Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0819902-59.2020.8.23.0010.
Exequente: Chagas Batista & Advogados Associados ●
Executada: Empreendimentos Imobiliários Roraima Ltda (E. S. Construtora Roraima - EIRELI) 2. Objetivo e finalidade da avaliação: Determinação técnica da estimativa do valor de mercado de bem imóvel (terreno nu) penhorado nos autos, com o fim de subsidiar o juízo no processo de execução da dívida no valor de R$ 34.475,18. 3. Identificação e caracterização do bem avaliando: ● Endereço: Via das Flores, nº 1684, Pricumã, Boa Vista/RR. ● Identificação: lote 216, quadra 71 (matrícula n.º 5.079). ● Dimensões: área total de 360 m² (12m de frente e fundo por 30m de lados). ● Planta genérica de valores (PGV): 22 UFM/m² (informação constante no anexo da LC 6/2012, do Município de Boa Vista). ● Características físicas: imóvel urbano caracterizado como terreno nu, sem qualquer edificação. Sem piso ou cobertura (chão de areia). O lote é murado em alvenaria nas laterais e nos fundos, sem fechamento frontal. Apresenta indícios de demolição anterior. ● Infraestrutura e entorno: acesso a esgoto, energia elétrica, asfalto, meio-fio, sarjeta e iluminação pública. Localizado em uma das duas principais vias do bairro, com calçada pública, em região de padrão aquisitivo médio (a cerca de 3 km do Centro), guarnecida por comércio, padaria, restaurante, revendedoras de veículos, farmácias, praça e outros serviços. ● Fator depreciativo (encravamento): o imóvel apresenta restrição severa de ventilação e visibilidade, encontrando-se encravado à direita e aos fundos por edificações vizinhas com altura superior a 20 metros. Página 3 de 12 4. Da metodologia de avaliação adequada ao caso: Cumpre registrar, preliminarmente, que o mandado foi, por coincidência da organização e substituição de zoneamento, redistribuído para mim, cuja avaliação anterior é de minha lavra. A avaliação de um imóvel urbano, constituído apenas pela terra nua sem edificações, procede-se preferencialmente por meio do método comparativo direto de dados de mercado, conforme estabelecem as normas técnicas ABNT NBR 14653-2. Esta norma estabelece como premissa que a amostra deve ser composta por dados de mercado de imóveis com características comparáveis às do imóvel avaliando. No caso, deve-se realizar uma pesquisa de mercado (amostragem), que consiste em obter um levantamento de dados de mercado para localizar outros terrenos semelhantes que estejam à venda ou que tenham sido negociados recentemente. Ocorre que, como dificilmente os terrenos da amostra serão perfeitamente idênticos ao terreno avaliando, aplica-se o chamado “processo de homogeneização”, do qual se utiliza coeficientes matemáticos para corrigir e ajustar as diferenças existentes, tornando todos os terrenos pesquisados comparáveis sob as mesmas condições. Na avaliação de terrenos, os principais fatores de correção aplicados são: oferta, geometria (testada e profundidade), esquina ou frentes múltiplas, localização, melhoramentos públicos, topografia, consistência do solo e ação da água. Ao final da aplicação conjunta desses fatores aos dados da amostra, obtém-se o valor do metro quadrado homogeneizado, e é a partir dessa base comum ajustada estatisticamente que o avaliador chega à estimativa final fundamentada do valor de mercado da terra nua. O objetivo é formar um conjunto selecionado, representativo e comparável para fundamentar tecnicamente a estimativa de valor. Entretanto, na situação em concreto, não há dados disponíveis em sites de imobiliárias ou de plataformas públicas de ofertas de imóveis para terreno nus no bairro Pricumã. Logo, o correto, e plenamente possível, é buscar lotes similares em bairros vizinhos (ou outras regiões) para compor a amostra quando não há dados suficientes no mesmo bairro. No entanto, ao utilizar comparativos de regiões diferentes, deve-se obrigatoriamente aplicar o fator de localização, que permite transportar e ajustar o valor do terreno de um bairro para o outro, de modo a refletir a diferença de valorização entre as áreas. Esse ajuste geralmente é feito utilizando os valores do terreno estabelecidos na Planta Genérica de Valores (PGV) do município. Para que essa busca em outros bairros seja tecnicamente válida, a norma estabelece uma regra fundamental para evitar distorções estatísticas e comparações inadequadas: evitar comparações entre regiões excessivamente diferentes em valor. Página 4 de 12 Para manter a confiabilidade da amostra, a diferença de valorização entre o bairro do imóvel avaliando e o bairro vizinho pesquisado tem um limite. Os índices de localização dos imóveis comparativos devem ser limitados entre a metade e o dobro do valor do local avaliado. Em termos práticos, se o local que está sendo avaliado (bairro A) possui um índice de valorização de 1,00, os lotes pesquisados no bairro B devem respeitar os seguintes limites: a) não podem ter índice menor que 0,50 (ou seja, não podem valer menos da metade da região do imóvel avaliado); e b) não podem ter índice maior que 2,00 (ou seja, não podem valer mais que o dobro da região do imóvel avaliado). Caso a região vizinha se enquadre nesses limites aceitáveis, o avaliador insere o lote na amostra e aplica a fórmula do fator de localização, dividindo o valor da PGV do local comparativo pelo valor da PGV do local avaliado, o que equaliza os valores para uma comparação coerente. 5. Da impugnação da parte
exequente: O imóvel objeto desta avaliação é estritamente um terreno nu. Porém, todas as amostras colacionadas pela exequente em sua impugnação referem-se a terrenos edificados (casas prontas). Deste modo, conforme explicado acima, tais elementos não servem como paradigma para a utilização do método comparativo direto de dados de mercado, o que configura erro metodológico a tentativa de comparar diretamente o valor de um imóvel construído com o de uma terra nua. O uso de tais dados exigiria a aplicação do método evolutivo (com o cálculo de depreciação física e subtração do Custo Unitário Básico - CUB das construções), o que é inviável pela falta de dados construtivos detalhados nos anúncios fornecidos. O causídico, sem qualquer fundamentação técnica, se utilizou de comparação de oferta de imóveis, na qual se impera apenas o subjetivismo. Ora, como foi argumentado na peça, se um imóvel edificado é vendido por tal preço, então, um terreno nu deve valer menos. Nada mais raso. 6. Do procedimento: Como dito, foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado, a partir da coleta de amostras reais de terrenos nus em bairros vizinhos, localizados no mesmo setor de localização (setor 6). Os dados foram homogeneizados mediante a aplicação de: ● Fator de Oferta (Fof): 0,90 (desconto de 10% sobre o valor anunciado para refletir o regateio natural do mercado). Página 5 de 12 ● Fator de Localização (Floc): Aplicação do transporte de valores por meio dos índices da Planta Genérica de Valores municipal (PGV comparativo ÷ PGV avaliando), respeitando o limite normativo que admite fatores contidos entre 0,50 e 2,00. Não há informações concretas a respeito dos demais fatores sobre os terrenos da amostra. Vale consignar que a LC n. 6/2012, do Município de Boa Vista, estabelece os valores unitários da planta genérica de valores imobiliários do município, além de outras providências. Nesta norma, constatou-se, em seu anexo (setores de divisão urbanística municipal), que o bairro Pricumã está inserido no setor 6, junto com os bairros Buritis, Liberdade, Asa Branca e Caimbé. No referido anexo está disposto o valor do m2, tendo como base de cálculo a UFM (unidade fiscal do município). O imóvel avaliando, como se localiza na Via das Flores (no trecho da Av. Glaycon de Paiva a Av. dos Bandeirantes), tem como base de cálculo: 22 UFM/m2. As amostras, disponibilizadas em pesquisa, foram escolhidas com base de cálculo mais próxima da do imóvel avaliando. 7. Memória de cálculo e homogeneização da amostra base do avaliando: 360m² | PGV 22 UFM/m² ● Amostra 1 (bairro Buritis) ○ Dados: area 477m² | valor: R$ 290.000,00 | PGV: 13 UFM/m² ○ Valor unitário (Vu): R$ 290.000,00 ÷ 477 = R$ 607,97/m² ○ Fator de oferta (0,90): R$ 607,97 × 0,90 = R$ 547,17/m² ○ Fator de localização (13/22): 0,5909 ○ Vu homogeneizado: 547,17 ÷ 0,5909 = R$ 925,98/m² ● Amostra 2 (bairro Asa Branca) ○ Dados: área 351,50m² | valor: R$ 380.000,00 | PGV: 16,5 UFM/m² ○ Valor unitário (Vu): R$ 380.000,00 ÷ 351,50 = R$ 1.081,08/m² ○ Fator de oferta (0,90): R$ 1.081,08 × 0,90 = R$ 972,97/m² Página 6 de 12 ○ Fator de localização (16,5/22): 0,7500 ○ Vu homogeneizado: 972,97 ÷ 0,7500 = R$ 1.297,29/m² ● Amostra 3 (bairro Asa Branca) ○ Dados: área 600m² | valor: R$ 350.000,00 | PGV: 13,2 UFM/m² ○ Valor unitário (Vu): R350.000,00 ÷ 600 = R$ 583,33/m² ○ Fator de oferta (0,90): R$ 583,33 × 0,90 = R$ 525,00/m² ○ Fator de localização (13,2/22): 0,6000 ○ Vu homogeneizado: 525,00 ÷ 0,6000 = R$ 875,00/m² ● Amostra 4 (bairro Asa Branca) ○ Dados: área 540m² | valor: R$ 800.000,00 | PGV: 16,5 UFM/m² ○ Valor unitário (Vu): R$ 800.000,00 ÷ 540 = R$ 1.481,48/m² ○ Fator de oferta (0,90): R$ 1.481,48 × 0,90 = R$ 1.333,33/m² ○ Fator de localização (16,5/22): 0,7500 ○ Vu homogeneizado: 1.333,33 ÷ 0,7500 = R$ 1.777,78/m² ● Amostra 5 (bairro Caimbé) ○ Dados: área 312,50m² | valor: R$ 280.000,00 | PGV: 11 UFM/m² ○ Valor unitário (Vu): R$ 280.000,00 ÷ 312,50 = R$ 896,00/m² ○ Fator de oferta (0,90): R$ 896,00 × 0,90 = R$ 806,40/m² ○ Fator de localização (11/22): 0,5000 (dentro do limite normativo admissível) ○ Vu homogeneizado: 806,40 ÷ 0,5000 = R$ 1.612,80/m² ● Cálculo da média de tendência central: média = (925,98 + 1.297,29 + 875,00 + 1.777,78 + 1.612,80) ÷ 5 = R$ 1.297,77 / m² ● Cálculo do valor do terreno avaliando: área (360 m²) × valor médio homogeneizado (R$ 1.297,77/m2) = R$ 467.197,20. Página 7 de 12 8. Conclusão da avaliação: Após a correta e adequada aplicação do método comparativo direto de dados de mercado sobre uma amostra saneada de terrenos nus (homogeneizada pelos fatores de oferta e de localização da PGV), conclui-se que o valor de mercado estimado para lote 216, quadra 71, da Via das Flores, bairro Pricumã, é de R$ 467.197,20 (quatrocentos e sessenta e sete mil, cento e noventa e sete reais e vinte centavos). Boa Vista, 11 de maio de 2026. ALISSON MENEZES GONÇALVES Analista judiciário - oficial de justiça avaliador Página 8 de 12 REGISTROS FOTOGRÁFICOS Imóvel avaliando - testada Imóvel avaliando - ângulo pelo lado esquerdo Página 9 de 12 Imóvel avaliando - ângulo pelo lado esquerdo Amostra 1 (Buritis, terreno com 477m2, por R$ 290.000,00) https://www.imobiliariasmart.net/terreno-venda-477-m-por-r-29000000-buritis-boa-vista/rr Página 10 de 12 Amostra 2 (Asa branca, terreno com 351,5m2, por R$ 380.000,00) https://petaimoveis.com.br/lote/terreno-a-venda-na-av-dos-imigrantes-asa-branca-boa-vista Amostra 3 (Asa Branca, terreno com 600m2, por R$ 350.000,00) https://petaimoveis.com.br/lote/terreno-a-venda-asa-branca-boa-vista Página 11 de 12 Amostra 4 (Asa Branca, terreno com 540m2, por R$ 800.000,00) https://srimobiliaria.com.br/terreno-residencial-asa-branca Amostra 5 (Caimbé, terreno com 312,5m2, por R$ 280.000,00) https://srimobiliaria.com.br/terreno-residencial-para-venda-caimbe Página 12 de 12
Devolução de Mandado - Tribunal de Justiça do Estado de Roraima Comarca de Boa Vista Central de Mandados CERTIDÃO Parte: EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS RORAIMA LTDA Mapa: https://plus.codes/67JXR872+XP (2°48'53.98"N 60°41'53.59"W) Certifico e dou fé que, em cumprimento à determinação judicial, após vistoria no dia 9/5/2026, às 10h36, PROCEDI à AVALIAÇÃO do imóvel objeto do mandado, de propriedade da executada EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS RORAIMA LTDA., nos termos do laudo em anexo. Valor de mercado estimado: R$ 467.197,20. Observação: durante o cumprimento do presente mandado foram incluídos 2 anexos. ALISSON MENEZES GONCALVES Assinatura validada pelo sistema Mandamus/CNJ, em 11/05/2026 22:29:20 Certidão gerada de acordo com a Portaria nº 257, de 08/07/2020 (DJe nº 6719), e suas alterações, que implanta o Sistema Mandamus como ferramenta para o cumprimento de diligências. Página 1 de 12 ANEXO(S) ANEXO 1 Página 2 de 12 LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO 1. Identificação do processo e autoridade judicial: ● Processo nº: 0819902-59.2020.8.23.0010 ● Classe/assunto: cumprimento de sentença / honorários advocatícios ● Juízo: 6ª Vara Cível da comarca de Boa Vista ●