pontos de todos os itens da Tabela 3, conforme a Tabela 4 da norma, que o assistente anexou, mas parece ter ignorado em sua análise. Analisando o PTAM frente aos itens da Tabela 3: 1. Caracterização do imóvel avaliando: Completa e detalhada (item 3.2 e anexos I, IV). Atende ao Grau II. 2. Quantidade de dados utilizados: 3 amostras. Atende ao Grau I. 3. Identificação dos dados: As amostras são perfeitamente identificadas (Anexo V), com endereço, área, valor e distância. Atende ao Grau II. 4. Intervalo de ajuste: Os fatores de ajuste (F1, F2, F3) aplicados foram de 1,00 e 1,05, estritamente dentro do intervalo de 0,80 a 1,25, que é o exigido para menos de 5 amostras (nota a da Tabela 3). Atende ao Grau III. Somando os pontos (Grau II=2pts + Grau I=1pt + Grau II=2pts + Grau III=3pts), obtém-se um total de 8 (oito) pontos. Conforme a Tabela 4, para se alcançar o Grau II de fundamentação são necessários 6 pontos, desde que os itens 2 e 4 estejam no mínimo no Grau II. No presente caso, o item 4 está no Grau III (superior ao mínimo) e o item 2 no Grau I. A norma não exige que todos os itens obrigatórios atinjam o grau almejado, mas sim que atinjam no mínimo o grau inferior. Portanto, o laudo se enquadra perfeitamente no Grau II de Fundamentação, e não no Grau I como erroneamente alegado. Página 3 de 10 Ademais, o intervalo de confiança de 80% calculado (R$ 1.024,75 a R$ 1.076,40) apresenta uma amplitude de aproximadamente 4,9% em relação à média, o que, conforme a Tabela 5 da norma (Amplitude ≤ 30%), classifica o laudo com o mais alto Grau de Precisão (Grau III). Conclusão da Questão 1: O método comparativo foi aplicado com rigor, utilizando o número de amostras previsto na norma após homogeneização. O laudo atinge Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão, sendo plenamente confiável e técnico. 2. DA APLICAÇÃO E FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO Alegação do Assistente Técnico: Alega que o método evolutivo foi utilizado de forma eletiva, quando a norma o recomenda apenas para casos de inexistência de dados de mercado. Questiona também a arbitragem do Fator de Comercialização (FC=1,00). Contestação Técnica (com base na ABNT NBR 14653-2:2011): A alegação demonstra incompreensão sobre a natureza complementar dos métodos. A NBR 14653-2, no item 8.2.1.1, preconiza que o valor de mercado deve ser único, podendo ser obtido por um ou mais métodos. A aplicação conjunta dos métodos comparativo (para o terreno) e evolutivo (para as benfeitorias) é uma prática técnica consagrada e amplamente utilizada para se chegar a uma avaliação mais abrangente e segura. O método evolutivo não foi usado como "eletivo" por falta de dados, mas sim como método complementar e tecnicamente indicado para avaliar benfeitorias com características específicas de estado de conservação e acabamento, como é o caso do imóvel em questão. Sobre o Fator de Comercialização (FC=1,00), a fundamentação está expressa no item 3.1 do PTAM: "adotou-se fator de comercialização Fc = 1,00, dado ao fato de que o imóvel (falta de habite-se) não está com a documentação Página 4 de 10 regularizada e dessa forma não está apto a uma transação imobiliária por meio de financiamento bancário." Esta é uma justificativa clara e baseada em uma condição real do bem, atendendo ao que exige o Grau II para o item "Fator de comercialização" da Tabela 10 (deve ser "Justificado"). Analisando o PTAM frente à Tabela 10 para o método evolutivo: 1. Estimativa do valor do terreno: Obtida pelo método comparativo, que, como demonstrado, possui Grau II de Fundamentação. Atende ao mínimo do Grau II. 2. Estimativa dos custos de reedição: Utilizou o CUB oficial do SINDUSCON/RR e a NBR 12721:2021 para cálculo da área equivalente. A metodologia é transparente e reproduzível (Anexos VII e VIII). Atende ao Grau II. 3. Fator de comercialização: Justificado, conforme exposto acima. Atende ao Grau II. Somando os pontos (Grau II=2pts + Grau II=2pts + Grau II=2pts), obtém-se um total de 6 (seis) pontos. Conforme a Tabela 11, para se alcançar o Grau II de fundamentação no método evolutivo são necessários 5 pontos, desde que os itens 1 e 2 estejam no mínimo no Grau II – o que foi amplamente superado. Portanto, o método evolutivo aplicado também se enquadra no Grau II de Fundamentação. Conclusão da Questão 2: A utilização do método evolutivo foi tecnicamente correta e complementar. Todos os seus componentes foram devidamente fundamentados, enquadrando-se no Grau II de Fundamentação. 3. DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO (ROSS-HEIDECK) E DO BDI Alegação do Assistente Técnico: Alega que o enquadramento na letra "F" (entre reparos simples e importantes) indica problemas estruturais não constatados, causando uma subavaliação de 20%. Também contesta o BDI de Página 5 de 10 6%, alegando que estaria abaixo do determinado pelo Acórdão 2.622/2013 do TCU (23,54%), causando uma subavaliação de 16,12%. Contestação Técnica (com base na ABNT NBR 14653-2:2011): Sobre o Estado de Conservação: A Tabela de Ross-Heideck (Anexo II do PTAM) é um método de depreciação aceito e amplamente utilizado no mercado de avaliações. A letra "F" significa "entre reparos simples e importantes", o que não se confunde com problemas estruturais graves ou recalques. O relatório descritivo do item 3.2 do PTAM é detalhadíssimo e comprova o estado do imóvel: "malmente rebocadas", "pintura bem desgastada", "revestimento cerâmico inexistente na maior parte", "construção inacabada", "necessário reparos imediatos". As fotos dos Anexos I corroboram essa descrição. O enquadramento na categoria "F" é, portanto, tecnicamente correto e conservador, refletindo com precisão o estado real do bem. Não há erro, mas sim uma avaliação criteriosa. Todavia, a descrição fornecida pelo advogado, ao alegar que o que eu registrei foi: “possui problemas com a estabilização e/ou com seu sistema estrutural, o que significa que o imóvel apresenta risco de recalque (estabilização e sistema estrutural), caracterizado pelo rebaixamento ou deslocamento vertical de uma estrutura, não apontado no laudo e não demonstrado nas fotos”, corresponde ao Item G (Reparos Importantes), conforme demonstrado no Manual de Avaliações de Imóveis, que define o significado e as características de cada um dos itens da tabela Ross-Heideck. Entretanto, observa-se que o Item F também se mostra pertinente, uma vez que descreve, de forma explícita: “Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural.” Página 6 de 10 https://www.gov.br/gestao/pt-br/assuntos/patrimonio-da-uniao/avaliacao-de- imoveis-da-uniao/manual-de-avaliacao-de-imoveis-2024-r3-final.pdf Sobre o BDI: O Acórdão do TCU citado refere-se a obras públicas e à composição de custos para licitações. A avaliação de imóveis urbanos é regida pela ABNT NBR 14653, que não estabelece um percentual fixo para BDI. O PTAM adotou BDI de 6%, fundamentando-se expressamente no Manual de Obras e Habitação da Caixa Econômica Federal (2025), um parâmetro de reconhecida idoneidade no Página 7 de 10 mercado para construções com autônomos, que era o caso a ser considerado para reedição das benfeitorias. A alegação de que há um "deságio" de 36,12% é falaciosa, pois compara parâmetros de naturezas completamente diferentes (avaliação de imóvel x composição de custos para obra pública). O avaliador agiu com diligência e base técnica, utilizando referência mercadológica válida e aceita, conforme exige a norma. Conclusão da Questão 3: Tanto o estado de conservação quanto o BDI foram criteriosamente avaliados e fundamentados em parâmetros técnicos e de mercado adequados à finalidade da avaliação, não havendo subavaliação. 4. DA COMPETÊNCIA DO AVALIADOR (CORRETOR DE IMÓVEIS) Alegação do Assistente Técnico: Questiona a competência do signatário, um Corretor de Imóveis, para emitir laudo de avaliação. Contestação Técnica: O artigo 3º da Lei nº 6.530/78, que disciplina a atividade dos Corretores de Imóveis, é claro ao estabelecer que compete a estes profissionais "opinar quanto à comercialização imobiliária" do bem. A Resolução COFECI nº 1.066/07, em seu Art. 4º, regulamenta essa atividade de avaliação através do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), documento que foi exatamente o elaborado. O curriculum do signatário (Anexo IX) comprova sua habilitação técnica e experiência específica em avaliações, incluindo formação em Gestão de Negócios Imobiliários, Direito Imobiliário, Engenharia Civil e atuação como professor e perito. O laudo foi assinado por profissional legalmente habilitado (CRECI e CNAI) para a finalidade a que se destina: avaliação de mercado para fins de comercialização imobiliária. Conclusão da Questão 4: avaliador está plenamente habilitado e amparado por lei para a emissão do PTAM. Página 8 de 10 CONCLUSÃO FINAL As alegações contidas no documento "CONTESTAÇÃO LAUDO POR ASSISTENTE" baseiam-se em: 1. Interpretação equivocada da aplicação da NBR 14653-2, especialmente sobre o número de amostras e graus de fundamentação. 2. Confusão entre os universos da engenharia de custos para obras públicas (TCU) e da avaliação mercadológica de imóveis (ABNT). 3. Desconsideração das fundamentações técnicas expressas no PTAM. O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) em questão foi elaborado com estrito rigor técnico, seguindo as normas da ABNT NBR 14653, utilizando metodologias consagradas e devidamente fundamentadas. Todos os seus valores e coeficientes foram explicitados e justificados, conferindo-lhe alto grau de confiabilidade e precisão. MANIFESTAÇÃO DO PERITO - Página 1 de 10 CONTESTAÇÃO TÉCNICA AO REBATIMENTO APRESENTADO (Mov. 322) Diante do exposto, requer-se a Vossa Excelência que julgue improcedentes as alegações contestatórias e mantenha a validade e os valores estipulados no Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de fls. Boa Vista, 08 de setembro de 2025. Atenciosamente, Juan Ricardo Sales Mery Corretor de Imóveis – CRECI 177 27ª RR Perito em Avaliações Imobiliárias – CNAI Nº 7748 Engenheiro Civil CREA-RR 0923338241 Página 9 de 10 CURRÍCULO DO CORRETOR AVALIADOR JUAN RICARDO SALES MERY Dados Pessoais: Brasileiro, casado, 40 anos. Avenida Princesa Isabel, 663, Bairro: Liberdade, Telefone: (95)99123-0754 Formação Acadêmica: •Ensino Técnico Pós-médio CEFET-RR Técnico Transações Imobiliárias •Ensino Superior ULBRA Universidade Luterana do Brasil Canoas/RS Curso Gestão em Negócios Imobiliários •Ensino Superior Faculdade Atual da Amazônia/ Boa Vista-RR Curso Bacharelado em Direito •Pós-graduado Instituto UNICAMPROMINAS Pós-graduação em Direito Imobiliário •Especialização Faculdade Única de Ipatinga Especialista em Direito Notarial e Registral •Ensino Superior •Curso Bacharelado em Engenharia Civil Faculdade Estácio. •Pós-graduado Instituto EB-Pós Pós-graduação em Auditoria, Avaliação e Perícia da Engenharia Civil Experiências Profissionais 2002 a 2003 – CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS Assistente Administrativo. 2003 a 2008 – Imobiliária Potiguar LTDA Página 10 de 10 Agente Imobiliário. 2007 a 2008 – TRT (Tribunal Regional do Trabalho) Estagiário de Direito. 2009 a 2012 – Imobiliária Amazônia Imóveis e Santa Cecília Corretor de Imóveis. 2014 a 2018 – Professor no Senac RR no Curso Técnico em Transações Imobiliárias das Matérias (Avaliação de Imóveis, Operações Imobiliárias, Direito Imobiliário). 2012 a 2025 – Escritório Imobiliário JS (Juan Sales) Gestor. 2022 a 2024. Coordenador para assuntos pedagógicos do CRECI-RR 2025. Delegado do CRECI-RR Registros • REGISTRO NO CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) sob número: 177 PF RR; • PERITO EM AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS CNAI (CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES DE IMOVEIS) sob Registro n.7748;

13/11/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - decisão DECISÃO Documento - PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA (PTAM) (N°0015/07/2025) SOLICITANTE: TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE RORAIMA ENDEREÇO: RUA PADRE CALERI Nº 758, BAIRRO SÃO FRANCISCO, BOA VISTA - RR SUMÁRIO 1 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES - PRESSUPOSTOS E RESSALVAS........... 2 1.1 INTERESSADO..................................................................................................... 2 1.2 FINALIDADE......................................................................................................... 2 1.3 OBJETIVO............................................................................................................. 2 2 METODOLOGIA E CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO..................................................... 3 3 DESCRIÇÃO DO OBJETO...................................................................................... 4 3.1 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO........................................................................ 4 3.2 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL........................................................................ 5 4 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO - MÉTODO COMPARATIVO......................................................................................................... 7 5 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DAS BENFEITORIAS – MÉTODO EVOLUTIVO................................................................................................................ 8 6 CONCLUSÕES........................................................................................................ 9 7 ENCERRAMENTO................................................................................................. 10 ANEXO I - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO................................................................ 11 ANEXO II - TABELA DE ROSS-HEIDECK............................................................... 16 ANEXO III - MAPA DO ENTORNO (LOCALIZAÇÃO AVALIANDO)....................... 17 ANEXO IV - TERRENO E LOCAÇÃO DA CONSTRUÇÃO..................................... 18 ANEXO V - AMOSTRAS........................................................................................... 19 ANEXO VI - RELATÓRIO ESTATÍSTICO – CALCULO EXATO.............................. 22 ANEXO VII - CUB RR - MAIO DE 2025.................................................................... 24 ANEXO VIII - MEMÓRIA DE CÁLCULO – MÉTODO EVOLUTIVO......................... 25 ANEXO IX - CURRÍCULO DO AVALIADOR............................................................ 26 2 1 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES - PRESSUPOSTOS E RESSALVAS O mercado imobiliário é influenciado por fatores como localização, topografia da região, posição, infraestrutura, demanda e características construtivas, que impactam diretamente nos valores dos imóveis. Para uma precificação justa e alinhada ao mercado, a avaliação imobiliária é essencial. Este parecer determina o valor de mercado de um imóvel com base na Lei nº 6.530/78 e Resolução 1066/2007 do COFECI. A pesquisa incluiu vistoria in loco, análise das condições físicas do imóvel, estudo documental e avaliação da infraestrutura local, além de uma análise do dinamismo do mercado imobiliário na região. Com base nos dados coletados e nas metodologias aplicadas, o parecer técnico apresenta um estudo fundamentado. O parecer técnico está baseado na norma técnica da ABNT, NBR 14653 (Avaliação de Bens), em dados de valores de terrenos da região e nos índices de preços da construção civil, utilizando o CUB (Custo Unitário Básico) fornecido pelo SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil). Na avaliação considerou- se também que toda a documentação, apresentada na junta documental, se encontrava correta e regularizada. 1.1 INTERESSADO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE RORAIMA. 1.2 FINALIDADE Fornecer subsídios para a tomada de decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Roraima. 1.3 OBJETIVO Determinar o valor de mercado do imóvel avaliando. 3 2 METODOLOGIA E CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO Para a elaboração deste parecer foram adotadas duas metodologias complementares: o método comparativo direto de dados de mercado por fatores, utilizado para determinar o valor do terreno, e o método evolutivo, aplicado para estimar o custo de reedição das benfeitorias. O método comparativo, conforme item 7.2.1 da NBR 14.653-1 (2023), consiste na identificação do valor de mercado com base em elementos comparáveis, cujos atributos são ajustados por homogeneização. A aplicação exige uma amostra representativa do mercado. Para as benfeitorias, o método evolutivo estima o valor a partir do custo de construção, incluindo encargos diretos, indiretos e lucro do empreendedor, com depreciação conforme a idade aparente da edificação. A equação aplicada é: Vbenfeitoria = CUB/m² × Área × BDI × Depreciação Durante a vistoria realizada em 07/07/2025, foram analisados a tipologia, o estado de conservação, os materiais utilizados e a idade aparente da edificação. Adotou-se o BDI de 6%, conforme referência do Manual de Obras e Habitação da Caixa Econômica Federal (2025), parâmetro máximo para construções feitas com autônomos e construtores independentes – dado este amplamente aceito no mercado para composições orçamentárias em construções residenciais. Além disso a escolha de usar um parâmetro da Caixa Econômica Federal se justifica pela ausência de Norma ABNT específica que defina o valor do BDI. Este parecer está sujeito às seguintes condições e limitações 1 - Foram considerados corretos os documentos analisados e as informações fornecidas por terceiros de boa fé. 2 - Os resultados são válidos exclusivamente para a metodologia adotada, não podendo ser utilizados em outros contextos. 3 - A responsabilidade técnica segue a legislação vigente e os regulamentos do conselho profissional competente. 4 - Questões jurídicas, como títulos, hipotecas ou divisas, não foram abordadas por não fazerem parte do escopo deste trabalho. 5 - A avaliação foi orientada pelo princípio do aproveitamento eficiente, conforme definido na NBR 14.653-2, considerando os usos tecnicamente possíveis e legalmente permitidos para o local. 4 3 DESCRIÇÃO DO OBJETO A seguir são descritas as características da região e características do imóvel. As informações foram obtidas por meio de vistoria in loco, análise documental e levantamento de dados complementares. 3.1 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO O imóvel está localizado no Bairro São Francisco em Boa Vista – RR. A região apresenta elevada densidade de edificações, predominantemente de baixo e normal padrão, sendo composta em sua maioria por residências unifamiliares. O Anexo III apresenta o mapa do entorno com a localização do imóvel avaliando. O local onde está situado o imóvel avaliando é dotado dos seguintes melhoramentos, serviços públicos e equipamentos comunitários: pavimentação da via pública, drenagem superficial, passeio e meio-fio, rede de água potável, rede de energia elétrica, rede telefônica, iluminação pública, arborização, transporte coletivo, coleta de lixo, entrega postal. O mercado imobiliário na região apresenta comportamento equilibrado. Considerando essas condições, adotou-se fator de comercialização Fc = 1,00, dado ao fato de que o imóvel não está com a documentação regularizada e dessa forma não está apto a uma transação imobiliária por meio de financiamento bancário. As condições de mercado no entorno são consideradas favoráveis, principalmente pela presença de ampla oferta de serviços essenciais (comércio, escola, supermercados, restaurantes, igrejas, salões de beleza, entre outros). O posicionamento do imóvel no contexto urbano possui as seguintes características: ► Logradouro frontal: Rua Padre Caleri ► Bairro: São Francisco ► Referência principal: Praça dos bambus Tratando-se de imóveis situados em região urbanizada, o acesso é muito facilitado, por diversas vias de bom gabarito viário, destacando-se as seguintes: ► Rua Adolfo Brasil; ► Avenida Santos Dumont. A região é ocupada predominantemente por construções residenciais e padrões de acabamento de baixo a normal. 5 3.2 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL Trata-se de uma casa, localizada na Rua Padre Caleri 758, Boa Vista - RR. O lote possui formato retangular, com área total de 486,15 m², topografia plana com leve declive, solo seco e posição de meio de quadra (Lote 468 da Quadra 327). Suas confrontações são: Frente: Rua Padre Caleri Fundos: com lote 02, lado direito com lote 01 e lado esquerdo com lote 19. A área construída é de 198,81 m², com padrão construtivo Baixo R-1, e estado de conservação entre regular e precisando de reparos simples uma vez em idade aparente da casa de 20 anos, no mais a casa ainda não está perfeitamente acabada exigindo reparos e finalizações, (conforme Ross-Heideck). A edificação é distribuída da seguinte forma: Garagem, dois quartos sociais, cozinha, sala, banheiro social, escritório, deposito externo e área de serviço. O Anexo I apresenta relatório fotográfico para auditoria visual das informações, o Anexo II apresenta a Tabela de Ross-Heideck para depreciação da construção. O Anexo IV apresenta as construções locadas no terreno. E a seguir é apresentado um resumo das características dos materiais empregados nas construções. 1. Estrutura e Cobertura Estrutura em alvenaria convencional de blocos cerâmicos. Cobertura em duas águas com telha de fibrocimento sem forro externo aparente. Inclinação do telhado provavelmente insuficiente. 2. Revestimentos Externos Paredes externas malmente rebocadas e pintadas com tinta acrílica fosca. Área de garagem com piso sem cerâmica. Fachada com esquadrias metálicas em ferro com pintura branca. 3. Pisos Internos Pisos cerâmicos apenas nas áreas acabadas como unidade autônoma acabada e deposito, de formatos variados, tonalidades avermelhadas, com rejuntamento aparente. Áreas molhadas (banheiros, cozinha e lavanderia) sem pisos cerâmicos. 4. Paredes Internas Paredes malmente rebocadas e pintadas em tintura bem desgastada. Banheiro e área de serviço sem revestimento cerâmico. 6 5. Teto / Forros Forro em PVC com acabamento frisado branco em todos os ambientes. Sem rebaixamento. Luminárias tipo bocal com lâmpadas fluorescentes instaladas diretamente no forro. 6. Esquadrias Portas internas em madeira do tipo semioca ou compensada, envernizadas. Janelas em esquadrias metálicas com pintura branca, modelo de abrir, com vidro rugoso. Portas externas de acesso em metal. 7. Instalações Hidrossanitárias e Louças Louças sanitárias de modelo básico em tom bege (marca padrão de mercado). Chuveiros elétrico, fixado diretamente em ponto de energia. Ralos e conexões aparentes sob pias em alguns pontos. 8. Cozinha Revestimento em cerâmica insuficiente em quantidade ínfima. 9. Ambientes Externos (fundos e lateral) Área nos fundos com cobertura em telha fibrocimento. Piso em revestimento cerâmico avermelhado. 10. Estado de Conservação Imóvel em estado geral considerado insuficiente para os dias atuais, é necessário reparos imediatos, apenas de manutenção pontual (organização, limpeza, e substituição de itens menores não é suficiente para remover algumas manifestações patológicas identificadas na residência, ao que se observou pelas imagens a casa não passa por manutenção preventiva e tão pouco corretiva a bastante tempo, além do mais notou-se muita construção inacabada (como por exemplo o revestimento cerâmico inexistente na maior parte da edificação). Cobertura, em condições funcionais. 7 4 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO - MÉTODO COMPARATIVO A pesquisa de mercado foi realizada com base em imóveis ofertados por imobiliárias da região. Foram selecionadas amostras representativas, denominadas A1 a A3, apresentadas em detalhes os anúncios dessas amostras bem como os mapas com trajeto para o imóvel avaliando no Anexo V, com características intrínsecas semelhantes ao imóvel avaliando. As informações, obtidas a partir de ofertas atuais e registros de negociações, encontram-se consolidadas no Quadro 1. Quadro 1 - Características das amostras pesquisadas Amostra Área (m²) Imobiliária Endereço Distância para o avaliando A1 542,00 Sr Imoliária R. Dr. Arnaldo Brandão 870, São Francisco 0,8 km A2 844,91 Gabriel Alexander R. Tiradentes, 267, São Francisco 0,4 km A3 847,50 Amazonia Imóveis Rua Dom José Nepote SN, São Francisco 0,7 km Fonte: Autores (2025). Com base nos dados amostrais, foi possível realizar a homogeneização das amostras por meio de tratamento por fatores, conforme metodologia da NBR 14.653. Utilizou-se o método comparativo direto com ajuste por fatores, que consiste na aplicação de coeficientes para corrigir as diferenças entre os atributos dos imóveis da amostra em relação ao imóvel avaliando. Foram considerados os seguintes fatores: F1 – Localização: ajusta variações relativas à rua, quadra ou serviços próximos; F2 – Topografia: corrige diferenças no relevo (plano, aclive ou declive); F3 – Posição do lote: considera se o imóvel está em esquina ou meio de quadra; Os dados foram organizados, relacionando o valor unitário (variável dependente) às demais características (variáveis independentes). Os valores ajustados, bem como os cálculos de intervalo, campo de arbítrio e demais detalhes, encontram-se no Anexo VI. Ao final, obteve-se o valor do terreno em R$ 510.737,69 (Quinhentos e Dez Mil e Setecentos e Trinta e Sete Reais e Sessenta e Nove centavos). 8 5 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DAS BENFEITORIAS – MÉTODO EVOLUTIVO Para estimar o valor da construção do imóvel, utilizou-se o Custo Unitário Básico (CUB) do Sinduscon, especificamente o padrão construtivo "Padrão Baixo R- 1" de R$ 2.658,45/m² (referente ao CUB RR de maio de 2025, detalhado no Anexo VII). Esse valor é multiplicado pela área equivalente, cujos fatores de ajuste são definidos pela NBR 12721:2021 (item 5.7.3) apresentados a seguir no Quadro 2. Quadro 2 - Tabela de área de ambientes para cálculo das áreas equivalentes Ambiente Área const (m²) Fator Área equivalente (m²) 1 -GARAGEM 41,65 0,50 20,83 2 - UNIDADE AUTÔNOMA SEM ACABAMENTO 82,11 0,90 73,90 3 - UNIDADE AUTÔNOMA COM ACABAMENTO 39,33 1,00 39,33 4 - ÁREA DE SERVIÇO 27,60 0,50 13,80 5 - DEPOSITO 8,12 1,00 8,12 TOTAL 198,81 - 155,98 Fonte: Autores (2025). O Quadro 3 detalha o valor da construção, calculado a partir do CUB, acrescido do BDI e, subsequentemente, depreciado pelo método de Ross-Heidecke. Quadro 3 - Valor final pela CUB CONSIDERANDO ITENS OMISSOS CUB R1 - PADRÃO BAIXO ABRIL/2025 (R$) 2.658,45 Área Equivalente (m²) 155,98 Valor total direto CUB (R$) R$ 414.665,03 TOTAL COM BDI DE 6% R$ 439.544,93 TOTAL DEPRECIANDO POR ROSS- HEIDECK R$ 234.057,68 Fonte: Autores (2025). O Anexo VIII detalha a apuração dos valores apresentados no Quadro 3. Adicionalmente, o Anexo VIII demonstra o cálculo do valor final do imóvel, que consiste na soma do valor do terreno com o da benfeitoria, sendo este resultado multiplicado por um fator de comercialização. 9 6 CONCLUSÕES A aplicação do método comparativo permitiu ajustes rigorosos dos valores dos imóveis referenciais (terrenos), enquanto o método evolutivo com depreciação garantiu que o padrão construtivo, a idade aparente e o estado de conservação da construção fossem considerados na precificação da construção (benfeitorias). Sendo assim, após a verificação das características da amostra obtida, os resultados do tratamento efetuado e analisando os fatores influenciáveis, levados em consideração, conclui-se que o valor de mercado à data da avaliação seja de: Terreno: R$ 510.737,69 Benfeitorias: R$ 234.057,68 Fator de comercialização = 1,00 VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL = (Terreno + Benfeitorias) x Fator de comercialização. VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ► R$ 744.795,37 (Setecentos e quarenta e quatro mil, setecentos e noventa e cinco reais e trinta e sete centavos.). Referência MAIO/2025 (CUB publicada em junho de 2025 referente aos dados de maio de 2025), considerando o imóvel livre de quaisquer ônus, posses, domínios, hipotecas ou desapropriações que pesem sobre o mesmo. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 12.721: Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios. São Paulo: ABNT, 2021. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14.653: Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais. São Paulo: ABNT, 2023. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14.653: Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. São Paulo: ABNT, 2011. CUB/m2 | CBIC. Disponível em: <http://www.cub.org.br/cub-m2-estadual/RR/>. Acesso em: 22 maio. 2025. GOOGLE TERRA PRO. Imagens aéreas dos imóveis amostrais. Boa Vista, RR, 2025. Habitação-PF. Caixa Econômica Federal. Disponível em: <https://www.caixa.gov.br/Downloads/habitacao-documentos-gerais/cartilha- habitacao-PF-construcao-conclusao-reforma-ampliacao-de-unidades- habitacionais.pdf>. Acesso em: 22 maio. 2025. 10 7 ENCERRAMENTO O trabalho foi realizado seguindo rigorosamente os princípios éticos do Código de Ética do COFECI e as normas técnicas da ABNT, especialmente a NBR 14653. O signatário atesta que o presente parecer técnico obedece aos seguintes princípios: ► Os itens objeto deste trabalho, foram inspecionados pessoalmente pelo perito avaliador envolvido na elaboração. ► O signatário não tem no presente, nem contemplam no futuro, interesse nos bens envolvidos neste trabalho. ► O signatário não tem inclinações nem interesse em relação ao assunto deste trabalho, tão pouco em relação à solicitante. ► Este trabalho apresenta as condições limitativas apresentadas na introdução, ou porventura, em qualquer outra parte dele, que afetam as análises, opiniões ou conclusões nele contidas. ► O trabalho encontra-se abrigado por absoluta confidencialidade, sendo garantido o sigilo quanto às razões que motivaram a presente contratação, bem como aos resultados finais alcançados. O perito avaliador responsável pela elaboração do presente parecer técnico coloca-se ao inteiro dispor para os esclarecimentos necessários. O presente parecer consta de 10 (dez) páginas datilografadas, sendo a última assinada, e 9 (nove) anexos dispostos em 16 (dezesseis) páginas ao todo. O titular do direito autoral deste trabalho somente autoriza sua reprodução nos casos legais cabíveis, vedando sua cópia ou qualquer forma de reprodução que caracterize plágio ou represente utilização dos direitos exclusivos do autor, sendo que sua violação acarretará as penalidades civis e/ou criminais previstas no art. 184 do Código Penal Brasileiro e Lei nº 9.610. Boa Vista - RR, 16 de julho de 2025. ______________________________ JUAN RICARDO SALES MERY Corretor de Imóveis – CRECI 177 27ª RR CNAI Nº 7748 11 ANEXO I - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Figura 1 - Fachada frontal vista aérea Fonte: Autor (2025). Figura 2 - Fachada frontal interna Figura 3 – Garagem vista da lateral Fonte: Autor (2025). 12 Figura 4 - Quarto social 1 Fonte: Autor (2025). Figura 5 - Quarto social 2 Fonte: Autor (2025). 13 Figura 6 - Banheiro Fonte: Autor (2025). Figura 7 - Sala Figura 8 - Cozinha Fonte: Autor (2025). 14 Figura 9 - Deposito área externa Figura 10 - Deposito área interna Fonte: Autor (2025). Figura 11 - Acesso a unidade autônoma com acabamento Fonte: Autor (2025). 15 Figura 12 - Unidade autônoma com acabamento Fonte: Autor (2025). Figura 13 - Fachada frontal externa Fonte: Autor (2025). 16 ANEXO II - TABELA DE ROSS-HEIDECK Onde: a = imóvel novo. b = entre novo e regular. c = regular. d = entre regular com necessidade de reparos simples. e = reparos simples. f = entre reparos simples e importantes. g = reparos importantes. h = entre reparos importantes e sem valor. a b c d e f g h 2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 33,90 53,10 75,40 3 1,55 1,58 4,03 9,52 19,35 34,25 53,35 75,55 4 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70 5 2,63 2,66 5,09 10,50 20,25 34,95 53,85 75,85 6 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00 7 3,75 3,78 6,18 11,55 21,15 35,70 54,35 76,15 8 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30 9 4,91 4,94 7,31 12,65 22,10 36,50 54,90 76,45 10 5,5 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60 11 6,11 6,14 8,48 13,75 23,10 37,30 55,50 76,75 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90 13 7,35 7,38 9,69 14,85 24,10 38,10 56,10 77,05 14 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20 15 8,63 8,66 10,95 16,00 25,15 38,95 56,70 77,35 16 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50 17 9,94 9,96 12,25 17,20 26,25 39,85 57,30 77,65 18 10,6 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80 19 11,3 11,30 13,55 18,45 27,35 41,25 57,95 78,00 20 12,00 14,20 19,10 27,90 42,20 58,30 78,20 21 12,7 12,70 14,90 19,75 28,50 42,20 58,65 78,35 22 13,4 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50 23 14,15 14,15 16,30 21,10 29,70 42,65 59,30 78,70 24 14,9 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90 25 15,65 15,65 17,75 22,45 30,90 43,60 60,00 79,10 26 16,4 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30 27 17,15 16,70 19,25 23,85 32,15 44,65 60,75 79,45 28 17,9 17,00 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60 29 18,7 18,25 20,75 25,30 33,45 45,70 61,45 79,80 30 19,5 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00 31 20,3 20,30 22,30 26,75 34,75 46,75 62,20 80,20 32 21,1 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40 33 21,95 21,95 23,90 28,25 36,10 47,85 63,00 80,60 34 22,8 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80 35 23,65 23,65 25,55 29,75 37,45 48,95 63,80 81,05 36 24,5 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30 37 25,35 25,35 27,25 31,35 38,85 50,10 64,60 81,50 38 26,2 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70 39 27,5 27,50 29,00 33,00 40,30 51,30 65,45 81,90 40 28,8 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10 41 29,3 29,30 30,75 34,65 41,75 52,50 66,30 82,35 42 29,8 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60 43 30,75 30,75 32,50 36,35 43,25 53,75 67,15 82,85 44 31,7 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10 45 32,65 32,65 34,30 38,05 44,80 55,00 68,05 83,30 46 33,6 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50 47 34,55 34,55 36,15 39,80 46,40 56,25 68,95 83,75 48 35,5 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00 49 36,5 36,50 38,10 41,65 48,00 57,55 69,90 84,25 50 37,5 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50 Idade em % de vida ESTADO DE CONSERVAÇÃO 17 ANEXO III - MAPA DO ENTORNO (LOCALIZAÇÃO AVALIANDO) Coordenadas geográficas: 2.835701746811675, -60.67395333126312 Figura 14 - Mapa do entorno (localização avaliando) Fonte: Google Earth (2025). 18 ANEXO IV - TERRENO E LOCAÇÃO DA CONSTRUÇÃO Figura 15 - Planta de locação Fonte: Autor (2025). 19 ANEXO V - AMOSTRAS Amostra 1 Figura 16 - Amostra A1 anuncio pág 1 e pág 2 Fonte: (SR IMOBILIÁRIA, 2025). Figura 17 - Trajeto da Amostra A1 para imóvel avaliando Fonte: Google Earth Pro (2025). Amostra 2 Figura 18 - Amostra A2 anuncio pág 1 e pág 2 Fonte: (GABRIEL ALEXANDER, 2025). Figura 19 - Trajeto da Amostra A2 para imóvel avaliando Fonte: Google Earth Pro (2025). 21 Amostra 3 Figura 20 - Amostra A3 anuncio Fonte: (AMAZONIA IMÓVEIS, 2025). Figura 21 - Trajeto da Amostra A3 para imóvel avaliando Fonte: Google Earth Pro (2025). 22 ANEXO VI - RELATÓRIO ESTATÍSTICO – CALCULO EXATO Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo direto com homogeneização por fatores, conforme descrito na Norma Brasileira NBR-14653. Por este método, o imóvel avaliando é avaliado por comparação com imóveis de características semelhantes, cujos respectivos valores unitários (por m²) são ajustados com fatores que tornam a amostra homogênea. O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o Critério Excludente de Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentou-se na Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n<30) com a distribuição 't' de Student com confiança de 80%, consoante com a Norma Brasileira. Quadro 4 – Quadro de homogeneização AMOSTRA Área (m²) Valor (R$) R$//m² F1 F2 F3 R$/m² hom A1 542 580.000,00 1.070,11 1,00 1,00 1,00 1.070,11 A2 845 830.000,00 982,35 1,00 1,00 1,05 1.031,47 A3 848 890.000,00 1.050,15 1,00 1,00 1,00 1.050,15 F1 –Localização; F2 – Topografia; F3 – Posição do lote; F4 – Área do terreno; e F5 – Formato do lote. Fonte: Autor (2025). Valores homogeneizados (Xi), em R$/m²:Média: X = ∑(Xi)/n X = 1.050,58 Desvio padrão: S = √(∑(X - Xi) ²)/(n-1) = 19,32 Verificação dos valores pelo Critério Excludente de Chauvenet: O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve ser menor que o valor crítico (VC), fornecido pela tabela de Chauvenet. Ou seja: d = |Xi - X|/S < VC Valor crítico para 3 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,38 Amostra 1: d = |1.070,11 - 1.050,58|| / 19,32 = 1,01 < 1.38 (amostra pertinente) Amostra 2: d = |682,41 - 768,02| / 19,32 = 0,99 < 1.38 (amostra pertinente) Amostra 3: d = |907,07 - 768,02| / 19,32 = 0,02 < 1.38 (amostra pertinente) Cálculo da amplitude do intervalo de confiança: Os limites do intervalo de confiança (Li e Ls) são os extremos dentro dos quais, teoricamente, um valor tem 80% de chance de se encontrar. Eles são determinados pelas fórmulas: 23 Li = X - tc * S/√(n-1) Ls = X + tc * S/√(n-1), onde tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição t de Student, para 80% de confiança e 2 (n-1) graus de liberdade. Limite inferior do intervalo de confiança Li = 1.050,58 - 1.89 * 19,32/√(3 - 1) Li = 1.024,75 Limite superior do intervalo de confiança Ls = 1.050,58 + 1.89 * 19,32/√(3 - 1) Ls = 1.076,40 Cálculo do campo de arbítrio: Considerando-se a grande dilatação do intervalo de confiança, o campo de arbítrio será estipulado em aproximadamente 10% em torno da média. Campo de arbítrio: de R$ 1.024,75 a R$ 1.076,40 Tomada de decisão sobre o valor unitário do imóvel avaliando: Obs.: O perito tem liberdade para determinar o valor unitário dentro do campo de arbítrio. Como há apenas um valor dentro do campo de arbítrio, sugerimos utilizá-lo como valor unitário. Valor unitário do imóvel avaliando: R$ 1.050,58/m² Resultado final: Valor final = Valor unitário * área Valor final = R$ 1.050,58 x 486,15 = R$ 510.737,69 24 ANEXO VII - CUB RR - MAIO DE 2025 25 ANEXO VIII - MEMÓRIA DE CÁLCULO – MÉTODO EVOLUTIVO VI = (VT + CB) * FC Onde: VI: valor do imóvel; VT: valor do terreno obtido pelo método comparativo por tratamento de fatores CB: custo das benfeitorias (devidamente depreciadas) FC: Fator de Comercialização Quadro 5 - Valores finais definitivos Valores de entrada FC 1,00 VT = Valor do Terreno R$ 510.737,69 Área equivalente 155,98 Custo por R$/m² 2.658,45 BDI 6% IDADE APARENTE (anos) VIDA ÚTIL (anos) 65 ESTADO DE CONSERVAÇÃO F IDADE EM VIDA (%) 31% Valores Calculados CB = R$ 234.057,68 VI = R$ 744.795,37 Fonte: Autores (2025). 26 ANEXO IX - CURRÍCULO DO AVALIADOR JUAN RICARDO SALES MERY FORMAÇÃO ACADÊMICA •Ensino Técnico Pós-médio CEFET-RR Técnico Transações Imobiliárias •Ensino Superior ULBRA Universidade Luterana do Brasil Canoas/RS Curso Gestão em Negócios Imobiliários •Ensino Superior Faculdade Atual da Amazônia/ Boa Vista-RR Curso Bacharelado em Direito •Pós-graduado Instituto UNICAMPROMINAS Pós-graduação em Direito Imobiliário Curso Bacharelado em Engenharia Civil Faculdade Estácio. Pós-graduado em Engenharia Civil Auditoria Avaliação e Perícias Imobiliárias. EXPERIÊNCIAS PROFISSIONAIS 2002 a 2003 – CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS Assistente Administrativo. 2003 a 2008 – Imobiliária Potiguar LTDA Agente Imobiliário. 2007 a 2008 – TRT (Tribunal Regional do Trabalho) Estagiário de Direito. 2009 a 2012 – Imobiliária Amazônia Imóveis e Santa Cecília Corretor de Imóveis. 2014 a 2018 – Professor no Senac RR no Curso Técnico em Transações Imobiliárias das Matérias (Avaliação de Imóveis, Operações Imobiliárias, Direito Imobiliário). 2012 a 2025 – Escritório Imobiliário JS (Juan Sales) Gestor. 2022 a 2025 – CRECI RR (Conselho Regional de Corretores de imóveis) Coordenador Pedagógico. 2025 Delegado Regional. REGISTRO NO CRECI sob número: 177 PF RR; PERITO EM AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS CNAI sob registro n.7748. Atuando como Perito Juramentado do Tribunal de Justiça a 08 anos.

17/07/2025, 00:00

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