Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Apelação Cível Nº 5000769-56.2011.8.21.0072/RS
TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda
RELATORA: Juiza de Direito FABIANE BORGES SARAIVA
APELANTE: ANTONIO CARLOS FIEDLER (RÉU)
ADVOGADO(A): GIANCARLO LAZZARI (OAB RS088547)
ADVOGADO(A): ROSSANA MELO HERTZOG (OAB RS075595)
ADVOGADO(A): ALEXANDRE GRANDI MANDELLI (OAB RS079091)
APELANTE: IVONE MARIA MAZZOCHI FIEDLER (RÉU)
ADVOGADO(A): GIANCARLO LAZZARI (OAB RS088547)
ADVOGADO(A): ROSSANA MELO HERTZOG (OAB RS075595)
ADVOGADO(A): ALEXANDRE GRANDI MANDELLI (OAB RS079091)
APELADO: MIRIAM MARIA MAGGIONI COLLE (AUTOR)
ADVOGADO(A): BERTO RECH NETO (OAB RS033009)
ADVOGADO(A): MAURICIO DE OLIVEIRA (OAB RS047919)
APELADO: JORGE ANTONIO COLLE (AUTOR)
ADVOGADO(A): BERTO RECH NETO (OAB RS033009)
ADVOGADO(A): MAURICIO DE OLIVEIRA (OAB RS047919)
EMENTA
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com reintegração de posse ajuizada pela parte autora em razão do inadimplemento contratual por parte dos promitentes compradores, que deixaram de pagar as prestações ajustadas. A sentença julgou procedentes os pedidos, decretando a rescisão do contrato, a reintegração de posse definitiva e condenando os réus ao pagamento da multa contratual, da taxa de ocupação do imóvel e dos débitos condominiais. Apelação interposta pelos réus, buscando a reforma da sentença com base na teoria do adimplemento substancial, na suposta nulidade da cláusula penal cumulada com a taxa de ocupação e na exclusão da condenação pelos encargos condominiais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
I. Preliminar de inovação recursal relativa à compensação da indenização com valores pagos e modificação do termo inicial da taxa de ocupação e dos débitos condominiais; II. Possibilidade de rescisão contratual em razão de inadimplemento relevante e afastamento da teoria do adimplemento substancial; III. Legalidade da cumulação entre cláusula penal compensatória e taxa de ocupação; IV. Responsabilidade dos promitentes compradores pelos débitos condominiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
Reconhecida inovação recursal, com a impossibilidade de conhecimento dos pontos inovadores, por configurarem violação ao princípio da não supressão de instância (CPC, art. 1.013, §1º). No mérito, o laudo pericial apontou que os réus adimpliram apenas 43,52% do valor total da obrigação, não havendo comprovação de esforço efetivo para quitação ou manutenção do equilíbrio contratual, o que afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial. A cláusula penal compensatória e a taxa de ocupação possuem natureza jurídica distinta, sendo válida a sua cumulação conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. O valor da taxa fixado em contrato (R$ 3.000,00) não foi infirmado por prova técnica idônea produzida pelos réus. Quanto aos débitos condominiais, restou comprovado que recaíam sobre o período de posse dos réus, sendo válida a responsabilização destes, por expressa previsão contratual e natureza propter rem da obrigação. A sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos, por se encontrar alinhada à jurisprudência dominante.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. Caracteriza-se inovação recursal a formulação de pedidos em grau recursal que não foram objeto de análise pelo juízo de origem, o que inviabiliza seu conhecimento, sob pena de supressão de instância; 2. A teoria do adimplemento substancial exige inadimplemento mínimo e cumprimento predominante das obrigações contratuais, não sendo aplicável quando o percentual de adimplemento é inferior a 50%, sem demonstração de boa-fé ou esforço para quitação do débito; 3. É válida a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, por tratarem-se de institutos com finalidades diversas; 4. A responsabilidade pelos encargos condominiais recai sobre os promitentes compradores durante o período de sua posse, sendo legítima a condenação nos moldes contratuais”.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, §3º; 322, §2º; 373, II; 932, VIII; 1.013, §1º; CC, arts. 210, 421-A, 1.210.
Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AREsp 2.799.559/PB, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 24.03.2025; TJRS, Agravo de Instrumento nº 51948127320258217000, 18ª Câmara Cível, Rel. Leandro Raul Klippel, j. 17-07-2025; Apelação Cível nº 50222868120218210003, 18ª Câmara Cível, Rel. Des. Pedro Celso Dal Pra, j. 26.08.2024.
DECISÃO MONOCRÁTICA
Trata-se de recurso de apelação interposto por ANTONIO CARLOS FIEDLER e IVONE MARIA MAZZOCHI FIEDLER em face de sentença que julgou procedente a ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com reintegração de posse (evento 42, SENT1).
Opostos embargos de declaração pelos autores, rejeitados (evento 59, SENT1).
Em suas razões,
Intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões, alegando, em sede preliminar, inovação recursal em relação ao pedido de compensação da indenização com valores pagos, bem como a alteração do termo inicial da taxa de ocupação e dos débitos condominiais, não foram suscitados na primeira instância, configurando supressão de instância (evento 64, CONTRAZAP1).
Conclusos os autos para julgamento.
É o relatório.
Decido.
O recurso de apelação comporta pronunciamento monocrático, nos termos do artigo 932, inciso VIII, do Código de Processo Civil, uma vez que incumbe ao/à Relator/a “exercer outras atribuições estabelecidas no regimento interno do tribunal”, e do artigo 206, inciso XXXVI, do Regimento Interno deste Tribunal, o qual autoriza o/a Relator/a negar ou dar provimento ao recurso quando há jurisprudência dominante acerca da matéria em discussão no âmbito do Tribunal:
Art. 206. Compete ao Relator:
(...)
XXXVI – negar ou dar provimento ao recurso quando houver jurisprudência dominante acerca do tema no Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça com relação, respectivamente, às matérias constitucional e infraconstitucional e deste Tribunal;
Preliminarmente, cumpre acolher a alegação de inovação recursal suscitada pelos apelados em sede de contrarrazões. Os pedidos formulados pelos apelantes, relativos à restituição de valores pagos com compensação e à modificação do termo inicial da taxa de ocupação e dos débitos condominiais, não foram objeto de debate na instância de origem, configurando inovação recursal vedada pelo artigo 1.013, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil. Tais matérias exigiriam prévia apreciação na origem, pois representam matérias fáticas e jurídicas que deveriam ter sido articuladas em momento oportuno, a fim de que o juízo sentenciante pudesse sobre elas se pronunciar. A ausência de tal debate em primeira instância obsta o conhecimento desses pontos nesta fase recursal, sob pena de supressão de instância.
Nesse sentido:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPENHORABILIDADE NÃO SUSCITADA NO PRIMEIRO GRAU. RECURSO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de Instrumento interposto por Laercio Siegert contra decisões proferidas na Execução de Título Extrajudicial, buscando o reconhecimento da impenhorabilidade de trator utilizado em atividade agrícola. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. A questão em discussão consiste em verificar a possibilidade de conhecimento do recurso, tendo em vista que a alegação de impenhorabilidade do trator não foi submetida ao juízo de origem. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. O recurso não comporta conhecimento, pois a matéria referente à impenhorabilidade do trator não foi arguida perante o juízo de primeiro grau, configurando inovação recursal.2. A análise da questão diretamente pelo Tribunal implicaria em supressão de instância, violando o princípio do duplo grau de jurisdição. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. RECURSO NÃO CONHECIDO.TESE DE JULGAMENTO: 1. A MATÉRIA NÃO SUSCITADA PERANTE O JUÍZO DE ORIGEM NÃO PODE SER CONHECIDA DIRETAMENTE PELO TRIBUNAL, SOB PENA DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA.(Agravo de Instrumento, Nº 51948127320258217000, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Leandro Raul Klippel, Julgado em: 17-07-2025)
Assim, não se conhece do recurso nesses pontos.
Quanto a matéria devolvida à apreciação, verifico que a sentença proferida pela magistrada Vanessa Assis Baruffi não comporta reparos, devendo ser mantida por seus fundamentos, os quais adoto como razões de decidir, evitando indesejada tautologia:
"(...)
Não há questões pendentes, preliminares ou prejudiciais, motivo pelo qual passo para a análise do mérito, com base no art. 93, inciso IX, da CF.
No mérito, cumpre registrar que a promessa de compra e venda é um contrato preliminar em que uma pessoa (promitente vendedor) se compromete a vender um bem para outra (promitente comprador) após o pagamento integral do valor ajustado. Classifica-se como preliminar, porque, ao final, será celebrado o contrato de compra e venda.
No caso, decretou-se a revelia da ré IVONE, mas o corréu ANTONIO apresentou contestação por meio de curador especial (Defensoria Pública).
Estabelecido tal ponto, verifica-se que é incontroverso que os autores (JORGE ANTONIO COLLE e MIRIAM MARIA MAGGIONI COLLE) firmaram compromisso de compra e venda com Amanda Fiedler em 17/04/2007. No ato, transmitiram para a promitente compradora a posse do imóvel. Depois, em 14/08/2008, a promitente compradora cedeu a posição contratual aos demandados, os quais deixaram a qualidade de garantidores para assumir a posição de promitentes compradores (ANTONIO CARLOS FIEDLER e IVONE MARIA MAZZOCHI FIEDLER). Na mesma data ajustaram que o valor amortizado era de R$ 113.000,00 e havia o saldo remanescente de R$ 687.000,00 equivalente a 755 CUBs/RS. Ajustaram que os réus pagariam mensalmente até o dia 20 de cada mês pelo período faltante de 100 meses o total de 7,55 CUBs/RS. Ocorre que os réus pararam de realizar os pagamentos em abril/2011.
As questões controvertidas versam sobre (i) o contrato (base de cálculo da multa e nulidade ou não da cláusula 5.5); (ii) o índice de cálculo usado para o reajuste das parcelas mensais de março/2009 até março/2011; (iii) o pagamento ou não de valores condominiais pendentes pelos autores; (iv) a entrega ou não do apartamento mobiliado para a promitente compradora; (v) o adimplemento substancial ou não do contrato pelos devedores (Evento 3, PROCJUDIC4, p. 35/40).
O réu defendeu que a cláusula 5.5 importa em dupla fixação de cláusula penal, já prevista no contrato no patamar de 10% no item 5.3.4.
Constou no contrato:
5.3.4. Multa compensatória correspondente a dez por cento (10%)sobre o valor total do presente. Contrato, devidamente atualizada, que se aplicará a título de perdas e danos decorrentes, sem prejuízo das demais avenças deste instrumento e da obrigatoriedade de devolução dos imóveis, totalmente recuperados na totalidade, desocupados de pessoas e coisas, livres de impostos e taxas, inclusive despesas condominiais ou quaisquer outros encargos.
5.4. O saldo que houver, verificado entre o valor efetivamente pago, deduzidos todos os encargos acima ou quaisquer outros que ocorrerem em função da negociação e da rescisão contratual, será devolvido à PROMITENTE COMPRADORA, em idêntico número de parcelas em que foi recebido, atualizado pelos mesmos critérios anteriormente previstos, a partir da rescisão definitiva deste Contrato e da reintegração na posse dos bens.
5.5. Para que se cumpra o estabelecido no item imediatamente anterior, caso suscite como necessário, desde já convencionam as partes que será cobrado aluguel de R$ 3.000,00 (Três mil reais), por mês de ocupação, valor este que será atualizado pelo mesmo índice aplicado ao presente instrumento contratual, para ser descontado do montante adimplido mês a mês, com o objetivo de obter o cálculo do valor restituído aos PROMITENTES COMPRADORES.
Sobre o tema, registre-se que genericamente a “multa contratual” possui natureza jurídica de cláusula penal, ou seja, é uma cláusula acessória ao principal por meio da qual é estipulado um valor de indenização a ser adimplido pela parte que não cumprir o avençado. Ela pode ser classificada em moratória (visando o desestimulo do devedor em incorrer em mora) ou compensatória (serve como uma prefixação das perdas e danos).
No caso, a cláusula 5.3.4 traz expressamente uma multa compensatória. Por sua vez, a cláusula 5.5 prevê uma indenização pela ocupação do imóvel com base na vedação do enriquecimento sem causa. Trata-se de institutos diversos e com bases próprias.
E mesmo em casos envolvendo a legislação consumerista, mais protetiva ao devedor, o STJ já entendeu sobre a possibilidade de cumulação entre a cláusula penal compensatória e a taxa de ocupação. Neste sentido:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. (...) 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. (...) (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.) (destaquei)
Assim, incabível a declaração de nulidade da cláusula 5.5. Sobre tal item, o réu também aferiu que “o valor estipulado de R$ 3.000,00 é abusivo, pois inexiste mercado em Torres para tal aluguel, muito menos anual”.
Ocorre que, apesar da alegação, os réus não se desincumbiram do ônus da prova (art. 373, inciso II, do CPC). Por sua vez, reforçando a legalidade da cláusula, os autores colacionaram aos autos “parecer técnico de avaliação mercadológica” mostrando o valor de aluguel/mensal de R$ 5.000,00 compatível com o imóvel (Evento 3, PROCJUDIC5, p. 8).
Os demandados também discorreram sobre a base de cálculo da multa de 10%. Afirmaram que deve ser fixada sobre o valor inadimplido, e não sobre o montante já pago.
Apesar das alegações, constata-se que, conforme já esclarecido, a multa prevista na cláusula 5.3.4 é compensatória, e não moratória. Logo, não versa sobre a quantidade de parcelas inadimplidas, mas sim como uma prefixação de perdas e danos. Consequentemente, considerando a observância do disposto no contrato, incabível a modificação da base de cálculo.
Os réus também defenderam que os autores não demonstraram qual o índice usado para o reajuste das parcelas mensais de março/09 até março/11. Afirmaram que os valores devem ser atualizados ou calculados com base no CUB/RS, excluindo-se o INCC utilizado pelos autores. Isso porque o CUB/RS não foi extinto em fevereiro de 2009, mas subdividido em diversos índices conforme o tipo de construção.
A cláusula 2.8 previu:
“Cláusula 2.8. Convencionam ainda os Contratantes que, caso haja a extinção ou vedação do índice adotado como indexador (CUB/RS - Custo Unitário Básico na Construção Civil - ponderado), será aplicado ao presente Contrato o que for criado em substituição a este, ou o índice oficiai que mais se aproximar dos parâmetros ora praticados, publicado peia Fundação Getúlio Vargas.”
Logo, a subdivisão do CUB/RS, ou seja, a inexistência do índice nos mesmos moldes quando realizada a contratação, conduz à aplicação do índice que o substituiu. Mesmo que assim não fosse, o perito também elaborou cálculos com o CUB (Evento 3, PROCJUDIC18, p. 6/8).
Assim, incabível o acolhimento das alegações neste ponto, haja vista o ônus da prova (art. 373, inciso II, do CPC).
Os réus também alegaram que os autores não comprovaram a quitação do condomínio.
Apesar de tal alegação, em resposta a quesito dos próprios réus, o perito confirmou a existência de dívidas condominiais:
“Consta dos autos (fis. 474/476) a composição de débitos condominiais referentes ao período de 05/07/2012 a 05/10/2013 relativos à unidade 1101 do Condomínio Edifício Neptuno (sub judice) no montante de R$ 60.043,36 (sessenta mil, quarenta e três reais e trinta e seis centavos), composição essa avençada em 20/05/2016. Quanto ao IPTU, careciam de liquidação os exercícios de 2008, 2012 e 2013, conforme comprovação de fis. 151/153.” (Evento 3, PROCJUDIC16, p. 29/49)
Logo, sendo a dívida condominial propter rem, bem como considerando que o contrato discutido é apenas a promessa de compra e venda com ausência de transferência da propriedade, não há dúvidas de que os débitos condominiais em atraso foram adimplidos pelos autores.
Ainda, tendo em vista a ausência de impugnação especifica, constata-se que os demandantes comprovaram o ajuizamento de ação de cobrança condominial contra eles (Evento 3, PROCJUDIC4, p. 6/11)
O réu ANTONIO também afirmou que os autores não comprovaram que o imóvel foi entregue mobiliado.
Diferentemente do alegado, os demandantes juntaram declarações com reconhecimento de firma de testemunhas que declararam que o imóvel foi entregue mobiliado (Evento 3, PROCJUDIC8, p. 20/22).
Por sua vez, os réus não produziram contraprova apta a informar sequer de forma indiciária tais declarações (art. 373, inciso II, do CPC).
Por fim, o réu também defendeu o adimplemento substancial alegando a impossibilidade de rescisão contratual.
Neste ponto, cumpre consignar que a teoria do adimplemento substancial rege que se a parte devedora cumpriu grande parte do que estava previsto em um contrato, o credor não poderá pedir o desfazimento, porque haveria violação a boa-fé objetiva. Restaria para a parte credora, portanto, pedir o cumprimento das prestações inadimplidas e eventual indenização por prejuízos.
Como requisitos para a aplicação, o STJ prevê: “i) o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse; ii) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução.” (REsp n. 1.236.960/RN, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 5/12/2019.)
No caso, constata-se que os autos foram reiteradamente enviados ao perito para esclarecimentos após questionamentos dos réus. Em nenhuma oportunidade houve a constatação de adimplemento substancial.
Com efeito, o perito esclareceu que “O montante pago pelos demandados, atualizado até a presente data, alcança R$ 725.303,22 (setecentos e vinte e cinco mil, oitocentos e três reais e vinte e dois centavos), como respondido no quesito anterior. Resta então, um saldo devedor de R$ 912.475,33 (novecentos e doze mil, quatrocentos e setenta e cinco reais e trinta e três centavos)” (Evento 3, PROCJUDIC16, p. 29/49)
Depois, aduziu que “Os pagamentos efetivados pelo demandado foram convertidos em número de CUB's. Com isso, automaticamente foram sofreram correção. Totalizaram os mesmos a quantia de 383,08 CUB's. O valor total da negociação correspondeu a 880,23 CUB's. Portanto, restaram impagos 497,15 CUB's. Em termos de pagamento, o demandado alcançou exatos 43,52% do total de sua obrigação" (Evento 3, PROCJUDIC18, p. 22/24).
E mesmo que se considerasse o cálculo apresentado no Evento 20, o adimplemento ainda sim não poderia ser considerado substancial na medida em que não considerou todas as demais dívidas oriundas do descumprimento contratual pelos devedores (multa compensatória, taxa de ocupação, dívidas de condomínio etc). Não fosse o bastante, considerando os demais requisitos jurisprudenciais, os réus não comprovaram o esforço e diligência em adimplir integralmente a dívida e não apontaram formas menos gravosas para atender ao interesse do credor. A título de reforço, a reintegração de posse foi realizada há mais de dez anos.
Assim, incabível a manutenção do contrato com base na teoria do adimplemento substancial.
Consequentemente, rescindido o contrato, a consolidação da reintegração de posse já realizada é a medida que se impõe, nos termos do art. 1.210 do CC.
Ainda, comprovado o descumprimento, considerando o pedido constante na exordial (art. 322, §2º, do CPC) cabível a rescisão do contrato com o reconhecimento do direito dos autores ao recebimento dos valores constantes na inicial referentes à cláusula penal compensatória no montante de 10% sobre o valor do contrato (cláusula 5.4), taxa de ocupação com montante de R$ 3.000,00 por mês de permanência dos réus na posse do imóvel (cláusula 5.5 – 17/04/2007 a 11/11/2013 – auto de reintegração de posse), valores de condomínio inadimplidos durante o período em que os demandados estiveram na posse do imóvel.
3. DISPOSITIVO.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos para o fim de (i) declarar a rescisão do contrato, (ii) condenar os réus ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, taxa de ocupação no montante de R$ 3.000,00 por mês de permanência (de 17/04/2007 a 11/11/2013), valor condominial inadimplido durante o período de permanência (de 17/04/2007 a 11/11/2013); (iii) decretar a reintegração de posse definitiva confirmando a antecipação dos efeitos da tutela (Evento 3, PROCJUDIC4, p. 16).
Considerando a sucumbência, condeno os autores ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, os quais fixo em 15% sobre o valor da condenação, haja vista o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço (art. 85, caput e §3º, inciso I, do CPC). Suspendo a exigibilidade, tendo em vista a justiça gratuita, nos termos do art. 98, §3º, do CPC. (...)"
Os apelantes invocam a teoria do adimplemento substancial, alegando terem quitado 64,70% do valor do imóvel, a fim de evitar a rescisão contratual. Contudo, a aplicação dessa teoria exige que o inadimplemento seja mínimo e que o interesse do credor esteja majoritariamente satisfeito, o que não se verifica no caso.
Laudo pericial, com base no índice contratualmente previsto (CUB), apurou o adimplemento em apenas 43,52%. Ainda que se considerasse, em caráter meramente hipotético, o índice sugerido pelos próprios apelantes (IGP-M), o percentual de 64,70% permanece insuficiente para caracterizar adimplemento substancial, conforme entendimento consolidado que exige cumprimento superior a 70% ou 80% da obrigação.
Esse o entendimento:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. REQUISITOS AUSENTES. PAGAMENTO INFERIOR, E MUITO, A 80% DO PREÇO AJUSTADO. INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL NA FORMA DE ALUGUEIS. CASO EM QUE O RESSARCIMENTO JÁ ESTÁ CONTEMPLADO NA CLÁUSULA DE PERDIMENTO. NEGARAM PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS DE APELAÇÃO. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 50222868120218210003, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em: 26-08-2024)
Ademais, não houve demonstração de qualquer iniciativa dos apelantes para quitação do débito ao longo da longa tramitação processual, afastando-se também o requisito da boa-fé. Correta, portanto, a sentença que rejeitou a tese e decretou a rescisão do contrato.
Os apelantes contestam a condenação ao pagamento de taxa de ocupação, sob o argumento de que a posse não era indevida antes da rescisão e que sua cumulação com a cláusula penal configuraria bis in idem. A alegação, contudo, não procede.
A taxa de ocupação possui natureza indenizatória, destinada a compensar o promitente vendedor pelo uso do imóvel sem contraprestação, sendo distinta da cláusula penal compensatória, que visa reparar os prejuízos decorrentes do inadimplemento, possuindo, assim, natureza diversa.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite expressamente a cumulação de ambos os encargos, por se tratarem de institutos com finalidades diversas:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS DECORRENTES DE COBRANÇA VEXATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PERDAS E DANOS EM RAZÃO DA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. POSSIBILIDADE.
1. Ação de rescisão contratual cumulada com compensação por danos morais decorrentes de cobrança vexatória, em razão de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo promitente comprador.
2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes do STJ.
3. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória.
Precedentes do STJ.
4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido.
(AREsp n. 2.799.559/PB, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 27/3/2025.)
No caso, a posse dos apelantes tornou-se precária a partir do inadimplemento, legitimando a cobrança da taxa de ocupação desde então até a desocupação efetiva, como corolário da rescisão contratual.
Por fim, quanto à responsabilidade pelos débitos condominiais, a sentença também não merece reparos. A obrigação de pagamento das cotas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, adere à coisa. No entanto, o contrato firmado entre as partes previa expressamente a responsabilidade dos promitentes compradores pelo pagamento de tais encargos a partir da imissão na posse. O inadimplemento dessa obrigação contratual gera para os promitentes vendedores, que, na condição de proprietários registrais, são os responsáveis perante o condomínio, o direito de regresso contra os promitentes compradores. O fato de existir uma ação de cobrança autônoma ajuizada pelo condomínio não exime os apelantes da responsabilidade contratual perante os apelados. O alegado crédito de R$ 45.043,36, supostamente decorrente de vícios construtivos, é matéria estranha à presente lide e deve ser discutida em via própria, não tendo o condão de afastar a obrigação de adimplir as despesas condominiais. A perícia confirmou a existência da dívida, e a sentença corretamente incluiu tal valor na condenação, a título de perdas e danos.
Assim, a sentença proferida pelo juízo a quo analisou com precisão as questões fáticas e jurídicas, aplicando o direito de forma escorreita, não havendo motivos para sua reforma.
Considerando o resultado do julgamento, em atenção ao disposto no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios devidos aos procuradores dos apelados para 17% sobre o valor da condenação, mantida a suspensão da exigibilidade em razão do benefício da gratuidade da justiça deferido.
Ante o exposto, em decisão monocrática, com fundamento no artigo 206, inciso XXXVI, do RITJRS, combinado com o artigo 932, inciso VIII, do Código de Processo Civil, NEGO PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação.
Intimem-se.
Após o trânsito, baixe-se.