Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 5014463-97.2020.8.21.0033/RS
EXEQUENTE: CONDOMINIO EDIFICIO ALDEBARAN
ADVOGADO(A): ANA CAROLINA VARGAS HEINSFARTH MASUTTI (OAB RS069943)
DESPACHO/DECISÃO
Vistos.
DA LIBERAÇÃO PARCIAL DO VALOR ARRECADADO:
A ré apresentou impugnação ao valor liberado no evento 211, DESPADEC1. Do cálculo apresentado no evento 177, CALC2 a parte devedora restou intimada e deixou transcorrer o prazo sem impugnação (Ev. 188 e 198), razão pela qual houve a liberação do valor. Preclusa, portanto, a impugnação ao cálculo do Ev. 177.
DA IMPUGNAÇÃO AOS ÍNDICES DE CORREÇÃO DO CÁLCULO:
Além disso, a ré impugna a forma de correção adotada no cálculo do evento 203, CALC3, precisamente os índices de correção do débito utilizados pela exequente.
Nos cálculos da inicial (evento 1, CALC5 e evento 170, CALC2), não estão informados os índices adotados pela exequente, enquanto no cálculo do evento 203, CALC3 a credora computou juros de mora de 1% ao mês, multa de 2% e correção pela Selic.
Sobre o título executivo, o Código de Processo Civil, em seu art. 784, inciso X, confere à execução de créditos condominiais a natureza de título executivo extrajudicial, desde que as contribuições sejam ordinárias ou extraordinárias, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, e documentalmente comprovadas. A inicial da execução em questão não está acompanhada dos boletos de cobrança e de planilha de cálculo detalhada, que especifique mês a mês os valores originais, os índices de correção monetária (Selic), juros de 12% ao ano (ou 1% ao mês) e multa de 2%.
O cálculo juntado com a inicial não apresenta essas informações, não detalha os índices utilizados, evento 1, CALC5 e não houve a juntada de cópia da convenção ou outro documento, no qual estejam previstas as cobranças de juros, correção e multa.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. REQUISITOS PRESENTES. MULTA POR INFRAÇÃO. VALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. A preliminar de nulidade da sentença não prospera, pois a decisão recorrida analisou todas as teses apresentadas pela apelante, manifestando-se sobre a regularidade da execução, a discriminação dos débitos e a validade da multa.2. O crédito condominial constitui título executivo extrajudicial, conforme o art. 784, X, do Código de Processo Civil, desde que as contribuições sejam previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral e documentalmente comprovadas.3. A execução foi devidamente instruída com boletos de cobrança e planilha de cálculo detalhada, especificando os valores originais, índices de correção monetária, juros e multa, sendo posteriormente complementada com a convenção condominial e atas de assembleia.4. A ausência de detalhamento pormenorizado em alguns boletos não invalida a integralidade do título executivo, especialmente quando os elementos necessários para aferir a certeza, liquidez e exigibilidade foram supridos pelo condomínio exequente.5. A impugnação genérica quanto à multa por infração não permite sua invalidação, uma vez que não houve questionamento específico quanto ao fato gerador da penalidade, tampouco demonstração da inexistência do fato imputado ou violação de procedimento específico do condomínio. RECURSO DESPROVIDO.(Apelação Cível, Nº 50091462920238212001, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Fernando Carlos Tomasi Diniz, Julgado em: 27-11-2025) (g.n.)
Desse modo, é possível a cobrança, desde que as contribuições sejam previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral e documentalmente comprovadas. Determino a intimação da exequente para juntar prova a respeito das normativas citadas prevendo os índices a serem contabilizados na cobrança do débito, uma vez que a ata do evento 1, ATA3 não apresenta tais informações.
DA LIMITAÇÃO DO VALOR DO DÉBITO CONTRA A EXECUTADA:
Quanto à impugnação relativamente aos valores atualizados do débito condominial do evento 203, CALC3, fl. 11, observa-se que foram computados valores até outubro de 2025.
No entanto, a arrematação ocorreu em 24 de março de 2025 (evento 145, AUTOARREM1), e a devedora sustenta que o débito posterior é ônus do arrematante.
De fato, com a arrematação, o imóvel deixa de integrar a esfera patrimonial da devedora, não se justificando que seja onerada com o valor das cotas condominiais posteriores à arrematação.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO. OMISSÃO DO EDITAL DE PRAÇA QUANTO À EXISTÊNCIA DE DÍVIDAS PRETÉRITAS À ALIENAÇÃO JUDICIAL. DÉBITOS ANTERIORES À AQUISIÇÃO QUE NÃO PODEM SER ATRIBUÍDOS AO ARREMATANTE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS QUE INICIA A CONTAR DA ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO, E NÃO DA EXPEDIÇÃO DA CARTA OU DO REGISTRO CORRESPONDENTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NECESSIDADE DE REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Jusiça é pacífica no sentido de que "se trata a dívida de condomínio de obrigação propter rem, sendo a pessoa que arrematou o bem e cujo nome consta no registro do imóvel como proprietário responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas, ainda que anteriores à arrematação, ressalvada a hipótese de omissão do edital quanto aos referidos débitos." (AgInt nos EDcl no REsp 1673277/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 09/12/2019, DJe 12/12/2019). 2. Nesse sentido, diante da omissão do edital, apenas poderia ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais anteriores à arrematação se evidenciada a ciência inequívoca da pendência de dívida condominial, o que não veio demonstrado, no caso concreto. 3. A responsabilidade do arrematante em relação ao período posterior à arrematação se inicia não a contar da expedição da carta ou do registro correspondente, como definiu a sentença recorrida, mas, sim, desde a assinatura do respectivo auto. Isso porque, a patir daí, nos termos do art. 903, do CPC, a arrematação é considerada "perfeita, acabada e irretratável". 4. Tendo em conta a solução apregoada, considerando a decadência recíproca das partes, justificada se mostra a fixação de responsabilidade proporcional pelas despesas e honorários. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO EM PARTE. (Apelação Cível, Nº 50068249520198210022, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rosana Broglio Garbin, Julgado em: 26-08-2021) (g.n.)
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. ARREMATAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE A PARTIR DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. É do arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais que se vencerem após a arrematação. Para tanto, se considera a data em que formalizado o auto de arrematação, porquanto é a partir dele que se considera perfeita, acabada e irretratável. No presente caso, a demora pela expedição da carta de arrematação não isenta o arrematante do adimplemento das quotas condominiais vencidas após a arrematação. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO, POR DECISÃO MONOCRÁTICA.(Agravo de Instrumento, Nº 70084843051, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em: 18-06-2021)".
"APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS MOVIDA CONTRA O ANTERIOR PROPRIETÁRIO E O ARREMATANTE DO IMÓVEL. Recurso da parte ré Processadora de Informática Soares Ltda. Deserção. Considera-se deserta a apelação se a parte não recorre da decisão da Relatora indeferindo a gratuidade de justiça, nem efetua o preparo no prazo assinado na decisão. Recurso do Condomínio Autor. Responsabilidade do arrematante pelas quotas condominiais vencidas após a arrematação. Pretensão do condomínio autor de responsabilização do arrematante pelo pagamento das quotas condominiais vencidas após a lavratura do auto de arrematação (data da hasta) e não da carta de arrematação. Pretensão que merece acolhimento, pois, nos termos do art. 903 do CPC, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, não se justificando recaia sobre o anterior proprietário a responsabilidade pelas quotas vencidas no ínterim, por demora na expedição da carta, a que não deu causa. APELO DA RÉ PROCESSADORA DE INFORMÁTICA SOARES LTDA NÃO CONHECIDO. APELO DA PARTE AUTORA PROVIDO.(Apelação Cível, Nº 70081465759, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em: 03-10-2019)". (g.n.)
Nesse ponto, acolho a impugnação da executada, devendo o credor adequar o cálculo até a data da arrematação (24/3/25), sendo ônus da devedora o pagamento desses valores até essa data. Os valores dos meses posteriores à arrematação serão devidos pelo arrematante.
Não há necessidade de remessa dos autos à contadoria, pois a parte autora poderá elaborar o cálculo.
Das ponderações sobre o benefício de gratuidade (evento 228, PET1), não houve o deferimento à executada, apenas a determinação de citação por edital e nomeação de curador especial (evento 61, DESPADEC1).
DO PROSSEGUIMENTO:
1- Determino a intimação da exequente para juntar prova a respeito das normativas citadas prevendo os índices a serem contabilizados na cobrança do débito, uma vez que a ata do evento 1, ATA3 não apresenta tais informações.
2- Acolhida a impugnação da executada, deverá o credor adequar o cálculo até a data da arrematação (24/3/25), sendo ônus da devedora o pagamento desses valores até essa data.
3- Apresentar cálculo tendo por norte as informações acima.
Em seguida, intime-se a executada, por sua curadora especial.
Intime-se o arrematante por carta AR dessa decisão.