Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Documento - EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR DESEMBARGADOR PRESIDENTE DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE RORAIMA Processo nº 0819799-47.2023.8.23.0010 1-LUCIA DE FÁTIMA PEREIRA FRANÇA, brasileira, união estável, portadora do RG nº 131571 SSP/RR e do CPF Nº 446.791.062-04 e seu convivente, 2- ANTONIO FERREIRA DA SILVA, brasileiro, união estável, agricultor, portador do RG nº 81224 SSP/RR, inscrito no CPF Nº 199.653.702-49, ambos residentes e domiciliados na Rua Venturina, nº 654, Quadra 117, Lote 211, Pedra Pintada, Boa Vista - RR, por sua advogada que esta subscreve, vêm, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, tempestivamente, com fundamento no art. 1042 do Código de Processo Civil, interpor AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL em face da decisão monocrática proferida no EP.100 do recurso em espécie,decisão essa que negou seguimento ao Recurso Especial interposto pelos Agravantes. Almeja-se que Vossa Excelência inste à Agravada para,no prazo de 15 dias, querendo,oferecer resposta.(CPC,art.1.042,§3º). Em seguida, requer sejam apreciadas as Razões do Agravo e, do exposto nessas,haja retratação do decisório de inadmissibilidade do Recurso Especial. Não havendo retratação, de já se pleiteia que o recursoseja, então, encaminhado ao Egrégio Superior Tribunal de Justiça. (CPC, art.1.042,§4º). Nestes termos, Pede deferimento. Boa Vista – RR, 10 de outubro de 2025. Dra. ROSÁRIO COELHO OAB/RR 300 (Assinado Digitalmente) RAZÕES DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Colendo Superior Tribunal de Justiça; Egrégia Turma, Eminentes Ministros(as); Douto(a) Subprocurador(a) Geral da República. Processo nº 0819799-47.2023.8.23.0010 1-LUCIA DE FÁTIMA PEREIRA FRANÇA, brasileira, união estável, portadora do RG nº 131571 SSP/RR e do CPF Nº 446.791.062-04 e seu convivente, 2- ANTONIO FERREIRA DA SILVA, brasileiro, união estável, agricultor, portador do RG nº 81224 SSP/RR, inscrito no CPF Nº 199.653.702-49, ambos residentes e domiciliados na Rua Venturina, nº 654, Quadra 117, Lote 211, Pedra Pintada, Boa Vista - RR, por sua advogada que esta subscreve, vêm, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, tempestivamente, intepor, Agravo em Recurso Especial, em relação a decisão que inadmitiu o REsp., acórdão proferido na Apelação, que foi conhecida e improvida, que fora interposto pelos ora Recorrentes, em face da negativa de vigência e à lei federal, em razão disso, que seja reformado totalmente o acórdão para que que os pedidos dos Recorrentes sejam totalmente providos, por conseguinte, a reforma total da sentença, pelas razões abaixo expostos: SÍNTESE PROCESSUAL Os Recorrentes ingressaram com “AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COM PERDAS E DANOS”, em face de FRANCISCO MARCELO DA SILVA e NIZE MARIA VIEIRA DO NASCIMENTO, pois em abril do ano de 2019, os Recorrentes negociaram com o Marcelo,através de CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, a aquisição de 02 lotes de terras rurais, sendo os lotes 19 e 20, medindo cada lota 60 hectares perfazendo um total de 120 hectares, localizados no Tamandaré II, gleba Caracaraí, ao preço total de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais). No ato da negociação, os Recorrentes entregaram como entrada, a posse de uma casa no valor R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), localizada na Rua Olho de Tigre Q 14 LOTE nº 412, Bairro: Pedra Pintada, e para completar o restante do valor, acordaram o pagamento da seguinte forma: Em um período de noventa dias da data da assinatura, ou seja, no dia 10/07/19, pagariam uma parcela no montante de R$ 1.000,00 (mil reais) e o restante em parcelas em valor a combinar, conforme documentos anexados aos autos. O vendedor se comprometeu ainda, assinar a escritura pública após a liberação de documentos dos órgãos competentes sendo obrigação do vendedor o acompanhamento da regularização fundiária junto aos órgãos municipais e estaduais, contudo, nunca entregaram sequer o número do processo de regularização ou outro documento similar. A promessa de compra e venda foi celebrada renunciando expressamente o arrependimento por qualquer das partes, conforme termo de contrato. No entanto, logo após a transação, os Recorrentes tomaram posse do imóvel e passaram a cultivar a terra, criar pequenos animais, porém, tudo com poucos recursos, pois até a presente data, o vendedor não lhes entregou nenhum documento sobre os lotes. O pagamento das parcelas está sendo realizada na forma combinada, tendo os Recorrentes adimplido de forma parcelada o montante de R$ 25.730,00 (vinte e cinco mil setecentos e trinta reais).: Às vezes eles pagam parcelas de um mil reais, outras vezes pagam 500,00 (quinhentos reais), e as vezes atrasam, por falta de recursos mesmo, mas tão logo conseguem já fazem o pagamento. Excelência, os requerentes assumiram a posse dos lotes 19 e 20, sem receberam se quer um georreferenciamento ou qualquer outro documento que comprovasse o tamanho e a posse do vendedor, e somente agora, após fazer a medida é que tomaram conhecimento que os referidos lotes, não possuem o tamanho descrito no contrato de promessa de compra e venda, Apenas tomaram conhecimento disso, quando alguns agrimensores, os quais estiveram na região fazendo georreferenciamento para outros proprietários, hospedaram-se no sítio dos Recorrentes e,como cortesia, fizeram a medição dos lotes e apontaram o tamanho de 35 hectares para cada lote, o que somando-se, chegaria ao total de 70 hectares. Nobre julgador, diante dessa constatação, os Recorrentes foram desesperados procurar o vendedor para explicações acerca dessas discrepâncias, momento que passaram a serem cobrados e ameaçados pela esposa do vendedor- corretor, de retomar os imóveis alegando que como eles estavam com parcelas em atraso, e que eles estavam passando dificuldades também, deveriam retomá- los. Os Recorrentes passaram a procurar os vizinhos sobre os proprietários anteriores e chegaram ao Sr. Manoel Raimundo Bandeira de Castro, antigo proprietário, que, inclusive afirmou não entregara os documentos porque o senhorMarcelo-corretor ainda lhe era inadimplente. Nessa ocasião, ele mostrou o título definitivo de um dos lotes, que ainda está em seu poder, o qual consta o tamanho de 35 ha, sendo que este imóvel rural, chamado Sítio Santo André, localizado na vicinal 01, colônia Tamandaré, e que havia trocado com Marcelo, por uma casa na cidade, e que segundo o senhor Manoel o requerido Marcelo ainda lhe devia. Excelências, os Recorrentes são pessoas pouco esclarecidas, que confiaram em Marcelo, por ser corretor de imóvel e vendedor, lhes passou a credibilidade para acertar o negócio, contudo, diante das informações de que os lotes tem tamanho inferior ao que consta no contrato de promessa de compra e venda, em razão disso, argumentaram na Exordial que exigiam que o vendedor comprovasse judicialmente a entrega da coisa certa com o tamanho descrito no contrato de promessa de compra e venda, conforme preceitua a legislação pertinente. O art. 500 do Código Civil é aplicável aos casos em que a medida prometida do imóvel alienado não corresponder às dimensões reais do bem, quando será lícito ao comprador exigir o complemento da área, o abatimento do preço ou a resolução do contrato de compra e venda. No caso em tela, os Recorrentes, por ocasião de sua Exordial, que consistiu na obrigação de fazer, portanto, exigindo que lhes sejam entregues o imóvel no tamanho negociado, ou seja, 120 hectares, e não a sua metade. Não se comprovando que os imóveis tivessem a metragem descrita na promessa de compra e venda, eles requereram que fosse abatido no preço o valor faltante, pois até a presente data já foi pago o montante de R$ 57.000,00, ou seja, mais da metade do seria o preço para o lote no tamanho que se encontra. Os Recorrentes também explanaram sobre a individualizam dos dados concernentes a mensura do bem imóvel, bem como fundamentou com a jurisprudência pertinente. Aduziram que nunca se poderia argumentação sobre em decadência e que na venda dos lotes deveriam constar sua individualização, limites e confrontações, com o fim de trazer lisura ao negócio jurídico, ainda mais, porque os Recorrentes estavam negociando com alguém de grande conhecimento em transações imobiliárias, pois Marcelo ainda era corretor de imóveis com inscrição no CRECI, pessoa que conhecia o ramo. Também argumentaram que o contrato foi elaborado de forma que não se assemelha com a realidade descrita, pois o contrato de promessa de compra e venda e venda somente aponta números dos lotes como sendo 19,20, e nem se quer comprova serem estes os números do lotes que entregou aos autores, onde os mesmos buscaram saber, tratar-se de números diferentes dos informados, pois ao procurar o antigo proprietário, vieram a saber pelo título que o número de um dos lotes tinha o número 101. Dessa forma, ele afirmaram que está comprovada a má-fé do vendedor, qu e a g i u c o m d o l o, uma vez que os Recorrentes estavam contratando uma compra de 120 hectares de terras em dois lotes sendo os mesmo indicados com os números de “19” e “20”, os quais não existem com essa numeração, Isso demonstra que o vendedor agiu de má-fé, vez que, faltam informações verdadeiras na promessa de compra e venda, agindo com intenção de enganar. Solicitou a concessão da justiça gratuita, por não poder arcar com as custas processuais, sem prejuízo do sustento seu e de sua família; Os pedidos da Exordial foram assim formulados: “seja a presente ação julgada totalmente procedente para determinar que o Réu comprove que os imóveis vendidos aos autores, possuem o tamanho descrito no contrato de promessa de compra e venda, ou seja, 120 hectare, indicando seus limites e confrontações obrigatórias ao tipo de negociação. A citação do Réu, para querendo contestar no prazo legal; apresentasse também os documentos de regularidade para possível transferência, bem como o título que já está em poder do senhor Manoel Raimundo Bandeira de Castro, e ainda, o nº do processo de regularização junto ao órgão competente; e ao final, sendo comprovado que os imóveis, não possuem a metragem indicada na promessa de compra e venda, que seja determinada a redução do valor dos bens constantes na promessa para o preço condizente ao tamanho do bem,ou seja, reduzido de R$ 180.000,00 para R$ 90.000,00; A produção de todas as provas em direito admitidas, notadamente o depoimento da ré, sob pena de revelia e confissão, testemunhais, documentais e periciais, assim como a posterior juntada de documentos que se fizerem necessários ao deslinde da presente causa; a condenação do réu ao pagamento das custas, despesas processuais, nos termos da Lei, se houver; E por fim, que seja designada a audiência prévia de conciliação ou de mediação de acordo com o art. 319, VII do CPC/15. Reconhecida a necessidade de gratuidade da justiça (ep. 13). Certificado nos autos o falecimento do réu Francisco Marcelo da Silva (ep. 28). Requerida a sucessão processual do aludido réu pelos herdeiros Lucas Vieira da Silva, Marela Vieira da Silva e Isabelle Vieira da Silva (ep. 36), pedido acolhido no ep. 47. Citadas as partes rés (ep. 65, 67, 68 e 69), não apresentaram contestação (ep. 77) Manifestação do Ministério Público em (ep. 95). Designada a Defensoria Pública à curatela especial da Corré Isabelle Vieira da Silva, em vista de sua menoridade, restituindo-se o prazo à apresentação de defesa (ep. 98). Contestação por negativa geral em ep. 105. Houve réplica (ep. 113). Intimadas para especificar as provas a serem produzidas, as partes autoras requereram a juntada de documentos (ep. 123). Sobreveio manifestação da corré Nize Maria Vieira do Nascimento, requerendo a restituição do prazo à apresentação de defesa ou, subsidiariamente, a reabertura de prazo à especificação de provas, ao ponderar que o luto e as dificuldades que se sucederam ao falecimento do Sr. Antonio Ferreira da Silva a impediram de participar tempestivamente no processo (ep. 127). Após isso, exarou-se sentença de improcedência com resolução do mérito, cujos trechos de fundamentação e dispositivo são os seguintes: [...] É o relatório que segue os requisitos do art. 489, inc. I do Código de Processo Civil. Promovo o julgamento conforme o estado do processo, a apreciar antecipadamente o pedido porque não há necessidade de outras provas, nem as partes o requereram (CPC, art. 355, inc. I). Inicialmente, acerca dos pedidos de restituição de prazo formulado pela ré revel, indefiro-os, uma vez que, sem desconsiderar a dor, sofrimento e dificuldades que naturalmente sucedem à perda de um ente querido, entre a morte do Sr. Francisco Marcelo da Silva (em 25/06/2023 – ep. 28) e a citação da corré (no dia 06/10/2023 – ep. 69) quase 4 (quatro) meses se passaram, tempo suficiente para que a parte comparecesse nos autos de forma tempestiva à articulação de sua defesa. Adiante, em que pese a revelia certificada nos autos, uma das corrés apresentou contestação, a elidir a presunção de veracidade das alegações de fato, na forma do art. 345, inc. I c/c art. 341, parágrafo único, do CPC. Estabelecidas tais premissas, passa-se à análise do mérito. Em capítulo reservado ao trato dos contratos de compra e venda o Código Civil prevê: Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. § 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência. À verificação do direito pleiteado pelos autores cabe analisar o contrato celebrado e se as medidas dos lotes que constituíram objeto da compra e venda destoam das dimensões indicadas no instrumento do negócio jurídico. Oportunizada a produção de provas, os requerentes optaram por limitar a defesa de suas razões aos seguintes documentos: contrato particular de promessa de compra e venda (ep. 1.5), recibos de pagamento (ep. 1.6), fotografia parcial de documento identificado como “Título de Domínio, sob Condição Resolutiva” (ep. 123.2) e “Planta Georreferenciada” (ep. 123.3). O contrato particular, ainda que acompanhado por recibos de pagamento, carece de força probante do negócio jurídico, uma vez que diz respeito a bens imóveis de valores superior a trinta salários mínimos, para os quais a transferência pressupõe escritura pública, essencial à sua validade, conforme art. 108 do Código Civil. O documento apresentado no ep. 123.2 consiste em fotografia incompleta e parcialmente ilegível de “Título de Domínio”, inservível como meio de prova nos autos. Por fim, a planta do ep. 124.3 não está assinada pelo responsável técnico, nem permite a verificação de que o imóvel descrito corresponde a um daqueles que se afirma ter sido objeto do negócio jurídico. Não assiste razão, pois, ao pleito de redução proporcional do valor de negócio. Rejeito os pedidos iniciais. [...] Os Recorrentes interpuseram EDcl tempestivos nos quais apontaram erro material, obscuridades e omissões na sentença, tais como interpretar equivocadamente que os Recorrentes requereram transferência do imóvel utilizando de um contrato particular de compra e venda, sendo que os Recorrentes apresentaram uma contrato preliminar, qual seja, um promessa de compra e venda por instrumento particular. Por meio desse, Os Recorrentes pleitearam obrigação de fazer como comprovação do documental do mensura da área, entrega de documentação necessária para regularização e posterior transferência, caso não comprovado a mensura da área como constante na promessa de compra e venda, a redução do valor da transação, mas os pedidos principais não foram analisados, tão-somente o pedido subsidiário, que foi rejeitado, contudo, com o entendimento de que os Recorrentes tinham um contrato particular de compra e venda Ademais, eles assinalaram a ausência de análise do ônus da prova, pois os Recorrentes apresentaram provas, os Recorridos não trouxeram nenhuma prova que refutassem daqueles, inclusive houve a decretação da revelia de alguns Recorridos, exceto da menor impúbere (Isabelle).. Os EDcl foram conhecidos e não-acolhidos, porquanto, alegou- se na decisão que a sentença não continha nenhum vício; em razão disso, Os Recorrentes interpõem a presente Apelação para a anulação ou reforma total da sentença. Os Recorrentes interpuseram apelação na qual requereram a reforma total da sentença, consistente numa obrigação de fazer para que fosse determinado a parte Recorrida comprovasse que o que os imóveis vendidos aos Recorrentes, possuem o tamanho descrito no contrato de promessa de compra e venda, ou seja, 120 hectare, indicando seus limites e confrontações obrigatórias ao tipo de negociação Também que fosse apresentado os documentos de regularidade para possível transferência, bem como o título que já está em poder do senhor Manoel Raimundo Bandeira de Castro, e ainda, o nº do processo de regularização junto ao órgão competente. Ademais, sendo comprovado que os imóveis, não possuem a metragem indicada na promessa de compra e venda, que fosse determinado a redução do valor dos bens constantes na promessa para o preço condizente ao tamanho do bem, ou seja, reduzido de R$ 180.000,00 para R$ 90.000,00. Requereu-se que fosse analisado a conduta do então vendedor, que houvera agido de má-fé, configurando-se dolo, bem como na ausência de cumprimento de ônus da prova cabível ao polo passivo, na forma do art. 373, II do CPC. Apresentou-se contrarrazões pelo desprovimento da apelação; houve o julgamento da apelação, a qual foi conhecida e improvida. Também houve interposição de EDcl, os quais foram conhecidos e não- acolhidos. Após isso, as partes foram intimadas, assim sendo, a Recorrente discorda dos acórdãos da apelação e dos EDcl, pois há claras violações aos dispositivos de lei federal, em razão disso, interpôs Recurso Especial para a reforma do acórdão recorrido, pois entedeu violados aos arts. 108, 422,462 e 500, caput, do CC/02; arts. 373, I e II; 489, 1022, I e II CPC o qual não foi admitido,nos seguintes termos: “Diante do exposto,não admito o recurso especial,com fulcro no art.1.030, V,do CPC. Intimem-se.” Destaforma,ao examinar os pressupostos de admissibilidade do REsp em estudo, ventilou sua inadmissibilidade. Destacou que embora os ora Agravantes aleguem violações aos arts. 108, 422,462 e 500, caput, do CC/02; arts. 373, I e II; 489, 1022, I e II CPC, sua intenção é demandarem reexames de claúsula contratuais e matéria fática, defesos em Recurso Especial,nos termos das Súmulas nas 5 e 7/STJ, respectivamente. Com o devido acatamento, acredita a Agravante ter sidoequivocada a referida decisão, por isso, busca a reforma por meio do presenterecurso. 3– DO MÉRITO - REFORMA DO ACÓRDÃO Assim, faz-se imprescindível o provimento do Agravo em Recurso Especial para afastar a negativa de vigência à lei federal (arts. 108, 422,462 e 500, caput, do CC/02; arts. 373, I e II; 489, 1022, I e II CPC), de modo a restabelecer a aplicação da normativa legal apontada, com a reforma das decisões das instâncias ordinárias. Excelência a inadmissão do REsp. pela incidência das súmulas 5 e 7 do STJ é incorreta, pois os Agravantes não requerem que sejam objeto de simples reexaminadas cláusulas contratuais, mas sim que os pedidos de natureza obrigacional fossem examinados, conforme as regras do art. 500 do CC/02, a fim de que a parte Agravada apresentasse a documentação concernente ao imóvel, inclusive para se aferir sobre as suas mensuras, a fim que o juízo a quo pudesse analisar a documentação, conforme assim foram formulados os pedidos: “seja a presente ação julgada totalmente procedente para determinar que o Réu comprove que os imóveis vendidos aos autores, possuem o tamanho descrito no contrato de promessa de compra e venda, ou seja, 120 hectare, indicando seus limites e confrontações obrigatórias ao tipo de negociação. A citação do Réu, para querendo contestar no prazo legal; apresentasse também os documentos de regularidade para possível transferência, bem como o título que já está em poder do senhor Manoel Raimundo Bandeira de Castro, e ainda, o nº do processo de regularização junto ao órgão competente; e ao final, sendo comprovado que os imóveis, não possuem a metragem indicada na promessa de compra e venda, que seja determinada a redução do valor dos bens constantes na promessa para o preço condizente ao tamanho do bem,ou seja, reduzido de R$ 180.000,00 para R$ 90.000,00; A produção de todas as provas em direito admitidas, notadamente o depoimento da ré, sob pena de revelia e confissão, testemunhais, documentais e periciais, assim como a posterior juntada de documentos que se fizerem necessários ao deslinde da presente causa; a condenação do réu ao pagamento das custas, despesas processuais, nos termos da Lei, se houver; E por fim, que seja designada a audiência prévia de conciliação ou de mediação de acordo com o art. 319, VII do CPC/15. Dessa forma, não se está requerendo que esta Corte realize o reexame de cláusulas contratuais, mas tão-somente que aplique o art. 1025 do CPC, a fim de que as instâncias ordinárias analisem os pedidos de natureza obrigacionais e aplique o art. 500 do CC/02, que não incidiu na determinação que estabelece, em razão disso, foram interpostos aclaratórios, os quais foram rejeitados, assim sendo, não há incidência da súmula 5 do STJ. É evidente o erro material, pois os então compradores e vendedores celebram promessa de compra e venda, assim sendo, houve intepretação na sentença que se tratava de contrato particular de compra e venda, mas o objeto da ação e os pedidos obrigacionais são atinentes ao contrato preliminar de promessa de compra e venda, sendo que essa análise não demanda o reexame de matéria fática e nem de clásulas contratuais, mas da leitura da sentença, sendo que foram interpostos EDcl, que foram rejeitados, assim não há incidência das súmulas 5 e 7 do STJ. Nobres julgadores, a inadmissão está equivocada, pois as instâncias ordinárias não aplicaram corretamente o art. 108 do CC, embora tenha sido interpostos os respectivos EDcl que foram rejeitados, assim houve violação à este dispositivo legal, sendo que não incidem as súmulas 5 e 7 do STJ, pois não está pedido os reexames de cláusulas contratuais, nem matéria fática, todavia a revaloração das provas e a análise do conteúdo das principais peças processuais e das razões recursais, pois os Recorrentes apresentaram contrato preliminar de promessa de compra e venda e na exordial, bem como perante a apelação para reformar a sentença, haja vista que exigiram os direitos obrigacionais ao então vendedor, ( posteriormente foi exigido aos Recorridos que o sucederam) que: 1) O juízo a quo determinasse que a parte adversa comprovasse que os imóveis vendidos aos Recorrentes, possuem o tamanho descrito no contrato de promessa de compra e venda, ou seja, 120 hectare, indicando seus limites e confrontações obrigatórias ao tipo de negociação e 2) Também que a ação fosse procedente para que apresentasse também os documentos de regularidade para possível transferência, bem como o título que já está em poder do senhor Manoel Raimundo Bandeira de Castro, e ainda, o nº do processo de regularização junto ao órgão competente. Assim, houve equívoco do juízo e Tribunal a quo, pois em nenhum momento foi exigido a transferência do imóvel por contrato particular, haja vista que os Recorrentes exigiram que os Recorridos cumprissem os direitos obrigacionais referentes à obrigação de fazer, fundamentando-se na promessa de compra e venda. Em razão disso, é equivocada a inadmissão do REsp., pois claramente houve violação ao art. 1022, I do CPC, posto resta obscuro desde a sentença, o que foi apontando nos EDcl não-acolhidos, a fim de que fosse esclarecido se o juízo entendeu seria impossível instrumento particular de promessa de compra e talvez tenha interpretado que apenas com a promessa de compra e venda estivessem exigindo a transferência e registro do imóvel para os Recorrentes ou entendeu-se que estivessem nos autos contrato particular de compra e venda e interpretou-se que os Recorrentes exigissem transferência e registro do imóvel em favor deles, assim não há incidência das súmulas 5 e 7 do STJ, pois é necessária a leitura das principais peças processuais, como a sentença, p. ex., a fim de aferir a obscuridade. Entretanto, em nenhum momento, os Recorrentes pediram que fosse realizada transferência do imóvel por meio de contrato particular de compra e venda, haja vista que formularam na Exordial pedidos de obrigação de fazer, que também não foram todos analisados, e também não foram apresentadas fundamentações suficientes na sentença e no acordão acerca de os imóveis objetos da promessa de compra e venda aos Recorrente, s e e s t e s possuíam o tamanho descrito no contrato de promessa de compra e venda, ou seja, 120 hectares, indicando seus limites e confrontações obrigatórias ao tipo de negociação. Ademais os Recorrentes requereram que fosse determinado que o polo passivo entregasse os documentos de regularidade para possível transferência, bem como o título que já está em poder do senhor Manoel Raimundo Bandeira de Castro, e ainda, o nº do processo de regularização junto ao órgão competente. Dessa forma, é não houve pedido de transferência de bens imóveis baseado em contrato particular de compra e venda, bem como o juízo a quo analisou equivocadamente as provas dos autos e também deixou de analisar os pedidos principais dos Recorrentes. Assim é equivocada a inadmissão do Resp. pela incidência das súmulas 5 e 7 do STJ, pois é muita clara a violação ao art. 489 do CPC, o qual pode ser verificado na leitura da sentenças e das demais peças processuais, sem reexame de cláusulas contratuais, nem de matéria fática, mas a análise dos pedidos de natureza obrigacional não forma examinados como determinam o art. 500 do CC/02, sendo podem ser verificadas nas principais peças processuais, inclusive na sentença, haja vista o que se busca é análise dos pedidos de obrigação de fazer, por esse motivo, foram apontados as violações aos arts. 500 do CC/02, que seguisse o procedimento, art. 1022, I e II do CPC, sendo que foram apontadas omissões, contradições, osbcuridades e erro material, os Edcls foram todos rejeitados, em razão disso, foi apontado violação ao art. 489 do CPC. Nobres julgadores, os pedidos não foram analisados pelas instâncias a quo, pois houve interpretação equivocada dos pedidos e documentos, considerando-se que os Recorrentes não estavam exigindo a transferência e registro do imóvel com um contrato de compra e venda..Excelência, houve equívoco na sentença e no acórdão, pois aplicou-se o art. 108 do CC, que se refere a contrato principal, contudo, os Recorrentes firmaram um contrato de promessa de compra e venda, devendo-se aplicar o arts. 462 do CC/02, dessa forma, há uma violação aos arts. 108 e 462 do CC/02., dessa forma, não há incidência das súmulas 5 e 7 do STJ, não sendo necessário os reexames de clásulas contratuais, nem do conjunto fático probatórios, tão-somente a leitura das principais peças processuais e razões recursais, assim a inadmissão do Resp. foi equivocada. Apesar de interposição de EDCls e apelação, o equívoco permanece, pois especificamente vinculado aos contratos preliminares e permite que seja celebrado uma promessa de compra e venda mediante instrumento particular. Da leitura das decisões dos autos, nota-se que o contrato particular celebrado pelo Executado é uma promessa de compra e venda de imóvel rural. Insta destacar que o contrato de compromisso ou promessa de compra e venda é um contrato preliminar, d e m o d o q u e e s s a contratação não é obrigatória, porém é comumente utilizada, a fim de garantir maior segurança jurídica às partes no que tange ao preço e forma de pagamento da compra e venda de determinado bem. De acordo com o previsto no art. 462 do Código Civil, o contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato celebrado, exceto no que tange a sua forma, já que a validade do negócio jurídico está condicionada à sua respectiva formalização mediante escritura pública. O que evidencia a violação ao art. 462 do CC/02, sendo que isso não demanda a análise do conjunto fático probatório, nem de análise de cláusulas contratuais, mas sim o exame das principais peças processuais e razões recursais. Portanto, o contrato preliminar (promessa de compra e venda) é ato anterior à formalização no negócio jurídico por meio de Escritura Pública, conforme o previsto no art. 108 do Código Civil. O compromisso de compra e venda, portanto, contém todos os elementos da compra e venda – com exceção da sua forma (escritura pública) – ficando a compra e venda propriamente dita postergada para um momento ulterior, seja pela falta de um documento, do pagamento total do preço ou por mera conveniência. Vislumbra-se que por se tratar ainda de uma promessa de compra e venda não existe como requisito essencial para a validade do contrato a forma, ou seja, sua realização por meio de Escritura Pública, o que afasta os alegações do acórdão e da sentença. É certo que a ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóvel não tem o condão de invalidar ou de tornar ineficaz o mencionado negócio jurídico. Dessa forma, as decisões das instâncias deve ser reformadas e o presente REsp deve ser conhecido e provido, haja vista que não há óbice ao contrato de promessa de compra e venda por meio de instrumento particular, como é o caso dos Recorrentes, acerca de imóvel superior a 30 salários mínimo, em razão que foi excetuado a forma dos contratos preliminares no art. 462, in fine do CC/02, não foi objeto da ação a transferência do imóvel com o instrumento particular, mas sim que pedidos de natureza obrigacional fossem deferidos, em razão da promessa de compra e venda. Nesse diapasão, persistem nas decisões omissões que foram apontadas nos EDcls, no que concerne a análise da obrigação de fazer a fim de que Recorridos comprovem que os imóveis vendidos aos Recorrentes, possuem o tamanho descrito no contrato de promessa de compra e venda, ou seja, 120 hectares, indicando seus limites e confrontações obrigatórias ao tipo de negociação, Também houve ausência de pronunciamento judicial acerca do pedido de obrigação de fazer para que os Recorridos apresentem também os documentos de regularidade para possível transferência, bem como o título que já está em poder do senhor Manoel Raimundo Bandeira de Castro, e ainda, o nº do processo de regularização junto ao órgão competente. É evidente que houve violação ao art. 489 do CPC. Ressalta-se que permanece obscura sentença e no acórdão o pedido de redução do valor da transação e a fundamentação para isso, haja vista que há violações aos arts. 489 do CPC e 500, caput do CC/02, o qual estabelece uma ordem: Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. Assim sendo, este pedido era subsidiário, subordinado à ausência de comprovação que os imóveis tinham a mensura descrita no contrato de promessa de compra e venda, não ficou claro o motivo da rejeição da redução do valor da transação, sendo que não foi analisado, nem comprovado nos autos os documentos da metragem dos bens imóveis, o que demonstra que foi equivocada a inadmissão do Resp., pois não há incidência de Súmulas 5 e 7 do STJ, devendo-se aplicar o art. 1025 do CPC. Diante da falta de análise dos pedidos de obrigação de fazer, as interpretações equivocadas do juízo a quo de impossibilidade utilização de instrumento particular de promessa de compra e venda para que sejam requeridos pedidos de natureza obrigacional e também nunca foi utilizado contrato particular de compra e venda, assim sendo, a apelação deve ser provida para a anulação da sentença a fim de que sejam analisados e fundamentados todos os pedidos de natureza obrigacional. Entretanto, caso Vossas Excelências assim não entendam, que a sentença seja reformada a fim de que sejam sanados os vícios acima e sejam deferidos os pedidos de natureza obrigacional presentes na Exordial e indicados supra. Excelências, as decisões das instâncias ordinárias deve ser reformada e o AREsp.deve ser conhecido e provido, porquanto, rejeitou o pedido de redução de parcela, sem sequer analisar os pedidos de apresentação de documentos pelos Recorridos sobre a mensura dos imóveis, que caso não tivessem as metragens do contrato, então deveria-se a examinar o pedido de redução do valor da transação Nobre julgadores, a inadmissão é equivocada e as decisões das instâncias ordinárias devem ser reformadas, pois o juízo a quo deixou de analisar outra omissão indicada nos EDcl REJEITADOS, que demonstra uma violação ao art. 1022, II do CPC: os Recorrentes formularam pedidos de natureza obrigacional, a fim de que o vendedor e, após seu falecimento, os Recorridos comprovassem a que os imóveis vendidos aos autores, possuem o tamanho descrito no contrato de promessa de compra e venda, ou seja, 120 hectares (60 hectares cada um), indicando seus limites e confrontações obrigatórias ao tipo de negociação, Ademais que eles apresentassem também os documentos de regularidade para possível transferência, bem como o título que já está em poder do senhor Manoel Raimundo Bandeira de Castro, e ainda, o nº do processo de regularização junto ao órgão competente, conforme acima indicado esses pedidos não foram analisados. Dessa forma, persistem essas omissões na sentença acerca da análise da existência da má-fé do vendedor ao elaborar a promessa de compra e venda e da existência de dolo do vendedor em formular a promessa de compra e venda numa área de lotes que não compõem a realidade, logo a sentença deve ser reformada, a fim que sejam analisados esses elementos para que sejam reconhecidas a má-fé do então vendedor e que agiu com dolo. Dessa forma, o AREsp. deve ser conhecido e provido, reconhecendo as violações aos dispositivos supra. Ínclitos julgadores, as instâncias ordinárias não fizeram análise correta do ônus da prova, em razão disso, há violação ao art. 373, I e II do CPC, pois os Recorrentes cumpriram o seu ônus da prova, na forma do art. 373,I do CPC, com os argumentos e documentos que tinham em sua posse, que não foram analisados corretamente, principalmente, apresentaram os documentos que tinham e por isso mesmo que entraram com a ação de obrigação de fazer para que fossem apresentados os documentos referentes às posses dos imóveis. Assim sendo, não foi examinado que os Recorridos deixaram de cumprir o seu ônus da prova, pois não trouxeram os documentos para refutar os argumentos dos ora Recorrentes, mais motivos para os deferimentos dos pedidos de natureza obrigacional, por causa da falta de documentos que devem ser fornecidos pelos Recorridos, em razão do art. 373, II do CPC, assim não devem incidir as súmulas 5 e 7 do STJ, pois não há necessidade de exames dos conjuntos fático-probatório, nem de claúsulas contratuais, mas das principais peças processuais. DA VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489; 1022, I E II; AMBOS DO CPC - APLICAÇÃO DO ART. 1025 DO CPC Dessa maneira, o juízo sentenciante e o Tribunal a quo, que não reconheceram os vícios apontados pelos Recorrentes na sentença e acórdão do recurso de apelação, também não observaram as violações ao art. 1022 do CPC, limitaram a alegar que os ora Recorrentes pretendiam apenas rediscutir a causa em sede de EDcl. Excelências, a posição das instâncias não deve prevalecer, pois, na leitura do acórdão da apelação está muito claro que houve omissão em sua apreciação pelo Tribunal a quo e os vícios permaneceram no acórdão dos Embargos de Declaração, haja vista que este foram rejeitados, assim houve claramente negativa de prestação jurisdicional, com as violações dos arts. 489, 1022, I e II do CPC. Cabe a este Tribunal ad quem fazer a revaloração das provas, pois as instâncias ordinárias não apreciaram e nem decidiram de maneira fundamentada, conforme acima foi explanado, bem como da leitura da sentença, dos acórdãos e das razões dos EDcls. Apesar de a Recorrente tecer seus argumentos em todas as oportunidades adequadas nos autos, inclusive com interposição de EDcl sobre o acórdão da apelação, que apontou as obscuridades e omissões acima explanadas, persistiram os vícios, pois foram rejeitados os EDcl, assim, há uma clara violação ao art. 489 do CPC. As decisões das instâncias ordinárias se amolda ao § 1º, IV desse mesmo artigo, pois não foram enfrentadas todas as teses que seriam capazes de infirmar os entendimentos contidos na sentença e no acórdão, porquanto a rejeição dos argumentos da Recorrente não foram devidamente fundamentados, haja vista não terem sido refutados, nem analisados os argumentos devidamente os argumentos da Recorrente, não foram avaliados todos esses argumentos em conjunto com as provas nos autos e explicitadas no próprio acórdão de apelação. Dessa forma, as instâncias ordinárias violaram o art. 489, quando não trouxeram a fundamentação suficiente que pudesse refutar os argumentos apresentados pelos Recorrentes, dessa forma, deve-se reconhecer as decisões violam o art. 489 do CPC, amoldando-se a situação do § 1º, IV do mesmo dispositivo legal. Em razão disso, é evidente que a Recorrida não cumpriu o seu ônus da prova e a Recorrente cumpriu integralmente seu ônus da prova, porquanto, os pedidos de natureza obrigacional, principalmente, no que concerne ao art. 500 do CC/02, fundamentados na promessa de compra e venda. Considerando-se todos esses argumentos, houve negativa de prestação jurisdicional, haja vista não houve a devida apreciação das provas nos autos e as que estão evidentes no acórdão da apelação, confirmando assim, a violação ao art. 1022, I e II do CPC. Houve o erro material na sentença, houve obscuridade na sentença e omissões nela, sendo que não foram analisados, mesmo com a interposição de EDcl, haja vista que permaneceram no acórdão. Ademais, não houve a observância da ordem do art. 500 do CC/02, nem que ele tem natureza obrigacional, por causa da promessa de compra e venda, bem como não houve a análise da má-fé do vendedor, à luz do art. 422 do CC/02, que também foi violado, não se examinou as características dos contratos preliminares, no que concerne aos arts. 109 e 462 do CC/02. Isso é evidente nas leituras dos acórdãos da Apelação e dos EDcl rejeitados, as evidentes contradições e as omissões que tinham o condão de modificar o entendimento da apelação, pois as informações eram capazes de infirmar a tese vencedora do acórdão e não foi devidamente apreciada pelo Tribunal a quo, que não fez a análise correta das provas dos autos, permanecendo-se os vícios apontados nos EDcl rejeitados. In casu, deve-se aplicar o art 1025 do CPC, pois, conforme acima exaustivamente delineado, a Recorrente interpôs o recurso adequado, qual seja EDcl, todavia persistem os vícios no acórdão da apelação, assim quando esses elementos foram ignorados na sentença e no acórdão, apesar da insistência dos Recorrentes em seus Aclaratórios acerca desse assunto, essa omissão permaneceu e não foi suprida, é cristalino que houve a violação do art. 1022 do CPC.Dessa forma, atrai a aplicação do art. 1025 do CPC. Cabe a este Tribunal revalorar as provas, apreciar os argumentos que foram ignorados pelas instâncias ordinárias, não se aplicando as súmulas 5 e 7 do STJ, devendo-se o presente recurso ser admitido, conhecido e provido totalmente com a reforma da sentença, do acórdão e também da decisão de inadmissão. A parte Recorrente reitera seu pedido para a concessão dos benefícios da justiça gratuita, sob pena de afetar seu próprio sustento e de sua família, se tiver que arcar com as custas e despesas processuais. Haja vista que esse pedido já fora deferido. Por isso não fez o recolhimento de porte e remessa do Agravo em Recurso Especial. 4- DOS REQUERIMENTOS
Ante o exposto, Requer: a) O Agravo em Recurso Especial seja admitido, conhecido e provido, reformado totalmente todas as decisões das instâncias ordinárias, inclusive a decisão de inadmissão do REsp. para que que os pedidos dos Recorrentes sejam totalmente providos, por conseguinte, a reforma total da sentença; b) Intimação da parte Recorrida; c) Eventuais custas processuais e honorários advocatícios; d) Reitera justiça gratuita integral anteriormente deferida. Nestes termos, Pede Deferimento Boa Vista/RR, 10 de outubro de 2025 Dra. Rosário Coelho OAB/RR 300 (Assinado Digitalmente)