Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3069845/RS (2025/0390749-7)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: MARA LUCIA DE ALMEIDA FERREIRA
AGRAVANTE: DIRCEU FERREIRA
ADVOGADO: JOSÉ OSCAR LEITE BERBIGIER - RS018430
AGRAVADO: JUREMA DERCI RICK
ADVOGADOS: VINICIUS AHLERT ZART - RS073432
LUCAS MARQUES DUTRA - RS076224
ANDERSON BOROWSKY - RS082324
LUCIANA MARQUES DUTRA - RS095254
JANINE BERTUOL SCHMITT - RS082607
JULIA LEIA KASPARY - RS119815
GUILHERME BATTISTI STROHSCHOEN - RS125582A
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por MARA LUCIA DE ALMEIDA FERREIRA e DIRCEU FERREIRA contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 234): APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO MONITÓRIA. EMBARGOS. PROVA ESCRITA. SENTENÇA REFORMADA. 1. Hipótese concreta em que a autora demonstrou a existência de negociação via e-mail, com proposta de aquisição do imóvel e aceitação expressas, desincumbindo-se de seu ônus probatório, na forma do art. 373, I, do Código de Processo Civil. 2. A documentação apresentada é suficiente para comprovar a existência da dívida, consubstanciada em prova idônea para fins de constituição do título executivo. 3. A existência, à época da consumação do negócio, de hipoteca registrada na matrícula do imóvel reputa-se de pleno conhecimento de todos os que, supervenientemente a ela, transacionaram em cima daquele bem. Além disso, os elementos probatórios dos autos demonstram a intenção de manutenção do negócio pelos apelados, inclusive com solicitação de renegociação das parcelas ajustadas, em razão de dificuldades financeiras. Sentença reformada para rejeitar os embargos monitórios, julgando procedente o pedido formulado na ação monitória e constituindo, de pleno direito, o título executivo. 4. Ônus sucumbenciais invertidos. RECURSO PROVIDO. Sem embargos de declaração. No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos arts. 476, 421 e 422 do Código Civil, sustentando que a vendedora não pode exigir pagamento sem cumprir previamente sua obrigação de outorgar escritura pública e entregar o imóvel livre de hipoteca e penhoras. Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais. Sem contrarrazões ao recurso especial. Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 269 - 273), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 305 - 308). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. O Tribunal de origem concluiu no sentido de que a autora se desincumbiu do ônus probatório ao demonstrar, por e-mails, proposta e aceitação, pagamento parcial, posse do imóvel pelo adquirente e ciência (ou dever de ciência) da hipoteca registrada, rejeitando a tese de locação e a aplicação da exceção do contrato não cumprido, como se pode depreender do seguinte trecho extraído do acórdão recorrido (fls. 232-233): No caso concreto, […] os elementos dos autos demonstram que a autora se desincumbiu do seu ônus probatório, […] apresentou documentos aptos a comprovar a existência da dívida, consubstanciando-se em prova idônea para fins de constituição do título executivo. Os e-mails encaminhados evidenciam que o negócio foi, sim, concretizado entre as partes, com o pagamento – incontroverso – da quantia de R$ 20.000,00 […]. Não bastasse, Dirceu tomou posse do imóvel […]. Compulsando a matrícula do imóvel, verifica-se que a hipoteca foi registrada em 21 de outubro de 2013 […], anteriormente, portanto, à concretização do negócio […]. A existência de hipoteca na matrícula do imóvel implica reconhecer que Dirceu já tinha conhecimento da situação – ou deveria, por ficção legal, ter – no momento da consumação do negócio. […] os apelados não demonstraram, sequer minimamente, a existência do mencionado contrato verbal de locação, especialmente na ausência de pagamento de locativos em todos esses anos. […] Descabe, portanto, resolver a situação concreta a partir da aplicação da teoria da exceção de contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil). Afastar o referido entendimento para concluir no sentido de que a cobrança é inexigível porque a vendedora não teria cumprido previamente sua obrigação de outorga de escritura e de liberação do imóvel de hipoteca e penhoras, como pretende o recorrente, demandaria o reexame do material fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS