Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Autora: F.L. MAGALHÃES e L.S.MAGALHÃES - ME
Réus: RENAN BEKEL PACHECO e SOCIEDADE DE MASTERS SALADA FUTEBOL SHOW SENTENÇA COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO I - Relatório: 1.
2026 SentenaProcesso n. 080234389.2020.8.23.0010 F. L. MAGALHES - Página 1 de 10 Processo n.º: 0802343-89.2020.8.23.0010
Trata-se de ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência proposta por L. S. Magalhães e F. L. Magalhães em face de Sociedade Esportiva de Masters Salada Futebol Show e Renan Bekel Pacheco. 2. A parte autora alegou que celebrou contrato de locação comercial em 25 de julho de 2014, com prazo de 05 (cinco) anos, encerrando-se em 25 de julho de 2019, estipulando aluguel no valor de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) por lote, totalizando R$ 300,00 (trezentos reais) considerando ponto comercial e depósito. 3. Informou que, em 03 de agosto de 2018, houve sublocação do imóvel ao segundo requerente, mantendo-se os mesmos termos contratuais, inclusive quanto ao prazo de 60 (sessenta) meses. Destacou que o estabelecimento comercial denominado “Bomboniere Bombonete” funcionou no local desde 25 de julho de 2014, tendo consolidado clientela. 4. Aduziu que, após o término do contrato, o segundo requerido exigiu novo valor de aluguel correspondente a R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais) por ponto, totalizando R$ 500,00 (quinhentos reais), valores estes pagos nos meses de agosto e setembro de 2019. Posteriormente, exigiu sinal de R$ 600,00 (seiscentos reais) por unidade, o que elevaria o custo total para R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), ocasionando a devolução do depósito pelo requerente. 5. Sustentou que houve majoração abusiva do aluguel, correspondente a aproximadamente quatro vezes o valor anteriormente pactuado, caracterizando má-fé e desequilíbrio contratual. 6. Alegou, ainda, a ilegitimidade do segundo requerido para atuar como presidente da primeira requerida, apontando a existência de litígio judicial acerca da regularidade da administração do clube, bem como irregularidades em assembleias e eleições realizadas em 15 de março de 2017. Página 2 de 10 7. Asseverou que o requerido praticou atos arbitrários, inclusive ameaças de despejo e condutas abusivas contra inquilinos, além de interferências indevidas, como desligamento de energia elétrica de terceiros e restrições de acesso a imóveis. 8. Afirmou que o novo contrato apresentado previa prazo reduzido de 02 (dois) anos e aluguel no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais), em desacordo com o contrato anterior, o que evidenciaria cláusulas abusivas. 9. No tocante à tutela de urgência, sustentou a presença dos requisitos do fumus boni iuris e periculum in mora, destacando que permaneceu na posse do imóvel por mais de 60 (sessenta) meses e que efetuou pagamentos indevidos no montante de R$ 2.150,00 (dois mil cento e cinquenta reais), considerando diferenças de aluguéis e sinal exigido. 10. Defendeu a nulidade das cláusulas contratuais abusivas, especialmente aquelas que reduziram o prazo contratual e majoraram excessivamente o valor do aluguel, com fundamento nos arts. 6º, 39, 47 e 51 do Código de Defesa do Consumidor. 11. Ao final, formulou os seguintes pedidos: a) requereu a concessão de tutela de urgência para determinar que o requerido se abstivesse de comparecer ao estabelecimento e de receber aluguéis, fixando-se o pagamento no valor de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais), mediante depósito judicial, assegurando a posse do imóvel até decisão final; b) requereu a procedência da ação para compelir os requeridos à celebração de novo contrato de locação nos mesmos termos do contrato anterior, especialmente quanto ao prazo de 05 (cinco) anos e ao valor de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais); c) requereu a restituição do valor de R$ 2.150,00 (dois mil cento e cinquenta reais), pago indevidamente a maior; d) requereu a citação dos requeridos para apresentação de contestação, sob pena de revelia; e) requereu a produção de todas as provas admitidas em direito; atribuiu à causa o valor de R$ 14.400,00 (quatorze mil e quatrocentos reais). 12. O pedido liminar foi indeferido no EP.37. A parte requerida devidamente citada, apresentou contestação no EP. 98. Preliminarmente, arguiu a existência de convenção de arbitragem firmada entre as partes em 25 de julho de 2014, sustentando que o litígio já havia sido submetido ao juízo arbitral, nos termos da Lei nº 9.307/96, razão pela qual requereu a extinção do processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 337, inciso X, do Código de Processo Civil, Página 3 de 10 bem como a condenação da parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. 13. No mérito, alegou que celebrou contrato de locação com os autores, referente a imóvel destinado a fins residenciais, com prazo de 60 (sessenta) meses, iniciado em 25 de julho de 2014, estipulando-se o aluguel mensal no valor de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais), com vencimento no dia 5 (cinco) de cada mês. 14. Sustentou que, após o término do período contratual, requereu a majoração do valor do aluguel para R$ 600,00 (seiscentos reais), afirmando que tal reajuste encontrava respaldo na legislação aplicável, especialmente na Lei do Inquilinato, destacando a possibilidade de revisão do aluguel conforme os parâmetros legais. 15. Afirmou que o valor reajustado foi aceito inicialmente pelas partes, inexistindo impugnação quanto ao montante, mas apenas quanto ao prazo contratual, que teria sido alterado de 60 (sessenta) para 24 (vinte e quatro) meses, não havendo, portanto, controvérsia acerca do valor do aluguel. 16. Aduziu que os autores não apresentaram fundamentos consistentes para embasar os pedidos formulados na inicial, defendendo, inclusive, a possibilidade de propositura de ação de despejo diante da ausência de interesse na continuidade da relação locatícia. 17. Impugnou integralmente os fatos narrados na petição inicial, afirmando que não correspondiam à realidade, conforme documentos anexados, nos termos do art. 336 do Código de Processo Civil, e reiterou que competia ao réu expor todas as razões de fato e de direito para refutar as alegações autorais. 18. Suscitou, ainda, a ocorrência de litigância de má-fé por parte dos autores, alegando que estes teriam alterado a verdade dos fatos, apresentado argumentos infundados e utilizado o processo com finalidade indevida, enquadrando-se nas hipóteses previstas no art. 80 do Código de Processo Civil, requerendo, assim, a devida penalização. 19. Ao final, requereu o acolhimento da preliminar de convenção de arbitragem, com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito. Subsidiariamente, pleiteou a total improcedência dos pedidos formulados na inicial, com a condenação dos autores ao pagamento das custas processuais, honorários advocatícios e demais cominações legais. Requereu, ainda, a juntada dos documentos apresentados e a produção de todas as provas admitidas em direito. Página 4 de 10 20. O processo foi suspenso no EP.135. Em novo pedido de suspensão do processo, nos EPs. 156 e 157, foi concedido no EP159. Despacho no EP.187, determinando a intimação das partes. As partes não se manifestaram (EP.197, 198 e 199). Outra decisão no EP.201, intimando as partes para especificarem outras provas que desejassem produzir. Todos mantiveram-se silentes, sem manifestação (EPs.210, 211, 212 e 213). 21. Os autos vieram conclusos no EP. 214. 22. Eis, o relatório. Passo a decidir. II - Fundamentação: 23. O processo encontra-se em fase de julgamento, de modo que as partes tiveram a faculdade de requerer e apresentar todas as provas que considerassem necessárias ao deslinde da causa, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Ademais, temos em conta que os elementos de convicção acostados são hábeis a sustentar a linha decisória, pois já oportunizados contraditório e ampla defesa, restando os autos conclusos para sentença. 24. Estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, não havendo nulidades ou irregularidades a sanar. Também não vislumbro qualquer vício impeditivo de julgamento do mérito, estando ausentes as hipóteses dos artigos 330 e 485 do Código de Processo Civil. 25. A preliminar arguida não merece acolhimento. 26. Com efeito, a alegação de existência de convenção de arbitragem, nos termos do art. 337, X, do Código de Processo Civil, exige a comprovação inequívoca de que as partes, de forma válida e eficaz, submeteram o litígio objeto da presente demanda à jurisdição arbitral, com cláusula compromissória ou compromisso arbitral que abarque especificamente a controvérsia ora discutida. 27. No caso em análise, a parte requerida limitou-se a afirmar que a matéria já teria sido decidida em convenção de arbitragem celebrada em 25 de julho de 2014, sem, contudo, demonstrar de forma clara e suficiente a identidade entre o objeto daquela convenção e o pedido deduzido na presente ação. Ademais, não restou evidenciado que a referida convenção abranja integralmente as partes ora Página 5 de 10 litigantes, tampouco que tenha sido regularmente instaurado procedimento arbitral apto a produzir efeitos sobre a presente demanda. 28. Ressalte-se, ainda, que a simples existência de cláusula arbitral não é suficiente, por si só, para afastar a jurisdição estatal, sendo imprescindível a comprovação de sua aplicabilidade ao caso concreto, bem como a ausência de vícios que comprometam sua eficácia. 29. Diante disso, ausentes elementos robustos que comprovem a incidência da convenção de arbitragem sobre a lide em exame, rejeita-se a preliminar arguida, prosseguindo-se o feito em seus ulteriores termos. Passo ao julgamento do mérito. Do Mérito: 30. Funda-se a lide em “ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência”, proposta por L. S. Magalhães e F. L. Magalhães em face de Sociedade Esportiva de Masters Salada Futebol Show e Renan Bekel Pacheco. 31. A parte autora alegou que celebrou contrato de locação comercial em 25 de julho de 2014, com prazo de 05 (cinco) anos, encerrando-se em 25 de julho de 2019, estipulando aluguel no valor de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) por lote, totalizando R$ 300,00 (trezentos reais) considerando ponto comercial e depósito. 32. Informou que, em 03 de agosto de 2018, houve sublocação do imóvel ao segundo requerente, mantendo-se os mesmos termos contratuais, inclusive quanto ao prazo de 60 (sessenta) meses. Destacou que o estabelecimento comercial denominado “Bomboniere Bombonete” funcionou no local desde 25 de julho de 2014, tendo consolidado clientela. 33. Aduziu que, após o término do contrato, o segundo requerido exigiu novo valor de aluguel correspondente a R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais) por ponto, totalizando R$ 500,00 (quinhentos reais), valores estes pagos nos meses de agosto e setembro de 2019. Posteriormente, exigiu sinal de R$ 600,00 (seiscentos reais) por unidade, o que elevaria o custo total para R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), ocasionando a devolução do depósito pelo requerente. 34. Sustentou que houve majoração abusiva do aluguel, correspondente a aproximadamente quatro vezes o valor anteriormente pactuado, caracterizando má-fé e desequilíbrio contratual. Página 6 de 10 35. Pois bem, cumpre destacar que restou incontroverso nos autos que as partes celebraram contrato de locação em 25 de julho de 2014, com prazo de 60 (sessenta) meses, findando-se em 25 de julho de 2019, estipulando-se o valor mensal de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) por unidade, totalizando R$ 300,00 (trezentos reais). Igualmente incontroversa a continuidade da atividade comercial no local, com estabelecimento consolidado ao longo de mais de cinco anos, circunstância que atrai a incidência das normas específicas atinentes à locação não residencial. 36. Nesse contexto, a locação comercial distingue-se substancialmente da locação residencial, porquanto não se limita à mera utilização do imóvel, mas envolve elementos incorpóreos de relevante valor econômico, como o ponto comercial, a clientela e a reputação do estabelecimento. Tais fatores, construídos ao longo do tempo pelo esforço do locatário, integram o denominado “fundo de comércio”, cuja proteção é expressamente assegurada pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), especialmente por meio da ação renovatória, justamente para evitar a perda arbitrária do ponto comercial. 37. Dessa forma, a renovação do contrato de locação comercial não pode ocorrer de maneira unilateral e arbitrária pelo locador, impondo condições desproporcionais ou abruptamente onerosas. Ao contrário, exige-se a observância da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, devendo as partes apresentar propostas razoáveis e compatíveis com a realidade do mercado e com a relação anteriormente estabelecida. 38. No caso em análise, verifica-se que, após o término do contrato, o requerido promoveu significativa majoração do aluguel, elevando-o de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais) para R$ 600,00 (seiscentos reais) por unidade, o que representa aumento desproporcional e abrupto, sem demonstração concreta de adequação aos parâmetros de mercado. Tal conduta caracteriza desequilíbrio contratual e afronta aos princípios da razoabilidade e da função social do contrato. 39. Ademais, não há nos autos comprovação idônea de que tal reajuste tenha sido efetivamente aceito de forma livre e consciente pelos autores. Ao revés, os elementos probatórios indicam que houve imposição de condições, inclusive com exigência de valores adicionais a título de “sinal”, circunstância que reforça o caráter abusivo da conduta. 40. Outrossim, merece especial relevo o documento juntado pela parte requerida no evento EP.98.4, consistente em suposto “novo contrato”. Referido instrumento, Página 7 de 10 contudo, apresenta-se apócrifo, desprovido de assinatura das partes, o que compromete sua validade jurídica e sua força probatória. Nos termos do ordenamento jurídico pátrio, a manifestação de vontade contratual exige forma minimamente idônea de comprovação, sendo a assinatura elemento essencial para conferir autenticidade ao ajuste. Assim, o documento em questão não se presta a demonstrar a efetiva concordância das partes com as alterações nele contidas, devendo ser desconsiderado para fins de comprovação de modificação contratual. 41. No que tange à renovação contratual, importa salientar que, em se tratando de locação comercial, a legislação assegura mecanismos específicos para a preservação da atividade empresarial, inclusive prevendo prazos e condições para eventual desocupação do imóvel, justamente em razão das peculiaridades da atividade econômica exercida no local. A desocupação abrupta ou a imposição de condições inviáveis compromete não apenas o contrato, mas a própria subsistência do empreendimento. 42. Sobre o tema, in verbis: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO. LOCAÇÃO COMERCIAL. ACCESSIO TEMPORIS. PRAZO DA RENOVAÇÃO. ARTIGOS ANALISADOS: ART. 51 da Lei 8.245/91. 1. Ação renovatória de contrato de locação comercial ajuizada em 09.06.2003. Recurso especial concluso ao Gabinete em 07.12.2011. 2. Discussão relativa ao prazo da renovação do contrato de locação comercial nas hipóteses de "accessio temporis". 3. A Lei 8.245/91 acolheu expressamente a possibilidade de "accessio temporis", ou seja, a soma dos períodos ininterruptos dos contratos de locação para se alcançar o prazo mínimo de 5 (cinco) anos exigido para o pedido de renovação, o que já era amplamente reconhecido pela jurisprudência, embora não constasse do Decreto n.º 24.150/1934. 4. A renovatória, embora vise garantir os direitos do locatário face às pretensões ilegítimas do locador de se apropriar patrimônio imaterial, que foi agregado ao seu imóvel pela atividade exercida pelo locatário, notadamente o fundo de comércio, o ponto comercial, também não pode se tornar uma forma de eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador, e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia. 5. O prazo 5 (cinco) anos mostra-se razoável para a renovação do Página 8 de 10 contrato, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, pois a lei não limita essa possibilidade. Mas permitir a renovação por prazos maiores, de 10, 15, 20 anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período de tempo, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato. 6. Ouando o art. 51, caput, da Lei 8.2145 dispõe que o locatário terá direito à renovação do contrato "por igual prazo", ele está se referido ao prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II do art. 51, da Lei 8.245/91, para a renovação, qual seja, de 5 (cinco) anos, e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes. 7. A interpretação do art. 51, caput, da Lei 8.245/91, portanto, deverá se afastar da literalidade do texto, para considerar o aspecto teleológico e sistemático da norma, que prevê, no próprio inciso II do referido dispositivo, o prazo de 5 (cinco) anos para que haja direito à renovação, a qual, por conseguinte, deverá ocorrer, no mínimo, por esse mesmo prazo. 8. A renovação do contrato de locação não residencial, nas hipóteses de "accessio temporis", dar-se-á pelo prazo de 5 (cinco) anos, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação. O prazo máximo da renovação também será de 5 (cinco) anos, mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período. 9. Se, no curso do processo, decorrer tempo suficiente para que se complete novo interregno de 5 (cinco) anos, ao locatário cumpre ajuizar outra ação renovatória, a qual, segundo a doutrina, é recomendável que seja distribuída por dependência para que possam ser aproveitados os atos processuais como a perícia. 10. Conforme a jurisprudência pacífica desta Corte, havendo sucumbência recíproca, devem-se compensar os honorários advocatícios. Inteligência do art. 21 do CPC c/c a Súmula 306/STJ. 11. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1323410 MG 2011/0219578-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 07/11/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/11/2013). 43. Diante desse cenário, evidencia-se que os autores fazem jus à manutenção das condições anteriormente pactuadas, ao menos até que haja negociação válida e equilibrada entre as partes ou decisão judicial que estabeleça novos parâmetros de forma justa. Página 9 de 10 44. No tocante à restituição dos valores, restou comprovado que os autores efetuaram pagamentos superiores ao valor originalmente contratado, totalizando R$ 2.150,00 (dois mil cento e cinquenta reais), sem respaldo contratual válido. Assim, tais quantias devem ser restituídas, sob pena de enriquecimento sem causa do requerido. 45. Por fim, quanto à tutela de evidência, verifica-se a presença de prova documental suficiente a demonstrar a probabilidade do direito invocado, notadamente diante da inexistência de contrato válido que ampare a majoração pretendida, bem como da consolidação do ponto comercial. Assim, justifica-se a determinação para que o requerido se abstenha de interferir na atividade exercida no local, bem como de exigir valores diversos daqueles originalmente pactuados, os quais deverão ser depositados judicialmente. III - Dispositivo: 46. Dessa forma, em face do exposto, com fundamento no inciso I, do artigo 487 do Código de Processo Civil, julgo procedente a pretensão da parte autora, extinguindo o processo com resolução de mérito para: a) Conceder a tutela de evidência, nos termos do art. 311 do Código de Processo Civil, para determinar que a parte requerida se abstenha de praticar quaisquer atos que impeçam ou dificultem o exercício da atividade comercial no imóvel, inclusive de realizar cobranças em desacordo com o valor originalmente pactuado; b) Determinar a formalização de novo contrato de locação comercial, observando-se os mesmos termos essenciais do contrato anterior, especialmente quanto ao prazo de 05 (cinco) anos (nos termos da Lei nº 8.245/91),e ao valor mensal de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais), obedecendo o índice de correção do valor do aluguel, nos termos acordado no contrato originário entabulado entre as partes; c) Determinar a restituição à parte autora, o valor de R$ 2.150,00 (dois mil cento e cinquenta reais), devidamente corrigidos a juros de 1% (um por cento) ao mês (a partir da citação) e correção monetária (do pagamento), na forma dos art. 389 e 406 do Código Civil (Lei 14.905/2024); d) Fixo, ainda, na forma do art. 297 e art. 537, ambos do Código de Processo Civil, multa diária no valor de R$ 300,00 (trezentos reais), Página 10 de 10 pelo descumprimento desta decisão, até o limite de 03 (três) vezes o valor da causa, em caso de descumprimento pela parte requerida, sob pena de incorrer em crime de desobediência (Art. 330 do CP). e) Prestigiando o princípio da causalidade, condeno a parte requerida em custas processuais na forma da lei, e ao pagamento de honorários advocatícios na ordem de 20% (vinte por cento), sobre o valor da causa, na forma do (CPC: Artigo 85, § 2º, I, II, III e IV). 47. Certifique o Cartório o trânsito em julgado da decisão. 48. Na hipótese de apresentação de Embargos de Declaração e/ou Recurso de Apelação por uma das partes, intime-se a parte contrária, via sistema virtual, para apresentar as contrarrazões, no prazo de 05 (cinco) dias, após retornem-me os autos conclusos para a decisão, ficam as partes advertidas que em caso de ser protelatório será condenado em multa processual, nos termos do artigo 1026, § 2º, do Código de Processo Civil. 49. Não havendo recurso, intime-se para o pagamento voluntário das custas processuais, no prazo de 15 (quinze) dias. 50. Com o pagamento das custas processuais na forma deferida EP.12 (na forma parcelada), dê-se baixa e arquive-se. Na hipótese de não pagamento das custas finais, encaminhe ao Departamento de Planejamento e Finanças - Seção de Arrecadação FUNDEJURR do Tribunal de Justiça. na forma da Portaria Conjunta de nº. 10, de 09 de agosto de 2019, Publicada no DJE de 12 de agosto de 2019. 51. Em caso de não pagamento das custas processuais, no prazo determinado, deverá ser realizado o protesto, na forma do art. 2º da mesma Portaria. 52. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Boa Vista/RR, data constante do sistema do sistema Projudi. Erasmo Hallysson Souza de Campos Juiz de Direito Titular do 1º Juizado Especial Cível Respondendo pela 4ª Vara Cível (assinado digitalmente)