Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Autora: Loida Betzaida Parra Meza
Réus: Ana Maria Freitas de Oliveira e Caio Moura de Oliveira ISAQUE SOUZA CASTRO, Engenheiro Civil, devidamente inscrito no CREA-RR sob nº 0917342054/RR, Perito Judicial nomeado por este Juízo nos autos do processo em epígrafe, tendo realizado a perícia determinada e concluído os estudos técnicos pertinentes, vem, respeitosamente, apresentar a Vossa Excelência o presente Laudo Pericial de Avaliação de Imóvel, no qual expõe as conclusões técnicas obtidas. LAUDO PERICIAL AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO PERÍCIA JUDICIAL Boa Vista, RR Julho de 2026 LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL – PERÍCIA JUDICIAL Processo nº: 0811619-42.2023.8.23.0010
Autora: Loida Betzaida Parra Meza
Réus: Ana Maria Freitas de Oliveira e Caio Moura de Oliveira RESUMO Objeto da Avaliação Imóvel urbano residencial edificado Tipologia Residência unifamiliar Endereço Rua Afonso dos Santos Pereira, nº 559, Bairro Alvorada, Boa Vista/RR Área do Terreno 450,00 m² Área Construída Considerada 93,67 m² Método de Avaliação Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Grau de Fundamentação Grau III de Fundamentação Valor de Mercado Adotado (2026) R$ 229.676,97 Valor Retroagido (Fev/2022) R$184.969,78 SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO............................................................................................................................................................................. 3 2. OBJETIVO...................................................................................................................................................................................... 3 3. DILIGÊNCIAS REALIZADAS................................................................................................................................................. 3 4. FINALIDADE................................................................................................................................................................................ 3 5. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO......................................................................................................................................... 4 6. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL....................................................................................................................................... 4 7. ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO......................................................................................................................................... 5 8. REGULARIDADE URBANÍSTICA........................................................................................................................................ 6 9. VISTORIA TÉCNICA................................................................................................................................................................. 6 10. PESQUISA E DIAGNÓSTICO DO MERCADO............................................................................................................ 7 11. METODOLOGIA E TRATAMENTO ESTATÍSTICO................................................................................................ 7 12. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO.......................................................................................................... 8 13. RETROAÇÃO DO VALOR PARA A DATA-BASE DE FEVEREIRO DE 2022............................................... 9 14. RESPOSTAS AOS QUESITOS DAS PARTES........................................................................................................... 10 15. CONCLUSÃO........................................................................................................................................................................ 17 16. ENCERRAMENTO............................................................................................................................................................. 17 1. INTRODUÇÃO O presente Laudo Pericial de Engenharia – Avaliação de Imóvel Urbano foi elaborado em atendimento à nomeação deste Perito Judicial, visando subsidiar tecnicamente o Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Boa Vista/RR na determinação do valor de mercado do imóvel objeto da presente demanda. Os trabalhos periciais compreenderam análise documental, vistoria técnica, levantamento das características físicas do imóvel, pesquisa de mercado e tratamento estatístico dos dados obtidos, observando-se os critérios estabelecidos pela ABNT NBR 14.653-1 – Avaliação de Bens – Procedimentos Gerais e ABNT NBR 14.653-2 – Avaliação de Imóveis Urbanos. Em razão da disponibilidade de elementos comparativos representativos do mercado imobiliário local na presente data, adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com tratamento por inferência estatística realizado mediante utilização do software SisDEA Home. 2. OBJETIVO Constitui objeto da presente perícia o imóvel residencial situado na Rua Afonso dos Santos Pereira, nº 559, Bairro Alvorada, Município de Boa Vista/RR. Por determinação judicial, procedeu-se ainda à estimativa retrospectiva do valor correspondente à data-base de fevereiro de 2022. 3. DILIGÊNCIAS REALIZADAS Para elaboração do presente laudo foram executadas as seguintes diligências: • Análise dos documentos constantes dos autos; • Vistoria técnica do imóvel; • Levantamento físico das edificações e benfeitorias; • Registro fotográfico; • Pesquisa de mercado de imóveis comparáveis; • Tratamento estatístico dos dados por meio do software SisDEA Home; As informações obtidas foram confrontadas entre si, permitindo caracterizar adequadamente o imóvel e o mercado no qual está inserido. 4. FINALIDADE A presente perícia possui finalidade exclusivamente judicial, destinando-se a fornecer subsídios técnicos ao Juízo para a adequada apreciação da matéria discutida nos autos. O trabalho pericial visa apresentar, de forma fundamentada e imparcial, a estimativa do valor de mercado do imóvel objeto da demanda, observando os critérios técnicos da Engenharia de Avaliações e as normas aplicáveis, de modo a auxiliar na formação do convencimento do magistrado quanto aos fatos submetidos à análise pericial. As conclusões constantes neste laudo restringem-se ao objeto da perícia e às condições verificadas durante os trabalhos técnicos realizados, não se prestando a outras finalidades que não aquelas determinadas nos presentes autos. 5. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO O imóvel localiza-se no Bairro Alvorada, Município de Boa Vista/RR, região urbana consolidada, ocupada predominantemente por residências unifamiliares. O entorno dispõe de infraestrutura urbana composta por pavimentação, abastecimento de água, energia elétrica, iluminação pública, drenagem, coleta de resíduos sólidos e transporte coletivo. A pesquisa de mercado evidenciou comportamento homogêneo para imóveis residenciais dessa tipologia, verificando-se que localização, área construída, padrão construtivo, estado de conservação e benfeitorias constituem os principais fatores de influência na formação do valor de mercado. Também se constatou que parte significativa das edificações da região apresenta características urbanísticas semelhantes às do imóvel avaliando, inclusive quanto à ausência de regularização, situação refletida nos valores praticados pelo mercado local. 6. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL O terreno possui 450,00 m², formato regular, topografia plana e acesso por via pública pavimentado, estando inserido em região servida por infraestrutura urbana completa. A edificação foi executada em sistema construtivo convencional, com estrutura em concreto armado, vedação em alvenaria de tijolo cerâmico, cobertura em estrutura de madeira com telhas de fibrocimento, forro em PVC, piso cerâmico e paredes com acabamento em pintura acrílica. As esquadrias são predominantemente metálicas e de vidro, compatíveis com o padrão da construção. Além da residência principal, o imóvel dispõe de área gourmet coberta, integrada ao conjunto edificado, composta por churrasqueira, bancada em granito e instalações hidráulicas e elétricas, destinada ao lazer e convívio familiar. Na área externa foi constatada a existência de piscina em fibra, incorporada de forma permanente ao imóvel, constituindo benfeitoria que contribui positivamente para sua funcionalidade e atratividade mercadológica. As áreas adotadas na presente avaliação correspondem às medições obtidas durante a vistoria e utilizadas na modelagem estatística na modelagem estatística desenvolvida pelo software SisDEA Home. 6.1. Quadro 1 – Caracterização do Imóvel Item Característica Item Característica Tipo Residência unifamiliar Área do terreno 450,00 m² Área da residência 58,823 m² Área gourmet coberta 34,85 m² Área construída considerada 93,67 m² Estrutura Concreto armado Vedação Alvenaria cerâmica Cobertura Madeira com telhas de fibrocimento Forro PVC Piso Cerâmico Acabamento das paredes Pintura acrílica Esquadrias Metálicas e vidro Benfeitorias Área gourmet coberta e piscina em fibra Padrão construtivo Baixo Estado de conservação Bom A área gourmet foi considerada integralmente na avaliação por constituir ambiente coberto, permanente e funcionalmente integrado à residência principal, agregando utilidade e valor ao imóvel. A piscina, embora não componha a área construída, foi considerada qualitativamente na formação do valor de mercado em razão de sua contribuição para a atratividade do imóvel. 7. ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO Da análise da documentação constante dos autos, verificou-se que o Contrato Particular de Compra e Venda, datado de 24 de fevereiro de 2022, foi celebrado entre Caio Moura de Oliveira (vendedor) e Loida Betzaida Parra Meza (compradora), pelo valor declarado de R$ 280.000,00. Entretanto, constatou-se que o Sr. Caio Moura de Oliveira não figura como proprietário na Matrícula nº 62.050 do Registro de Imóveis, a qual identifica como proprietário registral o Sr. Osvaldo Mendes de Almeida. Verificou-se, ainda, que a Sra. Ana Maria Freitas de Oliveira também não consta como proprietária registral do imóvel. Além disso, em consulta ao Cadastro Imobiliário da Prefeitura Municipal de Boa Vista, observou-se que a inscrição imobiliária permanece cadastrada em nome da Sra. Tânia Sueli Duarte, bem como foram identificados débitos de IPTU referentes a exercícios anteriores e posteriores à negociação. Ressalta-se que tais constatações possuem caráter meramente informativo e documental, não cabendo a este Perito Judicial emitir manifestação acerca da titularidade do imóvel, validade do contrato ou responsabilidade pelos débitos tributários, matérias que competem à apreciação do Juízo. Os débitos de IPTU não foram considerados na determinação do valor de mercado do imóvel. 8. REGULARIDADE URBANÍSTICA Durante a vistoria e a análise da documentação disponibilizada nos autos, não foram apresentados projeto arquitetônico aprovado, alvará de construção, Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) referentes à execução da edificação. Constatou-se, ainda, que a implantação da construção não atende integralmente aos parâmetros urbanísticos relativos aos recuos mínimos previstos na Lei Complementar Municipal nº 926/2010, que dispõe sobre o Plano Diretor Estratégico e de Ordenamento Territorial do Município de Boa Vista. Entretanto, a pesquisa de mercado demonstrou que essa condição é recorrente em imóveis residenciais de características semelhantes existentes na região, circunstância igualmente observada nos elementos comparativos utilizados nesta avaliação. Considerando que os imóveis pesquisados refletem essa realidade urbanística, conclui-se que eventual influência dessa condição já se encontra incorporada aos valores praticados pelo mercado, não havendo justificativa técnica para aplicação de fator adicional de desvalorização. Ressalta-se que a presente perícia tem por finalidade exclusivamente a determinação do valor de mercado do imóvel, não abrangendo a análise conclusiva de sua regularidade perante os órgãos municipais competentes. 9. VISTORIA TÉCNICA A vistoria foi realizada em 10 de junho de 2026, às 10h00, na presença da autora, Sra. Loida Betzaida Parra Meza, e do assistente técnico Juan Ricardo Sales Mery. Durante a diligência foram efetuadas inspeção visual, medições, levantamento fotográfico e conferência das características físicas do imóvel. A inspeção confirmou as características descritas no item anterior, permitindo verificar que a edificação apresenta padrão construtivo compatível com imóveis residenciais de padrão baixo, encontrando-se em condições usuais de utilização. Foram observadas pequenas manifestações patológicas, compatíveis com a idade aparente da construção, tais como pontos localizados de umidade e fissuras superficiais, sem indícios aparentes de comprometimento estrutural. As fotografias obtidas durante a vistoria encontram-se reunidas no Anexo II, compondo o registro técnico das condições observadas. 10. PESQUISA E DIAGNÓSTICO DO MERCADO A pesquisa de mercado foi realizada mediante levantamento de imóveis residenciais localizados no Município de Boa Vista/RR, priorizando imóveis com características semelhantes ao bem avaliado quanto à localização, padrão construtivo, área edificada, estado de conservação e destinação. Verificou-se que o mercado imobiliário da região apresenta comportamento relativamente homogêneo para imóveis residenciais unifamiliares de padrão construtivo baixo, observando-se que a formação dos preços é influenciada, principalmente, pela localização, área construída, padrão construtivo, estado de conservação e existência de benfeitorias. A pesquisa evidenciou, ainda, que imóveis com características urbanísticas semelhantes às do avaliando, inclusive quanto à ausência de regularização edilícia integral, são normalmente negociados no mercado local, circunstância considerada na seleção da amostra e refletida nos valores observados. Conclui-se, portanto, que a amostra utilizada representa adequadamente o comportamento do mercado imobiliário para imóveis da mesma tipologia, permitindo a aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. 11. METODOLOGIA E TRATAMENTO ESTATÍSTICO A avaliação foi desenvolvida pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, em conformidade com a ABNT NBR 14.653-2, por se tratar do procedimento mais adequado para estimar o valor de mercado de imóveis urbanos com disponibilidade de elementos comparativos. O tratamento dos dados foi realizado por inferência estatística, utilizando o software SisDEA Home, mediante regressão linear múltipla. O modelo estatístico definitivo foi composto por 20 elementos comparativos, adotando como variáveis explicativas: • área construída; • estado de conservação. Os principais indicadores estatísticos obtidos encontram-se resumidos na tabela a seguir. 11.1. Quadro 2 – Síntese do Modelo Estatístico Indicador Resultado Método de avaliação Comparativo Direto de Dados de Mercado Tratamento dos dados Inferência Estatística Software utilizado SisDEA Home Número de elementos comparativos Variáveis independentes Área construída e estado de conservação Coeficiente de Correlação (R) 0,83 Coeficiente de Determinação (R²) 0,69 Grau de precisão III Nível de confiança 80% Extrapolação Não verificada O coeficiente de determinação obtido demonstra que a variação dos preços observados é explicada pelas variáveis adotadas, indicando boa capacidade explicativa do modelo. Os testes estatísticos evidenciaram significância adequada e ausência de extrapolação das variáveis, atendendo aos critérios estabelecidos pela ABNT NBR 14.653-2, conferindo confiabilidade aos resultados obtidos. 12. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO Concluído o tratamento estatístico, foi estimado o valor de mercado do imóvel, entendido como o preço mais provável de negociação em condições normais de mercado, à vista, entre partes independentes e devidamente informadas. O modelo apresentou os seguintes resultados: 12.1. Quadro 3 – Resultado da Avaliação Descrição Valor Valor mínimo R$ 211.265,74 Valor médio estimado R$ 229.676,97 Valor máximo R$ 249.693,55 O valor unitário obtido permaneceu integralmente inserido no campo de arbítrio definido pelo modelo estatístico, compreendido entre R$ 2.255,43/m² e R$ 2.665,67/m², demonstrando compatibilidade com o comportamento observado na amostra pesquisada. Considerando a consistência estatística do modelo, a representatividade dos elementos comparativos e as características do imóvel avaliado, conclui-se que o valor médio representa a melhor estimativa do valor de mercado do bem. Assim, adota-se como valor de mercado do imóvel o montante de: 229.676,97 (duzentos e vinte e nove mil, seiscentos e setenta e seis reais e noventa e sete centavos). 13. RETROAÇÃO DO VALOR PARA A DATA-BASE DE FEVEREIRO DE 2022 Em atendimento à determinação judicial, procedeu-se à estimativa do valor de mercado do imóvel para a data-base de fevereiro de 2022. Considerando a inexistência de elementos comparativos contemporâneos suficientes para a elaboração de modelo estatístico específico para o referido período, não foi possível desenvolver avaliação mercadológica diretamente na data-base pretendida, em conformidade com os requisitos estabelecidos na ABNT NBR 14.653-2. Também foi verificada a inexistência de série histórica de índice de valorização imobiliária aplicável ao Município de Boa Vista/RR. Da mesma forma, optou-se por não utilizar índices setoriais da construção civil, como o CUB e o INCC, por refletirem a variação dos custos de construção, e não, necessariamente, a evolução do valor de mercado dos imóveis urbanos. Diante dessas limitações, adotou-se, de forma subsidiária, a retroação monetária do valor de mercado apurado mediante utilização do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA, divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE, por tratar-se do índice oficial de inflação do País, amplamente utilizado como referência técnica e judicial para atualização monetária. A adoção do IPCA justifica-se pela ausência de elementos mercadológicos suficientes para a elaboração de modelo estatístico representativo da data-base de fevereiro de 2022, bem como pela inexistência de índice imobiliário regional aplicável ao caso concreto, constituindo, nessas circunstâncias, o critério técnico subsidiário mais adequado para a estimativa retrospectiva do valor do imóvel. Ressalta-se que o IPCA foi empregado exclusivamente como critério subsidiário de atualização monetária, em razão da comprovada inviabilidade técnica de elaboração de modelo comparativo referente à data-base de fevereiro de 2022, decorrente da insuficiência de elementos mercadológicos representativos, bem como da inexistência de índice imobiliário regional aplicável ao Município de Boa Vista/RR. Nessas circunstâncias, a metodologia adotada representa a alternativa tecnicamente mais adequada, fundamentada e passível de verificação, assegurando objetividade, rastreabilidade e reprodutibilidade dos cálculos apresentados, em observância aos princípios da Engenharia de Avaliações e às disposições da ABNT NBR 14.653. 13.1. Memória de Cálculo Descrição Valor Descrição Valor Valor de mercado na data da avaliação 229.676,97 Data-base da avaliação Junho/2026 Data-base da retroação Fevereiro/2022 Índice adotado IPCA – IBGE Índice de correção acumulado 1,2417 Percentual acumulado 24,17% Valor estimado em fevereiro de 2022 R$184.969,78 Fórmula utilizada: Onde: V2022 = Valor estimado para fevereiro de 2022; Vavaliação = Valor de mercado apurado na presente perícia R$ 229.676,97 F = Fator acumulado do IPCA entre fevereiro de 2022 e junho de 2026 (1,2417). 14. RESPOSTAS AOS QUESITOS DAS PARTES Em atendimento à decisão judicial, este Perito Judicial passa a responder aos quesitos formulados pelas partes, limitando-se aos aspectos técnicos relacionados ao objeto da presente perícia, com fundamento na documentação constante dos autos, na vistoria realizada, na pesquisa de mercado desenvolvida e nas disposições da ABNT NBR 14.653-1 e ABNT NBR 14.653-2. 14.1. Quesitos da parte autora Quesito 1 - Qual o valor de mercado do imóvel na data de fevereiro de 2022? Resposta: Considerando a inexistência de elementos comparativos contemporâneos suficientes para elaboração de modelo estatístico referente à data-base de fevereiro de 2022, procedeu-se à retroação monetária do valor de mercado apurado na presente perícia, utilizando o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA Assim, estima-se que o valor de mercado do imóvel em fevereiro de 2022 correspondia a R$184.969,78, conforme memória de cálculo apresentada no Item 13 deste laudo. Quesito 2 -A inexistência de rede pública de esgoto interfere na avaliação do imóvel? Resposta: Sim. A inexistência de rede pública de esgoto constitui fator potencial de influência na liquidez e no valor de mercado. Todavia, considerando que essa condição é comum na região e está refletida nos imóveis utilizados como amostra, não foi identificado impacto específico que justificasse ajuste individual no valor do imóvel. Quesito 3 - A ausência de projeto arquitetônico, alvará e responsável técnico interfere no valor do imóvel? Resposta: Pode influenciar a liquidez e a facilidade de regularização do imóvel. Contudo, constatou-se que tais características são recorrentes em imóveis de padrão semelhante existentes na região, estando sua influência refletida nos valores observados na pesquisa de mercado. Quesito 4 - A ausência de matrícula em nome da compradora interfere na avaliação? Resposta: A situação registral pode influenciar a segurança jurídica da negociação. Quesito 5 - Quais as características construtivas do imóvel? Resposta: O imóvel possui estrutura convencional em concreto armado e alvenaria, cobertura em telhas de fibrocimento, forro em PVC, pisos cerâmicos, paredes com pintura acrílica fosca, área gourmet coberta e piscina em fibra, enquadrando-se em padrão construtivo baixo, com estado de conservação bom, necessitando apenas de reparos simples. Quesito 6 - É possível reconstruir o estado do imóvel em fevereiro de 2022? Resposta: Sim. A estimativa foi realizada mediante análise da documentação constante dos autos, registros fotográficos, informações disponibilizadas pelas partes e vistoria técnica realizada no imóvel. Quesito 7 - A localização interfere no valor? Resposta: Sim. A localização constitui um dos principais fatores de formação do valor imobiliário e foi considerada na seleção dos elementos comparativos utilizados na pesquisa de mercado. Quesito 8 - O valor de R$ 280.000,00 representa o valor de mercado do imóvel? Resposta: Não foram apresentados estudos técnicos elaborados conforme a ABNT NBR 14.653 que justificassem a adoção do valor de R$ 280.000,00. Quesito 9 - Quais benfeitorias foram realizadas? Resposta: Durante a vistoria técnica, pela análise das fotografias constantes dos autos e das informações prestadas pela ocupante do imóvel, foram identificadas substituições de esquadrias e fechamento, em alvenaria, de vãos originalmente existentes na edificação, além de outras melhorias aparentes. Quesito 10 - Qual o valor das benfeitorias? Resposta: A presente perícia teve por finalidade a determinação do valor de mercado do imóvel como um todo, não contemplando avaliação individualizada das benfeitorias. 14.2. QUESITOS DA PARTE REQUERIDA Quesito 1 - Qual a metodologia de avaliação adotada para apuração do valor de mercado do imóvel situado na Rua Afonso dos Santos Pereira, nº 559, bairro Alvorada, Boa Vista/RR, considerando especificamente a data-base de fevereiro de 2022? Justificar tecnicamente. Resposta: Foi adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com tratamento por inferência estatística, conforme a ABNT NBR 14.653-1 e ABNT NBR 14.653-2. Em razão da insuficiência de elementos comparativos referentes a fevereiro de 2022, utilizou-se, de forma subsidiária, a retroação monetária pelo IPCA. Quesito 2 - A avaliação observou as normas técnicas da ABNT aplicáveis à engenharia de avaliações? Em caso positivo, indicar expressamente quais normas foram utilizadas. Resposta: Sim. Foram observadas as normas ABNT NBR 14.653-1 e ABNT NBR 14.653-2. Quesito 3 - Descrever detalhadamente o imóvel periciado, indicando localização, área do terreno, área construída, padrão construtivo, idade aparente, estado de conservação, compartimentação e infraestrutura urbana disponível. Resposta: Imóvel residencial localizado na Rua Afonso dos Santos Pereira, nº 559, Bairro Alvorada, Boa Vista/RR, em terreno de 450,00 m², com 93,67 m² de área construída considerada na avaliação, padrão construtivo baixo, estado de conservação bom e infraestrutura urbana compatível com a região. Quesito 4 - Qual era o valor de mercado do imóvel na data de fevereiro de 2022, indicando o valor global e, se possível, o valor unitário por metro quadrado? Resposta: O valor estimado para fevereiro de 2022 é de R$ 184.969,78, equivalente a aproximadamente R$ 1.974,49/m². Quesito 5 - Quais elementos comparativos de mercado foram utilizados na avaliação? Identificar fonte, data, localização, características e valores dos imóveis comparados. Resposta: Foram utilizados 20 elementos comparativos, obtidos em anúncios públicos de imóveis da região, conforme detalhado no relatório estatístico do SisDEA, anexo ao laudo. Quesito 6 - Os elementos comparativos utilizados são contemporâneos à data-base de fevereiro de 2022? Caso contrário, quais critérios de atualização temporal foram adotados? Resposta: Não. Foram utilizados elementos atuais, realizando-se posteriormente a retroação monetária pelo IPCA, conforme fundamentado no Capítulo 13. Quesito 7 - Quais fatores de homogeneização, depreciação ou valorização foram aplicados às amostras comparativas? Justificar tecnicamente cada ajuste realizado. Resposta: As diferenças entre as amostras foram tratadas pelo modelo estatístico de regressão do SisDEA, não sendo aplicados fatores arbitrários de desconto ou valorização. Quesito 8 - Considerando imóveis com características equivalentes no bairro Alvorada ou regiões comparáveis, é tecnicamente possível que tais bens alcançassem valor igual ou superior a R$ 200.000,00 em fevereiro de 2022? Fundamentar. Resposta: Sim. Dependendo das características do imóvel, valores iguais ou superiores podem ser observados no mercado. Quesito 9 - O valor de R$ 280.000,00 atribuído ao imóvel encontra respaldo técnico de mercado, ainda que dentro de uma faixa possível de variação? Justificar. Resposta: Não foi apresentado laudo técnico elaborado conforme a ABNT NBR 14.653 que justifique esse valor. Quesito 10 - Caso o valor de R$ 280.000,00 não represente o valor médio de mercado, qual seria a faixa razoável (mínimo, médio e máximo) de valores para imóveis comparáveis na época? Resposta: Considerando a metodologia adotada, a melhor estimativa para fevereiro de 2022 corresponde a R$ 184.969,78. Não é tecnicamente possível estabelecer faixa estatística específica para aquela data, diante da inexistência de amostra histórica representativa. Quesito 11 - A eventual ausência de regularização documental do imóvel impacta o seu valor de mercado? Em caso positivo, quantificar, se possível, o impacto percentual. Resposta: Pode influenciar a liquidez do imóvel, porém não foi possível quantificar isoladamente esse impacto. Quesito 12 - Eventuais problemas estruturais, de conservação ou de infraestrutura (como rede de esgoto), caso existentes à época, influenciam no valor de mercado? Em caso positivo, qual a repercussão econômica estimada? Resposta: Podem influenciar. No caso concreto, não foram constatados problemas estruturais aparentes capazes de justificar depreciação específica. Quesito 13 - Débitos de IPTU influenciam o valor de mercado do imóvel ou constituem obrigação acessória desvinculada do valor venal do bem? Resposta: Constituem obrigação tributária do proprietário e não integram o valor de mercado do imóvel. Quesito 14 - É tecnicamente correto confundir valor de mercado do imóvel com custos de regularização documental, quitação de débitos ou realização de reparos? Esclarecer. Resposta: Não. São conceitos distintos e independentes. Quesito 15 - O imóvel possuía, em fevereiro de 2022, aptidão para uso residencial comum? Tal fator influencia sua liquidez e valor de mercado? Resposta: Sim. O imóvel possuía aptidão para uso residencial, característica que influencia positivamente sua liquidez e valor de mercado. Quesito 16 - A liquidez do imóvel interfere na formação do valor de mercado? De que forma isso foi considerado na avaliação? Resposta: Sim. A liquidez foi considerada indiretamente na seleção dos elementos comparativos utilizados na pesquisa de mercado. Quesito 17 - O laudo particular mencionado nos autos, que atribui ao imóvel o valor de R$ 180.000,00, observa critérios técnicos adequados de avaliação imobiliária? Em caso negativo, apontar eventuais inconsistências metodológicas. Resposta: Não foi possível confirmar sua conformidade com a ABNT NBR 14.653, em razão da ausência de demonstração metodológica suficiente. Quesito 18 - Caso o Sr. Perito discorde do valor de R$ 180.000,00, indicar objetivamente as razões técnicas pelas quais tal montante não refletiria o valor de mercado do imóvel à época. Resposta: O valor diverge da presente perícia e não foi acompanhado de fundamentação técnica compatível com a ABNT NBR 14.653. Quesito 19 - Havendo impossibilidade de fixação de valor exato para a data-base, qual a faixa de valor mais provável do imóvel em fevereiro de 2022? Resposta: A metodologia adotada estimou o valor mais provável em R$ 184.969,78. Quesito 20 - Confirmar que as conclusões periciais se limitaram à apuração técnica do valor de mercado do imóvel na data fixada, sem emissão de juízo jurídico sobre validade do negócio, dolo, erro ou lesão contratual. Resposta: Confirma-se. As conclusões limitam-se à avaliação técnica do valor de mercado do imóvel, sem qualquer manifestação sobre questões de natureza jurídica. 15. CONCLUSÃO Após a realização da vistoria técnica, análise da documentação constante dos autos, pesquisa de mercado e tratamento estatístico por inferência, desenvolvido por meio do software SisDEA Home, em conformidade com a ABNT NBR 14.653-1 e ABNT NBR 14.653-2, conclui este Perito Judicial que o valor de mercado do imóvel, na data da avaliação, é de R$ 229.676,97 (duzentos e vinte e nove mil, seiscentos e setenta e seis reais e noventa e sete centavos). Em atendimento à determinação judicial, procedeu-se à estimativa retrospectiva do valor do imóvel para a data-base de fevereiro de 2022, mediante retroação monetária utilizando o IPCA, em razão da inexistência de elementos comparativos contemporâneos suficientes para elaboração de modelo estatístico específico para aquele período. Assim, estima-se que o valor de mercado do imóvel em fevereiro de 2022 correspondia a R$ 184.969,78 (cento e oitenta e quatro mil, novecentos e sessenta e nove reais e setenta e oito centavos). O presente laudo restringe-se ao objeto da perícia e às condições verificadas na data da vistoria, não abrangendo análises estruturais, ambientais, fundiárias ou de regularização administrativa da edificação. 16. ENCERRAMENTO Encerrados os trabalhos periciais, apresenta este Perito Judicial o presente Laudo Pericial de Engenharia – Avaliação de Imóvel Urbano, elaborado de forma independente, imparcial e em conformidade com as normas técnicas aplicáveis à Engenharia de Avaliações. Permanecem à disposição do Juízo os esclarecimentos que eventualmente se fizerem necessários, nos termos do artigo 477 do Código de Processo Civil. Anexo I: Modelo de inferênciaestatística – Relatório completo Anexo II: Fotos do imóvel avaliando Anexo III: Documentação do Imóvel Anexo IV: Planta baixa do imóvel Anexo V: Anotação de Responsabilidade Técnica - ART- RR20260182653 Boa Vista - RR, 07 de julho de 2026 Isaque Souza Castro Engenheiro Civil – CREA-RR 0917342054RR Perito Judicial ANEXO I Modelo de inferência estatística – Relatório completo 1) INFORMAÇÕES BÁSICAS:
Autor: Isaque Castro Modelo: Avaliação de imovel por mercado comparativo de mer Data do modelo: quinta-feira, 18 de junho de 2026 Tipologia: Casas 2) INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES: Variáveis e dados do modelo Quant. Total de variáveis: 6 Variáveis utilizadas no modelo: 3 Total de dados: Dados utilizados no modelo: 3) DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS: Nome Tipo Classificação Descrição da varável Habilitada Bairro Texto Texto Bairro onde o imóvel se localiza Sim Area do terreno Numérica Quantitativa Area total do imóvel medida em m² Não Area construida Numérica Quantitativa Area privativa da unidade medida em m² Sim Estado de conservação Numérica Qualitativa (Códigos Alocados) Estado de conservação do imóvel com a escala construída tendo como base os códigos alocados listados a seguir: 1 - Reparos Simples, 2 - Bom, 3 - Novo Sim Padrão construtivo - CUB Numérica Qualitativa (Códigos Alocados) Padrão construtivo do imóvel construída com base no CUB (Custo UnitArio BAsico) Não Preço anunciado Moeda Quantitativa Valor total do imóvel Não Link do anunciante Texto Texto Telefone ou número de contato do informante Sim Valor unitário Numérica Dependente Valor total / Area total (m²) Sim 4) ESTATÍSTICAS DESCRITIVAS: Nome da variável Valor Mínimo Valor Máximo Amplitude Valor Médio Area construida 43,09 370,00 326,91 130,26 Estado de conservação 1,00 3,00 2,00 2,20 Valor unitário 1.486,49 6.562,50 5.076,01 3.089,85 5) COEFICIENTES DE CORRELAÇÃO, DETERMINAÇÃO E ESTATÍSTICA F: Estatísticas do modelo Estatística Coeficiente de correlação: 0,8325958 / 0,8334146 Coeficiente de determinação: 0,6932157 Fisher - Snedecor: 19,21 Significância do modelo (%): 0,00 6) NORMALIDADE DOS RESÍDUOS: Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo Resíduos situados entre -1σ e + 1σ 68% 70% Resíduos situados entre -1,64σ e + 1,64σ 90% 95% Resíduos situados entre -1,96σ e + 1,96σ 95% 95% 7) OUTLIERS DO MODELO DE REGRESSÃO: Quantidade de outliers: 1 % de outliers: 5,00% 8) ANÁLISE DA VARIÂNCIA: Fonte de variação Soma dos Quadrados Graus de Liberdade Quadrado Médio F Explicada 2,805 2 1,403 19,207 Não Explicada 1,241 17 0,073 Total 4,047 19 9) EQUAÇÃO DE REGRESSÃO: ln (Valor unitário) = +6,637959113 +47,71581087 / Area construida +0,3651597018 * Estado de conservação • FUNÇÃO ESTIMATIVA (moda): Valor unitário = +709,7623104 * e^( +47,71581087 / Area construida) * e^( +0,3651597018 * Estado de conservação) • FUNÇÃO ESTIMATIVA (mediana): Valor unitário = +763,5351128 * e^( +47,71581087 / Area construida) * e^( +0,3651597018 * Estado de conservação) • FUNÇÃO ESTIMATIVA (média): Valor unitário = +791,9304714 * e^( +47,71581087 / Area construida) * e^( +0,3651597018 * Estado de conservação) 21 10) TESTES DE HIPÓTESES (significância dos regressores): Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%) Area construida 1/x 4,28 0,05 Estado de conservação x 4,52 0,03 Valor unitário ln(y) 30,05 0,00 11) CORRELAÇÕES PARCIAIS ISOLADAS: Variável Alias x1 x2 y Area construida x1 0,00 -0,01 0,57 Estado de conservação x2 -0,01 0,00 0,60 Valor unitário y 0,57 0,60 0,00 12) CORRELAÇÕES PARCIAIS INFLUÊNCIA: Variável Alias x1 x2 y Area construida x1 0,00 0,54 0,72 Estado de conservação x2 0,54 0,00 0,74 Valor unitário y 0,72 0,74 0,00 13) TABELA DE RESÍDUOS DA REGRESSÃO E DISTANCIA DE COOK Dado Observado Estimado Resíduo Resíduo (%) Resíduo / DP DCook 8,79 8,48 0,31 3,5286% 1,147612 0,09617000 7,44 7,72 -0,28 -3,7789% -1,040455 0,02831700 8,35 8,18 0,17 2,0348% 0,628983 0,01797000 7,41 7,32 0,09 1,2523% 0,343472 0,01254600 8,63 8,48 0,15 1,7330% 0,553114 0,07790800 7,42 7,96 -0,54 -7,2885% -2,001280 0,29952600 8,33 8,09 0,24 2,8235% 0,870050 0,03912700 7,43 7,74 -0,30 -4,0808% -1,122557 0,15312100 8,23 7,96 0,26 3,2175% 0,979819 0,02238700 7,41 7,32 0,09 1,2523% 0,343472 0,01254600 8,40 8,53 -0,12 -1,4790% -0,459976 0,01841600 7,70 7,64 0,07 0,8682% 0,247452 0,00226700 8,01 7,61 0,40 4,9899% 1,478359 0,09218400 8,29 8,53 -0,24 -2,9330% -0,899277 0,07039200 7,30 7,50 -0,19 -2,6432% -0,714432 0,03622300 7,70 8,05 -0,35 -4,5081% -1,284960 0,05221800 8,37 8,11 0,26 3,1011% 0,959990 0,04632400 7,67 7,61 0,07 0,8649% 0,245581 0,00254400 7,84 7,79 0,05 0,7010% 0,203375 0,00573100 22 7,94 8,07 -0,13 -1,6270% -0,478341 0,01230400 23 14) TABELA DE FUNDAMENTAÇÃO - NBR 14653-2 Item Descrição Grau III Grau II Grau I Pontos obtidos Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo Adoção de situação paradigma Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes 4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes 3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características conferidas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior, b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado não ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em módulo Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) 10% 20% 30% Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor 1% 2% 5% 24 15) GRÁFICOS DE ADERÊNCIA E DE RESÍDUOS DA REGRESSÃO: Aderência Observado x Estimado - Regressão Linear na forma direta Resíduos da Regressão Linear 25 16) GRÁFICOS DE ELASTICIDADE DA FUNÇÃO NO PONTO MÉDIO: 26 17) TABELA DE DADOS - AMOSTRA: Variáveis Texto: ID Desabi litado Bairro Link do anunciante Senador Hélio Campos https://deztop.com/br/imovel/309700656/casa-3-dormitorios- senador-helio-campos-rua-tertuliano-cardoso Equatorial https://deztop.com/br/imovel/302540397/casa-2-dormitorios- equatorial-rua-dona-sinha-francisca-alves#google_vignette Alvorada https://deztop.com/br/imovel/310035833/casa-2-dormitorios- alvorada-novo-piscina-churrasqueira-varanda Equatorial https://deztop.com/br/imovel/309856536/casa-3-dormitorios- equatorial-varanda-boa-vista Equatorial https://www.edsonsilvaimobiliaria.com.br/625/imoveis/venda- casa-2-quartos-equatorial-boa-vista-rr Equatorial https://rr.olx.com.br/roraima/imoveis/vendo-esta-casa- 1505797024?lis=listing_1001 Equatorial https://rr.olx.com.br/roraima/imoveis/vende-se-excelente-casa- moderna-no-equatorial-conforto-e-sofisticacao- 1504169259?lis=listing_1001 Equatorial https://rr.olx.com.br/roraima/imoveis/equatorial-110-mil- 1477232592?lis=listing_1001 Equatorial https://rr.olx.com.br/roraima/imoveis/excelente-casa-a-venda-c- 2-quartos-em-equatorial-boa-vista-rr- 1482374431?lis=listing_1001 Equatorial https://rr.olx.com.br/roraima/imoveis/casa-com-3-quartos-a- venda-em-equatorial-rr-1459929687?lis=listing_1001 Equatorial https://srimobiliaria.com.br/jardim-equatorial-casa Senador Hélio Campos https://gabrielalessander.com.br/casa-com-2-quartos-senador- hlio-campos-boa-vista Alvorada https://rr.olx.com.br/roraima/imoveis/casa-com-3-quartos-a- venda-em-alvorada-rr-1507906070?lis=listing_1001 Jardim equatorial https://srimobiliaria.com.br/jardim-equatorial-casa Alvorada https://imobiliariasmart.net/casa-com-4-dormitrios-venda-370- m-por-r-55000000-alvorada-boa-vista/rr Santa Luzia https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-2-quartos-santa-luzia- bairros-boa-vista-70m2-venda-RS155000-id- 2891994673/?source=ranking%2Crp Equatorial https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-2-quartos-equatorial- bairros-boa-vista-com-garagem-128m2-venda-RS550000-id- 2883227891/?source=ranking%2Crp Cambara https://imobiliariasmart.net/casa-com-3-dormitrios-venda-200- m-por-r-43000000-cambar-boa-vista/rr Santa Luzia https://www.lopes.com.br/imovel/REO1096690/venda-casa-2- quartos-boa-vista-santa-luzia?listFrom=busca&listPosition=2 Senador Hélio Campos https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-1-quartos-senador- helio-campos-bairros-boa-vista-com-garagem-180m2-venda- RS395000-id-2883645176/?source=ranking%2Crp 27 Variáveis Numéricas: ID Desabi litado Area do terreno Area construida Estado de conservaçã o Padrão construtivo - CUB Preço anunciado Valor unitário 450,00 64,00 2,00 420.000,00 6.562,50 525,00 135,00 1,00 230.000,00 1.703,70 424,51 106,00 3,00 450.000,00 4.245,28 620,00 151,00 1,00 250.000,00 1.655,63 360,00 43,09 1,00 240.000,00 5.569,74 450,00 209,66 2,00 350.000,00 1.669,37 422,00 133,00 2,00 550.000,00 4.135,34 153,00 65,00 1,00 110.000,00 1.692,31 300,00 80,00 2,00 300.000,00 3.750,00 620,00 151,00 1,00 250.000,00 1.655,63 200,00 60,00 2,00 268.000,00 4.466,67 616,00 178,40 2,00 395.000,00 2.214,13 550,00 200,00 2,00 600.000,00 3.000,00 185,00 60,00 3,00 238.000,00 3.966,67 510,00 370,00 2,00 550.000,00 1.486,49 312,00 70,00 2,00 155.000,00 2.214,29 422,00 128,00 3,00 550.000,00 4.296,88 510,00 200,00 1,00 430.000,00 2.150,00 312,00 61,00 1,00 155.000,00 2.540,98 180,00 140,00 2,00 395.000,00 2.821,43 18) ESTIMATIVAS DE VALORES: •Imóvel avaliando 1: Estimativa Moda Mediana Média Amplitude Grau de Precisão Valor Mínimo 2.255,43 2.426,30 2.516,53 8,02% Valor Médio 2.451,98 2.637,75 2.735,85 - III Valor Máximo 2.665,67 2.867,63 2.974,27 8,71% Dados do imóvel avaliando: Variável Conteúdo Extrapolação Bairro Alvorada - Area construida 93,67 Não Estado de conservação 2,00 Não Link do anunciante - 28 ANEXO II Vistoria – Fotos do imóvel avaliando 29 Figura 01- Localização do Imóvel 30 Figura 2 – Frente do imóvel Figura 3 – Vista frontal do imóvel 31 Figura 04 – Dormitório 01 Figura 05 -Área gourmet 32 Figura 06 – Banheiro da Suíte Figura 07 – Frente do terreno 33 Figura 08 -Área de serviços Figura 09 - Piscina 34 Figura 10 – Cozinha Figura 11 - Suíte 35 Figura 12 – Dormitório 02 Figura 13 – A imagem fornecida pela autora mostra as trocas de esquadrias e fechamento de vão 36 Figura 14 - A imagen fornecida pela autora e fachamento de vão com alvenaria de tijolo cerâmico 37 ANEXO III Documentação do Imóvel 38 39 40 41 42 ANEXO IV Planta baixa do imóvel 43 44 ANEXO V Anotação de Responsabilidade Técnica - RR20260182653 45
Laudo Pericial - EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE BOA VISTA – RR Processo nº: 0811619-42.2023.8.23.0010