Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3041414/RS (2025/0335432-7)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE: MMJD PARTICIPACOES LTDA
ADVOGADOS: MARCO TULIO MACHADO - PR025299
WAGNER BUTURE CARNEIRO - PR058269
AGRAVADO: CATIA GUIMARAES PEREIRA
ADVOGADO: ELIANE ROSSA GRÜNE - RS039133
DECISÃO Examina-se agravo em recurso especial interposto por MMJD PARTICIPAÇÕES LTDA. contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado, exclusivamente, na alínea "a" do permissivo constitucional. Agravo em recurso especial interposto em: 6/8/2025. Concluso ao gabinete em: 15/10/2025. Ação: rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, ajuizada por CATIA GUIMARAES PEREIRA, em face da agravante, na qual requer a rescisão do contrato de compra e venda de terreno urbano e a devolução das parcelas pagas. Sentença: julgou parcialmente procedentes os pedidos para: A) resilir o ajuste de compra e venda firmado entre as partes, por culpa da promitente compradora; B) condenar à ré na devolução dos valores pagos pela autora, no montante de R$ 35.667,04 (trinta e cinco mil, seiscentos e sessenta e sete reais e quatro centavos) abatida a cláusula penal de 10% sobre tal importância, observada a fundamentação acima. Tal quantia deverá ser corrigida pelo IGP-M desde a data de cada pagamento e acrescidos de juros de mora de 12% ao ano, a contar do trânsito em julgado, devendo a restituição ocorrer em parcela única. Acórdão: deu parcial provimento à apelação interposta pela agravante, nos termos da seguinte ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. 1. RESCISÃO DE CONTRATO, SEM CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. PACTO FORMALIZADO APÓS O INÍCIO DA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/18. 2. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO, A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL, DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO, LIMITADO, ENTRETANTO, A 25% DO VALOR PAGO. EXEGESE DO O ART. 32- A DA LEI Nº 13.786/18, COMBINADO COM O ART. 67-A DA LEI 4.591/64. 3. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. MEDIDA AUTORIZADA PELA LEI Nº 13.786/18 (ART. 32-A, I) E PREVISTA NO CONTRATO. PERCENTUAL, ENTRETANTO, LIMITADO A 0,25% SOBRE O VALOR DA AVENÇA, POR MÊS DE OCUPAÇÃO. NORMA QUE PREVÊ A FIXAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO EM ATÉ O EQUIVALENTE A 0,75%, AUTORIZANDO, ASSIM, A FIXAÇÃO DE PERCENTUAL INFERIOR. 4. DEVOLUÇÃO PARCELA. POSSIBILIDADE. É POSSÍVEL A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA PARTE AUTORA, ABATIDOS OS DESCONTOS PREVISTOS NA SENTENÇA, EM 12 PRESTAÇÕES MENSAIS, CONFORME PREVISTO NO CONTRATO E AUTORIZA A LEI Nº 13.786/18. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME. Embargos de Declaração: opostos Recurso especial: alega violação dos arts. 32-A, I e IV, da Lei 6.766/79; 67-A da Lei 4.591/1964; arts. 138, 171, II, 402, 406, 409, 411, 421, Parágrafo Único, 421-A, 475, 884, 944, 1.196 e 1.204 do CCC; art. 51, II e IV, do CDC; e 1.022, I e II, do CPC, bem como dissídio jurisprudencial. Além da negativa de prestação jurisdicional, defende a impossibilidade de revisão de cláusulas contratadas em instrumento irretratável e irrevogável. Afirma que o contrato prevê multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato; honorários advocatícios contratuais de 10% sobre o valor atualizado do contrato; retenção de 6,75% dos valores pagos para custos tributários e administrativos; taxa de fruição de 0,75% ao mês; e a responsabilidade por IPTU e contribuições associativas/condominiais. Sustenta a legalidade da cobrança de honorários extrajudiciais quando prevista contratualmente e a indenização por perdas e danos decorrente do inadimplemento, além da integral aplicação da taxa de fruição e da retenção de encargos de IPTU/associação. Requer, ao final, o provimento do recurso para reformar o acórdão estadual, a fim de: (i) permitir a retenção de 10% de multa sobre o valor contratual, somada a 10% de honorários contratuais sobre o valor contratual e 6,75% dos valores pagos para recomposição de custos; (ii) aplicação da taxa de fruição integral de 0,75% ao mês; (iii) responsabilizar a adquirente por IPTU e contribuições associativas/condominiais decorrentes da posse; e (iv) readequação da sucumbência. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Da violação do art. 1.022 do CPC (Súmula 284 do STF) A parte recorrente alega genericamente a existência de teses não enfrentadas, sem, contudo, apontar de forma clara e específica a presença de obscuridade, omissão, contradição ou erro material que justifiquem a interposição de embargos de declaração, conforme exigido pelo art. 1.022 do CPC/2015. A ausência de delimitação objetiva dos vícios apontados configura deficiência na fundamentação recursal, o que impede o conhecimento do recurso especial. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 284/STF, segundo a qual "é inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia." Nesse sentido: REsp n. 2.225.712/SP, Terceira Turma, DJEN de 11/9/2025; e AgInt no REsp n. 2.129.443/RJ, Quarta Turma, DJEN de 11/4/2025. - Do reexame de fatos e provas e da interpretação de cláusulas contratuais O TJ/RS ao analisar o recurso interposto pela parte agravante, concluiu o seguinte (e-STJ fls. 233-234): Registro, de início, tratar-se de pedido de rescisão unilateral, sem culpa atribuível à promitente vendedora, de contrato de promessa de compra e venda firmado em 09 de junho de 2020, na vigência, portanto, da Lei n° 13.786/18. O art. 32-A, da referida Lei, assim regulamenta a restituição dos valores pagos pelo adquirente, em caso de resolução por fato a este imputado, verbis: [...] Nessa ordem de ideias, cabível, de fato, a devolução dos valores pagos, com a incidência da cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor do contrato, e, não, sobre os valores pagos. Até porque percentual previsto na Cláusula V.2 da avença, que reza: V.2 - Optando a VENDEDORA pela hipótese prevista na letra “a” do item supra, após o COMPRADOR ser notificado judicialmente ou extrajudicialmente através do Cartório de Títulos e Documentos, e/ou via correio por AR – Aviso de Recebimento, ou, ainda, por edital (quando não for encontrado) não purgue a mora no prazo de até trinta dias, na forma do parágrafo único, do artigo 1.º, do Decreto Lei n. 745/1969, operar-se-á rescisão automática, fazendo jus o COMPRADOR à restituição das quantias que houver pago diretamente à VENDEDORA, atualizadas com base no índice do IGP-M, implicando na perda em favor da VENDEDORA, conforme dispõe o inciso II, do artigo 32-A, da Lei Federal n.° 6.766/1979, o percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal (multa rescisória), além do pagamento de honorários de advogado, conforme previsto no artigo 395, do Código Civil, correspondente 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, e ainda, o ressarcimento da VENDEDORA das despesas realizadas com pagamento de impostos (IR, PIS, Cofins, CSLL) fixadas desde já em 6,75% (seis virgula setenta e cinco por cento) dos valores pagos, devidamente atualizados. Todavia, ainda que possível a retenção de 10% sobre o valor do contrato, não poderá, o montante da penalidade, superar 25% do valor pago, forte na aplicação da regra contida no inciso II do art. 67-A da Lei 4.591/64, introduzido pela Lei nº 13.786/18, que reza, verbis: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - a integralidade da comissão de corretagem; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Registro, ainda, que a cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato, limitada a 25% sobre o valor pago, mostra-se suficiente para remunerar ou ressarcir a parte vendedora pela quebra do contrato, servindo, inclusive, ao pagamento das despesas ordinárias do negócio (PIS, COFINS, IR, etc - o que afasta, de igual modo, o pedido de incidência, ainda, do percentual de 6,75% sobre os valores pagos - que seria para pagamento justamente de tais rubricas). Do mesmo modo, sem razão a recorrente no que respeita ao pedido de ressarcimento de despesas com advogado, por se tratar de gasto decorrente de contrato firmado exclusivamente entre a empresa demandada e seu causídico, não podendo o custo reverter em face do promitente comprador. Outrossim, nos termos do §1º da já referida Lei nº 13.786/18, possível a devolução dos valores pagos em até 12 (doze) prestações. Do mesmo modo, tenho que possível o acolhimento do pedido de pagamento de indenização pela fruição do imóvel, pois que, ao lado de autorizada pela Lei nº nº 13.786/18 (art. 32-A, I), encontra-se previsto no contrato. Vide Cláusula V.3, assim redigida: [...] O percentual, entretanto, deve ser de 0,25% (a norma dispõe que a rubrica pode ser fixara em 'até o equivalente a 0,75%', autorizando, assim, por evidente, a fixação de percentual inferior), sobre o valor atualizado do contrato, por configurar montante que, segundo entendo, já tende a remunerar a ré pelo período que deixou de usufruir do terreno. Especialmente pelo relativo curto período desde a assinatura do contrato. Outrossim, isenta de reparo a sentença, ao determinar a correção monetária a contar de 'cada pagamento', por se tratar de mecanismo de reposição da moeda pela perda inflacionária. Não vejo, ademais, como determinar a retenção de valores correspondentes a débitos hipotéticos ('IPTU, Associação de moradores, etc'). Indefiro, portanto, a pretensão no aspecto, pois que ausente demonstração do inadimplemento ou, de outro lado, do pagamento pela ré. Desse modo, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à razoabilidade do percentual de retenção fixado e à abusividade do percentual pretendido, exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. - Da Súmula 568/STJ Ainda que assim não fosse, conforme consignado no REsp 1.723.519/SP (Segunda Seção, DJe de 02/10/2019), “a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)”. Nesse mesmo sentido: AgInt nos EDcl no REsp 1830912/RJ, 4ª Turma, DJe 27/05/2021; e AgInt no AREsp 1582396/RS, 3ª Turma, DJe de 19/02/2020. Ressalte-se ainda que as duas Turmas de Direito Privado desta Corte Superior entendem que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme as particularidades da situação concreta. Nesse sentido: AgInt no AgInt no AREsp 1842887/RJ, Terceira Turma, DJe de 19/08/2021; AgInt no AREsp 1778992/GO, Terceira Turma, DJe de 30/06/2021; AgInt no AREsp 1812197/RJ, Quarta Turma, DJe de 26/08/2021; e AgInt no REsp 1809838/SP, Quarta Turma, DJe de 30/08/2019. Na hipótese, o Tribunal local decidiu pela possibilidade de rescisão do contrato pela agravada e de restituição dos valores pagos, com consequente retenção do percentual de 10% sobre o valor do contrato, limitada a 25% sobre o valor pago pela agravada, o qual se mostra razoável, em consonância com o entendimento dominante sobre o tema nesta Corte. Aplica-se, portanto, a Súmula 568/STJ no particular. Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III e IV, “a”, do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO. Deixo de majorar os honorários na forma do art. 85, §11, do CPC, visto que não foram arbitrados no julgamento do recurso pelo Tribunal de origem. Previno as partes de que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator
NANCY ANDRIGHI