Publicacao/Comunicacao
Intimação
complemento do laudo - Proc. nº.: 0802659-29.2025.8.23.0010 EXCELENTÍSSIMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL, Neste ato, vem, mui respeitosamente, perante Vossa Excelência, apresentar respostas aos quesitos anexados nos autos desta lide, segue: ➢ RESPOSTA AOS QUESITOS 1. Poderia descrever onde o imóvel periciado está localizado? Resposta do perito: O imóvel periciado encontra-se implantado na Avenida Ville Roy, nº 5050, Bairro São Francisco, no município de Boa Vista/RR, CEP 69306-405, em trecho inserido em eixo viário de reconhecida centralidade urbana e vocação comercial. A localização possui elevada acessibilidade, boa exposição visual, intenso fluxo de veículos e pedestres e inserção em zona consolidada de comércio e serviços, circunstâncias que impactam diretamente sua atratividade mercadológica e seu valor locatício. 2. Qual o ramo de comércio da AUTORA? Resposta do perito: A autora desenvolve atividade econômica típica de comércio varejista de produtos farmacêuticos, com atendimento ao consumidor final, em estabelecimento físico, caracterizando uso comercial compatível com a destinação do imóvel periciado. 3. Poderia descrever as características dimensionais da loja, bem como especificar a sua localização no contexto geral do bairro, como características do terreno, formato, conservação, topografia, bem como, destacando as suas condições de acesso, de visibilidade pelo público e demais informações de interesse? Resposta do perito: O imóvel periciado consiste em loja comercial com área construída aproximada de 350,00 m², implantada em lote urbano situado na Avenida Ville Roy, inserido em eixo viário de elevada hierarquia urbana e forte vocação comercial. A edificação apresenta padrão construtivo compatível com a destinação mercadológica, com layout interno funcional, fachada com boa exposição visual e acesso direto pela via pública, fatores que conferem elevada visibilidade ao público e boa acessibilidade ao empreendimento. No contexto do bairro São Francisco, o imóvel se localiza em área consolidada, com predominância de usos comerciais e de serviços, circulação significativa de veículos e pedestres e infraestrutura urbana compatível com a exploração econômica da atividade desenvolvida. O terreno, conforme a situação fática observada, apresenta conformação regular, sendo que a localização e a inserção urbana do bem constituem atributos relevantes para a formação de seu valor locatício, nos termos da metodologia comparativa adotada na avaliação. 4. Queira o Sr. Perito descrever o imóvel avaliado, informando a data de construção, condição geral de conservação, meios de acesso, disponibilidade de vagas de estacionamento e demais características que entender pertinentes? Resposta do perito: A edificação apresenta tipologia térrea, com área construída aproximada de 350,00 m², constituída por estrutura em alvenaria convencional, com compartimentações internas em drywall em parte dos ambientes, acabamento compatível com a destinação comercial e organização funcional dos espaços internos, compreendendo salão principal, áreas de apoio, copa, depósitos, sanitários e demais dependências de uso operacional. Quanto à data de construção, não foi possível a sua determinação precisa, em razão da ausência de documentação comprobatória específica, desta forma, para fins de avaliação, considerou-se a idade aparente observada na vistoria, em conformidade com os procedimentos usuais da engenharia de avaliações. Com base na inspeção visual realizada durante a vistoria, considerando o padrão construtivo, o estado de conservação dos acabamentos, os sistemas aparentes, as evidências de manutenção e a ausência de manifestações patológicas relevantes que indiquem degradação acelerada, estima-se que a edificação apresente idade aparente de aproximadamente 15 anos, valor compatível com seu estado de conservação atual. Ressalta-se que a idade aparente não corresponde necessariamente à idade cronológica da edificação, constituindo parâmetro técnico destinado à avaliação do grau de conservação observado na data da vistoria. E como já mencionado, o imóvel possui acesso diretamente pela via pública, com boa acessibilidade e facilidade de ingresso de pedestres e veículos, além de disponibilidade de vagas de estacionamento na área posterior, fator que agrega funcionalidade ao uso comercial. A visibilidade do imóvel é elevada, em razão de sua inserção em logradouro de intenso fluxo e de sua fachada voltada para a avenida principal, circunstância que contribui para sua atratividade mercadológica e para a formação de seu valor locatício. 5. Poderia informar se acredita que o "Tratamento por Fatores" seja a melhor ferramenta para tratar os elementos comparativos visando calcular o valor locativo do imóvel em estudo? Em caso positivo, quais os fatores preponderantes para o mercado em que se situa? Resposta do perito: Não, em regra o Tratamento por Fatores não é a ferramenta mais adequada para este caso, desde que haja amostra suficiente e com variáveis explicativas mensuráveis, pois a própria estrutura da avaliação aponta para a aplicação do método comparativo direto com tratamento científico/inferencial, que oferece maior robustez técnica e melhor aderência ao comportamento do mercado. No presente estudo, considerando a disponibilidade de elementos de mercado e a possibilidade de modelagem estatística, a inferência por regressão tende a ser mais recomendável do que a homogeneização por fatores. 6. Poderia informar se acredita que a "Inferência Estatística" seja a melhor ferramenta para tratar os elementos comparativos visando calcular o valor locativo do imóvel em estudo? Em caso positivo, quais as variáveis preponderantes para o mercado em que se situa? Favor justificar a resposta. Resposta do perito: Sim. A inferência estatística, aplicada por meio do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, constitui a ferramenta mais adequada para a determinação do valor locativo quando há disponibilidade de elementos comparativos suficientes, por permitir o tratamento objetivo dos dados e a mensuração da influência das características que efetivamente impactam a formação dos preços. Tal procedimento está em conformidade com as diretrizes da ABNT NBR 14.653 para avaliações de imóveis urbanos, onde informa sempre que possível adotar o modelo comparativo de dados, logo, é o mais correto a ser aplicado. 7. Quantos elementos comparativos foram efetivamente utilizados na avaliação? Quais as distancias entre os elementos e o imóvel avaliado? Resposta do perito: Foram efetivamente utilizados 13 (treze) elementos comparativos na modelagem estatística, quantidade compatível com o Grau de Fundamentação I da ABNT NBR 14.653-2 para um modelo composto por três variáveis independentes. Todos os elementos foram previamente vistoriados, identificados e submetidos ao tratamento estatístico para composição da amostra. 8. Considerando a atual condição mercadológica destacada nos quesitos anteriores, e com base nas características físicas e de localização da loja em questão, queira o Sr. Perito determinar o justo valor de locação do imóvel objeto para a data base da renovatória. Resposta do perito: O valor definido pelo modelo estatístico foi de R$ 22.953,00 mensais. Após a aplicação do fator de oferta de 10%, destinado a compatibilizar os valores anunciados com os valores efetivamente praticados no mercado, obteve-se R$ 20.657,70, o qual, após o arredondamento técnico previsto na ABNT NBR 14.653, resultou em R$ 20.500,00 (vinte mil e quinhentos reais) mensais. Assim, este é o justo valor locativo do imóvel na data-base da presente ação renovatória, conforme os elementos de mercado analisados e o tratamento estatístico realizado no laudo pericial. 9. Caso o Sr. Perito tenha incorrido na necessidade de empregar como elementos comparativos imóveis em ruas paralelas ou próximas, não compatíveis diretamente com a mesma loja avaliada, queira demonstrar de que forma foi realizada a homogeneização da variação de valor decorrente de tais condições. Resposta do perito: Os elementos comparativos utilizados na pesquisa de mercado não exigiram a aplicação de fatores convencionais de homogeneização em razão de estarem situados em ruas distintas. A equalização das diferenças locacionais foi realizada por meio do tratamento estatístico por inferência, utilizando a variável "Distância ao Polo de Influência", a qual se mostrou estatisticamente significativa e passou a integrar o modelo de regressão. Dessa forma, as diferenças de localização entre os imóveis comparativos foram tratadas objetivamente pelo próprio modelo estatístico, dispensando a adoção de fatores empíricos de homogeneização, em conformidade com a metodologia empregada e com as diretrizes da ABNT NBR 14.653 para o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. 10. Poderia informar qual foi o índice utilizado para a atualização dos valores de locação dos elementos comparativos para a data base da renovatória? Resposta do perito: Não foi utilizado índice de atualização monetária para os valores de locação dos elementos comparativos, uma vez que a pesquisa de mercado foi realizada com dados contemporâneos à data-base da avaliação, refletindo os valores então praticados no mercado imobiliário. Assim, os elementos comparativos foram considerados em valores correntes, não havendo necessidade de atualização por índice econômico. 11. Queira o Sr. Perito informar se os dados amostrais são lojas do mesmo ramo/categoria dispostas pelo bairro? Resposta do perito: Não. Os dados amostrais não se restringiram a imóveis ocupados pelo mesmo ramo de atividade, tampouco exclusivamente ao mesmo bairro. Foram utilizados imóveis comerciais com características físicas, padrão construtivo, potencial de uso e inserção mercadológica compatíveis com o imóvel avaliando, localizados em regiões representativas do mercado de locações comerciais de Boa Vista/RR. A compatibilidade entre os elementos comparativos foi estabelecida pelas características imobiliárias relevantes ao mercado, pois na Engenharia de Avaliações, de acordo com a NBR o que se compara é o mercado imobiliário, e não a atividade exercida no imóvel. 12. Queira o Sr. Perito informar o Modelo de Pesquisa adotado na composição da amostra. Resposta do perito: Na composição da amostra foi adotado o Modelo de Pesquisa de Mercado por coleta direta de ofertas de locação de imóveis comerciais, obtidas junto ao mercado imobiliário local, contemplando imóveis comerciais com características semelhantes ao avaliando quanto ao uso, padrão construtivo, área e potencial mercadológico. Os dados coletados foram submetidos ao Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com tratamento por inferência estatística (regressão linear múltipla), em conformidade com as diretrizes da ABNT NBR 14.653. 13. Queira o Sr. Perito informar o critério adotado para correção da variável/fator “Área” Resposta do perito: Não foi adotado critério de correção ou homogeneização para a variável Área. No presente trabalho, a área privativa construída foi utilizada como variável independente do modelo de regressão, sendo sua influência sobre o valor locativo determinada diretamente pela inferência estatística, conforme os parâmetros obtidos na modelagem. Assim, a variável "Área" foi tratada pelo próprio modelo estatístico, não havendo aplicação de fator corretivo específico, em conformidade com o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com tratamento por inferência estatística adotado no laudo. Apenas no Tratamento por fatores há correções (fator área, fator localização, fator frente etc.), na Inferência estatística não há "fator área", a área entra como variável do modelo e seu efeito é estimado estatisticamente. 14. Queira o Sr. Perito informar se considerou, no processo de homogeneização da amostra, o estágio dos contratos de locação. Resposta do perito: Não. Não houve necessidade de considerar o estágio dos contratos de locação no processo de tratamento da amostra, uma vez que os elementos comparativos utilizados correspondem a ofertas de locação obtidas no mercado imobiliário, e não a contratos de locação vigentes. Os valores ofertados foram compatibilizados mediante a aplicação do fator de oferta adotado no laudo, sendo as demais diferenças entre os imóveis tratadas pelo modelo de inferência estatística, conforme a metodologia empregada. 15. Qual o valor médio por metro quadrado para locação de imóveis nas redondezas do bem periciado? Resposta do perito: O presente trabalho não teve por objetivo determinar um valor médio unitário (R$/m²) para as redondezas do imóvel, mas sim estimar o valor locativo do bem avaliando mediante o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com tratamento por inferência estatística. Nessa metodologia, o valor unitário não decorre de uma simples média aritmética dos elementos comparativos, mas da influência conjunta das variáveis estatisticamente significativas que compõem o modelo. 16. Qual o valor médio de locação de imóvel comercial próximo e semelhante ao bem periciado? Resposta do perito: Considerando os elementos comparativos pesquisados, o tratamento estatístico realizado e as características físicas, construtivas e locacionais do imóvel avaliando, conclui-se que o valor de mercado para locação de imóvel comercial semelhante ao bem periciado, na data-base da avaliação, é de R$ 20.500,00 (vinte mil e quinhentos reais) mensais, conforme apurado no presente laudo. 17. Quais as características positivas e negativas dos imóveis pesquisados em relação ao avaliando? Resposta do perito: Os imóveis pesquisados apresentaram características compatíveis com o imóvel avaliando quanto ao uso comercial, padrão construtivo e potencial mercadológico, constituindo amostra representativa para a aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. As principais diferenças observadas referem-se à área privativa construída, à localização em relação ao polo de influência comercial e à disponibilidade de estacionamento privativo, características que influenciam diretamente a formação do valor locativo. Tais diferenças, consideradas positivas ou negativas em relação ao imóvel avaliando, foram devidamente tratadas no modelo de inferência estatística, que quantificou objetivamente a influência de cada variável sobre o valor de locação, dispensando a adoção de fatores subjetivos de homogeneização. 18. Existem benfeitorias no local? Poderia descrevê-las? Resposta do perito: Sim. Conforme constatado durante a vistoria, o imóvel possui benfeitorias compatíveis com sua destinação comercial, destacando-se edificação em alvenaria de padrão moderno, fachada voltada para a via pública, ambientes internos destinados ao atendimento e atividades administrativas, instalações elétricas e hidrossanitárias, revestimentos, esquadrias, cobertura e estacionamento privativo, encontrando-se em bom estado de conservação. Essas características foram consideradas na caracterização do imóvel e, por consequência, refletidas no valor locativo apurado. 19. Há valorização do imóvel em função das benfeitorias inseridas? Poderia quantificá-la? Resposta do perito: Sim. As benfeitorias existentes contribuem para a valorização do imóvel, na medida em que integram suas características físicas e funcionais, tornando-o mais atrativo ao mercado de locações comerciais. Todavia, no presente trabalho não foi realizada a quantificação isolada da valorização decorrente das benfeitorias, uma vez que estas foram consideradas de forma conjunta no processo de avaliação, refletindo-se no valor locativo final apurado. 20. Queira o Sr. Perito trazer outras informações que julgar importantes para compreensão do processo avaliatório adotado, se necessário. Resposta do perito: omo informação complementar, destaca-se que a avaliação foi desenvolvida em conformidade com as diretrizes da ABNT NBR 14.653, mediante aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com tratamento por inferência estatística, utilizando dados representativos do mercado local e submetidos aos testes de consistência e validação previstos na Engenharia de Avaliações. Por fim, entende este Perito que os procedimentos adotados são tecnicamente adequados e suficientes para fundamentar a conclusão apresentada no laudo, refletindo o valor locativo de mercado do imóvel na data-base da avaliação. Sendo o que cumpria esclarecer, este Perito coloca-se à inteira disposição do Juízo para eventuais novos questionamentos. Sem mais para o momento, subscrevo-me. Atenciosamente, (assinado eletronicamente) LEONARDO BESERRA SOUSA CREA 0921352174RR Rep. Legal ENGBESERRA ENGENHARIA E CONSULTORIA LTDA CNPJ 54.035.615/0001-82